מאמר בנושא:
פטורים ממס שבח במכירת דירות להשקעה לא למתלבטים או למתמהמהים (!!!!)
לאור שינוי המגמות המהיר, תכנוני מס אפשריים רק לטווח הקצר
עדכוני
חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:
תכנון ובניה – שמאי מכריע/מייעץ
תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה בפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ) (תיקון) , התשע"ב -2012
מיסוי מקרקעין
הארכת הפטור במס רכישה לבעלי דירה יחידה ושיעורי מס רכישה מוגדלים לבעלי דירה שניה, עד סוף 2013
תיקון לסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין
עדכוני פסיקה:
מינהל מקרקעי ישראל
ע"א 6483/10 קרן קיימת לישראל ואח' נ' שאול ספיר ואח'
מה בין "נחלה" ל"משק עזר"
תכנון ובניה
עת"מ (י-ם) 54381-03-12 היברו יונין קולג' מכון למדעי היהדות ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב י-ם ואח'
רק חלקות משיקות פיזית ייחשבו מקרקעין גובלים לצורך פרסום הקלות
סמכות ועדת הערר אינה מוגבלת להוראת סעיף 152 לחוק התו"ב
הפקעות
תא (מרכז) 2956-08-08 ציפורה מעיני אוסטוינד ואח' נ' עיריית פ"ת ואח'
הלכת ה"הפקעה מכללא" מחילה את דיני ההפקעה על הפקעה מכללא, שכן כך ניתן להגן על בעלי קרקע שהופקעה בדרך שאינה מקיימת את כל דרישות החוק.
שיקול דעתה של רשות האם להעלות טענת התיישנות כפוף לנורמות המשפט המנהלי וביניהן תום לב, סבירות, הגינות ומידתיות.
תביעות 197, גבילות
ערר מס' הר/95027/11 וולף סילבי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – הרצליה ואח'
המבחנים לקביעת גבילות מקרקעין במקרה שבו אין המדובר במקרקעין המקבילים לתכנית
ובהשקה פיזית ממש
תכנון ובניה
ערר (י-ם) 549/11 יעל חיון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
הגשת בקשה להיתר בניה אינה מהווה פתח לתקיפתה של תכנית בת תוקף
מאמר
פטורים ממס שבח במכירת דירות להשקעה לא למתלבטים או למתמהמהים (!!!!)
לאור שינוי המגמות המהיר, תכנוני מס אפשריים רק לטווח הקצר
מאת עוה"ד צבי שוב דפנה סירוטה הולנדר וקרן זוקין
בשל העלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות ובעקבות המהפכה החברתית אשר פרצה בקיץ שעבר, נקטה הממשלה צעדים על מנת להשפיע על מגמה זאת, בתקווה שיהיה בהם כדי להגדיל את היצע הדירות ובכך לסייע בהוזלת מחירי הדירות תוך יצירת איזון בשוק הדיור.
במסגרת זו נחקק, בין היתר, חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים הוראת שעה), התשע"א – 2011) (להלן – "הוראת השעה"), המציע פטורים והטבות הנוספים על אלו הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.
ואולם עקב הצורך בשינוי מגמת השוק באופן מיידי, תוקפה של הוראת השעה נקבע רק עד לסוף 2012. כך שחלון ההזדמנויות למימוש הטבות המס הולך ונסגר והמתמהמהים או המתלבטים יתר על המידה עשויים למצוא את עצמם ללא ההטבות כבר בסוף 2012.
באילו הטבות מס עסקינן:
2 פטורים נוספים ממס שבח בגין מכירת דירות מגורים מזכות, וזאת עד לתקרה של 2,200,000 ₪ לכל דירה – שני הפטורים הללו הינם בנוסף לפטורים הרגילים הקבועים בפרק החמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין.
סייג לפטור זה הינו כי המוכר לא קיבל את הדירה בהעברה ללא תמורה בתקופה שבין 1.11.10-31.12.12. לעניין זה קבלת דירה בירושה או אגב פירוק איגוד מקרקעין, אינה נחשבת לקבלה "ללא תמורה".
יודגש, כי מימוש הפטורים האמורים לא ימנה במניין הפטורים לעניין סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, אולם זאת בתקופת הוראת השעה בלבד. משמעות הדבר כי מי שירצה בתום תקופת הוראת השעה למכור דירה נוספת בפטור לפי 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, אמור היה בהתאם לנוסח החוק עובר לתיקון שבוצע עתה, להמתין 8 שנים מהמכירה האחרונה שבוצעה בפטור לרבות פטור שניתן לפי הוראת השעה.
כוונת הממשלה הייתה לצמצם לאחר 2012 את האפשרות ל"החלפת" דירות להשקעה אחת בשנייה תוך קבלת פטור במכירתן.
אולם מטרת הממשלה לא הושגה ובעלי הדירות להשקעה ישבו על הגדר וחיכו עם מכירת דירות עד לעליית מחירי הדירות. ולכן ביום 16.07.2012 אישרה הכנסת, בקריאה שנייה ושלישית, את ביטולו של תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין ולאור ביטול התיקון הרי שהמצב החוקי הוא כי גם לאחר ה- 1.1.2013 ואילך ניתן יהיה למכור דירת מגורים מזכה בפטור לפי סעיף 49(ב)1 לחוק, אחת ל- 4 שנים.
שיעור מס שבח מופחת (25%) במכירת זכות במקרקעין המיועדת על פי תכנית לבנייתן של לפחות 8 יחידות מגורים – במסגרת הוראת השעה ניתנה הטבה בשיעור מס השבח החל על מי שמוכר קרקע המיועדת על פי תכנית לבניית 8 יחידות דיור, לפחות.
יצוין כי ניתן להחיל את ההטבה האמורה גם בעסקת קומבינציה וגם בעת מכירת גג בניין ובלבד שהמכירה הינה של קרקע לבניה של 8 יח"ד לפחות.
כך אף בעסקה למכירת אופציה ובתנאי שמימוש האופציה יבוצע בתקופת הוראת השעה (נכון למועד זה עד סוף שנת 2012) ומועד השלמת הבניה (36 חודשים כאמור) ימנה ממועד מימושה של האופציה.
