עננה של 40 מיליון ₪ היטל השבחה הוסרה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר

מספר ההליך: ערר 8044/0719 אינג' בר יהודה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה יישובי הברון ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה, מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר, עו"ד מיכל הלברשטם דגני. תאריך מתן ההחלטה: 13.6.2022. ב"כ העוררות: עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון, שמאי המקרקעין שאול רוזנברג, רוני שרוני ודותן דרעי.

שני עררים שעניינם חיוב העוררת בהיטל השבחה, במקרקעין הכוללים שני מגרשים. המחלוקת בין הצדדים בעניין גובה היטל ההשבחה מתנהלת מזה כעשור, באינספור הרכבים שונים – ועדת ערר, שמאי מייעץ, בתי משפט מחוזיים, בית המשפט העליון, החלטות ביניים ועוד.

מדובר במקרקעין המצויים בזיכרון יעקב שהיו מיועדים לייעוד תעשיה, מלאכה ומחסנים שנבנו בחלקם בשימוש לחורג לשימוש מסחרי, כאשר לאחר מכן אושרה תכנית שייעדה את השטח למסחר והוקם אתר קניות, בצמוד לכביש 4.

במגרש מס' 1, הועדה המקומית הוציאה לוח שומה, ולאחר הליכי רישוי שניהלה העוררת לצורך קבלת היתר בניה, שילמה זו היטל השבחה בסך של 1,000,000 ₪. לאחר שנים, הועדה המקומית הוציאה שומה מתוקנת, שיחד עם ריבית דרשה היטל בסך של כ-21,000,000 ₪, בעניין זה ועדת הערר קבעה, כי הן בשל השיהוי בדבר תיקון השומה והן בשל העובדה שהועדה המקומית חרגה מסמכותה לתיקון שומה לפי החוק, דין השומה המתוקנת כולה להתבטל.

באשר למגרש מס' 2, שנבנה עוד במסגרת השימוש החורג לפני אישור התכנית, ועדת הערר קבעה, כי דרך החישוב של השמאי המייעץ, ועמדת הועדה המקומית לפיה אין להתחשב בהוצאות האדירות של היזם שהוצאו לבניית המבנה המסחרי, תיצור התעשרות שלא כדין, והתעלמות מהוצאות שהוציא בפועל, וקבעה דרך חישוב שונה לחלוטין וזאת בנוסף לשורה של תיקונים שנעשו בשומת השמאי המייעץ, והמשמעות היא הפחתה נוספת של היטל ההשבחה בכ-15,000,000 ₪.

כמו כן, ועדת הערר קבעה כי לאור העובדה שההליכים שניהלו העוררים היו לגיטימיים ונכונים הרי שחוב היטל ההשבחה יישא הצמדה בלבד, ללא ריבית. סך הכל מדובר בהפחתה של 40,000,000 ₪ שדרשה הרשות מהחברה.

הערת מערכת:
המערכת סבורה כי אמנם מדובר בהחלטה נכונה וצודקת, אך יזם שצריך לעבור את כל ההליכים האלו בכל הערכאות במשך למעלה מעשור, כאשר סכומים אדירים של היטל ודרישה שמרחפים מעליו, העמדת ערבויות בנקאיות למשך שנים רבות וכו', הוא זה שבסוף משלם את המחיר הכבד בכל הכרוך בניהול הליכים כאלו על כל המשתמע מכך.

מצופה מהרשויות שידן לא תהיה קלה על ההדק, ולא ימהרו להוציא שומות היטל השבחה מופרזות ומנופחות שמטרתן העליונה היא רק להעשיר את קופתן ללא כל בחינה מעמיקה, אלא לבחון האם באמת היטל ההשבחה צודק, וודאי שלא ראוי לתקן שומה לאחר שנים רבות מהמועד בו הוצאה דרישה ששולמה, ועוד לחייב בריבית פיגורים בגין התקופה.

*גילוי נאות – משרד עורכי דין צבי שוב ייצג את העוררת בהליכים אלו.

תמ"א 38 – מועד קובע

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ישראל אלתר

מספר ההליך: עמ"נ 50567-07-21 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' הבית ברחוב שמעוני 36 בע"מ ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, תמר בר אשר. פרטי המקרקעין: מקרקעין ברחוב שמעוני 36 וברחוב דרך בית לחם 69, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 17.5.2022. ב"כ המשיבות: עו"ד אלי וילצ'יק, ועו"ד אריאל פל. עו"ד אריאל יונגר.

עסקינן בערעורים כנגד החלטת ועדת הערר, שקיבלה את ערר המשיבות, וביטלה את חיובן בתשלום היטל השבחה בגין הסכם מכר שנחתם לאחר אישור בקשה להיתר לפי תמ"א 38 (טרם הוצאת היתר בניה בפועל), וכן כנגד החלטת ועדת הערר שחייבה את המערערת להפיק "אישור העדר חובות" למשיבות ללא הפקדת ערובה.

בהחלטתה קבעה ועדת ערר כי בהתאם להוראות סעיף 19(ב)(10)(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ולפסיקה, מועד ההשבחה הוא מועד הוצאת היתר בניה לפי תמ"א 38, כשהפטור מהיטל וכן המימוש נוצרים בהחלטת הוועדה המקומית ליתן את ההיתר, ולא בעת הוצאת ההיתר בפועל. על כן, במקרה בו המקרקעין נמכרו לאחר מתן החלטה בבקשה להיתר קודם מתן היתר בפועל, קיים פטור מהיטל השבחה, כשאין מקום ליצור אבחנה מלאכותית בין מועד החלטה בבקשה להיתר לבין מועד מתן ההיתר בפועל.

בערעורים שהגישה הוועדה המקומית נטען כי עצם ההחלטה לאשר מתן היתר בניה מכח תמ"א 38 מהווה אירוע משביח, אולם מועד התגבשות הפטור הוא רק בעת הפקת היתר בניה בפועל, כשבכך לטענתה מוגשמת תכלית הפטור, ועל כן ככל והזכויות במקרקעין מומשו בדרך של מכר בטרם מתן היתר בניה, יש לחייב את המוכר בהיטל השבחה.

בית המשפט דחה את טענות הוועדה המקומית, וקבע כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר, שכן עמדת הועדה המקומית ופרשנותה אינה מתיישבת עם כוונת המחוקק, ואין כל הוראה הקובעת כי דווקא מימוש זכויות באמצעות הוצאת היתר בניה, פטורה מתשלום היטל השבחה.

כך, קבע בית המשפט כי ככלל, תכנית ארצית אינה מהווה תכנית משביחה אשר מחייבת בהיטל השבחה (למעט במקום בו ניתן להפיק מחמתה היתר בניה), ועל כן למרות העובדה שהבקשה להיתר אושרה על ידי הועדה המקומית וגרמה לכאורה לעליית ערך המקרקעין, אין בה כדי להקים חבות בתשלום היטל השבחה, זאת בדומה למועד בו מתגבשת עילת פיצוי מכח סעיף 197, אשר מתגבשת רק בעת מתן היתר בניה בפועל (בהתאם להלכת מגן אינטרנשיונל).

בית המשפט פירט כי אף המחוקק אף עמד על כך שרק בשלב הוצאת היתר הבניה מכוח תמ"א 38 נוצרה והתגבשה ההשבחה העשויה לחייב בהיטל, ולא במועד אישור הבקשה להיתר, ועל כן קבע באופן מפורש בחוק כי הפטור יינתן "..בשל קבלת היתר..", כש"קביעה מפורשת זו מצביעה על כוונת המחוקק לכך שההשבחה מכוח תמ"א 38 נוצרת רק בעת הוצאת היתר הבניה.." ולא בעת ההחלטה לאישור הבקשה להיתר על ידי הוועדה המקומית.

