מיסוי מקרקעין (מתנה) – מתנות בין קרובים בעקבות השינויים בהסדרי המס
. מתנות בין קרובים בעקבות השינויים בהסדרי המס מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר עסקאות להעברת מקרקעין במתנה בין קרובים, הינן כלי נפוץ לחלוקת רכוש בתוך המשפחה, זאת בשל הטבות המס הקיימות בעסקאות אלו, כמו גם בשל אופייה המיוחד של עסקה להעברת מקרקעין במתנה אשר מסתיימת רק עם רישומה בלשכת רישום המקרקעין. בצד היתרונות […]
היטל השבחה – האם ועדה מקומית רשאית להתנות מימוש זכויות בנכס, בהפקדת ערבות בנקאית בגובה ההפרש שבין השומה שלה ובין שומת שמאי מכריע?
. . היטל השבחה – האם ועדה מקומית רשאית להתנות מימוש זכויות בנכס, בהפקדת ערבות בנקאית בגובה ההפרש שבין השומה שלה ובין שומת שמאי מכריע? מאת עוה"ד צבי שוב ודקלה מוסרי טל המאמר הפעם ייסוב סביב סוגיה בלתי פתורה שנתקלנו בה לאחרונה והיא – האם, לאחר שנסתיים הליך בפני שמאי מכריע וניתנה שומה מכרעת, רשאית […]
תכנון ובניה – מי יבקר את החלטת הועדה המחוזית בתכניות שבסמכותה ומתי?
. מי יבקר את החלטת הועדה המחוזית בתכניות שבסמכותה ומתי ? עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה במאמרנו זה בחרנו להתמקד אפוא, בזכות הערר על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישורה או דחייתה של תכנית שבסמכותה, תוך בחינת השאלה האם על אף שבדין קיימות לפרט אלטרנטיבות להשיג על החלטת הועדה המחוזית, המדובר בזכות קיימת מבחינה מעשית […]
"סדקים בהלכת קנית"
סדקים בהלכת קנית? מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט טלמור מאמרנו זה עוסק בשאלת מיהות החייבים בתשלומו של היטל השבחה בעקבות אירוע משביח ומימוש זכויות במקרקעין, עפ"י התוספת השלישית לחוק התו"ב (להלן: "התוספת"), ובהרחבת קשת החייבים בהיטל השבחה עפ"י פסיקה שניתנה לאחרונה, שאינה תואמת את הוראות המחוקק שנקבעו במסגרת התוספת השלישית ומנוגדת להלכת קנית. כידוע, […]
"התנאים למתן הגנת תקנת השוק לקונה אשר רכש זכות במקרקעין לאחר שהסתמך על רישום שגוי תוך הטלת אחריות מוגברת על הקונה בהשלמת רישום הזכויות על שמו"
התנאים למתן הגנת תקנת השוק לקונה אשר רכש זכות במקרקעין לאחר שהסתמך על רישום שגוי, תוך הטלת אחריות מוגברת על הקונה בהשלמת רישום הזכויות על שמו כידוע, זכות הקניין הינה זכות יסוד חוקתית. ההגנה הניתנת לזכות זו, הינה גדולה ומוגברת אך אינה מוחלטת. מקרים בהם מקרקעין ניטלו מבעליהם המקוריים עקב תרמית או הטעיה חוזרים ונשנים […]
תמ"א 38 – חיזוק מבנים על חשבון הגדלת צפיפות התחדשות עירונית בשיקול דעת
תמ"א 38 – חיזוק מבנים על חשבון הגדלת צפיפות התחדשות עירונית בשיקול דעת בעקבות 3 עררים שנדונו בפני ועדת ערר מחוזית תל אביב מס' רג/5269/13, רג/5273/13 רג/5279/13 ביום 11.08.2013, ניתנה ע"י ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, מפי עו"ד גדרון, החלטה חשובה עקרונית בעררים שהוגשו כנגד תכנית רג/מק/340/ג/א/1 (להלן: "התכנית"). עניינה של התכנית […]
החוק לא תוקן – אך התיקון כבר כאן
החוק לא תוקן – אך התיקון כבר כאן מאת עוה"ד צבי שוב ונפתלי פרידמן לאחרונה ניתנו מספר החלטות מהותיות ע"י ועדת ערר מחוז מרכז, בהן נדחו עררים על תביעות ירידת ערך שהוגשו על פי סע' 197 לחוק התו"ב, בגין פגיעתה של תמ"מ (תכנית מתאר מחוזית) 3/21. התביעות הוגשו ע"י מאות בעלי קרקעות במחוז המרכז ובהיקף […]
בין בר רשות לבר רשות בלתי הדירה
בין בר רשות לבר רשות בלתי הדירה מאת עוה"ד צבי שוב ורן גור אריה זכות בר רשות הינה אחת מהזכויות המעניינות בתחום המקרקעין. המדובר בזכות שאינה נמנית עם חמשת סוגי הזכויות המנויות בחוק המקרקעין (בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה). יחד עם זאת, המדובר בזכות די נפוצה במדינת ישראל, כפי הנראה בשל אופייה של […]
שימור – רכישת זכויות מכוח תכנית השימור, האם תניע את שימור הנכסים?
