חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 150 והוראת שעה- חרבות ברזל), התשפ"ד -2023

מאת עו"ד צבי שוב, וגב' אדר אדרי, מתמחה

    

ביום 10.12.2023 אושר בכנסת תיקון מס' 150 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). בעקבות מלחמת חרבות ברזל, הכריז שר הבטחון על מצב מיוחד בהתאם לסמכותו ואושרו מספר תיקונים בחוק, כדי להקל ולקצר, ככל האפשר, את ההליכים ואת לוחות הזמנים בכל הנוגע להקמת מתחם, הקמת יחידות דיור ומבני ציבור למפונים שפונו מבתיהם.

בהתאם לעיקרי התיקון, הורחבה הגדרתו של "אזור עימות" כך שהחוק יחול על "מקום, או יישוב שנמצא כולו או חלקו" באזור העימות, קרי בטווח של 7 קילומטרים מגדר המערכת המקיפה את רצועת עזה.

כמו כן, תיקון החוק נועד כדי לתת מענה מהיר ויעיל למפונים שפונו מבתיהם, כך שיהיה ניתן להקים בעבורם מתחם יחידות דיור ומבני ציבור בלוחות זמנים מהירים ככל האפשר. לכן התיקון קובע כי יתווסף סעיף 266ו, אשר יסמיך את שר הפנים, לתקופה של שנה מיום תחילתו של חוק זה, לתת צו בעבור הקמת מבנים כאמור בפטור מתוכנית ומהיתר (להלן: "הצו"), תוך קביעת כללים ותנאים להפעלת סמכות זו, כמפורט להלן:

1. שטח המתחם לא יעלה על 500 דונם ומספר יחידות הדיור במתחם לא יעלה על 500.
2. העבודות והשימושים יהיו למטרות מגורים למפונים, או לצורכי ציבור המשמשים בעיקר ובאופן ישיר את מתחם המגורים למפונים, ולמטרות אלה בלבד.
3. ביצוע העבודות ייעשה על ידי המדינה, או על ידי גוף הפועל מטעמה לאחר שהוסמך לכך לפי החלטת הממשלה או על ידי רשות מקומית.
4. הצו יפרט את המתחם שבו יותרו העבודות והשימושים כאמור, ויקבע תנאים לביצועם, ובכלל זה את התקופה לביצוע העבודות, ותקופת תוקפו של הצו, שיכול שתהיה לתקופות שונות לעניין הפטור מתוכנית ולעניין הפטור מהיתר. יובהר, כי אף על פי שהאפשרות להוצאת הצו נקבעה למשך שנה מיום תחילתו של החוק, הרי תקופת תוקפו יכול שתהיה מעבר לתקופה של שנה.
5. השטח שלגביו ייתנן הצו הוא מקרקעי ישראל או מקרקעין בבעלות רשות מקומית או שניתנה הסכמת בעל הזכויות בהם לביצוע העבודות והשימושים כאמור לעיל.
6. יש לקבל חוות דעת בכתב מאת מתכנן המחוז, אשר לפיה יש אפשרות סבירה להסדרת העבודות כפי שייקבעו בצו כאמור, בתכנית.
7. לא יוקם במתחם יישוב חדש.
8. הצו יחול בשטח המיועד לבינוי בתחום יישוב או בשטח צמוד ליישוב.
9. הצו לא יחול בתחום הסביבה החופית, בתחום המיועד בתכנית לגן לאומי או לשמורת טבע, בתחום אתר לאומי או אתר הנצחה, כהגדרתם בחוק גנים לאומיים, או בתחום המיועד ליער בתכנית מתאר ארצית.      

       

כמו כן, על צו לפי סעיף 266ו לחוק יחולו ההוראות הקבועות בסעיף 266ה(ג) עד (ה) לחוק בשינויים המחויבים. הוראות אלה קובעות – כי לדיון במועצה הארצית, שיתקיים לפני מתן הצו, יוזמן ראש הרשות המקומית שבתחומה אמורות להתבצע העבודות כאמור ותינתן לו הזדמנות להשמיע את עמדתו בעניין; עוד קובעות ההוראות כי צו כאמור יפורסם באתר האינטרנט של משרד הפנים לפחות 15 ימים לפני תחילת ביצוע העבודות או השימושים, תוך מתן סמכות לשר הפנים להורות, במקרים חריגים, על קיצור תקופה זו. עוד ההוראות קובעות כי ההודעה על מתן צו תישלח 15 ימים לפני תחילת ביצוע העבודות או השימושים למי שנדרש לפי חוק אישורו לביצוע העבודות או השימושים האמורים, לגורמים המנויים בסעיף 119ב(9)(א) לחוק, ולרשות המקומית הנוגעת בדבר; וכן שביצוע העבודות או השימושים שיותרו בצו יהיה כפוף להוראות לפי חוק שעניינן תכן הבנייה.

עוד קובע התיקון כי ביצוען של עבודות לפי הצו כאמור יחול עד תום התקופה שנקבע בצו, שלא תעלה על 6 חודשים מיום מתן הצו.

