מאמר בנושא:
הוראות בדבר עריכת תכנית איחוד וחלוקה – מלאכת המחוקק תמה – האמנם?
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:
תכנון ובניה
חוזר מנכ"ל משרד הפנים מס` 1/2010 מיום 17.8.10– הנחיות בנושא יישומה של תמ"א 38
מיסוי מקרקעין
הליכי שומה וגבייה במיסוי מקרקעין – הרפורמה בהליכי שומה וגבייה במיסוי מקרקעין –עתיד להיכנס לתוקף ביום 1.1.2011
עדכוני פסיקה:
מיסוי מקרקעין – מס שבח
ע"א 5332/08 עמוס גולן ועוד 39 אח` נ` מנהל מס שבח חיפה – אין למסות במס רכישה משתכנים בהרחבות מושבים כרוכשי דירה מוגמרת מקבלן.
תכנון ובניה – פרשנות תכנית
עת"מ (חי`) 8991-02-10 הו"מ לתו"ב חדרה נ` ועדת הערר מחוזית משרד הפנים – מחוז חיפה – לא ניתן להקים תחנת תדלוק על סמך תכנית מתאר מנדטורית שמייעדת את הקרקע למגורים.
תכנון ובניה – תביעת פיצויים עפ"י סע` 197
עת"מ (י-ם) 737-09 מאושר עודד נ` הו"מ לתו"ב י-ם – 1. ציר תנועה משמעותי המקשר בין אזורים שונים בעיר אינו עונה על הגדרת "כביש צר" (החריג להגדרת "מקרקעין גובלים") עפ"י הלכת ויטנר. 2. המניין החוקי בישיבות של מוסדות התכנון הוא מחצית החברים.
תכנון ובניה – רישוי
ערר (מרכז) 169/10 148/10 קלאודיו אלי ואח` נ` הו"מ לתו"ב רחובות – ההבדל בין הועדה המקומית לרשות הרישוי ומעמדו של מסמך פרוגראמה
מאמר
הוראות בדבר עריכת תכנית איחוד וחלוקה – מלאכת המחוקק תמה – האמנם?
עו"ד צבי שוב עו"ד יפעת בן אריה
כידוע, תכניות איחוד וחלוקה קנו לעצמן מקום משמעותי בהליכי התכנון ופעמים רבות הן מהוות מכשיר תכנוני חשוב שנועד לייצר גם פתרונות קנייניים לצורכי הפיתוח המשתנים. למעשה, הוראות איחוד וחלוקה בתכנית הן בין ההוראות היחידות בהליכים תכנוניים אשר ליישומן משמעויות קנייניות נרחבות בעלות חשיבות מרובה.
טבלת הקצאה ואיזון הינה למעשה חלק ממוצר תכנוני ייחודי המאפשר תכנון יעיל במקומות שבהם החלוקה הקיימת איננה מאפשרת ניצול יעיל של המקרקעין, זאת ע"י איחוד לתא שטח אחד תכנוני וחלוקתו מחדש.
נציין כי עד לפני כ-15 שנים המוסמכת היחידה על פי דין להכנת תכנית שינוי ייעוד והכנת תכניות איחוד וחלוקה הכוללות טבלאות הקצאה ואיזון הייתה בידי הועדה המחוזית, אלא, שעקב תיקון מס` 43 לחוק משנת 95`, הועברו חלק מסמכויות הועדה המחוזית גם לועדה המקומית, וביניהן הכנת תכנית איחוד וחלוקה. אלא, שמצב הדברים בפועל מאז תיקון לחוק הינו שהועדות המחוזיות מסתפקות במקרים רבים בהכנת תכנית שינוי הייעוד עצמה ומעבירות להמשך הטיפול לועדות המקומיות את הכנת תכנית האיחוד והחלוקה הכולל טבלאות הקצאה ואיזון.
כמו כן, באפריל 2008 אושר ע"י מועצת שמאי המקרקעין תקן 15 – בדבר פרוט מזערי נדרש בטבלאות הקצאה ואיזון הנערכות לתכניות הכוללות הוראות בדבר איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים בין בכולה ובין בחלקה על פי סימן ז` לפרק ג` לחוק התכנון והבניה התשכ"ה -1965 (להלן בהתאמה:"התקן", "החוק").
התקן אומנם כולל התייחסות למספר נושאים לא מועט בהקשר של תכניות איחוד וחלוקה ויש לו חשיבות מרובה, עם זאת, לדידנו אין בו כדי ליתן פתרון ומענה לכלל הסוגיות העולות בהקשר דנן. כמו כן, אף מעמדו המשפטי באם מחייב הוא או בגדר מנחה בלבד אינו ברור (קיימות דעות לכאן ולכאן). נראה, כי לאור העובדה שהתקן אושר ע"י מועצת שמאי המקרקעין (שאינה מהווה רשות מחוקקת) הרי שהינו בגדר מסמך המלצה לדרך עבודת השמאי בעת עריכת טבלאות הקצאה ואיזון ותו לאו, (גם אם ראינו ועדות שונות שנותנות לו משקל גדול יותר).
לכך נוסיף כי עובר לתקן עמדו מספר ליקויים וקשיים (שחלקם נותרו עד ליום זה), ביניהם אי אחידות צורנית ו/או עריכה לא ברורה של טבלאות ההקצאה והאיזון. כמו כן, עקרונות החישוב הבסיסיים ביותר, נמצאו שנויים במחלוקת ארוכת שנים והיישום תלוי בהשקפת השמאי. כתוצאה מהנ"ל נוצר מצב בו ניתנו מגוון רב של פרשנויות שמאיות ומשפטיות, שגררו התנגדויות שונות, שהביאו בין השאר להארכת פרקי הזמן הדרושים לאישור תכנית איחוד וחלוקה.
התקן, בא במטרה לנסות ולקבוע כללים ברורים והוראות צורניות ומקצועיות לעריכת טבלאות הקצאה ואיזון, ודרך התייחסות לסוגיות נבחרות באופן ההקצאה ובטכניקת האיזון, תוך ניסיון לקבוע כללים מקצועיים מהותיים בנושאים שהיו במחלוקת עשרות שנים ולא באו לכלל הכרעה.
בנוסף, מעבר לחוק התכנון והבניה הכולל בחובו פרק קצר בנושא של איחוד וחלוקה, הרי שבשנת 2009 הותקנו תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט -2009 (להלן:"התקנות"). בתקנות ישנה התייחסות, בין היתר, לנתונים האמורים להיכלל במסגרת טבלאות ההקצאה והאיזון, שהינם בעיקר נתונים עובדתיים טכניים כגון: פרטי החלקות והמגרשים, שמות בעליהם, מועד קביעת שווי וכיוצ"ב. אולם, בשום מקום למעט התייחסות חלקית בלבד בתקן 15, אין בתקנות ו/או בחוק אין התייחסות מפורטת לדרך עבודת השמאי, לרבות פעולות בדבר עריכת התחשיב וקביעת שווים.
