עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 48


מאמרים בנושא:

החוק לא תוקן – אך התיקון כבר כאן

 (בעקבות מספר החלטות מהותיות שנתנו לאחרונה  ע"י ועדת ערר, בהן נדחו עררים על תביעות ירידת ערך שהוגשו על פי סע' 197 לחוק התו"ב, בגין פגיעות תמ"מ 3/21, תמ"מ 6/3 א' וכו')

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 תכנון ובניה

 הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 100)התשע"ג-2013

הצעת חוק להפרטת קרקעות תע"ש – תפוצל מחוק ההסדרים

תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה) (תיקון), התשע"ג – 2013

מיסוי מקרקעין

הארכת הוראת השעה – תשלום מקדמה על חשבון מס השבח

תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 במסגרת "חוק ההסדרים"


עדכוני פסיקה
:

חוזים

ע"א 2080/09 אחים שרבט חברה לבנין בע"מ ואח' נ' מד"י – משרד הבינוי והשיכון ואח'

היקף הפיצוי ורמת הראיות הנדרשות בתביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם

 

הפקעות

עע"מ 3502/11 עליזה פריצנר ואח' נ' המועצה המקומית אבן יהודה ואח'

 לא תבוטל הפקעה מקום שהבעלים זכו להטבה כלכלית כתוצאה מהתכנית המפקיעה

 

בוררות/ תו"ב

רע"א 3564/13 – עיריית תל אביב-יפו ואח' נ' הורקנוס מרכז מסחרי חדש בע"מ ואח'

הסמכות לביטול פסק בוררות מכוח סעיף 122(4) נתונה לביהמ"ש המוסמך ולא למוסדות התכנון

 

תכנון ובניה

עת"מ (ת"א) 15456-05-11 אהובה אטלס ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'

"קומת ביניים" עפ"י תכנית גדס הינה קומה חלקית עצמאית – שיש לראות בשטחיה כעיקריים, ואשר ניתן להשלימה לקומה שלמה, בהתאם לפרוטוקול 219 ובכפוף לפרסום הקלה מתאימה על כך.

 

הערכת מידת ואופי הפגיעה של הקלה תכנונית כלשהי על מבנים סמוכים והאיזון הראוי בין אותה פגיעה לבין הפגיעה במבקש ההקלה, אם זו תידחה, הופקדו בידי מוסדות התכנון ולא בידי בית המשפט.

 

קניין

עש"א (ת"א) 7746-06-10 עזרא צברי נ' פקיד הסדר המקרקעין תל-אביב ואח'

תיקון רישום מקרקעין מוסדרים עקב הוכחת זכות במקרקעין מכח חזקה נוגדת יעשה  לאחר הוכחת קיומם של שני תנאים מצטברים: קיומה של חזקה המגעת לתקופת ההתיישנות והיות החזקה נוגדת

 ת"א 24112-08-11 עיריית חיפה נ' נאות כיפת הזהב בע"מ

האם לו"מ לתו"ב סמכות לדרוש מיזם פרטי להפקיד כתב התחייבות לשיפוי בגין תביעות שתוגשנה
בהתאם לסעיף 197 ל
חוק התו"ב

מאמרים

 החוק לא תוקן – אך התיקון כבר כאן

 מאת עוה"ד צבי שוב ונפתלי פרידמן

לאחרונה ניתנו מספר החלטות מהותיות ע"י ועדת ערר מחוז מרכז, בהן נדחו עררים על תביעות ירידת ערך שהוגשו על פי סע' 197 לחוק התו"ב, בגין פגיעתה של תמ"מ (תכנית מתאר מחוזית) 3/21. התביעות הוגשו ע"י מאות בעלי קרקעות במחוז המרכז ובהיקף של מיליארדי שקלים ר' ערר (מרכז) 389/08 ואח' האוניברסיטה העברית י-ם ואח'  נ' ועדה מקומית לתו"ב ראשון לציון (נבו). ההחלטות בעררים אלו מצטרפות להחלטתה של ועדת הערר, שניתנה אף היא לאחרונה בעניין ברג (ערר 436 458/04 רומאן ברג ואח' נ' הו"מ לתו"ב ראשון לציון (נבו)), המתייחסת לתביעות שהוגשו בגין תת"מ 6/3 א' (מכוחה נסלל כביש 431). ברוח החלטות אלה ניתנו לאחרונה החלטות נוספות בעררים שונים בהן נדחות תביעות לפיצוי לפי סע' 197 לחוק התו"ב אליהן נתייחס במאמר זה. מעיון בהחלטות אלו אנו למדים כי רוחה של הרפורמה שהוצעה לחוק התו"ב בשורה על החלטות ועדת הערר למרות שבסופו של יום, החוק לא תוקן והרפורמה לא התקבלה.

יובהר, כי לעניות דעתנו ההחלטות דנן אינן עולות בקנה אחד עם הוראות חוק התכנון והבנייה כפשוטו וכנוסחו דהיום, או אף עם העקרונות שנקבעו להבנתנו בפסיקה ביחס לפיצויים מכוח סעיף 197. סעיף 197 לחוק התו"ב קובע כזכור כי במידה וקיימת פגיעה ע"י תכנית שלא בדרך של הפקעה יש לפצות את בעלי הקרקע בכפוף לסע' 200 לחוק. הנה כי כן, במקום אשר נגרמת פגיעה ע"י תכנית– עומדת זכות בדין לבעלי הקרקע לקבלת פיצוי בגין הפגיעה שנגרמה.

הפגיעה המפוצה באמצעות סעיף 197 לחוק התו"ב, כך נקבע בפסיקה, נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין. הפגיעה נמדדת לפי שווי המקרקעין. לצורך קבלת השווי של המקרקעין, כבר נפסק לא אחת כי יש לשום את שווי המקרקעין ערב כניסת התכנית לתוקף ואת שוויים יום לאחר מכן. כמו כן, נקבע כי יש לבדוק את הקשר הסיבתי בין ירידת הערך לבין אישורה של התוכנית. ככל שהקשר בין התוכנית לפגיעה בקרקע מובהק יותר, כך ניתן לקבוע ביתר קלות כי הפגיעה הינה ברת פיצוי מכוח סעיף זה, כפי שנפסק בעניין זה בביהמ"ש העליון בעניין ברעלי (ע"א 1188/92 הועדה המקומית ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט (1), 463(נבו)).

מן המפורסמות היא, כי בשנים האחרונות היה ניסיון, אשר לא עלה יפה (לצערם של חלק ולשמחת חלק אחר), להביא לרפורמה כוללת בחוק התו"ב. הרפורמה אשר לטובתה נכתבו כ- 600 סעיפי חוק סבוכים, כללה גם הוראה על פיה, אין לפצות במסגרת תביעת פיצויים בגין תכנית, בגין מרכיב "הציפיות" (פוטנציאל). המתנגדים לרפורמה בחוק זעקו על הפגיעה הבלתי חוקתית והבלתי מידתית שתיגרם לזכות הקניין במידה והרפורמה בחוק אכן תאושר. כאמור, בסופו של יום הרפורמה בחוק התו"ב במתכונתה המקיפה נגנזה לעת עתה. כעת לאור ההחלטות האחרונות, עינינו הרואות, כי את העבודה שאמור היה לעשות המחוקק, עושות וועדות הערר. המחוקק, שלדעתנו לא בכדי זנח את הרפורמה בחוק בין השאר בשל הפגיעה האדירה שראה לנגד עיניו לזכות הקניין, נעקף על ידי וועדת הערר אשר דה-פקטו נכנסת בנעלי המחוקק ו"עושה את עבודתו" ונראה כי הצטרפות היועמ"ש להליך ועמדת "פורום 15 הרשויות" תרמו לא במעט, ל"רוח הנושבת".

כך, בעניין תמ"מ 3/21 קיבלה וועדת הערר את עמדת היועמ"ש וקבעה כי על מנת לפצות על פגיעה בפוטנציאל המקרקעין, יש לבסס "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" אשר לדידה בהתאם לפסיקה ובהסתמך על הלכת בירנבך (ע"א 483/86 יעקב בירנבך נ' הו"מ לתו"ב ת"א,(נבו)) משמעה, להצביע על קיומה של תכנית הנמצאת בשלבי תכנון מתקדמים. וכך נקבע כי כל עוד אין תכנית כזו, אזי לא ניתן להתייחס לרכיב שווי הנובע מ"פוטנציאל" עתידי של המקרקעין ויש לנטרלו בעת חישוב הפיצוי, זאת אף אם אין מחלוקת כי שווי השוק של המקרקעין, הושפע גם הושפע מציפייה זו לשינוי ייעוד המקרקעין.

