דייר מוגן בתכניות איחוד וחלוקה 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ישראל אלתר

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• אילת – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 270/02/2 – תכנית מתאר אילת.
• פתח תקווה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 410-0671826 – סירקין מזרח.
• חולון – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 505-0907469 – תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר חולון.
• הרצליה – הודעה בדבר אישור תכניות מועדפת לדיור מס' 1082 – קריית שחקים.
• הרצליה – אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 1096 – בין ערים.
• לוד – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 406-0845198 – מתחם חרמון – גלבוע.
• פתח תקווה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 410-0297432 – מתחם רוזנברג.

 

עדכוני פסיקה

• היטל השבחה

עמ"נ 48878-01-19 ידידיה סינואני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון  –  האם קבלת פטור ביחס למקרקעין אחרים מונעת קבלת פטור נוסף במקביל?

ערר 8048/0620 מריאן תמר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו – "נאמנות עיוורת".

 

• מיסוי מקרקעין

ו"ע 50882-12-19 ישיבת קרית שמונה נ' מנהל מס שבח טבריה – שימוש במישרין על ידי מוסד ציבורי.

 

• תביעות 197

ערר 9005/0920 י.ו.א.ל ירושלים אויל אקפלוריישן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לוד ואח'  –  האם ראוי לעכב בירור תביעת פיצויים בגין תוכנית עתידית?

 

• תכנון ובניה

ערר 1117-11-20 חניאל ורוזית סבג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק ואח' – ניסיונה של הועדה המקומית להעביר פיל בקוף של מחט בוטל על ידי ועדת הערר.

 
 

מאמר

דייר מוגן בתכניות איחוד וחלוקה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ישראל אלתר

 

במסגרת מאמר זה, נעמוד בקצרה על המשמעויות המשפטיות של דייר מוגן במקרקעין שעברו הליך איחוד וחלוקה, ומיהו בעל הזכות לפעול בהליכים משפטיים לפינויו ממקרקעין שעברו הליך איחוד וחלוקה.

בחוק הגנת הדייר, מוגדרות מספר אפשרויות של שוכר נכס שהינו במעמד "דייר מוגן", ביניהן: מחזיק בנכס ששילם עבורו דמי מפתח, דייר שמתגורר בנכס קודם שנת 1940, דייר ששכר נכס ליותר מ-7 שנים ובחוזה השכירות לא צוין כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו, וכן שוכר שחתם על הסכם בו נקבע  מעמדו כ"דייר מוגן".

על "דייר מוגן" חלות הגנות ביניהן- הגבלת העלאת דמי השכירות, וההגנה המהותית העומדת לו הינה ביטחון מפינוי מהנכס אותו הוא שוכר, הליך שאפשרי רק בהתקיים עילות מיוחדות, שבהעדרם, נהנה הדייר המוגן מהגנה על זכות ההחזקה והשימוש בנכס לאורך שנים.

תכניות איחוד וחלוקה- מוגדרות ומוסדרות בסעיפים 122-128 לחוק התכנון והבניה, כאשר מטרתה של תכנית זו היא לבצע תכנון מחודש של מקרקעין, במסגרתה מבוטלים ייעודי הקרקע הישנים, והבעלויות הישנות, והמקרקעין מחולקים מחדש בהתאם לטבלת הקצאה, תוך כדי קביעת ייעודים חדשים.

כך, בתכנית איחוד וחלוקה מתבטלות הבעלויות והזכויות הקיימות למחזיקים ובעלי המקרקעין ובתמורה מוקצים מגרשי תמורה חדשים, כשעל פי החוק אין כל הכרח כי מגרשי התמורה המוקצים יהיו באותה חלקת קרקע בו היו בעלים קודם אישורה של התכנית, וכן אין הכרח כי שטח המגרש החדש יהיה זהה לחלקה הישנה, כך גם באשר לשווי מגרש התמורה במצב ה"יוצא" שבדרך כלל עולה על שווי המקרקעין אשר "נכנס" לתכנית איחוד וחלוקה, והיקף הזכויות והשווי נקבעים בהתאם לטבלת הקצאה ואיזון שעורך שמאי התכנית.

בהקשר לכך, דייר מוגן איננו נחשב כבעל זכות הזכאי להקצאת מקרקעין במסגרת החלוקה החדשה של המקרקעין, שכן על פי ההגדרה הוא אינו נחשב כ"בעלים במקרקעין" (ובכלל זאת גם זכות חכירה) ועל כן איננו נכלל בטבלאות האיזון וההקצאה של התכנית, כשבעת"מ 2076/04 ג'ומעה, נפסק כי החזקת דייר מוגן בדירה לאורך שנים אינה עולה כדי חכירה לדורות, וממילא הוא אינו בעל זכויות הנכלל במסגרת טבלת האיזון של התכנית.

עם זאת, בתקן 15 נקבע, כי ככל ועסקינן בחלוקה המבוצעת בהסכמה, ניתן להקצות זכויות במצב הנכנס גם לדייר מוגן, וזאת בתנאי שניתנה הסכמת כל בעלי הזכויות, ובתנאי שהקרקע אינה של מקרקעי ישראל כמשמעותה בחוק יסוד מקרקעי ישראל, ואיננה בבעלות הרשות המקומית.

באשר להגדרת זכות הדייר המוגן המחזיק בנכס ואינו בעל זכות בעלות, ניתן היה לראות בה לכאורה כזכות שעבוד, כשסעיף 126 לחוק קובע הוראות בעניין שעבודים, כדלקמן:

(א)   "שעבוד, שהיה ערב תחילת תקפה של חלוקה חדשה על אחת החלקות שבחלוקה, הולך אחרי בעלה הקודם, ויהיה על החלקה או על החלקות שהוקצו לו בחלוקה החדשה.
(ב)   היה השעבוד זכות מעבר, זכות שאיבת מים או זכות אחרת כיוצא באלה שאינן נתונות להעברה לחלקה שבמקום האחר, תישאר הקרקע כפופה לשעבוד גם אחרי החלוקה; אולם מותר לקבוע בתכנית הוראות בדבר הפקעת זכויות אלה או שינוין, והוראות חוק זה בדבר הפקעת בעלות או פגיעה אחרת בה יחולו על הפקעה או שינוי כאמור, בשינויים המחויבים לפי הענין."