לטעמנו, עם כל הכבוד לתקן, לחוק ולתקנות הקיימות כיום הרי שטרם נסתם הגולל בעניין, והמלאכה עוד רבה. לדידנו, דרך עריכת טבלאות הקצאות ואיזון לרבות אופן עריכת התחשיב וקביעת שווי, בפרט שעל הכף מונחות זכויות קנייניות העולות לכדי סכומי עתק והנוגעות לתכנית רבות במדינה המשתרעות על שטחים אדירים, אמורים להיות מעוגנים ומפורטים בתקנות ו/או בחקיקה אחידה מסודרת ברורה ומחייבת הכוללת התייחסות לכל פרט ופרט ולא בגדר מסמך שתוקפו המשפטי אינו ברור ו/או במסגרת תקנות הלוקה בחסר.
במילים אחרות, לעניות דעתנו, הנושא של איחוד וחלוקה עודנו פרוץ, אינו מסודר, וגם אם בתקן עצמו שהינו מפורט יותר יש כדי להועיל באופן חלקי, הרי שמעבר לכך שלא ברור מהו מעמדו המשפטי של התקן, הרי שבנושאים שונים קיימת עמימות ו/או אי בהירות כמו גם בחלק מן המקרים קיימת לאקונה ו/או קביעות שעומדות בסתירה להלכות של בתי המשפט השונים, דבר המותיר פתח לפרשנויות שונות ולכל שמאי לפעול כראות עינו, אשר על חלקם נעמוד להלן.
כך למשל, נראה כי בשל אי בהירות בכללי עריכת טבלאות ההקצאה והאיזון נמנעות הועדות המחוזיות מלכלול בתכניות שינוי הייעוד את השלב של טבלת ההקצאה והאיזון (על אף שהדבר עודנו מצוי גם בסמכותן כאמור לעיל) ומסתפקות בהכנת תכנית שינוי הייעוד עצמה ומעבירות להמשך הטיפול לועדות המקומיות את הכנת תכנית האיחוד והחלוקה.
ברי אפוא, כי הדבר מוביל לסרבול מיותר שכן, לו 2 התכניות (הן תכנית וחלוקה לשינוי ייעוד והן תכנית לאיחוד וחלוקה הכוללת התייחסות לטבלאות ההקצאה והאיזון) היו נידונות במקביל במסגרת הועדה המחוזית הרי שככל שהיה נמצא כי נפלו אי אילו פגמים במסגרת הטבלאות היה ניתן במקביל לתקן את התכנית, לדוגמא אם חפצים להוסיף זכויות למאן-דהו, דבר שלא יכול להיעשות שעה שעריכת הטבלאות מועברת לידי הועדה המקומית שכן זו האחרונה אינה מוסמכת לתקן את התכנית בהגדלת זכויות ושטחים, אלא מוגבלת בסמכויותיה.
אין חולק כי בשל האמור גם אקט הזמן נפגע, באשר בעלי זכויות נאלצים להתרוצץ בין הועדות השונות ולהמתין מספר שנים לאישור טבלאות ההקצאה והאיזון שמתעכבות לריק ואינן מתחילות לנוע עד השלמת התכנית המחוזית, שעה שהדבר יכול להיעשות בידי ועדה אחת ובשלב אחד תוך זמן קצר יותר.
נעיר כי למימד הזמן משנה חשיבות גם מן הטעם שבהתאם לתקנות נקבע בין השאר, כי ככלל לא יאשר מוסד תכנון את תכנית האיחוד והחלוקה הכוללת טבלת הקצאה ואיזון ויהא צורך לשם אישורה לעדכנה ככל שמעת הפקדתה חלפו למעלה משלוש שנים. נמצא אם כן, כי לאחר מספר שנים ככל שהתכנית איחוד וחלוקה הכוללת טבלת הקצאה ואיזון לא מתאשרת יש לפעול לעדכונה ולשנותה בהתאם. ברור לכל, מהן ההשלכות של העיכוב באישור התכניות והצורך הנדרש באישורן תוך פרק זמן קצר.
סוגיה נוספת לגביה קיימת בעייתיות הינה בנושא של "שחזור זכויות". בחוק אין לכך כל התייחסות, בתקן נקבע, כי ככלל לא ייעשה שחזור של הפקעות או הפרשות לצרכי ציבור שנעשו בעבר, ומנגד, בפסק דין שניתן ממש לאחרונה (29.8.10) ע"י בית המשפט המחוזי בת"א בעניין פרשת "אגבבא" (עת"מ 2323/06) נקבע כי ניתן ל"שחזר זכויות". נמצא אם כן כי אין כלי אחיד ומסודר המחייב וקובע אילו הוראות חלות בעניין.
עניין נוסף מהותי אשר עורר מחלוקות רבות, הינו בדבר ההתחשבות במחוברים ובהשקעות בעת קביעת הערכת שווי הקרקע. נראה כי בהוראות החוק אין רמז לשאלה זו. בפרשת "איראני" (בג"צ 4914/91, 5063/91) קבע בית המשפט הלכה לפיה, יש להביא בחשבון לעניין שוויים של המגרשים את כל המשתנים המשפיעים על השווי. אלא מאי? מאז ועד היום ישנה מחלוקת שמאית ודעות לכאן ולכאן לעניין הפרמטרים שיש להכליל בקביעת שווי המגרש לרבות נושא של הכללת המחוברים.
מחד, בפס"ד בעניין "תותי" (עת"מ 42/99), קבע בית המשפט המחוזי כי מחוברים שיועדו להריסה במסגרת התכנית לא יובאו בעת עריכת טבלת האיזון, תוך שהותיר בצריך עיון את השאלה אם מקום בו המבנים אינם מיועדים להריסה , יש מקום להתחשב בערכם. מאידך, בתקן נקבע, כי ככל שלא ניתן להוציא את המבנים מחוץ לתכנית האיחוד והחלוקה הרי שיש להתחשב כעקרון במבנים בטבלאות האיזון. היינו, לפי התקן אין להתעלם מן המחוברים. לדידנו, יש היגיון בתקן, שכן, דווקא התעלמות משווים של המחוברים יש בה כדי ליצור עיוותים וחוסר צדק. עם זאת, הקביעה בתקן בהקשר לאמור עומדת בסתירה לפס"ד "תותי". הדבר מוביל לטעמנו למתן פרשנויות שונות אצל הרשויות השונות וכפועל יוצא לחוסר וודאות בקרב בעלי זכויות.
כמו כן, התקן אומנם מתייחס לנושא של מבנים על הקרקע, אולם, אינו מתייחס לכל הנושא של מחוברים – לרבות מה קורה במקרה שבעקבות תכנית איחוד וחלוקה עסקים רבים לרבות כאלו שצברו מוניטין של שנים ועיסוקם בגידול משתלות, צמחים אחרים, שיווק פירות וירקות וכו` נאלצים להיסגר עקב כך? נראה כי לרוב, הנ"ל לא מקבלים כל ביטוי בעת עריכת השווי.
עינינו הרואות, כי אף הנושא של מחוברים ו/או בנויים על הקרקע אינו אחיד ולוקה בחסר. ברור כי המחלוקת בנושא זה הינה מקצועית ובית המשפט אינו יושב לדין כטריבונל עליון בענייני תכנון שכן סמכות זו מופקדת בידי הגורמים המקצועיים לכך, ואלה רשאים לנוע כרצונם ועל פי שיקול דעתם. משכך, קיים לטעמנו הצורך כי המחוקק ימשיך במלאכתו – ישלים החסר ויסדיר את הסתירות הקיימות באופן בהיר, ברור ומחייב.
