היטל השבחה בגין תכנית מתאר ארצית – תמ"א 10/ד/10
עו"ד צבי שוב, עו"ד גלית קיט טלמור
בימים אלה ניתנה החלטה חשובה על ידי ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה, מחוז חיפה (ע"י יו"ר ועדת הערר גלעד הס), וזאת במסגרת ערר מס' 8001/12 פישמן מפעלי קירור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון, שעניינו בחיוב בהיטל השבחה בגין תכנית מתאר ארצית 10/ד/10.
המקרקעין נשוא הערר ממוקמים באזור תעשייה ובנויים עליהם מבני תעשיה, בהתאם לתכניות שחלו עליהם במצב הקודם, כאשר בשנת 2010 אושרה תכנית מתאר ארצית 10/ד/10 (להלן: "התמ"א"), החלה עליהם, הקובעת כללים להכנת תכניות למתקנים פוטו וולטאיים וסולאריים וכן מאפשרת הוצאת היתרי בניה למתקנים שכאלו בייעודים קיימים.
העוררת הגישה מספר בקשות להיתר להנחת מערכות פוטו וולטאיות על גג מבני התעשייה, והוועדה המקומית, אשר אישרה בקשות אלו, ראתה בבקשה להיתר כמימוש הזכויות מכוח התמ"א, ולכן הנפיקה שומת היטל השבחה, ומכאן הערר.
העוררת טענה, כי באופן עקרוני לא ניתן לגבות היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית, וכי בכל מקרה אין בתמ"א הוראה לגביית היטל השבחה, וגבייה שכזו מנוגדת למטרת העל של התמ"א לעודד הקמת מערכות פוטו וולטאיות. כן נטען על ידה, כי לא הייתה מניעה לאשר את היתרי הבניה למערכות הפוטו וולטאיות גם ללא אישור התמ"א, ולכן אין בתמ"א משום השבחה של המקרקעין. ולחילופין, טענה העוררת, כי שומת המשיבה לגופה אינה מגלה עליית שווי.
הוועדה המקומית טענה, כי ניתן לחייב בהיטל השבחה גם בגין תכנית מתאר ארצית, וכן כי במצב הקודם שחל על המקרקעין לא ניתן היה להקים מערכות פוטו וולטאיות על גג המבנה, ולכן רק לאור התמ"א, אשר הרחיבה את השימושים המותרים במקרקעין, ניתן היה לאשר את הבקשה להיתר.
בפתח ההחלטה ציינה ועדת הערר, כי מושכלות היסוד של היטל ההשבחה הינם, כי היטל זה מוטל על הפער בין שווי המקרקעין לפני ואחרי האקט התכנוני, ולכן על מנת לקבוע את היטל ההשבחה יש להעריך את שווי המקרקעין לפני ואחרי האקט התכנוני.
בנוסף נקבע, כי בשומת היטל השבחה, בוודאי זו הנערכת על ידי וועדה מקומית, יש לפרט את שווי המקרקעין לפני האקט התכנוני המשביח ואת שווי המקרקעין לאחריו, ואין להסתפק בהערכת "הפער" בלבד. על כן, על מנת שניתן יהיה לשום רק את הפער הגלום באקט התכנוני ולא את השווי הכולל של המקרקעין בשני המצבים, על השמאי לנמק ולהסביר מדוע לעמדתו השווי ללא האקט התכנוני לא השתנה בשני המצבים.
בהתאם לכך, לגופו של עניין זה נקבע, כי שומת הוועדה המקומית מעריכה רק את תוספת השווי הגלומה לעמדתה בתמ"א, כך שאין בה התייחסות לשווי מצב קודם ושווי מצב חדש, כמו כן אין בה כל נימוק או הסבר מדוע לא פורט השווי בשני המצבים. מאחר ויש בכך להוביל לתוצאה שגויה לעניין היטל ההשבחה הנובע מהתמ"א נקבע כי על הוועדה המקומית לתקן את שומתה בהתאם להנחיות שנקבעו על ידי ועדת הערר.
זאת ועוד, באשר לטענת העוררת בדבר היעדר האפשרות לגבות היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית, ועדת הערר דחתה טענה זו, בקובעה, בהמשך להחלטות דומות שניתנו כבר קודם בעניין, כי כפי שקבע בית המשפט העליון בעניין מועש (בר"ע 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית טבריה), בו נקבע כי באופן עקרוני ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין תמ"א 18, כך ניתן באופן עקרוני לחייב בהיטל השבחה בגין תמ"א 10/ד/10.
בנוסף לכך נקבע בהקשר זה, כי השאלה שמעלה העוררת – האם ניתן היה עוד במצב הקודם להקים באזור תעשייה מערכות פוטו וולטאיות – הינה שאלה הנוגעת להיקף ההשבחה, וייתכן שיהיה בה לאיין את ההשבחה, אך אין היא משפיעה על התחולה העקרונית של התמ"א ועל האפשרות העקרונית לגבות מכוחה היטל השבחה. ולמעלה מן הצורך, ציינה ועדת הערר כי לעמדתה לא ניתן היה להקים במצב הקודם (בייעוד תעשייה) מערכות פוטו וולטאיות באופן זהה למערכות שניתן להקים לאחר אישור התמ"א. שכן המצב הקודם אפשר הקמת מערכות פוטו וולטאיות כשימוש נלווה לשימוש התעשייתי, אך לא לצורך מכירת החשמל לצדדי ג'.
כמו-כן, טענת העוררת כי תמ"א 10/ד/10 לא קבעה בהוראותיה כי ישולם היטל השבחה, נדחתה אף היא, תוך שנקבע כי היטל השבחה נגבה מכוח הדין על פי הוראות התוספת השלישית לחוק התו"ב, ואין כל צורך, ובוודאי אין כל חובה, כי בתכנית ייאמר כי יש לגבות מכוחה היטל השבחה. לכן, בהיעדר פטור מפורש בחוק או בתקנות או בתמ"א עצמה, מחויבת הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה בגין התמ"א (כפי שהיא מחויבת לגבות מכוח כל אקט תכנוני), וזאת כאשר התכנית אכן תרמה לעליית שווי המקרקעין.
לאור האמור לעיל, ועדת הערר קבעה הנחיות לתיקון שומת הוועדה המקומית ביחס לשווי המקרקעין במצב קודם וחדש, ומינתה שמאי מייעץ, על מנת שיתרגם את קביעתה ביחס למצב הסטטוטורי לשווי המקרקעין בשני מצבי התכנון, ויקבע את ההשבחה במקרקעין בעקבות אישור התמ"א.
נציין כי עסקינן בסוגיה חשובה הן בשל סוג התכנית, שצפויה לחדור יותר ויותר והן בשל השאלה העקרונית לגביה כבר התייחסנו במאמר קודם, של גביית היטל השבחה בגין תמ"א, בעוד שהחוק מציין כי חיוב בהיטל יהא רק בגין תכנית מתאר מקומית ו/או מפורטת.