 

אולם, מעיון בסעיף עולה, כי קיים קושי להגדיר את הדייר המוגן כבעל זכות שהסעיף חל עליו, שכן על פי ההוראה, זכות השעבוד נגררת אחר הבעלים החדשים למגרש התמורה, דבר הנוגד וסותר את מוסד הדייר המוגן, שמטרתו הגנה על הזכות להמשיך להחזיק פיזית בנכס ללא הפרעה, ולא להעבירה למקרקעין אחרים, ועל כן ניטה להגדיר את זכות השעבוד בהתאם לסעיף ב' הקובע הוראות לגבי זכות שעבוד שאינה ניתנת להעברה, כאשר המקרקעין המקוריים נשארים משועבדים, כדוגמת זכות מעבר או שכירות שאינה ניתנת להעברה למקרקעין אחרים.

על הגדרת זכויות הדייר המוגן עומד עו"ד משה רז כהן בספרו איחוד וחלוקה (מהדורה שנייה), התשפ"א-2021, ולדבריו יש לראות בדייר המוגן כבעל זכות שעבוד מסויגת, זאת מהטעם שזכויותיו כאמור אינן עוברות למגרש התמורה שקיבל בעל המקרקעין, והדייר המוגן ממשיך להחזיק באותם מקרקעין בהם החזיק קודם אישורה של התכנית מתוקף זכותו הקודמת, כשהשינוי היחיד שהתבצע מבחינתו הוא רק שינוי זהות בעל הבית, כשנטען אף כי ניתן להגיע לתוצאה דומה ללא שימוש בסעיף 126(ב'), וזאת מכוח הוראות הדין הכללי ובהיקש לקבוע בדיני השכירות והשאילה לגבי שינוי בעלים.

באשר לקביעת שווי הזכויות בעריכת תכנית איחוד וחלוקה, נקבע בתקן 15 כי שווי הזכויות יקבע על פי שווי השוק של המקרקעין בין מוכר מרצון לקונה מרצון, תוך התעלמות מזכויות בלתי רשומות או התחייבות לצדדי ג', ובכלל זאת אין להביא בחשבון בהערכת השווי קיומו של דייר מוגן או בר רשות, כאשר לעמדתו של מ' רז כהן (בספרו לעיל), יש להביא בחשבון את קיומו של הדייר המוגן ב-2 מצבי התכנון, והשפעתו על ערך המקרקעין וזאת לשם שמירה על כלל שימור השוויון היחסי.

תוכנית איחוד וחלוקה מטרתה כאמור עריכת רפורמה כוללת במקרקעין, וזאת מתוך מטרה לפעול לפיתוח המקרקעין, כשלמען השגת מטרה זו לעיתים עלול גם להידרש פינוי הדייר המוגן מהמקרקעין, ונדרש עיון האם חובת נקיטת הליכי הפינוי מוטלת על בעל המקרקעין המקורי, או שמא נקיטת הליכי פינוי מוטלת דווקא על בעל מגרש התמורה החדש? כששאלה זו אף מתחדדת במקום בו החלוקה החדשה טרם נרשמה בטאבו, כך שמחד קיים בעל מקרקעין על פי רישום ומאידך ישנו בעל מקרקעין על פי תכנית, ויש לבחון על מי מוטלת החובה בנקיטת הליכים לפינוי הדייר המוגן מהמקרקעין.

על פני הדברים, נראה כי חובת נקיטת הליכי פינוי דייר מוגן מוטלת על בעל המקרקעין החדש, שכן מעת אישורה של התכנית החדשה פקעה זכות בעלותו של בעל המקרקעין הישן במקרקעין, ובהעדר זכות בעלות ממילא אף לא קיימת כל זכות תביעה.

עמדה זו, לפיה טבלת הקצאה מפקיעה ומנתקת זכויות (וחובות) קודמות במקרקעין, באה לידי ביטוי בפסק הדין בעניין "ברימן" (ת"א 12530-06-17) שם נקבע מפי השופט ט. חבקין:

"… "טבלת ההקצאה היא אפוא מעשה קנייני (ולמצער מעין-קנייני) חלוט אשר ניתק כמעט לחלוטין את הזיקה הקניינית בין חלקות המקור לבעליהן הקודמים,  וכן "הזיקה לחלקות המקור נותקה כמעט כליל עם הפיכת התכנית לחלוטה. נותרה אומנם זיקה פורמלית ברישום… משמעות הרישום היא טכנית בעיקרה, כשלב מעבר עד להשלמת הרישום החדש כקבוע בסעיף 125 לחוק התכנון והבניה..", עולה אם כן כי חלוקת המקרקעין שנוצרה במסגרת החלוקה המחודשת ניתקה את זיקת הבעלים הישנים, והליכי הפינוי מוטלים על הבעלים החדשים.

נזכיר, כי אמנם סעיף 125 לחוק קובע את סד המועדים לרישום החלוקה החדשה על פי התכנית, אולם בהמשך הסעיף נקבע, כי אי שמירת מועדי הרישום אין בה כדי לפגוע בתוקפה של החלוקה החדשה, כך שאף בהיעדר רישום בפועל, התכנית תקפה ומחייבת, וזאת בהתאם להוראת סעיף 124 בה נקבע כי "תחילת תקפה של חלוקה חדשה היא ביום תחילת תקפה של התכנית שבה נכללה החלוקה", כך שלמעשה מאת אישורה של התכנית נקבעו זכויות הבעלות (בהתאם למגרשי התמורה), והבעלים על פי התכנית הוא זה שרשאי לפעול בהליכים לפינוי הדייר המוגן.

כמו כן, בעניין אבלסון וקוריצקי (ת"א 55363-03-11, ע"א 37837-08-14) נקבע, כי זכותו של הדייר המוגן קשורה בקשר בל יינתק למקרקעין בהן הוא (נשאר) מחזיק, ועל כן עולה כי החובה והיכולת לפעול בהליך פינוי נגד דייר מוגן מוטלת על בעל המקרקעין בפועל, היינו הבעלים החדש בהתאם לתכנית.

באשר להגשת תביעת הפינוי נפנה לסעיף 16 לחוק המקרקעין, שם נקבע כי זכות הגשת תביעת פינוי מסורה ל"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם …", ובהתאם לכך, מעת שאושרה תכנית האיחוד וחלוקה נותקה הזיקה החוזית והקניינית של בעל המקרקעין המקורי וזאת עברה לבעל המקרקעין החדש.

לסיכום, עולה כי נראה שנקיטת הליכי הפינוי יהיו מוטלים על בעל המקרקעין החדש זאת כאמור לנוכח ניתוק הזיקה הקניינית והחוזית בין הצדדים. עם זאת, נדרש לעיין מה דינה של תכנית בה נקבעו הוראות ספציפיות בדבר פינוי המקרקעין המוטלים על בעליהן המקורי, והאם הוראות התכנית (שמעמדה כחקיקת משנה) יגברו, וחובת הפינוי תוטל על בעליה המקורי, וזאת על אף  ניתוק זיקתו למקרקעין.