סוגיה נוספת המעלה קושיות רבות הינה סוגית השמאי המתמנה לעריכת הטבלה של ההקצאה והאיזון. ס` 122(4) לחוק קובע בין היתר, כי מוסד התכנון המוסמך לאשר תכנית איחוד וחלוקה רשאי לקבוע כי החלטה בדבר זכויות בעלי המגרשים הכלולים בתכנית, תועבר לשמאי בורר על מנת לבחון את הנתונים בבחינה אובייקטיבית. כמו כן קובע הסע` כי על ההליך חלים הכללים הקבועים בחוק הבוררות.
דא עקא, וחרף העובדה שבשורה של פסקי דין נקבע כי מקום בו נתנה סמכות לרשות, יש שהסמכות הופכת לחובה (ר` למשל פרשת תא 653/02 "ח.יעקבי בניה והשקעות") , הרי שהתופעה הרווחת הינה שהרשויות המקומיות לא עושות שימוש בסמכותן זו שלדידנו צריכה להפוך לחובה כאמור. בד"כ, השמאי המתמנה לשם עריכת הטבלאות נשכר על ידי יזמי התכנית שהינה לרוב הועדה המקומית, ובכך עלול הדבר ליתן למאן דהו פתחון פה, על אפשרות לקיומו של חשש לניגוד עניינים (אף והינו תיאורטי בלבד) להטיית טבלאות ההקצאה ולוח האיזון לטובת יזמי התכנית ו/או על חשש לפגיעה בכללי הצדק הטבעי בנוגע לעריכת הטבלה על ידו, לרבות בנוגע לעריכתה באופן שאינו אובייקטיבי ו/או בלתי תקין /שוויוני. בייחוד במקרה בו מדובר במיעוט בעלים, לפיכך, אנו סבורים כי מן הראוי ולו אף למראית פני הצדק בלבד, להעביר את בדיקת/בחינת טבלת ההקצאות ולוח האיזון לשמאי/בורר מוסכם ניטראלי ואובייקטיבי שישמש כמכריע בעניין, ובכך להפגיש חשש זה.
נציין כי קושי נוסף המתעורר בשל כך, הינו דרך תקיפת הכרעת השמאי מטעם יזם התכנית שממילא מגיע במרבית המקרים לבחינה נוספת של שמאי אובייקטיבי (אם במסגרת מינוי ע"י הועדה העצמה בשלב מאוחר יותר ואם במסגרת דיון בפני ועדת הערר)- בכך למעשה נוצר לטעמנו "מעגל שוטה", דבר שלא היה נדרש, לולא היה נקבע מלכתחילה כי השמאי שימונה יהא שמאי חיצוני. נמצא אם כן, כי המנגנון הינו ארוך ומסורבל ולכן נדרשת התייחסות חקיקתית מסודרת ומחייבת אף בעניין זה.
נציין כי נראה לנו נכון כי הכללים בכל הנוגע לעבודת השמאי בעת עריכת טבלאות הקצאה ואיזון בהיבט החקיקתי מן הראוי שיאומץ וייושם בדומה למתווה הקיים כיום נוכח תיקון מס` 84 לחוק שנעשה בקשר לערעור המתייחס לנושאים של היטל השבחה ותביעות פיצויים מבחינה פרוצדוראלית, כאשר לפיו, בפני הנישום או הנפגע שתי אפשרויות לניהול ההליך, אפשרות אחת היא פניה ישירות לועדת הערר אשר מוסמכת במסגרת ניהול ההליך אצלה לפנות לשמאי מייעץ, אפשרות שנייה היא לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע וההליך ינוהל בפניו. הננו סבורים כי אימוץ חלק ממתווה זה בשינויי המחויבים אף בנושא של עריכת תכניות איחוד וחלוקה יש בו למנוע דיון כפול ומכופל שמתחיל אצל שמאי מטעם יזם התכנית ורק אחר כך עובר לדיון אצל שמאי בורר ולאחר מכן במסגרת ועדת הערר, ועוד.
לדידנו, סעיפי החוק הינם לקוניים בעניין ומנגנון הבירור/תקיפת חוות הדעת ועוד אינם מסודרים ולא מפורטים דיים, התוצאה הינה אי התערבות מוחלטת בהכרעות שמאים ממונים. מן הראוי שנושא בירור הליכים מעין אלו יזכו לתקנות והגדרות מפורשות בחוק בהם יוגדר ההליך, דרך ומידת ההתערבות, סמכותו של השמאי וכיוצ"ב.
ראוי לציין כי ה"רפורמה" בנושא התכנון והבניה המקודמת כיום בכנסת, מציעה להסדיר כמה נושאים שמאיים וזאת לנוכח אי הבהירות ואי האחידות הקיימת כיום, אלא, שהרפורמה בשלב זה "תקועה" ואינה מתקדמת, ואין לדעת אילו שינויים צפויה לעבור, מתי תאושר, אם בכלל וכיוצ"ב. מנגד, ולאור המפורט לעיל, נראה כי קיים צורך עכשווי בהרחבת תקנות האיחוד והחלוקה שתוקנו לאחרונה ולכלול בהן נקודות ועקרונות רבים ככל הניתן, כהמשך למלאכתו הראשונה של המחוקק שהינה מבורכת לכשעצמה, אולם לטעמנו, אין בה די ונראה כי על המחוקק לסיים את מלאכתו בעניין.
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
חוזר מנכ"ל משרד הפנים מס` 1/2010 מיום 17.8.10 – הנחיות בנושא יישומה של תמ"א 38
תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38 להלן: "התמ"א") קיבלה תוקף ביום 18.5.05.
מטרת התוכנית הינה, כידוע, חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה. מטרה זאת מושגת בין היתר באמצעות הענקת זכויות בנייה בהליך של היתר ישיר מכוח התמ"א ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת. התמ"א מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980, וגובהם עולה על שתי קומות. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם פחות משלוש קומות) מעניקה התמ"א זכויות בניה מצומצמות יותר. על פי התמ"א ניתן להוסיף למבנה המגורים יחידות דיור ע"י הוספת קומה, סגירת קומת עמודים או הוספת אגף. בנוסף, ניתן על פי התמ"א להרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר נוספים.
יצוין כי לצורך הסדרת הנושא קודמה ומקודמת חקיקה משלימה ובין היתר חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח – 2008, חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה) התשס"ח- 2007 וכן תיקון מס` 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
במסגרת הפעולות לעידוד ביצוע חיזוק המבנים על פי התמ"א ניתנו, לועדות התכנון ורשויות הרישוי, בחוזר מנכ"ל משרד הפנים מס` 1/2010 (פורסם ב- 17.8.10) הנחיות מפורטות באשר לטיפול בבקשות להיתר ובין השאר מתן קדימות לטיפול בבקשה על פני בקשות אחרות וזאת באמצעות מינוי רפרנט אחראי בעל ניסיון בתחום אשר יבצע מעקב צמוד אחר הטיפול בבקשות ויגיש דו"ח שנתי על היקפי יישומה של התמ"א (עד ה- 1 בינואר בכל שנה).