רכישת זכויות מכוח תכנית השימור, האם תניע את שימור הנכסים? מאת עוה"ד צבי שוב ודקלה מוסרי טל לאחרונה פנתה עיריית תל-אביב לציבור בהצעה לרכוש ממנה זכויות בניה, שהינם "תוצר" של תכנית השימור ולממש אותן במגרשים אחרים, בתהליך מקוצר. על מנת להבהיר מעט את התמונה נסביר להלן בקצרה במה דברים אמורים. במאמרים קודמים שפורסמו בעו"ד על […]
היטל השבחה – פטור מהיטל השבחה מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התו"ב – אימתי?
פטור מהיטל השבחה מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התו"ב – אימתי? מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט טלמור כידוע, סעיף מס' 1 לתוספת השלישית לחוק התו"ב מטיל חבות בהיטל השבחה בגין עליית שווי מקרקעין של אדם, שנגרמה כתוצאה מהרחבת זכויות הניצול של אותם מקרקעין עקב אישורה של תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת. סעיף […]
ירושה על פי דין, צוואה או מתנה – היתרונות והחסרונות?
ירושה על פי דין, צוואה או מתנה – היתרונות והחסרונות? במקרים לא מעטים נוהגים אנשים שלא לתכנן ולא להסדיר מראש את גורל נכסיהם לאחר פטירתם, מי מסיבות "פסיכולוגיות" בשל קושי לעסוק בנושא ומי מתוך רצון להימנע מתחושת מירמור או פגיעה אפשרית אצל מי מהיורשים אשר יסבור כי קופח בחלוקה ומי יודע איזו תגובה יגרור הדבר […]
שימור – תכניות השימור נכנסות להילוך גבוה
תכניות השימור נכנסות להילוך גבוה מאת עוה"ד צבי שוב ודקלה מוסרי טל במאמר שפורסם בעו"ד על נדל"ן גיליון 19 (שכותרתו "שימור = מיתוג?") התייחסנו לתוכנית השימור לתל אביב (תא/2650/ב') שפורסמה למתן תוקף בספטמבר 2008. כזכור, תוכנית השימור של תל-אביב קבעה רשימה של 981 מבנים המיועדים לשימור. במסגרת ייעודם לשימור בתכנית, הוטלו על הנכסים מגבלות שונות, […]
תביעת פיצויים לפי סעיף 197 , מיסוי – יש למסות פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה כשלב ראשון בהליך הפקעה כפי שממסים פיצוי הפקעה
יש למסות פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה כשלב ראשון בהליך הפקעה כפי שממסים פיצוי הפקעה מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה כידוע, על מנת להפקיע נכסי מקרקעין על פי חוק התכנון והבניה, הרי שבשלב הראשון יש לפרסם תכנית בה ייקבע ייעוד המקרקעין לצרכי ציבור. רק לאחר פרסום התכנית ואישורה ניתן להפקיע את […]
חוזים – איך תגן על עצמך מפני עוקץ, הן כרוכש והן כבעל הזכויות ומהם הסימנים המחשידים
איך תגן על עצמך מפני עוקץ, הן כרוכש והן כבעל הזכויות ומהם הסימנים המחשידים חלום הבלהות של כל בעל נכס, בין אם זו דירה, מגרש או נכס מסחרי, הוא להתעורר ביום בהיר אחד ולגלות כי הנכס שלו נמכר לאחר ללא ידיעתו, בתרמית או לגלות כי לאחר ששילם ממיטב כספו לרכישת נכס, רכש נכס שלא מבעליו […]
הלכת "רוטמן" (ע"א 8622/07) – במטרה למנוע "כפל הליכים" – האומנם ?
הלכת "רוטמן" (ע"א 8622/07) – במטרה למנוע "כפל הליכים" – האומנם ? מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה לפני מספר חודשים , ניתן פסק דין מאלף ומקיף של בית המשפט העליון בעניין ע"א 8622/07, ע"א 2685/10 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ במסגרתו התעוררה השאלה בגדרה של "פקודת הדרכים" (שבוטלה, אך […]
ריבת היטל ההשבחה- ריבית מיוחדת או ריבית כחוק?