ראינו כי שאלת סיווג זכויות וחובות דייר מוגן, וזיקתם לדיני הקניין ודיני התכנון והבניה מעוררות שאלות מורכבות וכבדות משקל, במאמר זה עמדנו בתמצית הכרחית על היבטים כלליים בדבר מעמד דייר מוגן בתכנית איחוד וחלוקה, כשייאמר כי בכל שאלה שהיא יש לבחנה בהתאם לנסיבות המקרה הספציפיות.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

אילת – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 270/02/2 – תכנית מתאר אילת

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מתאר מקומית מספר 270/02/2 באילת.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, גיבוש מרכז העיר, עיצובו וטיפוחו כמוקד פעילות איכותי ומפגש לכלל תושבי העיר ומבקריה והכולל שימושים מגוונים כדוגמת מגורים, תעסוקה, מסחר, פארק עירוני ועוד, חיזוק התיירות על ידי טיפוח אזור המלונאות, הקמת אטרקציות תיירותיות ופיתוח מערך תחבורה בר קיימא. כמו כן, עידוד שיקום והתחדשות עירונית של השכונות הותיקות תוך שמירה על המורשת הבנויה והפתוחה המתבטאים במרקמים ובמבנים לשימור.

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות לייעודי קרקע, שימושים מותרים לייעודי קרקע, שלביות פיתוח של השטח הבנוי, עקרונות בינוי, עיצוב ופיתוח לחלקי העיר, הוראות להכנת תכניות מפורטות בשטח התכנית, הנחיות לגבי פיתוח מערכות תנועה ותשתית וקביעת הוראות ביחס לנושאים סביבתיים, שימור ועוד.

 

פתח תקווה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 410-0671826 – סירקין מזרח

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מתאר מקומית מספר 410-0671826 בפתח תקווה.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, תכנון שכונת מגורים של כ-4,224 יחידות דיור וכ-67,000 מ"ר שטח כולל לתעסוקה ומסחר במרקם עירוני ובצפיפות גבוהה תוך מתן דגש על עירוב שימושים, צמצום הצורך בנסיעה אל מחוץ לשכונה, עידוד השימוש בתחבורה ציבורית, "הליכתיות" ותכנון בר קיימא חדשני של מרקם המגורים ושטחי הציבור.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד משטח חקלאי למגורים ב, מגורים ג, מגורים ד, מגורים מסחר ותעסוקה, דיור מיוחד ומבנים ומוסדות ציבור, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור, שטחים פתוחים ועוד. בנוסף, התכנית קובעת הוראות להקמת תשתיות ותנאים למתן היתר בנייה.

 

 

חולון – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 505-0907469 – תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר חולון

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מפורטת מספר 505-0907469 בחולון.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, צמצום ההשפעה על מגרשים שיועדו בחלקם לשימושים שונים הנדרשים למתע"ן, זאת, באמצעות הוראות שתאפשרנה ככל הניתן שמירה על זכויות הבנייה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של תכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים. בהתאם לכך, שינוי התכניות התקפות על תיקוניהן החלות בתחום התכניות למתע"ן.

התכנית קובעת, ביו היתר, הוראות להגדלת/לחישוב זכויות הבנייה במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן, במגרשים חדשים שיועדו בחלקם למתע"ן – קביעת הוראות לעניין קווי בניין, במגרשים חדשים שיועדו בחלקם למתע"ן -קביעת הוראות לעניין תכסית הבנייה המותרת ובמגרשים חדשים שיועדו בחלקם למתע"ן – קביעת הוראות למתן היתרי בנייה/גודל מגרש מינימלי ועוד.

 

הרצליה – הודעה בדבר אישור תכניות מועדפת לדיור מס' 1082 – קריית שחקים

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 21 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), אושרה תכנית מועדפת לדיור מספר 1082 בהרצליה, בשטח בין מחלף שבעת הכוכבים ממזרח ולבין שדרות שבעת הכוכבים ונתיבי איילון ממערב ופארק הרצליה מצפון.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, קביעת הוראות וזכויות להקמת מתחם משולב שיכלול: שטחי תעסוקה, מסחר, מגורים (1,650 יחידות דיור), שטחים למבני ציבור, מרכז תחבורה ושטחים פתוחים.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי במערך ייעודי הקרקע: מחקלאי, מבנים ומוסדות ציבור, דרך, פארק ושצ"פ לייעודים של דרך; דרך ו/או טיפול נופי; שצ"פ; כיכר עירונית; מבנים ומוסדות ציבור; מגורים ד'; תחבורה;   תעסוקה; וייעודים מעורבים עבור: מסחר ותעסוקה; מגורים, מסחר ותעסוקה; מבנים ומוסדות ציבור ותחבורה.

כמו כן, התכנית קובעת שימושים מותרים והוראות בנייה ופיתוח, קווי בניין למגרשים המיועדים לבנייה, שטחי הבנייה המותרים, תנאים למתן היתר בנייה והוראות לאיחוד וחלוקה/הפקעה.

 

תל אביב – אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 1096 – בין ערים

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 21 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), אושרה תכנית מועדפת לדיור מספר 1096 בדרום הרצליה, בשטח המט"ש המתפנה, ברובה מזרחית לנתיבי איילון ומצפון לבית העלמין של הרצליה.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, יצירת מסגרת תכנונית שתאפשר הקמת שכונת מגורים חדשה בהיקף של כ-1,230 יחידות דיור, בצפיפות של כ-31 יחידות דיור לדונם, בשילוב תעסוקה, מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ושימוש כלל עירוני.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעודי הקרקע המאושרים מייעוד קרקע חקלאית וייעוד אזור ציבורי מיוחד כלל עירוני וקביעת אזורים לייעודי מגורים, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, שטחים פתוחים, דרכים, חניון קצה לאוטובוסים ותשתיות וקביעת זכויות להקמת מגורים.

בנוסף, התכנית קובעת את פירוט שטחי הבנייה לפי ייעודים, את התכליות והשימושים בכל ייעוד קרקע, הוראות להיקף ושטח דירות קטנות נדרשות, הוראות ותנאים למתן היתרי בנייה, הוראות לאיחוד וחלוקה וקביעת שטח פתוח מיוחד על פי הוראות תמ"א 35.

לוד – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס'

406-0845198 – התחדשות עירונית במתחם חרמון – גלבוע

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מתאר מקומית מס' 406-0845198 בין היתר ברחוב אינשטיין בלוד.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, התחדשות עירונית הכוללת הריסת מבנים והקמת מתחם מגורים חדש בן 467 יחידות דיור, מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד ממגורים ב', מגורים ג', שב"צ, שצ"פ ודרך מאושרת למגורים ומסחר, מגורים ג', שטחים פתוחים, מבנים, ומוסדות ציבור, שצ"פ, ודרך מוצעת. כמו כן, התכנית קובעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, הוראות וזכויות בנייה בתחום התכנית לשימושם השונים, תנאים למתן היתר בנייה והוראות להריסה.