כמו כן, הומלץ להקים מנהלת ליישומה של התמ"א בתחום כל ועדה מקומית. כן ניתנו הנחיות לייעול ופישוט ההליך הבירוקראטי ובין היתר הפניית מגישי הבקשה למהנדס פיקוד העורף לקבלת אישורו בשלב מוקדם של הטיפול וביצוע בקרה הנדסית על מנת לוודא כי תוכנית החיזוק אכן מבטיחה את עמידות המבנה.
נציין, כי התמ"א מעניקה תוספת זכויות באופן גורף וללא אבחנה מקומית. דא עקא, לא בכל מקום מהווה תוספת הזכויות תמריץ מספיק לכיסוי ההשקעה (וניתן אף לומר כי במרבית חלקי הארץ התוכנית אינה כלכלית או על גבול הכלכליות ולפיכך עד כה יצאו אל הפועל מס` מצומצם של פרויקטים וזאת באזורי ביקוש גבוה במיוחד). כותבי התמ"א היו מודעים לעובדה זאת ולכן במסגרת סעיף 23 לתמ"א נתנו אפשרות לכל ועדה מקומית לפעול בעניין ולהפוך את התמ"א לכלכלית יותר. כך, בחוזר המנכ"ל הנ"ל הומלץ לועדות המקומיות ליזום תוכניות לפי סעיף 23 הנ"ל וניתנו הנחיות מפורטות באשר לעריכת תוכניות אלו.
בהתאם להוראות סעיף 23 לתמ"א הרי שאם שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים המיוחדים של אזורו יש צורך בהתאמה של הוראות התמ"א ניתן לחרוג מהוראות התמ"א בשטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.
בעניין זה נציין כי לפני כשנה קראה המועצה הארצית לכל הוועדות המקומיות לבחון את הצורך בעריכת תוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א כאשר כל ועדה מקומית חויבה לדווח עד ליום 1.10.10 על החלטותיה בעניין.
ככל הידוע, חלוצת הוועדות בנושא זה הינה הוועדה המקומית רמת גן אשר אישרה בתחומה תוכנית מפורטת (תב"ע רג/ 340/ג/30 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 26.8.10 אשר מגדילה את זכויות הבניה ובמסגרתה ניתן לבנות קומה נוספת על זו המותרת על פי התמ"א.
הרפורמה בהליכי שומה וגבייה במיסוי מקרקעין –עתיד להיכנס לתוקף ביום 1.1.11
בהתאם להחלטת ממשלה מספר 452 מיום 21.6.2009, הוקמה הוועדה הבינמשרדית לשיפור וייעול תהליכי עשיית עסקים בישראל, אשר מטרתה בין היתר להמליץ על הרפורמה לשיפור וייעול תהליכי עשיית עסקים בישראל בהשוואה למדינות העולם.
הרפורמה הצפויה, כוללת בין היתר תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין, לרבות תיקונים בתחום הדיווח על עסקאות מקרקעין וכד`, וזאת בכדי לפשט ולייעל את הליכי הדיווח והשומה בעסקאות מקרקעין, וכן לאפשר רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין מבלי לבדוק/לבחון את שאלת תשלום המיסים ע"י המוכר.
להלן יובאו בקצרה עקרי השינוי בחוק מיסוי מקרקעין:
מוצע כי הדיווח על עסקה במקרקעין ייעשה רק באמצעות "שומה עצמית" (בעוד שבעבר ניתן היה להסתפק בהגשת "הצהרה" על העסקה בלבד) וזאת בתוך 25 יום ממועד ביצוע העסקה. משמעות הדבר היא כי על המדווחים להיערך לדיווח (איתור מסמכים ממועד רכישת המקרקעין וכן מסמכים על הוצאות וכד`) מבעוד מועד ועוד בטרם יבואו לבצע העסקה, שהרי ברי אפוא, כי תוך 25 יום ממועד ביצוע העסקה לא ניתן יהא לאתר את כל המסמכים הרבים. ודוק: טרם הרפורמה המוצעת, מועד הדיווח באמצעות "שומה עצמית" היה 50 יום. באשר למועד תשלום המס-ידחה ל-60 יום מיום המכירה ללא הצמדה וריבית.
בנוסף, מוצע כי מועד הפקת "הודעת שומה" ומשלוחו למדווח יקוצר, כך ש"הודעת השומה" תשלח תוך 20 יום מהמועד בו התקבל הדיווח במשרדי מיסוי מקרקעין.
זאת ועוד, מוצע כי לנישום תינתן זכות טיעון בכתב ובעל פה בפני מנהל מיסוי המקרקעין הדן בשומתו. נכון להיום זכות הטיעון ניתנת רק אם הנישום מבקשה באופן מפורש.
לכך יש להוסיף, כי בניגוד למצב הקיים כיום בו המנהל יכול לדון בהשגה במשך שנה מהמועד שקיבל את ההשגה, הרי שמוצע לקצר את התקופה לשמונה חודשים בלבד.
כמו כן, כיום על המנהל לא חלה חובה בחוק ליתן את נימוקי החלטות השומה ו/או ההשגה בכתב, ואילו ברפורמה מוצע להחיל חובה מפורשת ולהורות כי החלטותיו תהיינה בכתב.
יתרה מכך, בניגוד למצב כיום בו חישוב השבח נעשה לפי המדד בגין חודש ביצוע העסקה המתפרסם רק ב-15 לחודש העוקב לחודש ביצוע העסקה, מוצע ברפורמה כי חישוב השבח ייעשה לפי המדד הידוע ביום ביצוע העסקה. דבר זה יביא לכך כי כבר במועד ביצוע העסקה ניתן יהא לחשב את מלוא חבויות המס הנובעות מהעסקה.
שינוי מוצע נוסף הינו כי כבר לאחר קבלת 30% מתמורת העסקה תיווצר החבות לתשלום מס.
יתר על כן, הינו הרפורמה מציעה מנגנון חדש שהינו ניכוי מס במקור- לפיו מוצע כי על הקונה תחול החובה לנכות 15% מס במקור מתשלומי התמורה למוכר ולהעבירם למיסוי מקרקעין. העברה זו תחשב כתשלום ששולם ע"ח המס בו יחויב המוכר בהמשך. כמו כן וכאמור לעיל, אישורי המיסים ימסרו לקונה מיד עם העברת תשלום המס במקור, ללא המתנה למוכר ולענייניו למול הליכים שיכול לנהל בפני מיסוי מקרקעין.
בנוסף, מוצע להטיל חובת דיווח על עסקאות מכר וממכר של המדינה, כך שלמעשה יהיה פיקוח ושקיפות של עסקאות המקרקעין המתבצעות ע"י המדינה.
כל שכן, בניגוד למצב כיום בו ועדת הערר מוסמכת לבטל ו/או להקטין שומה לפי מיטב השפיטה, מוצע כי לועדת הערר תהא סמכות גם להגדיל את השומה, ככל ויסתבר שישנה הצדקה לכך.
זאת ועוד, ובהתאם ל"מהפכה המקוונת" שעברה על בתי המשפט ובדוחות למס הכנסה, מוצע ברפורמה כי הדוחות יעשו באופן מקוון.