התנאים לקבלת ההטבה הינם כי על הרוכש לסיים בניה של 80% לפחות מהדירות המותרות לפי התוכנית (ולא פחות מ – 8 ) עד לתום 36 חודשים ממועד המכירה וכי הקרקע הנמכרת נרכשה במועד שבין 1.4.61 לבין 6.11.01 .
לאלו העומדים בתנאים האמורים שיעור מס השבח בגין המכירה יהיה בשיעור של 25% (בהתאם לשיעור מס השבח החל על השבח הנצמח לאחר יום 1.1.12).
לאור מגמת הממשלה ליצירת שינוי מהיר רשות המיסים מפרשת את ההטבה בפרשנות מרחיבה ומקלה וקובעת כי במקרה של מכירת חטיבת קרקע על ידי מס' בעלים במושע, גם אם חלקו היחסי של כל אחד מהמוכרים משקף זכויות לכמות הקטנה מ- 8 יח"ד תינתן ההקלה ובלבד שהמכירה נעשתה במסגרת עסקה אחת. כמו כן, במקרה בו חלק מהמוכרים לא זכאים לפטור זה (כגון שרכשו את המקרקעין קודם לשנת 61 או לאחר 2001 או מוכר אחד שרכש את הנכס במועדים שונים) לא תיפגע זכות האחרים לפטור אף שאין ברשותם 8 יחידות.
דוגמא נוספת לפרשנות המרחיבה הינה במקרה בו דיירי בניין מתקשרים עם יזם בעסקת קומבינציה ליישום תמ"א 38/2 (בהנחה שהקבלן מקבל יותר מ- 8 יחידות קרקע למגורים), גם במקרה בו חלק מהדיירים מבקשים פטורים לפי הפרק החמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין, שאר הדיירים שלא מעוניינים לנצל הפטור יוכלו ליהנות מהוראת השעה ולהתחייב בשיעור מס של 25% בלבד.
ואולם אליה וקוץ בה, בנוסף להטבות ולפטורים החדשים ומתוך אותה המגמה ליצור דינמיות תוך מכירת נכסים בשוק, תוקן חוק מיסוי מקרקעין וקבע התייקרות שיעורי המס ההיסטורי ובתוך כך, בשנת 2013 תחול התייקרות נוספת בשיעור של 2% .
בעלי מקרקעין שרכשו מקרקעין עד שנת 1960, אשר נהנים משיעורי מס מופחתים, המכונים "שיעורי מס היסטוריים", וזאת כתלות בשנה בה נרכש הנכס, ימשיכו ליהנות משיעורי מס מופחתים, אלא שבעקבות התיקון לחוק שיעורי מס אלו מתייקרים מדי שנה, עד להשוואתם לשיעור מס השבח החל. בהתאם לכך בשנת 2013 ואף בכל אחת מהשנים שלאחריה (עד שיושווה המס) מתייקר שיעור המס ההיסטורי בכל שנה ב- 2% נוספים.
משכך מומלץ איפוא לבעלי נכסים הנהנים משיעור מס היסטורי, להקדים ולמכור מקרקעיהם, שאם לא כן בשנת 2013 יתייקר שיעור המס ב- 2%, בשנת 2014 ב- 2% נוספים וכך הלאה.
מסקנות
נראה כי עד כה ניסיונות המחוקק להגדיל את היצע הדירות, על ידי עידוד מכירת דירות להשקעה, בשיטת המקל והגזר זוכים להצלחה חלקית בלבד, בין השאר כיוון שבלחץ הכנסת בוּטל בימים אלו המקל שנועד 'להעניש' את מי שהחליט להותיר בידיו דירות להשקעה וכעת הפטור הניתן בעת מכירת דירת מגורים מזכה (סעיף 49ב1 לחוק מיסוי מקרקעין) חזר לעמוד על 4 שנים ולא 8 שנים.
אולם, לאור השינויים המתחוללים חדשות לבקרים, בשנתיים האחרונות, בהוראות מיסוי המקרקעין, ומאחר והפטורים וההטבות הניתנים מוקצים לפרקי זמן קצרים ואף לאור חוסר הוודאות במגמות שוק הדיור, דבר אחד ברור כיום, לא ניתן לבצע תכנוני מס לטווח ארוך.
ולכן, הרוצים ליהנות מאי תשלום מס שבח בגין עליית ערך דירתם עד עתה, כדאי שיתחילו לחפש קונים כבר כעת וינצלו את הפטורים וההטבות הקיימות בתוקף עד לסוף שנת 2012.
ט.ל.ח- אין לראות במידע המופיע במאמר זה כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:
תכנון ובניה – שמאי מכריע/מייעץ
תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה בפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ) (תיקון) , התשע"ב -2012
בהמשך ולצורך הבהרת תקנת משנה (א), הקובעת כי השמאי המכריע רשאי לתת הוראות לגבי כל עניין הנוגע לסדרי דין ושלא נקבעה הוראה מפורשת לגביו, הוספה בימים אלה תקנת משנה (א1) הקובעת, כי למרות האמור בתקנת משנה (א) הנ"ל השמאי המכריע לא יחייב את אחד הצדדים בתשלום הוצאות הדיון לטובת צד אחר. זאת, מבלי לפגוע ביתר סמכויותיו לפי תקנות 16 ו- 19 לתקנות הנ"ל או בסמכותו לפי תקנה 5 לתקנות שהותקנו בעניין שכ"ט שמאי.
כמו-כן, לאור הפרשנות שהובעה בפסיקת בתי המשפט ובהחלטות ועדת הערר, בנוגע לתקנה 17(ג) לתקנות הנ"ל, ולפיה שמאי מכריע אשר מתבסס בשומתו על נתונים שאותרו על ידו באופן עצמאי מחויב להביאם לידיעת הצדדים ולתגובתם, טרם הכנת השומה המכרעת, תוקנה גם תקנת המשנה הנ"ל.
נוסחה המתוקן של תקנה 17(ג) קובע לעניין זה, כי האמור בה לא יחול במקרה בו מדובר במסמך, נתון או החלטה הפתוחים לעיון הציבור.
מיסוי מקרקעין
הארכת הפטור במס רכישה לבעלי דירה יחידה ושיעורי מס רכישה מוגדלים לבעלי דירה שניה, עד סוף 2013
במסגרת "הגזירות" הנדונות בימים אלו והמקודמות על ידי שר האוצר יובל שטייניץ, נמנית גם הארכת תוקפה של הוראת השעה שתחולתה הייתה עד תום שנת 2012, ולפיה ניתן פטור ממס רכישה לבעלי דירה יחידה עד ל 1.42 מיליון ₪, ונקבעו שיעורים גבוהים של מס הרכישה למי שרוכש דירה נוספת.