נוסף על כך קבע בית המשפט כי לא ניתן להגדיר את הזכויות במקרקעין מכח תמ"א 38 כזכויות מותנות משביחות, שכן לגבי תמ"א 38 קיים הסדר מיוחד אותן קבע המחוקק לפיו התגבשות ההשבחה היא רק במועד הוצאת היתר הבניה ולא במועד אישור התכנית, זאת במובחן מתכנית "רגילה" בה מועד אישור התכנית יוצר את ההשבחה, וקיימת רק דחיה במועד התשלום, זאת מתוך רציונל שכל עוד לא ניתן היתר בניה בפועל, לא מתממשת התכלית של חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.

לסיכום, בית המשפט קבע כי למרות שתמ"א 38 משנה הוראות תכניות אחרות ומאפשרת מתן היתרי בניה באופן ישיר, מכיוון שבמהותה היא "תכנית מרחפת" החלה על כל המדינה, הקונקרטיות ביחס למקרקעין נוצרת כאמור רק בעת מתן ההיתר, וכלשונו: "מימוש הזכויות במקרקעין אשר יקים חבות בהיטל השבחה עקב תמ"א 38, הוא רק במועד מתן היתר הבניה. רק אז "נוצר 'המפגש' הקונקרטי בין התכנית המשביחה למקרקעין (עניין אופל קרדן)..".. ועל כן ".. מועד מתן היתר הבניה, שהוא המועד שבו התגבש החיוב בהיטל השבחה, אף מתגבש הפטור מתשלומו.. כשקודם מתן ההיתר ישנו רק פוטנציאל לנתינתו, ואין בפוטנציאל מתן ההיתר כעילה לחיוב בהיטל השבחה, זאת כפי שפוטנציאל פגיעה לפי סעיף 197 לחוק, אינו יוצר עילת תביעה.

בהתאם לכך, קבע בית המשפט כי אין מקום לקבל את האבחנה המלאכותית של הוועדה המקומית בין מועד אישור הבקשה להיתר למועד נתינתה, אשר אינה מתיישבת עם הוראות המחוקק, כשעצם ההחלטה למתן היתר לכשעצמה כלל אינה נחשבת פעולה משביחה על פי הדין, שכן היא ".. אינה מספיקה כדי להקים חבות בהיטל השבחה במקרה של מימוש המקרקעין בדרך של מכר", ועל כן המימוש הדרך של מכר אינו מקים חבות בהיטל השבחה.

עוד קבע בית המשפט כי אף מבחינה מהותית, יש לדחות את עמדת הוועדה המקומית, שכן הרציונל הגלום במתן הפטור בתמ"א 38, הוא חיזוק המבנה בפועל, ועל כן לא משנה מי הגורם אשר יפעל לחיזוק המבנה בפועל, והאם החיזוק יבוצע על ידי בעל המקרקעין (המוכר) או הקונה שרכש את המקרקעין לאחר אישור בקשת ההיתר, כשקבלת עמדת הוועדה המקומית מביאה לתוצאה אבסורדית, לפיה יתכן והמבנה יחוזק ע"י הקונה, תוך שיידרש שישולם היטל השבחה בגין מכירת המקרקעין (שרכש), תוצאה שאינה סבירה ואינה מתקבלת על הדעת.

נוסף, על כך דחה בית המשפט את טענות הוועדה המקומית כנגד החלטת וועדת ערר שחייבה אותה להפיק "אישור העדר חובות", זאת נוכח תוצאת ההכרעה בערעור העקרוני בעניין אי קיומה של חבות בהיטל השבחה בגין מכר המקרקעין, והורה לוועדה המקומית להפיק "אישור העדר חובות".

הערת מערכת:
אנו סבורים כי מדובר בפסק דין חשוב ועקרוני, אשר מבהיר בצורה ברורה ויסודית את פרשנות סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק, בכל הנוגע לחיוב ולפטור בהיטל השבחה, והאבחנה שיצר המחוקק ביחס להתגבשות ההשבחה בין תכנית "רגילה" שנוצרת בעת אישורה של התכנית לבין תמ"א 38 שנוצרת רק בעת מתן היתר הבניה בפועל, כשהפטור מוקנה בד בבד למתן ההיתר בהתאם לחוק.

עוד נעיר, כי בפסק הדין עמד בית המשפט כאמור על כך שאין לראות בזכויות מכח תמ"א 38 כזכויות מותנות משביחות אשר מתגבשות בעת מתן ההיתר, כשנפנה בהקשר זה להחלטה שניתנה לא מכבר (14.4.22) ע"י ועדת ערר מחוז מרכז (יו"ר עו"ד מאיה אשכנזי) בערר (מרכז) 8053-08-21 יהודה ועפרה לוי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה (נבו), שם נקבע כי בעת הערכת שווי מקרקעין, אין להביא בחשבון קיומה של החלטה חיובית (בתנאים) בבקשה למתן היתר לפי תמ"א 38, (כשנטען כי יש לקזז מההשבחה את חלק זה), בין היתר מאותו טעם לפיה ההשבחה במקרקעין מתגבשת רק בעת מתן היתר הבניה, ועל כן אין להביא בחשבון את הפוטנציאל לאישורה של בקשת ההיתר לפי תמ"א 38, קודם מתן היתר.

פטור מהיטל השבחה להקדש ציבורי בהוצאת היתר

מאת עו"ד צבי שוב וגב' גל תמיר, מתמחה.

 

מספר ההליך: בר"ם 2949/20 קהלת עדת הבוכרים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' הרכב השופטים, המשנה לנשיאה נ' הנדל, ע' פוגלמן וע' ברון. תאריך מתן ההחלטה: 14.4.2022. ב"כ המשיבה: עו"ד ארז שפירא.

עסקינן בבקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים בעמ"נ 225831-06-16.

המבקש הוא הקדש דתי, אשר פועל למטרות "דת וצדקה במובנן הרחב ללא קבלת רווח" ובבעלותו דירות מגורים בירושלים, אותן הוא משכיר בדמי מפתח ובדמי שכירות נמוכים. לטענת ההקדש, ההכנסות מהשכרת הדירות משמשות אותו לבניית דירות מגורים נוספות שיושכרו במחיר מוזל, בין היתר, לשוכרים מעוטי יכולת.

בשנת 2015 אישרה המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים את בקשת ההקדש להיתר בניה להוספת מחסנים ויחידות דיור ולהקלות בבנייה בבניין שבבעלותו. לאחר אישור הבקשה להיתר, הוצא להקדש חיוב בהיטל השבחה בסך 577,448 ₪.

ההקדש הגיש בקשה לפטור מתשלום ההיטל לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אשר קובע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל השבחה שהיא:
"השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות".

הוועדה המקומית דחתה את בקשת ההקדש לפטור מתשלום ההיטל בטענה כי הקמת דירות מגורים לא מזכה לפטור מכוח הסעיף.

בהליך בפני ועדת הערר, ועדת הערר מצאה ליתן פטור במקרה דנן. לאחר מכן, הוועדה המקומית ערערה על החלטת ועדת הערר בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.

בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים קיבל את הערעור, עמד על פרשנות הוראת הפטור וקבע כי חלופת "התמורה בעדם" שקבועה בהוראה נועדה למתן פטור במימוש זכויות בדרך של מכר – ולא בדרך של קבלת היתר. כלומר, הוראת הפטור לא תחול במקרה של מימוש זכויות בדרך של קבלת היתר בנייה, בנסיבות בהן התמורה מהשימוש במקרקעין משמשת למטרות הציבוריות. פרשנות זו, נקבע, נסמכת הן על תכלית תיקון מס' 53 כפי שעולה מהליך חקיקתו, והן מהעקרונות הכלליים החלים על פטורים מהיטלי השבחה.

על כן, נקבע כי ההקדש אינו זכאי לפטור מתשלום ההיטל, בהינתן שמימוש הזכויות במקרה דנן היה בקבלת היתר, ולא במכירת הנכס (להלן: "פסק הדין").

מכאן, הבקשה לרשות ערעור על פסק הדין.

 

לטענת המבקש, בקשת הרשות לערער מעלה שאלה עקרונית בדבר פרשנות המילים "התמורה בעדם" שבהוראת הפטור. לשיטת המבקש, יש לקבוע כי הוראת הפטור חלה לא רק במקרה של תמורה בעד מכירת המקרקעין, אלא לכל תמורה שמתקבלת בעד המקרקעין – בין אם מדובר בדמי שכירות, בדמי מפתח ובדמי שכירות מוגנים.

מנגד, טענה הועדה המקומית כי המונח "התמורה בעדם" מתייחס למימוש זכויות במקרקעין בדרך של מכר.

בית המשפט קבע כי בקשת הרשות לערער אכן מעוררת שאלה שחורגת מעניינם של הצדדים והיא אם המילים "התמורה בעדם" בהוראת הפטור מוגבלת למימוש זכויות במקרקעין בדרך של מכר.

במסגרת ההליך בפני בית המשפט העליון, התבקש היועץ המשפטי לממשלה לחוות דעתו בסוגיה זה. היועמ"ש קבע כי מטרת התיקון הייתה להעניק פטור מהיטל השבחה בנסיבות של מכר מקרקעין.

לעמדת היועץ המשפטי לממשלה, פרשנות אפשרית להוראת הפטור היא שתנאי לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה הוא כי המקרקעין מושא החיוב משמשים לאחת המטרות המנויות בהוראת הפטור, גם בנסיבות שבהן התמורה בעדם משמשת או נועדה לשמש למטרות הציבוריות. דהיינו, כי אף ב"מימוש זכויות" במקרקעין בדרך של מכר, יש לבחון אם המקרקעין עצמם משמשים למטרות שמעניקות פטור, ואין די בבחינת מטרות ההקדש.

בהתחשב בכל האמור, בית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור, תוך שהוא קובע כי מקובלת עליו במלואה החלטתו של בית המשפט לעניינים מנהליים, כי הפטור אינו חל במקרה זה.

בית המשפט העליון הוסיף שבהתחשב בכך שהמימוש היה בדרך של קבלת היתר בניה, הרי שעמדת היועמ"ש, בהתייחס לתנאים נוספים לקבלת פטור במימוש בדרך של מכר, תוכרע במקרה אחר.

על כן, הבקשה למתן רשות ערעור נדחתה, ללא צו להוצאות.

הערת מערכת:
כפי שפסק בית המשפט לעניינים מנהליים, נראה כי אין מחלוקת שכוונת המחוקק הייתה לפטור את מכר המקרקעין ולא את השכרתו, על אף שלשון הסעיף יתכן ויכלה לקבל את שתי המשמעויות.

בנוסף, עמדת היועץ המשפטי לממשלה, שאמנם בית המשפט לא נדרש לה, מהווה הקשחה נוספת של התנאים למתן פטור, אף מעבר להכרעה שניתנה בפסק דין זה.

התוצאה של עמדות אלו, על אף שהינה תוצאה אשר ניתן להגיע אליה מלשון הסעיף, מביאה לצמצום ואז צמצום נוסף של הפטור, תוך ניתוב הקדשים לכך שעל מנת לזכות בפטור יידרשו למכור נכסיהם, יתכן שבניגוד למטרות ההקדש, תוצאה שבוודאי מעוררת אי נוחות.

על כן אנו סבורים כי יפה יעשה המחוקק באם יתקן את נוסח סעיף הפטור, כך שיחסה תחתיו גם במקרים של מימוש באמצעות הוצאת היתר.

הגבול שאותו אין לחצות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד עידן בן-עמי

 

מספר ההליך: ערר 8018/0720 תעשיית אבן וסיד בע"נ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תמר; ערר 8013/0620 רותם אמפרט נגב בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רמת נגב. ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז דרום, בפני כב' היו"ר עו"ד עמית אופק. פרטי המקרקעין: מקרקעין שניתנו לגביהם רישיונות כרייה ו/או חציבה. תאריך מתן ההחלטה: 1.3.2022 ב"כ העוררות: עו"ד שי גימלשטיין (ערר 8018/0720) ועו"ד תומר גור (ערר 8013/0620).

השאלה שעמדה לדיון בהחלטה, כלשון ועדת הערר, זו היא "האם בעלות זיכיון לכרייה של מחצבים חייבים בהיטל השבחה בעקבות תוכנית המאריכה את התקופה לכריית המשאבים ואת כמותם"?

העוררות התקשרו בחוזים מול רשות מקרקעי ישראל שבגינם ניתנו להן רישיונות לתקופות קצובות עבור כרייה ו/או חציבת משאבים במקרקעין שבבעלות המדינה, בהתאם לפקודת המכרות.

העוררות הגישו, כל אחת לגבי השטח הרלוונטי לה, תכניות שתמציתן יצירת מסגרת תכנונית לפעילות הכרייה המבוצעת על ידן וזאת בין היתר לעניין הסדרת תקופת הכרייה וכן קביעת תנאים והוראות לגבי יעודי קרקע ושימושים מותרים, תנאים למתן היתרים וכיוצ"ב.

המשיבות לעררים, הוועדות המקומיות תמר ורמת נגב, המציאו לעוררות, שומות להיטל השבחה בגין עלייה נטענת לערך המקרקעין כתוצאה מאישור התכניות.

העוררות טענו כי אין להן זכויות המקרקעין, לרבות בעלות או חכירה , אלא רק הרשאה לעשות בהם שימוש לכרייה, ועל כן אין לחייבן כלל בתשלום. עוד נטען כי אף לו עלה ערך המקרקעין בגין אישור התכניות הרי שהנהנית מכך היא רמ"י, ומה עוד שהטלת ההיטל על העוררות בדיעבד לחתימת חוזי הכרייה ובאופן תקדימי משנה את האיזון הכלכלי שבהסכמי הכרייה, למשל לעניין תמלוגים ו/או הסדרי מס ספציפיים אשר הובאו בחשבון.

מנגד, טענו הוועדות המקומיות כי העוררות הן הנהנות מהשבחת המקרקעין, כשהחבות בהיטל ההשבחה נקבעת לפי התוכן והמהות הכלכלית של זכויות העוררות. תשלום היטל ההשבחה הינו תשלום המתווסף לכל תשלום אחר, ואין לפגוע באינטרס של המשיבות בשל אינטרס הסתמכות של העוררות על הסכמים עם רמ"י, שהמשיבות אינן צד להן.

עמדת רמ"י, שתגובתה לנושא מעמדן של העוררות במקרקעין התבקשה על ידי ועדת הערר, בתמצית, זכויות העוררות אינן מגיעות כדי חכירה לדורות. הזכויות אף אינן קרובות במהותן לזכות החכירה, אין לעוררות חזקה במקרקעין, והן אינן רשאיות לנהוג בהם מנהג בעלים. בנוסף ציינה רמ"י כי לדידה יש להבחין בין השבחת המקרקעין, לבין ההנאה המופקת מהחומרים הקיימים בהם שבבעלות המדינה, שלגביה קיימים הסדרים ספציפיים.

