הכללה בתכנית איחוד וחלוקה- רק לפי שיקול תכנוני?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• הכרזת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על מתחמים לפינוי לשם בינוי (מס' 9), התשפ"ד-2024.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0915108 – שדה דב.
• תל אביב – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 507-0590687 – נווה עופר מתחם דש"א.
• רמת השרון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 553-0849612 – מתחם "לב העיר" סוקולוב.

                     

עדכוני פסיקה                    

• מקרקעין
  דנ"א 8908/23 הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין נ' דוד קונפינו ואח'
  "תקלה מעורבת" לא חלה על תקנת השוק במקרקעין.

• היטל השבחה
  עת"מ 40802-05-23 הלינה חנה גוהר נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב –
  עתירה חוזרת – לא עוזרת.
  ערר 84011-07-22 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' האביב בפודים 30 בע"מ
  היעדר פגם מהותי.

                                   

מאמר

הכללה בתכנית איחוד וחלוקה – רק לפי שיקול תכנוני?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

כבר שנים רבות שהעוסקים בתחום התכנון והבניה יודעים לשנן כי אין לאדם זכות קנויה להיכלל בתכנית משביחה, כי תכנית אינה מכשיר לפיצוי, וכי הכללתן או אי הכללתן של חלקות קרקע בתכנית איחוד וחלוקה צריכה להיות מעוגנת בצרכי התכנון של חטיבת הקרקע הכלולה בתכנית ולא בשיקולים חיצוניים.

אמירות אלו, שנשמעו על ידי בית המשפט העליון עוד בשנת 2007 (בג"צ 9402 בוכניק) חוזרות ונשנות על ידי ערכאות השיפוט השונות כמעט בכל עתירה וערעור המופנים כנגד החלטה של מוסד תכנון שלא לכלול מקרקעין מסוימים בתכנית שינוי ייעוד הכוללת הוראות איחוד וחלוקה.

הטעמים לכך נעוצים, על פי רוב, בעמדה המשפטית הגורסת שאין להטיל על בעלים, שקרקעותיהם נמצאו מבחינה תכנונית ראויים להיכלל במתחם לפיתוח, לחלוק את ההשבחה שתיווצר להם עם אישורה של התכנית, עם בעלי קרקעות שמבחינה תכנונית נכללו במתחם המיועד לצרכי ציבור, אלא במקרים בהם מתקיימת זיקה תכנונית מובהקת בין המתחמים.

כלומר, לפי עמדה זו, רק כאשר צרכי הפיתוח של התכנית מחייבים להישען על שטחי ציבור, כדוגמת כביש שכונתי, שצ"פ או מוסדות ציבור רלוונטיים, יהיה מוצדק לכלול את אותם הבעלים במסגרת האיחוד והחלוקה ולהקצות להם זכויות.

בכל מצב אחר, לעומת זאת, בו מדובר בקרקעות שמיועדות לשרת צרכים לאומיים ואפילו כלל עירוניים, הצדקה זו אינה מתקיימת עוד. וגם אם קרקעות אלו יכללו בתכנית אחת יחד עם קרקעות המיועדות לפיתוח, אין לכלול אותם במסגרת טבלאות ההקצאה והאיזון.

על אף שעמדה זו קנתה כאמור שביתה במוסדות התכנון והערכאות המשפטיות, נתגלעו בה, מעת לעת, בקיעים שביקשו לאתגר את דפוס החשיבה הצר של תפיסה זו, בעיקר נוכח ההבנה כי התמשכותם של הליכי התכנון עשויה לגרום להסתמכות הראויה להגנה, ובפרט במקרים בהם תכנית מפקיעה כללה בתוכה הוראה מפורשת בעניין שימור הזכויות לעתיד לבוא (הכוונה להוראה בתכנית הקובעת, כי לעת הכללתם של מקרקעין בתכנית עתידית לאיחוד וחלוקה, יובא בחשבון ייעודם הקודם טרם סומנו לצרכי ציבור).

כדוגמא לכך, ניתן להביא את עמדת היועמ"ש לשעבר, עו"ד ארז קמיניץ, שניתנה ביחס לשאלה אלו קרקעות ראויות להיכלל במתחם תכנית איחוד וחלוקה רחב הכולל 7,000 יח"ד בהוד השרון, אשר קודם מכוח ובהמשך ישיר לאישורן של תכניות תמ"מ/21/3 ו-תמ"מ/10/3. לאחר הצגת הדין הכללי הנוהג בעניין הכללת קרקעות בתכניות משביחות, ועמדות הצדדים בעניין שבא בפניו, ביחס להכללת שטחי הפארק העירוני והגן הלאומי בתכנית איחוד וחלוקה עתידית, הגיע עו"ד קמיניץ למסקנה כי בנסיבות המיוחדות של התכנית, ונוכח גודלה והשפעה על העיר, נוצרה לאורך השנים הסתמכות ברת הגנה המצדיקה לכלול במתחם האיחוד והחלוקה את השטחים המשמשים לפארק לאומי, אך לא את הקרקעות המיועדות לגן לאומי.

בהתבסס על חוות דעת זו, פתח תקוה, אשר התנהלה לאורך השנים באופן דומה לשכנתה הוד השרון, מקדמת בשנים האחרונות תכנית איחוד וחלוקה מכח תמ"מ/10/3 והמסמך התכנוני, הכוללת אף היא את שטחי הפארק העירוני בתחום האיחוד והחלוקה (בהערה נציין כי בימים אלו הנושא מצוי בבדיקה נוספת עקב עמדה אחרת שהוגשה על ידי רמ"י למשנה ליוע"מ הנוכחית, עו"ד כרמית יוליס).

פרשנות מרחיבה נוספת לאותה זיקה תכנונית נדרשת ניתנה לפני מספר שנים על ידי מחלקת ייעוץ וחקיקה והמשנה ליועמ"ש גם ביחס לקרקעות שנדרשו לטובת הפקעה לרכבת הקלה, מתוך הבנה כי היות ותוואי הרכבת כולל גם תחנות מקומיות ניתן לשקול להביא בחשבון את מקטעי הדרך שבין התחנות, העוברת בתחומי האזורים הבנויים של העיר, במתחם איחוד וחלוקה עתידי. הצידוק לכך הוסבר באינטרס הציבורי החשוב בקידום התחבורה הציבורית, המטיל אחריות חברתית מוגברת על בעלי הקרקע עקב כך, ובעובדה שתשתית הרכבת הקלה עשוי לשנות את אופי השכונה בה היא עוברת, באופן משמעותי יותר מדרך אזורית ואף להביא לעליית שווי הנכסים בה וזאת על אף שתכניות הרכבת הקלה עצמן אושרו כתכניות תשתית לאומית בות"ל, כך שהפן הציבורי בהן הינו ברור וקצת קשה להגדירן כפנימיות לתכניות שאושרו במקטעים שונים (כך לדוגמא נכללו הוראות מתאימות בתכניות בניין העיר שאושרו במתחמי חוף התכלת בהרצליה ובמתחם "השומרון" בתחנה המרכזית הישנה בתל-אביב).

עמדה דומה נשמעה גם ביחס לתכניות המטרו ולרכיבים שניתן ליחס להם אופי מקומי (תחנות, תוואי המסילה והדיור המסילתי) המצדיק לכאורה להכלילם בתכנית איחוד וחלוקה עתידית בהתאם לייעודם ערב אישורה של התכנית המפקיעה.

נציין כי המדינה עצמה מערבת פיצוי או שיקולים אחרים מלבד תכנון בעת שהינה מאשרת כיום את תמ"א 70 ו-70א' בהתייחס לסביבת תחנות המטרו והבנייה מעל הדיפו. הגדלת זכויות על מנת לעשות שימוש בקרקע ובהשבחתה לצרכי מימון פרויקט המטרו אינה מהווה שיקול תכנוני טהור אלא ניצול הקרקע למטרה לבר תכנונית, שכן יאושרו זכויות מוגדלות מעבר לצפוי במקרה רגיל.

נראה לנו אפוא, כי במציאות התכנונית בישראל, לא יהיה נכון לקבוע כלל אצבע שלפיו יקבע אפריורית כי קרקע המיועדת לצרכי ציבור כלל עירוניים ואפילו ארציים, לא תיכלל במתחמי איחוד וחלוקה יחד עם קרקעות המיועדות לפיתוח, וכי יש לבחון כל מקרה וכל תכנית לגופה על מנת לקבוע אם מתקיימת אותה זיקה תכנונית ישירה נדרשת.

כעולה מהאמור, הרי שגם המדינה והרשויות עצמן סבורות כי אי הכללת קרקעות ציבוריות קטיגורית במתחמי האיחוד והחלוקה למטרות נוספות מעבר לשיקול התכנוני אינה תמיד נכונה ויש ליצור חריגים לכלל. אנו סבורים כי במקרים מתאימים ניתן להקל על הקופה הציבורית ולהקנות פיצוי בזכויות חלף פיצויי הפקעה במטרה לייצר שוויון בין נישומים, גם אם במקרים אלו יהא צורך ליצור הגדלה תכנונית שתפצה.

לו היו גופי התכנון נאלצים להפקיע את הזכויות לתוואי הרכבת הקלה במתחם חוף התכלת והתחנה המרכזית, שהובאו כדוגמאות לעיל, היו הם נאלצים, לאור שווי הקרקע, להיפרד ממאות מיליוני שקלים שהיו ניטלים מהקופה הציבורית והעובדה היא שנמצאה הדרך לעקוף זאת. לא ייתכן שלא תהיה מדיניות אחידה וקבועה ביחס למקרים דומים.

ניתן היה לקבוע כללים ולעדכן את כללי האיחוד והחלוקה והתקנות על ידי הנחיות מתאימות ובדיקה, שכן נראה כי המצב הנוכחי אינו נותן תשובה והוא יבחן עוד רבות בעתיד.

עוד חשוב להדגיש, כי מגמת הציפוף שרק תלך ותגבר בשנים הקרובות, ובפרט במסגרת הליכי התחדשות עירונית, צפויה להביא למחסור בקרקע לצרכי ציבור, ולא כל שכן, במקורות למימון הפקעתה ופיתוחה. מצב זה מחייב לאמץ גישה מקלה, המביאה בחשבון גם את האחריות החברתית של בעלי הקרקע לקחת חלק במאמץ האמור, ששכרו בצידו. קרי – הכללתם במתחמי איחוד וחלוקה המיועדים לפיתוח.

                          

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

הכרזת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על מתחמים לפינוי לשם בינוי (מס' 9), התשפ"ד-2024

מתוקף סמכותו של מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מר אלעזר במברגר, ובהתאם לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית התשע"ו-2016, ובהסכמת הרשויות המקומיות הנוגעות בדבר, המתחמים המפורטים להלן הוכרזו כמתחמים לפינוי לשם בינוי:

• נס ציונה "יד אליעזר".
• ירושלים "שמעוני התקופה".
• חולון "ההסתדרות 143/145".
• ראשון לציון "האומנים".
• רמלה "ישראל פרנקל".
• תל אביב "ארבר".
• תל אביב "מעפילי אגוז 60-64".
• תל אביב "עמישב דרך השלום".
• נתניה "זלמן שניאור".
• נתניה "בן צבי".

מפת המתחמים, מופקדות לעיון הציבור במשרדי הרשויות המקומיות הנוגעות בדבר.

                        

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0915108 – שדה דב

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, מופקדת תכנית מס' 507-0915108 – מרכז רובע שדה דב בסמכות הועדה המקומית. מטרת התכנית, הינה תכנון מפורט של שדה דב, בהתאם לתכנית המתאר תא/4444.

התכנית קובעת בין היתר, את מערך ייעודי הקרקע וקביעת זכויות בנייה לייעודי הקרקע השונים ובהתאם לקבוע בתכנית הראשית: דיור מיוחד, מגורים ומסחר, מגורים ותעסוקה, תעסוקה, מסחר, תעסוקה ותיירות, מלונאות ועוד. כמו כן, התכנית קובעת פירוט זכויות בנייה למגורים בהיקף של 7,128 יחידות דיור, מתוכן 5,845 יח"ד סחירות, ו-983 דב"י עירוני ו-300 דיור מיוחד עירוני; פירוט זכויות בנייה סחירות על קרקעיות בהיקף של 65,143 מ"ר למסחר, 147,555 מ"ר תעסוקה, 87,660 מ"ר למלונאות, 769,930 מ"ר מגורים.

                       

תל אביב – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 507-0590687 – נווה עופר מתחם דש"א

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 507-0590687. מטרת התכנית הינה תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים ועניינה בהתחדשות עירונית ברחובות תל גיבורים, האירוס והדקל  בשכונת נווה עופר.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי במערך ייעודי הקרקע; קביעת זכויות בנייה ושימושים בכל אחד מייעודי הקרקע, כולל הוראות בינוי; קביעת שימוש ציבורי לדיור מוגן; הגדלת מס' יחידות דיור מ-422 ל-1,401 יחידות, מתוכן 85 יחידות דב"י ועוד 100 יחידות לדיור מוגן. כמו כן, מתן פתרונות חניה, מיגון ונגישות לדיירים; קביעת מתחמי מימוש; קביעת קווי בניין ומס' קומות מירבי של 35 קומות ועוד.

רמת השרון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 553-0849612 – מתחם "לב העיר" סוקולוב

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 553-0849612, שמטרתה העצמת זכויות בנייה והוספת שימושים בלב העיר למבני מגורים, שטחי תעסוקה, מסחר ושטחים מבונים לצרכי ציבור.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד, קביעת תכליות ושימושים מותרים בכל ייעוד קרקע, קביעת קווי בניין, קביעת תנאים בהליך רישוי, קביעת תתי מתחמים לאיחוד וחלוקה בעתיד ועוד.

                       

עדכוני פסיקה

"תקלה מעורבת" לא חלה על תקנת השוק במקרקעין

מספר הליך: דנ"א 8908/23 הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין נ' דוד קונפינו ואח' ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כבוד ממלא המקום הנשיא, ע' פוגלמן. פרטי המקרקעין: לא צוינו. תאריך מתן פסק הדין: 13.3.2024. ב"כ המשיבים: לא צוין.

בקשה להורות על קיום דיון נוסף בפסק הדין של בית משפט העליון, ע"א 3391/22 ו-4 ערעורים נוספים.

העובדות לענייננו, מתחזה שהתקשר בעסקה למכירת מקרקעין תוך שהוא מציג עצמו כבנו ויורשו היחיד של בעל המקרקעין (שהיה עדיין בחיים). לצורך רישום בעלות במקרקעין העביר המתחזה לבאת כוחו מסמך שנחזה להיות העתק נאמן למקור של צו ירושה, הקובע כי המנוח נפטר ב-1998, וכי בנו (לו התחזה) הוא יורשו על פי דין.

באת כוח המתחזה הגישה ללשכת רישום המקרקעין בקשה לרישום בעלות במקרקעין בהתאם לצו המזויף; באותו היום אושרה הבקשה, והבעלות במקרקעין הועברה משמו של המנוח לשם "הבן".

לאחר שינוי הבעלות במקרקעין, ולאחר תשלום התמורה למתחזה, הושלמה עסקת המכר ברישום הקונה כבעלים במקרקעין, וכן נרשמה משכנתה על המקרקעין לטובת הבנק.

בפסק הדין נשוא הבקשה לקיום דיון נוסף, נקבע בין היתר כי רישום הקונה והבנק כבעלי זכויות במקרקעין התבסס על שתי תקלות שנקשרו זו בזו – התחזות המתחזה לבן, שהיא תקלה חיצונית למרשם, ורישום הבן כבעלי המקרקעין במקום המנוח, שהיא תקלה שנפלה במרשם.

נקבע, כי במצב דברים זה – של "תקלה מעורבת" – אין מקום להעניק הגנה לרוכש הזכויות, ולפיכך נקבע כי לא חלה תקנת השוק במקרקעין. בהתייחס לאחריות הרשות, נקבע כי הרשות התרשלה בכך שקיבלה את הבקשה לרישום הירושה מבלי שצורף לה צו ירושה מקורי בניגוד להוראות תקנה 18 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) ומכאן אחריותה הנזיקית לנזקי הקונה.

בית המשפט העליון, הזכיר כי הדיון הנוסף הוא הליך נדיר וחריג, ששמור למקרים שבהם נקבעה הלכה חדשה שעומדת בסתירה להלכה קודמת של בית המשפט העליון, או שמפאת חשיבותה, חידושה או קשיותה, מוצדק לקיים בה דיון נוסף. נקבע, כי לא נמצא כי תנאים אלה מתקיימים בענייננו.

בית המשפט העליון, קבע כי בכל הנוגע לטענת הרשות כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה שלפיה רשם המקרקעין לא יכול להסתפק בעותק נאמן למקור של צו הירושה, אלא הוא חייב לדרוש עותק מקורי – בפסיקה נקבע לא אחת כי הגם שבתפקיד רשם המקרקעין כרוך מימד טכני וששיקול הדעת שניתן לו הוא צר, הרשם נושא באחריות לפעול בהתאם לתקנות ולהנחיות המקצועיות הרלוונטיות בנסיבות העניין, כאשר סטייה מהן עשויה לעלות כדי התרשלות.

                       

הערת מערכת:

 מיום ליום מחד גדל השימוש המקוון וממילא יורד קרנם של מסמכי המקור, מאידך, הטכנולוגיה גוררת עימה גם ניסיונות חוזרים ונשנים לרמאויות וניסיונות גזל של מקרקעין, האחריות המוטלת על הגופים הרלוונטיים ועל עורכי הדין הינה רבה וגדלה כל העת, ניסיון עבר ליצירת ביטוח קנייני לרוכש לא צלח, עם זאת ייתכן שלאור האמור היה הדבר מקל על העוסקים ועל רוכשי הנדל"ן התמימים.

                       

40 שנה בשיהוי ההפקעה – לא יבטלו אותה

מספר ההליך: עת"מ 18377-10-23 ינאי גידרון נ' מועצה מקומית פרדס חנה כרכור ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' סגנית הנשיא בטינה טאובר. פרטי המקרקעין: גוש 10074 חלקה 84, כרכור. תאריך מתן פסק הדין: 13.3.2024. ב"כ המשיבים: לא צוין.

ענייננו בעתירה מנהלית בגדרה מבוקש להורות על ביטול הפקעת שטח מקרקעין המצוי ברחוב אחוזה 53 פינת רחוב במושב כרכור, הידוע כגוש 10074 חלקה 84 (להלן: "המקרקעין" או "החלקה"), ולהורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו בפנקסי המקרקעין.

עוד ביום 26/08/1973, פורסמה למתן תוקף ברשומות תכנית בנין עיר מס' ש/18 החלה על המקרקעין, מכוחה הופקעו שטחים לצורכי ציבור לטובת המועצה, ובכללם חלק מהמקרקעין נשוא העתירה אשר יועדו לדרך. ביום 28/06/1979 פורסמה למתן תוקף ברשומות תכנית בנין עיר מס' ש/186 המשנה חלק מייעוד החלקה ממגורים לשטח לבנייני ציבור, יחד עם החלקה הסמוכה.

ביום 31/1/1980 פרסמה הועדה המרחבית שומרון הודעות הפקעה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות ולפי חוק התכנון והבניה, בדבר הפקעת חלק מהחלקה בשטח כולל של 2,045 מ"ר, על יסוד תכנית ש/18, לצורך סלילת דרך, ולאחר מס' חודשים פרסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות. לאחר מס' שנים, החלקה חולקה למס' מגרשים בתכנית נוספת שמכוחה הוצאו הודעות הפקעה נוספות.

העותר טען, כי יש להורות על ביטול ההפקעה מאחר והמשיבות זנחו את המטרה הציבורית והצורך הציבורי במקרקעין, נוכח משך הזמן הרב שחלף ממועד ההפקעה והיעדר פעולות אופרטיביות לאורך השנים. מנגד, המשיבות טענו כי יש להורות על דחיית העתירה מאחר ולשיטתן המועצה המקומית לא זנחה את מטרת ההפקעה והצורך הציבורי במקרקעין.

השאלה העיקרית בעניין זה הינה האם השתהו המשיבות במימוש מטרת ההפקעה, באופן המלמד על העדר קיומו של צורך ציבורי, בהתחשב בפרק הזמן שחלף מאז הופקעו המקרקעין, או שמא הצעדים שננקטו על ידי המועצה, מעידים שלא ראוי לעשות כן, חרף העיכוב?

בית המשפט פתח וציין, כי אמנם חלפו 40 שנים מאז קביעת ייעודם התכנוני של המקרקעין וכ-10 שנים מאז הושלמה ההפקעה עם פרסום הודעת ההפקעה. יחד עם האמור, חרף חלוף הזמן, טרם מומשה מטרת ההפקעה והמקרקעין עומדים מזה שנים ארוכות ללא כל שימוש. בית המשפט הדגיש, כי אין חולק שמדובר בשיהוי בלתי סביר, אך יחד עם האמור, בכך אין די, ויש לבחון האם גם מבחינת השיקולים האחרים ניתן לקבוע כי הרשות השתהתה באופן חריג.

ובהתאם, נקבע, כי בכל הנוגע להתנהלות הרשות המפקיעה יש לבחון האם הרשות אכן פעלה למימוש של מטרות ההפקעה, והאם פעולות אלה היו סבירות בנסיבות העניין, על רקע הזמן שחלף. נקבע כי לא ניתן להתעלם מטענת המועצה כי המקרקעין מושא העתירה הם חלק יחסי קטן ממתחם גדול של מגרשים ושטחים שהופקעו ובחלקם  מומשה מטרת ההפקעה והוקמו מבני ציבור רבים.

בית המשפט קבע, כי נוכח האמור, אם הרשות המפקיעה מממשת את מטרת ההפקעה בחלק מסוים של המתחם המופקע באופן שאינו מלמד על כוונתה לוותר על מימוש המטרות בחלקים האחרים, אין להסיק מהימנעותה ממימוש מטרות ההפקעה באחת החלקות המופקעות, על זניחת המטרה בנוגע לאותה חלקה. לעומת זאת, ככל שקיים בסיס להבחנה בין החלקות השונות, ניתן לבחון את התקדמות ההליכים לגבי חלקה (מסוימת במנותק מן ההתרחשויות לגבי השטח המופקע בכללותו.)

נקבע, כי אמנם התנהלות המשיבות במשך השנים שעברו ממועד פרסום התכנית ואף ממועד פרסום הודעת ההפקעה, לא הייתה משביעת רצון, אך יחד עם האמור, התנהלותה בנסיבות העניין, אין בה כדי להורות בשלב זה על ביטול ההפקעה, שכן אין להסיק מחלוף הזמן על העדר צורך עתידי בקרקע.

לאור האמור, העתירה נדחתה.

                       

הערת מערכת:

פסק-דין זה הולך עקב בצד אגודל למגמת הפסיקה שמצמצמת מאד את המקרים בהם מורים בתי המשפט על ביטול הפקעה, המערכת סבורה כי רשות שנוטלת קרקע עשרות שנים לפני שיש לה צורך בשימוש בהם, חוטאת לתפקודה, אם הרשות צריכה את הקרקע 40 שנה אחר שהפקיעה סימן שהחזיקה את הקרקע 40 שנה יותר מדי, ידמה כל אחד מעמנו שזו אדמתו הניטלת ממנו ועומדת כאבן שאין לה הופכין, מן הראוי ליצור סנקציות שיגרמו לרשות "לחשוב פעמיים" במקרים מעין אלו.

                       

עתירה חוזרת – לא עוזרת

מספר ההליך: עת"מ 40802-05-23 הלינה חנה גוהר נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב ערכאה: בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, בפני כב' השופט גלעד הס. פרטי המקרקעין: גוש 7460 חלקה 26 ברחוב אלנבי  98 תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 18.3.24 ב"כ המשיבה: עוה"ד אירית יומטוב והראל וינטרוב.

העותרת הינה הבעלים הרשום של המקרקעין המצויים ברחוב אלנבי 98 (להלן: "הנכס"). על הנכס חלה תכנית השימור של תל אביב, כאשר בעקבות בקשה למימוש זכויות שנעשה בעבר נערכה שומה בגין השבחה הנובעת מתכנית השימור.

שומה זו לא שולמה ובשלב מאוחר יותר נעשה מימוש במכר ונשלחה שומה בגין "מימוש מלא". היטל ההשבחה שולם, אולם העותרת הגישה ערר על השומה לוועדת הערר. הדיון בערר התעכב שנים רבות, כאשר החלטת ועדת הערר ניתנה רק ביוני 2023.

בכל מקרה, באוגוסט 2020 הגישה העותרת עתירה מנהלית וביקשה שבית המשפט יורה למשיבה לבטל את שומת היטל ההשבחה שהוצאה בגין המימוש המלא ביום 15.6.2020 וכן להנפיק לה אישור העברה ללשכת רישום המקרקעין (להלן: "העתירה הראשונה").

בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה על הסף וזאת מחמת קיום סעד חלופי וחובת מיצוי ההליכים בוועדת הערר. בית המשפט פסק, כי דרך המלך לדון בטענות של העותרת בעניין היטל ההשבחה, הינה בהגשת ערר לוועדת הערר. עוד ציין בית המשפט כי כל ניסיון לדון בענייני היטל השבחה בבית המשפט לעניינים מנהליים בדרך של עתירה מנהלית, עלול להפוך את הוראות הדין לפלסתר והדבר נוגד כללי מנהל תקין ואת זאת אין לאפשר.

למרות פסק הדין, הוגשה עתירה נוספת, העתירה דנא. במסגרת זאת, ביקשה העותרת סעד לפיו, בית המשפט יתן הוראה למשיבה להשיב לידה את היטל ההשבחה ששולם על ידה. את העתירה, נימקה העותרת בכך שלדעתה מדובר בהתנהלות המנוגדת לדין של המשיבה לפיה היא מחזיקה כספים של העותרת אותם גבתה בגין תכנית השימור, כאשר קיימת בתיקי השימור הכרעה כללית של שמאי מכריע שהורה שאין השבחה בנכס.

במקביל – במסגרת העררים שהוגשו על החלטת וועדת הערר שקבעה כי אין השבחה בתכנית השימור, התבקשה בקשה לעיכוב ביצוע, כך שהתבקש כי הכספים ששולמו לוועדה המקומית בין היתר הכספים ששולמו ע"י העותרת כאן, לא יושבו עד הכרעה בערעור המנהלי. בית המשפט נעתר לבקשה בהחלטה מנומקת וערעור לבית המשפט העליון בנושא זה נדחה, כאשר בית המשפט העליון קבע כי יש להשאיר את עיכוב הביצוע על כנו.

בעניין העתירה דנא, בית המשפט קבע, כי יש לדחות את העתירה, הרי שהובהר בעתירה קודמת כי המחוקק התווה דרך לתקוף את הליך  היטל ההשבחה.

נקבע כי גם לגופם של דברים, אף אם היה טעם להגשת העתירה המנהלית עוד טרם ניתנה ההחלטה בערר, טרם הוגש הערעור המנהלי וטרם ניתנה החלטה בבקשה לעיכוב הביצוע, ברור כי לאחר שקרו כל אלו, ראוי היה כי העותרת הייתה מבקשת למחוק את העתירה. גם אם לא הייתה העתירה הראשונה וגם אם לא הייתה ניתנת החלטה של וועדת הערר ולאחריה החלטה של בית המשפט בעיכוב ביצוע, עדיין דין העתירה להידחות. הנושא מצוי לפתחו של בית המשפט לעניינים מנהלים במסגרת ערעור מנהלי ורק ככל שידחה הערעור ניתן יהיה לדרוש את הכספים בחזרה. ככל שהוועדה המקומית לא תחזיר כספים ניתן להגיש תביעה אזרחית ובכל מקרה לא עתירה מנהלית.

נפסקו הוצאות לחובת העותרת, בסך של 75,000 ₪.

                        

הערת מערכת:

נראה, כי עתירה שניה באותו נושא ובאותן טענות הובילו את בית המשפט לפסוק הוצאות על הצד הגבוה, מאחר שבית המשפט כבר הבהיר לעותרת את דרך המלך לתקוף בהליך היטל השבחה, והעותרת בכל זאת החליטה להגיש עתירה נוספת, ודרך ההתנהלות היא זו שעלתה לעותרת ביוקר.

לשון בית המשפט:

"כאמור העותרת בהגינותה ציינה בכתב העתירה כי הגישה ערר, אולם טענה כי הערר לא הוכרע וכי בקשות בעניין לא הועילו, אלא שבינתיים הערר הוכרע ואף הוגש עליו ערעור מנהלי. לפיכך ראוי היה כי העותרת מיוזמתה או שתתקן את העתירה או שתמחוק אותה לאור ההתפתחות."

                       

היעדר פגם מהותי

מספר ההליך: ערר 84011-07-22 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' האביב בפודים 30 בע"מ ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד נורית טביב מזרחי. פרטי המקרקעין: גוש 6204 חלקה 61, רחוב הפודים 30 ברמת גן. תאריך מתן ההחלטה: 20.3.2024. ב"כ המשיבה: עו"ד שרון פטל.

ערר שהגישה הוועדה המקומית בגין שומה מכרעת ביחס לפרויקט פינוי בינוי הכולל הריסת שני בנייני מגורים הכוללים 37 דירות, ברחוב הפודים 30 בשכונת נחלת גנים ברמת גן (להלן: "הפרויקט" ו- "הנכס" בהתאמה).

השומה המכרעת מתייחסת לתכנית 506-0511766 (להלן: "התכנית") אשר פורסמה למתן תוקף ביום 11.7.19 ומהווה תכנית התחדשות עירונית להריסת שני המבנים הקיימים על החלקה והקמת מגדל מגורים הכולל 111 יח"ד. טרם אישור התכנית נחתם בין כל בעלי החלקה לבין המשיבה הסכם פינוי בינוי. בעקבות מימוש זכויות בדרך של היתר בנייה הוצאה שומת הוועדה המקומית, לאחריה הוגש על ידי המשיבה שומה אחרת.

הועדה המקומית טענה, כי בשומה המכרעת נפל פגם מהותי בהערכת היטל ההשבחה בגין אישור התכנית בהערכת השווי במצב החדש בשומה המכרעת, ביצע השמאי המכריע שתי הפחתות הן בגין בעלות משותפת והן בגין דחיה ומורכבות הפרויקט, למרות היותן של הפחתות אלה חופפות.

ועדת הערר, פתחה וקבעה כי יש לדחות את הערר, מהנימוקים להלן:

השמאי המכריע הבהיר, כי ההפחתה לבעלות משותפת (מושעא) ניתנה לאור מהות הנכס המהווה בניין משותף בבעלות משותפת של כ-37 בעלים, תוך שזכויות הבנייה הן בבעלות משותפת. כפי שהבהיר, ההפחתה אינה בהכרח בגין דחיה, אלא הינה לעצם השיתוף כאשר המטרד שבשיתוף יכול לבוא לידי ביטוי בניהול הנכס, בצורך בהסכמות על השימוש בנכס ועוד. כפי שציין, בנוסף להפחתה לבעלות משותפת, מצא לנקוט בהפחתה נוספת בגין מורכבות הפרויקט אשר באה לידי ביטוי בדחיה, לרבות דחיה בתשלומי ההוצאות עבור המטלות הציבוריות כאמור בשומה.