בהתאם להוראת השעה המוארכת עד 31 בדצמבר 2013, יינתן פטור ממס רכישה לרכשי דירות ראשונות, במחיר של עד 1.35 מיליון שקל (שהם בעיקר זוגות צעירים), אך במקביל, יישארו שיעורי מס רכישה גבוהים, בשיעורים של 5%-7% לאלו הרוכשים דירות להשקעה.
תיקון לסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין
ביום 16.7.12 אישרה הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את ביטולו של תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה) (הוראות שעה), התשע"א 2011 בכל הקשור לשינוי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. כך ביטלה הכנסת את התיקון שקבע כי מיום 1.1.2013 ועד ליום 1.1.2021 ניתן יהיה למכור דירת מגורים מזכה בפטור רק אחת ל – 8 שנים. תוצאת הביטול אפוא היא כי גם מיום 1.1.2013 ואילך יהיה ניתן לקבל פטור לפי הסעיף 49ב(1) אחת ל- 4 שנים.
עדכוני פסיקה
ע"א 6483/10 קרן קיימת לישראל ואח' נ' שאול ספיר ואח', בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים , בפני הרכב כב' הש' הנשיא א' גרוניס, המשנה לנשאי (בדימוס) א' ריבלין, נ' הנדל
ב"כ המערערים: עו"ד אפי יגל
מה בין "נחלה" ל"משק עזר"
המדובר בחלקה שהוחכרה בשנות ה- 50 של המאה הקודמת על ידי הקרן הקיימת לישראל. חוזה החכירה פקע ביום 30.09.98. בתום התקופה פנו בעלי הזכויות למינהל בכדי לממש את הזכות להאריך את חוזה החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים. המינהל הסכים להארכת חוזה החכירה, אך הצדדים נחלקו מה היה מעמד החלקה לצורך חוזה ההמשך, האם "משק עזר" כטענת המינהל או "נחלה" כעמדת החוכרים.
בית המשפט ציין כי על פי החוק (כיום חוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך – 1960) המדיניות הקרקעית של המינהל נקבעת על-ידי מועצת המנהל אשר מתווה את מדיניות החכרת אדמות המדינה החקלאיות, על סיווגיהן השונים. מהחלטות מועצה מס' 1 ו- 9 מיום 17.5.65 ניתן ללמוד כי ב "נחלה" מתקיימים ארבעה רכיבים הכרחיים (א) גודל מסוים שנקבע על-ידי שר החקלאות (ב) בעלות לאומית (ג) חכירה לתקופה ארוכה (ד) מטרתה לספק פרנסה מחקלאות למתיישב בה. בית המשפט ציין כי ניתן לזהות מאפיינים נוספים של "נחלה" ובין היתר, קרקע המהווה יחידה משקית אחת, קרקע שהינה בגודל שוויוני לכל יחידות המשק ביישוב מסוים, קרקע בה דמי החכירה משולמים לפי החלטות המועצה, קרקע בה החוכר מחויב לגור בה ולעבדהּ בהתמדה וכן קרקע בה קיים עקרונית איסור פיצול במכירה או הורשה.
בית המשפט ציין כי ההגדרה של "משק-עזר" על פי החלטות המועצה (החלטה מס' 1178 מיום 05.01.09) הינה בעיקרה על דרך השלילה דהיינו קרקע חקלאית, המוחכרת לרוב לתקופת חכירה ארוכה ושאינה מהווה נחלה. בית המשפט הפנה לפסק דין בע"א 1910/07מרשי נ' קרן קיימת לישראל (פורסם בנבו) שקבע כי ההבדל המובהק בין "נחלה" ל"משק עזר" הוא – גודל החלקה, כאשר "נחלות" הינם בדר"כ בשטח שבין 30-60 דונמים, שטח שיש ביכולתו לספק את צרכי הפרנסה של המתיישב החקלאי. לעומת זאת משקי העזר, כשמם כן הם, הינם חלקות חקלאיות קטנות, בין 3-6 דונמים, שמטרתן לשמש פרנסת עזר לעובדי הכפר בעלי מקצוע שאיננו חקלאות. עוד ציין בית המשפט כי לא רק גודל החלקה מעיד על ייעודה אלא, גם דמי החכירה שנגבו משקפים את יחס הרשויות למטרתה של החלקה. הואיל ופרנסתו העיקרית של בעל משק עזר איננה מחקלאות, נגבו ממנו דמי חכירה פחותים מאלו שנגבו עבור נחלה. בנדון דידן קבע בית המשפט, כי בחוזי קק"ל (טרם כניסת החוק והקמת המינהל) לא יוחסה חשיבות רבה למינוחים "משק עזר" ל "נחלה" משכך, אין ליתן משמעות מילולית דווקנית לשימוש במונחים אלו. בית המשפט קבע כי מאחר וגודל החלקה במקרה דנן עומד על כ- 5 דונם הדבר מוביל למסקנה כי ייעוד החלקה היה משק עזר. נוכח האמור קיבל בית המשפט את הערעור וקבע כי חוזה החכירה יחודש בתנאי משק עזר.
הערת המערכת:
החשיבות באבחנה בין "נחלה" ל"משק עזר" נדרשת לאור העובדה כי החלטות המינהל המתייחסות לסוגים שונים אלו של זכויות אינן אחידות ולעיתים יש אף משמעות כלכלית רבה בתשלומים הנדרשים בעקבות סיווג הזכויות, עם זאת אנו סבורים כי האבחנה לא תמיד ברורה ונכונה, לדוגמא במקרים בהם עסקינן בזכויות המצויות בתחומי עיר ששונו ייעוד לבנייה, אין מקום לאבחן בין התשלומים והיקפם שכן האבחנות הנ"ל כבר מזמן השתנו והיקף מסת הזכויות שאוחז המחזיק אינו שונה כיום.