לעניין צו הפוטר מהיתר, יובהר כי עם פקיעת הצו, יהיה נדרש להשיב את המצב לקדמותו, ככל האפשר.

חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 146), התשפ"ד-2023 – היטל השבחה בעת גירושין

מאת עו"ד צבי שוב, גב׳ אדר אדרי מתמחה

     

ביום 6.11.2023 אושר בכנסת תיקון לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק" או "התוספת השלישית"), תיקון מס' 146, לתוספת השלישית.

בהתאם לעיקרי התיקון, נקבע כי העברת זכויות בהעברה אגב גירושין אינו מהווה מימוש לפי התוספת השלישית לחוק המקימה חיוב בהיטל השבחה, ולפי הסעיף "..או העברה על פי פסק דין שנקבעה בו, בין השאר, העברה של זכויות במקרקעין בין בני זוג אגב פירוד, בין שהיא בין בני הזוג ובין שהיא מהם לילדיהם".

התיקון קובע כי פירוד, בהתאם לסעיף, יכול שיהיה התרת נישואין כהגדרתה בחוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973, וכן פירוד באמצעות קביעת הסדר איזון משאבים בידי בית המשפט או בית הדין, או קביעת הסדר אחר בידי בית המשפט או בית הדין לחלוקת רכוש בין בני זוג שנפרדו.

כידוע, היטל השבחה נדרש לתשלום בעת מימוש שהוגדר בחוק כ- העברת זכויות או היתר בניה או התחלת השימוש בפועל, אולם המחוקק קבע כי מקרים שונים כמו הורשה, הל"ת או העברה על פי דין לא יחשבו מימוש וממילא תשלום היטל ההשבחה ידחה לשלב בו יהיה מימוש אחר.

התיקון בא לפתור את הבעייתיות שעלתה, בין היתר, בהחלטותיהן של ועדות הערר המחוזיות לא פעם, באשר לשאלת החיוב כשמדובר בהעברה אגב גירושין, בה מחד מדובר בהעברה על פי פסק-דין ובדרך כלל נכפית על אנשים, אולם מנגד לא הוחרגה מהגדרת מימוש על ידי המחוקק שכן הינה בפועל רצונית.

לפיכך במקרים רבים נאלצו בעלי זכויות לשלם היטל השבחה למרות שנשארו לגור בדירות ובפועל לא "נפגשו עם כסף", למרות שהרעיון של המימוש הינו בדרך כלל לשלם בעת שמתקבלת ההנאה שנוצרה בתכנית.

כעת, עם תיקון החוק, נפתרה השאלה המשפטית שהעסיקה לא פעם את ועדות הערר בקביעתה כי העברת זכויות אגב הליך גירושין אינה מהווה מימוש זכויות לפי התוספת השלישית לחוק, ואינה מחייבת בהיטל השבחה, כך גם בהעברה לילדים במסגרת הסכם הגירושין, עם זאת יש לזכור כי מדובר בדחייה בלבד ואין מדובר בפטור מהיטל, וזאת בעת עריכת ההתחשבנויות בין בני הזוג.

עדכוני חקיקה לאור מלחמת "חרבות ברזל"

מאת עו"ד צבי שוב, גב׳ אדר אדרי וגב׳ הדר המאירי מתמחות

     

על רקע מצב המלחמה בו מצויה מדינת ישראל במסגרת המערכה "חרבות הברזל", ראינו לנכון לסקור בפניכם את עיקרי עדכוני חקיקת החירום בתחום הנדל"ן – חלקם שאושרו וחלקן מוצעות על שולחן הכנסת. שימת הלב כי מדובר בנושאים אקוטיים ובכללם פטור מהיתר בניה להקמת ממ"ד הן בבנייה נמוכה וצמודת קרקע והן בבנייה רוויה, מתן תעודת גמר לאכלוס מבנים, הארכת תוקף רישיון עסק והיתרי בניה וכיוצ"ב כפי שיפורט להלן.

        

טיוטת תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה) (הוראת שעה), התשפ"ד-2023

מטרתה של הוראת השעה המוצעת היא להקל על קבלת תעודת גמר לאור הקושי להשיג אישורים נדרשים בתקופה זו, והצורך באכלוס מבנים חדשים, הכוללים פתרונות מיגון בהתאם להוראות שנקבעו לפי חוק ההתגוננות האזרחית, בדרך של קביעת הוראת שעה לאפשר הוצאת תעודת גמר אף אם לא מולאו כל התנאים שנדרשו בהיתר לכך, והכל בתנאים המפורטים בטיוטת התקנות.

בין היתר מוצע לקבוע את טיבם וסוגם של תנאים בהיתר שגם ללא מילויים רשאית רשות הרישוי להוציא תעודת גמר, וכן את התנאי המחייב את השלמת המבנה בהתאם להיתר בתוך שנה, אשר אם לא יקוים יפקע האישור. עוד מוצע להוסיף את מצבים לרשימת המקרים בהם רשות הרישוי רשאית להוציא תעודת גמר לפני השלמת כל תנאי ההיתר. כמו כן, להסמיך את רשות הרישוי שלא לדרוש ערבות בנקאית להשלמת התנאים הטעונים השלמה, שברגיל נדרשת, במקרים בהם מוצאת תעודת גמר לפני השלמת כל תנאי ההיתר.