כמו כן, השמאי המכריע הבהיר כי גישה זו יוצרת אבחנה בין ההפחתה למושעא משווי הזכויות בלבד לעומת הדחיה אשר מופעלת גם על ההוצאות. כפי שציין, הגם שניתן לנקוט בגישה של מקדם הפחתה כולל (כזה המגלם הן את הדחיה בתשלום ההוצאות והן את ההפחתה לבעלות משותפת), במקרה דנן מצא לנכון לפצל את ההפחתות כפי שבוצע. בחינת שיעור ההפחתה הכולל בגין בעלות משותפת, דחיה ומורכבות הפרויקט, מעלה כי בסך הכול הובא בחשבון מקדם הפחתה כולל בסך 0.83 שנמצא להערכתו בתחום הסביר בהתייחס למאפייני הנכס שבנדון ולפרויקט זה.

ועדת הערר הדגישה, כי לא השתכנעה מטענות הוועדה המקומית כי בשומה המכרעת נפלה טעות מהותית או דופי חמור אשר הם ורק הם מצדיקים התערבותנו בשומה המכרעת. יתרה מכך, הדברים מקבלים משנה תוקף עת בפי  העוררת טענה כנגד הכרעה שמאית מובהקת המצויה בליבת שיקול דעתו של השמאי המכריע. שכן, מדובר בעניין שמאי מובהק, אשר השמאי המכריע נתן דעתו לגביו בהתאם למקצועיותו ומומחיותו. העוררת לא הרימה את הנטל כי נפל פגם חמור בשומה המכרעת בהיבט זה. נקבע, כי השמאי המכריע פעל במתודה שמאית שונה מזו המוצעת על ידי שמאי העוררת, אך אין בכך הצדקה להתערבות ועדת הערר בקביעותיו.

לאור האמור, הערר נדחה.

                       

הערת מערכת:

הפחתות והתאמות הנוגעות להערכת זמן הינן כר נרחב לשאלות העולות בין שמאים לגבי שיעור הדחייה שיש ליקח בחשבון, ברי הוא כי שיעור הדחייה הצפויה הינו רב השפעה על השווי, עם זאת וכידוע הבחינה הינה למועד הקובע ולא בדיעבד, לצערנו מדובר בביצה ותרנגולת שכן פעמים רבות כתוצאה מהתמשכות ההליכים המשפטיים אלו עדיין נידונים בעוד הנישומים רואים שההערכה שננקטה הינה בחסר ועיניהם כלות.

ייתכן והיה מקום לשקול הוספת אפשרות תיקון שומה גם לנתונים מעין אלו שנישומו בחסר לאור המשמעות הגבוהה כאמור.

וודאות מעל הכל – האמנם?
הכל על התיקון המוצע לחוק התכנון והבניה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בימים האחרונים הופץ להערות הציבור תזכיר לתיקון חוק התכנון והבניה שמתיימר לפזר את ענני חוסר הוודאות בכל הקשור להסדרים הקבועים בחוק לגביית היטל השבחה ותביעות ירידת ערך, ובתוך כך ליצור ביניהם סימטריה.

על פי הצעת החוק, יקבע מועד ברור אחד שבו תקום הזכות להגיש תביעת פיצויים או החובה לגבות היטל השבחה – מועד אישורה של תכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה או מועד מתן היתר בניה מכוחה, כתלות ברמת הוודאות של הזכויות שהוקנו בה.

התיקון מגיע לאור פסיקה ענפה ומורכבת שהתפתחה במהלך השנים בשני התחומים, ובשל החלטות שונות ולעיתים אף סותרות שהתקבלו בערכאות השונות, שביחס לחלקן עוד טרם ניתנה הלכה מחייבת.

לפני שנציג את השינויים המוצעים בהצעה, נסקור בקצרה את הפסיקות המרכזיות שניתנו בכל אחד מהתחומים הנ"ל.

סקירה היסטורית

'ודאות' ו'סימטריה' הם שני מושגים מוכרים היטב לעוסקים בעולמות ההשבחה והפיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין.

בתי המשפט לאורך השנים עמדו על חשיבות קיומה של ודאות תכנונית כדי להצדיק את חיוב בעל הקרקע בהיטל השבחה, מחד, ואת חיובה של הרשות בתשלום פיצויים, מאידך.

מאחר והחוק היבש לא מגביל את סוג התכניות שניתן להגיש בגינן תביעת פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע, הוגשו לאורך השנים תביעות ירידת ערך בהיקפים כספיים ניכרים בגין אישורן של תכניות מתאר ארציות ומחוזיות, שלכאורה רק התוו מגמות לתכנון עתידי או קבעו את גבולות איזורי הפיתוח העתידיים (כמו למשל תמ"מ/21/3), כמו גם בגין אישורן של תכניות ארציות מפורטות יותר שאף ניתן היה להוציא היתרי בניה מכוחן, אך היו כפופות לשיקול דעת של הוועדה המקומית ולא כללו התייחסות ממוקדת למיקומים בהם ניתן יהיה לממש את התכנית אלא רק את אמות המידה על פיהן ניתן יהיה להוציא היתרים מכוחה (כמו למשל תמ"א 18 לתחנות תדלוק, תמ"א 36 לאנטנות סלולאריות ותמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה).

מצב זה הביא לגיבושן של לא מעט פסיקות מחייבות שקבעו, כי הזכות לפיצוי בגין תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תקום רק אם ניתן להוכיח כי הן גרמו לפגיעה קונקרטית וברורה במקרקעין, ובהתייחס לתכניות שניתן היה להוציא היתר בניה מכוחן, רק במועד הוצאת היתר הבניה בפועל (בר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ).

כפועל יוצא מכך נקבע גם, כי לצורך קביעת שווי המצב התכנוני שקדם לתכנית פוגעת לא יובאו בחשבון תכניות מתאר ארציות ומחוזיות שלא הקימו זכות לפיצויים בגין ירידת ערך הקרקע (בר"מ 5898/16 רומן ברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון).

בכל הקשור להיטלי השבחה, נקבעו לאורך השנים הלכות דומות אם כי לא זהות לחלוטין.

למרות שהאפשרות לגבות היטל השבחה הוגבלה בחוק לתכנית מתאר מקומית או מפורטת, בית המשפט העליון איפשר, עוד בשנת 1999, לגבות היטל השבחה גם מכח תכנית המתאר הארצית לתחנות תדלוק (תמ"א 18) שכללה הוראות מפורטות להוצאת היתרי בניה (רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה), ובשנת 2016 הבהיר, כי המועד הקובע לשומת היטל ההשבחה בגין היתר לתחנת תדלוק, הוא מועד מתן היתר הבניה מכוחה של תמ"א 18 ולא מועד אישורה (בר"מ 505/15 אופל קרדן השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון).

הלכות אלו הוחלו במשך השנים גם ביחס לתכניות מתאר ארציות אחרות, כדוגמת תמ"א 36, תמ"א/10ד/10 ותמ"א 38, ובאחרונה אף על תכניות מתאר מקומיות שלא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחן, כמו למשל תכניות מתאר כוללניות שהוחרגו באופן מפורש בחוק, במסגרת תיקון 126 לחוק התכנון והבניה, ותכניות מתאר מקומיות שלא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחן כמו תכנית פת/2200 (ערר 8045-08-21 יוסף שמוחה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקווה ואח' (19.2.23)) וכן על תכניות מתאר מקומיות הכוללות זכויות שאינן ודאיות ואינן קונקרטיות דיין במועד אישור התכנית, כמו למשל תכנית רחביה בירושלים (תכנית 9988) (ערר (י-ם) 403/17 אהרון ברק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים).

בצד זאת, יצר בית המשפט העליון קונסטרוקציה משפטית חדשה לגבי זכויות מוקנות-מותנות שנכללו בתכנית מפורטת וקבע, כי המועד הקובע לשומת ההשבחה הוא מועד אישור התכנית, אך את היטל ההשבחה ניתן יהיה לגבות באופן דו שלבי – במועד המכירה ובמועד הוצאת היתר הבניה (רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון).

עם זאת, ובשונה מתביעת פיצויים לירידת ערך, נקבע כי לצורך קביעת שווי המצב התכנוני שקדם לתכנית משביחה, ניתן להביא בחשבון קיומו של פוטנציאל תכנוני וציפייה לשינוי ייעוד הנובע גם מתכניות מתאר ארציות ומחוזיות, כל עוד אין מדובר בציפייה הנובעת מהתכנית המשביחה עצמה (ע"א 4487/01‏ הוועדה המקומית לתכנון ובניה  רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ).

בהסתמך על הלכה זו קבע לאחרונה בית המשפט המחוזי (עמ"נ (ת"א) 18618-12-22  לויתן אדיב שמואל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב), כי לצורך קביעת שווי המצב הקודם לתכנית רובע 3 בתל אביב (תכנית שהוכנה מכוחה של תמ"א 38), ניתן להביא בחשבון את השפעתה של תמ"א 38.

פסק דין זה צפוי להגיע בימים הקרובים לפתחו של בית המשפט העליון, שיידרש פעם נוספת להכריע בסוגיות הסבוכות שמתעוררות בשל העדר התייחסות מפורשת בחוק למצבים מעין אלו.

פסקי הדין שהבאנו לעיל מהווים אמנם חלק קטן משלל הפסיקות שעסקו לאורך השנים בתביעות ירידות ערך ובהיטלי השבחה, אולם נדמה כי די בהם כדי להבין את המורכבות שמתעוררת פעם אחר פעם ואת הצורך ביצירת וודאות בתחומי היטל ההשבחה והפיצויים בגין ירידת ערך מתכנית.

השינויים המוצעים

השינוי המרכזי המוצע בתיקון הוא כאמור, קביעת מועד ברור אחד שבו תקום הזכות להגיש תביעת פיצויים או החובה לגבות בהיטל השבחה.

לצורך כך, נקבעו שלושה סוגי תכניות שניתן לתבוע בגינן פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע הכלולה או גובלת בהן:

(1) 'תכנית הכוללת הוראות מפורטות', שהוגדרה כתכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לעבודה או לשימוש ללא צורך באישורה של תכנית נוספת.

(2) תכנית שאינה כוללת הוראות מפורטות, אך כוללת הוראות שמונעות שימוש כדין בקרקע או הוצאת היתר בניה.

(3) 'תכנית כללית' שהוגדרה כתכנית שמאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה ללא צורך באישורה של תכנית נוספת, אך אינה קובעת מיקומים ברורים בתשריט או שאינה כוללת תשריט.

בנוסף מאפשר התיקון לכלול במסגרת התביעה גם פגיעה שנגרמה מתכניות קודמות שאינן מסוג התכניות הנ"ל.

באשר למועד הקובע להגשת תביעת ירידת ערך בגין תכניות מסוג זה, מוצע בתיקון, כי הוא יהיה מועד תחילת התכנית (כהגדרתה בחוק), למעט בשני מקרים:

(1) קרקע שביום אישורה של 'תכנית כללית' יש עליה בנין – המועד הקובע יהיה מועד ההחלטה ליתן היתר בניה מכוחה.

(2) תכנית הכוללת הוראות מפורטות הכפופות לאישור נוסף של מוסד התכנון (שאינו רשות רישוי) – המועד הקובע יהיה מועד אישור מוסד התכנון.

הסדר דומה נקבע גם בעניין היטל השבחה.

תכנית שניתן יהיה לגבות מכוחה היטל השבחה הוגדרה אף היא כתכנית הכוללת הוראות מפורטות, כלומר תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לעבודה או לשימוש ללא צורך באישורה של תכנית נוספת, כאשר המועד בו תקום החבות בהיטל יהיה זהה למועד בו תקום הזכאות לפיצוי בגינה.

בנוסף, ובדומה להסדר שנקבע ביחס לתביעת פיצויים, מציע התיקון לכלול במסגרת שומת ההשבחה גם השבחה שנוצרה בתכניות קודמות שאינן מסוג התכניות הנ"ל.

מה זה בעצם אומר?

הצד החיובי בתיקון המוצע הוא הוודאות בעניין המועד הקובע לזכאות (בפיצויים) ולחיוב (בהיטל השבחה) והן באשר לאופן ההתייחסות לתכניות קודמות שלא הקימו זכות לפיצויים או חבות בהיטל השבחה.

בצד זאת, התחולה שלו היא מכאן ואילך – כלומר על תכניות שיופקדו (ביחס לתביעות פיצויים) או יהיו בתוקף (ביחס להיטל השבחה) החל ממועד כניסתו לתוקף, כך שהוא לא פותר את כל המחלוקות הקיימות ושעדיין צפויות להתעורר בגין תכניות שכבר אושרו או נמצאות בהליכי אישור סופיים.

הצעת החוק גם מעוררת קושי בהיבטים נוספים:

לעניין תביעות פיצויים – כל עוד מדובר בתכנית שלא מקימה זכאות להגשת תביעה בהתאם להגדרות החדשות, לא ניתן יהיה לתבוע בגינה כל פיצוי עד לאישורה של תכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בניה או עד למתן היתר בניה בפועל.

בהינתן קצב הליכי התכנון במדינת ישראל המשמעות היא שעשויות לחלוף שנים רבות מהמועד בו אושרה תכנית שפגעה בערך הקרקע ועד שתקום הזכות לפיצוי בגינה. במהלך זמן זה, בעל קרקע שירצה למכור את זכויותיו לצד שלישי יצטרך להחליט אם להשאיר בידיו את זכות הפיצוי לעתיד לבוא ולהיות במעקב תמידי אחר התכנון שמתגבש בקרקע שכבר לא בבעלותו, או לגלם במחיר העסקה את הזכות לפיצוי, שיהיה קשה מאוד להעריכה בשל הקושי לצפות לא רק את משך הזמן שיקח עד לשלב בו תקום הזכות לפיצוי אלא גם את גובה הפיצוי עצמו.

כך למשל צפוי להיות המצב לכשתאושרנה תכניות המטרו כדוגמת תמ"א 70 ותמ"א 70א, שיגדילו את הזכויות סביב תחנות המטרו ובאיזורי הדיפו. בצד בעלי הקרקע שצפויים להיות מושבחים מהתכניות, יהיו גם אלו שיפגעו ממנה, אך לאור התיקון המוצע יצטרכו להמתין עם הגשת תביעות הפיצויים בגינן עד לאישורן של תכניות מפורטות ואפילו עד לשלב הוצאת היתרי בניה, דבר שעשוי לקרות רק בעתיד הרחוק מאוד.

התוצאה היא שלצד הוודאות שמבקש המחוקק לייצר בתחום תביעות הפיצויים, הוא יוצר קושי מעשי וחוסר וודאות בתחום עסקאות הנדל"ן של קרקעות שנפגעו כתוצאה מאישור תכנית ובכך גורם להם פגיעה נוספת ביכולת הסיחור שלהן ובשווין.

לעניין היטל השבחה – בהינתן ששוק הנדל"ן בישראל נמצא בעלייה מתמדת, הרי שהסטת המועד הקובע לשומה ממועד אישור התכנית למועד הוצאת היתר הבניה מכוחה, משמעותו עליית ערך מתמדת של סכומי ההשבחה שנכנסים לקופת הרשות.

בנוסף, הקביעה לפיה ההשבחה בגין תכניות קודמות תצורף להשבחה מכח תכנית מפורטת לא נותנת מענה לשאלת אופן החישוב: האם ההשבחה מתכניות קודמות תחושב למועד אישורן, או שכלל ההשבחה תחושב למועד אישור התכנית האחרונה (או היתר הבניה מכוחה)?

הפער בין שתי האפשרויות הוא גדול מאוד וכמו שאמרנו, בהנחה של שוק עולה, המשמעות היא כי ההכנסות לקופה הציבורית יאמירו בהתאמה וסביר להניח שבסופו של דבר יגולגלו לציבור רוכשי הדירות.

סיכום והמלצות הכותבים

התיקון הוא חשוב ומבורך בכל הקשור לסוגיית הוודאות. עם זאת, ההסדר שנכלל בו צפוי להעשיר את הקופה הציבורית על חשבון בעלי הקרקע, ובפרט בכל הקשור למועד חישוב היטל ההשבחה.

בהקשר זה סבורנו, כי על מנת שלא להשאיר פתח להתדיינויות מיותרות נוספות מומלץ להסדיר במסגרת התיקון גם את אופן חישוב היטל ההשבחה בגין תכניות קודמות בצורה ברורה.

בנוסף, יש לתת את הדעת לכך שלתיקון יהיו גם השלכות על אופן ניסוח הסכמי מכר מקרקעין, שיצטרכו להביא בחשבון את השינוי התפיסתי לגבי מועד החבות בהיטל השבחה ולהתייחס לחלוקת החבות בין המוכר לרוכש.

לאור זאת, בנסיבות בהן התכנית המפורטת היא התכנית שמקימה את החבות בהיטל השבחה, מומלץ כי מי שמתעתד למכור את זכויותיו יפנה לוועדה המקומית בבקשה לקבלת שומה מוקדמת ובכך ימנע מחלוקות עתידיות עם רוכש הזכויות.

בהתייחס לתביעות פיצויים בגין ירידת ערך סבורנו, כי ראוי לייתר סוף סוף את ההפרדה בין תביעת ירידת הערך לתביעת פיצויי ההפקעה ולאפשר לבעל הקרקע לבחור באיזה מסלול לקבל את הפיצוי המלא בגין הפגיעה שנגרמה לו; זאת בפרט בנסיבות של פגיעה ישירה, או אז תביעת הפיצויים מהווה שלב ראשון לפני הפקעה. היות ועל פי התיקון זכות התביעה ממילא קמה רק עם אישור התכנית האחרונה מכוחה ניתן להוציא היתר בניה, ההיגיון מחייב כי גם הפיצוי ישולם בפעימה אחת, עם ביצוע ההפקעה בפועל.

במבט לעתיד, טוב יעשה המחוקק אם יערוך תיקוף מקיף בהוראות התוספת השלישית וייתן דעתו גם לסוגיות מורכבות נוספות, כמו למשל סעיפי הפטור מתשלום היטל השבחה ובכלל זאת הפטור מכח סעיף 19(ג)(1) שמייצר אינספור מחלוקות ופסיקות סותרות.

                         

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

טיוטת צו התכנון והבניה, התשפ"ד-2024

חוק התכנון והבניה קובע כי אישור תכניות ותשריטי חלוקת קרקע הכוללים מגרשים תלת ממדיים הינו בסמכות הועדות המחוזיות, למעט במקרים שבהם החלקה התלת ממדית מיועדת לצרכי ציבור, לגביהם ניתנה סמכות גם לועדות המקומיות.

לשר המשפטים ניתנה הסמכות להרחיב את סמכויותיהן של הועדות המקומיות לאשר תוכניות ותשריטים כאמור הכוללים מגרשים תלת ממדיים גם כאשר הייעוד איננו ציבורי.

במטרה לעודד שימוש תכנוני רחב יותר בחלקות תלת ממדיות ובמקביל לייעל את הליכי התכנון, הצו המוצע מבקש להרחיב את סמכויותיהן של הועדות המקומיות העצמאיות והעצמאיות המיוחדות, כך שגם הן תוכלנה לאשר תוכניות כאמור, ובמקביל להרחיב את סמכות הועדות המקומיות לאשר תשריטים כאמור.

                        

רמת השרון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922054 – מתחם ריינס

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922054. מטרת התכנית בין היתר, התחדשות עירונית בין הרחובות הרב קוק וריינס הכוללת את הריסת מבני המגורים הקיימים והקמת 270 יח"ד חדשות ב-3 מתחמי תכנון ושני מתחמים לאיחוד וחלוקה המאפשרים מימוש מודולרי ועצמאי לכל מתחם.

עיקרי הוראות התכנית הן שינוי ייעוד מערך הקרקע, קביעת שימושים ותכליות מותרות לכל ייעוד קרקע; קביעת הוראות להריסה של 7 בניינים קיימים בני 3-4 קומות הכוללים 104 יח"ד, והקמת 270 יח"ד ב-5 בניינים. כמו כן, קביעת הנחיות והוראות בנושא המרחב הציבורי, קביעת תנאים בהליך רישוי ועוד.

                        

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0923904 – התחדשות דרך השלום

הרינו לעדכן, כי לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מפורטת מס' 507-0923904. מטרת התכנית בין היתר התחדשות עירונית במתכונת של פינוי בינוי ויצירת מרחב עירוני מגוון בהתאם לתכנית המתאר תא/5000, זאת על ידי הריסת חמישה מבני מגורים טוריים והקמת שישה מבנים – שני מגדלים עד 19 קומות וארבעה מבנים בבנייה מרקמית עד 9 קומות), הכוללים סך של עד 480 יחידות דיור.

כמו כן, קביעת חזית פעילה לדרך השלום ומסחר בקרקע, הקצאת שטח למבנים ומוסדות ציבור.

התכנית קובעת קביעת הוראות לפינוי והריסה של מבני המגורים  הכוללים 180 יח"ד; קביעת 15% לפחות מסך יחידות המגורים עבור דיור בהישג יד במחיר מופחת לתקופה שלא תפחת מ-25 שנים, וב-40% הנחה ובהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה.

                           

נס ציונה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 407-0977595 – מתחם הטייסים

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 407-0977595 במתחם הטייסים בנס ציונה. מטרת התכנית הינה בין היתר, הקמת מתחם מגורים במסגרת התחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי הכולל 387 יחידות דיור, והקצאת שטחים לצרכי ציבור.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד, הוראות לאיחוד וחלוקה, הוראות ותוספת זכויות בניה למגורים ומבני ציבור, ביטול דרך קיימת ועוד.

                           

נתניה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 408-0912956 – פינוי בינוי בן צבי

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 408-0912956 ברחוב בן צבי בנתניה.

התכנית קובעת בין היתר, מתחם לפינוי בינוי הכולל איחוד וחלוקה מחדש; שינוי ייעוד הקרקע; הריסת מבני מגורים קיימים והקמת 11 מבני מגורים מתוכם 6 מגדלים במתחם הצפוני ו-2 מגדלים ו-3 בניינים בבנייה מרקמית במתחם הדרומי.

כמו כן, התכנית קובעת תוספת מס' יחידות דיור ל-1,558 יחידות; קביעת קווי בניין ומס' קומות; קביעת זכויות בנייה מרביות למגורים, מסחר, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור.

                           

עדכוני פסיקה

פטור ל-140 מ"ר דירת מגורים לא כולל מחסן

מספר הליך: עמ"נ 33029-05-23 ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' אברהם הניך הלברשטאם ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, שירלי רנר. פרטי המקרקעין: גוש 30299 חלקה 27, רחוב יששכר 1 ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 28.1.2024. ב"כ המשיב: עוה"ד שלמה אייזנשטיין.

ערעור על החלטת ועדת הערר מחוז ירושלים. ההחלטה ניתנה בערר על שומה מכרעת ביחס למקרקעין המצויים ברחוב בינת יששכר 1 בירושלים.

המשיב הינו בעל הזכויות בדירת גג במבנה בן 4 קומות מעל קומת עמודים. שטחה הרשום של הדירה הוא 91 מ"ר בתוספת מחסן בשטח 7 מ"ר המצוי בקומת המרתף של הבניין.

המשיב הגיש בקשה להרחבת דירתו בשטח של 26.87 מ"ר ולהקמת מרפסת זיז בשטח של 8.56 מ"ר וחויב בתשלום היטל השבחה.

במרכז המחלוקת בערעור זה, שאלת פרשנותו של סעיף 19 (ג) לחוק התכנון והבניה והאם הקביעה בסעיף(ג)(1)"…ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר…." במשולב עם הוראת סעיף (ג)(1) הקובעת "… "דירת מגורים" – לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר", פירושה כי לצרכי הפטור שטח הדירה לא יעלה על 140 מ"ר כאשר בכלל ה 140- מ"ר כלול מחסן בשטח שאינו עולה על 20 מ"ר או שמא הפטור ניתן לדירה בשטח שלא יעלה על 140 מ"ר בתוספת  מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר.

ועדת הערר קבעה בדעת רוב כי הפטור ניתן לדירה בשטח שלא יעלה על 140 מ"ר בתוספת מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר. הודגש, כי לשון החוק ברורה, וכי הן פרשנות לשונית והן ההיסטוריה החקיקתית מצביעים במפורש כי הכוונה הייתה שלא לכלול את שטח המחסן בשטח ה-140 מ"ר אלא להוסיף עליו.

בית המשפט קבע, כי דין הערעור להידחות.

בית המשפט בחן מהי התכלית של הגבלת שטח המחסן הבא במניין הפטור ל 20- מ"ר, להלן: "ככל שפרשנות ההוראה היא פטור למחסן בנוסף לדירת מגורים, יש הגיון בהגבלת השטח. כשם שההטבה ניתנת לבניה או הרחבה בדירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר כך גם מובנת הגבלת השטח במחסן עד 20 מ"ר. ואולם, ככל שהכוונה היא שגם מחסן ייחשב חלק מדירת המגורים הפטורה בשטח כולל של עד 140 מ"ר, מהי תכלית ההגבלה של ה – 20 מ"ר? מדוע לא לקבוע כפשוטו כי שטח הדירה של 140 מ"ר כולל גם מחסן. יהא שטחו אשר יהא. הרי לכאורה ההטבה הגלומה בפטור למחסן היא פחותה מזו של דירת מגורים, מדוע איפוא להגבילה ל 20- מ"ר גם אם מבקש הפטור של 140 מ"ר מעוניין לכלול במסגרתו מחסן בשטח העולה על 20 מ"ר?

זאת ועוד. הפרשנות לה טוענת הועדה המקומית יוצרת אבחנה בין מי שעובר לתיקון היו בבעלותו דירה ומחסן בשטח כולל פחות מ – 140 מ"ר לעומת מי שבבעלותו דירה בלבד באותו שטח. שניהם יוכלו להרחיב את הדירה בפטור באותו היקף עד ל – 140 מ"ר. האם קיימת לכך הצדקה על אף ההבדלים בין דירת מגורים ומחסן מבחינת שימוש למגורים? האם קיים הגיון פנימי בתיקון בהיבט זה?"

בית המשפט קבע, כי הפרשנות לה טוענת הועדה המקומית יוצרת סימטריה בין דירת מגורים לבין מחסן מבחינת היקף הבניה/ההרחבה הפטורה, כאשר סימטריה זו עשויה ליצור אבחנות מעוררות קושי לגבי דירות קיימות, ו"לתעדף" בעלי דירות מסוימות ביחס לאחרים. הסימטריה האמורה גם אין בה כדי להצדיק במידה מספקת את מגבלת ה-20 מ"ר.

הערת מערכת:

אמנם בית המשפט ציין, כי יש היגיון לשתי הפרשנויות, גם לפרשנות הועדה המקומית וגם לפרשנות המשיב, אך ניתן דגש גם להיסטוריה החקיקתית שעמדה ביסוד תיקון חקיקה בשנת 2000 וכן לתכלית החקיקה, כאמור לעיל, שאין היגיון בהגבלת גודל המחסן ל-20 מ"ר, אם הוא היה כלול בשטח פטור לדירה.

נראה, כי בשנים האחרונות עולות מחלוקות רבות בנוגע לפרשנות סעיף הפטור, מוצע כי המחוקק "יקח את המושכות” ויבהיר הדברים. ויפה שעה אחת קודם.

                          

הסכם שיתוף שטרם נרשם

מספר ההליך: ת"א 69426-10-21 עודד מנחם ואח' נ' יוסף וגנר ואח' ערכאה: בית המשפט השלום בירושלים, בפני כב' השופטת, מוריה צ'רקה. פרטי המקרקעין: גוש 30456 חלקה 71, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 25.1.2024. ב"כ הנתבעים: עוה"ד יוסי לבן ואבישי פלדמן.

השאלה שעולה הינה האם במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין יש לרשום זיקת הנאה או הערה בדבר קיומו של הסכם שיתוף שטרם נרשם?

השאלה נידונה כשאלה מקדמית במסגרת תביעה לפירוק שיתוף.

במסגרת תביעת פירוק השיתוף שהגישו, ביקשו התובעים שפירוק השיתוף יעשה באמצעות חלוקה בעין של המגרש לשני מגרשים על פי קו הגבול שנקבע בהסכם שיתוף, ומנגד הנתבעים סברו כי פירוק השיתוף צריך להיות באמצעות רישום בית משותף, אולם הם אינם מתנגדים לפירוק שיתוף בעין, ובלבד שתירשם על מגרש התובעים זיקת הנאה לטובת המגרש שיוקצה להם, אשר תשקף את ההסכמות שבהסכם שיתוף – לדרישה זו מתנגדים התובעים.

לטענת התובעים, הסכם השיתוף, שלא נרשם מהווה זכות חוזית בלבד, שהיא חלשה יותר מהזכות הקניינית שמקנה להם זיקת ההנאה.

בית המשפט פתח וציין, כי ההבדל בין הסכם שיתוף שנרשם לבין הסכם שיתוף שלא נרשם, קיים רק בכל הנוגע לצדדים שלא היו מודעים לקיומו בטרם רכשו את הזכויות במקרקעין. עם זאת, העובדה שהסכם שלא נרשם מקנה זכויות חוזיות בלבד אינה שוללת את זכותו של צד להסכם לדרוש את רישומו.

בית המשפט הוסיף, כי במקרה דנא, ניכר מנוסחו של הסכם השיתוף שכוונת הצדדים היא ליצור באמצעותו זכויות שיחייבו את הצדדים עצמם ואת כל מי שיבוא בנעליהם.

בית המשפט קבע, כי הסכם השיתוף הנוגע למקרקעין נשוא התביעה תקף, כל עוד לא יבוטל במסגרת התביעה לפירוק שיתוף, והוא מחייב הן את התובעים והן את חליפיהם – לפיכך, נקבע כי אין מניעה לפירוק שיתוף בעין, תוך רישום הערה בדבר קיומו של ההסכם.

הערת מערכת:

הגם שהחלטה זו אינה עוסקת בדרך המועדפת לפירוק השיתוף, בית המשפט הבהיר כי גם אם פירוק השיתוף יהיה בדרך של חלוקה בעין, לא ניתן יהיה להתעלם מהסכם השיתוף על אף שהוא לא נרשם שכן הוא מחייב את הצדדים, בכל מקרה תמיד יהא מומלץ לרשום את ההסכם ולפחות לרשום הערה בגינו על מנת לייתר בירור ראייתי על השאלה אם צד כלשהו או רוכש זכויות בנכס מודע לקיומו של הסכם.