עת"מ (י-ם) 54381-03-12 היברו יונין קולג' מכון למדעי היהדות ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב י-ם ואח'
בית המשפט המחוזי בי-ם בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים , בפני כב' הש' נאוה בן אור
ב"כ המשיבה 1 : עו"ד הדס יצחקי
ב"כ המשיבות 2 ו- 3: עו"ד אורי ימין
רק חלקות משיקות פיזית ייחשבו מקרקעין גובלים לצורך פרסום הקלות
סמכות ועדת הערר אינה מוגבלת להוראת סעיף 152 לחוק התו"ב
עניינה של העתירה הינה בנוגע להחלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים לאשר את בקשת המשיבות 2 ו-3 לקבלת היתרי בנייה הכוללים הקלות, בשל "חריגה גסה" מהוראות התב"ע החלה ופגמים בפרסום הבקשה.
לעניין הפגם בפרסום: על פי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה על וועדה מקומית להמציא לבעלי "קרקע גובלת", הודעה אישית על בקשה להיתר הכוללת הקלה. בענייננו טענו העותרות כי למרות היותן "גובלות" ועל אף החובה בחוק, לא נמסרה להן הודעה אישית. העותרות, שבין חלקתן ובין החלקות מושא הבקשה להיתר חוצצת חלקה, טענו כי את המונח "קרקע גובלת" יש לפרש בהתאם לפסק הדין בעע"מ 2775/01 וינטר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים" (עניינו של פסק דין וינטר הינו פירוש המונח "מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עימו" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק ובו נקבע כי מקרקעין גובלים הם מקרקעין המשיקים פיזית לקרקע נשוא הבקשה, בשני חריגים: הפרדה של "כביש צר" או של שצ"פ בן מטרים ספורים). בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי השיקולים שהנחו את בית המשפט בעניין "וינטר", אינם רלוונטיים אלא לתביעה מכוח סעיף 197 בלבד. בית המשפט קבע כי המצרנות היא זו המקימה לוועדה המקומית חובת הודעה אישית לבעל הנכס, בשל העניין המוגבר שיש לו בהשפעת התכנית עליו. הטלת חובת הודעה אישית לכל בעל חלקה סמוכה, שאינה מצרנית, היא בבחינת נטל בלתי מוצדק ובלתי מידתי על הוועדה המקומית, שקשה לתחום את גבולו. הגם שמוטלת על הוועדה המקומית חובת פרסום כללית, כולל הדבקת הודעה על הנכס נשוא הבקשה, שיש בו כדי לשרת את התכלית של מתן אפשרות להגשת התנגדויות. לפיכך קבע בית המשפט כי בנסיבות בעניין לא נדרש היה ליתן הודעה אישית ועל כן לא נפל פגם בהליכי הפרסום וכי היה על העותרות להגיש התנגדות במועד.
בית המשפט קבע עוד כי העותרות לא מיצו הליכים, שכן היה עליהן לפנות תחילה לועדת הערר לתכנון ולבניה, במסגרת הליך ערר. בית המשפט דחה את טענת העותרות כי סמכותה של ועדת הערר מצומצמת רק לעררים על דחיית בקשה להיתר או אי קבלת התנגדות לאור הוראת סעיף 152 לחוק, וקבע כי בסמכותה להיכנס לנעלי הועדה המקומית גם מקום שבו הפעילה שיקול דעת מוטעה או פעלה בניגוד לדין. בית המשפט ציין כי קבלתן גישתן של העותרות יש בה משום פתיחת פתח בלתי ראוי להליכים בלתי פוסקים, לפגיעה בסופיות הליכי התכנון ובאינטרס ההסתמכות של מקבל ההיתר.
לגופן של טענות מצא בית המשפט כי טענותיהן של העותרות היו טענות תכנוניות גרידא, ומאחר ולא הוצבע בפניו על פגם כלשהו שנפל בהחלטתה של הרשות המינהלית, אשר בדקה, וחזרה ובדקה, ומצאה את התכנית המוצעת תואמת תב"ע (למעט ההקלה שהתבקשה ולא נטען לגביה), הרי שהוא לא מוצא לנכון להתערב בהחלטה.
נוכח כל אלה, בית המשפט דחה את העתירה.13
הערת המערכת:
סע' 149 המתייחס לפרוצדורה לבקש הקלות קובע כי קיימת חובת הועדה לבעלי הזכויות בנכס, לגובלים, ובעלי זכויות שנפגעים, על כן להבנתנו יש לבדוק מעבר לשאלת הגבילות אף את שאלת הפגיעה ובמקרים מסויימים לענ"ד על הועדה להורות על מתן הודעה גם במקרים של העדר גבילות, לכן התשובה אינה חד משמעית, אין חובה למתן הודעה לכל חלקה שאינה מצרני, אבל ככל שיש פגיעה, אזי חובה זאת קיימת.
לעניין סמכות ועדת הערר, סתירה בין הוראות החוק עולה חדשות לבקרים בשאלת סמכותה של ועדת הערר, מתבקש היה להסדיר הנושא על ידי תיקון חקיקה ולהבהירו, ויפה שעה אחת קודם.
תא (מרכז) 2956-08-08 ציפורה מעיני אוסטוינד ואח' נ' עיריית פ"ת ואח'
בית המשפט המחוזי מוז מרכז , בפני כב' הש' שאול מנהיים
ב"כ התובעים: עוה"ד הלן אייזן ואורית שרייבר
הלכת ה"הפקעה מכללא" מחילה את דיני ההפקעה על הפקעה מכללא, שכן כך ניתן להגן על בעלי קרקע שהופקעה בדרך שאינה מקיימת את כל דרישות החוק.
שיקול דעתה של רשות האם להעלות טענת התיישנות כפוף לנורמות המשפט המנהלי וביניהן תום לב, סבירות, הגינות ומידתיות.
המדובר בתביעה לתשלום פיצויים בעקבות הפקעת מקרקעין, המצויים בפתח תקווה, שבוצעה שלא עפ"י ההליכים הקבועים בחוק. בנוסף לסעד הפיצוי, נתבקש במסגרת תביעה זו סעד הצהרתי שעניינו חבות התובעות, בעלות המקרקעין- במס רכוש: התובעות ביקשו כי בית המשפט יצהיר שהחבות המיוחסת להן תבוטל וכי הנתבעות עיריית פ"ת והוועדה המקומית תהיינה החייבות במס רכוש לתקופה שממועד ההפקעה דה-פקטו.