ועדת הערר בחנה את טענות הצדדים והבהירה כי התנאי הראשון לחבות בהיטל השבחה היא קיומו של מעמד קנייני. לעמדת ועדת הערר "העובדה שפלוני מתעשר מהמקרקעין בעקבות החלטה תכנונית, אינה מובילה בהכרח למסקנה כי הוא חייב בהיטל השבחה. המחוקק קבע את קו הגבול בין החייב בהיטל למי שאינו חייב בהיטל על פי המעמד הקנייני".

אשר לטיעון המתבסס על ההלכות בנושא ברי רשות ובעלי חוזי פיתוח, קבעה ועדת הערר כי חריגים אלו אינם רלוונטיים שכן עניינם במקרים בהם מדובר בזכויות שוות מעמד לזכות חכירה לדורות (או כ"תחנת מעבר" לקראת הסכם חכירה לדורות, לעניין הלכת בר יהודה), בעוד שבענייננו ניתן לאתר אינדיקציות רבות בחוזי ההרשאה שנחתמו עם העוררות ולפיהן לא הייתה כל כוונה ליתן להן זכות במקרקעין העולה כדי חכירה, אלא הרשאה לכרייה בלבד.

עוד ציינה ועדת הערר כי בנושא מיסוי מחצבים יש לנקוט משנה זהירות, בשל השלכות רוחב העשויות להגרם, אשר צריכות להבחן על ידי המחוקק ולא להיקבע בחקיקה שיפוטית. בהקשר זה קבעה ועדת הערר גם כי בהתאם לסעיף 11 לחוק המקרקעין, הבעלות בשטח של קרקע כפופה לדינים בדבר משאבי מים, נפט, מכרות, מחצבים ויוצא באלה, בעוד שזכותן של העוררות ממוקדת דווקא במה שהוחרג מלכתחילה מזכות הבעלות במקרקעין, כאשר מערכת הדינים שחלה על כריית חומרים שאינם חלק מזכות הבעלות היא שונה ונפרדת.

בהתאם לאמור ועדת הערר קיבלה את העררים וקבעה כי העוררות לא חייבות בהיטל ההשבחה מפני שאינן בעלות זכויות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין, תוך הבהרה כי ההחלטה אינה נוגעת לשאלת חבות רמ"י בתשלום חלף היטל השבחה.  

הערת מערכת:

כלשון ועדת הערר, סבורים גם אנו כי "הפרשנות המוצעת על ידי המשיבות היא הלכה למעשה חקיקה שיפוטית שחורגת מהגבול שאותו אין לחצות…". גם  לדעתנו לא היה מקום לראות את העוררות כבעלים או כחוכרות המקרקעין כבסיס להטלת היטל השבחה עליהן, וזאת גם לא תחת אצטלה כי ברמה המהותית העוררות התעשרו כביכול כתוצאה מאישור התכניות.

ההחלטה מבהירה כי לא ניתן למתוח עד אין קץ את תחולתן של ההלכות שנקבעו בעניין הטלת היטל השבחה במקרים החריגים השונים שנזכרו, ואין להסיק מהן מסקנה מופלגת (שגויה) ממנה עלול להשתמע בטעות כי בכל מקום שבו ישנה התעשרות לכאורה של צד להסכם מול רמ"י, יהיה אותו גורם משתמש חב בהכרח בתשלום היטל ההשבחה בגין אישור תכנית משביחה החלה על המקרקעין.

לסיום נציין כי ועדת הערר הביעה עמדתה ולפיה סעיפים בחוזי העוררות לפיהם הן התחייבו בתשלום מיסים ותשלומי חובה אחרים, אינם מלמדים על הסכמת העוררות לחייבן בתשלומי היטל השבחה. בהקשר זה, ובהתאם לעקרון חוקיות המינהל, אף אילו ניתנה הסכמה מפורשת מצד העוררות לתשלום היטל השבחה, הרי שממילא לא היה בכך כדי להסמיך את המשיבות לגבות מהן היטל כזה, שכן המחוקק הסמיך את המשיבות לגבות חלף היטל השבחה לכל היותר בנסיבות העניין, ולא היטל השבחה (ומכאן נראה גם כי לא בכדי לא נקבעה חובת תשלום היטל השבחה באופן מפורש בחוזי ההרשאה).

 

ממ"ד ויעילות – פרשנות רחבה לפטור

מאת עו"ד צבי שוב וגב' אדוה לנקרי ישראלי, מתמחה

 

מספר ההליך: בר"ם 6874/21 הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' פז קבלנים יזמות ובניה בע"מ ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים, בפני כב' הרכב השופטים, ע. פוגלמן, י. עמית וד. ברק ארז. פרטי המקרקעין: מקרקעין המצויים בתחומה של העיר הרצליה. תאריך מתן פסק הדין: 19.1.2022 ב"כ המשיבות: עו"ד מורן גור.

השאלה שעמדה לדיון בפסק דין זה היא האם במקרה בו התבקשה הקלה בחריגה מקווי בניין לצורך בניית ממ"ד, באופן שהביא לשיפור תכנוני ביחס למבנה כולו, חל החריג המקנה לבעלים פטור מחבות בהיטל השבחה?

בראשית ההליך, המשיבות הגישו בקשות לצורך קבלת היתר לחיזוק ולתוספת לבנייני מגורים שבוצע בהם פרויקט בנייה לפי תמ"א 38, שכלל בין היתר בניית ממ"דים. הבקשות כללו גם הקלה בשל חריגה מקווי הבניין לצורך בנייה נוחה של הממ"דים. המערערת אישרה את בקשות ההיתר, ודרשה תשלום היטל השבחה בגין ההקלות שאושרו, זאת בהתאם לסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הקובע חובת תשלום היטל השבחה במקרה של עליית שווי המקרקעין עקב "אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

המשיבות הגישו ערר על חיוב זה בטענה כי הן זכאיות לפטור עבור בניית ממ"ד בהתאם לסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית המקנה פטור לבניית ממ"דים, אולם ועדת ערר אימצה את עמדתה של המערערת ביחס לאי תחולת הפטור.

על החלטה זו המשיבות ערערו לבית המשפט המחוזי, וזה קיבל עמדתן, כשבפסק הדין נקבע כי מוצדק לערוך הבחנה בין "שיפור תכנון איכותי", הממוקד בתכנון נוח יותר, שאינו שולל את תחולת הפטור, לבין "שיפור תכנון כמותי", המאפשר הרחבת הבנייה לשטחים נוספים, אשר שולל את תחולת הפטור.

כך קבע בית המשפט המחוזי, כי במקרים בהם ניתן למקם את הממ"ד בתוך קווי הבניין, אך מתבקשת הקלה כדי לשפר את צורתו, את מיקומו, או את הגישה אליו, או בכדי לבנות ממ"ד בצורה "רגילה" ונוחה יותר – יש להחיל את הוראות הפטור, ולפטור את הבעלים מתשלום היטל השבחה. וזאת, על אף שההקלה מאפשרת יתרון כלכלי.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגשה בקשת רשות ערעור זו.

בית המשפט העליון בחן את הזיקה הנדרשת בין בניית הממ"ד לבין השבחת המקרקעין,
וקבע כי הן פרשנות לשונית והן פרשנות תכליתית של הוראת הפטור, תומכות בהחלת הפטור מהיטל השבחה במקרה בו השבחת המקרקעין מביאה לשיפור בתכנון הנכס הבנוי על המקרקעין, כתוצר לוואי של בניית הממ"ד.