                         

תשלומי איזון, זכויות בניה ומה שביניהם

מספר ההליך: ת"א 2274-09-20 אהובה סידיס ואח' נ' שלמה מלול ואח' ערכאה: בית המשפט השלום בירושלים, בפני כב' השופטת קרן מילר. פרטי המקרקעין: רחוב בית וגן 55, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 8.2.2024. ב"כ התובעים: עו"ד ישי דאב.

תביעה שעיקרה פסיקת תשלומי איזון לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, וכן תביעה שכנגד בגין שימוש ייחודי ברכוש המשותף ומטרדים.

הצדדים הם שכנים ובעלי הזכויות בדירות בבניין משותף ברחוב בית וגן 55 בירושלים. התובעת 1 היא בעלת דירה מספר 5, התובעת 2 היא בעלת דירה מספר 3, והנתבעים, בני זוג, הינם בעלי שתי דירות שמספריהן 10 ו-11.

הנתבעים יזמו תוכנית שתעניק זכויות בנייה לבית המשותף. לתוכנית הוגשו התנגדויות אשר נדחו על ידי רשויות התכנון והבניה, כאשר בהמשך, ניתן תוקף לתוכנית שיזמו הנתבעים שמספרה 13007.

בעקבות זאת הגישו הנתבעים, המתגוררים בדירות העליונות בבניין, בקשה להיתר בנייה, וביום 9.3.2015 ניתן לנתבעים היתר בניה להרחיב את דירותיהם. במהלך שנת ,2017 בנו הנתבעים בהתאם להיתר וגם מעבר להיתר שניתן, ובהמשך הגישו הנתבעים בקשה נוספת להיתר בניה על מנת להכשיר את הבניה שנעשתה שלא כדין ואשר נעצרה על ידי מחלקת הפיקוח בעירייה.

התובעות הגישו תביעה לפסיקת תשלומי איזון לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, וכן לחייב את הנתבעים לבצע חיזוק של המבנה כפי שנדרש לטענתם בתנאי היתר הבניה. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד במסגרתה דרשו את סילוק ידן של התובעות מהרכוש המשותף ותשלום דמי שימוש בגין השימוש הייחודי שהן עושות בו, וכן לאסור על התובעות לעשות שימוש חורג בדירותיהן באופן שמהווה מטרד לנתבעים.

בית המשפט ציין, כי מנגנון תשלומי האיזון הקבוע בסעיף מעלה שאלות רבות באשר לאופן יישומו, שחלק מהן עולות בהליך זה. כאשר התשובות לשאלות אלו צריכות להביא בחשבון את תכלית הסעיף באופן כללי, וכן את תכלית מנגנון תשלומי האיזון שנועד לפצות על הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדייר מסוים לצורך הרחבת דירתו, באופן שאינו מתאפשר גם ליתר בעלי הדירות בבית המשותף בהתאם לחלקו של כל דייר ברכוש המשותף.

בית המשפט קבע, כי הזכאות לתשלומי איזון אינה תלויה בשאלה האם בעל הדירה הסכים או התנגד להרחבה ולבניה, אם במסגרת הליכי התכנון והבניה ואם במסגרת האסיפה הכללית. שכן, חלוקת ההנאה הצומחת מההרחבה צריכה להיעשות בין כלל דיירי הבית המשותף בין אם הסכימו למהלך ובין אם התנגדו לו.

הודגש, כי דייר שמבקש להרחיב את דירתו אינו יכול לכפות על דיירים אחרים ליזום אף הם תוכנית להרחבת דירותיהם. כך גם יש להביא בחשבון כי דיני התכנון והבניה משתנים במהלך הזמן כך שבחינה תיאורטית בנקודת זמן מסוימת של האפשרות ליזום תוכנית להרחבת הבניה, יתכן ולא תהיה רלוונטית בעתיד. בנוסף, האישורים בדיני התכנון והבניה תלויים לעיתים בהתנגדויות שונות של בעלי עניין שלא תמיד ניתן לצפותם בעת הבחינה התיאורטית. לפיכך, נקבע כי אין מקום לבחינה תיאורטית אלא על בסיס תוכנית קיימת ותקפה. מובן כי אם בעתיד יזום הדייר שקיבל תשלומי איזון תוכנית להרחבת דירתו יתכן שיידרש אף הוא בהעברת תשלומי איזון תוך התחשבות בתשלומי האיזון שקיבל בעבר.

בית המשפט הוסיף, כי ייזום תכנית אינו מעניק את הזכות לבעל דירה להצמיד לעצמו רכוש משותף או לבנות עליו, כמו כן הוזכר גם כי היתר בניה אם ניתן משום מה ללא הסכמת הדיירים לפי סעיף 71 ב לחוק המקרקעין אינו מקים כשלעצמו חובה לתשלומי איזון בהעדר זכות קניינית לביצוע ההרחבה.

באשר למועד בו צומחת הזכות לתשלומי איזון – המהווה את המועד הקובע לשומה ואשר ממנו מתחיל מרוץ ההתיישנות להגשת התביעה – סבר בית המשפט כי אין מועד אחד וכל מקרה יבחן לגופו. כך, ככל שההחלטה המתקבלת על הרחבת דירה על ידי דיירי הבניין היא קונקרטית דיה, למשל אם נעשתה לאחר קבלת היתר בניה, או על בסיס בקשה למתן היתר בניה, או שהיא מפרטת את השטח המדויק הנמסר לבעל הדירה מתוך הרכוש המשותף ואת האחוז לניצול זכויות בניה המוענק לו, יהיה זה המועד הקובע לצורך חיוב בתשלומי איזון וחישובם. ככל שההחלטה שהתקבלה היא עקרונית ומתייחסת להצמדה והרחבה בהתאם לתוכנית בניה שתאושר, יהיה מקום לראות את מועד הגשת הבקשה למתן היתר בניה או מועד קבלת היתר הבניה כמועד הקובע לצורך חיוב בתשלומי איזון.

באשר לאופן חישוב תשלומי האיזון, ציין בית המשפט כי הגם שסוגיה זו אינה נדרשת להכרעה בעניינו ויש לגביה דעות שונות בפסיקה, הרי שלעמדתו יש לחשבם בהתאם לשווי המימוש על ידי בעל הדירה המרחיב את דירתו, ותוך התחשבות בשווי זכויות הבניה שניצל. בהקשר לכך, נקבע כי יש להפחית במסגרת חישוב תשלומי האיזון את היטל ההשבחה ששילם בפועל אותו בעל דירה עבור אותה הרחבה. ככל שלא יופחת היטל ההשבחה ששילם, יהיה מצב כי הוא ישלם פעמיים על ההנאה מהרחבה מדירתו – פעם אחת במסגרת תשלומי האיזון ופעם שניה במסגרת היטל ההשבחה. ככל שבעל הדירה נהנה מהפטור הקבוע בדין ולא שילם היטל השבחה, אין להפחית את היטל ההשבחה התיאורטי.

לאור האמור, בית המשפט קבע, כי על הנתבעים לשלם לתובעות תשלומי איזון.

הערת מערכת:

פסק הדין נוגע בסוגיות מהותיות העולות בתביעת תשלומי איזון של דיירים ומעיד על הצורך בהסדרה חוקית ברורה של נושאים אלו על מנת לייצר וודאות ולמנוע מחלוקות ופסיקות סותרות. בנוסף, פסק הדין שב ומעלה את הקשר האינהרנטי בין דיני הקניין לדיני התכנון והבניה ועל העדר הקוהרנטיות ביניהם שגם אותה ראוי להסדיר בחקיקה.

                          

אישור תכנית להסדרת חריגות בניה ומיהו בעל עניין בקרקע?

מספר ההליך: ערר 1508-02-22 עלי סלאח כליפה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עירון ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, בפני בכ' היו"ר, עו"ד יקירה גבאי. פרטי המקרקעין: גוש 20412 חלקות 72, 73, אום אל פחם. תאריך מתן ההחלטה: 30.1.24 ב"כ המשיבים: לא צוין.

עניינו בקשה להארכת מועד להגשת ערר וערר על החלטת הוועדה המקומית לאשר את תכנית מס' 354-0898874 הגדלת אחוזי בניה לחלקות 72, 73 גוש 20412 באום אל פחם (להלן: התכנית), אשר יזם המשיב 2 (להלן: יזם התכנית).

מדובר בתכנית אשר חלה על כ-2 דונם באום אל פחם, שמטרתה "יצירת מסגרת תכנונית חוקית לרישוי מבנים קיימים והגדלת השטח הכולל המותר לבניה". עיקרי הוראותיה עוסקות בשינוי בקווי בניין; שינוי ההוראות בדבר בינוי; הגדלת השטח המותר לבניה בשיעור של עד 20%; הוספת שטחי שירות תת קרקעיים לצורך חניה; ותוספת של 4 יח"ד.

לאחר שמצאה כי התקיימו נסיבות המצדיקות את מתן הארכה, דנה ועדת הערר בטענות העורר לגופן.

טענה ראשונה שהעלה העורר נגעה לאי חוקיות שנפלה בפעולות שונות שעשה יזם התכנית. העורר העלה האשמות לגבי השתלטות של יזם התכנית על קרקעות ציבוריות, שימוש בהסדרי חניה בחלקה שאינה בבעלותו ועוד. כמו כן, נטען כי התכנית כוללת הכשרת עבירות בניה ולפיכך יש לדחותה.

ועדת הערר ציינה, כי אכן, עסקינן בתכנית שמטרתה להסדיר את החריגות במבנה שכבר הוקם. זאת, בעיקר באמצעות תוספת של 20% בזכויות הבניה, תוספת יח"ד, תוספת 2 קומות, שינויים בקווי הבניין ותוספת שטחי שירות תת קרקעיים (בהתאם לסמכויות הוועדה המקומית כנוסחן באותו מועד).

 בצד זאת קבעה ועדת הערר, כי לאחר הפעלת "מבחן המגרש הריק" (כלומר- האם בהתעלם מהעבירה והעובדה שהבניה כבר בוצעה ומראש על מגרש ריק, הייתה הרשות מאשרת את הבניה) ומתן משקל משמעותי לעקרון שלטון החוק, הוועדה המקומית לא סטתה מן המבחנים שנקבעו בפסיקה. שכן, מבחינה תכנונית השינויים המבוקשים בתכנית הם ראויים וביניהם תוספת שטחים לצורך חניה תת קרקעית, ציפוף ותוספת זכויות תוך ניצול יעיל יותר של הקרקע. בנוסף, נקבע כי התכנית לא אישרה את האלמנטים הקיימים במקרקעין שאינם ראויים מבחינה תכנונית וסימנה אותם להריסה – שתי סככות גדולות המצויות בצד הדרום מערבי של חלקה 72.

ועדת הערר בחנה גם טענות העורר לעניין סעיף 61א לחוק התכנון והבניה, והגדרת "בעל עניין" בחוק, וקבעה כי, גם בעל זכות חוזית או קניינית אחרת נכנס לגדר "בעל עניין בקרקע" ובכלל זה הרשאה לתכנון או התקשרות בהסכם לרכישת קרקע שעדיין לא נגמרה ברישום.

לאור האמור לעיל, הערר נדחה.

הערת מערכת:

ועדת הערר הזכירה כי עד לתיקון 101 לחוק התכנון והבניה, המונח "בעל עניין בקרקע" זכה לפרשנויות שונות בבתי המשפט. כך עלתה השאלה האם הזכות בקרקע נדרשת להשתרע על כל תחום התכנית או על חלקה, ומהו אותו חלק מדובר, וניתנו פרשנויות חלקן מצמצמות וחלקן מרחיבות, ובעקבות זאת בין היתר הביע המחוקק כחלק מתיקון 101 את עמדתו המפורשת, כך שבעל עניין בקרקע יהיה גם מי שיש לו זכות בחלק מסוים מהקרקע בשיעור של 75% או יותר, בתנאי שעמד בתנאים המפורטים בסעיף החוק. שיעור זה הופחת בתיקון 143 ל-66%.

מתן פרשנות מרחיבה למונח 'בעל עניין בקרקע' ככוללת גם את בעל הזכות החוזית ולא רק הקניינית, מוצדקת נוכח המצב הקיים בו עסקאות מקרקעין רבות אינן מסתיימות ברישום בתוך פרק זמן קצר כך שהגבלת הזכות ליזום תכנית רק לבעלים או לחוכר לדורות מוציאה מגזר הזכאים את בעלי הזכות החוזית שמבחינה מהותית אין סיבה להבחין ביניהם לבין בעל הזכות הרשום.

וודאות מעל הכל – האמנם?
הכל על התיקון המוצע לחוק התכנון והבניה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• טיוטת צו התכנון והבנייה, התשפ"ד-2024.
• רמת השרון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922054 – מתחם ריינס.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0923904 – התחדשות דרך השלום.
• נס ציונה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 407-0977595 – מתחם הטייסים.
• נתניה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 408-0912956 – פינוי בינוי בן צבי.

                     

עדכוני פסיקה                    

• היטל השבחה
  עמ"נ 33029-05-23 ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' אברהם הניך הלברשטאם
  פטור ל-140 מ"ר דירת מגורים לא כולל מחסן.

• תכנון ובניה
  ת"א 2274-09-20 אהובה סידיס ואח' נ' שלמה מלול ואח'
  תשלומי איזון, זכויות בניה ומה שביניהם.ערר 1508-02-22 עלי סלאח כליפה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עירון
  אישור תכנית להסדרת חריגות בניה ומיהו בעל עניין בקרקע?

                                   

מאמר

וודאות מעל הכל – האמנם?
הכל על התיקון המוצע לחוק התכנון והבניה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בימים האחרונים הופץ להערות הציבור תזכיר לתיקון חוק התכנון והבניה שמתיימר לפזר את ענני חוסר הוודאות בכל הקשור להסדרים הקבועים בחוק לגביית היטל השבחה ותביעות ירידת ערך, ובתוך כך ליצור ביניהם סימטריה.

על פי הצעת החוק, יקבע מועד ברור אחד שבו תקום הזכות להגיש תביעת פיצויים או החובה לגבות היטל השבחה – מועד אישורה של תכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה או מועד מתן היתר בניה מכוחה, כתלות ברמת הוודאות של הזכויות שהוקנו בה.

התיקון מגיע לאור פסיקה ענפה ומורכבת שהתפתחה במהלך השנים בשני התחומים, ובשל החלטות שונות ולעיתים אף סותרות שהתקבלו בערכאות השונות, שביחס לחלקן עוד טרם ניתנה הלכה מחייבת.

לפני שנציג את השינויים המוצעים בהצעה, נסקור בקצרה את הפסיקות המרכזיות שניתנו בכל אחד מהתחומים הנ"ל.

סקירה היסטורית

'ודאות' ו'סימטריה' הם שני מושגים מוכרים היטב לעוסקים בעולמות ההשבחה והפיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין.

בתי המשפט לאורך השנים עמדו על חשיבות קיומה של ודאות תכנונית כדי להצדיק את חיוב בעל הקרקע בהיטל השבחה, מחד, ואת חיובה של הרשות בתשלום פיצויים, מאידך.

מאחר והחוק היבש לא מגביל את סוג התכניות שניתן להגיש בגינן תביעת פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע, הוגשו לאורך השנים תביעות ירידת ערך בהיקפים כספיים ניכרים בגין אישורן של תכניות מתאר ארציות ומחוזיות, שלכאורה רק התוו מגמות לתכנון עתידי או קבעו את גבולות איזורי הפיתוח העתידיים (כמו למשל תמ"מ/21/3), כמו גם בגין אישורן של תכניות ארציות מפורטות יותר שאף ניתן היה להוציא היתרי בניה מכוחן, אך היו כפופות לשיקול דעת של הוועדה המקומית ולא כללו התייחסות ממוקדת למיקומים בהם ניתן יהיה לממש את התכנית אלא רק את אמות המידה על פיהן ניתן יהיה להוציא היתרים מכוחה (כמו למשל תמ"א 18 לתחנות תדלוק, תמ"א 36 לאנטנות סלולאריות ותמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה).

מצב זה הביא לגיבושן של לא מעט פסיקות מחייבות שקבעו, כי הזכות לפיצוי בגין תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תקום רק אם ניתן להוכיח כי הן גרמו לפגיעה קונקרטית וברורה במקרקעין, ובהתייחס לתכניות שניתן היה להוציא היתר בניה מכוחן, רק במועד הוצאת היתר הבניה בפועל (בר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ).

כפועל יוצא מכך נקבע גם, כי לצורך קביעת שווי המצב התכנוני שקדם לתכנית פוגעת לא יובאו בחשבון תכניות מתאר ארציות ומחוזיות שלא הקימו זכות לפיצויים בגין ירידת ערך הקרקע (בר"מ 5898/16 רומן ברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון).

בכל הקשור להיטלי השבחה, נקבעו לאורך השנים הלכות דומות אם כי לא זהות לחלוטין.

למרות שהאפשרות לגבות היטל השבחה הוגבלה בחוק לתכנית מתאר מקומית או מפורטת, בית המשפט העליון איפשר, עוד בשנת 1999, לגבות היטל השבחה גם מכח תכנית המתאר הארצית לתחנות תדלוק (תמ"א 18) שכללה הוראות מפורטות להוצאת היתרי בניה (רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה), ובשנת 2016 הבהיר, כי המועד הקובע לשומת היטל ההשבחה בגין היתר לתחנת תדלוק, הוא מועד מתן היתר הבניה מכוחה של תמ"א 18 ולא מועד אישורה (בר"מ 505/15 אופל קרדן השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון).

הלכות אלו הוחלו במשך השנים גם ביחס לתכניות מתאר ארציות אחרות, כדוגמת תמ"א 36, תמ"א/10ד/10 ותמ"א 38, ובאחרונה אף על תכניות מתאר מקומיות שלא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחן, כמו למשל תכניות מתאר כוללניות שהוחרגו באופן מפורש בחוק, במסגרת תיקון 126 לחוק התכנון והבניה, ותכניות מתאר מקומיות שלא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחן כמו תכנית פת/2200 (ערר 8045-08-21 יוסף שמוחה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקווה ואח' (19.2.23)) וכן על תכניות מתאר מקומיות הכוללות זכויות שאינן ודאיות ואינן קונקרטיות דיין במועד אישור התכנית, כמו למשל תכנית רחביה בירושלים (תכנית 9988) (ערר (י-ם) 403/17 אהרון ברק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים).

בצד זאת, יצר בית המשפט העליון קונסטרוקציה משפטית חדשה לגבי זכויות מוקנות-מותנות שנכללו בתכנית מפורטת וקבע, כי המועד הקובע לשומת ההשבחה הוא מועד אישור התכנית, אך את היטל ההשבחה ניתן יהיה לגבות באופן דו שלבי – במועד המכירה ובמועד הוצאת היתר הבניה (רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון).

עם זאת, ובשונה מתביעת פיצויים לירידת ערך, נקבע כי לצורך קביעת שווי המצב התכנוני שקדם לתכנית משביחה, ניתן להביא בחשבון קיומו של פוטנציאל תכנוני וציפייה לשינוי ייעוד הנובע גם מתכניות מתאר ארציות ומחוזיות, כל עוד אין מדובר בציפייה הנובעת מהתכנית המשביחה עצמה (ע"א 4487/01‏ הוועדה המקומית לתכנון ובניה  רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ).

בהסתמך על הלכה זו קבע לאחרונה בית המשפט המחוזי (עמ"נ (ת"א) 18618-12-22  לויתן אדיב שמואל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב), כי לצורך קביעת שווי המצב הקודם לתכנית רובע 3 בתל אביב (תכנית שהוכנה מכוחה של תמ"א 38), ניתן להביא בחשבון את השפעתה של תמ"א 38.

פסק דין זה צפוי להגיע בימים הקרובים לפתחו של בית המשפט העליון, שיידרש פעם נוספת להכריע בסוגיות הסבוכות שמתעוררות בשל העדר התייחסות מפורשת בחוק למצבים מעין אלו.

פסקי הדין שהבאנו לעיל מהווים אמנם חלק קטן משלל הפסיקות שעסקו לאורך השנים בתביעות ירידות ערך ובהיטלי השבחה, אולם נדמה כי די בהם כדי להבין את המורכבות שמתעוררת פעם אחר פעם ואת הצורך ביצירת וודאות בתחומי היטל ההשבחה והפיצויים בגין ירידת ערך מתכנית.

השינויים המוצעים

השינוי המרכזי המוצע בתיקון הוא כאמור, קביעת מועד ברור אחד שבו תקום הזכות להגיש תביעת פיצויים או החובה לגבות בהיטל השבחה.

לצורך כך, נקבעו שלושה סוגי תכניות שניתן לתבוע בגינן פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע הכלולה או גובלת בהן:

(1) 'תכנית הכוללת הוראות מפורטות', שהוגדרה כתכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לעבודה או לשימוש ללא צורך באישורה של תכנית נוספת.

(2) תכנית שאינה כוללת הוראות מפורטות, אך כוללת הוראות שמונעות שימוש כדין בקרקע או הוצאת היתר בניה.

(3) 'תכנית כללית' שהוגדרה כתכנית שמאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה ללא צורך באישורה של תכנית נוספת, אך אינה קובעת מיקומים ברורים בתשריט או שאינה כוללת תשריט.

בנוסף מאפשר התיקון לכלול במסגרת התביעה גם פגיעה שנגרמה מתכניות קודמות שאינן מסוג התכניות הנ"ל.

באשר למועד הקובע להגשת תביעת ירידת ערך בגין תכניות מסוג זה, מוצע בתיקון, כי הוא יהיה מועד תחילת התכנית (כהגדרתה בחוק), למעט בשני מקרים:

(1) קרקע שביום אישורה של 'תכנית כללית' יש עליה בנין – המועד הקובע יהיה מועד ההחלטה ליתן היתר בניה מכוחה.

(2) תכנית הכוללת הוראות מפורטות הכפופות לאישור נוסף של מוסד התכנון (שאינו רשות רישוי) – המועד הקובע יהיה מועד אישור מוסד התכנון.

הסדר דומה נקבע גם בעניין היטל השבחה.

תכנית שניתן יהיה לגבות מכוחה היטל השבחה הוגדרה אף היא כתכנית הכוללת הוראות מפורטות, כלומר תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לעבודה או לשימוש ללא צורך באישורה של תכנית נוספת, כאשר המועד בו תקום החבות בהיטל יהיה זהה למועד בו תקום הזכאות לפיצוי בגינה.

בנוסף, ובדומה להסדר שנקבע ביחס לתביעת פיצויים, מציע התיקון לכלול במסגרת שומת ההשבחה גם השבחה שנוצרה בתכניות קודמות שאינן מסוג התכניות הנ"ל.

מה זה בעצם אומר?

הצד החיובי בתיקון המוצע הוא הוודאות בעניין המועד הקובע לזכאות (בפיצויים) ולחיוב (בהיטל השבחה) והן באשר לאופן ההתייחסות לתכניות קודמות שלא הקימו זכות לפיצויים או חבות בהיטל השבחה.

בצד זאת, התחולה שלו היא מכאן ואילך – כלומר על תכניות שיופקדו (ביחס לתביעות פיצויים) או יהיו בתוקף (ביחס להיטל השבחה) החל ממועד כניסתו לתוקף, כך שהוא לא פותר את כל המחלוקות הקיימות ושעדיין צפויות להתעורר בגין תכניות שכבר אושרו או נמצאות בהליכי אישור סופיים.

הצעת החוק גם מעוררת קושי בהיבטים נוספים:

לעניין תביעות פיצויים – כל עוד מדובר בתכנית שלא מקימה זכאות להגשת תביעה בהתאם להגדרות החדשות, לא ניתן יהיה לתבוע בגינה כל פיצוי עד לאישורה של תכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בניה או עד למתן היתר בניה בפועל.

בהינתן קצב הליכי התכנון במדינת ישראל המשמעות היא שעשויות לחלוף שנים רבות מהמועד בו אושרה תכנית שפגעה בערך הקרקע ועד שתקום הזכות לפיצוי בגינה. במהלך זמן זה, בעל קרקע שירצה למכור את זכויותיו לצד שלישי יצטרך להחליט אם להשאיר בידיו את זכות הפיצוי לעתיד לבוא ולהיות במעקב תמידי אחר התכנון שמתגבש בקרקע שכבר לא בבעלותו, או לגלם במחיר העסקה את הזכות לפיצוי, שיהיה קשה מאוד להעריכה בשל הקושי לצפות לא רק את משך הזמן שיקח עד לשלב בו תקום הזכות לפיצוי אלא גם את גובה הפיצוי עצמו.

כך למשל צפוי להיות המצב לכשתאושרנה תכניות המטרו כדוגמת תמ"א 70 ותמ"א 70א, שיגדילו את הזכויות סביב תחנות המטרו ובאיזורי הדיפו. בצד בעלי הקרקע שצפויים להיות מושבחים מהתכניות, יהיו גם אלו שיפגעו ממנה, אך לאור התיקון המוצע יצטרכו להמתין עם הגשת תביעות הפיצויים בגינן עד לאישורן של תכניות מפורטות ואפילו עד לשלב הוצאת היתרי בניה, דבר שעשוי לקרות רק בעתיד הרחוק מאוד.

התוצאה היא שלצד הוודאות שמבקש המחוקק לייצר בתחום תביעות הפיצויים, הוא יוצר קושי מעשי וחוסר וודאות בתחום עסקאות הנדל"ן של קרקעות שנפגעו כתוצאה מאישור תכנית ובכך גורם להם פגיעה נוספת ביכולת הסיחור שלהן ובשווין.

לעניין היטל השבחה – בהינתן ששוק הנדל"ן בישראל נמצא בעלייה מתמדת, הרי שהסטת המועד הקובע לשומה ממועד אישור התכנית למועד הוצאת היתר הבניה מכוחה, משמעותו עליית ערך מתמדת של סכומי ההשבחה שנכנסים לקופת הרשות.

בנוסף, הקביעה לפיה ההשבחה בגין תכניות קודמות תצורף להשבחה מכח תכנית מפורטת לא נותנת מענה לשאלת אופן החישוב: האם ההשבחה מתכניות קודמות תחושב למועד אישורן, או שכלל ההשבחה תחושב למועד אישור התכנית האחרונה (או היתר הבניה מכוחה)?

הפער בין שתי האפשרויות הוא גדול מאוד וכמו שאמרנו, בהנחה של שוק עולה, המשמעות היא כי ההכנסות לקופה הציבורית יאמירו בהתאמה וסביר להניח שבסופו של דבר יגולגלו לציבור רוכשי הדירות.

סיכום והמלצות הכותבים

התיקון הוא חשוב ומבורך בכל הקשור לסוגיית הוודאות. עם זאת, ההסדר שנכלל בו צפוי להעשיר את הקופה הציבורית על חשבון בעלי הקרקע, ובפרט בכל הקשור למועד חישוב היטל ההשבחה.

בהקשר זה סבורנו, כי על מנת שלא להשאיר פתח להתדיינויות מיותרות נוספות מומלץ להסדיר במסגרת התיקון גם את אופן חישוב היטל ההשבחה בגין תכניות קודמות בצורה ברורה.

בנוסף, יש לתת את הדעת לכך שלתיקון יהיו גם השלכות על אופן ניסוח הסכמי מכר מקרקעין, שיצטרכו להביא בחשבון את השינוי התפיסתי לגבי מועד החבות בהיטל השבחה ולהתייחס לחלוקת החבות בין המוכר לרוכש.

לאור זאת, בנסיבות בהן התכנית המפורטת היא התכנית שמקימה את החבות בהיטל השבחה, מומלץ כי מי שמתעתד למכור את זכויותיו יפנה לוועדה המקומית בבקשה לקבלת שומה מוקדמת ובכך ימנע מחלוקות עתידיות עם רוכש הזכויות.

בהתייחס לתביעות פיצויים בגין ירידת ערך סבורנו, כי ראוי לייתר סוף סוף את ההפרדה בין תביעת ירידת הערך לתביעת פיצויי ההפקעה ולאפשר לבעל הקרקע לבחור באיזה מסלול לקבל את הפיצוי המלא בגין הפגיעה שנגרמה לו; זאת בפרט בנסיבות של פגיעה ישירה, או אז תביעת הפיצויים מהווה שלב ראשון לפני הפקעה. היות ועל פי התיקון זכות התביעה ממילא קמה רק עם אישור התכנית האחרונה מכוחה ניתן להוציא היתר בניה, ההיגיון מחייב כי גם הפיצוי ישולם בפעימה אחת, עם ביצוע ההפקעה בפועל.

במבט לעתיד, טוב יעשה המחוקק אם יערוך תיקוף מקיף בהוראות התוספת השלישית וייתן דעתו גם לסוגיות מורכבות נוספות, כמו למשל סעיפי הפטור מתשלום היטל השבחה ובכלל זאת הפטור מכח סעיף 19(ג)(1) שמייצר אינספור מחלוקות ופסיקות סותרות.

                         

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

טיוטת צו התכנון והבניה, התשפ"ד-2024

חוק התכנון והבניה קובע כי אישור תכניות ותשריטי חלוקת קרקע הכוללים מגרשים תלת ממדיים הינו בסמכות הועדות המחוזיות, למעט במקרים שבהם החלקה התלת ממדית מיועדת לצרכי ציבור, לגביהם ניתנה סמכות גם לועדות המקומיות.

לשר המשפטים ניתנה הסמכות להרחיב את סמכויותיהן של הועדות המקומיות לאשר תוכניות ותשריטים כאמור הכוללים מגרשים תלת ממדיים גם כאשר הייעוד איננו ציבורי.

במטרה לעודד שימוש תכנוני רחב יותר בחלקות תלת ממדיות ובמקביל לייעל את הליכי התכנון, הצו המוצע מבקש להרחיב את סמכויותיהן של הועדות המקומיות העצמאיות והעצמאיות המיוחדות, כך שגם הן תוכלנה לאשר תוכניות כאמור, ובמקביל להרחיב את סמכות הועדות המקומיות לאשר תשריטים כאמור.

                        

רמת השרון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922054 – מתחם ריינס

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922054. מטרת התכנית בין היתר, התחדשות עירונית בין הרחובות הרב קוק וריינס הכוללת את הריסת מבני המגורים הקיימים והקמת 270 יח"ד חדשות ב-3 מתחמי תכנון ושני מתחמים לאיחוד וחלוקה המאפשרים מימוש מודולרי ועצמאי לכל מתחם.

עיקרי הוראות התכנית הן שינוי ייעוד מערך הקרקע, קביעת שימושים ותכליות מותרות לכל ייעוד קרקע; קביעת הוראות להריסה של 7 בניינים קיימים בני 3-4 קומות הכוללים 104 יח"ד, והקמת 270 יח"ד ב-5 בניינים. כמו כן, קביעת הנחיות והוראות בנושא המרחב הציבורי, קביעת תנאים בהליך רישוי ועוד.