כאמור, ההחלטות בעניין העררים שהוגשו בשל פגיעתה של תמ"מ 3/21 מצטרפות להחלטות שניתנו לאחרונה בעניין ברג, קופרלי ועררים דומים אחרים אשר הולכות ומצמצמות את הפיצוי אותו ניתן לתבוע מכוח סע' 197 לחוק. כבר בגלגול הראשון בעניין ברג בוועדת ערר בראשות היו"ר דאז, עו"ד מאמו, נקבע "כי לצורך בחינת שווי במצב קודם במסגרת תביעה לפי ס' 197 לחוק, ערכי השוק אינם חזות הכול. גישה אחרת מביאה לכך כי, המונח 'ציפייה סבירה בנסיבות העניין' כשלעצמו והדיון בו בפסיקה, אין להם כל ערך ומשמעות, שהרי לצורך בחינת ערכי השוק מה לי ציפיות או תכניות או בחינתו של כל נתון אחר, לכאורה די בעסקאות ובסכומים בהם נערכו". ברי אפוא כי גישה זאת מצמצמת את הזכות לקבלת פיצוי בתביעות לפי סע' 197, אך כאילו לא די בכך, וועדות הערר החמירו לעשות ולאחרונה אנו נתקלים בתהליך אבולוציוני אשר הולך ומצמצם את הפיצוי המגיע מכוח סעיף 197, בצורה שלעיתים לא עולה לענ"ד בקנה אחד עם לשון החוק  או מטרותיו.

כך גם ניתן לראות כי בחודש האחרון, ניתנה החלטה בוועדת הערר מחוז המרכז בערר 9027/11 צבי קופרלי ואח' נ' הו"מ לתו"ב ראשל"צ (גלגול נוסף של הערר בעניין ברג בראשות היו"ר דאז עו"ד איל מאמו) ובה ניתנה החלטה לעניין קביעת השווי ע"י השמאית המכריעה הגב' נורית ג'רבי, אשר גם היא מתקשרת למגמה המטיבה עם הרשויות ומעצימה לעמדתנו את האבסורד כלפי האזרח. במקרה הזה קבעה הוועדה כי בקביעת שווי מקרקעין לצורך הפיצוי יש לתת משקל למה שהוועדה מכנה "עננה תכנונית" המעיבה על המקרקעין, הנובעת מתכניות מתאר ארציות לדרכים/ מסילות ברזל, שאין חולק כי לא ניתן היה לתבוע פיצוי בגין אישורן (בהיותן בלתי מסויימות). למרות זאת קבעה ועדת הערר כי בקביעת שווי המקרקעין ערב אישור התכנית הפוגעת, יש לקחת בחשבון את אותה "עננה תכנונית" הנובעת מהסיכון שתוואי דרך/מסילת ברזל וכיו"ב עלול לעבור באופן כזה או אחר במקרקעין.  לעמדתנו החלטה זו עומדת בניגוד מוחלט לפסיקה שקבעה כי בקביעת שווי המקרקעין אין להתחשב ברכיבים שלא ניתן היה לתבוע בגינם.

אף בימים האחרונים, ניתנה החלטה דומה בערר (ת"א) 95011/11 דוריס סעדיה ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב הרצליה ואח' ע"י ועדת ערר מחוז ת"א, בתביעתם של בעלי קרקעות שנפגעו מתוכנית תת"ל 15 (מכוחה נסלל כביש 531). גם באותו עניין נקבע כי בקביעת שווי ערב התכנית הפוגעת יש לקחת בחשבון את "העננה התכנונית" הרובצת על נכסי העוררים ואת העובדה שכל קונה סביר היה לוקח בחשבון כי חלות על המקרקעין וסביבתם תכניות מיתאר ארציות ומחוזיות המייעדות חלק מהמקרקעין לדרך, אף אם לא ידוע השטח והמיקום המדויק. אך לא זו אף זאת, וועדת הערר גם קבעה כי אין לקבוע את שווי הקרקע מניתוח עסקאות השוואה בטענה ש"ערכי השוק אינם חזות הכל" וכי על העוררים מוטל הנטל להוכיח ולבסס "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לשינוי ייעוד הקרקע בהתאם להגדרה שנקבעה בהחלטות בעררים אשר הובאו לעיל. כלומר, מחד החליטה ועדת הערר כי יש להפחית משווי המקרקעין בגין ציפייה לשינוי ייעוד לדרך, על אף ששווי השוק דה-פקטו לא הושפע ממנה ומעולם לא ניתן היה לתבוע בגינה פיצוי, ומנגד קבעה כי יש לנטרל משווי השוק ציפייה לשינוי הייעוד לבניה, שכן השפיעה על שווי השוק, תמיהתנו.

כעולה מן האמור – המגמה המסתמנת היא הפחתת שווי המקרקעין במצב נכנס, עד כדי אבסורד, ובמנותק לחלוטין משווי המקרקעין בשוק החופשי, וזאת בין אם מדובר בפגיעה ישירה (ייעוד המקרקעין לצרכי ציבור מתוך מטרה להפקיעם) ובין אם מדובר בפגיעה עקיפה (מקרקעין שאינם בתחום התכנית, אך נפגעים ממנה). פועל יוצא הוא כי בעל המקרקעין לעולם לא יהיה מפוצה כדי הפגיעה האמיתית בשווי המקרקעין שלו – גם במקרים בהם בסופו של יום ברור כי המקרקעין שלו יילקחו ממנו – תוך סתירה מוחלטת לדעתנו לעקרונות היסוד של פיצויים מכוח סעיף 197.

נראה כי מצב זה אינו תקין וכי אין זו כוונת המחוקק. האבסורד אף מתעצם נוכח העובדה שכאשר פלוני ימכור את חלקתו לאלמוני בהתאם לשווי השוק, אשר בהכרח מגלם בתוכו פוטנציאל, פלוני ידווח על העסקה לרשויות המס ואכן יתחייב בשומה לפי שווי השוק. אך מאידך, כאשר יגיש פלוני תביעה לצורכי פיצוי לפי ס' 197 לחוק התו"ב על אותה החלקה שהתחייבה במס לפי שווי השוק, בהתאם לעולה מההחלטות האחרונות שניתנו, השווי יקבע כאשר הוא לא מגלם בתוכו את הפוטנציאל הגלום בקרקע לשווי אפסי אשר אינו תואם את שווי השוק. כך צפוי פלוני שאיתרע מזלו למכור לרשות את הקרקע לקבל שווי שנופל מאות אחוזים משווי שהוכח כי היה מקבל לו היה מוכר אותה קרקע לצד ג'.

נדמה כי החלטות ועדת הערר אכן מפיחה רוח חדשה בקרב הרפורמה בחוק התכנון והבנייה אשר נדחתה, אולם, לדאבונן של הרשויות, החוק אינו מצדד בגרסתן. בהתאם להנחיות החוק הקיים, אשר קובע כי במקרה של פגיעה ע"י תכנית על הרשות לפצות בשל הפגיעה לפי ס' 197 לחוק התו"ב, יתרה מזאת, בתביעות האחרונות לפיצוי עקב פגיעתה של תמ"מ 3/21 הרשות המקומית אף ביקשה להוסיף סעיף שיפוי בשל תביעות לפיצוי בגין ירידת ערך, שעלולות לצוץ לאחר אישורה של התוכנית, דבר אשר מעיד לבדו על הצורך להעמיד פיצוי הולם לבעלי הקרקעות, אשר נפגעו כתוצאה מאישורה של התוכנית הפוגעת/ נדמה כי החלטות וועדת הערר האחרונות משרתות את רצונם של חלק מהגורמים המשפיעים לשנות את החוק ולהפחית את אפשרויות התביעה מצד בעלי הזכות הנפגעת עקב אישור התוכנית הפוגעת, אולם, כל עוד לא נעשה שינוי בחקיקה ראשית והמחוקק לא שינה את מנגנון הפיצוי הקבוע בחוק, יש לעמדתנו להמשיך ולפצות את בעלי הזכויות על הפגיעה אשר נגרמה ע"י התוכנית הפוגעת וזאת בהתאם לחוק הקיים ולא בהתאם "לחלומות" של הרשות המקומית או "ציפייה סבירות בנסיבות העניין" של הוועדות לתכנון השונות, כי הרפורמה בחוק התו"ב אכן תאושר ומנגנון הפיצוי כפי שהוא מוסדר היום בחוק ישונה לרעת האזרח ויטיב עם הרשויות.

*גילוי נאות- משרד הח"מ מייצג בתביעות פיצויים על פי סעיף 197 לחוק, כולל בחלק מההחלטות הנ"ל נשוא המאמר.

 עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

תכנון ובניה

הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 100) התשע"ג-2013


ביום 21.7.13 אשרה הממשלה תזכיר חוק לתיקון מקיף בחוק התכנון והבניה שהציג שר הפנים , וזאת במטרה לבצע רפורמה בחוק בשלבים. בין עיקרי מטרות הרפורמה ביזור סמכויות לוועדות המקומיות – וזאת באופן הדרגתי ומותנה ובהתאם ליכולתן המקצועית של הוועדות. הגברת השקיפות, הבקרה והפיקוח בנוגע לפעילות הוועדה. בנוסף, עמדה תכלית של קיצור משך הזמן הנדרש לאישור תכניות – נקבע לוח זמנים מרבי, וכן האפשרות כי במידה שמוסד תכנון לא יעמוד בלוח זמנים יועבר הטיפול למוסד תכנון גבוה יותר.  יתרה מכך, רציונל נוסף הינו ייעול ושיפור הליכי הרישוי והבקרה על ביצוע הבניה – לצד מסלול הרישוי הרגיל, הוצע לקיים שני מסלולים נוספים, רישוי בדרך מקוצרת, ופטור מהיתר לעבודות או שימושים שונים. הקמת מכוני בקרת תוכן הבנייה וביצוע הבנייה וייעול וזירוז הליכי הרישוי להקמת תשתיות.