כיוון שהפרשנות הלשונית של סעיף 19(ב)(9) סובלת את טענות שני הצדדים, בית המשפט בחן את הפרשנות התכליתית של הוראת הפטור. זו, מלמדת כי קיימת חשיבות ציבורית בבניית ממ"דים, ועל כן יש להקל על ההליכים הכרוכים בבנייתם ולהביא לחיסכון כלכלי לבעלים.

בפסק הדין נקבע כי אף במקרה שבו נוצרו אגב השינוי יתרונות מסוימים גם בתכנון השטח העיקרי של הדירה, כיוונו, נגישותו ונוחותו – אין הדבר שולל את תחולת הפטור, ובלבד שהשינוי התבקש מלכתחילה לטובת בניית הממ"ד.

לעומת זאת, כאשר ההקלה מאפשרת בנייתו של שטח עיקרי בנוסף לממ"ד – אין להחיל את הוראת הפטור.

לאור האמור, הערעור נדחה והמערערת חויבה בתשלום הוצאות בסך 10,000 ₪.

הערת מערכת:

אנו סבורים כי מדובר בפסק דין חשוב אשר קבע כי יש לפרש את הוראות הפטור לבניית ממ"דים בפרשנות תכליתית רחבה, כשתוצאת פסק הדין תוביל קרוב לוודאי לכך שיזמים ומתכננים אשר מבצעים פרויקטים מכח תמ"א 38 יוכלו לתכנן את תוספת הבינוי ובכלל זה הממ"דים בצורה יעילה ומיטבית, ובביטחון מפני חיוב בתשלום היטל השבחה אשר עלול להשליך על כדאיות ביצוע הפרויקטים, ובכך להגדיל גם את היצע הדירות וגם  את הבטחון האישי של הדיירים.

סתירה חזיתית לדין – אין להתנות היתר בנייה/העברת זכויות בדרישה לתשלום ערבות לאחר שניתנה החלטה שיפוטית

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר

 

מספר ההליך: ערר 8201/0719 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' סימון שקורי חברה לבניין בע"מ ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד גילת אייל. תאריך מתן ההחלטה:21.10.2021 . ב"כ המשיבה: עו"ד מטי לשם ושירן לשם פנחס.

 

בקשה זו הוגשה על ידי המשיבה, לפיה ועדת הערר תבהיר את החלטתה הקודמת, ותורה לועדה המקומית חולון להשיב את הערבות הבנקאית שהפקידה. בגדר החלטה זו, ערר הועדה המקומית על שומת השמאי המכריע, נדחה.

בשומת הועדה המקומית חויבה המשיבה בהיטל השבחה בסך של כ-500,000 ₪, כאשר בהמשך פתחה הליך בפני שמאי מכריע, ובהתאם לדרישת הועדה המקומית הפקידה ערבות בנקאית בסכום ההיטל. השמאי המכריע קבע, כי החבות בהיטל השבחה הינה בסך של 91,000 ₪, אך הועדה המקומית סירבה להשיב את הערבות עד החלטת ועדת הערר, בערר שהוגש על ידה. כעת, משדחתה ועדת הערר את ערר הועדה המקומית, והגם שהמשיבה שילמה לועדה המקומית את היטל ההשבחה בהתאם לשומתו של השמאי המכריע – עומדת הועדה המקומית בסירובה להשיב את הערבות, בטענה כי היא החליטה להגישה ערעור על החלטת ועדת הערר, ולפיכך לטענתה טרם מוצה הליך בירור השומה.

ועדת הערר פתחה החלטתה זו כך:

"אין כל ספק עימנו, כי עמדת הועדה המקומית והתנהלותה, עומדת בסתירה חזיתית לדין. העודה המקומית דורשת ערבות בגין סכום שאיננו היטל השבחה על פי התוספת השלישית, אינו מהווה את סכום החיוב בהיטל השבחה, והוא אינו אלא טענה בלבד של הועדה המקומית – שנדחתה ע"י שתי ערכאות מוסמכות – בדבר גובה החיוב הנכון".

ועדת הערר הדגישה, כי כאשר שמאי מכריע קובע את גובה החיוב בהיטל השבחה, בהתאם לסמכותו לדון ולהכריע, בסעיף 14 לחוק, הרי שהחיוב בהיטל השבחה הוא בהתאם להחלטתו. זאת, כל עוד לא שונה בהחלטה של ערכאה גבוהה ממנו. בשלב זה, שומת הודעה המקומית כבר איננה רלוונטית. יתרה מכך, כשועדת הערר דחתה את הערר על החלטת השמאי המכריע – הרי ששומת הועדה המקומית הופכת עוד יותר פחות רלוונטית, ולכן הועדה המקומית מחויבת לגבות היטל השבחה בהתאם לשומה המכרעת, בין אם זו נמוכה משומתה היא, ובין אם זו גבוהה ממנה – כל עוד לא שונתה.

צוין, כי התנהלות זו של הועדה המקומית כמוה כבקשה להוציא לפועל פסק דין של בית המשפט השלום, לאחר שזה בוטל בפסק דין של המחוזי. צוין, כי הדבר לא רק נוגד את השכל הישר, כי אם גם את הוראות התוספת השלישית.

ועדת הערר ראתה לנכון לציין את פס"ד ששון ותהתה האם פרשנותו נכונה, כאשר נקבע כי הועדה המקומית לא יכולה לתת אישור לטאבו, בלא מתן ערובה לפי שומת הועדה המקומית, גם לאחר שניתנה שומה מכרעת השונה ממנה. ועדת הערר ציינה, כי פסק הדין לא עוסק בשאלה מהו ההיטל, מהו החיוב ומה גובהו ולפי מה נקבע, אלא מפרש את סעיף 10 במנותק מהשאלה המרכזית מהו ההיטל בהתאם לתוספת השלישית. הפרשנות המוצגת בפסק הדין נותנת בידי הרשות כלי רב עוצמה – מניעת מתן היתר או העברת זכויות במקרקעין, לצורך אכיפה של סכום שאין לו כל מעמד על פי התוספת השלישית, והוא בוודאי שאינו מהווה את סכום ההיטל.

"למעשה פרשנות זו נותנת בידי הועדה המקומית זכות מרחיקת לכת באמצעות כלי אכיפה מנהלי, שספק אם יש לה אח ורע, למנוע מהנישום קבלת היתר או העברת זכויות במקרקעין בשל טענה של הועדה המקומית בדבר גובה ההיטל – טענה שנדחתה ע"י הגורם המוסמך ע"פ התוספת לקביעת גובה ההיטל -ובענייננו כבר נדחתה ע"י שתי ערכאות שדחו את עמדת הועדת המקומית."

בית המשפט שם קבע, כי ככל שינתן אישור לטאבו לפי סעיף 10, המהווה הצהרה כי ההיטל שולם, ויסתבר בהמשך בעקבות שומה סופית כי הנישום חייב בהיטל השבחה, הרי שלנוכח ההצהרה לא ניתן יהיה לגבות את ההיטל. אלא שועדת הערר הדגישה, כי בעיה זו ניתנת לפתרון בקלות, שכן ניתן להוסיף הערה בתעודה לטאבו לפיה ההיטל ששולם הוא ההיטל שנקבע בשומה המכרעת, וממילא התעודה מעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה. יתרה מכך, סעיף 324 לפקודת העיריות דורש, כי התעודה תעיד על כך ששולמו החובות עד למועד מתן התעודה.