בית המשפט, לאחר בחינה מעמיקה של כל הטענות, קיבל את התביעה במלואה וחייב את עיריית פ"ת לשלם לתובעות פיצויי הפקעה. כמו כן קבע בית המשפט, כי טענת התובעות בעניין מס רכוש נכונה גם נכונה, וזאת בין היתר בהסתמך על הכללים שנקבעו ברע"א 8287/07 עזרתי נ' מנהל מס רכוש, וכן מתחייב מהקביעה העובדתית, כפי שיפורט להלן, כי השליטה במקרקעי התובעות עברה לעירייה בהפקעה מכללא לפני עשרות שנים.
בפסק דינו קבע בית המשפט כי הפקעה על ידי רשויות המדינה היא אחת הפגיעות הקשות והחריפות בקניין הפרטי, לכן הדין החל על הפקעות הינו המשפט הציבורי וכי אחת הדרכים להבטיח שהמנהל הציבורי ימלא כראוי את תפקידו, ולא יעשה שימוש לרעה בסמכויות המוקנות לו היא באמצעות ההליך המנהלי, אשר מחייב את הרשות לנהוג בהגינות וביעילות. במקרה הנדון, קבע בית המשפט כי ההגינות נפלה קורבן ליעילות, שכן העירייה, מתוך רצון לפעול במהירות, לא דקדקה בחובת ההגינות כלפי כל הבעלים הרשומים של המקרקעין. החיקוק המרכזי המקנה סמכויות הרחבה נרחבות הוא פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. הליכי ההפקעה הקבועים בפקודה זו משמשים בהפקעה הן מכוח הפקודה והן מכוח חוקים אחרים, כגון חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. ללא נקיטת ההליכים הקבועים בחוק אין תוקף להפקעה, והרשות אינה יכולה לרכוש באופן כפוי זכויות חזקה ושימוש וזכויות קניין במקרקעין.
בהתאם לחוק להוראת סעיף 5 לפקודת הקרקעות הרי שמקום ששר האוצר מתכוון להפקיע מקרקעין עליו לפרסם הודעה על כוונותיו. ההודעה תפורסם בשלוש דרכים מצטברות: פרסום ברשומות; מסירת הודעה לאדם ששמו רשום בפנקסי המקרקעין כבעל זכות או טובת הנאה וכן הנחת הודעה על המקרקעין שעומדים להפקיעם או בסמוך אליהם. רק מילוי שלוש הדרישות במצטבר מהווה הודעה כחוק. מסירת ההודעות האישיות לדברי ביהמ"ש הינו אקט דקלרטיבי שתכליתו להביא את דבר ההפקעה לידי מי שזכותו רשומה בפנקסי מקרקעין, לפיכך מחדל במסירת ההודעה אינו פוגע בגוף ההחלטה. מנוסח הסעיף עולה כי ההודעה צריכה להתפרסם בטרם בוצעו הליכי ההפקעה, ולא כפי שקרה בעניינו בו פרסום ההודעות נעשה שנים לאחר תפיסת החזקה בקרקע. פקודת הקרקעות מסדירה גם כלל של פיצויים בגין ההפקעה ואת האופן שבו ייושבו סכסוכים בדבר הפיצוי. עפ"י סעיף 9 לפקודה, מקום בו התגלע סכסוך בין הצדדים בדבר פיצויים וזכות קניין תיושב המחלוקת בבית המשפט.
הטענה הראשונה אשר נבחנה על ידי בית המשפט היתה שאלת היריבות. על בית המשפט לבחון האם הוכח כי אכן הופקעו זכויות מהתובעות: במקרה דנן, עסקינן במקרקעין מוסדרים בהם הרישום מהווה ראיה חותכת לאמיתות תוכנו (סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). אף אם אין בהוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין כדי למנוע את הטענה שהרישום אינו משקף את המצב לאשורו, עדיין הנטל להוכיח כי מצב הקניין במקרקעין מוסדרים שונה מהמצב הרשום- רובץ לפתחו של מי שטוען לכך. בנסיבות המקרה הנדון, הנתבעות אינן יכולות לנהוג כדרך שבה יכול לנהוג נתבע שלא היתה לו זיקה לעובדות במהלך התקופה הרלוונטית, שכן הנתבעות הן הרשות המקומית ורשות התכנון המקומית שבתחום שיפוטן מצויים המקרקעין, והן אמורות לדעת על כל שינוי בזכויות בהם.
מהעובדות והטענות שהועלו, הגיע בית המשפט לכלל מסקנה כי יש לקבוע כממצא עובדתי, כי מקרקעי התובעות הם בלתי מסוימים, כלומר במושע. היות ואין ביטוי בשטח למקרקעי התובעות, הרי שהמסקנה הבלתי נמנעת היא שהשטחים שהועברו לעירייה במכר ללא תמורה ושלא בהסכמה, כלומר בהפקעה מכללא, כללו בין השאר את המקרקעין שהיו בבעלות במושע של התובעות. דינה של העברה כזאת, לעניין תשלום הפיצויים, כדין הפקעה פורמאלית שבוצעה על ידי הוועדה המקומית. בנסיבות דנן, נראה כי קמה לתובעות עילת תביעה כלפי העיריה, במובן זה שיש לקבוע כממצא עובדתי , כי זכויות התובעות במקרקעין הופקעו בדרך של "הפקעה מכללא" שנים רבות טרם הפרסום בדבר הפקעה משנת 2007.
הלכת "ההפקעה מכללא", המחילה את דיני ההפקעה על "הפקעה מכללא", באה להגן על בעלי קרקע שהופקעה בדרך שאינה מקיימת את כל דרישות החוק, אולם אין היא מיועדת "להקנות לרשות המפקיעה יתרונות שלא היו צומחים לה אילו בוצעה ההפקעה כדין. הלכה זו, מבוססת על מניעות כלפי הרשות על מנת שלא תוכל להימנע מתשלום פיצויי הפקעה רק משום שהיא עצמה לא השלימה את ההליכים הפורמאליים הדרושים, אולם אין מקום לסימטריה בעניין זה בין הרשות המפקיעה לבין בעל המקרקעין ואין להחיל עליו "מניעות נגדית".