הצעת חוק להפרטת קרקעות תע"ש – תפוצל מחוק ההסדרים

מליאת הכנסת אשרה את החלטת ועדת החוץ והביטחון לפצל מחוק ההסדרים את הצעת החוק שעניינה  – הענקת פטור מחוק התכנון והבניה לרוכשי קרקעות תע"ש למשך 7 שנים לפחות, למי שרכשו קרקעות של חברת תע"ש בדרך של הפרטת החברה. כעולה בין היתר מדברי ההסבר להצעה,  מבנים שהוקמו במתקנים ביטחוניים יהיו פטורים מהצורך לעמוד בדרישות חוקי התכנון והבניה. בהתאם לכך במקרים שבהם הוחלט למכור קרקעות של מתקן בטחוני לגורמים פרטיים, המבנים באותו מקום יוגדרו כאי חוקיים. ההצעה תמשיך ותידון לעומק בוועדת החוץ והביטחון.

 תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה) (תיקון), התשע"ג – 2013

נעדכן כי ביום 7.7.13 פורסם תיקון לתקנות התכנון והבניה הוראות בדבר הוראות שונות בהכנת טבלת איחוד וחלוקה מחדש. התיקון פורסם בקובץ תקנות מספר 7266, תחילתן של תקנות אלו החל מיום 6.8.13.

 מיסוי מקרקעין

הארכת הוראת השעה – תשלום מקדמה על חשבון מס השבח

כזכור, בתיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין נקבעה חובתו של רוכש זכות במקרקעין לתשלום מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו וזאת בתנאים שנקבעו בחוק. כמו כן, בתיקון מס' 72 לחוק נקבע, כי חובת תשלום המקדמה תבוטל לגבי מכירות שיתבצעו החל מיום 1.4.13 ואילך, אולם, ביום 13.5.13 לאחר אישור ועדת הכספים של הכנסת פורסם ברשומות צו שר האוצר לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) (דחיית מועד לעניין סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשע"ג – 2013, ולפיו, ההוראות בדבר חובת תשלום המקדמה ימשיכו ויחולו עד ליום 30.9.13.  הצו הוחל באופן רטרואקטיבי החל מיום 1.4.13

עוד נקבע כי לגבי עסקאות שבוצעו בתקופה שמיום 1.4.13 ועד ליום 12.5.13 (להלן – "תקופת הביניים"), לא יפעלו רשויות המס לגביית המקדמה. בהתאם לכך קבעו רשויות המס, כי לגבי עסקאות ש"יום המכירה" שלהן הוא בתקופת הביניים אין לפעול לגביית המקדמה, אלא אם כן ניתנה הסכמת המוכר והרוכש, וזאת על מנת למנוע פגיעה רטרואקטיבית ב"ציבור המוכרים".

תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 במסגרת "חוק ההסדרים"

ביום 5.5.13 פג תוקפו של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים-הוראת שעה), התשע"א-2011, על מנת לשמור על רצף מיסויי, התקבל בכנסת ופורסם ביום 6.5.13 תיקון מס' 75 לחוק שתיקן את סעיף 9 לחוק בדרך של הוספת סעיף קטן 9 (ג1ב), ובו נקבעו מדרגות מס הרכישה המיוחדות כהוראת שעה החל מיום 6.5.13  ועד ליום 31.12.1, אולם, ביום 29.07.2013 אישרה מליאת הכנסת  את החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014 – הידוע בכינוי "חוק ההסדרים".

החוק טומן בחובו שינויים משמעותיים המהווים שוב, מהפכה של ממש בתחום ויוצרים אי וודאות עבור מוכרים, רוכשים ואנשי מקצוע בתחום. נראה כי כל ייעוץ משפטי ומיסויי שניתן הנו נכון אך ורק למועד בו ניתן, וכפועל יוצא מכך תלויים ועומדים סימני שאלה רבים בכל הנוגע לתכנון מהלכי עסקאות מקרקעין.

בעלון זה נעלה על הכתב את השינויים העיקריים אשר תחולתם מידית – החל מיום 01.08.2013.

א.   עודכנו מדרגות מס רכישה לתקופה שמיום 01.08.2013 ועד ליום 31.12.2014.

לדירה יחידה:

(1)     על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ – 0%.

(2)     על חלק השווי העולה על 1,470,560 ₪ ועד ל-1,744,270 ₪ – 3.5%.

(3)   על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ ועד 4,500,000 ₪ – 5%.

(4)   על חלק השווי העולה על 4,500,000 ועד 15,000,000 ₪ – 8%.

(5)   על חלק השווי העולה על 15,000,000 – 10%.

לדירה שאינה יחידה:

(1)     על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪ – 5%.

(2)     על חלק השווי העולה על 1,089,350 ועד ל-3,268,040 ₪ – 6%

(3)   על חלק השווי העולה על 3,268,040 ₪ ועד 4,500,000 ₪ – 7%.

(4)   על חלק השווי העולה על 4,500,000 ₪ ועד 15,000,000 ₪ – 8%.

(5)   על חלק השווי העולה על 15,000,000 ₪ – 10%.

מדרגות מס הרכישה יעודכנו שוב החל מיום 01.01.2015 כדלקמן:

לדירה יחידה – ללא שינוי!

לדירה שאינה יחידה:

(1)     על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ – 3.5%.

(2)     על חלק השווי העולה על 1,055,935 ₪ ועד ל-4,500,000 ₪ – 5%

(3)   על חלק השווי העולה על 4,500,000 ₪ ועד 15,000,000- 8%.

(4)   על חלק השווי העולה על 15,000,000 ₪ – 10%.

ב.    עד היום החוק לא הבדיל בין רוכש תושב ישראל לבין רוכש תושב חוץ לעניין קביעת מדרגות מס רכישה . בחוק ההסדרים נקבע כי מדרגות מס מופחתות לרכישת דירה יחידה יחולו רק על תושב ישראל שזו דירתו היחידה. תושב חוץ לא יוכל עוד ליהנות ממדרגות מס מופחתות, גם אם זו דירתו הראשונה בישראל. הגדרת "תושב ישראל" קובעת כי תושב ישראל יהא גם מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק, כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודה.

ג.     הקצאת מניות באיגוד מקרקעין – תחויב במס רכישה!

ד.    תוקנה הגדרת "קרוב" לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירה מיחיד לקרובו.

"קרוב" יהא בן- זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני- זוגם של כל אחד מאלה, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

אח או אחות ובני זוגם (גיסים) לא נכללים עוד בהגדרת "קרוב", ואינם זכאים לפטור ממס שבח בהעברת זכויות ללא תמורה ביניהם.

עדכוני פסיקה


ע"א 2080/09 אחים שרבט חברה לבניין בע"מ ואח' נ' מד"י משרד הבינוי והשיכון ואח' בית המשפט העליון  בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני הרכב כב' הש' א' חיות, ע' פוגלמן וצ' זילברטל

היקף הפיצוי ורמת הראיות הנדרשות בתביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם

ב"כ המערערות והמשיבות שכנגד: עו"ד חיים פרוכטר

 ב"כ המשיבות: עו"ד אלעד פרסקי ועו"ד דן שפריר

 המדובר בערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר חייב את משרד הבינוי והשיכון ואת מינהל מקרקעי ישראל לשלם למערערות פיצויים בסכומים שונים בגין הפרת חוזים שנכרתו עימן לבניית מאות יחידות דיור בעיר נצרת.

המערערות חברות הבניה "שרבט", "שטרן", "גרופית" ו- "אלקאדר"  זכו במכרז לבניית יחידות דיור ב"פרויקט שנלר" בנצרת. בין המדינה לחברות נחתמו חוזי בנייה ופיתוח ונמסרו ערבויות. זמן קצר לאחר מכן הודיעה המדינה לחברות כי עקב סכסוך משפטי הנוגע לחזקה בחלק מהקרקע שעליה אמור להיבנות הפרויקט, לא ניתן להתחיל בבנייה "עד להודעה חדשה". בחלוף כשנתיים בא הסכסוך המשפטי האמור אל סיומו והמדינה הודיעה לחברות כי ניתן להמשיך בפרויקט. החברות, מצידן, העלו בשלב זה דרישות שונות לעריכת התאמות ושינויים בתנאי החוזים, נוכח תמורות שחלו בתנאי השוק. משסירבה המדינה להיענות לדרישות הציעו שלוש החברות הראשונות חלופות שונות ובהן ביטול החוזים, חברת אלקאדר, לעומתן, בחרה לבצע את החוזה. המדינה נעתרה לביטול החוזים והשיבה להן את הוצאות הפיתוח ואת הערבויות.

החברות הגישו לבית המשפט המחוזי בחיפה תביעה לפיצויים בארבעה ראשים: הוצאות ישירות, הוצאות הנהלה ומימון; אובדן רווחים; ואובדן מענקים.