                        

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0923904 – התחדשות דרך השלום

הרינו לעדכן, כי לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מפורטת מס' 507-0923904. מטרת התכנית בין היתר התחדשות עירונית במתכונת של פינוי בינוי ויצירת מרחב עירוני מגוון בהתאם לתכנית המתאר תא/5000, זאת על ידי הריסת חמישה מבני מגורים טוריים והקמת שישה מבנים – שני מגדלים עד 19 קומות וארבעה מבנים בבנייה מרקמית עד 9 קומות), הכוללים סך של עד 480 יחידות דיור.

כמו כן, קביעת חזית פעילה לדרך השלום ומסחר בקרקע, הקצאת שטח למבנים ומוסדות ציבור.

התכנית קובעת קביעת הוראות לפינוי והריסה של מבני המגורים  הכוללים 180 יח"ד; קביעת 15% לפחות מסך יחידות המגורים עבור דיור בהישג יד במחיר מופחת לתקופה שלא תפחת מ-25 שנים, וב-40% הנחה ובהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה.

                           

נס ציונה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 407-0977595 – מתחם הטייסים

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 407-0977595 במתחם הטייסים בנס ציונה. מטרת התכנית הינה בין היתר, הקמת מתחם מגורים במסגרת התחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי הכולל 387 יחידות דיור, והקצאת שטחים לצרכי ציבור.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד, הוראות לאיחוד וחלוקה, הוראות ותוספת זכויות בניה למגורים ומבני ציבור, ביטול דרך קיימת ועוד.

                           

נתניה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 408-0912956 – פינוי בינוי בן צבי

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 408-0912956 ברחוב בן צבי בנתניה.

התכנית קובעת בין היתר, מתחם לפינוי בינוי הכולל איחוד וחלוקה מחדש; שינוי ייעוד הקרקע; הריסת מבני מגורים קיימים והקמת 11 מבני מגורים מתוכם 6 מגדלים במתחם הצפוני ו-2 מגדלים ו-3 בניינים בבנייה מרקמית במתחם הדרומי.

כמו כן, התכנית קובעת תוספת מס' יחידות דיור ל-1,558 יחידות; קביעת קווי בניין ומס' קומות; קביעת זכויות בנייה מרביות למגורים, מסחר, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור.

                           

עדכוני פסיקה

פטור ל-140 מ"ר דירת מגורים לא כולל מחסן

מספר הליך: עמ"נ 33029-05-23 ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' אברהם הניך הלברשטאם ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, שירלי רנר. פרטי המקרקעין: גוש 30299 חלקה 27, רחוב יששכר 1 ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 28.1.2024. ב"כ המשיב: עוה"ד שלמה אייזנשטיין.

ערעור על החלטת ועדת הערר מחוז ירושלים. ההחלטה ניתנה בערר על שומה מכרעת ביחס למקרקעין המצויים ברחוב בינת יששכר 1 בירושלים.

המשיב הינו בעל הזכויות בדירת גג במבנה בן 4 קומות מעל קומת עמודים. שטחה הרשום של הדירה הוא 91 מ"ר בתוספת מחסן בשטח 7 מ"ר המצוי בקומת המרתף של הבניין.

המשיב הגיש בקשה להרחבת דירתו בשטח של 26.87 מ"ר ולהקמת מרפסת זיז בשטח של 8.56 מ"ר וחויב בתשלום היטל השבחה.

במרכז המחלוקת בערעור זה, שאלת פרשנותו של סעיף 19 (ג) לחוק התכנון והבניה והאם הקביעה בסעיף(ג)(1)"…ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר…." במשולב עם הוראת סעיף (ג)(1) הקובעת "… "דירת מגורים" – לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר", פירושה כי לצרכי הפטור שטח הדירה לא יעלה על 140 מ"ר כאשר בכלל ה 140- מ"ר כלול מחסן בשטח שאינו עולה על 20 מ"ר או שמא הפטור ניתן לדירה בשטח שלא יעלה על 140 מ"ר בתוספת  מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר.

ועדת הערר קבעה בדעת רוב כי הפטור ניתן לדירה בשטח שלא יעלה על 140 מ"ר בתוספת מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר. הודגש, כי לשון החוק ברורה, וכי הן פרשנות לשונית והן ההיסטוריה החקיקתית מצביעים במפורש כי הכוונה הייתה שלא לכלול את שטח המחסן בשטח ה-140 מ"ר אלא להוסיף עליו.

בית המשפט קבע, כי דין הערעור להידחות.

בית המשפט בחן מהי התכלית של הגבלת שטח המחסן הבא במניין הפטור ל 20- מ"ר, להלן: "ככל שפרשנות ההוראה היא פטור למחסן בנוסף לדירת מגורים, יש הגיון בהגבלת השטח. כשם שההטבה ניתנת לבניה או הרחבה בדירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר כך גם מובנת הגבלת השטח במחסן עד 20 מ"ר. ואולם, ככל שהכוונה היא שגם מחסן ייחשב חלק מדירת המגורים הפטורה בשטח כולל של עד 140 מ"ר, מהי תכלית ההגבלה של ה – 20 מ"ר? מדוע לא לקבוע כפשוטו כי שטח הדירה של 140 מ"ר כולל גם מחסן. יהא שטחו אשר יהא. הרי לכאורה ההטבה הגלומה בפטור למחסן היא פחותה מזו של דירת מגורים, מדוע איפוא להגבילה ל 20- מ"ר גם אם מבקש הפטור של 140 מ"ר מעוניין לכלול במסגרתו מחסן בשטח העולה על 20 מ"ר?

זאת ועוד. הפרשנות לה טוענת הועדה המקומית יוצרת אבחנה בין מי שעובר לתיקון היו בבעלותו דירה ומחסן בשטח כולל פחות מ – 140 מ"ר לעומת מי שבבעלותו דירה בלבד באותו שטח. שניהם יוכלו להרחיב את הדירה בפטור באותו היקף עד ל – 140 מ"ר. האם קיימת לכך הצדקה על אף ההבדלים בין דירת מגורים ומחסן מבחינת שימוש למגורים? האם קיים הגיון פנימי בתיקון בהיבט זה?"

בית המשפט קבע, כי הפרשנות לה טוענת הועדה המקומית יוצרת סימטריה בין דירת מגורים לבין מחסן מבחינת היקף הבניה/ההרחבה הפטורה, כאשר סימטריה זו עשויה ליצור אבחנות מעוררות קושי לגבי דירות קיימות, ו"לתעדף" בעלי דירות מסוימות ביחס לאחרים. הסימטריה האמורה גם אין בה כדי להצדיק במידה מספקת את מגבלת ה-20 מ"ר.

הערת מערכת:

אמנם בית המשפט ציין, כי יש היגיון לשתי הפרשנויות, גם לפרשנות הועדה המקומית וגם לפרשנות המשיב, אך ניתן דגש גם להיסטוריה החקיקתית שעמדה ביסוד תיקון חקיקה בשנת 2000 וכן לתכלית החקיקה, כאמור לעיל, שאין היגיון בהגבלת גודל המחסן ל-20 מ"ר, אם הוא היה כלול בשטח פטור לדירה.

נראה, כי בשנים האחרונות עולות מחלוקות רבות בנוגע לפרשנות סעיף הפטור, מוצע כי המחוקק "יקח את המושכות” ויבהיר הדברים. ויפה שעה אחת קודם.

                          

הסכם שיתוף שטרם נרשם

מספר ההליך: ת"א 69426-10-21 עודד מנחם ואח' נ' יוסף וגנר ואח' ערכאה: בית המשפט השלום בירושלים, בפני כב' השופטת, מוריה צ'רקה. פרטי המקרקעין: גוש 30456 חלקה 71, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 25.1.2024. ב"כ הנתבעים: עוה"ד יוסי לבן ואבישי פלדמן.

השאלה שעולה הינה האם במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין יש לרשום זיקת הנאה או הערה בדבר קיומו של הסכם שיתוף שטרם נרשם?

השאלה נידונה כשאלה מקדמית במסגרת תביעה לפירוק שיתוף.

במסגרת תביעת פירוק השיתוף שהגישו, ביקשו התובעים שפירוק השיתוף יעשה באמצעות חלוקה בעין של המגרש לשני מגרשים על פי קו הגבול שנקבע בהסכם שיתוף, ומנגד הנתבעים סברו כי פירוק השיתוף צריך להיות באמצעות רישום בית משותף, אולם הם אינם מתנגדים לפירוק שיתוף בעין, ובלבד שתירשם על מגרש התובעים זיקת הנאה לטובת המגרש שיוקצה להם, אשר תשקף את ההסכמות שבהסכם שיתוף – לדרישה זו מתנגדים התובעים.

לטענת התובעים, הסכם השיתוף, שלא נרשם מהווה זכות חוזית בלבד, שהיא חלשה יותר מהזכות הקניינית שמקנה להם זיקת ההנאה.

בית המשפט פתח וציין, כי ההבדל בין הסכם שיתוף שנרשם לבין הסכם שיתוף שלא נרשם, קיים רק בכל הנוגע לצדדים שלא היו מודעים לקיומו בטרם רכשו את הזכויות במקרקעין. עם זאת, העובדה שהסכם שלא נרשם מקנה זכויות חוזיות בלבד אינה שוללת את זכותו של צד להסכם לדרוש את רישומו.

בית המשפט הוסיף, כי במקרה דנא, ניכר מנוסחו של הסכם השיתוף שכוונת הצדדים היא ליצור באמצעותו זכויות שיחייבו את הצדדים עצמם ואת כל מי שיבוא בנעליהם.

בית המשפט קבע, כי הסכם השיתוף הנוגע למקרקעין נשוא התביעה תקף, כל עוד לא יבוטל במסגרת התביעה לפירוק שיתוף, והוא מחייב הן את התובעים והן את חליפיהם – לפיכך, נקבע כי אין מניעה לפירוק שיתוף בעין, תוך רישום הערה בדבר קיומו של ההסכם.

הערת מערכת:

הגם שהחלטה זו אינה עוסקת בדרך המועדפת לפירוק השיתוף, בית המשפט הבהיר כי גם אם פירוק השיתוף יהיה בדרך של חלוקה בעין, לא ניתן יהיה להתעלם מהסכם השיתוף על אף שהוא לא נרשם שכן הוא מחייב את הצדדים, בכל מקרה תמיד יהא מומלץ לרשום את ההסכם ולפחות לרשום הערה בגינו על מנת לייתר בירור ראייתי על השאלה אם צד כלשהו או רוכש זכויות בנכס מודע לקיומו של הסכם.

                         

תשלומי איזון, זכויות בניה ומה שביניהם

מספר ההליך: ת"א 2274-09-20 אהובה סידיס ואח' נ' שלמה מלול ואח' ערכאה: בית המשפט השלום בירושלים, בפני כב' השופטת קרן מילר. פרטי המקרקעין: רחוב בית וגן 55, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 8.2.2024. ב"כ התובעים: עו"ד ישי דאב.

תביעה שעיקרה פסיקת תשלומי איזון לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, וכן תביעה שכנגד בגין שימוש ייחודי ברכוש המשותף ומטרדים.

הצדדים הם שכנים ובעלי הזכויות בדירות בבניין משותף ברחוב בית וגן 55 בירושלים. התובעת 1 היא בעלת דירה מספר 5, התובעת 2 היא בעלת דירה מספר 3, והנתבעים, בני זוג, הינם בעלי שתי דירות שמספריהן 10 ו-11.

הנתבעים יזמו תוכנית שתעניק זכויות בנייה לבית המשותף. לתוכנית הוגשו התנגדויות אשר נדחו על ידי רשויות התכנון והבניה, כאשר בהמשך, ניתן תוקף לתוכנית שיזמו הנתבעים שמספרה 13007.

בעקבות זאת הגישו הנתבעים, המתגוררים בדירות העליונות בבניין, בקשה להיתר בנייה, וביום 9.3.2015 ניתן לנתבעים היתר בניה להרחיב את דירותיהם. במהלך שנת ,2017 בנו הנתבעים בהתאם להיתר וגם מעבר להיתר שניתן, ובהמשך הגישו הנתבעים בקשה נוספת להיתר בניה על מנת להכשיר את הבניה שנעשתה שלא כדין ואשר נעצרה על ידי מחלקת הפיקוח בעירייה.

התובעות הגישו תביעה לפסיקת תשלומי איזון לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, וכן לחייב את הנתבעים לבצע חיזוק של המבנה כפי שנדרש לטענתם בתנאי היתר הבניה. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד במסגרתה דרשו את סילוק ידן של התובעות מהרכוש המשותף ותשלום דמי שימוש בגין השימוש הייחודי שהן עושות בו, וכן לאסור על התובעות לעשות שימוש חורג בדירותיהן באופן שמהווה מטרד לנתבעים.

בית המשפט ציין, כי מנגנון תשלומי האיזון הקבוע בסעיף מעלה שאלות רבות באשר לאופן יישומו, שחלק מהן עולות בהליך זה. כאשר התשובות לשאלות אלו צריכות להביא בחשבון את תכלית הסעיף באופן כללי, וכן את תכלית מנגנון תשלומי האיזון שנועד לפצות על הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדייר מסוים לצורך הרחבת דירתו, באופן שאינו מתאפשר גם ליתר בעלי הדירות בבית המשותף בהתאם לחלקו של כל דייר ברכוש המשותף.

בית המשפט קבע, כי הזכאות לתשלומי איזון אינה תלויה בשאלה האם בעל הדירה הסכים או התנגד להרחבה ולבניה, אם במסגרת הליכי התכנון והבניה ואם במסגרת האסיפה הכללית. שכן, חלוקת ההנאה הצומחת מההרחבה צריכה להיעשות בין כלל דיירי הבית המשותף בין אם הסכימו למהלך ובין אם התנגדו לו.

הודגש, כי דייר שמבקש להרחיב את דירתו אינו יכול לכפות על דיירים אחרים ליזום אף הם תוכנית להרחבת דירותיהם. כך גם יש להביא בחשבון כי דיני התכנון והבניה משתנים במהלך הזמן כך שבחינה תיאורטית בנקודת זמן מסוימת של האפשרות ליזום תוכנית להרחבת הבניה, יתכן ולא תהיה רלוונטית בעתיד. בנוסף, האישורים בדיני התכנון והבניה תלויים לעיתים בהתנגדויות שונות של בעלי עניין שלא תמיד ניתן לצפותם בעת הבחינה התיאורטית. לפיכך, נקבע כי אין מקום לבחינה תיאורטית אלא על בסיס תוכנית קיימת ותקפה. מובן כי אם בעתיד יזום הדייר שקיבל תשלומי איזון תוכנית להרחבת דירתו יתכן שיידרש אף הוא בהעברת תשלומי איזון תוך התחשבות בתשלומי האיזון שקיבל בעבר.

בית המשפט הוסיף, כי ייזום תכנית אינו מעניק את הזכות לבעל דירה להצמיד לעצמו רכוש משותף או לבנות עליו, כמו כן הוזכר גם כי היתר בניה אם ניתן משום מה ללא הסכמת הדיירים לפי סעיף 71 ב לחוק המקרקעין אינו מקים כשלעצמו חובה לתשלומי איזון בהעדר זכות קניינית לביצוע ההרחבה.

באשר למועד בו צומחת הזכות לתשלומי איזון – המהווה את המועד הקובע לשומה ואשר ממנו מתחיל מרוץ ההתיישנות להגשת התביעה – סבר בית המשפט כי אין מועד אחד וכל מקרה יבחן לגופו. כך, ככל שההחלטה המתקבלת על הרחבת דירה על ידי דיירי הבניין היא קונקרטית דיה, למשל אם נעשתה לאחר קבלת היתר בניה, או על בסיס בקשה למתן היתר בניה, או שהיא מפרטת את השטח המדויק הנמסר לבעל הדירה מתוך הרכוש המשותף ואת האחוז לניצול זכויות בניה המוענק לו, יהיה זה המועד הקובע לצורך חיוב בתשלומי איזון וחישובם. ככל שההחלטה שהתקבלה היא עקרונית ומתייחסת להצמדה והרחבה בהתאם לתוכנית בניה שתאושר, יהיה מקום לראות את מועד הגשת הבקשה למתן היתר בניה או מועד קבלת היתר הבניה כמועד הקובע לצורך חיוב בתשלומי איזון.

באשר לאופן חישוב תשלומי האיזון, ציין בית המשפט כי הגם שסוגיה זו אינה נדרשת להכרעה בעניינו ויש לגביה דעות שונות בפסיקה, הרי שלעמדתו יש לחשבם בהתאם לשווי המימוש על ידי בעל הדירה המרחיב את דירתו, ותוך התחשבות בשווי זכויות הבניה שניצל. בהקשר לכך, נקבע כי יש להפחית במסגרת חישוב תשלומי האיזון את היטל ההשבחה ששילם בפועל אותו בעל דירה עבור אותה הרחבה. ככל שלא יופחת היטל ההשבחה ששילם, יהיה מצב כי הוא ישלם פעמיים על ההנאה מהרחבה מדירתו – פעם אחת במסגרת תשלומי האיזון ופעם שניה במסגרת היטל ההשבחה. ככל שבעל הדירה נהנה מהפטור הקבוע בדין ולא שילם היטל השבחה, אין להפחית את היטל ההשבחה התיאורטי.

לאור האמור, בית המשפט קבע, כי על הנתבעים לשלם לתובעות תשלומי איזון.

הערת מערכת:

פסק הדין נוגע בסוגיות מהותיות העולות בתביעת תשלומי איזון של דיירים ומעיד על הצורך בהסדרה חוקית ברורה של נושאים אלו על מנת לייצר וודאות ולמנוע מחלוקות ופסיקות סותרות. בנוסף, פסק הדין שב ומעלה את הקשר האינהרנטי בין דיני הקניין לדיני התכנון והבניה ועל העדר הקוהרנטיות ביניהם שגם אותה ראוי להסדיר בחקיקה.

                          

אישור תכנית להסדרת חריגות בניה ומיהו בעל עניין בקרקע?

מספר ההליך: ערר 1508-02-22 עלי סלאח כליפה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עירון ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, בפני בכ' היו"ר, עו"ד יקירה גבאי. פרטי המקרקעין: גוש 20412 חלקות 72, 73, אום אל פחם. תאריך מתן ההחלטה: 30.1.24 ב"כ המשיבים: לא צוין.

עניינו בקשה להארכת מועד להגשת ערר וערר על החלטת הוועדה המקומית לאשר את תכנית מס' 354-0898874 הגדלת אחוזי בניה לחלקות 72, 73 גוש 20412 באום אל פחם (להלן: התכנית), אשר יזם המשיב 2 (להלן: יזם התכנית).

מדובר בתכנית אשר חלה על כ-2 דונם באום אל פחם, שמטרתה "יצירת מסגרת תכנונית חוקית לרישוי מבנים קיימים והגדלת השטח הכולל המותר לבניה". עיקרי הוראותיה עוסקות בשינוי בקווי בניין; שינוי ההוראות בדבר בינוי; הגדלת השטח המותר לבניה בשיעור של עד 20%; הוספת שטחי שירות תת קרקעיים לצורך חניה; ותוספת של 4 יח"ד.

לאחר שמצאה כי התקיימו נסיבות המצדיקות את מתן הארכה, דנה ועדת הערר בטענות העורר לגופן.

טענה ראשונה שהעלה העורר נגעה לאי חוקיות שנפלה בפעולות שונות שעשה יזם התכנית. העורר העלה האשמות לגבי השתלטות של יזם התכנית על קרקעות ציבוריות, שימוש בהסדרי חניה בחלקה שאינה בבעלותו ועוד. כמו כן, נטען כי התכנית כוללת הכשרת עבירות בניה ולפיכך יש לדחותה.

ועדת הערר ציינה, כי אכן, עסקינן בתכנית שמטרתה להסדיר את החריגות במבנה שכבר הוקם. זאת, בעיקר באמצעות תוספת של 20% בזכויות הבניה, תוספת יח"ד, תוספת 2 קומות, שינויים בקווי הבניין ותוספת שטחי שירות תת קרקעיים (בהתאם לסמכויות הוועדה המקומית כנוסחן באותו מועד).

 בצד זאת קבעה ועדת הערר, כי לאחר הפעלת "מבחן המגרש הריק" (כלומר- האם בהתעלם מהעבירה והעובדה שהבניה כבר בוצעה ומראש על מגרש ריק, הייתה הרשות מאשרת את הבניה) ומתן משקל משמעותי לעקרון שלטון החוק, הוועדה המקומית לא סטתה מן המבחנים שנקבעו בפסיקה. שכן, מבחינה תכנונית השינויים המבוקשים בתכנית הם ראויים וביניהם תוספת שטחים לצורך חניה תת קרקעית, ציפוף ותוספת זכויות תוך ניצול יעיל יותר של הקרקע. בנוסף, נקבע כי התכנית לא אישרה את האלמנטים הקיימים במקרקעין שאינם ראויים מבחינה תכנונית וסימנה אותם להריסה – שתי סככות גדולות המצויות בצד הדרום מערבי של חלקה 72.

ועדת הערר בחנה גם טענות העורר לעניין סעיף 61א לחוק התכנון והבניה, והגדרת "בעל עניין" בחוק, וקבעה כי, גם בעל זכות חוזית או קניינית אחרת נכנס לגדר "בעל עניין בקרקע" ובכלל זה הרשאה לתכנון או התקשרות בהסכם לרכישת קרקע שעדיין לא נגמרה ברישום.

לאור האמור לעיל, הערר נדחה.

הערת מערכת:

ועדת הערר הזכירה כי עד לתיקון 101 לחוק התכנון והבניה, המונח "בעל עניין בקרקע" זכה לפרשנויות שונות בבתי המשפט. כך עלתה השאלה האם הזכות בקרקע נדרשת להשתרע על כל תחום התכנית או על חלקה, ומהו אותו חלק מדובר, וניתנו פרשנויות חלקן מצמצמות וחלקן מרחיבות, ובעקבות זאת בין היתר הביע המחוקק כחלק מתיקון 101 את עמדתו המפורשת, כך שבעל עניין בקרקע יהיה גם מי שיש לו זכות בחלק מסוים מהקרקע בשיעור של 75% או יותר, בתנאי שעמד בתנאים המפורטים בסעיף החוק. שיעור זה הופחת בתיקון 143 ל-66%.

מתן פרשנות מרחיבה למונח 'בעל עניין בקרקע' ככוללת גם את בעל הזכות החוזית ולא רק הקניינית, מוצדקת נוכח המצב הקיים בו עסקאות מקרקעין רבות אינן מסתיימות ברישום בתוך פרק זמן קצר כך שהגבלת הזכות ליזום תכנית רק לבעלים או לחוכר לדורות מוציאה מגזר הזכאים את בעלי הזכות החוזית שמבחינה מהותית אין סיבה להבחין ביניהם לבין בעל הזכות הרשום.

'משפט חוזר' בהליכי היטל השבחה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר*

מספר ההליך: עמ"נ 52011-09-23 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ  ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בפני כב' השופט יעקב שקד תאריך מתן פסק הדין:  29.1.24 ב"כ המשיבה: עוד חיים וינטרוב ואח'.

פסק דין חדש וטרי של בית המשפט המחוזי קובע, כי שמאי מכריע מוסמך לדון בבקשה לתיקון שומה לאחר שיצאה תחת ידיו ולאפשר במקרים מסוימים דיון חוזר בפניו.

בכך, משווה בית המשפט את סמכותו של השמאי המכריע לסמכות בית המשפט לערוך משפט חוזר בהליכים אזרחיים בהתאם לאמות המידה שנקבעו לכך בפסיקה, כמו למשל במקרים של טענת תרמית או בשל גילוין של ראיות חדשות.

המדובר בפסק דין דרמטי, לא פחות, שכן התפיסה הרווחת בוועדות הערר ובתי המשפט עד היום היתה, כי משהפכה השומה המכרעת חלוטה, לא ניתן עוד להשיג עליה אלא בדרך של בקשת ארכה להגשת ערר המוגשת ליו"ר ועדת הערר, אשר לכשעצמו מוסמך לאשר אותה רק מטעמים מיוחדים שירשמו.

במקרה הנדון, קובע בית המשפט, כי כאשר מתגלות עובדות חדשות שלא היו ידועות בשלב בו נוהל ההליך בפני השמאי המכריע, והסיבה היחידה לפנייה לשמאי המכריע נעוצה באותן עובדות חדשות (ולא בטעויות בשומה שהתגלו על ידי אחד הצדדים לאחר חלוף המועד להגשת ערר), הדרך הדיונית המתאימה היא ראשית לפנות אל השמאי המכריע עצמו, אשר יהיה מוסמך לדון בבקשה ואף לקיים בפניו דיון חוזר ככל שימצא לנכון.

בנסיבות העניין דובר בעסקת מכר שנחתמה כשנתיים לאחר המועד הקובע של אישור התכנית המשביחה, לאחר שהוזמנה שומה מקדימה ביחס לאותו נכס והסתיימו ההליכים בפני השמאית המכריעה, וימים ספורים לאחר שהנישומה כבר שילמה את היטל ההשבחה על פי השומה המכרעת שנמסרה לה.

בשל הפער העצום בין גובה התמורה בעסקת המכר (כ-211 מיליון ₪ לפני מע"מ) לבין שווי "המצב החדש" שנקבע בשומה המכרעת (כ-100 מיליון ₪) החליטה הוועדה המקומית לפנות לשמאית המכריעה בבקשה לקיום דיון חוזר על מנת שתעריך מחדש את שווי המצב החדש בהסתמך על התמורה שנקבעה בהסכם המכר ותתקן שומתה בהתאם.

פניה זו (שנעשתה רק כעבור כ-5 חודשים מהמועד בו קיבלה לידיה את הסכם המכר) נדחתה על ידי השמאית המכריעה היות וסברה שהיא נעדרת סמכות לדון בבקשה לתיקון שומה.

בעקבות זאת, פנתה הוועדה המקומית לוועדת הערר בבקשה להארכת מועד להגשת ערר בטענה, כי יש לאפשר לשמאית המכריעה לקיים דיון חוזר בשווי המצב החדש נוכח גובה התמורה בהסכם המכר.

ועדת הערר דחתה את בקשת הארכה משני טעמים עיקריים והם: העובדה כי היא הוגשה באיחור כבד של 5 חודשים ללא סיבה מוצדקת, והעובדה כי סיכויי הערר נמוכים, בין היתר, מהטעם שהמועד הקובע לבחינת השווי הוא יום אישור התכנית, כך שהסכם מכר שנחתם שנתיים לאחר מכן אינו רלבנטי.

בנוסף, קבעה ועדת הערר, כי לא ניתן "לפתוח" שומה מכרעת בשל עסקה שנחתמה לאחר שניתנה, כי בנסיבות המקרה לא הוכח שהנישומה פעלה בחוסר תום לב תוך הסתרת מידע מהשמאית המכריעה, וכי קביעת שווי המצב החדש נעשתה על בסיס שיקולים מקצועיים של השמאית המכריעה.

כן נקבע, כי קיומו של פער בין שווי התמורה בהסכם לשווי המצב החדש בשומה המכרעת אינו מצדיק את פתיחת השומה, וכי האפשרות החוקית לקבל שומה מוקדמת, טרום מימוש, משמעותה כי לא ניתן יהיה להתחשב בשווי התמורה שתקבע מאוחר יותר, לטוב ולרע.

כלומר, כשם שלא ניתן לאפשר לנישום לקבל החזר מההיטל ששילם במידה וימכור את הקרקע במחיר נמוך מהשווי שנקבע לו בשומה, כך גם אין לאפשר לרשות לדרוש ממנו השלמת היטל השבחה, במידה וימכור אותה במחיר גבוה יותר.

לעמדת ועדת הערר, משהפכה השומה חלוטה שני הצדדים נהנים מהגנת אינטרס ההסתמכות ואין צד מחויב להוכיח קיומו של אינטרס הסתמכות מיוחד על מנת שהגנה זו תמנע ממנו.

לבסוף, קבעה ועדת הערר כי ספק אם הפסיקה העוסקת בביטול פסקי דין אזרחיים רלבנטית שעה שמדובר בחוות דעת שמאית מקצועית על שווי. ואולם, בכל מקרה, סברה כי אמות המידה שנקבעו בפסיקה לביטול פסק דין אינם מתקיימים בנסיבות המקרה הנדון על אף הסכומים הכספיים בהם מדובר.

בית המשפט המחוזי בתל אביב, אליו הוגש הערעור על החלטת ועדת הערר, סבר כאמור אחרת.

וכך נימק בית המשפט את עמדתו:

"ההליך המנוהל בפני שמאי מכריע הינו הליך משפטי. הדין מקנה לו סמכויות מעין שיפוטיות וחלות עליו חובות אתיות שונות החלות על שופט.

כך, סעיף 202 ז לחוק התכנון והבניה מטיל על השמאי המכריע איסור אתיים שונים וסעיף 202 ח אוסר עליו לעבוד כשמאי באופן פרטי ואף לא לעסוק בכל עיסוק אחר, כפי שנאסר על שופט.  סעיף 202 יא לחוק התכנון והבניה קובע איסור פלילי שמאסר בצידו אם שמאי מכריע מטפל בעניין מסוים תוך ניגוד עניינים וסעיף 202 יב קובע כי דינו כעובד ציבור, לצורך חוק העונשין, תשל"ז – 1977.

תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס"ט – 2008 , מתוות לשמאי המכריע את הדרך בה ינהל את ההליך המתנהל בפניו, לרבות: סדר הטיעון (תקנה 11); סמכות למנות מומחה (תקנה 16); סמכות לפסוק הוצאות (תקנה 17(א1)); חובה לנהל פרוטוקול דיון (תקנה 18);  חובת פרסום ההחלטה (תקנה 18); סמכות להאריך מועדים הקבועים בתקנות (תקנה 22).

הוראות אלו נועדו לבצר את מעמדו של מוסד השמאי המכריע ולהגביר את אמון הצדדים בו (בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' אנג'ל (1.5.12), פסקה 7)."

ובהמשך הדברים:

"כיוון שההליך בפני שמאי מכריע הינו הליך משפטי וסמכויותיו מעין שיפוטיות, הרי שאין סיבה שלא להחיל על דרכי פעולתו כללים משפטיים הנדרשים להכרעה בעניין שבפניו, ובהם הכללים הנוגעים ל"משפט חוזר" ולביטול פסק דין מוסכם, ובזיקה לעניין שבפניו, תיקון השומה המכרעת"

"אם ועדות ערר מקצועיות המורכבות מן הסתם מאנשי מקצוע רשאיות וצריכות, כאמור, להיזקק לטענות כגון חוסר סבירות ואף פגמים בקבלת חוקי עזר, אינני רואה סיבה למעט מסמכותו של שמאי מכריע לדון ולהכריע בעניינים הכרוכים במחלוקת המקצועית שבפניו, אף אם אינם שמאיים גרידא.