 

פתח תקווה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 410-0297432 – מתחם רוזנברג

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מתאר מקומית מספר 410-0297432 לאורך צידו הצפוני של רחוב הרב משה מסעוד פינטו בפתח תקווה.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, קביעת זכויות והוראות בנייה לבניית 184 יחידות דיור ב- 6 בניינים.

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות, זכויות בנייה ותנאים לבינוי 184 יחידות דיור, תוספת זכויות לשטח לבנייני ציבור, תנאים להוצאת היתרי בנייה, הנחיות לפיתוח השטח, הנחיות סביבתיות, הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים ושינוי ייעוד ממגורים ב' למגורים ד'.

עדכוני פסיקה

האם קבלת פטור ביחס למקרקעין אחרים מונעת קבלת פטור נוסף במקביל?

מספר ההליך: עמ"נ 48878-01-19 ידידה סינואני נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, איריס רבינוביץ ברון. פרטי המקרקעין: חלקה 747 בגוש 3925, ראשון לציון. תאריך מתן פסק הדין: 25.10.2021. ב"כ המשיבה: עו"ד יעקב ברכה.

 

עסקינן בערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר בערר מס' רל/8034/0718, בגדרה נדחה הערר שהגישה המערערת על החלטת הועדה המקומית שלא לפטור אותה מהיטל השבחה עד 140 מ"ר.

בהחלטה זו, ועדת הערר קבעה, כי המערערת אינה זכאית לפטור מהיטל השבחה מכוח הוראות סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מהטעם שניתן לה בעבר פטור חלקי מהיטל השבחה בעקבות מתן היתר בניה להרחבת דירת מגוריה המצויה במקרקעין אחרים בתחום העיר ראשון לציון, מכוח אותו סעיף, וטרם חלפו 4 שנים מאז קבלת הפטור ועד למועד בקשת הפטור בענייננו.

השאלה שבמוקד ערעור זה מתייחסת לפרשנותה של הוראת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית – האם קבלת פטור ביחס למקרקעין אחרים מונעת קבלת פטור נוסף במקביל?

בית המשפט בחן את האפשרויות הפרשניות של סעיף 19(ג)(1) וקבע, כי לאור כך שישנן שתי פרשנויות אפשריות מבחינה לשונית, יש לפרש את הוראת החוק לפי תכליתה.

בית המשפט בחן את הפסיקה בסוגיות רלוונטיות ודומות והגיע למסקנה לפיה, כאשר בוחנים את התכלית הסוציאלית של הפטור, אין מקום לפרש את סעיף הפטור באופן מרחיב, כאשר יש בכך משום הטבה למי שהם בעלים של מספר דירות, אשר איננה תואמת את מטרת הפטור, לסייע לאדם להרחיב את דירת מגוריו. מהפסיקה שנבחנה עולה, כי המגמה היא שלא לאפשר מתן יותר מפטור אחד ליחידה משפחתית.

לנוכח כל האמור, בית המשפט קבע כי הפרשנות התואמת את המטרה הסוציאלית של הפטור היא זו המגבילה את האפשרות של בעל זכויות שכבר ביקש וקיבל פטור ליהנות במקביל מפטור נוסף במקרקעין אחרים.

לאור האמור, הערעור נדחה והמערערת חויבה בהוצאות המשיבה בסך כולל של 7,500 ₪.

 

הערת מערכת:

קיים סעיף חוק בעניין, אך הוא דל וריק ולא נותן פתרונות להרבה שאלות מורכבות שעלו ועדיין עולות במהלך השנים בועדות הערר ובבתי המשפט. לאור זאת, השופטים נדרשים להיות אקטיביים ולנסות להבין את מטרות הפטור ולהתחקות אחר כוונת המחוקק ובכך ליתן את הפסיקות בהתאם, והלכה למעשה מייצרים את החוק באמצעות הפסיקה. ראוי שהמחוקק יהיה זה שיסדיר את סעיף הפטור הנ"ל על כל משמעויותיו והיבטיו בחקיקה מסודרת וברורה, ויפה שעה אחת קודם.

 

"נאמנות עיוורת"

מספר ההליך: ערר 8048/0620 מריאן תמר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד גילת אייל. פרטי המקרקעין: לא צוין. תאריך מתן ההחלטה: 21.10.2021 ב"כ העוררות: עו"ד אפרת יוסים.

עסקינן בערר בעניין פטור מהיטל השבחה עבור הרחבת דירה עד 140 מ"ר לשם הקמת מרפסות  ב-2 דירות שונות, אותו סירבה הוועדה המקומית ליתן, בטענה שמדובר במספר דירות בבעלות אחת שאינן זכאיות כל אחת לפטור.

העוררים טענו כי העוררת 1, אימם,  רכשה שתי דירות נפרדות באותו הבניין, בנאמנות נפרדת עבור כל אחד משני ילדיה, יתרת העוררים, במטרה לשמור על זכויותיהם. יצוין, כי במועד הרישום סירב רשם המקרקעין לרשום את הנאמנות בלשכת רישום המקרקעין, בטענה שנאמנות הינה רק לצרכי מס ואין לרשומה במרשם, אך הנאמנות דווחה באותו המועד ללשכת מיסוי מקרקעין.

המחלוקת בין הצדדים הינה ההשלכות של רכישת הדירות בנאמנות, בהקשר של סוגיית הפטור.

ועדת הערר קבעה כי בהתאם לחוק הנאמנות, תשל"ט – 1979, נאמנות אינה ישות משפטית נפרדת מהנאמן, ואינה כשרה לזכות או לחובה ואף אינה נהנית מהנאמנות. על כן, נאמנות אינה מקנה בעלות אלא מהווה צינור בלבד שאינו מאפשר למסות את הנאמן.

ועדת הערר קבעה, כי מכיוון שמבחינה מהותית הנכס מוחזק עבור הנהנה להנאתו וגם הפירות מוחזקים בנאמנות, הרי שאין כל הצדקה מהותית למסות דווקא את הנאמן בגין נכסי הנאמנות.

הרחיבה ועדת הערר וקבעה, שגם בהתאם להלכת בר יהודה (ע"א 7084/13 בר יהודה) כבר הוכרו מצבים בהם הוטל ההיטל על מי שאינו הבעלים הרשום ואף לא חוכר לדורות.