         

תזכיר חוק חוק הארכת תקופות (הוראת שעה – חרבות ברזל) (אישורים רגולטוריים ועיצומים כספיים), התשפ"ד-2023

בתאריך 25.10.2023 אשרה הכנסת את חוק "הארכת תקופות" הקובע הארכה אוטומטית לאישורים רגולטוריים ובכללם רישיון עסק, והיתרי בניה.

כל עסק שיש בידו רישיון או היתר שתוקפם פג או עתיד לפוג בין התאריך 07.10.2023 ועד לתאריך 07.01.2024 (להלן: "התקופה הקובעת") – תוקפם יוארך אוטומטית ב-3 חודשים נוספים מהיום שקדם למועד הפקיעה המקורי (להלן: "תקופת ההארכה").

ההארכה חלה רטרואקטיבית על אותם עסקים שהרישיון או ההיתר שלהם פג בתקופה הרשומה לעיל, את הרישיון או ההיתר יראו, כאילו עמד בתוקף גם בתקופת ההארכה.

עם זאת, הארכה לא תחול על אישור רגולטורי אשר הותלה, בוטל או שהתקיים תנאי המפקיע את תוקפו ועל אישור רגולטורי שהרשות הציבורית החליטה שלא לחדשו לפני תום תקופת ההארכה.

ראש הממשלה מוסמך להאריך בצו הן את "תקופת ההארכה" והן את ה"תקופה הקובעת".
את "תקופת הארכה" הוא רשאי להאריך בתקופה אחת נוספת שלא תעלה על 3 חדשים וזאת רק לרישיונות שהתוקף המקורי שלהם הוא מעל לשנה.

את "התקופה הקובעת" הוא רשאי להאריך, באישור הממשלה והוועדה בכנסת, בתקופות נוספות של עד 3 חודשים כל אחת, ובסך הכל עד 9 חודשים במצטבר.

כל מקרה נקודתי ייבחן לגופו בהתאם לחוק ולהוראת השעה לעיל אך בכלליות נציין כי הארכות האמורות רלוונטיות בי היתר למידע להיתר (סעיף 145 (א1)), להחלטות רשות רישוי (סעיף 145 (ב1)) להחלטת ועדה מקומית לאשר שימוש חורג והקלה, הארכת היתרי בניה.

         

הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 38) (הרחבת בניה לשם הקמת מרחב מוגן בבית מורכב), התשפ"ד-2023

בתאריך 23.10.2023 הובאה הצעת לתיקון חוק המקרקעין העוסקת בהקלה משמעותית בהוצאת היתר לממ"ד.

לפי התיקון לחוק המקרקעין שפרסם שר המשפטים להערות הציבור, יופחת הרוב הנדרש להרחבת בנייה לשם הקמת מרחב מוגן בבית משותף מורכב – כלומר שבו מספר מבנים או אגפים – ל-60% מבעלי הדירות באותו אגף או מבנה בלבד וכן יהיה תקף גם בדירה שהיא חלק מבית מורכב.

נקבע, כי ייקבעו הסדרים ואיזונים, כדי למנוע פגיעה בזכויותיהם של בעלי הדירות באגפים או מבנים אחרים בבית המשותף בעקבות התיקון.

מטרת התיקון המוצע היא להקל על דיירי בנין מגורים שהוא בנין משותף מורכב, הרוצים למגן את דירתם באמצעות הרחבת בניה לשם הקמת מרחב מוגן דירתי או קומתי, וכן למנוע פגיעה בזכויות בעלי הדירות.

התיקון קודם על ידי מחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים בראשותה של עורכת דין כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה בשיתוף הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.

על פי סעיף 59 לחוק המקרקעין, בית מורכב הוא בית משותף אשר מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים, שלכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, ושקיימת בו אפשרות להרחבת הדירה במבנה או באגף במנותק משאר הכניסות או האגפים.

במצב זה, ניתן יהיה להתייחס לאותו מבנה או אגף כאילו הוא בית משותף נפרד, ולבעלי הדירות באותו מבנה או אגף כאילו הם כלל בעלי הדירות. זאת בשונה מהמצב הקיים היום, לפיו בבית מורכב יש צורך בהשגת הסכמות האחוזים הנדרשים מכלל בעלי הדירות בבית המשותף, המורכב ממספר אגפים או מבנים.

נוסף על כך, וכדי לשמר את זכויות כלל בעלי הדירות המצויות בבית המורכב כולו, מוצע להורות במסגרת התיקון, כי תנאי לאמור לעיל הוא שלא יהיה בהרחבת הדירה בבית מורכב לשם הקמת מרחב מוגן דירתי או קומתי, כדי לפגוע בזכויות בעלי הדירות בכניסות או באגפים האחרים בבית המורכב.