בית משפט קמא קיבל את התביעה להחזר ההוצאות הישירות בחלקה, שכן חלק מההוצאות לא היה להן זיקה לפרויקט הספציפי. לעניין אופן חישוב הריבית נקבע כי יהיה על-פי סעיף 3א לחוק פסיקת ריבית והצמדה. לעניין החזר הוצאות הנהלה קבע בית המשפט, כי מאמצי החברות התרכזו בעיקר בסמוך לאחר פרסום המכרז ובסמוך למועד שהיה צפוי לקבלת החזקה, ופסק פיצוי בהתאם. אשר לפיצוי בגין אובדן הרווחים אימץ בית המשפט את עמדת המדינה כי הפיצוי יקבע לפי רמת הרווחיות של החברות בשנים הרלוונטיות על פי  מאזניהן. דרישת הפיצוי בגין אובדן המענקים נדחתה שכן מדובר בהפסד של סיכויים בלבד שהדרישה הראייתית לביסוסו היא מחמירה ובה לא עמדו התובעים.

השאלות שעמדו להכרעה בערעורים היו האם צדק בית המשפט קמא בחשבו את סכומי הפיצוי בגין החזר ההוצאות של החברות באופן שבו חושבו? האם בדין קבע, כי שרבט, גרופית ושטרן זכאיות לפיצוי בגין אובדן רווחיהן בפרויקט? האם צדק בכך שדחה את התביעה לפיצוי בגין אובדן המענקים?

באשר להחזר הוצאות ישירות, קבע בית המשפט העליון כי הפיצוי בגין הוצאות ישירות נועד להחזיר לחברות את ההוצאות שהוציאו בזמן אמת על מנת לבצע את הפרויקט. לכן, ככל שעלה בידי איזו מן החברות להצביע על הוצאה שהוציאה כאמור ועל הקשר שלה לפרויקט דנן, היא זכאית לפיצוי בגינה. אשר להיבט הראייתי – נזק מסוג הוצאות ישירות הוא מטיבו נזק אשר ניתן לצפות כי יוכח בנתונים מדויקים ואין הוא עניין לאומדנא. בנסיבות המקרה היה על בית המשפט קמא לקבל את טענת החברות המגובה בראיות שלא נסתרו, ובכך שגה בית משפט קמא.

באשר להוצאות הנהלה ומימון, אומנם המדובר בתביעה להחזר הוצאות בפועל המצריכה הצגת נתונים מדויקים וקונקרטיים, יחד עם זאת ייתכנו מקרים בהם, מטעמים שונים, קיים קושי בהצגת ראיה מדויקת וקונקרטית. כך הוא הדבר לגבי הוצאות ההנהלה והמימון שיש קושי לחלצן מתוך כלל הוצאות ההנהלה והמימון בתקופה הרלוונטית. בית המשפט קיבל את הכרעת בית משפט קמא היות והסכומים שנפסקו על ידו קרובים לתוצאה לפי נוסחה שהציגה המדינה המבוססת על הוראת סעיף 18(ד)(2) לפקודת מס הכנסה ולפיה שיעור רכיבי הוצאות הנהלה, כלליות וריבית של פרויקט מתוך כלל הוצאות הפרויקט, יהיה בשיעור זהה לשיעור כלל הוצאות הפרויקט מתוך כלל הוצאות החברה באותה השנה.

לגבי פיצויי קיום בית המשפט ציין כי מי שנפגע כתוצאה מהפרת חוזה ופעל לביטולו יוכל גם לתבוע פיצוי בגין הרווחים שאבדו לו זאת משום שאובדן הרווחים הוא תוצאה של הפרת החוזה ולא של ביטולו. העובדה שהחוזים בוטלו בשלב שבו כבר הוסרה המניעה לקיימם אין בה למנוע הפיצוי, שכן באותו שלב הייתה מצד החברות נכונות לבוא בדברים עם המדינה ולקיים את החוזים, בכפוף לעריכת שינויים והתאמות ניתן היה לצפות כי המדינה כמי שהפרה את החוזים לא תגלה גישה נוקשה ובלתי מתפשרת המסרבת לנהל כל משא ומתן בעניין.

בית המשפט ציין כי אכן, הפעלתה של זכות הביטול כפופה לעקרון תום-הלב, ובנסיבות מסוימות פעולה בחוסר תום-לב לצורך מימוש זכות הביטול עשויה להצדיק שלילת פיצויי קיום אך זאת רק במקרים חריגים וקיצוניים.

טענת המדינה לפיה עצם ביטול החוזה על-ידי החברות מהווה בנסיבות העניין הפרה של החובה להקטין נדחתה, שכן אין מקום להפחית מן הפיצוי אך בשל כך שנעשה שימוש בזכות הנתונה על-פי חוק לבחור בין התרופות השונות להן הוא זכאי כתוצאה מההפרה.

בשאלת שומת הנזק וכימותו, ציין בית המשפט כי נזק מסוג אובדן רווח נמנה עם סוג הנזקים שהערכתם קשה במיוחד ויש לנקוט גישה מקלה. חישוב הפיצוי בגין אובדן רווחים מביא בחשבון רכיבים שונים, אשר שאובים בחלקם מן המציאות וחלקם מבוססים על הערכות והשערות. בית המשפט ציין כי הגם ששיעור הרווחיות הכולל של החברה עשוי לשמש אינדיקציה מסוימת להערכת סכום הפיצויים, נתון זה לבדו לא יכול לשמש בסיס קונקלוסיבי להערכת פיצויים אלה. כן ציין בית המשפט כי אין להביא בחשבון תוספת רווחיות מכוח "תקנת שבס", משום שלא הוכח שהקלה זו הייתה ניתנת.

באשר לפיצויי בגין הפסד המענקים נדחה הערעור שכן לא עלה בידי המערערות להוכיח כי היו משלימות את ביצוע העבודות במועד המזכה במענק.

באשר לשכר הטרחה וההוצאות שנפסקו לאלקאדר, בית המשפט קיבל את הערעור וקבע כי אף שאין מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בסכומי ההוצאות ושכר טרחת עורך-הדין, המקרה דנן נמנה עם אותם מקרים חריגים המצדיקים התערבות משום שסכום ההוצאות ושכר טרחת עורך-הדין שנפסקו לחברת אלקאדר בבית המשפט קמא, עולה על מחצית מסכום הפיצוי המשוערך שנפסק לטובתה ויחס זה בין הפיצוי שנפסק ובין סכומי ההוצאות ושכר הטרחה שנפסקו הוא בלתי סביר על פניו.

הערת המערכת:

על אף שלכאורה בית המשפט מתייחס למדינה כל אל בעל דין רגיל, נראה כי פסק הדין מקפל בתוכו ביקורת, נכונה ומוצדקת על המדינה אשר ניצלה ומנצלת את כוחה הכלכלי והעובדה כי קבלנים מעוניינים להמשיך ולקבל עבודות, וניסתה להכתיב להם תנאים חדשים להסכם, על אף שכמי שהפרה את החוזה המקורי והייתה אחראית למצב הדברים שנוצר, ניתן היה לצפות כי לא תכתיב את התנאים החדשים וודאי שלא תציב דרישה לחתימה על כתב היעדר תביעות.

 

 עע"מ 3502/11 עליזה פריצנר ואח' נ' המועצה המקומית אבן יהודה ואח' בית המשפט העליון  בשבתו

כבית משפט לערעורים מנהליים בפני הרכב כב' הש' ח' מלצר, י' עמית וד' ברק-ארז

 

ב"כ  המשיבות: עו"ד אורן מילר, עו"ד אריה אגולסקי ועו"ד נעה ארגמן

 לא תבוטל הפקעה מקום שהבעלים זכו להטבה כלכלית כתוצאה מהתכנית המפקיעה

 ערעור על פסק דין של בית המשפט לעניינים מנהליים שעובדותיו הן: בעלים של קרקע הסכימו להעביר חלק ממנה, שהיה מיועד להפקעה בתכנית שאפשרה בניה על חלקותיהם, לידי הרשות המקומית במתכונת של "מכר ללא תמורה". שטחי הקרקע שהועברו לידי הרשות לא נוצלו לצורכי ציבור משך למעלה מ- 35 שנה, ובינתיים אושרה תכנית חדשה שייעדה את אותם שטחים לבניה. בית המשפט העליון נדרש לסוגיה – האם יש מקום להיעתר לדרישה להשיב את הקרקע לבעליה?

הבעלים טענו כי העבירו את השטחים שיועדו לצרכי ציבור על שם המועצה המקומית, מחוסר ברירה, שכן וועדת התכנון התנתה בכך את מתן היתרי הבנייה על החלקות. המועצה והוועדה טענו מנגד, כי הבעלים יצאו נשכרים מן התוכנית, שכן התכנית שייעדה חלק ממקרקעיהם לצרכי ציבור, היא שגם אפשרה בניה על החלקות.

כאמור, בין לבין הופקדה תכנית מתאר למבני ציבור שהכינה המועצה החלה על השטחים מושא הערעור, וזו אושרה למתן תוקף בתנאים. בהמשך לכך, פנו הבעלים אל המועצה והוועדה בבקשה להשיב לידיהם את השטחים שבמחלוקת. פנייה זו לא נענתה, ודחייתה הולידה את ההליך המשפטי בין הצדדים.