 

עם זאת, ועדת הערר קבעה שמכיוון שאין כל רישום של הסכם הנאמנות, אין כל ציפייה כי הוועדה מקומית תהא בעלת ידע נבואי ותדע על קיומו של חוזה שדבר כריתתו לא נמסר לה, והנטל להביאו לידיעה הוא על הנישום. עם זאת, מדובר בשאלה ראייתית, והיא נפרדת מהקביעה שעם כריתת החוזה וטרם השלמת העסקה, התוספת השלישית משקיפה על המקרקעין ככאלה שהזכות בהם הועברה.

לאור האמור, התקבל הערר, נקבע כי העוררים 2 ו-3 זכאים כל אחד לפטור, ונפסקו הוצאות לחובת הוועדה המקומית.

הערת מערכת:

עסקינן בהחלטה מעניינת, שכן מדובר בהרחבה נוספת של המקרים בהם מוכר בעל זכות לא רשומה כבעלים לצרכי היטל השבחה, ומעין הרחבה של הלכת בר יהודה. עם השתנות העולם המודרני, לא התפתחה התוספת השלישית על מנת להתאים עצמה למקרים המורכבים, ואלו נדרשים לפתרון על ידי הערכאות.

על אף שמדובר בהחלטה הגיונית ומתבקשת, יש להניח שטענות דומות, להכרה בבעלים לא רשום כבעלים לצרכי היטל השבחה, יועלו בעתיד בפני ועדות הערר, ויינתנו החלטות סותרות על ידי הוועדות השונות, עד אשר תינתן הלכה של בית המשפט העליון.

על כן, טוב היה באם היה המחוקק מסדיר שאלות אלו במסגרת תיקון כולל של התוספת השלישית.

שימוש במישרין על ידי מוסד ציבורי

מספר ההליך: ו"ע 50882-12-19 ישיבת קרית שמונה נ' מנהל מס שבח טבריה ערכאה: ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בנצרת, בפני כב' היו"ר, השופטת עירית הוד. פרטי המקרקעין: דירת מגורים בקריית שמונה. תאריך מתן פסק הדין: 4.10.2021. ב"כ המשיב: עו"ד ארנון חזון.

עסקינן בערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישה העוררת, ישיבת קריית שמונה, ביחס לשומת מס רכישה שהוציא המשיב, ובה דחה את בקשתה להקלה במס רכישה לפי תקנה 9 לתקנות מיסוי מקרקעין (להלן: "תקנה 9").

על פי תקנה 9, מוסד ציבורי כמשמעותו בסעיף 61(ד) לחוק מיסוי מקרקעין יהיה חייב במס רכישה בשיעור של 0.5% לגבי מכירת זכות במקרקעין, אם שוכנע המנהל כי המקרקעין משמשים או ישמשו בעתיד את המוסד במישרין בלבד.

במסגרת הדיווח על העסקה, העוררת ביקשה לקבוע את חבותה במס רכישה בהתאם להוראות תקנה 9 המוקנית למוסד ציבורי, בגין רכישת דירת מגורים שנועדה לשימושו של תלמיד ישיבה נשוי אשר לומד בישיבה.

העוררת טענה, כי שימוש בדירה על ידי תלמיד הישיבה מהווה שימוש במישרין למטרות המוסד הציבורי ולכן מזכה אותה בחישוב מס רכישה מופחת לפי תקנה 9. המשיב טען מנגד, כי לא שוכנע שרכישת דירת המגורים לשימוש ולשיכון אברך עונה על הגדרת תקנה 9 כשימוש ישיר ולתועלתה הישירה של העוררת. זאת, לאור כך שהאברך נמצא רוב היום בישיבה עצמה ומי שמשתמש בדירה היא משפחת האברך, שאיננה חלק מהישיבה.

ועדת הערר בחנה את יכולת הפיקוח על הדירה בשעות מסוימות, והגיעה למסקנה כי הדבר בלתי אפשרי ומשאין פיקוח מספק, מפעילה הרשות שיקול דעת, ובמקרה דנן יצאה מנקודת הנחה שהאברך יכול לעשות שימוש כראות עיניו ואף אם יש ילדים הם יכולים לארח ולעשות בדירה ככל העולה על רוחם – כמנהג בעלים.

באשר לשאלה האם נוכחות משפחת האברך 'מפריעה' לקבל את הפטור, השיב המשיב כי אכן עניין זה משפיע, מאחר והנכס משמש גם את משפחתו של התלמיד ולא רק את התלמיד שכן האברך נמצא רוב היום בישיבה. זאת, בעוד שאשתו וילדיו נמצאים בדירה ועושים בה שימוש. פועל יוצא מכך הוא שמי שמפיק הנאה הוא לא רק האברך שמקבל קצבה מהישיבה, אלא גם משפחתו עושה שימוש בדירה והם לא חלק מהמנגנון של המוסד הציבורי.

 

ועדת הערר קבעה, כי מי שטוען לזכאות לפטור או הקלה במס, עליו הנטל להוכיח כי הוא עומד בתנאים למתן הפטור או ההקלה הנטענים וכי הפטור הניתן למוסדות ציבור, בדומה לכל פטור אחר, משמש כחריג לכלל לפיו יש להטיל את המס על כלל הנישומים בצורה שוויונית. על העוררת מוטל הנטל להוכיח כי השימוש בדירה מושא הערר הוא שימוש במישרין על ידה בלבד כך שהיא זכאית להטבה המבוקשת.

 

לאחר בחינת הדברים, ועדת הערר קבעה, כי העוררת לא הצליחה להרים את נטל ההוכחה המוטל על כתפיה ולא הציגה דבר שיש בו כדי לתמוך בטענתה לפיה השימוש בדירה הוא בגדר שימוש במישרין על ידה, לא סיפקה ראיה כלשהי שיש בה כדי לתמוך בעניין זה ואף לא צירפה הסכם אשר היה יכול לסייע. ועדת הערר הוסיפה, כי גם אם תתקבל טענת העוררת לפיה היא לא יכולה הייתה לדעת מה מפריע למנהל אשר שלל את ההקלה ולכן לא יכלה להניח את דעתו, הרי שאין בכך כדי להסביר מדוע לא הגישה ראיות רלוונטיות במסגרת ההליך.

לאור האמור לעיל, ועדת הערר מצאה, כי לא נפל פגם המצדיק את התערבותה בהחלטת המשיב אשר קבע כי העוררת לא זכאית להטבה הקבועה בתקנה 9.

על כן,  הערר נדחה והעוררות חויבו בהוצאות בסך של 20,000 ₪.

 

הערת מערכת:

מדובר בהחלטה חשובה שמחדדת את המבחנים והיסודות בהקלת מס רכישה במוסד ציבורי ובכך מזכירה לנו את הסוגייה המהותית של הגשת הצהרה למיסוי מקרקעין על בסיס הרציונל שעומד מאחור כל הטבה.