            

תקנות התכנון והבניה (עבודות מבנים הפטורים מהיתר) ( הוראת שעה), התשפ"ד- 2023

ביום 25.10.2023 פורסמו תקנות הקובעות כי הקמת ממ"ד לכל יחידת דיור בבניה נמוכה או ליחידת דיור צמודת קרקע פטורה מהיתר וזאת בהתקיים התנאים הקובעים בתקנות מבחינת מידות הממ"ד ודרישות תכן הקשורים בכך. התקנות מסדירות את אופן הגשת הבקשה לביצוע העבודה במערכת המקוונת של הועדות המקומיות וקובעות לו"ז קצר יחסית לבדיקת ולטיפול הבקשה.

         

הודעה בדבר העברת תוכנית מתאר ארצית להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור
תמ"א/40/א/1/1 – תוכנית מתאר ארצית למיגון (בניית מרחב מוגן דירתי)

נמסרת בזה הודעה, כי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה ביום 17.10.23 על העברת תמ"א/40/א/1/1 (להלן: "התוכנית") העוסקת במיגון של מבני מגורים ומוסדות הציבור בטווח של עד 9 ק"מ מגבול הצפון, להערות הוועדות המחוזיות לפי סעיף 52 לחוק התכנון והבנייה ולהשגות הציבור.

מטרת התכנית הינה, תיקון הוראות התוכנית העיקרית כך שתחול על כל שטחי מדינת ישראל שבהם חל חוק התכנון והבניה.

             

להלן לינקים להנחיות מועדות הערר במחוזות השונים פתיחה ומועדי הגשה:

ועדת ערר ת"א

הודעה ראשונה – https://www.gov.il/he/departments/news/tlv_secretrary_security

הודעה שנייה – https://www.gov.il/he/departments/news/tlv_office_security

הודעה מעודכנת – https://www.gov.il/he/departments/news/tlv_openings

ועדת ערר מרכז

https://www.gov.il/he/departments/news/center_openings

ועדת ערר ירושלים

https://www.gov.il/he/departments/news/jerusalem_office_security

ועדת ערר חיפה

https://www.gov.il/he/departments/news/haifa_message_appeals

     

המערכת מאחלת לכל האזרחים וחיילי צבא ההגנה לישראל
הצלחה רבה ותקווה לימים שקטים!

חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023-2024), התשפ"ג – 2023

מאת עו"ד יפעת בן-אריה שטיינברג ועו"ד יעקב גלאי

         

ביום 6.6.23, פורסם חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023-2024), התשפ"ג – 2023.

במסגרת החוק האמור, נערכו תיקונים עקיפים לחוקים שונים ביניהם חוק התכנון והבניה, חוק רכבת תחתית (מטרו), חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, חוק קידום תשתיות לאומיות וכו'.

יש לשים לב כי בפרסום זה מופיעים עיקרי השינויים אך הם מצוינים בתמצות ואין להסתמך על האמור אלא יש לבדוק בחוק את הנוסח המלא והתקיימות התנאים הנדרשים לכל תיקון ובנוסף, לבדוק את מועדי התחולה והוראות מעבר שהינם שונים בין תיקון לתיקון.

        

להלן עיקרי השינויים:

בתחום התכנון והבניה:

• מצב בו העירייה מתעכבת במתן היתרי בנייה למגורים בתכנית של 80 יחידות דיור ומעלה, סמכותה תועבר לרשות רישוי ארצית שתוקם, אליה יהיה ניתן לפנות אם חלפה תקופה ארוכה שבה רשות הרישוי המקומית לא נתנה היתר בנייה.
  במקרים חריגים, שר הפנים רשאי לקבוע שהעירייה לא מתפקדת ולקחת את על סמכויות מתן היתרי הבנייה – ולהעביר אותן למוסד רישוי ארצי.
• צמצום שיעור בעלי קרקעות היכולים להגיש תכנית לבניה, ל- 66% (במקום 75% כיום).
• העברת תכניות למועצה הארצית – נקבע פרק זמן קצוב לוועדה המחוזית לאישור תוכניות בנייה עם מעל ל-500 יחידות דיור. במידה ולא התקבלה החלטה בתוך 18 חודשים ולא ניתנת ארכה מועד, היא תועבר אוטומטית להשלמה בוועדת המשנה של המועצה הארצית. ובלבד שמדובר בתכנית שניתן להוציא מכוח היתרי בניה ללא צורך בתכנית נוספת. (לא יראו תכנית נוספת שהיא תכנית איחוד וחלוקה).
• הקלה לתוספת שטחי שירות לשם בניית חדר מחוזק לא תחשב סטיה ניכרת, אם לא ניתן לבנות ממ"ד.
• אישור תחילת עבודות בנייה יינתנו על ידי מהנדס הוועדה המקומית (ולא על ידי רשות הרישוי המקומית). כמו כן שר הפנים יהא רשאי לקבוע סוגי עבודות לפי היתר שלא יהיו טעונים אישור תחילת עבודה.
• שר הפנים יוסמך לקבוע את שיטת חישוב השטחים בהיתרי הבנייה לגבי תוכניות קיימות, דבר המאפשר לעבור מחישוב שטח עיקרי ושטח שירות – לשיטה המתייחסת רק לשטחים כוללים לבנייה ובלבד שההשפעה התכנונית של שינוי כללי החישוב תהיה מועטה.
• רשות ערר על החלטת ועדה עצמאית לגבי תכנית – ערר של מגיש תכנית או של מתנגד יוגש רק ברשות יושב ראש ועדת ערר מחוזית שייתן את החלטתו בשים לב בין השאר לכך שהבקשה היא קנטרנית או טורדנית שהיא אינה מגלה עילה או שהיא אינה מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה.
• ערר לפי סעיף 152 – מוקנית לועדת הערר הסמכות להתיר הוצאת כל סוגי ההיתרים בשים לב להיקף ההשפעה של נושא הערר על ההיתר.
• שינוי בהליך אישור תכנית מתאר ארצית מפורטת לתשתיות לאומיות – יראו תכנית כמאושרת בתום 21 ימים מהמועד שנשלחה לשרים על ידי מזכיר הממשלה אלא אם כן ביקש שר להביא את התכנית לדיון בממשלה. תיקון זה חלק גם באופן רטרואקטיבי על תמ"א /תת"ל שהומלצו לאישור על ידי המועצה הארצית /הוות"ל קודם לתחילת התיקון בחוק ההסדרים.
• לצורך רישום משכנתא לא תידרש צעודת העדר חובות מהרשות המקומית.