עוד נקבע על ידי ביהמ"ש כי כאשר הנתבע הוא רשות, שיקול הדעת האם להעלות טענת התיישנות כפוף לנורמות של המשפט המנהלי, וביניהם תום לב, סבירות, הגינות ומידתיות. כאשר הרשות עושה שימוש בטענת התיישנות כדי לפטור עצמה ממילוי חובותיה נוצרת תחושה של אי נוחות, שכן אין היא כופרת בקיומה של הזכות אלא מבקשת רק לחסום את מימושה. תחושת אי הנחותות מתעצמת מאוד במקרה הנדון לאור טענת התובעות בדבר היעדר מאמץ מצד הנתבעות לאתר את התובעות ואי מסירת ההודעות בדבר ההפקעה מהווים חוסר תום לב מצד הנתבעות.
לבסוף, נבחנה השאלה האם שיעור ההפקעה מזכה את התובעות בפיצוי: משנשארו התובעות ללא כל קרקע, הרי שמבחינתן הופקעו מלוא זכויותיהן. ההפקעה מכללא לא בוצעה באופן שבו הופקע חלק יחסי זהה משטחיהם של כל הבעלים במשותף בחלקות הרלבנטיות, שהרי לו זה היה המצב, לא היה כל קושי להשלים את טבלת האיזון ולא היו מתעוררים אותם "קשיים רישומיים" שהנתבעות עצמן הודו בקיומם ואף ראו בהם הצדקה לפרסום הודעת ההפקעה משנת 2007. כפי שכבר נאמר, לו פעלו הנתבעות כראוי הן היו צריכות להיות במצב בו הן יכולות להראות כמה בדיוק הפקיעו וממי, ובמסגרת זו היה עליהן להיות מסוגלות להוכיח גם כי הפקיעו מהתובעות רק חלק כזה מזכויותיהן, שאינו מזכה בפיצויי הפקעה. הן כשלו בכך. על כן קיבל ביהמ"ש את התביעה וקבע כי יש לפצות את התובעות בגין ההפקעה.
הערת מערכת:
השלמת ההפקעה וההליכים הנדרשים לוקה בחסר בחלק נכבד מהמקרים, הדבר בא לידי ביטוי בצורה משמעותית יותר בהפקעות של חוק התכנון והבניה במסגרת תכניות איחוד וחלוקה, מצב זה בו שונה יעוד קרקע וברי לכל כי ניטלו, אבל לא בוצעו הליכי ההפקעה הרשמיים יוצר מצבים, בהם עושה לעיתים הרשות שימוש במקרקעין פרטיים באופן שעלול/עשוי לחייבה בתשלום דמי שימוש ועוד, על הרשות להקפיד על המועדים ועל האזרח לוודא את הביצוע על מנת שלדוגמא לא ימשיך לשלם מיסים והיטלים בגין קרקע שבפועל כבר אינו בעליה.
יש לחייב את הרשות להשלים הליכי הפקעה, כולל רישומיים במועד קצוב ככל הניתן, גם בהתייחס להפקעות עבר.
ערר מס' הר/95027/11 וולף סילבי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – הרצליה ואח'
בפני ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון
ב"כ המשיבה 1: עו"ד אילנה בראף שניר
ב"כ המשיבה 2: עו"ד פלג אלימלך
המבחנים לקביעת גבילות מקרקעין במקרה שבו אין המדובר במקרקעין המקבילים לתכנית
ובהשקה פיזית ממש
עניינו של הערר בבקשה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב בגין ירידת ערך שנגרמה למקרקעי העוררים, בעקבות אישור תת"ל 15 – מסילת השרון (דרך 531). הערר הוגש לאחר שהבקשה לא נדונה ע"י הועדה המקומית, על אף חלוף 9 חודשים מעת שהוגשה.
המשיבה מס' 2 לערר, מע"צ, הגישה בקשה לדחיית הערר על הסף בטענה, כי מקרקעי העוררים אינם גובלים בתחום התכנית.
המשיבות טענו, כי לגבי עוררים מס' 5 מדובר במרחק של 31.85 מ' בין חלקתם, חלקה 250, לבין גבול התכנית. לגבי עוררים 1-4 נטען, כי המרחק המינימלי בין חלקתם לבין גבול התכנית הינו 17.72 מ' (בין שתי הנקודות הקרובות ביותר), כאשר המרחק הממוצע הינו למעלה מ- 25 מ'. בין מקרקעי העוררים לבין גבול התכנית מפרידות חלקות 253 בייעוד דרך, חלקה 223 בייעוד חקלאי א' וחלק מחלקה 87 בייעוד חקלאי (עליה גם עובר ה"קו הכחול").
לכן, כך נטען, אין השקה פיזית וגם אין מתקיימים התנאים לתחולת שני החריגים שנקבעו בפס"ד ויטנר בין מקרקעי העוררים לבין גבול התכנית: אין מדובר בשטח שייעודו כביש, ולכן לא חל החריג של "כביש שכונתי צר"; גם אין מדובר בשטח פתוח, שכן מדובר בקרקע בייעוד חקלאי או דרך, ובכל מקרה אין מדובר בשטח פתוח בן מטרים ספורים בלבד, אלא בחציצה רחבה יותר.
עוררים מס' 5 הודיעו במסגרת ההליך על רצונם למשוך את הערר, והעוררים 1-4 טענו כי מקרקעיהם גובלים בתחום התכנית מהנימוקים הבאים: את המרחק בין מקרקעיהם לבין תחום התכנית יש למדוד לפי המרחק הקטן ביותר, קרי- 12.72 מ'; השטח החוצץ בין מקרקעיהם לבין תחום התכנית משמש בפועל ככביש המשרת את דיירי הרחוב, לכן חל החריג של "כביש שכונתי צר"; תחולת החריג של "כביש שכונתי צר" נבחנת על פי שימוש בפועל בשטח החוצץ לבין תחום התכנית, ולאו דווקא על פי ייעודו התכנוני; רוחב הכביש הינו כ- 6 – 7 מ' ועם תוספת השוליים רוחבו מגיע לכדי 10 מ'; יש לבחון כל מקרה על פי נסיבותיו, ולהתחשב במידת הפגיעה הנובעת מן התכנית הפוגעת, שטחה וכיו"ב.
ועדת הערר דחתה את הערר, תוך שהתייחסה לכל אחת מטענות העוררים.