לנוכח כל האמור לעיל, בקשת המשיבה התקבלה, ונקבע כי לועדה המקומית אין סמכות להחזיק בערבות שמסרה בידה המשיבה, ולכן נקבע כי יש להשיב את הערבות שהופקדה.

 

הערת מערכת:

לצערנו, אנו רואים לאחרונה יותר מדי דרישות כאלו של הועדות המקומיות, שמתעלמות מהחלטות שיפוטיות, וממשיכות לדרוש את היטל ההשבחה בהתאם לשומתן, על אף שבוטלו במספר ערכאות, בטענה כי הן מתכוננות להגיש ערר/ערעור.

היכן נשמע שערכאה שיפוטית שמוסמכת על פי דין לתת הכרעה, כאילו לא קיימת מבחינת הוועדה מקומית, כאשר היא מחליטה בהינף יד להתעלם מהכרעה זו, ולדרוש את היטל ההשבחה לפי השומה שלה, או לדרוש ערבות על סכום זה?

נראה שקופת הרשות חשובה יותר מהגינות ואמינות ובוודאי מהאזרח הקטן שנאלץ להיכנע ולהוציא ממון רב. אנו מזכירים כי מדובר ברשות ציבורית שעליה חלה חובת תום לב מוגברת כנאמן הציבור, וממקרה למקרה האמון ברשויות אלו יורד וכבר נעלם.

שיפור תכנון איכותי מול שיפור תכנון כמותי

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר

 

מספר ההליך: עמ"נ 38773-11-19 פז קבלנים יזמות ובנייה בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב כשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט, ה' קירש.  תאריך מתן פסק הדין: 30.8.21

שישה ערעורים מנהליים שאוחדו, שעניינם בסוגיה – פטור מהיטל השבחה בקשר לבניינים ששופצו במסגרת תמ"א 38, לרבות תוספת זכויות בנייה להרחבת דירה קיימת בתנאי שתכלול בניית ממ"ד, וחריגה מקווי בניין קיימים.

בבקשותיהן להיתר בנייה, ביקשו המערערות לחרוג מקווי הבניין לפי תמ"א (כלומר ביקשו חריגה נוספת על החריגה המותרת ממילא על פי סעיף 11.1.4(א) לתמ"א 38), וזאת לצורך בניית ממ"דים. נקבע כממצא, כי ניתן היה לבנות ממ"דים תקניים בכל אחד מהבניינים במסגרת קווי הבניין המורחבים של תמ"א 38. אולם, על מנת להיכנס לקווי הבניין האמורים, הממ"דים היו צריכים להיבנות בצורה של מלבן צר. בפועל, התבקשו והתקבלו הקלות המאפשרות בניית ממ"דים בצורה הקרובה יותר לריבוע. אלמלא הקלות אלו, במרבית המקרים לא ניתן היה לבנות את הממ"דים בתצורה כזו.

הועדה המקומית דרשה היטל השבחה בגין הקלות אלו. לטענת המערערות, ההשבחה פטורה מהיטל השבחה מכוח הוראות הפטור הקבועות בתוספת השלישית לחוק, בין אם בהתאם להוראות סעיף 19(ב)(9) (פטור בגין בניית ממ"ד בשטח המינימלי) ובין אם לאור סעיף 19(ב)(10) (פטור מהיטל השבחה בגין קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים שניתן מכוח תמ"א 38, בכפוף לתנאים המפורטים בחוק).

הוועדה המקומית טענה מנגד, כי הדרישה להיטל בגין ההקלות בקווי הבניין נובעת משיפור התכנון שנוצר מאופן בנייתם של הממ"דים ולא מעצם בנייתם (הפטורה מהיטל השבחה). לשיטתה, המערערות יכלו לבנות את הממ"דים בקווי הבניין המוגדרים בתמ"א 38 מבלי לבקש הקלה נוספת בקווי הבניין. אלא, שהמערערות בחרו לבנות את הממ"ד ברוחב הגדול מהרוחב התקני המינימלי וביקשו הקלה מקווי הבניין לצורך האמור. ההחלטה לבנות את הממ"ד בחריגה מקווי הבניין בנסיבות אלה יצרה שיפור תכנוני בכך "שאפשרה בניית שטח עיקרי נוסף בתחום קווי הבניין שלא היה ניתן לבנותו אלמלא ההקלה בקו הבניין".

 

בית המשפט קבע, כי יש לאמץ פתרון פרשני, להלן:

• כאשר אין אפשרות פיזית/הנדסית למקם ממ"ד בתוך קווי הבניין המורחבים של תמ"א 38, וכתוצאה מכך מתבקשת הקלה – יחול הפטור לפי סעיף 19(ב)(9), יהיו השפעות הלוואי של ההקלה ("שיפורי תכנון") אשר יהיו.
• כאשר ניתן למקם ממ"ד בתוך קווי הבניין של תמ"א 38, אך מתבקשת הקלה כדי לשפר את צורת הממ"ד עצמו (או מיקומו או הגישה אליו), בית המשפט קבע, כי אף במקרה זה יש להחיל את הפטור לפי סעיף 19(ב)(9). קבלת הקלה על מנת לבנות ממ"ד בצורה של 3 כפול 3 מטרים, במקום למשל 1.7 כפול 5.3 מטרים, צריכה ליהנות מפטור ויש בה הגשמה סבירה ומקובלת של תכלית העידוד. המציאות מוכיחה כי שהייה ממושכת בממ"ד בעתות לחימה איננה דבר תיאורטי בלבד, וכל עוד מדובר בבנייה של ממ"ד בשטח המינימלי (9 מטרים רבועים נטו), אזי יש להחיל את הפטור. בית המשפט אף הדגיש, כי הדבר נכון אף כאשר מידות הממ"ד, המתאפשרות בזכות ההקלה, גורמות לו להיחשב ל"חדר מגורים" תקני (שרוחבו חייב להיות מעל 2.60 מטרים) – אף אם נעוץ בכך יתרון כלכלי בעת מכירת הדירה.
• אותו הדבר, גם כאשר ניתן למקם את הממ"ד בתוך קווי הבניין של התמ"א, כאשר מתבקשת הקלה מעבר לכך על מנת לבנות ממ"ד בתצורה "רגילה" יותר (למשל 3 כפול 3 מטרים) ונוצרים אגב כך יתרונות מסוימים גם בתכנון השטח העיקרי של הדירה. שיפורים אלה עשויים להיות קשורים למיקום השטח העיקרי, כיוונו, נגישותו ונוחותו. מדובר במקרים בהם כל השטח העיקרי המותר לבנייה (הן על פי תב"ע והן על פי תמ"א 38) יכול להיבנות בתוך קווי הבניין של התמ"א. במקרים אלה ההקלה שניתנת לממ"ד מביאה, כתוצר לוואי, שיפור באיכות הניצול של השטח העיקרי (אך לא תוספת כמותית). פרשנות תכליתית ונכונה של סעיף 19(ב)(9) מחייבת הענקת הפטור אף במצבים אלה, למרות שבנוסף לשיפור המושג בנושא הממ"ד, מושג גם שיפור איכותי מסוים בנוגע לשטח העיקרי. ההקלה – קרי, הרחבת קווי הבניין – היא עדיין עבור הממ"ד, וסביר לקבוע כי גם כאן ההשבחה היא "בשל" בניית מרחב מוגן, כלשון הוראת הפטור.
• מנגד, נקבע כי שונה המצב כאשר ההקלה, הניתנת לכאורה לצורך מיקום ממ"ד מחוץ לקווי הבניין של התמ"א, מביאה בעקבותיה אפשרות לבנות שטח עיקרי נוסף, אשר אילולא ההקלה, לא ניתן היה – בשל קווי הבניין – לבנותו. זהו שינוי כמותי שלדעת בית המשפט דינו צריך להיות שונה. במקרים אלה השטח העיקרי אמנם מותר לבנייה (על פי תב"ע ותמ"א) אבל אין אפשרות פיזיתהנדסית לממש את בנייתו של כל השטח מפני שקווי הבניין המורחבים של תמ"א 38 אינם מספיקים. אמנם ההקלה המבוקשת היא לשם שינוי מיקום הממ"ד, אולם הזזת הממ"ד החוצה מאפשרות בנייתו של שטח עיקרי נוסף.