         

חלק מהסמכויות הרחבות שנתנו לועדה המקומית הן:

• הסמכות לאשר שינויי יעוד קרקע ממסחר ותעסוקה לקרקע למגורים; הסמכות להגדלת שטח הכולל המותר לבניה בתחום רשות עירונית במגרש בו מצוי מבנה שאינה מבנה הטעון חיזוק. יש לשים לב כי תוספת אחוזי בניה נגזרת מסוג הבניה כלומר שיעור אחוזי הבניה משתנה בין מצב של תוספת למבנה קיים, לבין בניה במגרש פנוי לבין מגרש של הריסה ובניה מחדש.
• הסמכות להגדלת השטח המותר לבניה במגרש לצרכי ציבור וכן הסמכות להוסיף שימושים למבני ציבור במגרש לצרכי ציבור שמותרים בו רק שימושים למבני ציבור וזאת בהתקיים תנאים שונים.
• חלוקת מגרש המיועד לאזור מגורים בנחלה לעד שלושה מגרשים ושינוי ייעוד של עד שניים מהם למגורים (שטח כל מגרש לא יעלה על 500 מ"ר או על שליש משטח המגרש וסך יחידות דיור בכל המגרשים לא יעלה על סך יחידות דיור שמותר היה להקים בטרם החלוקה.

         

בתחום ההתחדשות העירונית:

• הורחבה חובת היזם להציע דיור חלופי מחוץ לבניין בפרויקטים של חיזוק הבניין הקיים ללא הריסתו, לקשישים שגילם 75 ומעלה במקום המצב עד היום 80 ומעלה.
• הפחתת הרוב הדרוש בתמ"א 38 מ-80% ל-66%.
• שינוי בהליך ההכרזה על מתחם פינוי בינוי בהתקיים תנאים מסויימים: ללא צורך בשלב מקדמי בהסכמת הרשות המקומית וכן לא נדרשת הסכמת הרשות המקומית אם התכנית המקודמת תואמת לתכנית כוללת להתחדשות עירונית שאושרה כבר.
• הופחת הרוב הדרוש לצורך פניה לשמאי פינוי בינוי כדי שיחווה דעתו בדבר כלכליות המיזם המוצע ל-40% במקום 2/3 כיום.

          

בתחום מיסוי מקרקעין:

שינויים במכירת קרקע ודירות מגורים:

• הוראת שעה להטבה במס שבח במכירת קרקע לבנייה.
  המוכר קרקע לבנייה למגורים ועל הקרקע חלה תכנית ולפיה ניתן לבנות לפחות 8 יחידות מגורים, יהיה זכאי בהפחתת מס השבח הריאלי מ-47% ל-25% עבור השבח המיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד ליום התחילה. הוראת השעה קובעת זמנים בהם הבנייה חייבת להסתיים החל משנתיים להטבה מלאה ועד ל-8 שנים להטבה של 50%
• הפחתת תקופת הזמן מ-24 חודשים ל-18 חודשים בה ניתן למכור את הדירה הראשונה במקרה של רכישת דירה ללא חיוב במס רכישה או שבח.
  ביטול החישוב הליניארי המוטב לדירות שבנייתן תסתיים לאחר 31.12.30.
  תוספת להגדרת דירת מגורים – דירת מעטפת – ככל ואין קירות חיצוניים, אז כשיש התחייבות של המוכר להשלים את הקירות החיצוניים. כשיש קירות חיצוניים, אז ללא כל התחייבות נוספת. תיקון זה ייכנס לתוקף החל מיום 1.1.2024.