המערכת מסכימים עם הגישה לפיה בחינה של זכאות להקלת מס בכלל ולמוסד ציבורי בפרט תהא בחינה מהותית אשר מושתתת על מאפיינים ברורים ותעשה בהתאמה בין תנאי החוק לשימושים ולמטרות של הנישום במקרקעין כפי שהם במציאות.

 

האם ראוי לעכב בירור תביעת פיצויים בגין תוכנית עתידית?

מספר ההליך: ערר 9005/0920 י.ו.א.ל ירושלים אויל אקפלוריישן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לוד ואח'  ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד יריב אבן חיים. פרטי המקרקעין: חלקה 28 בגוש 3990, אזור תעשיה צפוני, לוד. תאריך מתן ההחלטה: 31.10.2021. ב"כ העוררת: עוה"ד אלי וילצ'יק ואריאל פל.

ענייננו בערר על החלטת הוועדה המקומית בעניינה של תביעת פיצויים לפי סעיף 197, שהגישה העוררת בגין פגיעה וירידת ערך למקרקעיה עקב אישורה של תמ"א 47 /ד/ 1. לאחר הגשת התביעה לוועדה המקומית, זו קבעה כי לאחר שהתוכנית המופקדת, תמ"ל/1095, תקבל תוקף יהיו השלכות ישירות על המקרקעין ועל השינויים מכוח תמ"א 47 /ד/ 1 בגינם העוררת הגישה תביעתה. לכן, קבעה כי יש להמתין עד לאישור תמ"ל/ 1095, ולאחר מכן תינתן החלטה בתביעה.

העוררת טענה בין היתר, כי תמ"א 47 /ד/1, שקבעה הוראות מגבילות באשר לאפשרות לניצול הבנייה בהתאם לייעוד המקורי של הקרקע, הותירה לעוררת שטח צר וארוך שאינו ניתן למימוש מבחינה תכנונית. בנוסף, טענה כי התמ"א הינה ברורה במידה המאפשרת לזהות פגיעה קונקרטית במקרקעין במועד אישורה, והיא מאפשרת הוצאת היתרים מכוחה כולל הוראות מפורשות להפקעה, ולכן הימנעותה של הוועדה המקומית מליתן החלטה עשויה להיחשב כהחלטה לדחות את התביעה המקנה זכות ערר.

מנגד, המשיבות טענו בין היתר, כי במשך שנים ארוכות נעשו ניסיונות לקידום התכנון ולראיה, קודמו מספר תוכניות (שכללו את מקרקעי העוררת) אשר ייעדו את המקרקעין לפיתוח ולהשבחה.

כמו כן, יש להתחשב בתוכנית תמ"ל/ 1095 המופקדת בעת בחינת מידת הפגיעה מתוכנית תמ"א 47 /ד/ 1, וזאת לנוכח הזיקה התכנונית הישירה והמובהקת בין שתי התכניות ועל יסוד העקרונות שנקבעו בפסיקה. על כן, במקרה זה מדובר במהלך תכנוני אחד המצדיק השהיה במתן החלטה.

ועדת הערר דחתה את טיעוני הועדה המקומית באשר להצדקה בעיכוב בירור התביעה.

 

ועדת הערר קבעה, כי אין לקבל את טענת המשיבות כי תמ"ל/ 1095 יחד עם תמ"א 47 /ד/ 1 מהוות מהלך תכנוני אחד. נקבע כי אין כל קשר או מטרה משותפת בין שתי התוכניות, אשר כל אחת מתייחסת לתחומים שונים.

הטענה כי קיים קשר בין התכניות עומדת בסתירה להלכות שנפסקו על ידי בית המשפט העליון בעניין בר"ם 43781 הר ובעניין בר"מ 5898/16 רומן ברג, בהן נדחתה טענת הרצף התכנוני במקום בו שתי תוכניות שאושרו נועדו להתוות את אותה הדרך. 

במקרה דנא כאמור, תמ"ל/ 1095 יחד עם תמ"א 47 /ד/ 1 בעלות מטרות שונות ולמעלה מכך, תמ"ל/ 1095 טרם אושרה ולא ידוע מתי תאושר.

עוד קבעה וועדת הערר כי ימונה שמאי מייעץ אשר יקבע את שווי המקרקעין במצב החדש בהתאם להערכתו את שווי השוק של המקרקעין לפי המצב התכנוני שהביאה תמ"א 47 /ד/ 1, תוך נטרול ציפיות לאישור תכנית משביחה עתידית.

לאור האמור, הערר נדחה והמשיבות חויבו בהוצאות בסך 10,000 ₪.

הערת מערכת:

המערכת סבורה, כי אכן ועדת הערר פסקה נכונה, כאשר במקרה זה אכן ניתן היה לתבוע מכוח תמ"א, מאחר והתכנית הראתה והצביעה על פגיעה קונקרטית, על כל המשתמע מכך. מאידך, תמ"ל /1095 עדיין לא אושרה, ונמצאת רק בהליכי ההפקדה, כך שבשלב זה לא ניתן לדעת  מה יהיה ההסדר התכנוני הסופי, אם תאושר, ואם אכן תבצע שינוי במקרקעי העוררים ביחס לתמ"א, בייחוד כאשר התמ"א לא העלתה את הצורך בהשלמה לתכנית מאוחרת יותר ואף לא צפתה תכנון נוסף, ומדובר כאן בשתי תכניות שונות המקודמות על ידי מוסדות תכנון שונים.

 

ניסיונה של הועדה המקומית להעביר פיל בקופה של מחט בוטל על ידי ועדת הערר

מספר ההליך: ערר 1117-11-20 חניאל ורוזית סבג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק ואח'  ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד אפרת דון-יחייא סטולמן. פרטי המקרקעין: חלקה 418 בגוש  6188, רחוב בארי 18, בני ברק. תאריך מתן ההחלטה: 10.10.2021 ב"כ העוררים: עו"ד רות אנושי.

 

מדובר בערר על החלטת רשות רישוי לאשר בקשה להיתר שהגישה עיריית בני ברק להקמת בית ספר יסודי בן שש קומות, במגרש שגודלו דונם אחד, הכלוא בין הרחובות בארי וסנש, תוך ששטחי בית הספר גולשים לחלקות מסביבו שיעודן שצ"פ.

על החלטה קודמת של הועדה המקומית ליתן היתר הוגש ערר (1001-12-19), שעסק בהתנגדות שכנים להקמת בית הספר, בשל פגיעה בגינה הציבורית הקיימת על השצ"פ ובשל בעיות תנועה וחניה. בהחלטה זו, קיבלה ועדת הערר את הערר, בין היתר מהטעם שהבקשה להיתר כללה בנייה בשטחים בייעוד שצ"פ, נידונה כבקשה תואמת תכנית על אף שנדרש פרסום בהליך של הקלה ועוד.