בית המשפט לעניינים מנהליים (קמא) קבע, כי התוכנית שיזמה המועצה גילמה בתוכה הטבה תכנונית לבעלים ופתחה בפניהם את הדרך לבנייה על חלקותיהם. עוד קבע כי הנטל להוכיח כי העברת השטחים שבמחלוקת נעשתה ללא תמורה מוטל על הבעלים, וכי הם לא עמדו בנטל זה, הגם שלא התנגדו לתוכנית ודי בכך כדי להעיד כי סברו שהתוכנית מיטיבה עמם. בנוסף קבע בית המשפט, כי הם לא הוכיחו שהיה אלמנט של כפייה בעסקה במסגרתה הועברו השטחים שבמחלוקת לידי המועצה, או כי נפל פגם אחר בעסקה זו. למעלה מן הצורך, ציין בית המשפט קמא כי לא שוכנע שהמועצה זנחה את הייעוד הציבורי בנוגע לשטחים שבמחלוקת וציין בהקשר זה את עריכתה של התוכנית העדכנית. על החלטה זו ערערו הבעלים.

בית המשפט העליון דחה את הערעור. בית המשפט קיבל את קביעת בית המשפט קמא כי מכר ללא תמורה בנסיבות שבהן הקרקע אמנם יועדה להפקעה, אך העברת הקרקע הייתה מלווה בטובת הנאה לבעלים הפרטיים, אינו שקול כנגד הפקעה. הסוגיה אם העברת מקרקעין בדרך של מכר ללא תמורה שקולה להפקעה אם לאו, תיעשה לאחר בחינת כל מקרה על-פי נסיבותיו. בענייננו, החליט בית השפט העליון שלא להתערב בקביעותיו של בית המשפט קמא לפיהן, הבעלים זכו להטבה כלכלית משמעותית כתוצאה מאישור התוכנית וכי הם לא עמדו בנטל להוכיח כי בהעברת השטחים על שם המועצה היו מעורבים אלמנטים של כפייה. בית המשפט קבע כי די בכך כדי לדחות את הערעור.

עם זאת, בשולי הדברים, הוסיף בית המשפט העליון כי דעתו אינה נוחה מן המציאות החוזרת ומתגלה, במסגרתה קרקע מיועדת לצורכי ציבור מבלי שהרשויות פועלות לפיתוח הקרקע בהתאם ובמקרים מתאימים, בהם קיים שיהוי בלתי סביר של הרשות במימוש ההפקעה, או כאשר נזנחת מטרת ההפקעה, אכן יש מקום להשיב את הקרקע לבעליה, גם בנסיבות שבהן בפועל העברת הזכויות לרשות נעשתה במתכונת של "מכר ללא תמורה".

הערת המערכת:

פסק דין זה הינו המשך לשורת פסקי דין ההולכים במתווה זה של בדיקה ובו בוחן בית המשפט, האם על מנת למסור את שטחי הציבור נשוא הדיון, קיבל בעל הקרקע תמורה בדרך של זכויות בתכנית.

אנו סבורים כי דרך הסתכלות זו הינה בעייתית, שכן, בכל תכנית בניין עיר הכוללת איחוד וחלוקה הרי שנקודת ההנחה היא שמדובר בתכנית משביחה ועל השבחה זו משולם היטל השבחה.

הגישה כי שטחי הציבור המועברים בהליכים אלו יכולים "לשכב" עשרות שנים ולמעשה הפכו לקניין הרשות ללא גבול הינה בעייתית, שכן, ברור שהרשות לא יכולה לקבל תמורה בקרקע אלא כשטח ציבורי ועל כן בהחלט מדובר בהפקעה ואם זו לא נדרשת, אזי יש להשיבה ולגבות היטל השבחה.

 

רע"א 3564/13  – א' עיריית תל אביב-יפו ואח' נ' הורקנוס מרכז מסחרי חדש בע"מ ואח'

בית המשפט העליון בפני כב' הש' י' דנציגר

הסמכות לביטול פסק בוררות מכוח סעיף 122(4) נתונה לביהמ"ש המוסמך ולא למוסדות התכנון

המשיבות הן חוכרות לדורות של נכס מקרקעין המצוי בבעלות עיריית תל אביב-יפו, וזאת מתוקף חוזה חכירה ל-75 שנים אשר עתיד להסתיים ביום 31.8.2025. ביום 31.7.2008 פורסמה למתן תוקף תכנית 2689 לשינוי ייעוד המקרקעין מ"אזור מסחרי מיוחד, מגרש חניה ודרך" ל"מרכז עסקים ראשי" (להלן – "התכנית החדשה"), אך זו לא מאפשרת הוצאת היתרי בניה, אלא לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה. על כן, פנו המשיבות לוועדת הערר שזו תחייב את הועדה המקומית לדון בתכנית איחוד וחלוקה שהוגשה על ידן וכן שתורה על מינוי שמאי-בורר מוסכם מכוח סעיף 122(4).

בסופו של יום, במסגרת הדיון בערר, הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף של החלטה, לפיה מר שאול רוזנברג ימונה כשמאי-בורר. ביום 27.9.2012 נתן השמאי-הבורר את פסקו, וזאת לאחר שעיין בשלוש חוות הדעת מטעם הצדדים וביקר בנכס ובמשרדי הועדה ובהתאם לממצאיו קבע בין היתר כי המועד הרלוונטי לעריכת טבלת ההקצאות הינו בתום 6 חודשים ממועד אישור התכנית החדשה, בנוסף קבע לעניין זכויות החוכרים, כי בנסיבות העניין עסקינן במצב ייחודי בו משולבים בעלים וחוכרים בתכנית, אשר קבעה באופן כפוי שיתוף בין הצדדים בדרך של איחוד וחלוקה וזאת במשולב לשינוי יעוד דרסטי במקרקעין, ועל כן מן הראוי להפריד את זכויות אלה מאלה, שאם לא כן, תבצע טבלת ההקצאות איון של זכויות החוכרים. עוד קבע השמאי בורר כי בקביעת שווי זכויות המשיבות, נלקחו בחשבון גם שווי המחוברים לקרקע וסך היטל ההשבחה הצפוי אותו יש לנכות משווי חלקן של המשיבות בקרקע ובמחוברים.

על פסק בורר זה, הגישו המבקשות בקשה "למען הזהירות" לביטול פסק הבורר לבית המשפט המחוזי, למרות שלשיטתן הסמכות לדון בבקשה זו הינה לוועדת הערר.

בבקשה זו טענו המבקשות כי הבורר חרג מסמכותו בכך שראשית, העניק למשיבות מעמד נפרד בטבלת ההקצאות חרף היותן חוכרות. שנית, בשל קביעת מועד קובע לעריכת הטבלה חצי שנה לאחר אישור התכנית ולא במועד בו ניתנה החלטה על מינויו. שלישית, בכך שהתחשב בשווי מחוברים הגם שיש צורך בהריסתם לשם מימוש התכנית החדשה. רביעית, בכך שהתחשב בהיטל ההשבחה הצפוי על הנכס.

המשיבות מצידן דחו את טענות המבקשות לחריגה מסמכות השמאי-הבורר, וזאת למעט לעניין שווי היטל ההשבחה.

בסופו של דבר, בית המשפט דחה את הבקשה לביטול פסק הבוררות, למעט לעניין שומת היטל ההשבחה, לגביו הוסכם כי היא נעשתה תוך חריגה מסמכות השמאי-הבורר והסביר כי סמכותו לדון בבקשה לביטול פסק הבוררות מעוגנת בסעיף 122(4) אשר מחיל את הוראות חוק הבוררות על הבוררות הנדונה. לגופו של עניין דחה בית המשפט את טענות המבקשות לחריגה מסמכות השמאי-הבורר, בהטעימו כי המדובר בטענות "ערעוריות" באופיין, שאינן מהוות עילה לביטול פסק הבוררות.

משכך, הגישו המבקשות בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, אשר פסק כי השאלה עליה מצביעות המבקשות בדבר סמכותו של ביהמ"ש לדון בבקשה לביטול פסק בוררות הנעשית מכוח סעיף 122(4) לחוק היא שאלה "מעניינת", אך היא הוכרעה כבר בפרשת פרידמן חכשורי (ע"א 5752/97) בה נקבע כי הסמכות לדון בבקשה לביטול כאמור נתונה לבימ"ש המוסמך לכך, ולא למוסדות התכנון, וזאת לנוכח סעיף 122(4) לחוק, המחיל על בוררות שנעשית מכוח סעיף זה את חוק הבוררות. כמו כן, בית המשפט העליון קבע כי לא נגרם למבקשות עיוות דין ובוודאי שלא כזה המצדיק את התערבותו. גם לגופו של עניין נדחתה הבקשה תוך אימוץ נימוקו של בית המשפט המחוזי ושהובא לעיל.

 

הערת המערכת:

קיימת בעייתיות בהכרעת בית המשפט שלפיה הסמכות לאשר או לבטל את הכרעת השמאי הבורר מסורה לבית המשפט, כאמור הכרעת השמאי הבורר הינה הכרעה תכנונית שהוצאתה מרשויות התכנון, כולל ועדת הערר, עלולה ליתן כוח כמעט בלתי מוגבל לשמאי הבורר, שלמעשה לא תהא כמעט ביקורת ואפשרות התערבות בהכרעתו.

כידוע התערבות בית המשפט בפסק-בורר הינה חריגה ומתייחסת בעיקר לדרך התנהלותו ולא לנכונות החלטתו, ואם נוסיף לכך את העובדה כי קיימת גישה ששמאי בורר יכול גם להחליט על שינויים מסויימים בתכנית, אזי ברי הוא כי אי אפשר לחיות עם תוצאות פסק-הדין.