כלומר, הקלה שמשמעותה תוספת כמותית בבניית שטח עיקרי, אשר קודם לכן אמנם היה מותר לבנייה אך קווי הבניין מנעו זאת, איננה צריכה ליהנות מפטור המיועד להקמת ממ"ד, תהיה חשיבותם של הממ"דים אשר תהיה.

לאור האמור, הערעורים נדחו, למעט שני ערעורים שהתקבלו, בהם לא נקבע כי הושג יתרון כמותי כתוצאה מן ההקלה.

בית המשפט – בחישוב היטל השבחה בתוכנית פינוי בינוי יש לכלול בשווי המצב החדש את שווי דירות היזם

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אייל אוליקר

מספר ההליך: עמ"נ 52383-10-20 הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב נ' אשדר חברה לבניה בע"מ ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, ירדנה סרוסי. תאריך מתן פסק הדין: 26.8.2021. ב"כ המערערת: עוה"ד שלום זינגר וגלית פלס-גרטל.

 

בעקבות אישור תכנית פינוי בינוי, ביקשה החברה היזמית, בשם בעלי הזכויות במקרקעין, כי תוצא שומת היטל השבחה מוקדמת, טרום מימוש.

בין שמאי העוררת והוועדה המקומית התגלעה מחלוקת ביחס לאופן חישוב ההשבחה במקרה של תכנית פינוי-בינוי.

הוועדה המקומית סברה כי יש לשום את שווי המקרקעין בהתאם לחוק התכנון והבניה, כלומר – כפער בין מלוא הזכויות במצב הקודם ומלוא הזכויות במצב החדש, ובכלל זה זכויות הבנייה המוקנות ליזם, ולא לבעלי הקרקע.

בהליך בפני השמאי המכריע, קבע השמאי המכריע, כעמדת החברה היזמית, כי במצב החדש יש להתייחס רק לזכויות המוקנות לבעלי הקרקע במצב החדש, ולא אל דירות היזם, וזאת על פי הסכמי ההתקשרות עם היזם, אשר משקפים תמורה כלכלית וסבירה לבעלי הזכויות.

ועדת הערר כאשר דנה זו בשאלה זו, הגיעה למסקנה דומה, כאשר קבעה כי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה אדישה לשאלת הרווחיות של היזם, ולכן על ועדת הערר לבחון את התמורה שמקבלים "בעלם של המקרקעין" שהם החבים בהיטל השבחה על פי החוק, ובין השאר לאור כך, קבעה כי לאור עקרונות הוודאות, היציבות והפשטות, שיובילו לגביית מס אמת, אלו מחייבים שבחינת ההשבחה תיעשה לפי התמורה שמקבל בעל הדירה הישנה בפרויקט וזאת בלבד.

בית המשפט המנהלי סבר אחרת. בית המשפט קבע שלאור הלכת אברמוביץ*, יש לנכות מההשבחה אך ורק הוצאות "פנימיות", הקשורות קשר ישיר למימוש התוכנית אך קבע כי התמורה המועברת ליזם הינה חיצונית ואינה תלויה בתוכנית ועל כן אין לנכותה.

לכן, קבע בית המשפט שגם אם עמדת ועדת הערר "שובה לב" ומביאה לוודאות ופשטות, נוסח החוק אינו תואם לכך ואין לקבלה.

בהתאם לכך, קבע בית המשפט כי מקובלת עליו עמדת הוועדה המקומית כי יש לשום את ערך הקרקע על פי ערכה בשוק החופשי לאחר אישור התכנית המשביחה, וכי שיטה זו מביאה לידי ביטוי את כלל ההוצאות ההכרחיות, דוגמת תשלום שכר דירה לדיירים בתקופת הבנייה, וכי יש מקום לנכות רווח יזמי סביר בשיעור נמוך בגין כל אותן פעולות שהן הכרחיות למימוש התוכנית, בין אם הן נעשו עובר לאישור התוכנית ובין אם לאחריה.

עם זאת, ציין בית המשפט שמכיוון שלפי גישה זו, מתייחסים לבעלי הקרקע כנהנים מזכויות בדירות הייזם, הרי שאלו יכולים להיות זכאים לפטור היטל ההשבחה בגין הרחבת דירה עד 140 מ', בהתאם לנסיבות העניין.

לאור האמור, התקבל הערעור, ונקבע כי חישוב היטל ההשבחה ביחס לתוכנית תובא לפתחו של השמאי המכריע, אשר יחשבה בהתאם לעמדה שמאית אחרת, התואמת לדין כעמדת בית המשפט.

* רע"א 147/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ' אברמוביץ (31.12.2014)

 

הערת מערכת:

פסק דין זה מחזק את העמדה כי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ישנה ואינה עומדת בסטנדרטים מודרניים שכן כיום מוכנות תוכניות רחבות היקף ומורכבות, אשר התוספת הקצרה, על 21 סעיפיה אינה מסוגלת לספק להן מענה מספק.

לשם הדוגמא, ישנן מגוון רב של סוגי תוכניות מפורטות, ביניהן תוכניות התחדשות עירוניות אזוריות, תמ"א 38 ותוכניות מכוחה, ותוכניות מתאר ארציות ומחוזיות מפורטות, אשר אינן מקבלות את המענה הנדרש והשונה הנדרש עבורן במסגרת התוספת השלישית בנוסחה הנוכחי.

כתוצאה מכך, נאלצים שמאים מכריעים, ועדות הערר ובתי המשפט לייצר הסדרים משפטיים שלמים באמצעות פסיקה, המחליפים בפועל את המחוקק, באופן הפוגע בוודאות לאזרח וליזם, ובאופן המביא לכך שהסדרים אלו מורכבים מאוד, ואינם עקביים.

בנסיבות העניין, ביקשה ועדת הערר לפשט את שאלת היטל ההשבחה בתוכניות פינוי בינוי, אך בית המשפט, על אף שלא חלק על ההיגיון שבכך, קבע כי הוראות החוק היבש אינן מביאות לתוצאה זו.

נציין בעניין זה כי בית המשפט הוסיף וקבע כי ניתן לעשות שימוש בסעיף הפטור שיש לרוב לכל דייר על מכר דירה עד 140 מ"ר, יכול ויביא הדבר להפחתת נטל המס בפרויקטים של התחדשות עירונית.

כך או כך יעשה נכון המחוקק, הרוצה לעודד התחדשות עירונית, באם יקבע כללים מסודרים, בהם יוסדר גם פטור מהיטל השבחה באופן ברור היוצר ודאות לכל הגורמים בהליך.

הבלטת גזוזטראות מעבר לקו בניין – שיפור תכנוני או הקלה בגין מלוא השווי?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר

מספר ההליך: בר"מ 3271/21 יצחק לב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' השופט ע' פוגלמן. תאריך מתן ההחלטה: 8.8.21 ב"כ המשיב: לא צוין.