מקור נוסף אפשרי לסמכות זו של השמאי המכריע מצוי בתקנה 17 (א) בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס"ט- 2008 המורה כי "כל עניין הנוגע לסדרי דין שלגביו לא נקבעה הוראה מפורשת בחוק או בתקנות אלה, רשאי השמאי המכריע לתת הוראות לגביו."

כיוון שהשמאית המכריעה סברה כי אין לה סמכות להיזקק לבקשה לתיקון השומה, הרי שכאמור היה על המערערת לערור על החלטה זו, ולא לבקש הארכת מועד להגשת ערר על השומה המכריעה"

את מקור הסמכות של השמאי המכריע לדון בטענות שאינן שמאיות במהותן מוצא אפוא בית המשפט בתנאי הכשירות של מי שמונה לתפקיד שמאי מכריע ובסמכויות המעין שיפוטיות שהוקנו לו בחוק ובתקנות.

לאור כל זאת קבע בית המשפט, כי הגם שהוועדה המקומית פעלה נכון עת פנתה תחילה לשמאית המכריעה בבקשה לתיקון השומה שיצאה מעימה, הרי שלאחר שזו האחרונה דחתה את בקשתה בשל חוסר סמכות, היה עליה לערור על החלטתה זו ולא לבקש הארכת מועד להגשת ערר על השומה המכריעה.

מעבר לנדרש, התייחס בית המשפט גם להחלטת ועדת הערר לדחות את בקשת הארכה שהגישה הוועדה המקומית על השומה המכרעת וקבע, כי דין הבקשה להידחות הן לאור האיחור הניכר בהגשת הבקשה, והן לאור עמדת השמאית המכריעה בשומה מאוחרת שנתנה ביחס לחלקים אחרים באותם מקרקעין, בו קבעה כי אין בהסכם המאוחר כדי לשנות את שווי המצב החדש נכון למועד הקובע של אישור התכנית המשביחה, אם בשל משך הזמן שחלף ואם בשל קיומן של עסקאות השוואה אחרות המשקפות את שווי השוק בצורה נכונה יותר.

לפיכך, למרות הקביעה העקרונית כאמור, לא ראה בית המשפט הנכבד להשיב את ההכרעה לועדת הערר או לשמאית המכריעה והותיר את השומה המכרעת על כנה.

הערת מערכת:

הגם שאמות המידה לקיומו של 'משפט חוזר' בהליך אזרחי הן מצומצמות ביותר, ועל פי הפסיקה, היענות לבקשה מעין זו תישקל במשורה ובכפוף לתנאים מחמירים, כמו למשל גילוין של ראיות חדשות היכולות לשנות את פני ההכרעה מיסודה, הרי שעצם הקניית הסמכות לשמאי המכריע לדון בבקשה כזו מעניקה לו סמכויות רחבות בהרבה מאלו שהוענקו לו על ידי המחוקק.

חוששנו שבית המשפט הנכבד, בכל הכבוד, לקח את סמכותו של השמאי המכריע צעד אחד קדימה, מבלי חלילה להפחית מתפקיד חשוב זה. הרי המחוקק הוא זה שערך אבחנה ברורה בין ועדות הערר למוסדות השמאי המכריע עת העמיד בראש כל אחד מהם איש מקצוע מומחה בתחומו – משפטן שהוא עו"ד שיעמוד בראשות ועדת הערר ושמאי מנוסה שימונה כשמאי מכריע. כפועל יוצא מכך גם נקבע בחוק, כי טענות משפטיות באופיין הנוגעות ל"עצם החיוב" יועלו תחילה בפני ועדת הערר שתוכל למנות שמאי מייעץ מטעמה לבירור טענות שמאיות באופיין, ורק כאשר מדובר בטענות שמאיות הנוגעות ל"גובה החיוב" ניתן לפנות ישירות לשמאי המכריע.

נזכיר, כי כאשר עמדה בפני בית המשפט העליון (רע"א 1796/12) שאלת סמכותו של השמאי המכריע לפסוק הוצאות לצדדים (טרם שתוקנו תקנות סדרי הדין שאסרו זאת במפורש), נקבע כי לא רק שלא ניתן ללמוד על קיומה של סמכות זו מכח התקנות, אלא שאף לא ניתן להקנות לו סמכות זו מכח סמכות טבועה של ערכאה שיפוטית או מכח מעמדו כבורר. באותו מקרה הסביר בית המשפט, כי "בשל הרגישות המלווה את הסמכות להטיל הוצאות על בעל דין – מוטב שההוראה המסמיכה תהיה מפורשת ולא אגבית".

סמכות לפסיקת הוצאות לא, אך סמכות לבחינת בקשה ל'משפט חוזר' כן?

קביעת בית המשפט מעוררת לעניות דעתנו אפוא קושי, ובפרט לאור ההבנה שגילה כלפי החלטת השמאית המכריעה עת הניח, כי היא "אינה משפטית בהשכלתה, ודאי לא במקצועה, וסביר להניח כי איננה מכירה את ההלכות הרלבנטיות ל"משפט חוזר". הבנה זו של בית המשפט אינה מתיישבת עם הסמכות הרחבה שמצא להקנות למוסד השמאי המכריע לדון בבקשות מסוג זה, שלכשעצמן פוגעות באופן משמעותי בעקרון סופיות ההליך ובאינטרס ההסתמכות של הצדדים.

נראה כי מקרים קשים עלולים לגרום לדין בעייתי (Hard cases make bad law) שכן הפער במקרה זה של השווים היה מאד ניכר ועלול להשפיע על שיקול הדעת בבדיקה, אך בעיית התקדים היא הצורך בוודאות ובשומות חלוטות שכן "בדיעבד" כולם חכמים יותר, ולכך נועד המועד הקובע המחייב, ואם אכן ראוי לקיים "משפט חוזר" בנסיבות קיצוניות נראה כי הבית לכך הינה ועדת הערר. נזכיר גם כי טרם תיקון 84 לחוק הרי שאם שולם ההיטל, לא הייתה קיימת כלל הסמכות לתקן שומה, ייתכן ויש לשקול השבת סעיף זה שעשוי לחזק וודאות במקרים כמו אלו.

^{* עו"ד רונית אלפר, מייסדת ובעלים של משרד עורכי דין רונית אלפר, לשעבר יו"ר ועדת ערר במחוז מרכז.}

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר*

מספר ההליך: עמ"נ 55960-02-23 נתיבי ישראל–החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' עדנאן נואף מנסור ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת, בפני כב' השופט הבכיר יונתן אברהם. תאריך מתן פסק הדין: 1.1.24

בית המשפט המחוזי נדרש לאחרונה להכריע בשאלת יישום ההלכה שנקבעה בעניין דלי דליה (בר"מ 10212/16 דלי דליה) בתביעת פיצויים בגין ירידת ערך של קרקע חקלאית שחלה עליה תכנית שהפכה אותה לדרך.

נזכיר, כי בחודש אפריל 2020, אחרי שנות התדיינות ארוכות, נפל דבר בישראל. בית המשפט העליון, בפסה"ד בעניין דלי דליה, קבע, בדעת רוב שופטי ההרכב, כי לצורך הערכת פיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לקרקע חקלאית שחלה עליה תכנית פוגעת, אין להביא בחשבון פוטנציאל תכנוני שאינו מעוגן, לכל הפחות בתכנית מופקדת, שלה נוסף "דבר מה נוסף".

כלומר, על אף שבית המשפט לא שלל את האפשרות להביא בחשבון פוטנציאל תכנוני בעת הערכת שווי הקרקע, ואף קבע כי ניתן לבסס טענה לפגיעה במקרקעין מכח תכנית רק על אובדן של פוטנציאל תכנוני – הוא קבע כי התחשבות בפוטנציאל תכנוני זה תעשה "רק כאשר מדובר בפוטנציאל תכנוני קונקרטי וקרוב לוודאי, המתבטא לכל הפחות בתכנית מופקדת", ובנסיבות בהן עילת התביעה היא אבדן הפוטנציאל התכנוני בלבד, על התובע להצביע גם על "דבר מה נוסף" המציב את התכנית המופקדת בנקודת ה"אל חזור".

למן הינתן פסק הדין בעניין דלי דליה טענו הועדות המקומיות והגופים המשפים, נתיבי ישראל, נת"ע וכדו', כי יישום נכון שלו מחייב לשום את הקרקע החקלאית כקרקע חקלאית טהורה בהתעלם משווי השוק שלה ומכל מאפיין שהוא העשוי להשפיע על ציפייה שלא הוכרה כברת פיצוי בפסק הדין. כלומר דין קרקע חקלאית בדרום הרחוק כדין קרקע חקלאית בלב הארץ.

בנסיבות שעמדו בפני בית המשפט המחוזי בעניין עדנאן נואף מנסור, עלתה שאלה האם השמאי המייעץ שמונה על ידי ועדת הערר (אריה אריאל) פעל בהתאם להלכת דלי דליה ואכן נטרל ציפיות לא ממומשות מעסקאות ההשוואה עליהן נסמך לצורך קביעת השווי החקלאי, אם לאו.

חברת נתיבי ישראל, שהגישה את הערעור לבית המשפט המחוזי טענה, כי השמאי המייעץ טעה טעות מהותית ביישום פס"ד דלי דליה עת נטרל מעסקאות ההשוואה רק את אותן עסקאות שמצא כי גלום בהן פוטנציאל תכנוני מסוים הנובע מהליך תכנוני שהיה ידוע לציבור, ולא נטרל עסקאות המשקפות פוטנציאל כללי.

לטענתה, הטעות של השמאי המייעץ נובעת מכך שהוא הביא בחשבון עסקאות הכוללות פוטנציאל כללי, בין היתר, בשל קרבה למקום ישוב, לכביש וכיוצ"ב ולא כאלו המשקפות שווי של קרקע חקלאית טהורה. בהקשר זה נטען גם, כי לפי הלכת דלי דליה אין להביא בחשבון שווי שוק אלא שווי אובייקטיבי שאינו מושפע מהערכה סובייקטיבית של רוכש ועל כן, העובדה שהשמאי המייעץ הסתמך על עסקאות השוואה בעלות מאפיינים דומים למקרקעין הנפגעים אינה מייתרת את הצורך לבחון קיומו של פוטנציאל כללי ולנטרל אותו.

לאחר שסקר את הקביעות בפס"ד דלי דליה, קבע בית המשפט המחוזי, כי הלכת דלי דליה "עניינה  בנטרול שווי הנובע מציפיות סובייקטיביות לעליה עתידית במחיר הקרקע עקב תכנית משביחה שהופקדה (במקרים מושא פסק הדין הנ"ל, ציפיות שנבעה מתכניות עתידיות לשינוי ייעוד), ולאור דברי כב' השופט עמית, עניינה אינו  בנטרול  שווי הנובע  מתכונות אינהרנטיות של המקרקעין ללא קשר או זיקה לשינוי הייעוד, כגון מיקומם הגאוגרפי, הגישה הנוחה אליהם, הנוף הנשקף מהם, איכות האדמה (באדמה חקלאית) וקלות עיבודה, וכיו"ב תכונות, המוסיפים לשווי המקרקעין בייעודם המקורי ללא קשר לשינוי תכנוני פוטנציאלי." (סעיף 70 לפסה"ד).

על רקע דברים אלו ולאחר שמצא, כי השמאי המייעץ בחן בקפידה את עסקאות ההשוואה ונטרל את אותן עסקאות המשקפות ציפייה סובייקטיבית לעלייה עתידית במחיר הקרקע, ולא נטרל פוטנציאל כללי הנובע "מתכונות אינהרנטיות קבועות ולא משתנות של המקרקעין" דחה בית המשפט את טענות נתיבי ישראל וקבע, כי לא נפל כל פגם בשומה המייעצת.

אנו סבורים כי, הגם שבית המשפט המחוזי נשען על קביעותיו של בית המשפט העליון בעניין דלי דליה, נראה כי חשיבותו היא בכך שהוא הבהיר והדגיש, כי לא רק שאין כל מניעה לאמוד את שווי הקרקע החקלאית בהתבסס על עסקאות השוואה של קרקעות חקלאיות בעלות מאפיינים דומים, אלא שגם אין לנטרל פוטנציאל כללי הנעוץ בתכונות המקרקעין, להבדיל מפוטנציאל הנובע מציפייה לשינוי ייעוד תכנוני.

ראוי לציין כי פרשנות הרשויות שהועלתה בפסק הדין ככל והייתה מתקבלת, הייתה גורמת לנטילה של קרקעות והפקעתן תוך מתן פיצוי שאין בינו לבין שווי המקרקעין דבר, ונזכיר כי אמנם תביעת פיצויים על פי סע' 197 לחוק הינה על פי הפסיקה שלב ראשון לפני ההפקעה ששם ניתן יתר הפיצוי, אבל הרציונל של הפיצוי הינו להביא את הנפגע/הנפקע למקום בו היה אלמלא ההפקעה, ועל עיקרון זה יש לשמור.

מן הראוי כי המחוקק יעשה סדר בסוגיה זו שכן בשנים האחרונות בהחלט נפגע קניינו של אדם, וזאת בניגוד לסע' 3 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

* עו"ד רונית אלפר, מייסדת ובעלים של משרד עורכי דין רונית אלפר, לשעבר יו"ר ועדת ערר במחוז מרכז.

כתובתנו החדשה – רחוב ברקוביץ 4, מגדל המוזיאון, תל אביב, במשרד צבי שוב עורכי דין

מאת עו"ד הילה לביא- יתים ועו"ד טל גליקסמן

סוגיית מימוש זכויות בנייה על גגות בנינים משותפים העסיקה וממשיכה להעסיק רבות את בתי המשפט, כאשר בפסיקה נקבע זה מכבר, כי זכויות בניה הן זכויות בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות במקרקעין, מכוח בעלותם המשותפת במקרקעין. יחד עם זאת, נקבע כי זכויות בניה אינן מהוות "רכוש משותף". בנוסף, נפסק כי הצמדת גג הבית המשותף לדירת גג, לדוגמה, מקנה לבעל דירת הגג זכות בעלות בשטח המוצמד, אולם היא אינה מעניקה לבעל דירת הגג זכות לבנות על השטח המוצמד (במקרה בו הזכויות לא הוצמדו במפורש). לצורך בנייה על גג בניין משותף וניצול זכויות הבנייה על הגג, על הבעלים של דירת הגג לקבל את הסכמתם המפורשת של כל בעלי הזכויות בבניין המשותף, למעט במקרה בו זכויות הבנייה הוצמדו במפורש, בתקנון הבית המשותף, לבעל דירת הגג.

לאחרונה ניתנה החלטת בית המשפט העליון מפי כב' הנשיאה (בדימוס) אסתר חיות, דנ"א 6448/23 חברת גג בית הדר בע"מ ואח' נ' אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ואח' [פורסם בנבו] מיום 10.10.23, אשר דחתה בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון (כב' השופטים ד' ברק-ארז, ע' גרוסקופף וח' כבוב) בע"א 7808/21 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ו-16 אח' נ' חברת גג בית הדר בע"מ [פורסם בנבו] מיום 11.7.23, אשר קיבל את הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט י' אטדגי) בה"פ 50387-07-19 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ נ' חברת גג בית הדר בע"מ [פורסם בנבו] מיום 5.8.21 וקבע כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר ניתנו לניוד ולמכירה בבניין הידוע בשם "בית הדר" (להלן: "הבניין"), מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין ולא בבעלותן של המבקשות ובכך למעשה ביטל פסיקה קודמת של בית המשפט המחוזי שהעניק את הזכויות לבעלי הדירות שאליהן הוצמד הגג.

ההליך המשפטי התנהל סביב הבניין הידוע כ- "בית הדר" בתל אביב, בניין משרדים אשר נבנה בשנות ה-30 של המאה שעברה. הבניין, אשר משמש למסחר, למשרדים ולמגורים, רשום כבית משותף ובו 32 יחידות, שהצדדים להליך הם בעלי הזכויות הרשומות בו. לאורך השנים, הבניין עבר גלגולים רבים של העברת זכויות.

החל משלהי שנות ה-50 ולאורך שנות ה-60 של המאה הקודמת נכרתו מספר חוזים בין בעלי היחידות בבניין באשר לזכויות בגג המבנה ולאפשרות לבנות עליו. היחידות שמתחת לגג הבניין היו תחילה בבעלותה של חברת בית הדר ובהמשך הועברו לידי חברת גג בית הדר (שתיהן המבקשות בבקשה לדיון נוסף).

חברת בית הדר הייתה בעבר הבעלים של כל הזכויות בבניין, למעט יחידה אחת שבעלת הזכויות בה הייתה חברת החשמל. בשנת 1959 חתמו חברת בית הדר וחברת החשמל, שהייתה הבעלים של יחידה אחת במרתף הבניין, על הסכם לפיו הוסכם כי שטחי הגג יוצמדו ליחידות 28 ו-29 בבעלות בית הדר, שהיו ממוקמות בקומות העליונות באותה עת ולא ייכללו ברכוש המשותף. בהסכם זה נקבע כי חברת בית הדר תוכל לבנות "כל מבנה שהוא על שטח הגג הצמוד לכל אחת מהדירות הנ"ל", מבלי צורך לקבל רשות והסכמה מיתר בעלי היחידות בבניין. הסכמה זו של הצדדים אף נרשמה זמן קצר לאחר מכן בפנקס הבתים המשותפים.

בשנת 1963, נערך הסכם בין חברת בית הדר אשר העבירה את זכויותיה ביחידות 28 ו-29 לחברת "גג בית הדר". בשנת 1994 פורסמה תכנית מתאר עירונית (תכנית הגגות), שלפיה בעלי דירות הממוקמות בקומה העליונה של בית משותף רשאים לבנות חדר יציאה על הגג אשר שטחו הבנוי לא יעלה על 23 מ"ר – צמוד לכל אחת מדירות הגג. לבית הדר אושרה תוספת זכויות בנייה בסך כולל של 460 מ"ר לבניין מכוח תכנית הגגות.

בשנת 2008 הוכרז הבניין כמבנה לשימור במסגרת תכנית השימור של עיריית תל אביב ובהתאם לכך הוטלו עליו מגבלות מחמירות לפיהן לא תותר כל תוספת בנייה בתחומו. במסגרת תכנית השימור הוענקו תמריצים שונים לשם עידוד שימור המבנה, הכוללים, בין היתר, מתן זכויות בנייה בשטח כולל של 1,211 מ"ר, הניתנות לניוד למגרשים אחרים. זכויות אלו כללו תוספת עצמאית של 751 מ"ר שהוענקה כתמריץ ישיר לשיקום הבניין וכן שטח של 460 מ"ר המשקף, כאמור, את יתרת זכויות הבנייה הקיימות בבניין ואשר בפועל לא ניתן לנצלן עוד על הגג נוכח מגבלות תכנית השימור.

נוכח העלויות הגבוהות בשיקום הבניין, יזמו בעלי היחידות בבניין תכנית לפיה סך זכויות הניוד יימכרו לצד שלישי, כך שהתמורה שתתקבל ממכירתן תכסה את עלויות השיקום. על רקע זה התעוררה המחלוקת בין הצדדים למי שייכות זכויות הניוד. בעלי הזכויות הגישו המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי וטענו כי החוזים שנכרתו בעבר אשר הקנו לחברות את זכויות הבנייה על גג הבנין אינם חלים על זכויות בניה שניתנו לאחר חתימתם, כאשר במסגרת ההליך במחוזי הגיעו הצדדים להסכמה כי זכויות התמריץ יחולקו בין כל בעלי היחידות בבניין ולפיכך המחלוקת הצטמצמה לבעלות בזכויות היתרה.

בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת החברות ביחס לזכויות היתרה הקיימות ודחה את תביעת יתר בעלי הזכויות. בפסק הדין נקבע כי מכל ההסכמים וצווי רישום הבית המשותף שהוצגו, עולה כי כוונת כל בעלי הזכויות בבניין, בזמנים הרלוונטיים לאותם הסכמים ולאותם צווים, הייתה להעניק את כל זכויות הבנייה המותרות על הגג – ואלה הן זכויות הבנייה היחידות שהיו בכל עת לחברות, או מי מהן.

בעלי הזכויות הגישו ערעור לבית המשפט העליון, אשר קבע כי יש לקבל את הערעור וכי לחברות לא ניתנו זכויות מוחלטות על הגג, לאור הפסיקה הרבה שעסקה בזכויות בנייה בבתים משותפים. בית המשפט העליון פסק כי העיקרון שחזר בפסיקה זו גורס, כי לצורך ויתור על זכויות בניה בבית משותף נדרשת הסכמה ברורה ומפורשת בין בעלי הזכויות בו ולא ניתן ללמוד מעצם הצמדת גג ליחידה בבית משותף על העברת זכויות הבנייה המוקנות לבית המשותף לבעלים של אותה יחידה, גם כאשר הגג הוא המקום היחיד שבו ניתן לממש בפועל זכויות אלו, זאת ועוד כאשר נקודת המוצא בפסיקה כי, ככלל, הסכמה לוויתור על זכויות בניה תתפרש כמתייחסת לאותן זכויות הבנייה שעמדו לנגד עיני הצדדים באותו מועד, להבדיל מזכויות בנייה מכוח תכניות עתידיות. בנסיבות העניין קבע בית המשפט העליון, כי החברות מיצו את זכויותיהן לאורך השנים עם השלמת הבניה שנעשתה על ידן בגג הבניין ולפיכך יש לראות בזכויות היתרה ככאלה השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

החברות לא השלימו עם פסק הדין של בית המשפט העליון והגישו בקשה לדיון נוסף בו, במסגרתה טענו כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה היוצרת חוסר וודאות בתחום הנדל"ן בכלל ובקרב בעלי הזכויות בבתים משותפים.

בהחלטה שניתנה ביום 10.10.23 קבעה כב' הנשיאה (בדימוס) א' חיות כי דין הבקשה להידחות, שכן בפסק הדין של בית המשפט העליון לא נפסקה הלכה כלשהי, כאשר טענותיהן של החברות מופנות בעיקרו כלפי התערבותו של בית המשפט כערכאת ערעור בממצאי העובדה שקבע בית המשפט המחוזי, כאשר נפסק כי דיון נוסף איננו ערעור נוסף.

לטעמינו, לאור הפסיקה האחרונה של בית המשפט העליון, עולה ומתחדד העיקרון כי ויתור על זכויות בנייה בבית משותף צריך להיעשות בגדרי הסכמה ברורה בין בעלי הזכויות בו במערכת ההסכמית הרלוונטית ובתקנון הבית המשותף, כאשר הצמדת גג ומתן זכות לבנות עליו – לחוד, והעברת כלל זכויות בנייה בבית המשותף – לחוד, ובפרט כאשר עסקינן בזכויות בנייה עתידיות יש לעשות זאת באופן חד וברור. מכל מקום, בחינת היקף ההסכמות בין הצדדים תיעשה בכל מקרה בהתאם לנסיבותיו ועל יסוד הראיות הקונקרטיות מהן נלמד אומד דעת הצדדים בזמן הרלוונטי.

                              

המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת בשורות טובות
ושנדע ימים שקטים יותר!

עם ישראל חי

ביחד ננצח

בעלות בזכויות בנייה בבית המשותף והתנאים לוויתור עליהן

מאת עו"ד הילה לביא- יתים ועו"ד טל גליקסמן

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) (תיקון), התשפ"ד- 2023.
• קריית אונו – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 508-1234335 – תכנית העוגנים.
• הנחיות מכוח חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (תכנון ובנייה ומקרקעי ציבור), התשפ"ד – 2023.
• צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה) (הכרזה על מתחם מועדף לדיור – פתח תקווה – עירייה), התשפ"ד – 2023.

                     

עדכוני פסיקה                    

• מיסוי מקרקעין
  ע"מ 53560-11-21 נווה גד- בנין ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף- ת"א מרכז
  ניכוי מע"מ בפינוי בינוי.

• תכנון ובניה
  ערר 1041-08-23 חברת ווי.אם בילדינג יזמות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים
  סמכות הוועדה המקומית אינה "להמליץ" בלבד, אלא להחליט בבקשה לשימוש חורג. ובכל מקרה גם אם ישנם מקרים בהם היא מהווה גורם ממליץ, שומה היה עליה, כרשות מינהלית, לנמק את אי המלצתה.

                                   

מאמר

בעלות בזכויות בנייה בבית המשותף והתנאים לוויתור עליהן

מאת עו"ד הילה לביא- יתים ועו"ד טל גליקסמן

סוגיית מימוש זכויות בנייה על גגות בנינים משותפים העסיקה וממשיכה להעסיק רבות את בתי המשפט, כאשר בפסיקה נקבע זה מכבר, כי זכויות בניה הן זכויות בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות במקרקעין, מכוח בעלותם המשותפת במקרקעין. יחד עם זאת, נקבע כי זכויות בניה אינן מהוות "רכוש משותף". בנוסף, נפסק כי הצמדת גג הבית המשותף לדירת גג, לדוגמה, מקנה לבעל דירת הגג זכות בעלות בשטח המוצמד, אולם היא אינה מעניקה לבעל דירת הגג זכות לבנות על השטח המוצמד (במקרה בו הזכויות לא הוצמדו במפורש). לצורך בנייה על גג בניין משותף וניצול זכויות הבנייה על הגג, על הבעלים של דירת הגג לקבל את הסכמתם המפורשת של כל בעלי הזכויות בבניין המשותף, למעט במקרה בו זכויות הבנייה הוצמדו במפורש, בתקנון הבית המשותף, לבעל דירת הגג.

לאחרונה ניתנה החלטת בית המשפט העליון מפי כב' הנשיאה (בדימוס) אסתר חיות, דנ"א 6448/23 חברת גג בית הדר בע"מ ואח' נ' אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ואח' [פורסם בנבו] מיום 10.10.23, אשר דחתה בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון (כב' השופטים ד' ברק-ארז, ע' גרוסקופף וח' כבוב) בע"א 7808/21 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ו-16 אח' נ' חברת גג בית הדר בע"מ [פורסם בנבו] מיום 11.7.23, אשר קיבל את הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט י' אטדגי) בה"פ 50387-07-19 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ נ' חברת גג בית הדר בע"מ [פורסם בנבו] מיום 5.8.21 וקבע כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר ניתנו לניוד ולמכירה בבניין הידוע בשם "בית הדר" (להלן: "הבניין"), מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין ולא בבעלותן של המבקשות ובכך למעשה ביטל פסיקה קודמת של בית המשפט המחוזי שהעניק את הזכויות לבעלי הדירות שאליהן הוצמד הגג.

ההליך המשפטי התנהל סביב הבניין הידוע כ- "בית הדר" בתל אביב, בניין משרדים אשר נבנה בשנות ה-30 של המאה שעברה. הבניין, אשר משמש למסחר, למשרדים ולמגורים, רשום כבית משותף ובו 32 יחידות, שהצדדים להליך הם בעלי הזכויות הרשומות בו. לאורך השנים, הבניין עבר גלגולים רבים של העברת זכויות.

החל משלהי שנות ה-50 ולאורך שנות ה-60 של המאה הקודמת נכרתו מספר חוזים בין בעלי היחידות בבניין באשר לזכויות בגג המבנה ולאפשרות לבנות עליו. היחידות שמתחת לגג הבניין היו תחילה בבעלותה של חברת בית הדר ובהמשך הועברו לידי חברת גג בית הדר (שתיהן המבקשות בבקשה לדיון נוסף).

חברת בית הדר הייתה בעבר הבעלים של כל הזכויות בבניין, למעט יחידה אחת שבעלת הזכויות בה הייתה חברת החשמל. בשנת 1959 חתמו חברת בית הדר וחברת החשמל, שהייתה הבעלים של יחידה אחת במרתף הבניין, על הסכם לפיו הוסכם כי שטחי הגג יוצמדו ליחידות 28 ו-29 בבעלות בית הדר, שהיו ממוקמות בקומות העליונות באותה עת ולא ייכללו ברכוש המשותף. בהסכם זה נקבע כי חברת בית הדר תוכל לבנות "כל מבנה שהוא על שטח הגג הצמוד לכל אחת מהדירות הנ"ל", מבלי צורך לקבל רשות והסכמה מיתר בעלי היחידות בבניין. הסכמה זו של הצדדים אף נרשמה זמן קצר לאחר מכן בפנקס הבתים המשותפים.

בשנת 1963, נערך הסכם בין חברת בית הדר אשר העבירה את זכויותיה ביחידות 28 ו-29 לחברת "גג בית הדר". בשנת 1994 פורסמה תכנית מתאר עירונית (תכנית הגגות), שלפיה בעלי דירות הממוקמות בקומה העליונה של בית משותף רשאים לבנות חדר יציאה על הגג אשר שטחו הבנוי לא יעלה על 23 מ"ר – צמוד לכל אחת מדירות הגג. לבית הדר אושרה תוספת זכויות בנייה בסך כולל של 460 מ"ר לבניין מכוח תכנית הגגות.

בשנת 2008 הוכרז הבניין כמבנה לשימור במסגרת תכנית השימור של עיריית תל אביב ובהתאם לכך הוטלו עליו מגבלות מחמירות לפיהן לא תותר כל תוספת בנייה בתחומו. במסגרת תכנית השימור הוענקו תמריצים שונים לשם עידוד שימור המבנה, הכוללים, בין היתר, מתן זכויות בנייה בשטח כולל של 1,211 מ"ר, הניתנות לניוד למגרשים אחרים. זכויות אלו כללו תוספת עצמאית של 751 מ"ר שהוענקה כתמריץ ישיר לשיקום הבניין וכן שטח של 460 מ"ר המשקף, כאמור, את יתרת זכויות הבנייה הקיימות בבניין ואשר בפועל לא ניתן לנצלן עוד על הגג נוכח מגבלות תכנית השימור.

נוכח העלויות הגבוהות בשיקום הבניין, יזמו בעלי היחידות בבניין תכנית לפיה סך זכויות הניוד יימכרו לצד שלישי, כך שהתמורה שתתקבל ממכירתן תכסה את עלויות השיקום. על רקע זה התעוררה המחלוקת בין הצדדים למי שייכות זכויות הניוד. בעלי הזכויות הגישו המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי וטענו כי החוזים שנכרתו בעבר אשר הקנו לחברות את זכויות הבנייה על גג הבנין אינם חלים על זכויות בניה שניתנו לאחר חתימתם, כאשר במסגרת ההליך במחוזי הגיעו הצדדים להסכמה כי זכויות התמריץ יחולקו בין כל בעלי היחידות בבניין ולפיכך המחלוקת הצטמצמה לבעלות בזכויות היתרה.

בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת החברות ביחס לזכויות היתרה הקיימות ודחה את תביעת יתר בעלי הזכויות. בפסק הדין נקבע כי מכל ההסכמים וצווי רישום הבית המשותף שהוצגו, עולה כי כוונת כל בעלי הזכויות בבניין, בזמנים הרלוונטיים לאותם הסכמים ולאותם צווים, הייתה להעניק את כל זכויות הבנייה המותרות על הגג – ואלה הן זכויות הבנייה היחידות שהיו בכל עת לחברות, או מי מהן.

בעלי הזכויות הגישו ערעור לבית המשפט העליון, אשר קבע כי יש לקבל את הערעור וכי לחברות לא ניתנו זכויות מוחלטות על הגג, לאור הפסיקה הרבה שעסקה בזכויות בנייה בבתים משותפים. בית המשפט העליון פסק כי העיקרון שחזר בפסיקה זו גורס, כי לצורך ויתור על זכויות בניה בבית משותף נדרשת הסכמה ברורה ומפורשת בין בעלי הזכויות בו ולא ניתן ללמוד מעצם הצמדת גג ליחידה בבית משותף על העברת זכויות הבנייה המוקנות לבית המשותף לבעלים של אותה יחידה, גם כאשר הגג הוא המקום היחיד שבו ניתן לממש בפועל זכויות אלו, זאת ועוד כאשר נקודת המוצא בפסיקה כי, ככלל, הסכמה לוויתור על זכויות בניה תתפרש כמתייחסת לאותן זכויות הבנייה שעמדו לנגד עיני הצדדים באותו מועד, להבדיל מזכויות בנייה מכוח תכניות עתידיות. בנסיבות העניין קבע בית המשפט העליון, כי החברות מיצו את זכויותיהן לאורך השנים עם השלמת הבניה שנעשתה על ידן בגג הבניין ולפיכך יש לראות בזכויות היתרה ככאלה השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

החברות לא השלימו עם פסק הדין של בית המשפט העליון והגישו בקשה לדיון נוסף בו, במסגרתה טענו כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה היוצרת חוסר וודאות בתחום הנדל"ן בכלל ובקרב בעלי הזכויות בבתים משותפים.

בהחלטה שניתנה ביום 10.10.23 קבעה כב' הנשיאה (בדימוס) א' חיות כי דין הבקשה להידחות, שכן בפסק הדין של בית המשפט העליון לא נפסקה הלכה כלשהי, כאשר טענותיהן של החברות מופנות בעיקרו כלפי התערבותו של בית המשפט כערכאת ערעור בממצאי העובדה שקבע בית המשפט המחוזי, כאשר נפסק כי דיון נוסף איננו ערעור נוסף.

לטעמינו, לאור הפסיקה האחרונה של בית המשפט העליון, עולה ומתחדד העיקרון כי ויתור על זכויות בנייה בבית משותף צריך להיעשות בגדרי הסכמה ברורה בין בעלי הזכויות בו במערכת ההסכמית הרלוונטית ובתקנון הבית המשותף, כאשר הצמדת גג ומתן זכות לבנות עליו – לחוד, והעברת כלל זכויות בנייה בבית המשותף – לחוד, ובפרט כאשר עסקינן בזכויות בנייה עתידיות יש לעשות זאת באופן חד וברור. מכל מקום, בחינת היקף ההסכמות בין הצדדים תיעשה בכל מקרה בהתאם לנסיבותיו ועל יסוד הראיות הקונקרטיות מהן נלמד אומד דעת הצדדים בזמן הרלוונטי.

                              

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) (תיקון), התשפ"ד- 2023

בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים), התשנ"ב – 1992, בתכנית המייעדת קרקע לבנייה וקובעת שטחי בנייה מותרים, חלה חובה לקבוע חלוקה של שטחי הבנייה המותרים לפי התכנית לשטחים למטרות עיקריות ולשטחי שירות.

על פי התקנות החדשות – מוסד התכנון הדן בתכנית, יהיה רשאי לקבוע חלוקה של שטחי הבנייה כאמור, אך לא יהיה חייב לעשות כך ובדרך זו יתאפשר קידומן של תכניות ששטחי הבנייה המוצעים בהם הם שטחי בנייה כוללים.

תקנות אלו מביאות להקלה משמעותית ברגולציה שתביא לייעול וזירוז של הליכי התכנון וביתר שאת של הליכי רישוי הבנייה, הכוללים כיום בדיקה מדוקדקת של חלוקת שטחי הבנייה המבוקשים בבקשה להיתר לשטחים עיקריים ושטחי שירות והתאמתם לחלוקת שטחי הבנייה שנקבעה בתכנית, בדיקה שלא תידרש בתכנית שלא נקבעה בה חלוקה כאמור.

יובהר כי מבחינת התחולה של התקנות הן תחולנה על תכניות שהוחלט לאשרן החל מיום פרסום התקנות, וניתן יהיה אפשרות לקבוע כאמור גם ביחס לתכניות מקודמות שטרם הוחלט לאשרן.

                             

קריית אונו – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 508-1234335 – תכנית העוגנים

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מספר 508-1234335, בכל מרחב התכנון של העיר קריית אונו.

מטרת התכנית הינה, התרת התקנת עוגני קרקע זמניים במקרקעין הגובלים במהלך ביצוע עבודות דיפון במגרש בו מבוקש להקים מרתפים.

עוגנים אלו יכללו, בבקשה להיתר ובחישובים הסטטיים המוגשים במסגרת אותה בקשה. ההיתר יכלול בין היתר את האמצעים למניעת פגישת בתשתיות תת קרקעיות (פרטיות וציבוריות) ולשמירות יציבות ובטיחות המבנים והנכסים הגובלים. מבקש היתר הבניה יידרש להפקיד בידי הועדה, בטרם תחילת ביצוע עבודות הבניה העתק מפוליסת ביטוח צד שלישי לכיסוי כל נזק, במידה וייגרם והחזרת המצב לקדמותו.

                             

הנחיות מכוח חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל)
(תכנון ובנייה ומקרקעי ציבור), התשפ"ד – 2023

מטרת החוק הינה לקבוע הסדרים זמניים של הארכת תקופות ודחיית מועדים אשר נקבעו בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון") או בתקנות מכוחו, או בחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה) התשע"ד 2014 (להלן: "חוק ותמ"ל") ובהחלטות של מוסד התכנון.

החוק מתייחס לישובים סמוכים לגבול לבנון ורצועת עזה המופיעים ברשימת הישובים המפורטת בתוספת הראשונה לחוק הארכת התקופות, בה נקבע כי תקופת ההקפאה נכון למועד פרסום ההנחיות היא בין 07.10.23-15.12.23.

לגבי שאר חלקי הארץ נקבע כי תקופת ההקפאה היא בין 07.10.23-31.10.23.

תקופת ההקפאה – המשמעות היא שהתקופה לא נספרת ומניין הימים ממשיך מיד בתום התקופה.

                                     

צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה)
(הכרזה על מתחם מועדף לדיור – פתח תקווה – עירייה), התשפ"ד – 2023

מתוקף סמכותה לפי סעיף 3(א)(3) לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד – 2014 (להלן: "החוק") ובהמלצת מנהל מינהל התכנון כאמור בסעיף 3(ב) לחוק, ולאחר שהתקיימו התנאים בחוק, הכריזה וועדת השרים שמינתה הממשלה כי המתחם בפתח תקווה – עירייה המתואר בצו זה (להלן: "המתחם") הוכרז כמתחם מועדף לדיור.

גודלו הוא כ-202 דונם, מיקומו מצוי בתחום השיפוט של הרשות המקומית פתח – תקווה. המתחם נמצא במרכז העיר, צפונית לרחוב הרצל, דרומית לרחובות ההגנה וצבי למפרט, ומזרחית לרחוב מונטפיורי ומערבית לרחוב יהודה הלוי והחצב.

                                  

עדכוני פסיקה

ניכוי מע"מ בפינוי בינוי

מספר הליך: ע"מ 53560-11-21 נווה גד- בנין ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף- ת"א מרכז ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, בפני כב' השופטת, ירדנה סרוסי. פרטי המקרקעין: בנייני מגורים ברחובות יוספסברג, בן צבי ורחוב כץ, בפתח תקווה. תאריך מתן פסק הדין: 09.11.2023. ב"כ המערערת: עו"ד שלומי ואקנין ב"כ המשיב: עו"ד ערן פיירשטיין.

מדובר בערעור בדבר ניכוי מע"מ בפרויקט פינוי בינוי ביחס לשלוש סוגיות נפרדות:

1. מועד החיוב במס בפרויקט והשלכותיו על ניכוי תשומות המערערת;
2. אופן חישוב התשומות המותרות בניכוי בעסקה;
3. האם באפשרות היזם לנכות מס תשומות בגין הנשיאה בתשלום שכר טרחת באי-כוח הדיירים בפרויקט.

                                     

מועד החיוב במס בפרויקט והשלכותיו על ניכוי תשומות המערערת

מועד החיוב במס בעסקאות משלבות הוא מועד השלמת הבנייה או מועד מתן התמורה, לפי המוקדם. זאת בהתאם לסעיפים 28 ו-29(1) לחוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975 (להלן: "החוק"). לעומת זאת, סעיף 29(1א) לחוק נועד לעסוק במקרים אחרים, בהם לא ברור מהו מועד מתן התמורה ובהתאם, מהו מועד החיוב במס לפי שיטת המזומנים. אין כל היגיון בדחיית מועד החיוב במס לגמר מתן שירותי בנייה כאשר התמורה ברורה ומעוגנת בהלכה, וגם בתיקון מס' 42 לחוק אין כדי לשנות מעניין בסיסי זה. עם זאת, שעה שבהתאם ללשון החוק הן הוראות סעיפים 28 ו-29(1) לחוק והן הוראת סעיף 29(1א) לחוק יכולות לחול על עסקה משלבת, ראוי שהמחוקק יבהיר את הוראות החוק. בנסיבות דנן, אין לשנות מהכלל הרגיל לפיו, מועד העלייה על המקרקעין הוא מועד קבלת התמורה. מועד החיוב במס בעסקה דנן הוא מועד קבלת התמורה בעסקה. מועד זה היה לכל המאוחר במועד עליית המערערת על המקרקעין, שהוא מועד שקודם לתיקון מס' 47. לפיכך, תיקון מס' 47 לא חל על שלב ב' של העסקה.

אופן חישוב התשומות המותרות בניכוי בעסקה

בנוגע לחישוב מס התשומות בעסקה, קבע בית המשפט כי מבחן ההכנסות אינו המבחן הראוי בענייננו. המערערת לא הפיקה הכנסות משירותי הבנייה, אלא שירותי הבנייה הם הוצאה שהוציאה המערערת עבור רכישת המקרקעין. אי לכך נקבע כי מבחן יחס השטחים שבין דירות היזם לדירות התמורה הוא המבחן הנכון בענייננו.

האם באפשרות היזם לנכות מס תשומות בגין הנשיאה בתשלום שכר טרחת באי-כוח הדיירים בפרויקט?

באשר לניכוי מס תשומות בגין תשלום שכר טרחה לעורך הדין, קבע בית המשפט כי הצדק עם המערערת. אומנם, השירות המשפטי מסופק לדיירים והם נהנים ממנו, אולם תשלום שכר הטרחה לב"כ הדיירים נועד לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה. ייצוג הדיירים נכלל בגדר שירותי הבנייה, ואין כל סיבה להחריג את התשלום עבור הייצוג מיתר התשלומים בגין שירותי הבנייה המותרים בניכוי (באופן יחסי בעסקאות מעורבות).

הערת מערכת:

פסק דינו של בית המשפט סוקר את השאלות השונות העולות בסיטואציה של ניכוי מע"מ בעסקאות פינוי בינוי תוך חתירה לחקר האמת ביחס למרכיבים השונים הנוגעים למועד החיוב במס, לאופן חישוב מס התשומות והאפשרות לנקות גם שכ"ט עו"ד, ונראה כי תוצאות פסק הדין משאירות את הסטטוס קוו שקיים עד כה בעסקאות פינוי בינוי.

                                    

האם ניתן לפנות דייר מוגן בעסק שפעל בעצימות נמוכה?

מספר ההליך: ת"א 2897-01-22 מלכה שאוליאן נ' יהודית יקותיאלי ערכאה: בית המשפט השלום בתל אביב- יפו, בפני כב' השופט, גד מינא. פרטי המקרקעין: גוש 7421 חלקה 15, ברחוב הרצל 24, תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 14.11.2023. ב"כ המשיבה: עו"ד משה לין.

הנתבעת – יהודית – הינה ביתו של הדייר מוגן במקרקעין אשר נפטר לפני שנים רבות ואשת הדייר המוגן יחד עם ביתם –הנתבעת הגיעו להסכמות להפעיל במקום חנות בגדים.

התובעת טענה שתי טענות מרכזיות – האחת, שהתגלה בדיעבד שבשנים 2011-2016 החנות ננטשה תוך הצגת מצג שווא כאילו מתקיימת פעילות עסקית. השנייה, שהתגלה לתובעת, בדיעבד, שהחל משנת 2016 "פלשה" יהודית (ביתו של הדייר המוגן) לחנות והציגה מצג שווא כאילו היא מנהלת את החנות בשביל אמה.

בית המשפט קובע ביחס לשתי הטענות כי הן לא נכונות, לגבי טענת המרמה- הדבר לא נטען כי אם בתצהיר וכן אביה של התובעת לא טען זאת ולכן קבע בית המשפט, שהוא לא יידון בעילה שלא נטענה בכתב הטענות.

יתירה מזאת, בית המשפט תהה ביחס לטענות התובעת, שהרי משרדה נמצא באותו בניין של הנתבעת ואם אכן החנות הייתה נטושה, הם היו יודעים דבר זה והיה עליהם לתבוע בזמן כנגד אמרה זאת.

בית המשפט כאמור דחה את התביעה בקבעו כי בעלים של נכס שטוען לנטישה נדרש להוכיח שני תנאים מצטברים – הראשון, שהדייר המוגן אינו מחזיק עוד בנכס (ההיבט הפיזי). השני, שאין בכוונת הדייר לחזור לנכס (ההיבט הנפשי). על כן הנטל על התובע הינו נטל כבד מאוד והוא חל מתחילת הדיון ועד סופו ובמקרה שיש ספק בליבו של השופט, ידיו של הדייר המוגן על העליונה.

עוד עמד בית המשפט בפסק דינו על ההבדל בפסיקה בין דייר מוגן למגורים לבין דייר מוגן בבית עסק. בעוד שדייר מוגן בדירה צריך לגור בדירה, הרי שעסק ניתן לנהל על ידי צד ג'. אין חובת נוכחות של הדייר המוגן בעסק וכן אין חובה לפתוח מידי יום ביומו את העסק וניתן להסתפק גם בשימוש מועט בעסק.

לגופו של עניין עולה כי בית המשפט השתכנע כי החנות מעולם לא ננטשה. החנות אכן הופעלה בעצימות נמוכה בשנים 2011-2016 על ידי בני המשפחה בין היתר על מנת שלא לאבד את זכויות הדיירות המוגנת. לעניין זה ציין בית המשפט כי אין כל פסול שכן הכלל הוא ש"גם שימוש מוגבל בבית עסק משמש הגנה בפני הנטישה".

לסיכום העניין בית המשפט דחה את התביעה לפינוי הנתבעת מהחנות.

ממכלול הטענות האמורות בית המשפט קובע שדין התביעה להידחות. כמו כן קבע בית המשפט שכר טרחת עורך דין בסך 30,000 ₪.

הערת מערכת:

פסק דינו של בית המשפט מעניין ונראה כי ליבו של השופט יצא אל הנתבעת, בכך שבחן את העובדות לאשורן בלב פתוח ונפש חפצה מתוך מטרה, לא לשלול את זכות הדיירות המוגנת גם אם בית העסק לא התנהל כדרך בשגרה, וליתר דיוק בעצימות נמוכה. שכן אליבא ד'עמדתו, גם שימוש מוגבל בבית עסק משמש הגנה בפני הנטישה.

                                     

סמכות הוועדה המקומית אינה "להמליץ" בלבד, אלא להחליט בבקשה לשימוש חורג. ובכל מקרה גם אם ישנם מקרים בהם היא מהווה גורם ממליץ, שומה היה עליה, כרשות מינהלית, לנמק את אי המלצתה.

מספר ההליך: ערר 1041-08-23 חברת ווי.אם בילדינג יזמות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד מאיה אשכנזי. פרטי המקרקעין: גוש 8034 חלקה 8 בקדימה. תאריך מתן ההחלטה: 14.11.2023. ב"כ העוררת: עו"ד אורי רוזנצוייג.

העוררת הגישה ערר מכוח סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, על החלטת הוועדה המקומית – מרחבית לתכנון ולבנייה לסרב לבקשת העוררת לקבלת היתר לשימוש חורג בקרקע חקלאית לצורך אחסון פתוח למנופים וציוד מתכת ללא חיבור לתשתיות לתקופה של 10 שנים. החלטת הוועדה המקומית כוללת שני נימוקים: הנימוק האחד – אין לוועדה המקומית סמכות לדון בבקשה ביחס לקרקע שיעודה הסטטוטורי לדרך על פי תת"ל ולקרקע חקלאית מוכרזת על פי תוכנית תקפות. הנימוק השני – בכל מקרה ממליצים לסרב לבקשה לשימוש חורג המבוקש.

ערר זה התמקד בשאלה האם לוועדה המקומית סמכות לדון בבקשה ביחס לקרקע שיעודה הסטטוטורי לדרך על פי תת"ל ולקרקע חקלאית מוכרזת על פי תוכנית תקפות.

ביחס לנימוק הראשון – תחילה צוין כי בקשה לשימוש חורג מהוראות התת"ל כמו גם בקשה לשימוש חורג בקרקע חקלאית מוכרזת טעונה אמנם אישור מוסדות תכנון נוספים כגון הוות"ל, ועדה מחוזית, וולקחש"פ, אך העובדה שנדרש אישור מוסדות תכנון נוספים, אינה אומרת לדעת ועדת הערר, שאישור בקשה לשימוש חורג לא מצוי בסמכותה של הועדה המקומית, ומעמדה בהליך כזה הוא של גורם ממליץ בלבד. בהקשר לכך ציינה ועדת הערר כי גם לו סברה הוועדה המקומית שאין בסמכותה להכריע בבקשה לשימוש חורג, לא רשאית הייתה להסתפק בקביעה שהבקשה אינה בסמכותה, היה עליה – לכל הפחות – להמליץ לעורר על הגורם המוסמך לדעתה. מכאן, שגם תחת הנחתה השגויה של הוועדה המקומית כי הבקשה לשימוש חורג אינה בסמכותה, נפל פגם בהתנהלותה בעניין זה.

ביחס לנימוק השני – העדר המלצה קבעה ועדת הערר, כי גם לו צדקה הוועדה המקומית בטענתה כי היא גורם ממליץ בלבד, שומה היה עליה, כרשות מינהלית, לנמק את אי המלצתה; אולם, כשמדובר בהחלטה של ועדה מקומית לסרב לבקשה לשימוש חורג שבסמכותה, מעוגנת חובה זו במפורש גם בסעיף 2א לחוק ההנמקות.

עוד קבעה ועדת הערר בהקשר לאמור כי בהחלטת הוועדה המקומית לסרב לבקשה לשימוש חורג שבסמכותה, יש לפרט את הסיבות שבעטיין החליטו חברי מוסד התכנון לסרב לבקשה לשימוש חורג. בהעדר פירוט כאמור, אין בפני העורר המידע הנדרש על מנת להחליט כיצד לכלכל את צעדיו, ואין בפני ערכאות אחרות, כמו ועדת הערר בענייננו, כלים שיאפשרו להן לייחס את המשקל הראוי להחלטת הוועדה המקומית. אי הנמקת ההחלטה אף מגבירה את החשש להחלטות שרירותיות ושגויות ופוגעת באמון הציבור ברשויות השלטון. אי לכך קבעה ועדת הערר כי לא ניתן להסתפק בהצגת הנימוקים להחלטת הוועדה המקומית לראשונה בעת הדיון בערר.

עוד נתנה התייחסות במסגרת ההחלטה לסקירת החלטות ועדות הערר ופסיקת בתי המשפט אשר התוו קווים מנחים לבחינת בקשה לשימוש חורג ובהם: קיומה של הצדקה תכנונית לאישור הסטייה המבוקשת, מועד התכנון המאושר; היקף ועצימות הסטייה מהוראות התוכנית והפגיעה בסביבה ובצדדים שלישיים.

בסיכומו של דבר הערר התקבל.

הערת מערכת:

נראה כי העובדה שבקשה להיתר הינה ביחס לקרקע עליה אמונים עוד גופי תכנון, אינה פוגעת בסמכותה של הועדה המקומית לקבל החלטה בעניין תוך התנייה של קבלת אישור בנוסף מיתר מוסדות התכנון הנדרשים. כמו כן, סוגית חובת הנמקה של החלטות ועדה מקומית חוזרות כחוט השני בפסיקות בתי המשפט והחלטות ועדת הערר נוכח החשיבות שיהא בידי העורר הכלים והמידע הנדרש על מנת להחליט כיצד לכלכל את צעדיו, וכן כדי שיהיה בפני ערכאת הערעור כלים שיאפשרו לה לייחס את המשקל הראוי להחלטת הוועדה המקומית. כמו כן, אי הנמקת ההחלטה מגבירה את החשש להחלטות שרירותיות ושגויות ופוגעת באמון הציבור ברשויות השלטון.

                                    

היטל השבחה לתכנית מוגבלת בזמן

מספר ההליך: ערר 8124/0621 אליק רון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב- יפו ערכאה: ועדת ערר לפי חוק התכנון והבנייה לפיצויים ולהיטל השבחה, מחוז תל אביב, בפני בכ' היו"ר, עו"ד נורית טביב מזרחי. פרטי המקרקעין: גוש 7003 חלקה 9, תת חלקה 97, ברחוב קויפמן 6, תל אביב. תאריך מתן ההחלטה: 04.12.2023 ב"כ המשיבה: עו"ד ענת קליין.

לפי הסכם מכר של העוררת מיום 24.12.2020 הוצאה שומת היטל השבחה מכוח תכנית "בית גיבור" תא/3615/א' מיום 11.04.2011 על ידי הוועדה המקומית. בתאריך 14.04.2021 שילמה העוררת היטל השבחה בסך 816,025.44 ₪ ומכאן הערעור.

לטענת העוררת, התוכנית מכוחה הונפקה שומת היטל ההשבחה היא זמנית ותוקפה הוגבל בזמן מראש והיא פקעה ביום 26.9.2021 (9 חודשיים לאחר חתימת ההסכם).

עוד נטען כי שומת הועדה המקומית נערכה כחצי שנה טרם פקיעת התוכנית, בהתעלם מהעובדה שאין סיכוי שהתכנית תמומש טרם פקיעתה.

לאור האמור טענה העוררת כי דין שומת הועדה המקומית להתבטל מאחר והבסיס לדרישה האמורה נבע מתכנית שפוקעת מבלי שמומשה כל בניה ו/או התעשרות על פיה. לחילופין, מבקשת העוררת להורות על מינוי שמאי מייעץ לבחינת טענותיה הנוגעות לשיעור ההשבחה שנקבע בשומת הוועדה המקומית.

טענות המשיבה הן, כי העוררת מתעלמת ממושכלות יסוד בכל הנוגע לחיוב בהיטל השבחה ומההלכה הקובעת כי המועד שבו העוררת מימשה את הזכויות שלה במקרקעין, קרי במועד חתימת הסכם המכר, התכנית המשביחה הייתה בתוקף. ועל כן אין נפקות לכך שתשעה חודשים לאחר חתימת ההסכם פג תוקפה של התכנית המשביחה, שכן במועד המימוש התכנית הייתה בתוקף.

ועדת הערר קבעה כי דין הערר להידחות.

במסגרת הערר עלתה השאלה האם העובדה שאירוע המס נולד עם אישורה של תכנית, מצדיקה חיובו של נישום בהיטל השבחה גם מקום בו מדובר על תכנית זמנית שתפקע מבלי שההשבחה נוצלה? ועדת הערר השיבה על כך בחיוב.

לדעת ועדת הערר גם ניסיון העוררת להפנות לפסק דין בעניין הפטריארך היווני לא סייע לעוררת שכן, באותו מקרה לא נעשה מימוש זכויות במועד בו התכנית הייתה בתוקף ו/או כאשר פקעה, ומימוש הזכויות שנעשה על פיה בוטל גם כן.

זאת בעוד שבעניינינו המימוש בהסכם המכר התרחש כאשר התכנית הייתה בתוקף.

לדעת ועדת הערר, תכנית מתכלה היא כאמור ברת חיוב. מועד אישור התכנית הוא המועד הרלוונטי לבחינת ההשבחה שנגרמה עקב תכנית, ואת ההשבחה יש לקבוע למועד זה.

בשולי הדברים ציינה ועדת הערר כי הוראת התכנית קובעת, כי די היה בהגשת בקשה להיתר על מנת להיכנס תחת כנפי התכנית. לאור האמור לעיל, לא ראתה ועדת הערר לנכון לקבל את הטענה להיעדר חבות בהיטל השבחה בנסיבות בעניין, באשר היה מימוש בדרך של מכר לעֵת עמדה התכנית בתוקפה.

לעניין שאלת גובהה של ההשבחה, להבדיל משאלת עצם החיוב בה הכרענו לעיל, הינה שאלה שמאית והיא תיבחן על ידי שמאי מייעץ.

הערת מערכת:

נראה כי העוררת ניסתה בצדק מסויים לילך לרציונל של עקרון ההתעשרות בהיטל השבחה על פיו, רק מקום בו נישום התעשר בפועל הוא יישא בהיטל השבחה, ומאחר והתכנית פקעה אזי לא ניתן לממשה. אלא שועדת הערר בחנה את הפסיקות בעניין תוך אבחנתן והראתה כי להבדיל ממקרים אחרים, במקרה זה, במועד המימוש, התכנית המשביחה הייתה בתוקף ואין לועדת הערר אלא להיצמד לקביעות החוק בעניין זה "קל וחומר" שדי היה בתנאי של הגשת בקשה להיתר כדי לממש את התכנית.

נאמר בכלליות כי במקרים מעין אלה, שנערכת עסקה לגבי קרקע עליה חלה תכנית משביחה עם סעיף התכלות, יש מקום ליתן לכך ביטוי במסגרת הסכם המכר לעניין התמורה, בהתחשב בכך שמדובר אולי בקרקע עם תכנית משביחה אך שלא בטוח שניתן יהא לממשה.

כמו כן ובדומה להלכת מגן אינטרנשיונל – אולי יש מקום לבחון תיקון חקיקה על פיו אירוע המס בתכניות משביחות עם סעיף מתכלה יעשו במועד הוצאת ההיתר ולא במכר. כך נראה כי ניתן להגיע לתוצאה צודקת.

                                                    

המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת בשורות טובות
ושנדע ימים שקטים יותר!

עם ישראל חי

ביחד ננצח

חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 150 והוראת שעה- חרבות ברזל), התשפ"ד -2023

מאת עו"ד צבי שוב, וגב' אדר אדרי, מתמחה

    

ביום 10.12.2023 אושר בכנסת תיקון מס' 150 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). בעקבות מלחמת חרבות ברזל, הכריז שר הבטחון על מצב מיוחד בהתאם לסמכותו ואושרו מספר תיקונים בחוק, כדי להקל ולקצר, ככל האפשר, את ההליכים ואת לוחות הזמנים בכל הנוגע להקמת מתחם, הקמת יחידות דיור ומבני ציבור למפונים שפונו מבתיהם.

בהתאם לעיקרי התיקון, הורחבה הגדרתו של "אזור עימות" כך שהחוק יחול על "מקום, או יישוב שנמצא כולו או חלקו" באזור העימות, קרי בטווח של 7 קילומטרים מגדר המערכת המקיפה את רצועת עזה.

כמו כן, תיקון החוק נועד כדי לתת מענה מהיר ויעיל למפונים שפונו מבתיהם, כך שיהיה ניתן להקים בעבורם מתחם יחידות דיור ומבני ציבור בלוחות זמנים מהירים ככל האפשר. לכן התיקון קובע כי יתווסף סעיף 266ו, אשר יסמיך את שר הפנים, לתקופה של שנה מיום תחילתו של חוק זה, לתת צו בעבור הקמת מבנים כאמור בפטור מתוכנית ומהיתר (להלן: "הצו"), תוך קביעת כללים ותנאים להפעלת סמכות זו, כמפורט להלן:

1. שטח המתחם לא יעלה על 500 דונם ומספר יחידות הדיור במתחם לא יעלה על 500.
2. העבודות והשימושים יהיו למטרות מגורים למפונים, או לצורכי ציבור המשמשים בעיקר ובאופן ישיר את מתחם המגורים למפונים, ולמטרות אלה בלבד.
3. ביצוע העבודות ייעשה על ידי המדינה, או על ידי גוף הפועל מטעמה לאחר שהוסמך לכך לפי החלטת הממשלה או על ידי רשות מקומית.
4. הצו יפרט את המתחם שבו יותרו העבודות והשימושים כאמור, ויקבע תנאים לביצועם, ובכלל זה את התקופה לביצוע העבודות, ותקופת תוקפו של הצו, שיכול שתהיה לתקופות שונות לעניין הפטור מתוכנית ולעניין הפטור מהיתר. יובהר, כי אף על פי שהאפשרות להוצאת הצו נקבעה למשך שנה מיום תחילתו של החוק, הרי תקופת תוקפו יכול שתהיה מעבר לתקופה של שנה.
5. השטח שלגביו ייתנן הצו הוא מקרקעי ישראל או מקרקעין בבעלות רשות מקומית או שניתנה הסכמת בעל הזכויות בהם לביצוע העבודות והשימושים כאמור לעיל.
6. יש לקבל חוות דעת בכתב מאת מתכנן המחוז, אשר לפיה יש אפשרות סבירה להסדרת העבודות כפי שייקבעו בצו כאמור, בתכנית.
7. לא יוקם במתחם יישוב חדש.
8. הצו יחול בשטח המיועד לבינוי בתחום יישוב או בשטח צמוד ליישוב.
9. הצו לא יחול בתחום הסביבה החופית, בתחום המיועד בתכנית לגן לאומי או לשמורת טבע, בתחום אתר לאומי או אתר הנצחה, כהגדרתם בחוק גנים לאומיים, או בתחום המיועד ליער בתכנית מתאר ארצית.      