כמו כן, בכל הנוגע לעסקאות קומבינציה דחויות תלויות תכנון- מוצע כי יום המכירה בעסקאות כגון דא (שתמורתן כולה אינה בכסף, ולרוב מותנית בשינוי תכנית בניין עיר) יידחה עד ליום אישור תכנית בניין העיר. יחד עם זאת הדיווח לרשויות המס על העסקה ייעשה במועד החתימה.
נראה כי חלק נכבד מהתיקון המוצע נועד על מנת לייעל את עבודת המערכת ולהקל על פקידי הרשות, למרות שחלק מהתיקונים פועל לטובת האזרח הרי שמדובר בהקדמת תשלום מס ודרישה לפעולה נמרצת יותר והבאת מלוא היריעה בפני הרשות על מנת שזו תוכל לפעול ולהוציא שומות מהר יותר ופחות ויכוחים והשגות בהמשך.
ההצעה המיוחסת לדחייה בעסקאות הקומבינציה מובנת, עם זאת נועדה בין היתר להגדיל את שווי המכירה שכן ברי הוא שבמועד שאושרה התכנית השווי יהא גבוה יותר, אולם מה יהא במקרים בהם תכנית לא תאושר וכדו`? תיקון זה מתעלם מהעיקרון לפיו המועד הקובע לחישוב השווי הינו מועד ההתקשרות והמידע הידוע בו.
נציין כי אף החובה להגיש שומה עצמית הינה חובה בעייתית שכן מטילה היא על הנישום נטל שייתכן ואינו יכול לעמוד בו, בעיקר בתקופה קצרה.
עדכוני פסיקה
ע"א 5332/08 עמוס גולן ועוד 39 אח` נ` מנהל מס שבח חיפה, בפני ביהמ"ש עליון, בשבתו כבית משפט לערעורים
אזרחיים בפני כב` המשנה לנשיאה הש` א` ריבלין, ס` ג`ובראן, י` עמית
ב"כ המערערים: עו"ד מדלן אדר, עו"ד יהושע גבעון
ב"כ המשיב: עו"ד יורם הירשברט
מדובר בערעור על פסק דינה של ועדת ערר מס שבח בחיפה בו"ע 4006/03 מנהל מס שבח נ` עמוס גולן, אשר ניתן ביום 17.4.2008 ע"י כב` השופט בדימוס מ` סלוצקי וחברי הועדה ג` יחזקאלי וא` שניאור (להלן בהתאמה:"ועדת הערר", "פס"ד ועדת הערר").
ברקע הערעור עומדת החלטה 737 של מינהל מקרקעי ישראל מיום 17.12.1995 (להלן: "החלטה 737") לפיה ניתנה ליישובים חקלאיים החוכרים קרקע מהמינהל האפשרות לבצע פרויקטים של הרחבת הקרקע למגורים. ההחלטה על ההרחבה ועל שינוי ייעוד הקרקע נעשית ביוזמת היישוב החקלאי, בעוד מגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים אשר יומלצו על ידי האגודה השיתופית, בדמי חכירה מופחתים, ומבלי לערוך מכרז.
בשולי הדברים יוער, כי בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ` שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) החלטה זו של המינהל הוכרזה כבלתי סבירה ועל כן בוטלה, אולם הבטלות לא חלה על פעולות שנעשו בתקופת המעבר כמו המקרה הנוכחי. בהתאם להחלטה זו אישר מינהל מקרקעי ישראל את הפשרתה של משבצת חקלאית לשם הקמת שכונת מגורים במושב רגבה (להלן: "המושב").
מר עמוס גולן ויתר המערערים (להלן: "המשתכנים") התקשרו בשני הסכמים; הסכם ראשון לרכישת קרקע בהרחבה של מושב רגבה, הסכם שני לקבלת שירותי בניה מקבלן שהתקשר עם המושב בהסכמים לביצוע תכנון, בניה ושיווק הדירות בפרויקט ההרחבה של המושב בהתאם להחלטה 737.
יצוין כי בשנת 1998 נחתם הסכם עקרונות בין המושב לבין הקבלן, לפיו יימכרו זכויות המושב במקרקעין לקבלן, שנטל על עצמו אחריות לביצוע התכנון, הבנייה והשיווק של הדירות בפרויקט ההרחבה באופן מרוכז. ביום 20.8.1999 נכרת הסכם מפורט בין המושב לקבלן, שבמסגרתו הצהירו הצדדים כי ידוע להם כי העסקה נשוא ההסכם אין בכוחה להעביר זכויות כלשהן במקרקעין לקבלן וכי הקצאת זכויות במקרקעין תתבצע מהמינהל למשתכנים.
במקביל המערערים העבירו סכום של 28,000 דולר כל אחד למושב, בעבור חלק מהוצאות הפיתוח והתשתית העתידיות של פרויקט ההרחבה. לאחר מכן, קיבלו מכתב המלצה מהמושב למינהל אשר אישר את בקשותיהם להקצאת מקרקעין. המערערים שילמו דמי חכירה מהוונים למינהל ובמקביל, חתמו על הסכם עם הקבלן להזמנת שירותי בנייה.
יצוין כי טרם מתן פסק הדין בערעור התקבל פסק דין בע"א 4071/02 קיבוץ מפלסים ואח` נ` מנהל משרד מיסוי מקרקעין באר שבע, אשר פורסם ביום 12.9.2006 (להלן: "הלכת מפלסים") בו נקבע כי הסכמים מכח החלטה 737 לא מועברות זכויות במקרקעין מהמושב לקבלן, על כן, מנהל מיסוי מקרקעין הסיר את טענתו הקודמת, שעמדה בפני ועדת הערר, לפיה רכש הקבלן זכות במקרקעין במושב.
מנהל מס שבח טען כי מדובר בעסקה אחת של רכישת דירת מגורים מוגמרת של המשתכנים מהקבלן ועליהם לשלם מס רכישה בהתאם. לעומת זאת, טענו המערערים כי רכשו מידי הקבלן שירותי בניה בלבד. ועדת הערר קיבלה את עמדת הקבלן בקבעה כי למרות הלכת "מפלסים", לאור היקף הסמכויות שהוקנו לקבלן במקרה הנוכחי ניתן לראות את העסקה כמשותפת לקבלן ולמושב וכפועל יוצא כעסקה אחת שבה נמכרו זכויות במקרקעין.
בית המשפט העליון הפך את פסק דינה של ועדת הערר והדגיש כי לאור הלכת "מפלסים", הקבלן ממילא לא רכש זכות במקרקעין, ועל כן, אין הוא יכול למכרה, באשר הרכישה והמכירה יונקות זו מזו, ולפיכך, לא תתכן מכירה בלי שקדמה לה רכישה.
לאור כך קבע בית המשפט העליון בסופו של יום כי בעת רכישת דירה בהרחבה, מס הרכישה נגזר מהעסקה של דמי ההיוון למינהל, ובמילים אחרות, יש לשלם מס רכישה בגין מרכיב הקרקע ואילו בגין שירותי הבניה מהקבלן לא ישולם מס רכישה.
הערת המערכת: מדובר בפסק דין חשוב בתקופה בה נושא מיסוי קבוצות הרכישה מצוי בכותרות ודו"ח ההמלצות של הועדה שמונתה בעניין זה עודו טרי, בניגוד לרוח הנושבת, בחן בית המשפט את הוראות המקרה וקבע כי במקרה זה לא מדובר במכר של דירה, נציין כי אין בכך משום תקדים בהכללה לעניין זה, אולם הסתכלות בית המשפט על מהות העסקה הובילה הפעם למסקנה הפוכה.