               

שינויים בהתחדשות עירונית:

• הגדרה חדשה לקשיש – מי שנזקק לשירותי סיעוד. כמו כן, לעניין קשיש – החוק מסדיר מועדי מכירה של דירת הקשיש.
• בוטלה האפשרות לקבל תמורה כספית בגין מכירת יחידת המגורים הישנה בנוסף לדירת מגורים. האפשרות עדיין קיימת לדירה אחת במתחם שתהיה זכאית לתמורה ביחידת מגורים ותמורה כספית.
• בהעברת זכויות לקרוב בתקופה המתחילה 24 חודשים לפני מועד החתימה על ההסכם ועד ליום המכירה, יראו את המעביר והנעבר כמוכר אחד.
• הגדרת מתחם מזכה – מתחם פינוי בינוי הכולל גם מבנים המיועדים לעיבוי בנייה – במכירת זכויות שניתנו לו תמורתן שירותי בנייה, זכאי לפטור במס.
• לא ניתן לקבל בדירה החדשה שיעור זכויות גבוה או נמוך מהשיעור בדירה הנמכרת, למעט בדירת ירושה שם ניתן לקבל שיעור זכויות גבוה יותר. לדוגמא, בעל דירה יוכל לקבל דירה חדשה אך לא לקבל דירה חדשה + אחוז מסוים בדירה נוספת. יורשים יוכלו לחלק את השותפות כך שלמרות שכל יורש מחזיק חלק מדירה, הוא יקבל דירה שלמה חדשה (כמובן בכפוף לתקרות השווי). תיקון זה ייכנס לתוקף החל מיום 1.10.2023.
• קביעה כי מכירה של פרויקט מיזם ליזם ממשיך תהווה מכירה של זכות במקרקעין ובמקרה כזה יישא היזם הממשיך בכל מס הרכישה (הן בגין הזכות לפרויקט והן בגין מס הרכישה עבור התמורות הניתנות למוכרים).
• תמ"א 38 – ניתן פטור למכירת שתי דירות מגורים (לעומת פטור לדירה אחת בלבד לפני התיקון).

         

הערת מערכת:

תיקוני החקיקה בעניין המיסוי מטרתם היא לדרבן מחזיקי דירות למכרם על ידי קיצור תקופת הזמן וכן לדרבן מחזיקי קרקעות למכור/לבנות בשיטת המקל והגזר –  הגזר על ידי הוראת השעה להטבה במס השבח והמקל על ידי שלילת חישוב ליניארי מוטב לדירות שבנייתן תסתיים לאחר 31.12.2030.

כך, מי שרוכש כיום דירה ומחזיק בדירה שאותה הוא מתכוון למכור, עליו לפעול בזריזות שכן הופחתה לו מחצית השנה מתקופת הזמן שהייתה לו קודם לכן. גם מחזיקי קרקעות צריכים להזדרז שכן שלילת החישוב הליניארי המוטב משמעותה סכום כספי נכבד במס השבח.

כמו כן, בתחום התכנון והבניה גם פה קיימת שיטת המקל והגזר לזירוז מועדי קידום רישוי ותכנון, המערכת תקווה כי המנגנונים אכן ייעלו את ההליכים ולא יגררו גלגול הסחבת לגופים אחרים חדשים שסביר להניח כי יארך זמן עד שיתפקדו כיאות.

הגשת התנגדות לבקשה להיתר במקרקעין – רק לבעל זכויות באותם מקרקעין

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר

מספר ההליך: עע"מ 1461/20 אנטרים אינווסטמנטס (ישראל) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים, בפני כב' הרכב השופטים, נ' סולברג, ג' קרא, י' וילנר. תאריך מתן פסק הדין: 4.5.21 פרטי המקרקעין: רחוב המעיין, ירושלים. ב"כ המערערת: עו"ד גד ויסקינד.

 

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בגדרו נדחתה עתירת המערערת נגד החלטת הועדה המקומית, שניתנה במסגרת בקשת המערערת למתן היתר בניה תואם תכנית, להקמת מלון בן 4 קומות. בהחלטתה, הורתה הועדה המקומית כי לדיון בבקשת ההיתר יוזמנו "מבקשים ומתנגדים בפני הוועדה בהתנגדויות", ובכלל זאת, יוזמנו גם ועד שכונת עין כרם והמועצה לשימור אתרים, שהגישו התנגדות לבקשת ההיתר.

בעתירה שהגישה המערערת לבית המשפט המחוזי, נטען בין היתר כי למשיבים 3-2, אשר הגישו התנגדות לבקשת ההיתר, אין כל זכות להגיש התנגדות, כפי שעולה מתקנה 37 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), הקובעת כי רק בעל זכות במקרקעין המפורט בתקנה 36, לו הייתה חובה להמציא עותק מהבקשה, רשאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר, ומשכך הוועדה כלל לא הייתה רשאית לזמנם לדיון, בית המשפט טענות אלו, ועל כך נסב הערעור.

בית המשפט העליון, החליט לקבל את הערעור פה אחד.

