פיצויים בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 (שלימים בוטל) לפקודת הקרקעות
מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט טלמור
(4.7.2012) ניתן פס"ד חשוב ע"י בית המשפט העליון (ע"י הרכב השופטים כב' המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין, כב' השופט י' דנציגר כבוד השופט י' עמית), בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים וזאת במסגרת ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר.
עניינו של הערעור בפרשנות סעיף 13 (שלימים בוטל) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, הקובע מנגנון לפיצוי נפקעים בגין "אבדן דמי חכירה", ממועד קבלת החזקה בקרקע המופקעת ועד למועד תשלום הפיצויים על ידי הרשות המפקיעה.
במקרה זה, בשנת 1969 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות המתייחסת למקרקעין וביום 22.2.1973 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, מכוחה היו המקרקעין לקניינה המלא של המערערת. סמוך לאחר הודעת ההפקעה הוכנה תוכנית מתאר (תכנית 1573) שייעדה את המקרקעין לתעשייה לצורך הקמת אזור תעשייה עתירות מדע. לאחר שחלופת המכתבים בין הצדדים באשר לשיעור פיצויי ההפקעה לא הסתייעה, בשנת 2005 הגיש המשיב תביעה לביהמ"ש המחוזי, במסגרתה תבע פיצוי עבור אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודה, וזאת החל מיום ההפקעה ועד למועד הגשת התביעה.
המחלוקת בין הצדדים התמקדה בפרשנותו של סעיף 13 לפקודה. שני הצדדים הסכימו כי מטרת סעיף 13 היא לפצות את הנפקע בגין האיחור בתשלום פיצויי ההפקעה, והמחלוקת נסבה על הדרך בה ייעשה הדבר. כלומר, האם דמי החכירה יחושבו לפי תשואה הנגזרת מהשווי המשתנה של הנכס מדי שנה בשנה או שהחישוב ייעשה על פי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור הנכס מדי שנה בשנה.
לכאורה, לא אמור להיות פער בין שתי השיטות, מאחר שבמצב הדברים הרגיל, דמי השכירות של נכס משקפים תשואה הנגזרת משווי הנכס. עם זאת, ההבדל בין שתי השיטות יבוא לידי ביטוי כאשר קיים פער בין שווי הנכס לבין השימוש המיידי שניתן לעשות בנכס.
כך גם במקרה דנן. במועד ההפקעה, המקרקעין כבר היו מיועדים לתעשייה, אך לא היו מפותחים והיו מרוחקים ממבנים אחרים, ללא דרכי גישה ממשיות וללא תשתיות. לכן, השימוש המיידי שניתן היה לעשות במקרקעין עובר להפקעה ולתפיסת החזקה במקרקעין היה מצומצם ביותר, למעשה אפסי, כך שניתן היה לקבל דמי שכירות לפי שימוש לצרכי חקלאות ומרעה בלבד.
המשיב טען כי יש לחשב את הפיצוי לפי 6% לשנה משווי המקרקעין כפי שהוערכו משנה לשנה ממועד תפיסת החזקה. מנגד, המערערת טענה כי יש לחשב את הפיצוי לפי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל מדי שנה, מאחר שהפיצוי אמור לבטא את דמי החכירה המידיים שניתן היה לקבל אילו היו המקרקעין מושכרים.
בימ"ש קמא קבע שמהפסיקה שהתייחסה לסעיף 13 לפקודה ניתן להסיק כי הפיצוי עבור אובדן דמי החכירה צריך להיגזר מהשווי המשתנה של המקרקעין המופקעים, כשיטתו של המשיב.
ביהמ"ש העליון דחה את הערעור וקבע, לאחר שסקר בהרחבה את לשון החוק והפסיקה, כי מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין וכי מרבית הפסיקה, ולמעשה כל הפסיקה מפסק הדין בעניין הורוביץ ואילך, נוטה לשיטת המשיב ומשתמשת במינוח של שווי הקרקע משנה לשנה, לצורך חישוב הפיצויים בגין אובדן דמי חכירה.
מעבר לכך, כך נקבע, יש להוסיף כי קיים קושי פרקטי לשחזר ולברר את דמי השכירות שנגבו בפועל לאורך שנים רבות בעבר בנכס הנפקע או בנכסים דומים. זאת, להבדיל מאיתור ושחזור שווי הנכס או נכסים דומים לאורך השנים, באשר קיים מאגר עסקאות ודיווחים, בין היתר, למטרות פיסקליות כמו מס רכוש.
לפיכך, לאור האמור ונוכח תכלית פיצויי ההפקעה, נקבע, כי תשלום דמי החכירה נתפס כתחליף הצמדה וריבית כאחד, וכי יש לגזור את הפיצוי משווי המקרקעין המשוערך משנה לשנה. לכן, חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו, דבר שמתיישב עם "הדרך הקניינית" המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה.
כן נקבע לעניין זה, כי בכך יש גם כדי להסביר את השוני בין סעיף 12(ה) לפקודה שעניינו הפקעה לתקופה, שאז הקרקע חוזרת לבעליה בתום התקופה, ולכן הפיצוי נעשה על פי "ההפסד הממשי" שנגרם לנפקע, לבין הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה, שבו הקרקע אינה חוזרת לבעליה ולכן הפיצוי נגזר משווי הקרקע.
באשר לחוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים, משקיבל ביהמ"ש את פרשנות המשיב, נוצר מצב בו חוות הדעת הרלוונטית היחידה שעמדה בפני ביהמ"ש קמא הייתה של שמאי המשיב, מאחר ושמאי המערערת לא ביסס קו הגנה חלופי ולא העריך את שווי הקרקע משנה לשנה ואת דמי החכירה הנגזרים משווי זה, כפי שעשה השמאי מטעם המשיב (השמאי מערבי). לכן, בסופו של יום, אימץ בימ"ש קמא את חוו"ד של שמאי המשיב אשר העריך את הפיצוי בגין אובדן דמי החכירה לפי סעיף 13, כאחוז מערך המקרקעין משנה לשנה לפי נתוני המקרקעין ערב ההפקעה, כלהלן: 5% תשואה משווי המקרקעין משנה לשנה עד שנות השבעים, ו- 6% תשואה משווי המקרקעין משנה לשנה משנות השמונים ואילך.
ביהמ"ש העליון דחה את טענות המערערת לעניין אימוץ חוו"ד המשיב כאמור, והוסיף כי יש להבחין בין דו"ח שומה שנערך על ידי שמאי לבקשת לקוח, לבין חוות דעת שמאי הנמסרת לבית המשפט כעדות מומחה, שעליה תחול תקנה 134א לתקנות סד"א, על מנת שחוות הדעת לא תהיה בבחינת "כתב פתשגן" עבור הקורא, רצוי כי שמאי, כמו כל מומחה אחר, יצרף לחוות דעתו את הבסיס העובדתי והמקצועי עליו הוא מסתמך בחוות דעתו, וככל שבעסקאות להשוואה עסקינן, עליו לפרט בחוות דעתו את העסקאות להשוואה עליהן הסתמך לצורך קביעת שווי הנכס מושא חוות הדעת. עם זאת נקבע, כי העובדה שלא כך נעשה בחוו"ד שמאי המשיב אינה מצדיקה את פסילתה של חווה"ד, ולא היה בכך כדי לקפח את הגנתה של המערערת, שהייתה לה ההזדמנות לבקש את הצגת הנתונים/לחקור עליהם במהלך ניהול התיק.
את המשיב בתיק זה ייצגו עו"ד הילה לביא ועו"ד שמואל שוב ממשרד עוה"ד משה שוב ושות'