 

המבקשים הגישו בקשה להיתר בניה שכללה היתר לבניית גזוזטראות בחזית הקדמית והאחורית של הנכס. ביום 17.2.2016, אישרה ועדת המשנה של הועדה המקומית את בקשת ההיתר ובכלל זאת, הקלה ל"הבלטת גזוזטראות לחזית אחורית בשיעור של 2 מ' מעבר לקו הבניין המותר". זאת, בשים לב לקבוע בסעיף 4.03 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר"), ושלפיו ועדה מקומית רשאית לאשר הבלטת גזוזטראות עד 1.2 מטר מקו בניין קדמי ללא צורך בהליך הקלה, אך לצורך הבלטת גזוזטרה מקו בניין אחורי – יש צורך בהקלה כאמור. יש להוסיף, כי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים") קובעות את היקף השטחים לבניית גזוזטראות שלא יובאו במניין השטחים המותרים לבנייה.

במוקד המחלוקת בין הצדדים עמדה השאלה – האם יש להתייחס לשטחי הגזוזטרה מעבר לקו בניין כזכויות מוקנות שיש להן שווי שוק במצב הקודם, ואזי ההשבחה תחול רק על השיפור התכנוני, או שמא עצם הצורך בהליך של הקלה מהווה אירוע מס המביא לחובת היטל השבחה בגין מלוא שווים של שטחי הגזוזטראות מעבר לקו הבניין?

לאחר הליכים בפני שמאי מכריע וועדת הערר, בית המשפט לעניינים מנהליים קבע, כי ככל שניתן היה לבנות גזוזטראות מכוח תקנות חישוב שטחים בתוך קווי הבניין או תוך חריגה מותרת מקו בניין קדמי – יש לכך שווי שאותו יש להפחית מההשבחה שנוצרה עקב מתן ההקלה שאפשרה בנייה תוך חריגה מקו בניין אחורי. ואולם, אם לא הייתה קיימת היתכנות לבנייה שכזו – הרי שיש לחשב את ההשבחה לפי מלוא שטח הגזוזטרה שבנייתה התאפשר בעקבות מתן ההקלה.

בית המשפט העליון קבע, כי אין ליתן רשות ערעור במקרה דנא, מאחר שבין היתר בית המשפט לעניינים מנהליים יישם את הפסיקה הענפה של העליון בעניין הבלטת גזוזטראות מקו בניין אחורי. כמו כן, בית המשפט לעניינים מנהלי, הורה למעשה לועדה המקומית להפריד בין זכויות שעל מנת לממשן אין צורך לנקוט בהליך הקלה לבין זכויות שמחייבות נקיטה בהליך. בית המשפט העליון לא מצא להורות על מתן רשות לערער בסוגיה זו, הגם אף אינה עומדת בסתירה לפסיקה שהביאו המבקשים בבקשת הרשות לערער.

לאור האמור, הבקשה נדחתה.

כאשר תמ"א 38 לא הקנתה זכויות קונקרטיות אין לכלול אותה בשווי המצב הקודם

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר

מספר ההליך: עמ"נ 33949-09-20 אהוד אברהם לביא ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה כשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט, סגן נשיא, רון סוקול. תאריך מתן פסק הדין: 12.7.21 ב"כ המשיבים: עו"ד ג' אקרמן.

 

במרכז הכרמל בחיפה, מצויה חלקת מקרקעין עליה ביקשו המערערים להקים בית מגורים. בבקשתם להיתר עתרו המערערים לקבלת הקלה מתכנית, הכוללת תוספת 3 יחידות מגורים, 20% בשטח הבנייה והקלה בקו בניין לחנייה. בקשתם של המערערים התקבלה וניתן להם היתר להקמת הבניין הכולל את ההקלות המבוקשות. בעקבות מתן ההקלות נדרשו המערערים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה לשלם היטל השבחה.

עיקר המחלוקת מצוי בשאלה מה היה שווי המקרקעין במצב הקודם לאישור ההקלות, ובאופן מפורט יותר, האם בהערכת שווי המקרקעין במצב הקודם היה צריך לכלול את הפוטנציאל לקבלת היתר על פי תמ"א 38?

בית המשפט הגיע למסקנה כי דין הערעור להידחות ואין להתחשב בפוטנציאל לקבלת זכויות בניה על פי תמ"א 38 בהערכת שווי החלקה במצב הקודם, הן מחמת שהתמ"א אינה מקנה כשלעצמה זכויות קונקרטיות בכל חלקה וחלקה, והן מחמת שעל פי הוראותיה אין לה תחולה בנסיבות מקרה זה.

בית המשפט נימק הכרעתו ובחן את תמ"א 38, וציין כי נקודת המוצא היא שתכנית מתאר ארצית אינה תכנית משביחה וכי האירוע המשביח שבעקבותיו יחויב בעל הזכויות בהיטל הוא הפעולה התכנונית הנוספת הנדרשת לשם מימוש ההשבחה. כמו כן, בית המשפט הוסיף, כי הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, הפוטר מתשלום היטל השבחה בעקבות מתן היתר בניה על פי התמ"א, מלמד כי המועד המשביח, שבו הוקנו הזכויות הנוספות לבעל הזכויות במקרקעין, הוא מועד מתן ההיתר ולא מועד אישורה של התכנית.

עוד הודגש, כי אישור תמ"א לא מקנה זכויות קונקרטיות באף אחת מהחלקות עליהן היא חלה. הקניית הזכויות על פי תמ"א 38 הותנתה בפעולות תכנוניות נוספות, כגון שיקול דעת הוועדה המקומית, כך שהיא יכולה לסרב ליתן היתר בניה, מסמכי מדיניות שגיבשו הרשויות השונות, כגון בקביעת דירוג בין אזורים בעיר ועוד.

בית המשפט ציין כי תמ"א 38 לא הקנתה זכויות בנייה קונקרטיות בחלקה, וטענה לפיה כי די בציפייה כללית לאישורה של בקשה להיתר כדי להביא לעליית שווי הקרקע במצב הקודם, דינה להידחות, זאת בין היתר לאור הלכת דלי דליה שקבעה שציפייה כללית שאינה קונקרטית דיה אינה מספקת כדי להצדיק עליית שווי קרקע לצרכי היטל השבחה/תביעת ירידת ערך, ולכן המסקנה הינה  כי בהערכת שווי הזכויות בחלקה הנדונה יש לחשב את השווי בהתאם לזכויות על פי התכנית המפורטת ואין להוסיף את שווי פוטנציאל הזכויות לפי תכנית החיזוק מאחר שלא התגבשו זכויות קונקרטיות מכוח תכנית החיזוק.

לאור האמור, הערעור נדחה.

הערת מערכת:  

מדובר בפסק-דין שעלול להשליך על הליכים רבים הממתינים להכרעה בסוגיה זו של התייחסות לתמ"א 38 כחלק מחישוב המצב הקודם, והינו מנוגד לחלק מההחלטות שנתקבלו עד כה, של שמאים מכריעים וועדות הערר.

נציין בהערה כי בית המשפט המחוזי קבע כי לצורך עניין ההתחשבות בפוטנציאל שהיה קיים לתמ"א 38 במצב הקודם – דין היטל השבחה כדין תביעות ירידת הערך על פי סעיף 197, שבשניהם כביכול דובר על התעלמות מפוטנציאל שאינו מוכח. עם זאת, יש לציין כי דווקא ההלכה שנפסקה בעניין דלי דליה אבחנה מפורשות בין שני התחומים והותירה התחשבות בפוטנציאל בתחום היטל ההשבחה.