נקודת המוצא לדיון הייתה לשון תקנה 37 קובעת להלן:

"בעל זכות במקרקעין אשר קיבל הודעה על הגשת בקשה להיתר לפי תקנה 36 רשאי להגיש התנגדות בכתב לבקשה להיתר, בתוך 15 ימים מיום קבלת ההודעה בדבר הגשתה; המהנדס ישלח העתק מההתנגדות שהתקבלה למבקש ולעורך הבקשה"

בית המשפט קבע, כי מלשונה הברורה של התקנה עולה, כי מי שרשאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר הוא בעל זכות באותם מקרקעין אשר קיבל הודעה על הגשת בקשה לפי תקנה 36 לתקנות. מנגד, כאשר המחוקק ביקש להרחיב את מעגל המתנגדים, הוא עשה זאת באופן מפורש, למשל בסעיף 100 לחוק התכנון והבניה הדן במתנגדים לתכנית.

בית המשפט הדגיש, כי בין סעיפי החוק והתקנות אשר מסדירים את זהות הרשאים להגיש התנגדויות בהליכי תכנון ורישוי קיים הבדל ברור וניכר – בעוד שהגשת התנגדויות לבקשה להיתר תואם תכנית מותרת אך למי שהוא בעל זכות באותם מקרקעין שקיבל הודעה כאמור בתקנה 36 לתקנות, הרי שהגשת התנגדויות לתכנית מתאר מותרת לכל מי שרואה את עצמו נפגע על-ידי התכנית.

בית המשפט הסביר את הרציונל לכך, בעוד שהשלב התכנוני מיועד להגשמת העקרונות של שקיפות ושיתוף הציבור, שהם עקרונות יסוד בדיני התכנון והבנייה, הוא בראש ובראשונה שלב הדיון בתכנית החלה. שלב זה מאפשר לכל מי שעלול להיפגע מהתכנית לטעון את טענותיו בפני הרשות התכנונית ולנסות ולשכנע להימנע מהחלטה שתפגע בו או לכל הפחות למזער את מידת הפגיעה. מנגד, השלב של הבקשה להיתר, הוא שלב יישום התכנית החלה ומהווה את החולייה האחרונה בשרשרת ההליכים התכנוניים. בשלב הבקשה להיתר, הגשת התנגדויות נועדה למנוע פגיעה אך בזכויות קנייניות של מי שיש לו זכויות במקרקעין הנדונים, ועלול להיות מושפע כתוצאה ממתן ההיתר, ולכן היא מוגבלת רק לבעלי הזכויות.

על כן, נקבע כי המשיבים 2-3 לא היו רשאים להגיש התנגדויות מאחר שאינם בעלי זכויות במגרש, והועדה המקומית לא הייתה רשאית לבחון התנגדויות אלו. משכך, דין החלטת הועדה המקומית לזמן את המשיבים לדיון – מבוטלת.

לאור האמור, הערעור נדחה, תוך שבוטל פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וכן נפסקו הוצאות כנגד המשיבים.

פרסום תזכיר חוק הירושה – התשפ"א – 2021

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דנה הולנדר ביטון

משרד המשפטים פרסם לאחרונה להערות הציבור טיוטת תזכיר חוק העוסק בתיקון מוצע לחוק הירושה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק").

התזכיר מכיל תיקונים משמעותיים ומהותיים רבים להוראות החוק ונועד, בין היתר, להתאים את החוק הקיים למציאות החיים המשתנה ולהתפתחות המשפטית שחלה בארבעים השנים האחרונות, לרבות בעניינים הטכנולוגיים והרפואיים – מדעיים, מאז חקיקתו וכל זאת, תוך כדי שימור מבנה החוק הקיים וביצוע התאמות, שיפורים והשלמת חוסרים לחלק מהוראותיו המהותיות.

כפי שמצוין בתזכיר החוק, התיקון והתוספות לחוק הקיים המוצע, הינו תוצר של עבודה ממושכת, שהחלה עוד בשנת 1999 עם מינוי ועדת ירושה, בראשותו של השופט בדימוס יעקב טירקל שהגישה את המלצותיה בשנת 2006 ותוך שינויים מסוימים המתחייבים משינויי העתים, התאמות נדרשות ותיקוני חקיקה עדכניים.

התזכיר, כאמור, מועבר כעת להערות הציבור ולאחר מכן, יעבור להליך חקיקה.

עיקרי התיקונים המרכזיים המוצעים:

1. צוואה בהקלטה חזותית– אחד התיקונים המשמעותיים ביותר לחוק הקיים הוא ההצעה להוסיף אפשרות נוספת וחדשה לעריכת צוואה, והיא – צוואה חזותית (עד היום צוואה מוקלטת לא הייתה תקפה). עריכת צוואה באמצעות הקלטה המשלבת תמונה וקול (הקלטה חזותית, כמו הקלטת ווידאו), כאשר ביחס לצוואה זו יידרש קיומן של מספר הוראות צורניות המאפיינות הקלטה כאמור, ואשר נועדו למנוע אפשרות לזיופים.
2. כשרות לרשת לילד שנולד מתאי רבייה של המוריש– מוצע לקבוע כללים לעניין זכאות לרשת לגבי מי שנולד באמצעים טכנולוגיים לאחר פטירתו של המוריש. על פי החוק הקיים, רק מי שנולד בתוך 300 ימים מפטירת המוריש זכאי לירושה, כך שילד שנולד תוך שימוש בזרע או ביצית מהנפטרים לא זכאי לרשת את הורהו הביולוגי. בהתאם ובהתייחס למציאות המודרנית בה ישנה סיטואציות הוריות שהמדע מאפשר אותן, מוצע לקבוע הוראות שיאפשרו הורשה בתנאים מסוימים גם לילד ביולוגי שנולד מתאי רבייה של המוריש לאחר מותו.
3. חיזוק זכותו של בן הזוג בירושה על פי דין– מוצע, כי חלוקה שוויונית בין בן הזוג לבין יורשים אחרים תהא רק אם קיימים יורשים שהם ילדי המוריש או צאצאיהם, זאת בניגוד ובשונה מהמצב כיום, לפיו חלוקה כאמור מתבצעת גם אם המוריש הותיר הורים, כלומר תיקון לסעיף 11 (א) (1) לחוק הקיים במסגרתו המילים "או הורים" יימחקו.
4. הוספת פרנטלה רביעית- מוצע, כי בירושה על פי דין, תתווסף פרנטלה רביעית, לפיה, אם למוריש לא נותרו קרובים מבין הפרנטלות הקבועות בחוק הקיים כיום, תעבור הירושה למי שהיה בן זוגו של ילדו של המוריש במועד פטירתו. עם זאת, מוצע כי ילדי החתן או הכלה שנולדו מנישואים שניים לא יזכו לרשת במקומם.
5. ירושת ילד מאומץ– מוצע לבטל את האבחנה הקיימת בחוק הירושה בין הילד המאומץ לבין ילד טבעי ולהשוות את מעמדו של הילד המאומץ ביחס למשפחתו המאמצת לילד טבעי, כאשר הקשר בין הילד המאומץ להוריו הטבעיים יבוטל, אלא אם נקבע אחרת בצוואה.
6. שינוי הגדרת בני זוג- מוצע כי המושג "בני זוג" ייבחן באופן שונה, קביעה מהותית ולא פורמאלית לבני זוג, כך שאופי מערכת היחסים הזוגית תיבחן גם אם בני הזוג נשואים פורמאלית ותקום חזקה, לפיה חיי משפחה במשק בית משותף לתקופה של לפחות שלוש שנים יקימו חזקה להיותם של הצדדים בני זוג. וכי בהתאם לכך, כאשר בני זוג הנשואים פורמאלית נפרדו לתקופה של שלוש שנים רצופות לפחות, תגבר המהות על הצורה וכי למרות ש"על הנייר" עדיין הם פורמאלית נשואים, תישלל מבן הזוג שנותר הזכות לרשת.
7. שלילת הזכות לרשת ממי שחטא כלפי המוריש– בהתאם לחוק כיום, נדרשים שלושה תנאים לשלילת הזכות לרשת: הרשעה, גרימת מוות ופעולה במתכוון. השינוי המוצע הוא, כי בניגוד למצב הקיים שבו אדם שגרם למות המוריש, אך לא הורשע בפלילים עקב נסיבות אובייקטיביות מסוימות, יורש את הנרצח, בתיקון המוצע, תישלל זכותו כאמור של אדם שגרם למות המוריש ומצבו הנפשי היה של כוונה גם ללא הרשעה פלילית ברצח או בהריגה במתכוון.
8. כשרות לצוות – תיקון לסעיף 26 לחוק, לפיו קטין מעל גיל 15 יוכל לערוך צוואה ובלבד שבית המשפט אישר את הפעולה. בית המשפט יאשר את הפעולה ככל שנוכח, לאחר ששמע את הקטין, כי הצוואה נעשתה בהסכמה חופשית וכי הקטין מבין את משמעות הצוואה ותוצאותיה.
9. השפעה בלתי הוגנת – מוצע כי תקום חזקה להשפעה בלתי הוגנת מקום בו קיימים יחסי אמון מיוחדים או יחסי תלות בין המצווה לזוכה, למעט קרוב של המצווה או בן זוגו. כמו כן מוצע, כי ההוראה הקטגורית בסעיף 35 לחוק הקיים בעניין "צוואה לטובת עדים" תרוכך כך שמי שערך את הצוואה, היה עד לעשייתה, לקח באופן אחר חלק בעריכתה לא תוביל לפסילה קטגורית של ההוראה המזכה, אלא רק תקים חזקה להשפעה בלתי הוגנת.
10. סעיף 67א לחוק הקיים, מונה מצבים שבהם הרשם לענייני ירושה נדרש להעביר בקשות מסוימות לצווי ירושה או לצו קיום צוואה לבית המשפט לענייני משפחה. התיקון המוצע מרחיב את סמכויות הרשם לענייני ירושה בחלק מהמקרים, כמפורט בהצעה ובכך להקל על העומס הקיים בבתי המשפט לענייני משפחה.