עשרה ימים לאחר שניתנה החלטת ועדת הערר בערר הקודם כאמור, קיימה רשות הרישוי דיון בבקשה להיתר מושא הערר הנוכחי, הזהה לבקשה שנדחתה על ידי ועדת הערר ואישרה אותה. על החלטה זו הגישו העוררים בערר הקודם ערר נוסף, בטענה כי העיריה עושה דין לעצמה. לא זו אף זו, העירייה אף החלה בהערכות לבניית בית הספר, על אף הערר התלוי ועומד.

ועדת הערר החליטה גם בערר זה לקבל את הערר ולבטל את החלטת הועדה המקומית, שכן היה על הועדה המקומית לפרסם את הבקשה להיתר בהליך של הקלה כפי שהורתה ועדת הערר בהחלטתה בערר הקודם והועדה המקומית לא עשתה כן.

 

בנוסף, בחנה ועדת הערר את הבקשה להיתר כאילו פורסמה בהליך של הקלה, כאשר העררים הוגשו כהתנגדויות וגם בהיבט הזה – קבעה כי יש לקבל את הערר. ועדת הערר הדגישה, כי בהתאם להלכה הפסוקה, על מנת לאשר הקלה יש להראות טעם תכנוני מיוחד המצדיק מתן הקלה מתכנית ובמקרה נשוא הערר ועדת הערר קבעה, כי העצמת זכויות לבניית בית ספר יסודי בחלקה כלואה שגודלה כדונם אחד בלבד, תוך גלישה של הבנייה לחלקות הסמוכות ביעוד שצ"פ – אינה מוצדקת ואינה סבירה ועומדת בניגוד למדריך להקצאת שטחי ציבור שאושר בקבינט הדיור באוגוסט 2016. בנוסף קבעה הועדה, כי במסגרת הדיון בבקשה להיתר לא נבחנו היקפי התנועה שיווצרו במקום, לא סומנו מקומות המיועדים להורדת נוסעים או חניות כלשהן.

לאור האמור, נקבע כי במגרש כלוא בן דונם אחד לא ניתן להקים בית ספר יסודי כמוצע בבקשה להיתר מושא הערר.

 

הערת מערכת:

מדובר במקרה נוסף שבו נותנים לחתול לשמור על השמנת. החלטת ועדת הערר שומרת במקרה זה על האינטרסים של השכנים, תוך הטחת ביקורת מוצדקת על התנהלות הועדה המקומית בהליכים המתוארים.

סטייה בררנית?
תכניות איחוד וחלוקה בהתחדשות עירונית נעשות מורכבות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• נתניה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 408-0413930 – נורדאו התחדשות עירונית.
• הרצליה – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 1083 – קריית המסלול.
• הרצליה – הודעה בדבר אישור תכנית לשימור אתרים מס' 504-0113134.
• כפר יונה – הודעה בדבר אישור תוכנית מפורטת מס' 428-0624353 – התחדשות עירונית מתחם בגין.
• ירושלים – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת מס' 101-0621722 – עדכון תכנית הכניסה לעיר ירושלים.

 

עדכוני פסיקה

• תכנון ובניה

עע"מ 2994/21 ועדת ערר מחוז חיפה ואח' נ' עזבון המנוח זאב בורנשטיין ז"ל ואח'   –  האם מוסמכת ועדת הערר לפרש חוקים?

 

• תמ"א 38

ה"פ 40692-11-20 רונית גילה פריד ואח' נ' אינג' י' פרמינגר ואח' – זכויות מכוח תמ"א 38 שייכות לכלל בעלי הדירות, ולא ניתן להעבירן לדירה ספציפית.

 

• איחוד וחלוקה

עת"מ 21054-10-20 עמוס מימון ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח' –   האם ניתן להקצות מקרקעין לצורך דיור בהישג יד בדרך של איחוד וחלוקה?

 

• מיסוי מקרקעין

ו"ע 20906-12-17 שלמה נרקיס נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב  – האם זכות במקרקעין שנרכשה לאחר חתימה על הסכם שיתוף תיחשב לדירה גמורה או קרקע?

 

• היטל השבחה

ערר 8003-01-20 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לוד – על תוכניות בינוי ואליק רון.

ערר 8045-08-20 תמיר פינשטיין נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות –  העברה מכוח דין?

 

 

מאמר

סטייה בררנית?

תכניות איחוד וחלוקה בהתחדשות עירונית נעשות מורכבות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר

 

בית המשפט המחוזי קבע לאחרונה, כי אין לתת זכויות עודפות בתכנית איחוד וחלוקה לחלק מבעלי נכסים על חשבון בעלים אחרים בתכנית, רק כדי שהפרויקט יהיה רווחי ויצליח. נקבע, כי סטייה מתקן 15 באופן בררני ללא נימוק כלשהו רק על מנת להעלות את שווים היחסי של נכסים מסוימים לעומת נכסים אחרים, ללא הצדקה מלבד הרצון למנוע מהם ירידת ערך ולעודד אותם לקדם את התכנית ולממשה, פסולה.

תכניות איחוד וחלוקה מטרתן הסדרת הזכויות הקנייניות ביחידות תכנוניות שנוצרו מכוח התכנית ובכך, לאפשר את פיתוח השטח וניצולו המקסימלי לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור. אחד מייעודיו העיקריים של הסדר איחוד וחלוקה הוא חלוקה צודקת של הנזק וההשבחה בין כל בעלי המקרקעין בתחומה של התכנית.

בתכניות אלו, הסדרת הכללים להקצאת הזכויות נעשית לפי תקנות וכן לפי תקן 15 שפורסם על ידי מועצת שמאי המקרקעין, וקובע את הפירוט המזערי שנדרש בטבלאות הקצאה ואיזון. תקן זה מרכז הנחיות מקצועיות באשר להקצאת זכויות ולעריכת שומות של שווי הזכויות. יצוין, כי התקן אינו בגדר חקיקה, אולם כבר נקבע כי יש בו כדי להוות הנחיה מקצועית כבדת משקל.

תכנית "מתחם בית הפועלים" ברחובות, תכנית פינוי בינוי החלה על 55 בעלי זכויות, כוללת שלושה מגרשים ל-246 יחידות דיור. הועדה המקומית טענה בהליך, כי ככל שתפעל בהתאם לתקן 15, הדבר יגרום לכך שחלק מבעלי הזכויות "יכנסו" לתכנית כשהם בעלי זכויות בדירת מגורים, אך "יצאו" ממנה כשבידיהם שווי נמוך משווי דירת המגורים שהייתה ברשותם.