באשר לטענה כי לוועדת הערר הוקנה שיקול דעת רחב בסוגיית הגבילות, בהתאם לנסיבות, לרבות תוך בחינת השפעתה של תכנית ומידת הפגיעה במקרקעין – נקבע כי טענות אלו עלו ונדחו על ידה זה מכבר, לאור הפסיקה המפורשת בפ"ד ויטנר, אשר שמה קץ למחלוקת שהתגלעה עד אז בין שתי הגישות בעניין, תוך אימוץ הגישה המצמצמת ודחיית הגישה המרחיבה – היא גישת העוררים.
כמו-כן, באשר לאופן מדידת המרחק בין מקרקעי העוררים לתחום התכנית מקום בו המקרקעין אינם מקבילים לתחום תכנית – נדחתה טענת העוררים ונקבע, כי במקרה בו מקרקעין אינם מקבילים לתחום התכנית, אלא נושקים בקצה אחד שלהם- "שפיץ" של החלקה, לחציצה קיימת, גם אם היא נכנסת לגדר אחד החריגים מפס"ד ויטנר, אין לקרוא לתוך פס"ד ויטנר אפשרות למבחן של גבילות נכס על פי המרחק של "שפיץ של החלקה" וקצה חלקה, לבין גבול תכנית ואין למדוד את המרחק הקצר ביותר בינם לבין הנקודה הקרובה בתחום התכנית.
בהמשך לאמור לעיל קבעה ועדת הערר, כי במקרה בו מקרקעי העוררים נמצאים במרחקים משתנים מגבול התכנית, בחלקם "מתקרבים" למרחק של למעלה מ- 10 מ' גם בנקודה הקרובה ביותר, ובחלקם מתרחקים עשרות מטרים (מרחק ממוצע של כ- 25.5 מ'), לא מתקיים החריג של "שטח פתוח צר" שנקבע בפס"ד ויטנר.
עוד נקבע בהקשר זה, כי ספק אם מרחק של 10 מ' או 12 מ' בנסיבות העניין יכול להיחשב מטרים "ספורים בלבד", וקל וחומר כאשר אין מדובר במרחק קבוע של 10 מ' לאורך החלקה, כי אם במרחק של 10 מ' לפחות בקצה החלקה, המתרחב והולך לאורך החלקה, כאשר למעשה, המרחק בין רוב החלקה לבין גבול התכנית, עולה על – 10 מ' ו – 12 מ'. בנסיבות אלו, כך נקבע, לא ניתן לומר, ואפילו לא באופן גבולי, כי מדובר בשטח פתוח צר עד כי אבסורדי להבחין בינו לבין מקרה של השקה פיסית ממש.
זאת ועוד, באשר לטענת העוררים כי המדובר בחריג של כביש שכונתי "צר", נקבע כי אין מחלוקת בין הצדדים כי הבחינה של חריג זה נעשית על פי טיבו הפונקציונלי ולא על פי מבחן טכני של רוחב הכביש. שכן, היו מקרים בהם הוכרו כ"כביש שכונתי צר" גם דרכים שרוחבם עולה על 10 מ', ועד לכדי 14 מ' או 17 מ', הכל בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה. מאידך, היו מקרים של דרכים שרוחבן קטן מ-10 מ', שלא הוכרו כ"כביש שכונתי צר". הכל תלוי בטיבו הפונקציונלי של הכביש ובטיבה של החציצה שיוצר הכביש ולא רק במידותיו. בהמשך לדברים האמורים ובאשר לתחולת החריג כאשר ישנו כביש בפועל או דרך סלולה, אך ייעוד המקרקעין שונה – נקבע כי יש לבחון את השטח על פי טיבו בפועל ולא על פי ייעודו הפורמלי. חלקה המתפקדת כדרך, אף אם יעודה אחר – שצ"פ למשל, יכולה לבא בגדרו של החריג של "כביש שכונתי צר", אם תענה על התנאים לתחולתו של החריג. לכן, קבעה ועדת הערר, לכאורה היה לראות בדרך הסלולה במקרה זה – "כביש שכונתי צר" עפ"י הגדרתו ומהותו. אלא, שלכך אין כל נפקות במקרה דנן, וזאת בין היתר מאחר וה"כביש הצר" כלל איננו מקביל לתחום התכנית, הוא איננו עובר לאורך גבול התכנית, אלא מצוי במרחקים משתנים והולכים לגבול התכנית במרחק מסוים, באלכסון, כך שממילא אין מדובר בתחולת החריג שנקבע בפס"ד ויטנר.
לאור האמור לעיל נקבע כי מקרקעי העוררים אינם גובלים בתכנית, ובהתאם לכך הערר נדחה כאמור.
הערת מערכת:
החלטת ועדת הערר, שהמבוססת על הלכת "ויטנר", מעידה על המגמה המצמצמת ממילא את תביעותיו של בעל זכויות במקרקעין גובלים עקב פגיעה עקיפה במקרקעיו, כמו כן עולה ביתר שאת החובה לטעון בעניין מיקומו של הקו הכחול במסגרת הליכי ההתנגדות לתכנית, על מנת להקנות את זכות התביעה בעתיד.
עם זאת אנו סבורים כי ועדות התכנון אינן מייחסות לנושא התביעות בעתיד שיקול וראוי ממקמות את הקו הכחול במיקום שלעיתים נועד לצמצם ו/או לדחות תביעות עתידיות, מן הראוי היה לקבוע כי על ועדות התכנון לשקול את מיקומו של הקו הכחול במקרים מסוימים תוך רצון לאפשר פיצוי בגין פגיעה קניינית והתחשבות בבעלי הזכויות באיזור.
ערר (י-ם) 549/11 יעל חיון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
בפני ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים, יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס
הגשת בקשה להיתר בניה אינה מהווה פתח לתקיפתה של תכנית בת תוקף
עסקינן בשלושה עררים אשר הוגשו על החלטת הועדה המקומית לקבל, באופן חלקי, בקשה להיתר בניה והקלות ברחוב נתיב יצחק בירושלים, אשר הוגשה בקשר עם תכנית בנין עיר 9936 (להלן – "התכנית"), תכנית נקודתית החלה על ארבע חלקות (שלוש מתוכן הינן נשוא העררים דנא), והיא מאפשרת הקמת בניין מגורים בן 8 קומות.