       

כמו כן, על צו לפי סעיף 266ו לחוק יחולו ההוראות הקבועות בסעיף 266ה(ג) עד (ה) לחוק בשינויים המחויבים. הוראות אלה קובעות – כי לדיון במועצה הארצית, שיתקיים לפני מתן הצו, יוזמן ראש הרשות המקומית שבתחומה אמורות להתבצע העבודות כאמור ותינתן לו הזדמנות להשמיע את עמדתו בעניין; עוד קובעות ההוראות כי צו כאמור יפורסם באתר האינטרנט של משרד הפנים לפחות 15 ימים לפני תחילת ביצוע העבודות או השימושים, תוך מתן סמכות לשר הפנים להורות, במקרים חריגים, על קיצור תקופה זו. עוד ההוראות קובעות כי ההודעה על מתן צו תישלח 15 ימים לפני תחילת ביצוע העבודות או השימושים למי שנדרש לפי חוק אישורו לביצוע העבודות או השימושים האמורים, לגורמים המנויים בסעיף 119ב(9)(א) לחוק, ולרשות המקומית הנוגעת בדבר; וכן שביצוע העבודות או השימושים שיותרו בצו יהיה כפוף להוראות לפי חוק שעניינן תכן הבנייה.

עוד קובע התיקון כי ביצוען של עבודות לפי הצו כאמור יחול עד תום התקופה שנקבע בצו, שלא תעלה על 6 חודשים מיום מתן הצו.

לעניין צו הפוטר מהיתר, יובהר כי עם פקיעת הצו, יהיה נדרש להשיב את המצב לקדמותו, ככל האפשר.

איחורים במסירת דירות קבלן בצל מלחמת "חרבות ברזל"

מאת עו"ד ליאת חכם

מלחמת "חרבות ברזל" שהחלה ביום 7.10.2023 ונכון להיום נראה כי אין צפי קרוב לסיומה, משפיעה באופן משמעותי על היקף פעילות המשק על מגוון היבטיו, לרבות היקף פעילות העבודה באתרי הבנייה. במקומות רחבים ברחבי הארץ המלחמה גוררת מגבלות משמעותיות, במסגרתן העבודות בפרויקטים שונים לא יכולות להתקיים כסדרן ועל כן אין אפשרות לקדם את הפרויקט על פי המצופה.

בנסיבות אלו, המלחמה מביאה עמה שאלות רבות הנוגעות לפיצויים בגין איחורים במסירת דירות קבלן ובדומה לקורונה וכן למלחמות עבר שפקדו את מדינתנו, נראה כי אין כיום הלכה גורפת וחד משמעית בנושא.

במאמר זה, נסקור בתמצית את החקיקה הרלוונטית והעדכנית הנוגעת לסוגיית איחורים במסירות דירות קבלן בכלל ונבחן את הסבירות לכך שמוכרי דירות יחויבו ליתן פיצוי בגין איחורים במסירת הדירות בעקבות המלחמה בפרט.

תיקון 9 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 – איחורים במסירת דירות קבלן

עד ליום 7.7.2022, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") קבע כי מוכר דירה אשר לא העמיד את הדירה לחזקת הרוכש לאחר שחלפו 60 ימים מתום מועד המסירה החוזי, יידרש ליתן פיצוי בגין איחור במסירה.

משמעות הדבר, היא כי על כל החוזים שנחתמו עד ליום 7.7.2022 חלה ההוראה לפיה למוכר דירה קיימת תקופת "גרייס", המאפשרת לו לדחות את מועד המסירה ב-60 ימים ללא מתן פיצוי לרוכש, כאשר לאחר מועד זה יינתן פיצוי בהתאם למדרגות הקבועות בחוק (ראו סעיף 5א לחוק המכר).

ביום 7.7.2022, נכנס לתוקפו תיקון 9 לחוק המכר, אשר חל על כל החוזים לרכישת דירה שנחתמו החל מתאריך זה. נעמוד להלן על עיקרי התיקון הרלוונטיים לעניין איחור במסירת דירות קבלן:

1. צמצום תקופת ה"גרייס"
   התיקון לחוק המכר, צמצם את תקופת "הגרייס" שיש למוכרי הדירות והפחית אותה ל-30 ימים. משמעות הדבר, היא כי החוק מאפשר לקבלן ו/או ליזם לדחות את מועד המסירה החוזי ב-30 ימים בלבד, כאשר בסיומן הקונה יהיה זכאי לפיצויים ללא הוכחת נזק.
2. עדכון מודל חישוב הפיצויים
   התיקון לחוק המכר, אף שינה את חישוב הפיצויים להם יהיו זכאים הקונים בגין איחור במסירה. בהתאם לתיקון, ככל ומוכר דירה יאחר במסירת החזקה מעל לחודש ימים, הקונה יהיה זכאי לפיצוי, ללא הוכחת נזק, עד למועד מסירת הדירה לרשות הקונה וזאת בהתאם לסכום הפיצוי המוסכם בהסכם המכר או בהתאם לסכומים שיפורטו להלן (לפי הגבוה):2.1 החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים – פיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה;
   2.2 החל מחמישה חודשים ועד עשרה חודשים מהמועד החוזי – פיצוי בגובה של 125% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמקומה;
   2.3 החל מעשרה חודשיים ואילך – פיצוי בגובה של 150% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
3. צמצום סעיפים השוללים או מפחיתים את הפיצוי בגין איחור במסירה
   טרם תיקון 9 לחוק המכר, החוק עיגן את האפשרות להוסיף להסכמי המכר סעיפים מוסכמים לפיהם – איחור במסירה כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן לא מוטל על המוכר, לא יזכו את הרוכשים בקבלת פיצוי. סעיפים אלו, הפחיתו או שללו את סכום הפיצוי לרוכשים בגין איחור במסירה, אשר נבע מנסיבות שלא היו בשליטתו של המוכר כאמור.תיקון 9 לחוק המכר, שינה את נוסח הסעיף וקבע כי מוכרי דירות (כהגדרתם בחוק המכר) יהיו פטורים מתשלום פיצוי לרוכש דירה בשל מעשה או מחדל של הרוכש או במקרה בו האיחור נובע מ"סיכול חוזה", כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות), זאת כפי שנקבע בזו הלשון בתיקון לחוק המכר:"(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:

   (1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;
   (2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף".

באשר למונח "סיכול חוזה" – בהתאם לחוק החוזים, הכוונה היא למצבים בהם האיחור במסירה נבע מנסיבות שבעת כריתת החוזה, המוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן ולא היה עליו לראותן מראש, ועל כן לא יכול היה המוכר למנוע אותן. זאת, תוך שקיום החוזה בנסיבות החדשות, הוא הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים.

גישת בתי המשפט בנוגע לעיכובים במסירה בעקבות מלחמות

המלחמה השפיעה על קצב העבודה באתרי בנייה רבים ברחבי הארץ, אשר תלויים בהעסקתם של עובדים מאזור יהודה ושומרון או עובדים מעזה. כך, קבלנים רבים מצאו את עצמם עם מחסור רב בכוח אדם, דבר אשר עשוי להוביל לאיחור בהשלמת פרויקטים וכפועל יוצא מכך עיכוב במסירת דירות לרוכשים.

טענות של רוכשי דירות בנוגע לעיכובים במסירה בעקבות מלחמות, מבצעים או מגפות נדונו לא אחת בבתי המשפט בישראל.

מחד גיסא, פסיקות שונות של בתי המשפט, מלמדות כי הגישה הרווחת בבתי המשפט, היא פרשנות מצומצמת של סעיף "הסיכול", בטענה לפיה ניתן לצפות כמעט כל אירוע. אי לכך, היו מקרים מעטים גם במשבר הקורונה וגם במלחמת צוק איתן שזכו להגנת הסיכול. לעניין זה, נציין את פסק הדין של בית המשפט העליון שניתן בשנת 1979 ומצוטט גם כיום, במסגרתו פסק כבוד מ"מ הנשיא דאז, משה לנדוי, כי לא ניתן לראות במלחמת יום הכיפורים אירוע מסכל שכן לדעתו "כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, אינה קיימת תמיד, כך שבעניני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל" (ע"א 715/78 אריה כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, לג(3) 639 (1979)‏‏ (להלן: "פרשת כץ").

מאידך גיסא, בפסיקה מאוחרת יותר ניכרת מגמה המבקשת להרחיב במידת מה את הצמצום של סעיף "הסיכול". זאת, ניתן ללמוד מדבריו של כבוד השופט י' אנגלרד בפרשת רגב, אשר מצוטטת לא מעט בפסיקות בתי המשפט כיום (ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד (2000). בפרשת רגב נפסק כי יש להחיל את מבחן הצפיות (שהוא חלק משאלת הסיכול החוזי), על ההשלכות בפועל של האירוע על מהות היחסים החוזיים ולא על עצם פרוץ האירוע. זאת כפי שנאמר בזו הלשון:

"לגופו של עניין, גישתו הכללית של בית-משפט זה – כפי שבאה לידי ביטוי בפרשת כץ, על נסיבותיה המיוחדות – נראית בעיניי נוקשה מדי. מבחינה עקרונית, יש, לטעמי, לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים".

נראה כי נכון להיום אין הלכה גורפת לעניין פיצויים עבור איחור במסירה נוכח אירועים מסכלים כגון מלחמה, אולם ניתן לשער כי בעקבות המלחמה הנוכחית יוגשו תביעות בנושא אשר יכולות לשנות את המצב המשפטי הקיים.

יובהר, בתי המשפט קבעו לא אחת כי אף במקרים בהם נטען לאיחור בשל מלחמה, יש להוכיח ולהצביע עובדתית על קשר ישיר בין האיחור במסירה לבין המלחמה בצירוף אסמכתאות המעידות על כך.

בעניין זה, בית המשפט המחוזי הבהיר בפרשת נגר כדורי כי: "היה מקום להוכיח את מידת השפעתו של המבצע הצבאי על האיחור במסירת הדירה ולהוכיח בראיות של ממש כי המבצע הצבאי הוא שגרם לעיכוב במסירת הדירה" [ע"א (מחוזי חי') 39097-01-21 נגר כדורי נ' יוסף רייטבורט (נבו 12.08.2021)‏‏]. כך גם, בפסק דין משנת 2019, בו נטען כי עיכוב במסירת הדירות נבע בשל מבצע צוק איתן, פסק כב' השופט עדי הדר, כי: "יש להידרש ולבדוק הקשר בין מלחמה, או מבצע צבאי, לבין האיחור הנטען, גם אם אין מחלוקת כי יש חפיפה בלוח הזמנים, בין הבנייה לבין המבצע הצבאי" [ת"א (שלום ת"א) 53377-05-16 דניאל צביבך נ' בולווארד נדל"ן (נבו 03.03.2019)‏‏].

מהתנהלות בתי המשפט ובהתאם לפסיקה, ניתן להסיק כי בתי המשפט ידרשו ממוכרי דירות ראיות חד משמעיות המוכיחות כי המלחמה השפיעה באופן ישיר על אתרי הבנייה. אי לכך, אנו ממליצים למוכרי דירות, אשר המלחמה השפיעה על קצב התקדמות הפרויקטים שלהם, לשמור את כל האסמכתאות המוכיחות זאת. כך למשל, מומלץ לשמור אסמכתאות על שינויים בלוחות הזמנים וביומני העבודה; החלטות של עיריות להפסקת עבודות באתרי הבנייה; תיעודיים על עיכובים מהשטח; הזמנות של חומרי בנייה שהתעכבו; סגרים על מקומות שבהם מגיעים פועלים לאתרי הבנייה (כדוגמת פועלים המגיעים מעזה או מאזור יהודה ושומרון); קושי בגיוס עובדים ממקומות אחרים ועוד'.

• אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי.

                          

איחורים במסירת דירות קבלן בצל מלחמת "חרבות ברזל"

מאת עו"ד ליאת חכם

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תקנות התכנון והבנייה (תכנית לרישוי מהיר), התשפ"ד- 2023.
• תזכיר חוק התכנון והבניה, והוראת שעה, התשפ"ד- 2023.
• טיוטת תקנות התכנון והבנייה (דרכי עריכת הגרלה ופיקח), התשפ"ד-2023.
• סל הקלות ליזמים וללקוחות רמ"י.
• גבעת שמואל – אישור תכנית מפורטת מס' 427-0462259 – התחדשות עירונית ברחוב בן גוריון.

                     

עדכוני פסיקה

• היטל השבחה
  עמ"נ 57165-09-22 אינג' בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה יישובי הברון
  סמכות תיקון שומת היטל השבחה מוגבלת לרשימה הקבועה בחוק ולא נועדה להקנות סמכות לכל תיקון או שינוי אלא זה הנובע מאותה טעות מוגדרת.                           
  עמ"נ 36245-02-23 בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אור יהודה
  זכות בלתי מותנית לקבל הסכם חכירה לדורות, מקנה לבעל הזכות מעמד של "חייב" בהיטל השבחה.

                                      

• מיסוי מקרקעין
  ו"ע 21336-03-22 יבגניה סימנוביץ' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
  מיסוי דירה יחידה כאשר בין בני הזוג נחתם הסכם ממון.

מאמר

איחורים במסירת דירות קבלן בצל מלחמת "חרבות ברזל"

מאת עו"ד ליאת חכם

מלחמת "חרבות ברזל" שהחלה ביום 7.10.2023 ונכון להיום נראה כי אין צפי קרוב לסיומה, משפיעה באופן משמעותי על היקף פעילות המשק על מגוון היבטיו, לרבות היקף פעילות העבודה באתרי הבנייה. במקומות רחבים ברחבי הארץ המלחמה גוררת מגבלות משמעותיות, במסגרתן העבודות בפרויקטים שונים לא יכולות להתקיים כסדרן ועל כן אין אפשרות לקדם את הפרויקט על פי המצופה.

בנסיבות אלו, המלחמה מביאה עמה שאלות רבות הנוגעות לפיצויים בגין איחורים במסירת דירות קבלן ובדומה לקורונה וכן למלחמות עבר שפקדו את מדינתנו, נראה כי אין כיום הלכה גורפת וחד משמעית בנושא.

במאמר זה, נסקור בתמצית את החקיקה הרלוונטית והעדכנית הנוגעת לסוגיית איחורים במסירות דירות קבלן בכלל ונבחן את הסבירות לכך שמוכרי דירות יחויבו ליתן פיצוי בגין איחורים במסירת הדירות בעקבות המלחמה בפרט.

תיקון 9 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 – איחורים במסירת דירות קבלן

עד ליום 7.7.2022, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") קבע כי מוכר דירה אשר לא העמיד את הדירה לחזקת הרוכש לאחר שחלפו 60 ימים מתום מועד המסירה החוזי, יידרש ליתן פיצוי בגין איחור במסירה.

משמעות הדבר, היא כי על כל החוזים שנחתמו עד ליום 7.7.2022 חלה ההוראה לפיה למוכר דירה קיימת תקופת "גרייס", המאפשרת לו לדחות את מועד המסירה ב-60 ימים ללא מתן פיצוי לרוכש, כאשר לאחר מועד זה יינתן פיצוי בהתאם למדרגות הקבועות בחוק (ראו סעיף 5א לחוק המכר).

ביום 7.7.2022, נכנס לתוקפו תיקון 9 לחוק המכר, אשר חל על כל החוזים לרכישת דירה שנחתמו החל מתאריך זה. נעמוד להלן על עיקרי התיקון הרלוונטיים לעניין איחור במסירת דירות קבלן:

1. צמצום תקופת ה"גרייס"
   התיקון לחוק המכר, צמצם את תקופת "הגרייס" שיש למוכרי הדירות והפחית אותה ל-30 ימים. משמעות הדבר, היא כי החוק מאפשר לקבלן ו/או ליזם לדחות את מועד המסירה החוזי ב-30 ימים בלבד, כאשר בסיומן הקונה יהיה זכאי לפיצויים ללא הוכחת נזק.
2. עדכון מודל חישוב הפיצויים
   התיקון לחוק המכר, אף שינה את חישוב הפיצויים להם יהיו זכאים הקונים בגין איחור במסירה. בהתאם לתיקון, ככל ומוכר דירה יאחר במסירת החזקה מעל לחודש ימים, הקונה יהיה זכאי לפיצוי, ללא הוכחת נזק, עד למועד מסירת הדירה לרשות הקונה וזאת בהתאם לסכום הפיצוי המוסכם בהסכם המכר או בהתאם לסכומים שיפורטו להלן (לפי הגבוה):2.1 החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים – פיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה;
   2.2 החל מחמישה חודשים ועד עשרה חודשים מהמועד החוזי – פיצוי בגובה של 125% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמקומה;
   2.3 החל מעשרה חודשיים ואילך – פיצוי בגובה של 150% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
3. צמצום סעיפים השוללים או מפחיתים את הפיצוי בגין איחור במסירה
   טרם תיקון 9 לחוק המכר, החוק עיגן את האפשרות להוסיף להסכמי המכר סעיפים מוסכמים לפיהם – איחור במסירה כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן לא מוטל על המוכר, לא יזכו את הרוכשים בקבלת פיצוי. סעיפים אלו, הפחיתו או שללו את סכום הפיצוי לרוכשים בגין איחור במסירה, אשר נבע מנסיבות שלא היו בשליטתו של המוכר כאמור.תיקון 9 לחוק המכר, שינה את נוסח הסעיף וקבע כי מוכרי דירות (כהגדרתם בחוק המכר) יהיו פטורים מתשלום פיצוי לרוכש דירה בשל מעשה או מחדל של הרוכש או במקרה בו האיחור נובע מ"סיכול חוזה", כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות), זאת כפי שנקבע בזו הלשון בתיקון לחוק המכר:"(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:

   (1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;
   (2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף".

באשר למונח "סיכול חוזה" – בהתאם לחוק החוזים, הכוונה היא למצבים בהם האיחור במסירה נבע מנסיבות שבעת כריתת החוזה, המוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן ולא היה עליו לראותן מראש, ועל כן לא יכול היה המוכר למנוע אותן. זאת, תוך שקיום החוזה בנסיבות החדשות, הוא הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים.

גישת בתי המשפט בנוגע לעיכובים במסירה בעקבות מלחמות

המלחמה השפיעה על קצב העבודה באתרי בנייה רבים ברחבי הארץ, אשר תלויים בהעסקתם של עובדים מאזור יהודה ושומרון או עובדים מעזה. כך, קבלנים רבים מצאו את עצמם עם מחסור רב בכוח אדם, דבר אשר עשוי להוביל לאיחור בהשלמת פרויקטים וכפועל יוצא מכך עיכוב במסירת דירות לרוכשים.

טענות של רוכשי דירות בנוגע לעיכובים במסירה בעקבות מלחמות, מבצעים או מגפות נדונו לא אחת בבתי המשפט בישראל.

מחד גיסא, פסיקות שונות של בתי המשפט, מלמדות כי הגישה הרווחת בבתי המשפט, היא פרשנות מצומצמת של סעיף "הסיכול", בטענה לפיה ניתן לצפות כמעט כל אירוע. אי לכך, היו מקרים מעטים גם במשבר הקורונה וגם במלחמת צוק איתן שזכו להגנת הסיכול. לעניין זה, נציין את פסק הדין של בית המשפט העליון שניתן בשנת 1979 ומצוטט גם כיום, במסגרתו פסק כבוד מ"מ הנשיא דאז, משה לנדוי כי לא ניתן לראות במלחמת יום הכיפורים אירוע מסכל. כך, במסגרת הערה שהשאיר כבוד השופט לנדוי בצריך עיון (שנראה כי מדובר בשאלה רטורית שאינה מצריכה מענה), נאמר:  "אבל השאלה היא לדעתי אם, כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, אינה קיימת תמיד, כך שבעניני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל; והאם אין די בסכנה צפויה כזאת כדי שתישלל טענת הסיכול עקב פרוץ מלחמה?" (ע"א 715/78 אריה כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, לג (3) 639 (1979) להלן: "פרשת כץ").

מאידך גיסא, בפסיקה מאוחרת יותר ניכרת מגמה המבקשת להרחיב במידת מה את הצמצום של סעיף "הסיכול". זאת, ניתן ללמוד מדבריו של כבוד השופט י' אנגלרד בפרשת רגב, אשר מצוטטת לא מעט בפסיקות בתי המשפט כיום (ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד (2000). בפרשת רגב נפסק כי יש להחיל את מבחן הצפיות (שהוא חלק משאלת הסיכול החוזי), על ההשלכות בפועל של האירוע על מהות היחסים החוזיים ולא על עצם פרוץ האירוע. זאת כפי שנאמר בזו הלשון:

"לגופו של עניין, גישתו הכללית של בית-משפט זה – כפי שבאה לידי ביטוי בפרשת כץ, על נסיבותיה המיוחדות – נראית בעיניי נוקשה מדי. מבחינה עקרונית, יש, לטעמי, לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים".

נראה כי נכון להיום אין הלכה גורפת לעניין פיצויים עבור איחור במסירה נוכח אירועים מסכלים כגון מלחמה, אולם ניתן לשער כי בעקבות המלחמה הנוכחית יוגשו תביעות בנושא אשר יכולות לשנות את המצב המשפטי הקיים.

יובהר, בתי המשפט קבעו לא אחת כי אף במקרים בהם נטען לאיחור בשל מלחמה, יש להוכיח ולהצביע עובדתית על קשר ישיר בין האיחור במסירה לבין המלחמה בצירוף אסמכתאות המעידות על כך.

בעניין זה, בית המשפט המחוזי הבהיר בפרשת נגר כדורי כי: "היה מקום להוכיח את מידת השפעתו של המבצע הצבאי על האיחור במסירת הדירה ולהוכיח בראיות של ממש כי המבצע הצבאי הוא שגרם לעיכוב במסירת הדירה" [ע"א (מחוזי חי') 39097-01-21 נגר כדורי נ' יוסף רייטבורט (נבו 12.08.2021)‏‏]. כך גם, בפסק דין משנת 2019, בו נטען כי עיכוב במסירת הדירות נבע בשל מבצע צוק איתן, פסק כב' השופט עדי הדר, כי: "יש להידרש ולבדוק הקשר בין מלחמה, או מבצע צבאי, לבין האיחור הנטען, גם אם אין מחלוקת כי יש חפיפה בלוח הזמנים, בין הבנייה לבין המבצע הצבאי" [ת"א (שלום ת"א) 53377-05-16 דניאל צביבך נ' בולווארד נדל"ן (נבו 03.03.2019)‏‏].

מהתנהלות בתי המשפט ובהתאם לפסיקה, ניתן להסיק כי בתי המשפט ידרשו ממוכרי דירות ראיות חד משמעיות המוכיחות כי המלחמה השפיעה באופן ישיר על אתרי הבנייה. אי לכך, אנו ממליצים למוכרי דירות, אשר המלחמה השפיעה על קצב התקדמות הפרויקטים שלהם, לשמור את כל האסמכתאות המוכיחות זאת. כך למשל, מומלץ לשמור אסמכתאות על שינויים בלוחות הזמנים וביומני העבודה; החלטות של עיריות להפסקת עבודות באתרי הבנייה; תיעודיים על עיכובים מהשטח; הזמנות של חומרי בנייה שהתעכבו; סגרים על מקומות שבהם מגיעים פועלים לאתרי הבנייה (כדוגמת פועלים המגיעים מעזה או מאזור יהודה ושומרון); קושי בגיוס עובדים ממקומות אחרים ועוד'.

• אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי.

                          

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תקנות התכנון והבנייה (תכנית לרישוי מהיר), התשפ"ד- 2023

הרינו לעדכן כי שר הפנים חתם לאחרונה על תקנות התכנון והבנייה לרישוי מהיר לתכניות להתחדשות עירונית. התקנות מממשות את תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה שעוסק בעיקרו בחלופה לתמ"א 38, במסגרתו נקבע מסלול חדש, בו במקביל להליך אישורה של תכנית להתחדשות עירונית מתבצע הליך הוצאת היתר מכוחה – "תכנית לרישוי מהיר".

התקנות כוללות 2 מסלולים לרישוי מהיר, ב-2 המסלולים שלב המידע להיתר, שלב הגשת התכנית לרישוי מהיר, שלב החלטה להפקיד את התכנית לרישוי מהיר ושלב הגשת הבקשה להיתר זהים, עם זאת שונים בהתפצלותן לאחר הגשת הבקשה להיתר כאשר ישנו מסלול עיקרי לרישוי מהיר, ומסלול הוראת שעה לארבע שנים והכל כמפורט בתקנות אלה.

                         

תזכיר חוק התכנון והבניה, והוראת שעה, התשפ"ד- 2023

מטרת התזכיר הוא לתת מענה מהיר ויעיל, למפונים שפונו מבתיהם נוכח האירועים במלחמת "חרבות ברזל", כך שיהיה ניתן להקים עבורם יחידות דיור ומבני ציבור, בפטור מתכנית ומהיתר. אי לכך במסגרת התזכיר מוצע, כהוראת שעה למשך שנה, לתקן את החוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") ולהוסיף בו את סעיף 266ה1, שיסמיך את שר הפנים ליתן צו עבור הקמת מבנים כאמור בפטור מתכנית ומהיתר, תוך קביעת כללים ותנאים להפעלת סמכות זו.

עיקרי החוק המוצע:

1. חוק התכנון והבניה יתוקן כך שיקלו ויקצרו, ככל הניתן, את ההליכים ואת לוחות הזמנים, בכל הנוגע לבניית מרחבים מוגנים, ולהסיר ככל האפשר חסמים הקשורים בכך.
2. ביצוע שני תיקונים בחוק, כהוראות קבועות:

• לא תקום עילת תביעה לפי סעיף 197 עקב אישור תכנית, אשר מטרתה היחידה היא קביעת הודעות לבניית מרחבים מוגנים.
• לא תקום חבות בהיטל השבחה עקב אישורה של תכנית כאמור.

                            

תיקון נוסף שהוצע לעניין חובת פרסום הודעה על דבר הפקדת תכנית ופרסום על גבי שלט לפי סעיף 89א' לחוק. לאור מצב הלחימה קיימים מצבים בהם הפרסום על גבי שלט איננו אפקטיבי לאור מיעוט התושבים המצויים בשטח התכנית. לפיכך, מוצע לתת סמכות נוספת ליושב ראש מוסד התכנון המוסמך להפקיד תכנית, לקבוע דרכי פרסום נוספות על הקבוע בסעיף 89א' לחוק, אם מצא שהדבר נדרש בשל כך שהפרסום על גבי שלט איננו מספיק בשל נוכחות דלילה של תושבים בשטח התכנית.

                          

טיוטת תקנות התכנון והבנייה (דרכי עריכת הגרלה ופיקוח), התשפ"ד-2023

בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן: "החוק") עוגן הסדר לעניין דיור בהישג יד שעיקרו הסמכת חלק ממוסדות התכנון לקבוע בתכנית, בתנאים מסוימים, הוראות המחייבות בניית יחידות דיור שישמשו לדיור בהישג יד. ההסדר שיחול על יחידות דיור אלו מפורט בתוספת השישית לחוק.

סעיף 2(ג)(1) לתוספת השישית לחוק, קובע כי יחידות הדיור להשכרה במחיר מופחת שאושרו בתחום תכנית יושכרו רק לזכאים שעלו בגורל בהגרלה שתערוך הרשות המקומית ששטח התכנית נכלל בתחומה, וזאת לפי תקנות שיקבע שר הבינוי והשיכון בהסכמת שר הפנים.

בהתאם לכך, מוצע להתקין תקנות אלו המעגנות הוראות לעניין מועד עריכתה של ההגרלה, אופן השתתפותם של זכאים בהגרלה, דרכי פרסום לזכאים בדבר עריכת ההגרלה, תקופת תוקפן של תוצאות ההגרלה, דרכי עריכת ההגרלה והפיקוח עליה והוראות בדבר מניעת ניגוד עניינים של עורך ההגרלה, וזאת בהתאם לאמור בסעיפים 2(ג)(2) עד (2)(ג(7) לתוספת השישית לחוק.

בין היתר, מוצע כי הודעה בדבר עריכת הגרלה תפורסם 90 יום לפחות בטרם פתיחת מועד ההרשמה. החל ממועד פרסום זה, תהא אפשרות להגיש בקשה לקבלת אישור זכאות במשך שלושים ימים לפחות; ועל הרשות המקומית יהיה לאשר או לדחות בקשה לקבלת אישור זכאות בתוך 60 ימים מיום הגשתה. לאחר מועד פתיחת ההרשמה, תתקיים ההרשמה להגרלה אשר תימשך 30 ימים לפחות. רק זכאים אשר קיבלו אישור זכאות שהנפיקה הרשות המקומית יוכלו להשתתף בהגרלה. תוקפו של אישור הזכאות יהיה ל-6 חודשים או עד למועד אחר שתיקבע הרשות המקומית, לפי המאוחר מבינהם.

עוד מוצע כי ההגרלה תיערך בתוך 30 ימים, ממועד סיום ההרשמה להגרלה, וכן שתינתן עדיפות לבני מקום בהגרלה ככל שהחליטה על כך מוצעת הרשות המקומית. עוד מוצע שתמונה ועדת הגרלה שתנהל את ביצוע ההגרלה ואת רשימת הזוכים ומקום זכייתכם בהגרלה. הוועדה תהיה רשאית להחליט על הסרים משלימים לעריכת ההגרלה.

                        

סל הקלות ליזמים וללקוחות רמ"י

לנוכח מבצע חרבות ברזל, ובמטרה להקל על המשק בימים אלה, קיבלה הנהלת רשות מקרקעי ישראל סדרת החלטות שתכליתה להקל על הלקוחות והיזמים של רשות מקרקעי ישראל.

להלן תוצגנה עיקרי ההחלטות התקפות למועד זה.

• דחיית סגירת מכרזי קרקע – אושרה דחיית מועדי סגירת כלל מכרזי הקרקע ל-15.11.2023 ואילך.
• פריסת תשלומים במכרזים (הוראת שעה) – תינתן הצעת פריסת תשלומים במכרזים בכל הארץ במסגרת הנהלת הרשות לאישורה של מועצת מקרקעי ישראל. במסגרת ההצעה תינתן אפשרות לפרוס את תשלום התמורה עבור הקרקע לשלושה תשלומים ללא ריבית והצמדה. כמו כן, הנהלת הרשות תעלה הצעה בפני הוות"פ להרחיב פריסת התשלומים גם בגין הוצאות הפיתוח, בהתאמה.
• אורכות להשלמת הסכמי בנייה – בהסכמים שבהם המועד האחרון להשלמת הבנייה נקבע בין התאריכים 01.01.2023 ל-31.12.2023, תינתן ארכה להשלמת הבנייה עד ה-31.12.2023 ללא תשלום דמי ארכה עבור התקופה מ-01.10.2023 עד 31.12.2023.
• הארכת תוקף השומות – הוארכו בשישה חודשים.
• השגה שעל שומות – שומות ו/או החלטה בהשגה שהמועד להשיג עליהן חל מיום 06.10.2023 ועד ליום 31.12.2023, תוארך ב-90 ימים.
• הסכמי הרשאה לתכנון – אושרה דחיית מועדי הסכמי הרשאה עד ליום 31.12.2023, הוראה זו לא חלה על הסכמי הרשאה שתקופת ההרשאה פגה לפני יום 07.10.2023.
• ממ"ד – רשות מקרקעי ישראל מבקשת להדגיש כי לא יידרש אישור הרשות ותשלום דמי היתר בבניית ממ"ד עד לשטח 20 מ"ר בכל הארץ, ניתן לראות פירוט בסעיף (5)5.5.49 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

                            

החלטות נוספות שהתקבלו:

• החלטת הנהלה 5508 – פריסת תשלומים במכרזים (הוראת שעה).
• החלטת הנהלה 5509 – דחיית מועד סגירת מכרזים בשל מצב מלחמה.
• החלטת הנהלה 5510 – דחיית מועדים בשל מצב מלחמה – עדכון מס'.