יש לציין כי אף קיים הגיון רב בהסתכלות לכך שאם יש מוכר אזי חייב להיות גם רוכש והפוך, תמונת המבט חייבת ליהיות דו צדדית ויש לבחון את כל ההשלכות מעסקה כאמור.
עת"מ (חי`) 8991-02-10 הו"מ לתו"ב חדרה נ` ועדת הערר מחוזית משרד הפנים – מחוז חיפה,
בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב` הש` רון סוקול
ב"כ העותרת: עו"ד אילנה בראף שניר ואח`
ב"כ המשיבה 1 : עו"ד עמית קורן מפרקליטות מחוז חיפה אזרחי
ב"כ המשיבה 2: עו"ד מאיר פורגס ואח`
ב"כ המשיבה 3: עו"ד אליעד שרגא ואח`
ענייננו בעתירה שהגישה הוועדה המקומית חדרה כנגד החלטת וועדת ערר מחוזית, שהורתה לה להוציא היתר לבניית תחנת תדלוק, מכוח הוראות תכנית מתאר מנדטורית, אשר ייעדה את המקרקעין למגורים. המחלוקת העיקרית עוסקת בפרשנות תכניות המתאר החלות על המקרקעין ובשאלה האם ייעוד המקרקעין לפי התכניות החלות מאפשר הקמת תחנת תדלוק.
בקשה להקמת תחנת תדלוק נדחתה על ידי הוועדה המקומית מן הנימוק שהשימוש המבוקש אינו תואם את השימושים המותרים על פי התכנית המנדטורית שחלה על המקרקעין, שייעדה אתם למגורים. הוועדה המקומית גם ציינה כי הבקשה אינה עומדת בתנאי תמ"א 18 (תכנית המתאר הארצית לתחנות תדלוק).
בגין החלטה זו הוגש ערר.
עמדת הרוב בוועדת הערר הייתה, כי על פי רשימת השימושים המותרים באזור מגורים בתכנית המנדטורית, רשאית הוועדה המקומית להתיר גם שימושי לוואי הכוללים תעשייה מסחר ומשרדים. וועדת הערר קבעה כי שימושים אלה כוללים בתוכם גם הקמת תחנת תדלוק. הואיל וכך, סברו רוב חברי וועדת הערר כי יש לראות בתכנית המנדטורית כתכנית מפורטת המאפשרת ייעוד לתחנת תדלוק ועל כן התכנית עומדת גם בדרישות תמ"א/18.
על החלטת וועדת הערר הגישה הוועדה המקומית עתירה.
בית המשפט הקדים וציין כי לאור העובדה שייעוד המגורים נקבע בתכנית שאושרה לפני עשרות שנים, אולם לא נעשו כל פעולות למימוש הייעוד וברי כי לא ייעשו, הרי שהסבירות ששכונת מגורים תקום ותיבנה במקום הנה נמוכה ביותר. בית המשפט ציין כי אף אם נאמר שניתן להקים תחנת תדלוק בייעוד מגורים, הרי שלא ניתן להתעלם מכך שלא קיים ולא צפוי לקום אזור מגורים במקום. ומקום בו לא עתיד לקום אזור מגורים, הרי שאין מקום לאשר שימושי לוואי למגורים.
בית המשפט נדרש לשאלה האם ניתן להקים תחנת תדלוק כשימוש עזר באזור מגורים. בתכנית המנדטורית נקבע כי ניתן לאשר שימושי עזר, אשר ישרתו את המטרה ויתיישבו עם הייעוד העיקרי – המגורים. בית המשפט קבע כי תחנת תדלוק אינה שימוש עזר או שימוש לוואי לבתי המגורים ולשאר המבנים המותרים באותו אזור. אמנם אין חולק כי מי שגר בשכונת מגורים עשוי להיזקק לתחנת תדלוק, אולם היא לא נועדה לשרת את המגורים ואת שאר השימושים המותרים בשכונת מגורים. אם נאמר אחרת, כך נימק בית המשפט, הרי שלמעשה כל שימוש מיועד בעקיפין לשרת את התושבים, ובתוך כך גם מפעלי תעשיה, המייצרים עבורם. ברי כי לא לכך התכוונה התכנית. עוד הוסיף בית המשפט, כי תחנת תדלוק גורמת לריבוי רכבים ותנועה, מגדילה סיכונים בטיחותיים ואת הזיהום הסביבתי. לפיכך, לא זו בלבד שאינה משרתת את ייעוד המגורים, היא אף פוגעת בו. מכאן הגיע בית המשפט למסקנה כי על פי הוראות התכנית המנדטורית לא ניתן לאשר שימוש של תחנת תדלוק באזור המגורים.
בית המשפט הוסיף כי גם אם ניתן למצוא בתוכנית המנדטורית עיגון למתן היתר להקמת תחנת תדלוק, עדיין מתן היתר שכזה כפוף להוראות תמ"א/18, העוסקת בתנאים להקמת תחנות תדלוק. בסעיף 8 לתקנון תמ"א 18 תיקון 4, נקבע כי ניתן ליתן היתר לתחנת תדלוק מקום שהמקרקעין אינם מיועדים לתחנת תדלוק, אם המקרקעין מיועדים לתעשייה או לשימוש משולב של תעשייה, משרדים ומסחר, או לייעוד של חניון, על פי הגבלות הסעיף. מאחר שבמקרה הנדון הייעוד הנו למגורים, הרי שתמ"א/18 אינה מאפשרת מתן היתר להקמת תחנת תדלוק במקרקעין.
לאור האמור לעיל העתירה נדחתה.
הערת המערכת: בית המשפט ציין כי ייתכן שמבחינה תכנונית יש מקום להקמת תחנת תדלוק במקרקעין. עם זאת קבע, כי לא ניתן להשתמש בתכניות ישנות שברי כי אינן רלוונטיות עוד וכי על היזם לפנות להליך של תב"ע לשינוי הייעוד לתחנת תדלוק. אנו תוהים האם אין בגישה זו כדי לרוקן מתוכן את הוראת תמ"א 18, המאפשרת הקמת תחנת תדלוק בדרך של היתר. נדמה כי לאור פסיקות מצטברות של בתי המשפט, הוראה זו הופכת לאות מתה.
עוד נציין כי מקור הצרות הינה העובדה כי שטחים שתוכננו על ידי המנדט עדיין לא הושלם תכנונם בשל עיכוב תכנוני משך עשרות שנים, אף תכניות שהחל הליך תכנונם, כולל כאלו שהופקדו, מובילות למצב בלתי אפשרי במקרקעין המהווה פגיעה בבעלים משך עשרות בשנים ואי וודאות תכנונית.
עת"מ (י-ם) 737-09 מאושר עודד נ` הו"מ לתו"ב י-ם, בפני בית המשפט המחוזי בירושלים
בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, כב` הש` משה יועד כהן
ענייננו בערעור מינהלי לפי סעיף 198(ז) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק"), שהוגש על החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ירושלים (להלן:"ועדת הערר") לפיה נדחה ערר המערער על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה מחוז ירושלים (להלן: "הועדה המקומית") שדחתה את תביעת המערער לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק.