העוררים הינם שלושה: בעלי המקרקעין, אשר הגישו את הבקשה להיתר בניה, בעלי חלקות גובלים עליהם חלה התכנית ו-"ועד החצרות" המייצג מספר בעלי דירות.
בין טענותיהם, העלו העוררים טענות לגבי עצם הבניה, בטענה כי הבקשה להיתר אינה תואמת את התכנית, שכן, לטענתם הבניין שבחלקה גובלת נרשם כי ישומר וישוקם במלואו אך במסגרת הבקשה להיתר מבקשים להרוס את מדרגות הכניסה.
ועדת הערר דחתה טענה זו וקבעה כי שלב מתן היתר בניה הינו שלב הרישוי, אשר הינו השלב הסופי והמשלים של הליך התכנון. שלב זה אינו השלב המתאים לדון ביתרונותיה וחסרונותיה של תכנית, בפגיעה אשר התכנית גורמת ולערוך איזונים ושיקולים בגין הוראותיה. מרגע פרסום התכנית בעלי הזכויות רשאים להסתמך על הזכויות והחובות הקיימים מכוחה והליך הרישוי אין בו כדי להוסיף או לגרוע מהזכויות והחובות שנקבעו בה. לכן קבעה ועדת הערר כי לא זו בלבד שיש לדחות הטענה כי אם יש לעודד הבניה בהתאם לתכנית.
כמו כן, בהקשר להריסת המדרגות אף נטען כי הריסתן מונעת כניסה לבית העוררת ופוגעת בזכויותיה. ועדת הערר קבעה כי תקיפת הפגיעה אשר נולדה בתכנית אמורה הייתה להתבצע בשלבי אישור התכנית ולא בדרך של תקיפת הבקשה להיתר. אולם מאחר ומדובר על פגיעה בכניסה לבית מגוריה של העוררת ומתנהלים הליכים חוזיים וקניינים בין הצדדים קבעה ועדת הערר, כי יוקמו מדרגות זמניות עד לסיום ההליכים החוזיים ו/או הקניינים או עד לאחר שהמעבר הציבורי יידרש בפועל. לדברי ועדת הערר מדרגות שכאלו יאזנו בין הצורך לממש את התכנית ואת זכויות בעלי הקרקע לבין המצוקה של העוררת.
טענה נוספת אשר הועלתה בעררים עניינה סטייה מהוראות התכנית לגבי בניה בהינף אחד ולא בשלבים, המהווה, לדעת העוררים, סטייה ניכרת מתכנית.
הנושא נבחן על ידי ועדת הערר בשני מישורים: במישור הסטטוטורי במסגרתו יבחן אישור ההקלה ללא אישור הועדה המחוזית ובמישור המהותי במסגרתו יבחן האם מבחינה מהותית ראוי לאשר את ההקלה.
ועדת הערר קבעה בפן הסטטוטורי כי גדר המחלוקת נעוץ בשאלת מהותה ותכליתה של ההוראה – האם מדובר בהקלה מהוראה הקובעת בניה ב"הינף אחד" ואז הסמכות הינה של הועדה המקומית וועדת הערר או האם מדובר בשינוי שלבי הביצוע ואז נדרש אישור של הועדה המחוזית. ועדת ערר קבעה כי בעניין דנא מהות ההוראה הינה להבטיח חזות אדריכלית מסוימת לבניין, ומניעת הטרדה מתמשכת לשכנים לכן מתבקשת בניה ב"הינף אחד". מאידך מהות ההוראה היא להבטיח אף כי המטלות הציבוריות של שימור יבוצעו ולכן נדרשת שלביות בביצוע.
לאור האמור קבעה הועדה כי בעניין דנא מאחר ומדובר בהוראה שמהותה בחלקה נוגעת ב"הינף אחד" ובחלקה בשלביות ביצוע, הבקשה תועבר לאישורה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה לאחר שתאושר על ידי מוסדות הרישוי.
לדעת ועדת הערר האיזון הנכון ייווצר כשמחד תאושר ההקלה מ"הינף אחד" ובכך יובטח כי אכן יונפק היתר בניה, כך שהתכנית לא תפקע ויישמר האינטרס הציבורי עליו עמדה הוועדה המקומית ומאידך, הבניה תותנה מכוח ההיתר בבנייה במועדים סמוכים עם חלקה סמוכה, ובכך יובטח כי ימולאו כל המטלות הציבוריות, יקטן המטרד מהשכנים ותובטח החזות האדריכלית שאליה התכוונה התכנית.
ועדת הערר עסקה אף בשאלת הקמתו של חניון תת קרקעי אשר לא ניתן לעשות בו שימוש מידי עקב בעיית נגישות אליו וקבעה כי בבניה חדשה למגורים רצוי וראוי להקים חניון תת קרקעי, אף אם לא ניתן יהיה לעשות בו שימוש מידי, וזאת חלף העובדה שאי הקמת החניון כיום פירושה כי לא יוקם בעתיד כלל חניון.
בנוסף, ועדת הערר אף דחתה את בקשתם של בעלי המקרקעין לאשר מרפסות הזיז ללא הליך של פרסום הקלות או כסטייה מתכנית ולבנותן מחוץ לקווי הבניין של התכנית, וקבעה כי מקום בו קיים נספח בינוי מחייב, כל חריגה ממנו מחייבת בפרסום הקלה וכי הוראות התכנית במקרה אינן מאפשרות בניה כמבוקש. לכן לא ניתן לאשר בנייתן של מרפסות הזיז, אלא בהליך של תכנית חדשה.
הערת מערכת:
החלטת ועדת הערר מצטרפת להחלטות קודמות של אותה ועדה שבאו לבחון מתי מדובר בשינוי הוראה בתכנית המהווה שלב ביצוע וממילא מחייבת על פי הוראות סע' 145 אישור הועדה מאשרת התכנית, או מדובר בשינוי הוראה שניתן לשנותה במסגרת הקלה (כל עוד אינה מהווה סטייה ניכרת), אבחנת ועדת הערר הינה בדרך כלל לבדוק אם מדובר בשינוי שלבי התכנית עצמה, כגון בניית חלק מיחידות הדיור בלבד, לבין הוראה חיצונית לתכנית.
חלק משיקול ועדת הערר היה בבחינה ובניסיון שלא להעביר כל הקלה להכרעת הועדה המחוזית והעמסת ועדה זו בבקשות להיתר.