                         

גבעת שמואל – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 427-0462259 – התחדשות עירונית ברחוב בן גוריון

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מפורטת מספר 427-0462259 ברחוב בן גוריון מס' 10,12,14,16 בגבעת שמואל.

מטרת התכנית הינה פינוי 64 יחידות דיור קיימות לטובת 200 יחידות דיור חדשות, בשלושה מבנים בני 14 קומות מגורים, מעל קומת כניסה ומעל 3 מרתפי חניה, תוספת שטח מסחרי בקומת כניסה כפולה, שיפור חזות העיר, קביעת הוראות איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים.

                         

עדכוני פסיקה

סמכות תיקון שומת היטל השבחה מוגבלת לרשימה הקבועה בחוק ולא נועדה להקנות סמכות לכל תיקון או שינוי אלא זה הנובע מאותה טעות מוגדרת

מספר הליך: עמ"נ 57165-09-22 אינג' בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה יישובי הברון ועמ"מ 66925-08-22 ועדה מקומית לתכנון ובניה יישובי הברון נ' אינג' בר יהודה בע"מ ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט, אברהים בולוס. פרטי המקרקעין: גוש 10195 חלקה 73, מתחם "מול זכרון", בזיכרון יעקב. תאריך מתן פסק הדין: 23.10.2023. ב"כ העוררים: עוה"ד צבי שוב וגלעד שמעון ב"כ המשיבה: עו"ד שחר הררי.

מדובר בערעור חב' בר יהודה ומנגד ערעור הועדה המקומית המופנות כנגד החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה בה נקבע שתכנית ש/1403" – השביחה את המקרקעין (2 מגרשים צפוני ודרומי ) שבבעלות בר יהודה.

מגרש צפוני

עקב הליכים משפטיים שקדמו לעניין הנדון שעניינם מיהות החייב בהיטל השבחה ומשנקבע כי בר יהודה חייבת בהיטל השבחה, החליטה הוועדה המקומית להוציא שומה השבחה מתוקנת (בגין מגרש הצפוני) וטענה כי היא עומדת בתנאי סעיף 14(ו) לתוספת השלישית שעניינו תיקון שומה. על השומה המתוקנת הגישה בר יהודה ערר וטענה כי לא היה מקום להוציא שומה מתוקנת וועדת הערר קבלה את הערר, נציין כי בשומה המתוקנת הועלה חיוב מקורי של מיליון ₪ לכדי 14 מיליון.

אי לכך הועדה המקומית הגישה ערעור בנקודה זאת ובית המשפט קבע כי הכרעת ועדת הערר מבוססת ולכן יש לדחות את השגות הוועדה המקומית בעניין זה.

בית המשפט ציין כי הגם שישנו עיקרון של תשלום מס אמת וחשיבותו בצידו, בכל הכבוד הוא לא מקנה לוועדה המקומית סמכות גורפת לתיקונה של שומה. במיוחד כאשר קיים הסדר ספציפי בחוק שמתווה את גבולות סמכותה של הרשות לתיקון החלטתה, כפי ענייננו.

אכן לוועדה המקומית נתונה הסמכות לתיקון השומה בעקבות טעות בסיווג זכויות בר יהודה במגרש, טעות בנתונים הפיזיים של המגרש או התכניות החלות, אלא שהדבר אפשרי בקיומה של טעות כזו, וכל עוד התיקון הדרוש מיועד לתקן אותה טעות טכנית בלבד ויתכן גם השלכותיה המצומצמות. כלומר, טעות כזו לא מקנה לוועדה המקומית הסמכות לעשות כל שינוי או תיקון, אלא, רק זה הנובע מאותה טעות מוגדרת כאשר התיקון או השינויים האפשריים הם טכניים בלבד, זאת בשונה מתיקון קביעותיו המקצועיות ומסקנותיו הסופיות של השמאי עורך השומה המקורית.

המגרש הדרומי

בר יהודה הגישה ערר גם על השומה שהוטלה על המגרש הדרומי. ועדת הערר הורתה על עריכת תיקונים בחוות דעת של השמאי המייעץ וביום 13.6.2018 ניתנה שומתו המתוקנת האחרונה של השמאי המייעץ וגם על שומה זו הוגשו השגות, אשר הוכרעו בהחלטת ועדת הערר מיום 13.6.22 – העומדת במוקד שני הערעורים.

בית המשפט ציין כי היטל השבחה מוטל אך על עליית ערכם של מקרקעין עקב אישורה של תוכנית, אישור שימוש חורג או הקלה וכי ככלל אין להתחשב בבנייה שלא כדין בקביעת השווי של המצב הקודם גם אם הדבר השביח את המקרקעין. שקלול הבנייה הבלתי חוקית בהערכת השווי שקדם לתוכנית המשביחה יטיב עם מי שבנה באופן בלתי חוקי ובכך "חוטא יצא נשכר".

 אם היה מדובר בבנייה בלתי חוקית ערב התוכנית המשביחה וגם אם הוכשרה בתוכנית, תרמה אף היא לעליית שווים של המקרקעין, כאשר עליה זו לא נובעת מהתוכנית המשביחה עצמה, עם זאת ובתור שכזה ככלל אין להתחשב בה גם לא במצב החדש.

עם זאת בית המשפט קבע, כי במקרה זה התוצאה אליה הגיעה ועדת הערר משראתה להתערב בשומתו של השמאי המייעץ ולהפחית את עלויות הבנייה שנעשתה במקרה זה לפני התוכנית המשביחה מהערכת השווי של המצב החדש, היא תוצאה נכונה וצודקת.

זאת ועוד, רוב ההשגות על החלטת ועדת הערר בזיקה למגרש הדרומי ממוקדות במישור המקצועי. מידת ההתערבות במסקנותיה המקצועיות של ועדת הערר הוא מצומצם ביותר, שכן, היא גוף מקצועי בעל ידע ומומחיות לעניין היטלי השבחה ובהיבט זה אף נהנית מיתרון על פני בית המשפט – לא הייתה הצדקה להתערבות ועדת הערר.

בית המשפט דחה את ערעור הצדדים למעט תיקון בשומת היטל ההשבחה.

הערת מערכת:

גילוי נאות הח"מ ייצג בערעור דנא.

עיון בהוראת סעיף 14(ו) לתוספת השלישית שעניינו תיקון שומה בצירוף הפסיקות שנתנו בעניין מלמדות, כי אין המטרה להקנות לועדה המקומית האפשרות לעשות "מקצה שיפורים" בשומה וכי התכלית הינה, אכן תיקוני שומה טכניים, אחרת, יפגע הדבר בוודאות הנישומים ושומה על הועדה המקומית שתבדוק את השומות שיוצאות מידיה כדבעי.

עם זאת צריך לזכור כי המטרה היא הטלת היטל על התעשרות בלבד ואין להטיל היטל על השבחה תיאורטית שאינה קיימת.

                         

זכות בלתי מותנית לקבל הסכם חכירה לדורות, מקנה לבעל הזכות מעמד של "חייב" בהיטל השבחה

מספר ההליך: עמ"נ 36245-02-23 בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אור יהודה ערכאה: בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב- יפו, בפני כב' השופט, גלעד הס. פרטי המקרקעין: לא צוין. תאריך מתן פסק הדין: 17.10.2023. ב"כ המשיבה: עו"ד שלי רוזטל.

ערעור זה התמקד בשאלה האם די בהסכם חכירה לדורות על מנת להטיל על בעל הזכות היטל השבחה בגין תוכניות משביחות?

הטענה היחידה כנגד עצם חיוב המערערת בהיטל השבחה הייתה, כי המערערת לא הייתה בעלת הזכויות במקרקעין במועד אישור התכניות המשביחות, ולכן היא אינה החייבת בהיטל ההשבחה. השאלה שבמחלוקת העומדת לפני בית המשפט הינה: האם במועד אישורן של שתי תכניות שבגינן הוצאה השומה היו למערערת זכויות במקרקעין ברמה המאפשרת לגבות ממנה את היטל ההשבחה הנובע מתכניות אלו.

לשון החוק קובעת כי החייב בהיטל השבחה יהיה בעל זכות חכירה לדורות, גם כאשר זו לא הושלמה ברישום, או הבעלים. לכאורה, לאור לשון החוק, ניתן היה לסבור כי מעגל החייבים בהיטל ההשבחה מצומצם לבעלי זכות מדרגה גבוהה של בעלות או חכירה לדורות בלבד. עם זאת, הפסיקה, בשורה של פסקי דין, נתנה פרשנות מרחיבה למונחים אלו ומכאן לזהות החייב בהיטל ההשבחה. ביסוד הפסיקות הללו עמדה התכלית של היטל ההשבחה, כך שהיטל השבחה ייגבה מזה שנהנה מההשבחה והתעשר ממנה.

על סמך תכלית זו קבע בית המשפט, כי אין זהות בין מובנם של המונחים "בעלים" ו-"חוכר לדורות" בתוספת השלישית למובנם של מונחים אלו בדיני הקניין הרגילים.

ההלכה בעניין מיהות החייב בהיטל השבחה קובעת כי המבחן למיהות החייב הוא לא מבחן פורמאלי הבוחן מי רשום כבעלים, או מי מחזיק חוזה חכירה לדורות, אלא מבחן מהותי. במסגרת המבחן המהותי בוחנים את טיב הזכויות של הנישום במקרקעין ומיהו זה אשר נהנה מההשבחה.

בית המשפט קבע כי החלטת ועדת הערר בנושא הינה נכונה, ראויה, מנומקת ומתבססת על התשתית העובדתית שהונחה לפניה. בנסיבות אלו, אין להתערב במסקנת ועדת הערר כי בשני המועדים הקובעים לשתי התכניות הייתה המערערת 'החייב' בהיטל ההשבחה.

בקרב המלומדים, וכן בפסיקת בתי המשפט, שורר קונצנזוס כי הבסיס הרעיוני לגביית היטל השבחה נעוץ בדיני עשיית עושר ולא במשפט, ובעיקרון הבסיסי על פיו בעל המקרקעין המתעשר כתוצאה מאקט תכנוני, עליו לחלוק התעשרות זו עם הקהילה.

בית המשפט קבע כי טענת המערערת כי לא היא הנהנית מהיטל ההשבחה יש לדחות. ראשית, טענה זו אינה מתיישבת עם עקרונות היטל ההשבחה במישור המשפטי. שנית, במישור הכלכלי, המערערת התעשרה גם התעשרה מהתכנון על המקרקעין.

זאת באשר, קביעת זיהוי המקרקעין בהסכם הפשרה על ידי רמ"י, וקביעת רמ"י אשר בוצעה באמצעות תשריט הרשאה לתכנון, הרי שלמעשה בכך התגבשה הזכות לקבלת זכות חכירה לדורות במקרקעין המסוימים, זכות ממנה עולה גם החבות לשלם היטל השבחה ככל שעלה ערך המקרקעין לאור אקט תכנוני.

כאשר אנו בוחנים את "התעשרות" הנישום לצורך הכרעה האם להטיל עליו את היטל ההשבחה מכוח ההתעשרות שיצר התכנון, די בכך שקיימת התעשרות מושגית. כך, למשל, בעל המקרקעין שבחר למכור את המקרקעין שלו במחיר נמוך ממחיר השוק, משיקוליו שלו, על אף שההתעשרות היא באופן עקיף, יחויב בהיטל השבחה.

הערת מערכת:

סוגית מיהות החייב בהיטל השבחה נידונה חדשות לבקרים וכבר נקבע כי יש לילך למבחן המהותי האם הייתה התעשרות כתוצאה מהאקט המשביח. נראה כי במקרה זה בית המשפט המשיך באותו מתווה והגיע למסקנה כי מיהות החייב הוא לא מבחן פורמאלי הבוחן מי רשום כבעלים, או מי מחזיק חוזה חכירה לדורות, אלא מבחן מהותי במסגרתו יש לבחון בעיקר את טיב הזכויות של הנישום במקרקעין והאם הוא זה שנהנה מההשבחה והתעשר ממנה.

                          

מיסוי דירה יחידה כאשר בין בני הזוג נחתם הסכם ממון

מספר ההליך: ו"ע 21336-03-22 יבגניה סימנוביץ' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ערכאה: ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963, בפני כב' השופטת, יו"ר ירדנה סרוסי. פרטי המקרקעין: דירת מגורים בבת ים. תאריך מתן פסק הדין: 30.10.2023. ב"כ המשיב: עו"ד ניר וילנר.

העוררת ובן זוגה נישאו בשנת 2016, בין בני הזוג קיים הסכם ממון.

העוררת רכשה דירת מגורים בבת ים בעלות 1.2 מיליון באמצעות הלוואה בסך 800 אלף ש"ח מבעלה וכן משכנתא בסך 400 אלף ש"ח. לאחר מכירת הדירה החזירה את ההלוואה לבעלה וביקשה לקבל פטור מס שבח בגין דירה יחידה.

בפסיקה נקבע זה מכבר, כי בני זוג להם הסכם ממון, הקיימת הפרדה רכושית ביניהם וכאשר לכל אחד מבני הזוג דירה, היחס המיסוי כלפי הדירות הוא של דירה יחידה עבור כל אחד.

העוררת טענה לפיכך, כי יש לראותה כמי שמכרה דירה יחידה בבת ים הזכאית לפטור ממס שבח, מבלי לייחס לה זכויות בדירת בן זוגה בפתח תקווה, שכן עלה בידה להוכיח קיומו של הסכם ממון והפרדה רכושית בין נכסיה ובין נכסי בן זוגה.

עוד טענה העוררת, כי הסתמכה על שומות המשיב בעסקאות קודמות, ושינתה את מצבה לרעה כתוצאה מכך, באופן המצמיח לה אינטרס הסתמכות בר הגנה המביא לביטול חיובה במס שבח במכירת דירתה בבת ים.

המשיב טען כי העוררת אינה זכאית לפטור ממס שבח הניתן לדירה יחידה במכירת דירתה בבת ים, מכל אחד מהטעמים הבאים (טעמים חלופיים):

העוררת לא הצליחה לעמוד ברף הראייתי הגבוה על מנת להוכיח, כי יש להחריג את דירת בן זוגה בפתח תקווה, שנרכשה לאחר הנישואין, מנכסי התא המשפחתי ולא עלה בידה להוכיח קיומה של הפרדה רכושית ביחס לדירה זו.

התא המשפחתי מכר דירה נוספת (דירת בן הזוג בבת ים שנמכרה בתאריך 15.9.2019) בתוך 18 החודשים שקדמו למכירת דירת העוררת בבת ים.

דירת העוררת בבת ים נמכרה בטרם חלפה תקופת הצינון הקבועה בסעיף 49(ו) לחוק מיסוי מקרקעין; לכן, יש לדחות את טענת ההסתמכות של העוררת ואת טענתה כי נפל פגם בהליך המנהלי המצדיק את קבלת הערר.

בית המשפט קבע כי לא יכולה להיות מחלוקת כי דירה שנרכשה לאחר הנישואין ראויה להתייחסות שונה מזו של דירה שנרכשה לפני הנישואין. ניתן לומר, כי כאשר מקורות המימון, ששימשו לרכישת דירת המגורים לאחר הנישואין, היו מנכסי התא המשפחתי או שבן הזוג שהדירה אינה רשומה על שמו השתתף במימון רכישת הדירה או השקיע בה השקעה הונית משמעותית, יש לייחס זכויות פיסקאליות פוזיטיביות לבן הזוג שהדירה אינה רשומה על שמו, אף מבלי להידרש לייחוס הפאסיבי הנובע מהחלת חזקת כלל התא המשפחתי.

משכך הערר נדחה.

הערת מערכת:

בית המשפט נדרש לשאלה, האם העוררת זכאית לפטור ממס שבח, (הניתן למוכר שבבעלותו דירה יחידה), בגין מכירת דירת מגוריה, שנרכשה על ידה לאחר הנישואין והמופרדת רכושית על פי הסכם יחסי ממון, כאשר בן זוגה מחזיק אף הוא בדירה משלו, שנרכשה על ידו לאחר הנישואין. נראה כי מהעובדות שהוצגו בפני בית המשפט, הנ"ל התרשם כי יש כאן סוג של שיתוף זאת נוכח העובדה שמימון הדירה לא נעשה אך ורק על ידי הנישומה, אלא, גם מנכסיהם המשותפים וחלק שמימן בן הזוג בעצמו הגם שהדירה לא נרשמה על שמו. נראה כי בית המשפט בחר לבחון את מיהות הדברים (כדי לבחון האם מדובר בדירה יחידה) ולא להסתפק רק בעובדה שטכנית הדירה נרשמה על שם הנישומה בלבד.

                          

השפעת ייעוד הקרקע על טבלאות האיזון והקצאה

מספר ההליך: ערר 1015-05-23 פוליטי ישראל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גני תקווה ואח' ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה – מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד מאיה אשכנזי. פרטי המקרקעין: גוש 6716 חלקות 81 ו-111. תאריך מתן ההחלטה: 12.11.2023 ב"כ העוררים: ציפורה בליצר. ב"כ המשיבים: עוה"ד רונית עובדיה, שמואל שוב נעמה שיף ואילת צור.

העוררים הינם בעלי זכויות במקרקעין הנדון, אשר עררו כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גני תקווה (להלן: "הוועדה המקומית") לאשר תוכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, לפיתוח מתחם עירוני למגורים ותעסוקה בצפון גני תקווה. טענות העוררים בכל אחד מן העררים מופנות כנגד השווי שנקבע לחלקותיהם בטבלת ההקצאה והאיזון של התוכנית, המבוסס על ייעודן החקלאי של החלקות מכוח תוכניות שפורסמו בעבר.

משפחת פוליטי (העוררת) טענה כנגד התוכנית – טענה ראשונה היא בשל הערכת שווי השמאית של בית מגורים אשר בחישובה נבנה ללא היתר בניה. על פי טבלאות ההקצאה והאיזון ניתן שווי הנמוך פי 5 מהערכה שווי הנכס. כן עלו טענות בהתייחס להפקעה – לגביהן נטען כי הלכות רבות עסקו בהגנה על זכות הקניין במקרה של הפקעה ואף הסיפא בסעיף 190(א)(3) לחוק, שלפיו מוסמכת הוועדה המקומית לשלם פיצויים בגין הפקעה לתובע שפעל בתום לב כשקיימות נסיבות מיוחדות הצדיקות זאת. לטענתם, יש לקבוע כי הזכויות הן של בתי מגורים בהתאם לבנוי ולא לפי קרקע חקלאית ריקה.

משפחת שניידובר העלתה טענה שניה בערר, שהינה בגין מבנה אשר הוועדה המקומית אישרה את הקמתו ואף אישרה תוספת בניה מאוחר לו. לאחר קבלת האישור שילמו העוררים היטל השבחה מלא כאילו הותר שימוש למגורים לצמיתות. התוכנית הגדירה כי על קרקע שהוגדרה כשטח חקלאי בו אושר שימוש חורג למגורים תותר תוספת בנייה למגורים לבניין קיים כלומר עם היתר, בשטח שלא יעלה על המקסימום המותר בהוראות של החלקות שהוגדרו כשטח מגורים א'.

יחדיו טענו המשפחות כי, יתר המשיבים (משיב 2) לא צריכים להיות כלולים בתיק שכן נוצר מצב בו בעלי זכויות בקרקע משיבים על התנגדות של בעלי זכויות אחרים.

ועדת הערר קבעה כי המשיבים 2 לא הגישו בקשה מטעמם לצירופם כמשיבים לעררים, אולם אין בכך כדי לשלול את אפשרות צירופם כמשיבים ביוזמת ועדת הערר. במקרה זה קבעה ועדת הערר כי יש להורות על צירופם של המשיבים 2 כאשר השיקול העיקרי הינו מהות והיקף הטענות שהועלו על ידי העוררים – המתייחסות לתוכניות שאושרו לפני עשרות שנים, ואשר קבלתן עלולה לפגוע הן באיזון בין בעלי הזכויות במסגרת התוכנית והן בשוויון בין נישומים לעניין תשלומי היטל השבחה.

בתגובה לעררם של משפחת פוליטי ציינה ועדת הערר כי על פי התקן השמאי – נקבע כי שווי המקרקעין במסגרת טבלת איזון והקצאה יש להעריך לפי המחיר שקונה מרצון היה משלם תמורת המקרקעין, בהתחשב בזכויות הקיימות במקרקעין ועל פי עקרון השימוש הטוב והיעיל בהם. בנוסף, יש לנטרל שווי הנגזר מבנייה או שימוש שלא כדין במקרקעין. שווי זה לא יובא בחשבון בעת חישוב הזכויות לצורך טבלת איזון והקצאה, גם אם קונה מרצון היה מייחס להם שווי, שכן הכלל הוא שאין להתחשב בבנייה בלתי חוקית שבוצעה במקרקעין.

ברקע הדברים, בהקשר של פיצויי הפקעה – שבהם הוסדר הכלל בחוק – נקבע בחוק גם סייג אשר מקנה שיקול דעת לוועדה המקומית להתחשב בבנייה בלתי חוקית, ובלבד שזו נעשתה בתום לב והתקיימו נסיבות חריגות שמצדיקות התחשבות כאמור. עוד קבעה ועדת הערר כי יש להיזהר מפני החלה "עיוורת" של סייגים והגנות שנקבעו ביחס להפקעה מסורתית על מקרים של תוכניות איחוד וחלוקה, אשר צמחו בשדה משפטי שונה ומנגנוניהם שונים.

בעניינו נקבע כי לא הוכח, שהמבנה, שהוקם במועד לא ידוע, היה בית המגורים של האיכר, ולא מבנה חקלאי או מבנה אחר שהצריך אישור של הוועדה המחוזית. לעומת זאת, הוועדה המקומית הפנתה למסמכים מתוך תיק הבניין, המעידים כי הבקשה להיתר בנייה למבנה סורבה – יותר מפעם אחת – בנימוק של ייעוד חקלאי.

על כן קבעה ועדת הערר כי השאלה אם ניתן למבנה היתר בנייה כדין במועד כלשהו היא שאלה עובדתית – משפטית, ולא שאלה שמאית. ולכן, התרשמותם של שמאי הוועדה המקומית אינה יכולה לגבור על מסמכים חד משמעיים המוכיחים שהבקשה להיתר סורבה. על כן נקבע כי אין משמעות לעובדה ששמאי הוועדה המקומית סברו כי למבנה ניתן היתר כדין, וגם לא לעובדה שהנושא לא נבחן בשלב מוקדם של הליכי אישור התוכנית על ידי שמאי מטעם משפחת פוליטי.

אי לכך קבעה ועדת הערר כי לא נמצא כי יש בסיס תכנוני כלשהו להבחנה בין הזכויות בחלקת פוליטי לבין הזכויות במקרקעין אחרים בייעוד חקלאי בתחומי התוכנית.

בתגובה לעררם של משפחת שניידובר, קבעה ועדת הערר כי יש להבחין בין ייעוד המקרקעין והשימושים המותרים בהם במצב הנכנס לבין חוקיות הבנייה במקרקעין. ועדת הערר קבעה כי לא קיים עיגון לטענת משפחת שניידובר שלמבנה שנבנה בשנות ה- 30 של המאה הקודמת ניתן אי פעם היתר בנייה כדין שכן היתר כאמור לא הוצג, וגם לא הוצגה ראיה אחרת כלשהי שעשויה לתמוך בעצם קיומו של היתר כאמור. טענת משפחת שניידובר, כי דווקא העדרו של היתר כאמור בתיק הבניין מחזק את המסקנה שהיתר בנייה כזה ניתן בעבר, אינה משכנעת בהעדר תימוכין נוספים כלשהם, כגון אובדן מסמכים אחרים מתיק הבניין או אובדן היתרים שניתנו במקרקעין אחרים באזור.

בהקשר לאמור ציינה ועדת הערר כי מבחינה עיונית ניתן להשוות את מעמדו של היתר בנייה שניתן להקמת מבנה חדש לשימוש חורג, למעמדו של היתר בנייה שניתן בהליך של הקלה. המשמעות היא שהזכויות שהוענקו בסטייה מתוכנית הן זכויות צמודות היתר, העומדות בתוקפן רק כל עוד ההיתר תקף.

לבסוף קבעה ועדת הערר כי יש לראות את כל המבנה הקיים בחלקת שניידובר כמחובר שהוקם כדין. הנתונים הבאים תומכים במסקנה כי יש לראות גם את החלק הוותיק של המבנה הקיים במקרקעין כמחובר שהוקם כדין: לא הוצג כי ננקטו אי פעם הליכי אכיפה כנגד המבנה שהוקם בשנות ה- 30 במקרקעין, בין לפני מתן ההיתר לתוספת בנייה, בין במסגרת היתר זה ובין לאחריו. התרת "תוספת לבניין קיים" במסגרת ההיתר לשימוש חורג עשויה להתפרש כהכשרה בדיעבד של המבנה שהוקם בשעתו שלא כדין.

אי לכך הגיעה ועדת הערר למסקנה כי יש לראות את כל המבנה הקיים בחלקת שניידובר כמחובר שהוקם כדין.

הערת מערכת:

גילוי נאות- הח"מ ייצגו את המשיבים 2 בעררים דנא.

ועדת הערר נדרשה לשאלות שלהן השפעה גם בעניין האיזון איזון בין בעלי הזכויות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה והן בשוויון בין נישומים לעניין תשלומי היטל השבחה ולכן אפשרה אף צירופם של בעלי זכויות שלא עררו מיוזמתם נוכח ההשלכה העשויות להיווצר מניהול עררים אלה. כמו כן ועדת הערר הגיעה למסקנה כי שאלה אם ניתן למבנה היתר בנייה כדין במועד כלשהו, לצורך קביעת שווי המקרקעין, היא שאלה עובדתית – משפטית, ולא עניין שמאי שצריכה להיבחן על פי העובדות שהוצגו וככל שלא קיימות אסמכתאות להתבסס על הפסיקות שנתנו.

                        

השתתפות יזם התכנית בתשלום תקן החניה – צודק או לא צודק?

מספר ההליך: ערר 1122-09-21 בוגרשוב 57 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – תל אביב יפו ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה – מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד אפרת דון-יחייא סטולמן. פרטי המקרקעין: גוש 7091 חלקה 106,מגרש ברחוב בוגרשוב 57, תל אביב- יפו. תאריך מתן החלטה: 08.10.2023. ב"כ המשיבה: לא צוין.

בענייננו, השאלה העקרונית שנשאלה בערר היא האם העוררת חייבת בהשתתפות בתשלום קרן החניה לפי הוראות תקנה 2א לתקנות החניה, או שמא אינה חייבת מכיוון שהמגרש מושא הבקשה להיתר אינו בעייתי ומספק פתרון חניה על פי תנאיו?

תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983 (להלן: "תקנות החניה") קובעות בין היתר מהו תקן החניה, דהיינו, מהו מספר מקומות החניה הנדרש עבור השימושים השונים. התקנות קובעות כי תקן החניה יהיה כקבוע בתוספת לתקנות החניה או בהתאם לתוכנית בעניין, ככל שאושרה על המקרקעין.

בענייננו, ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב (להלן: "הוועדה המקומית"), החליטה לאשר בשנת 2019 בקשה להיתר הריסה ובניה מחדש במגרש ברחוב בוגרשוב 57, מכוח תכנית תא/3616א. משאושרה הבקשה הוחלט לשנות את ההחלטה המקורית של הוועדה המקומית במובן זה שנקבע שיבוטלו ארבע מקומות חניה שהוצעו במסגרת הבקשה להיתר שנדונה ואושרה בעבר. במקומן נקבע שמגישת בקשת התכנית (להלן: "העוררת") תשתתף בתשלום בניית חניון ציבורי מחוץ למגרש מושא הבקשה להיתר עבור 18.47 מקומות חניה.

העוררת הגישה ערר שעוסק בקביעה של תקן החניה, לטענתה השתתפות בקרן החניה נדרש רק מקום בו מבקשי ההיתר לא עמדו בחובה להתקין מקומות חניה במגרש. ההחלטה של הוועדה מבוססת על אילוצים תחבורתיים עירוניים ולא בבעיות תכנוניות. בנוסף טענה, ששעה שפתרון חניה במגרש הוא פתיר על פי תנאי המגרש אין היא צריכה להשתתף בקרן החניה במגרש אחר. מנגד, טענה הוועדה המקומית כי ההחלטה נובעת עקב העדר עמידה בדרישות מקצועיות בטיחותיות ולא בגלל אילוצים עירוניים בתחבורה.

ועדת ערר המחוזית קבעה כי אין לשנות את החלטת הוועדה המקומית בתל אביב ויש לחייב את העוררת בהשתתפות קרן החניה. זאת כי הימנעות מקומות חניה בתחום המגרש לא נבעה מאיסור על גישת רכבים אל המגרש בשל קיומו של נתיב תחבורה ציבורית, אלא בשל טעמים אחרים, שעניינם העדר עמידה בדרישות מקצועיות בטיחותיות.

הערת מערכת:

לפי תקנות החניה, תקן החניה צריך ככלל להימצא בתחום המגרש, מושא הבקשה להיתר. אך בנוסף, בסמכות הוועדה המקומית לאשר שתקן החניה יקבל מענה בתחום חניון ציבורי שמחוץ המקרקעין מושא הבקשה להיתר. וזאת בתשלום כופר חניה לתכנון מגרשי החניה כאמור בתקנה 2(ב) לתוספת לתקנות החניה. ברירת המחדל ודרך המלך היא קביעת מענה לתקן החניה בתחום המגרש, ורק במקרים מיוחדים יש לוועדה המקומית סמכות לפתרון בדרך של חניון ציבורי מחוץ לתחומי המגרש כפי שסברה ועדה מקומית במקרה זה ואושרה על ידי ועדת הערר.

                                                    

המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת בשורות טובות
ושנדע ימים שקטים יותר!

עם ישראל חי

ביחד ננצח