 עת"מ (ת"א) 15456-05-11 אהובה אטלס ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'

בית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש' ד"ר מיכל אגמון גונן


ב"כ  המשיבות: עוה"ד תמר עיני- ורדון , הראלה אברהם-אוזן, ברוך מנוח, רמי מנוח , שרי סימנר

"קומת ביניים" עפ"י תכנית גדס הינה קומה חלקית עצמאית – שיש לראות בשטחיה כעיקריים, ואשר ניתן להשלימה לקומה שלמה, בהתאם לפרוטוקול 219 ובכפוף לפרסום הקלה מתאימה על כך.

 הערכת מידת ואופי הפגיעה של הקלה תכנונית כלשהי על מבנים סמוכים והאיזון הראוי בין אותה פגיעה לבין הפגיעה במבקש ההקלה, אם זו תידחה, הופקדו בידי מוסדות התכנון ולא בידי בית המשפט.

עניינה של העתירה בהחלטת ועדת הערר המחוזית לתו"ב מחוז תל-אביב, אשר דחתה את הערר שהגישו העותרים והמשיבה 4 על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב, ליתן למשיבה 3 (אורבניקה חברה להשקעות בע"מ) היתר לביצוע תוספות בניה לבניין קיים המיועד לשימור, המצוי ברחוב בן יהודה 204 בתל-אביב, הידוע גם כחלקה 69 בגוש 6960.

על הבניין חלה, בין היתר, תכנית בניין עיר 1927 (תיקון) 1938, הידועה גם כתכנית גדס, על תיקוניה, אשר בנוסחה המקורי משנת 1927 קבעה כי מספר הקומות שניתן יהיה לבנות בעיר ינוע בין שתי קומות לארבע קומות, בהתאם לרחובות והאזורים בהם נבנו הבניינים בעיר. בשנת 1940 נכנס לתוקף התיקון לתכנית, שהוא נוסח התכנית שחל כיום, ובשלב זה גם סומנה התכנית במערכת העירונית כתכנית מס' 58. בסעיף 64 לנוסח המתוקן של תכנית גדס, שכותרתו "גובה הבניינים" נקבע, כי: "הגובה המותר של הבניינים באזורי דירות, באזורי מסחר ובאזורי תעשיה לא יעלה בשום מקום על 3 קומות, ואינו כולל את קומת המרתף ואת קומת הביניים…".

הבקשה להיתר נשוא העתירה כללה מספר הקלות, בהן ביטול קומת הביניים ובניית קומה רגילה במקומה, באמצעות ניוד זכויות מהקומות האחרות.

העותרים טענו, בין היתר, כי קומת הביניים אינה קומה רגילה אלא יציע המשרת את החנויות בקומה המסחרית, וכי שטח היציע הינו שטח שירות אשר לא יכול לשמש למטרת מגורים, ולפיכך לא ניתן להמיר את קומת הביניים בקומה רגילה. כמו-כן, נטען על ידם, כי אישור אחוזי בנייה ותוספת קומה בגין "קומת ביניים" לפי פרוטוקול 219 מהווה "הקלה נסתרת" בלתי חוקית, שכן פרוטוקול 219 אינו תכנית עיר, הוא מעולם לא הופקד ולא אושר כתכנית על פי חוק התו"ב. כן נטען על ידם, כי ועדת הערר כלל לא התייחסה לטענתם, כי מתן הקלה באמצעות ניוד זכויות מקומת ביניים תוך השלמתה לקומה מלאה, תביא לפגיעה בזרימת האוויר והאור לדירותיהם.

הועדה המקומית טענה, בין היתר, כי פקודת בניין ערים משנת 1936, שהייתה הדין הקיים במועדים הרלוונטיים, וכן תכנית גדס, לא הבחינו בין שטחי שירות לבין שטחים עיקריים, ולפיכך, לנוכח הוראת סעיף 13 (ב)(1) לתקנות התו"ב (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב- 1992, יש לראות בכל השטחים שהותרו לבנייה על פי התכנית האמורה, לרבות בשטחי קומת הביניים, משום שטחים עיקריים. בהתאם לכך ולפרשנותה החל משנת 1948, נטען על ידה, כי "קומת ביניים" אינה יציע, כי אם קומה נפרדת שנוספת למניין הקומות המותרות לבנייה על פי תכנית גדס, ואשר ניתן לבנות קומה רגילה במקומה, וזאת בהתאם לפרוטוקול 219 החל על הנכס ובכפוף לפרסום ואישור ההקלות המתאימות.

כן נטען על ידה, כי קיימת הצדקה תכנונית מובהקת לאפשר תוספת גובה לבניין בהקלה, שכן היא נועדה לאפשר את יישומה של תכנית גדס בצורה נכונה וראויה מבחינה תכנונית.

במסגרת עתירה זו, הורה בית המשפט לועדת הערר לשוב ולדון בעררים, בשים לב לטענת העותרים, כי נגרם להם נזק בגין פגיעה בזרימת האוויר והאור לדירותיהם, כאמור.

לאחר שקיימה דיון חוזר בעררים ואף ערכה ביקור במקום, ועדת הערר דחתה את העררים, לרבות את הטענה בדבר פגיעה בזרימת האוויר והאור לדירות העוררים, תוך שקיבלה את פרשנות הועדה המקומית למונח "קומת ביניים".

בית המשפט ציין, כי הביקורת השיפוטית על פעולות הרשות המנהלית נתחמת לעילות ההתערבות של המשפט המינהלי, כפי שנתגבשו בפסיקת בית המשפט העליון, כגון העדר סמכות, הפלייה פסולה, שיקולים זרים וחריגה ממתחם הסבירות, וכי בהיעדר עילת התערבות, מהעילות האמורות, בהחלטת הרשות המנהלית, לא יבוא בית המשפט בנעליה של הרשות ולא ימיר את שיקול דעתה בשיקול דעתו. הדבר נכון במיוחד, קבע בית המשפט, בעניינים מקצועיים תכנוניים, שכן בית המשפט אינו "מתכנן על".

עם זאת, הוסיף בית המשפט, ככל שהחלטת מוסדות התכנון נוגעת לשאלת פירושם של הוראה או מונח בתכנית מתאר, כבמקרה זה, נדרשת גישה שונה, שכן, בית המשפט הוא לעולם הפרשן המוסמך של הדין, לרבות תכניות מתאר שהן בבחינת דין. אולם, בית המשפט יטה לאמץ את פרשנותה של הרשות התכנונית להוראות תכנית שכן היא מתבססת על ידע וניסיון מקצועיים.

לפיכך, בית המשפט נפנה לפרשנות המונח "קומת ביניים" ולהצדקה התכנונית למתן הקלה בנסיבות העניין, וציין לעניין זה, כי ועדת הערר ביססה את החלטתה על כל התכניות ההיסטוריות החלות על הבניין, על השינויים שחלו בהן, כאשר סקירתה כאמור העלתה, כי מוסדות התכנון ראו בקומת ביניים כקומה חלקית עצמאית, שאותה ניתן לבנות באזורי מסחר ותעשייה ואשר ניתן להשלימה לקומה שלמה בהתאם לפרוטוקול 219.

בעניין זה, קבע בית המשפט, מקבלים הדברים משנה תוקף, שכן הפרשנות האמורה יושמה במשך עשרות שנים ביחס לעשרות בניינים ברחבי העיר, בהם בניין העותרים, אשר אין חולק כי הוא כולל חמש קומות שאחת מהן הינה קומת ביניים, המהווה קומה לכל דבר ועניין.

בית המשפט הוסיף וציין, כי יש להניח, כי הציבור ובעלי הנכסים בעיר הסתמכו על הפרשנות האמורה וכי הדבר השפיע על מחירי הנכסים, וכן כי לטעמו, פרשנותה של הרשות התכנונית את הוראות תכנית גדס הינה פרשנות סבירה וראויה, אשר עולה בקנה אחד עם הוראות תכניתK  המנדטורית משנת 1951, שם הוגדרה "קומת ביניים", כקומה עצמאית חלקית נוספת, המשמשת לאותם שימושים המותרים במגרש על פי התכנית החלה במקום.

בנסיבות אלה, קבע ביהמ"ש, כי בדין דחתה ועדת הערר את טענת העותרים בעניין זה.

באשר לפרוטוקול 219 – בית המשפט הוסיף, כי ועדת הערר ציינה בהחלטתה, במפורש, כי פרוטוקול 219 הינו בגדר מסמך מדיניות בלבד, שממנו, בין היתר, למדה על האופן שבו יש לפרש את המונח "קומת ביניים" שבסעיף 64 לתכנית גדס. כן קבע בית המשפט, כי אין המדובר במסמך מחייב, וכי לא ניתן להפוך קומת ביניים לקומה רגילה אך ורק בהתבסס על פרוטוקול 219, אלא יש לפרסם הקלה בדבר ביטול קומת הביניים והקמת קומה רגילה במקומה.

כמו-כן, בית המשפט ציין בהקשר זה, כי מהחומר המצוי לפניו עולה, כי בשנים האחרונות שקדה הועדה המקומית על הכנת תכנית אשר תסדיר את סוגיית קומת הביניים- היא תכנית רובע 3, כפי שאכן היה ראוי כי יעשה, וכי ביום 30.4.12 הועדה המחוזית אף החליטה להפקיד את התכנית.