ריבת היטל ההשבחה- ריבית מיוחדת או ריבית כחוק? מאת עוה"ד צבי שוב, אביטל חי אדרי כידוע, היטל השבחה מוטל על בעל המקרקעין (בעלים/חוכר לדורות) מכוח סעיף 196א' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן-"החוק"), ומטרתו הינה שיתוף בעל המקרקעין את הציבור בהתעשרות עקב ההוצאות לפיתוח המקרקעין. שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין עקב אישור […]
פירוק שיתוף – זכות אבסולוטית או נתונה לשיקול דעתו של בית משפט
פירוק שיתוף – זכות אבסולוטית או נתונה לשיקול דעתו של בית משפט מאת עוה"ד צבי שוב, מתי ארנרייך כידוע, התפיסה המקובלת בשיטה שלנו הינה כי קיומם של יחסי שותפות הוא אינו מצב אידאלי, שכן בדרך כללהבעלות המשותפת מכבידה על פיתוח נכסים ופוגעת בסחירותם. פירוק השיתוף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין. וכבר נאמר על […]
סע' 15 תניית שינוי ייעוד, חוזה חכירה הכולל זכות הארכה (אופציה) – האם יכול המנהל להתנות הארכת ההסכם בשינוי תנאיו
חוזה חכירה הכולל זכות הארכה (אופציה) האם יכול המנהל להתנות הארכת ההסכם בשינוי תנאיו כידוע, מינהל מקרקעי ישראל מנהל את קרקעות המדינה מכח חוק רשות מקרקעי ישראל התשכ"ח – 1968. במסגרת ניהול קרקעות המדינה, מחכיר מינהל מקרקעי ישראל את המקרקעין שבניהולו, לצורך מימוש מטרות שונות. חוזי החכירה שנחתמו לאורך השנים נחתמו מסיבות היסטוריות בנוסחים שונים, […]
חלון הזדמנויות לניצול פטורים ממס שבח
פטורים ממס שבח במכירת דירות להשקעה לא למתלבטים או למתמהמהים (!!!!) לאור שינוי המגמות המהיר, תכנוני מס אפשריים רק לטווח הקצר בשל העלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות ובעקבות המהפכה החברתית אשר פרצה בקיץ שעבר, נקטה הממשלה צעדים על מנת להשפיע על מגמה זאת, בתקווה שיהיה בהם כדי להגדיל את היצע הדירות ובכך לסייע בהוזלת […]
היטל השבחה מכוח תמא 38
פטור מהיטל השבחה בגין תמ"א 38 מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התו"ב – האם חובה עפ"י דין או רשות בלבד?! מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט טלמור בימים אלה אושרה בוועדת השרים לענייני פנים ושירותים תמ"א 38/ 3, שתיכנס לתוקף לאחר הפצת הפרוטוקול לשרים, וככל שלא יוגש ערר על החלטת הוועדה. כידוע, תמ"א 38, […]
מנהל – תשלום דמי היתר על זכויות בניה נוספות
דמי היתר בגין תוספת זכויות, מחויב המציאות או תלוי נסיבות??? מאת עוה"ד צבי שוב וקרן זוקין כידוע לאנשי ענף הנדל"ן, הלכה ידועה העוברת כחוט השני בפסיקת בתי המשפט בשורה הינה כי המנהל אינו רשאי לגבות דמי היתר בגין תוספת זכויות, מקום בו אין המנהל מראה מקור חוקי המתיר חיוב שכזה. בהעדר מקור חוקי כאמור, על […]
האם יש לשלם מע"מ על פיצוי המשולם לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה על ידי תוכנית
האם יש לשלם מע"מ על פיצוי המשולם לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה על ידי תוכנית מאת עוה"ד צבי שוב ומתי ארנרייך מדיניות שלטונות מע"מ לכל אורך השנים הינה כי יש לשלם מע"מ על פיצוי המשולם לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה על ידי תוכנית (בפרט תוכנית הצופה פני הפקעה) בדומה […]
קבוצות רכישה – הסדרת ההתנהלות פנימית של חברי הקבוצה תנאי להצלחה
קבוצות רכישה – הסדרת ההתנהלות פנימית של חברי הקבוצה תנאי להצלחה מאת עוה"ד צבי שוב ומתי ארנרייך רכישה במסגרת "קבוצות הרכישה" תופסת כיום נתח לא מבוטל משוק הנדל"ן בארץ. ההבטחה למחיר נמוך מבלי להתפשר לכאורה על שאר הפרמטרים דהיינו סטנדרט הבניה, איכות הבנייה הביטחונות, קורצת. אולם לצד ההבטחה הגדולה, ישנם פרטים משמעותיים, עליהם חובה לתת […]
זיקת הנאה – הפן הקנייני והשפעתו על הצד התכנוני
זיקת הנאה – הפן הקנייני והשפעתו על הצד התכנוני מאת עוה"ד צבי שוב ורן גור אריה "זיקת הנאה" מוגדרת בחוק המקרקעין כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם". המדובר באחד הנושאים המגוונים והפחות מוכרים בתחום הזכויות במקרקעין, ובזכות הקניינית היחידה לגביה מוקנית הסמכות לבית המשפט לבטלה או לשנות תנאיה על פי בקשת צד מעוניין. […]