המערער הינו בעל הזכויות במקרקעין בשטח של כדונם המצויים בירושלים (להלן: "המקרקעין"), עליהם בנויה תחנת דלק (להלן:"התחנה"), הנמצאת בבעלותו של המערער ומופעלת על ידו, כאשר המקרקעין והתחנה נמצאים בסמוך למקרקעין אחרים (להלן: "המקרקעין הסמוכים"), ובין שני המקרקעין מפריד כביש, שהוא למעשה רחוב גרשון המלמד (להלן:"הכביש").
ביום 21.8.02 אושרה תוכנית 3028 ה` (להלן:"התוכנית") אשר שינתה את ייעוד המקרקעין הסמוכים וקבעה, בין היתר, כי ניתן יהיה להקים על מקרקעין אלו בית כנסת ובית מדרש. לאור אישור התוכנית, הגיש המערער לועדה המקומית, תביעה לפי סעיף 197 לחוק, בגין ירידת ערך המקרקעין, שנגרמה, לטענתו, עקב אישור התוכנית החדשה.
הועדה המקומית החליטה לדחות התביעה, בין היתר בטענה שהמקרקעין אינם גובלים בתחום התוכנית, ועל החלטה זו הגיש המערער ערר לועדת הערר, אשר נדחה אף הוא. בעקבות כך, הגיש המערער את הערעור המינהלי דנן.
לאחר שהוגשה הודעת הערעור, ביקש המערער להוסיף טענה, על פיה – החלטת ועדת הערר ניתנה במותב חסר, בהיעדר אחד מחברי הועדה, ועל כן, לשיטתו, ההחלטה בטלה מעיקרא ויש להשיב את העניין לועדת הערר לדיון מחודש, בהרכב מלא. המשיבה הותירה את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט, תוך שציינה כי יש מקום לדעתה לקבל את תגובת ועדת הערר או אף לצרפה כצד להליך הערעור.
באשר לטענה בעניין הרכב ועדת הערר – "הקווֹרוּם", ציין ביהמ"ש כי מקובלת עליו עמדת הועדה המקומית, לפיה ועדת הערר דנן הינה ועדה מכוח 12א לחוק, דהיינו- ועדה שהוקמה מכוח הדין הקודם, בטרם נכנס לתוקפו התיקון לחוק, שבמסגרתו הוסף סעיף 12ו והוקמה ועדת ערר נפרדת לפיצויים והיטל השבחה, וכי ההשקפה הרואה בועדת ערר לפי סעיף 12א "מוסד תכנון" לעניין דרישת הקוורום, היא ההשקפה המקובלת מימים ימימה בפסיקת בג"ץ ובעקבותיה בפסיקת בתי המשפט לעניינים מנהליים.
כמו-כן צוין, כי על פי סעיף 42(א) לחוק, המניין החוקי בישיבות של מוסדות התכנון הוא מחצית החברים, ובהתאם לכך קבע ביהמ"ש כי מאחר והחלטת ועדת הערר ניתנה בהרכב של ארבעה מתוך חמשת חבריה, עונה היא על דרישת סעיף 42 (א) האמור, וכי בנסיבות אלה, המסקנה היא כי החלטת הועדה ניתנה במסגרת מניין חוקי, ובהתאם לכך דחה את טענת המערער בסוגיית ההרכב החסר.
באשר לטענה בעניין ירידת ערך המקרקעין, סקר ביהמ"ש את שני העקרונות המרכזיים שנקבעו בהלכת ויטנר בהתייחס להגדרת "מקרקעין גובלים" (לרבות שני החריגים: "שטח פתוח צר" ו- "כביש צר"), ו- "תחום התוכנית", לפי סעיף 197 לחוק, תוך שציין כי אין מחלוקת בענייננו, כי המקרקעין הנפגעים אינם גובלים פיזית עם התוכנית הפוגעת, והשאלה היחידה הטעונה הכרעה הינה, האם יש בענייננו תחולה לחריג "הכביש הצר".
ביהמ"ש קבע כי בצדק דחתה ועדת הערר את טענות המערער בעניין זה. זאת באשר מקביעותיה העובדתיות של הועדה בכל הקשור במבנהו של הכביש, אופיו והשימוש שנעשה בו עולה המסקנה הברורה, כי אין המדובר בכביש שכונתי צר וזניח אלא בציר תנועה משמעותי המקשר בין אזורים שונים בעיר.
בנוסף נקבע כי אין גם לקבל את טענת המערער, לפיה המקרקעין גובלים "רעיונית" עם התוכנית, בהסתמך על הוראות תמ"א 18. זאת באשר גם בנושא זה נקבע מפורשות בהלכת ויטנר, כי הגבולות המסומנים בכחול בתשריט התוכנית, אינם נתונים לשינוי על ידי הטריבונאלים הדנים בתביעות לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק.
משהגיע ביהמ"ש למסקנה כי המקרה דנן לא נופל בגדרו של סעיף 197 לחוק, וכי אין המדובר במקרקעין "הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה", התייתר גם הצורך לדון בטענות שהעלה המערער באשר לטיב הפגיעה הנטענת, והערעור נדחה.
הערת המערכת: החלטת בית המשפט שראה בועדת הערר הדנה בתביעות ירידת ערך כערכאת תכנון אינה נקייה מספיקות לאור פסיקות בתי המשפט לרבות פסה"ד ע"ש (חיפה) 5020/97 בעניין שלייק לייב נ` ועדת הערר מחוז חיפה, בו נקבע כי ועדת הערר בשבתה בסוג הליכים זה מהווה מותב שיפוטי ולא תכנוני ולפיכך במותב הדן בהליך שיפוטי הדין הינו שונה.
בעניין שאלת הכביש הצר, כפי שצפינו, הרי שהדיון בבית המשפט לאחר פסק הדין בעניין ויטנר עבר משאלת מבחן הגבילות לדיון על כל כביש וכביש האם מהווה "כביש שכונתי צר" או שלא, מתבקש היה כי המחוקק היה קובע כללים ברורים לסיים סאגה זו ולאו דווקא הכללים שמוצעים ברפורמה, לפיהם מתוך המגמה המצמצמת המסתמנת מוצע כי רק נכס הגובל פיסית ממש יהא בעליו זכאי לתבוע.
ערר (מרכז) 169/10 , 148/10 קלאודיו אלי ואח` נ` הו"מ לתו"ב רחובות, בפני כב` יו"ר ועדת ערר מחוז מרכז,
עו"ד מיכל גלקין גולן , אדר` מר שמואל חכים, מר מוחמד נאטור, מר ניסן קרופסקי ומר עמירם גלילי
ב"כ העוררים:עו"ד כבירי; עו"ד מינץ.
ב"כ המשיבה 1: עו"ד מיכל דגן.
ב"כ המשיבה 2: עו"ד רענן בשן.
המדובר בעררים על החלטת רשות הרישוי רחובות לאשר בקשה לבניית מקווה במקרקעין הידועים כגוש 3702 חלקה 387 (להלן בהתאמה:"הבקשה", "המקרקעין"). הבקשה כאמור לא כללה בחובה הקלות ולא ניצלה את מלוא אחוזי הבניה.