זאת ועוד, באשר לפגיעה שנטענה בזרימת האוויר ובכניסת האור לדירות העותרים – בית המשפט קבע, כי הערכת מידת ואופי הפגיעה של הקלה תכנונית כלשהי על מבנים סמוכים והאיזון הראוי בין אותה פגיעה לבין הפגיעה במבקש ההקלה, אם זו תידחה, הופקדו בידי מוסדות התכנון ולא בידי בית המשפט. וכך הוא גם לגבי פגיעה נטענת בזרימת האוויר ובכניסת האור.

בית המשפט הוסיף וקבע כי לאור ממצאי ועדת הערר, אישור ההקלה אינו מעלה ואינו מוריד לעניין זרימת האוויר וכניסת האור לדירת העותרים. לכן, בהיעדר פגם שנפל בהחלטה ומששיקול הדעת שהופעל ומסקנות ועדת הערר הינם בתחום הסבירות, לא קמה עילת התערבות בעניין זה באופן המצדיק ביטול מתן ההקלות, וזאת אף בשל החובה לנהוג בבניין הנדון באופן בלתי מפלה ביחס לבניינים הסמוכים, לרבות בניין העותרים.

לאור כל האמור, העתירה נדחתה.

הערת המערכת:

בתל-אביב בולטת ההתייחסות ודרך הפעולה על בסיס נוהלים ופרוטוקולים למיניהם, משקלם ומעמדם של מסמכים אלו אינו ברור לחלוטין ויש לשים לב לכך.

מחד, חוק התכנון והבניה ותקנותיו וכן תכניות בניין העיר הינם המחייבים, מנגד מסמכי מדיניות של רשות יש להם משקל של הנחיה מנהלית ויש לנהוג ככלל על פיהם מעמד ההחלטות והמדיניות הנ"ל הינו אם כן לא ברור לחלוטין ועל כן מתבקש כי יהיו לכל הפחות ברורים, עקביים ומפורסם על מנת שניתן יהא להתייחס אליו, כולל בזמן אישורם.

 

 

עש"א (ת"א) 7746-06-10  עזרא צברי נ' פקיד הסדר המקרקעין תל-אביב ואח'

בית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית – משפט לערעורים אזרחיים בפני כב' הש'  חיים טובי

 

ב"כ המשיבים: פרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי), עוה"ד ד' ברוטפלד ואח'

 תיקון רישום מקרקעין מוסדרים עקב הוכחת זכות במקרקעין מכח חזקה נוגדת יעשה  לאחר הוכחת קיומם של שני

תנאים מצטברים: קיומה של חזקה המגעת לתקופת ההתיישנות והיות החזקה נוגדת

המדובר בבקשה לתיקון הרישום בפנקס רישום המקרקעין ולחילופין ערעור על החלטת פקיד ההסדר, על פיה הוסדר רישום הבעלות במחצית מהחלקה הידועה כגוש 7467 חלקה 19 בכרם התימנים בתל אביב (להלן – "המקרקעין").

 המערער הינו המחזיק ב- 1/20 חלקים מהזכויות במקרקעין ברח' כרם התימנים 26 בתל אביב, עליהם בנויים שני מבנים ומחסן, אותן ירש על פי צוואה מאמו המנוחה (להלן -"המנוחה"). זכויותיו של המערער ביחד עם בעלי המקרקעין האחרים, המשיבים לבקשה זו, נרשמו בפנקס הזכויות, לאחר הסדרת זכויות הבעלות בחלקה, מכח הוראות פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט- 1969 (להלן – "הפקודה"). המערער מבקש לבטל את הרישום ולהורות כי הוא ירשם לבדו כבעלים של מלוא הזכויות במקרקעין (דהיינו במחצית החלקה), ולכל הפחות כי הזכויות תרשמנה בחלקים שווים על שמו ועל שם אמו המנוחה, מכח חזקה נוגדת הנובעת מהחזקתו ומגוריו רבי השנים במקרקעין, ביחד עם אמו.

לשם הבנת טענות המערער, יש להכיר בקליפת אגוז את הרקע ההיסטורי שקדם להגשת בקשה זו. המקרקעין נרכשו בשנות ה-40 לערך על ידי אחי המנוחה, אשר מכר את מלוא זכויותיו בהם לאחיו, מר שלמה לוי ז"ל. ביום 31/12/63 נחתם הסכם בין שלמה ז"ל למנוחה, לפיו התחייב להעביר למנוחה, במכר ללא תמורה, מחצית מזכויותיו במקרקעין, המהווים 1/4 מזכויות הבעלות בחלקה כולה (להלן – "הסכם המתנה"). משהלך שלמה ז"ל לעולמו, הועברו זכויותיו במקרקעין ליורשיו, שמכרו את מלוא זכויותיהם במקרקעין לאלפסי (הוא המשיב מס' 3). אלפסי הגיש כנגד המנוחה תובענה, בהליך של המרצת פתיחה, בה עתר למתן פסק דין המצהיר כי הינו בעל הזכויות במקרקעין וככזה הוא זכאי לחזקה בהם (להלן – "המרצת הפתיחה"). במסגרת הדיונים הגיעו הצדדים להסכמה לפיה המערער יהא רשאי להתגורר בנכס, יחד עם אמו מבלי שתהיה לו כל טענה לבעלות או לכל זכות קניינית במקרקעין (להלן – "הסכמה דיונית").

בהסכמת הצדדים הדיון בהמרצת הפתיחה עבר לבוררות ובפסק הבוררות שניתן והפך לחלוט, נקבע כי בעלי הזכויות במקרקעין הינם המנוחה ואלפסי, בחלקים שווים, דהיינו 1/4 חלקים מהזכויות בחלקה כולה (להלן: "פסק הבוררות").

בשנת 2010 הוגש לפקיד ההסדר פסק הבוררות המאושר, על בסיסו רשם את הבעלות במקרקעין על שם (יורשי) המנוחה ואלפסי (1/4 חלקים בחלקה כ"א). בסמוך לאחר הסדרת הזכויות ורישומן בלשכת רישום המקרקעין, הגיש המערער תובענה זו.

בית המשפט דחה את התובענה וקבע כבר בראשית, כי לא נמצא ממש בתובענה וטוב היה אלמלא זו הוגשה כלל. לא זו בלבד שהמערער לא הוכיח זכות קניין בנכס מכוח חזקה רבת שנים בו, אלא שמחומר הראיות עולה כי לא עומדת לו זכות כזו כלל.

המערער סמך טענתו לזכות במקרקעין על הוראת סעיף 52(א) לפקודה הקובעת, כי אם שוכנע פקיד ההסדר שאדם מחזיק במקרקעין, החזקה שתקופתה ותנאיה מונעים כל תובענה אחרת לקבלתם ואף אדם אחר אינו רשום בעת ההסדר כבעליהם, אזי ירשום פקיד ההסדר את המחזיק כבעל המקרקעין. על מנת שתקום למחזיק זכות כאמור עליו להוכיח שני תנאים מצטברים: קיומה של חזקה המגעת לתקופת ההתיישנות והיותה של החזקה, חזקה נוגדת.

בעניין דנא המערער לא הוכיח התקיימותם של אף אחד מהתנאים. המערער לא הוכיח כי במועד בו החלו הליכי ההסדר החזיק במקרקעין תקופה העולה על 15 שנה (ראה בעניין זה הוראות סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח- 1958 ו-סעיף 162(2) לחוק המקרקעין התשכ"ט-1971).

בנוסף, המערער לא הוכיח קיומה של חזקה נוגדת –אשר הינה בלעדית, ייחודית, ממושכת ורצופה, ואינה נובעת מכוח זכות הבעלות של היריב. איפכא מסתברא, מתצהירים שהוגשו בהליכים שונים שהתנהלו בקשר עם המקרקעין, עלה כי החזקתו של המערער בנכס באה לו בעצם מכוח זכותו של היריב, באשר המערער הודה כי הוא גר בנכס מכוח הרשאה שניתנה לו על ידי אחד מבעלי הזכויות במקרקעין. בנוסף הוכח, כי המנוחה רכשה את זכויותיה מכוח הסכם מתנה עליו חתמה עם אחיה והחזיקה במקרקעין ביחד עימו ובוודאי שלא החזיקה בהם באופן בלעדי וייחודי.

זאת ועוד. בית המשפט ציין כי המערער בעצם מושתק מלהעלות טענות בעלות או קנייניות כנגד המקרקעין, לאור התחייבותו שלא להעלות טענות אלו לגבי המקרקעין במסגרת ההסכמה הדיונית כאמור. בעל דין אשר טען בהליך משפטי טענה או הצהרה מושתק מלטעון טענה סותרת בהליך מאוחר יותר, כשאין צורך שהמתדיין יזכה בדין בהליך הראשון ודי בכך שטענתו התקבלה.

המערער אף לא השכיל, כך פסק בית המשפט, להוכיח כי עומדת לו זכות קניין עצמאית ונפרדת מזו של אמו המנוחה ולכן בהיותו חליפה של המנוחה, פסק הבוררות מהווה מעשה בית דין המשתיק את טענת הבעלות שבפי המערער.