העוררים בערר 169/10 הינם ארבעה מחברי הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות והעוררים בערר 148/10 הינם תושבי שדרות ח"ן ברחובות אשר חלקם בעלי זכויות במגרשים הגובלים במקרקעין.
יוער כי על המקרקעין נשוא עניינינו חלה תכנית רח / 750 / א / 1 (להלן: "התכנית") אשר מייעדת אותם למבני ציבור. בפי העוררים טענות מספר אשר עיקרם הינן כי חלף המועד לביצוע התכנית משחלף המועד לביצוע התכנית הקבוע בה (שנתיים) אין לפעול מכוחה ויש לפעול לחידושה של התכנית תחילה.
כן נטען על ידם כי הקמת מקווה במקום תביא לצמצום יתר השימושים המותרים במקרקעין.
עוד נטען על ידם כי החלטת הרשות לאשר את הבקשה התעלמה כליל מצרכי תושבי השכונה אשר צביונה בעיקר חילוני ומנגד הציבור הדתי הוא זניח ולא רק זו אלא שבניגוד אליהם קיים חוסר במועדונים לאוכלוסיה מבוגרת ונוער המשתייכים לציבור החילוני.
טענה נוספת אשר הועלתה מפי העוררים היא שהדיון בבקשה צריך להיעשות בועדת המשנה שכן לא נקבע יעוד ספציפי ציבורי וההחלטה מהווה חריגה מהפרוגראמה לצרכי ציבור ומההנחיות המחייבות של תדרוך תכנון להקצאת קרקע לצרכי ציבור.
מעבר לאמור לעיל נטען כי הבקשה אינה כוללת נתונים בסיסיים כמו חישוב שטחי בניה, מידת הגדרות, מידות פתחים, גודל המבנה, גודל החלקה וקווי בנין. כן חסרים בה פרטים אודות בעלי הזכויות בנכס, מפה מצבית תקינה, קו ביוב ותכנית סניטרית. בנוסף, נעדרת מן הבקשה תכנית פיתוח הנותנת מענה בנושאי חניה, אינסטלציה, גדרות, קירות, סידורי אשפה, שבילי גן ועוד שעל פי התב"ע היא תנאי למתן היתר. הבקשה אף כוללת 4 חניות בלי ציון מידותיהן, כאשר ככל הנראה התקן המוצע נופל מהנדרש.
מנגד בפי המשיבות טענות מספר לפיהן מעבר לעובדה שבטרם אישור הבקשה נתקבלה חוות דעת ממונה על נכסי העירייה בנוגע לצורך הציבורי בהקמת המקווה, והמתנגדים נשמעו באריכות והמועצה הדתית הפעילה שיקול דעת עצמאי ללא קשר לעמותה המפעילה את בית הכנסת, הרי, שאוכלוסיה הדתית אינה מהווה מיעוט זניח כלל וכלל וקיימים באזור מספר לא מועט של שומרי מסורת, חובשי כיפה סרוגה, חרדים וכיוצ"ב ולאורך השנים גבר הצורך בהקמת מקווה טהרה בפרט לאור פניות רבות שהגיעו למועצה בעניין.
יוער בהקשר לאמור, כי באזור זה ישנם מגרשים נוספים ריקים המיועדים לצרכי ציבור והמגרש הספציפי עומד שומם ומוזנח.
עוד נטען ע"י המשיבות בדבר נפקות הפרוגראמה, הרי שאין לה כל נפקות ואינה יכולה לשמש עילה להגשת ערר שכן מדובר בפרוגראמה ישנה אשר הוכנה לפני תכנית אב לבניה ברחובות וכיון שכך הרי שהיא אינה עדכנית ומשמשת אך ככלי מסייע ו/או ממליץ לרשות במסגרת סמכותה לבצע עסקאות במקרקעין אשר ברשותה ותו לאו.
כמו כן, מדגישות המשיבות כי הבקשה תואמת תכנית החלה על המקרקעין כאשר החלטת רשות הרישוי אינה שוללת שימושים נוספים במגרש.
בנוסף עלו טענות סף של שיהוי והעדת זכות ערר כיוון שהבקשה תואמת תכנית ולא מדובר בהקלה, שימוש חורג או סטייה מתכנית.
ועדת הערר החליטה לדחות את טענות התושבים לאור העובדה, שלא מצאה כי קיימת חריגה מהוראות התכנית. משום כך חריגה מהפרוגראמה וממועד הביצוע הקבוע בתכנית אינם עולים לכדי הקנית זכות ערר. כן קבעה הועדה כי הפרטים החסרים בבקשה ניתנים להשלמה.
לעומת זאת, ערר חברי הוועדה המקומית התקבל, כיוון שההוראות הספציפיות לגביהם לא הגבילו אותם בכל הנוגע לאפשרות הגשת הערר, באשר לא התמצו בנושאים של חריגות מהיתר והקלות.
הועדה הדגישה כי מקום בו עסקינן בצורכי ציבור שאינם מוגדרים בתכנית על הרשות לנקוט משנה זהירות בקבעה שימוש ספציפי. מעמד הועדה המקומית הינו סטטוטורי, זהו גוף שנהירים לו צרכי התכנון והציבור ועליו להפעיל את שיקול דעתו בזהירות מרבית. מאחר והוועדה המקומית הינה גוף רחב ומגוון יותר מרשות הרישוי שיקול הדעת יהא מושכל ואחראי יותר. על כן, הוחלט להעביר את הדיון לוועדה המקומית תוך שנקבע כי קציבת תקיפותה של תכנית הינה מהווה כזמן ביצוע משוער בלבד ואינו גורם לביטול המשטר התכנוני התקף בתחום התכנית.
הערת המערכת: החלטת ועדת הערר חוזרת על ההלכה רבת השנים והפסיקה בה נקבע כי המועד הנקוב בתכניות בניין העיר הינו מועד משוער בלבד ועל כן חלוף המועד אין לו כל נפקות, ואולם פסיקה זו אינה נקייה מספיקות שכן אם אין נפקות למועד, אזי מה היתרון בנקיבת מועד שהינו רעיוני בלבד? היה מקום לשקול קביעת משמעות למועד הננקב בתכניות ולקבוע סעיפי תפוגה לתכניות שלא מומשו וכדו`.
חשובה אף החלטת ועדת הערר בהתייחס למעמד הועדה המקומית לעומת ועדת המשנה, נושא זה אינו מקבל את היחס הראוי ומן ההיגיון היה להגדיר סמכויות אלו ולקבוע בדיוק מה ידון בכל ועדה.
העדר תכניות פיתוח ברשויות אף היא הינה רעה חולה שכן הרשויות מותירות את נושא הבינוי והפיתוח פעמים רבות לעת הגשת בקשות להיתר, מאחר ותכנית בינוי לא מקנה בדרך כלל אפשרות התנגדות וודאי שלא אפשרות הגשת תביעת ירידת ערך על אף שהשפעתה רבה לעיתים, מתבקש היה לחייב כי תכניות אלו יאושרו כחלק מהתכניות הסטטוטוריות כך שמלוא היריעה תעמוד בזמן אמת ובהליך מלא ותקין.