בנוסף, דחה בית המשפט את בקשת המערער לתיקון מרשם שבוצע במרמה, השמטה או עקב רישום שלא כשורה (עפ"י סעיף 93 לפקודה). בית המשפט קבע כי תיקון כאמור יעשה בשני מקרים חריגים בלבד: אם הוכח כי הרישום הושג עקב מרמה או אם התגלתה טעות או השמטה ולא די להוכיח תרמית או טעות, אלא יש להוכיח את זכות במקרקעין. בעניין זה, המערער לא הוכיח זכות במקרקעין וברי כי לא קמה לו זכות לתיקון הרישום מכוח הסעיף.

בית המשפט אף דחה את עתירתו החלופית של המערער על החלטת פקיד ההסדר וקבע כי דינה להידחות על הסף, מאחר וערעור על החלטת הפקיד יכול ותוגש אך ורק בעוד הליך ההסדר נרשם, דהיינו, בטרם רישום הזכויות בפנקס חדש. למעלה מהצורך, ציין בית המשפט כי הוא לא מצא כל דופי בהתנהלות פקיד ההסדר או בהחלטותיו.

על יסוד האמור דחה בית המשפט את הבקשה והערעור.

הערת המערכת:

על מנת להגן על זכויות מחזיקים במקרקעין למול המבקשים את הפינוי, בדרך כלל לא הצעת פיצוי כלל, הרי נוהגים המייצגים להעלות טענות מטענות שונות מן הגורן ומן היקב, עם זאת עולה כי לעיתים העלאת טענות אלו מהווה טענות סותרות שעלולה לעיתים לעמוד בעוכריהם.

על המייצגים לבחון היטב אילו טענות הגנה יש להעלות התואמות נסיבות אותו מקרה ואילו טענות אינן רלוונטיות כלל ואף עלולות להזיק ללקוח.

אנו שבים וקוראים כי ככלל יש לקבוע בחקיקה ובהוראות את דרך ההתנהלות והפיצוי במקרים של מחזיקים, שכן על פי המצב הנוהג, אין דין מפונה אחד כדין משנהו, ואין שיעור הפיצוי לו זוכה אחד לעומת משנהו.

 

ת"א 24112-08-11 עיריית חיפה נ' נאות כיפת הזהב בע"מ
בית המשפט השלום בחיפה בפני כב' הש' יחיאל ליפשיץ

האם לו"מ לתו"ב סמכות לדרוש מיזם פרטי להפקיד כתב התחייבות לשיפוי בגין תביעות שתוגשנה
בהתאם לסעיף 197 לחוק התו"ב

 

הנתבעת הינה חברה המפעילה בית אבות סיעודי בחיפה. החברה הגישה לוועדה המקומית לתו"ב חיפה תוכנית מתאר נקודתית להרחבת בית האבות. עם הגשת התכנית, נדרשה החברה ליתן כתב שיפוי לועדה במסגרתו התחייבה לשפות אותה בגין תביעות שיוגשו, אם יוגשו, בשל פגיעה מהתוכנית וזאת שלא ע"ח היטל ההשבחה שיוטל. התוכנית אושרה ובמסגרת בקשה להיתר בנייה שילמה החברה היטל השבחה.

לאחר זמן, הגישו בעלי מקרקעין גובלים תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. התביעות נדחו והוגש ערר. ועדת הערר, חייבה את הוועדה לשלם פיצוי לבעלי המקרקעין הגובלים. יצוין כי החברה הייתה צד להליכים בפני ועדת הערר ולמעשה היא זו שניהלה את ההליכים מטעמה של הועדה.

הוועדה, בהסתמך על כתבי השיפוי, פנתה לחברה בדרישה לתשלום סכום הפיצויים שנפסקו. החברה סירבה לשלם ומכאן התביעה שפנינו.

עיקר טענות החברה היו כי הוועדה חרגה מסמכותה תוך שימוש לרעה במעמדה ובכוחה השלטוני ולמעשה אילצה את החברה לחתום על כתבי השיפוי.

בית המשפט ציין בהכרעתו, כי תיקון מס' 84 לחוק התו"ב, אשר נכנס לתוקף בשנת 2009 עיגן בצורה ברורה את האפשרות והסמכות של הרשות להטיל על היזם את נטל הפיצויים, אם במסגרת התכנית ואם במסגרת הסכם, השאלה מתעוררת באשר להסכמים שקדמו לתיקון, כבנדון דנן.

בית המשפט ציין כי שלוש אסכולות בדבר, המצדדים בהסכמי שיפוי שכאלה, סברו, כי אלמלא "יגולגל" הנטל ליזם, הציבור הוא זה שיממן בסופו של דבר את טובת ההנאה שצמחה ליזם הפרטי. במצב זה יווצר מצב בו זה נהנה וזה חסר. יתרה מכך, הועדה תירתע מלאשר תוכניות פרטיות בהעדר מקור כספי למימון תביעות הפיצויים.

המתנגדים לנוהג זה טענו, כי העברת נטל הפיצוי מהוועדה המקומית לגורם אחר, תגרום לכך שהרשות לא תיתן משקל ראוי לפגיעות העלולות להיגרם מהתכנית, תסכים בקלות לשלם פיצויים, וזאת במקום להשקיע מאמצים בהגנה מפני תביעת הפיצויים.

ישנם התומכים בגישת הביניים, המאפשרת חיובו של היזם בשיפוי, במקרה שמדובר ביזם שהגיש תוכנית ספציפית שצפויה להניב לו אישית רווחים כלכליים.

בית המשפט ציין כי במספר פסקי דין נראה כי בית המשפט העליון, אימץ את גישת הביניים לפיה, כאשר התכנית מבוצעת על-ידי יזם פרטי, או כאשר התכנית מביאה תועלת מיוחדת לגורם מסוים, הפרקטיקה של החתמת היזם על הסכמי שיפוי נכונה וחוקית והיא מגשימה את עקרון הצדק החלוקתי.

לאור האמור, פסק בית המשפט כי בענייננו היות והמדובר בחברה שביקשה לקדם תוכנית פרטית שנועדה להעניק לה תועלת כלכלית, כאשר החברה היא זו שיזמה את התוכנית והיא הנהנית העיקרית ממנה הרי שאף אם המדובר בבית אבות, הרי שאין מדובר בפרויקט ציבורי במשמעותו הרחבה ובוודאי לא פרויקט ציבורי המצדיק כי הועדה תישא בעלות הפיצויים שנפסקו.

בית המשפט ציין גם כי העובדה כי הדרישה לכתב שיפוי לא נקבעה במסגרת תקנון התוכנית אין בה כדי לפגוע בסמכות הוועדה לדרוש כתב שיפוי.

בית המשפט ציין כי אומנם השאלה האם קיימת ליזם זכות לקיזוז סכום הפיצויים שהתחייב לשלם מהיטל ההשבחה לא הוכרעה על ידי בית המשפט העליון,  הרי שבנידון כל אדם מהישוב הקורא את כתב ההתחייבות מבין כי הנתבעת התחייבה לשלם את תביעות הפיצויים וכי התחייבה כי סכומים אלו לא יקוזזו מהיטל ההשבחה.

סוף דבר התביעה התקבלה והחברה חויבה לשלם לוועדה את הסכומים ששולמו על ידה במסגרת תביעות הפיצויים וכן שכ"ט עו"ד בסכום של 30,000 ₪.

הערת מערכת:

נושא חתימת כתב שיפוי, נוסחו ושאלת קיזוז הפיצויים מהיטל השבחה מעסיקים רבות את אנשי המקצוע וקיימת בעייתיות להותירם למו"מ מסחרי קבוע בין בעלי הזכויות לבין הועדה המקומית, והיה לטעמנו מקום להסדיר מנגנון זה בחקיקה.

אפשר להבין כי רשות אינה אמורה לשאת על גבה פיצוי בשעה שלא היא שמתעשרת מהתכנית, אולם מנגד הבעלים משלם לרשות היטל השבחה בגין התכנית ועל כן גם הרשות מרוויחה, יש גם להכניס למאזן שיקולים זה, את העובדה כי היטל השבחה מחושב לפי מחצית ההשבחה, בעוד תשלום פיצויים הינו בשל מלוא הפגיעה.

על כן ועל פניו, ניתוק היטל ההשבחה משאלת הפיצוי שעל היזם לשלם ותשלום היטל גם בהיעדר התעשרות בפועל סותר את עיקרון העל של היטל השבחה שהינו תשלום המבוסס על בסיס של התעשרות.

יש ליקח גם בחשבון כי הסתמכות בית המשפט על חתימת החברה לא לוקחת בחשבון את העובדה הידועה לכל, כי אין ממש אפשרות מיקוח בנקודה זו, וכל יזם יודע כי ללא חתימתו, לא תקודם כל תכנית על ידי הרשות ולמעשה אין ממש שני צדדים שווים בעניין זה.

המערכת מתכבדת לברך על הצטרפותם של עו"ד עידית אייזדורפר כמנהלת מחלקת ליטיגציה וכן על הצטרפותו של עו"ד נפתלי פרידמן למשרד עורכי דין צבי שוב

נשמח לעדכן כי הניוזלטר עו"ד על נדל"ן "חוגג" 4 שנים !!!

 

השתתפו בעריכת עלון זה עוה"ד מתי ארנרייך ודקלה מוסרי טל ממשרד עוה"ד צבי שוב