נסביר, תקן 15 קובע כי, כאשר השמאי מגיע להקצות זכויות, עליו להעריך את שווי הקרקע כפנויה, גם אם יש עליה מחוברים, כאשר הפיצוי בגין המחוברים יינתן בדרך של הקצאת זכויות נוספות ששווין זהה לתרומתו של המבנה לשווי הקרקע כשהיא נישומה כבנויה. בגין תרומה זו, יוקצו, זכויות נוספות במגרשים החדשים בשווי של תרומת המחוברים.

בית המשפט קבע: "סטייה בררנית מתקן 15….לגבי חלק מבעלי הזכויות במקרקעין, לא רק שאיננה משקפת את כלל השוויון היחסי בין בעלי הזכויות במקרקעין אלא שהיא עושה בדיוק ההיפך. כך, סטייה בררנית מתקן 15 היא הכרה במלוא תרומת המחוברים לנכסים מסוימים בלבד. הכרה זו תביא להעלאה משמעותית של השווי היחסי של אותם נכסים על חשבון אותם נכסים שלגביהם לא הוכרה תרומת המחוברים. באופן זה מתערער לחלוטין עקרון השוויון היחסי הקבוע בחוק התכנון והבניה והעומד בבסיס תכנית איחוד וחלוקה."

בית המשפט הדגיש, כי הפתרון להיעדר כלכליות של תכניות לצד מסוים, כטענת הועדה המקומית, לא יכול להיות באמצעות פגיעה בזכויות של צד אחר, שהרי פתרון זה מחטיא את המטרה השוויונית העומדת בבסיס תכניות ואיחוד וחלוקה. כמו-כן, צוין, כי עולה חשש שסטייה זו נעשתה מטעמי פיצוי לאותם בעלי נכסים שהגישו תביעת פיצויים. לאור האמור, עתירת הועדה המקומית נדחתה.

נראה, כי פסיקה זו מעלה סוגיה מורכבת שמביאה איתה ההתחדשות העירונית לאחרונה. ישנם מצבים רבים שאנו נתקלים שהתכנית לא בהכרח כלכלית ולא רווחית לכל בעלי הזכויות, ולכן לאור מחלוקות בין בעלי זכויות, בין היתר גם בגין התחשבות במבנים קיימים, יעלו טענות שיעכבו את התכנית שנים רבות, ולכן גם בניה לא תצא לפועל, כאשר התוצאה הקריטית היא הקפאה תכנונית, מצב בו הביקוש למגורים בשיא כל הזמנים ואיתו גם עליית מחירי הדיור.

עולה התהייה האם צריך להיות שוויון בכל מחיר? לא תמיד ניתן להגיע לפתרון צודק, שהרי עסקינן בהתחדשות עירונית, ישנן סוגיות רבות שלא עולות כאשר מדובר בקרקע ריקה, וישנן גישות שונות המסתכלות שונות להתחשבות במחוברים, ומשם צריך לבדוק איך מייצרים זכויות חדשות. בעיה נוספת היא כאשר מדובר בקרקע הכוללת מבנים עם זכויות גדולות או בנייה בלתי חוקית, כאשר הולכים לפי התקן והפסיקה אז ייתכן ולא ניתן יהיה להציע לבעלי הזכויות תמורה מספקת בתוספת הוצאות גבוהות ליישום התכנית, ולכן תכנית כזו לא תוכל להתקדם.

ייתכן, כי קביעת מתחמים נפרדים בתחום התכנית הייתה יכולה לסייע בפתרון מורכבות שכזו.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

נתניה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 408-0413930 – נורדאו התחדשות עירונית

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מספר 408-0413930 בשכונת נורדאו בדרום נתניה.

מטרת התכנית הינה, בין היתר התחדשות עירונית בשכונת קריית נורדאו בנתניה, תוך הגדרת שלד שכונתי, שימושי קרקע, מתחמי התערבות לתכנון מפורט ומרחבים ציבוריים, תוך שמירה על אופי השכונה, צביונה וחיבורה לשכונות הגובלות.

התכנית קובעת, בין היתר, שימושים ותכליות מותרות לכל ייעוד קרקע, זכויות והוראות בנייה, הגדרת מתחמים המיועדים להתערבות, מתן תנאים והנחיות לתכניות מפורטות במתחמי ההתערבות המוגדרים להתחדשות עירונית, הגדלת מספר יחידות הדיור מ- 6,319 (כולל תמ"ל 2001) ל-11,344 יחידות דיור + 210 יחידות מיוחדות וקביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים.

 

הרצליה – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 1083 – קריית המסלול

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 21 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), אושרה תכנית מועדפת לדיור מס' 1083 בתא שטח צפונית לרחוב מנחם בגין, מערבית לרחוב כנפי נשרים, דרומית למגדל המים שבתחום שדה התעופה הרצליה ומזרחית לתחנת הדלק על דרך בגין.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, הקמת שכונה חדשה, אינטנסיבית ומעורבת שימושים, הכוללת 1,940 יחידות דיור ו-350 יחידות דיור מוגן, מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים פתוחים ובנויים. השכונה תוקם סבב פארק עירוני ליניארי בתוואי המסלול של שדה התעופה ההיסטורי.

התכנית קובעת קווי בניין למגרשים המיועדים לבנייה, מספר קומות או גובה המבנים, שטחי בנייה מותרים, תנאים למתן היתר בנייה וקביעת הוראות לאיחוד וחלוקה/הפקעה.

 

הרצליה – אישור תכנית לשימור אתרים מס' 504-0113134

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית לשימור אתרים מספר 504-0113134 בהרצליה.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, קביעת הוראות ותנאים להבטחת שימור ושיקום אתרי המורשת הבנויה והנופית של העיר, על ידי קביעת אזורים ואתרים לשימור והוראות לפיתוחם ולשימורם.

התכנית קובעת, בין היתר, אתרים ואזורים לשימור, הוראות לתיעוד, איסור הריסה, עבודות שימור, שיפוצים, טיפול במבנים מסוכנים ותוספת בנייה, תמריצים לעידוד שימור ושיקום אתרים לשימור, תנאים להגשת היתרי בנייה באתר לשימור, תנאים להגשת תכנית בניין עיר במגרשים בהם אתר לשימור, הנחיות להכנת תכניות לניוד זכויות והוראות להכנת הנחיות מרחביות.

 

כפר יונה – הודעה בדבר אישור תוכנית מפורטת מס' 428-0624353 – התחדשות עירונית מתחם בגין 

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה  תוכנית מפורטת מספר 428-0624353  בכפר יונה.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, התחדשות עירונית במתווה פינוי-בינוי במתחם בגין בכפר יונה.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד הקרקע מאזור מגורים, שצ"פ, מעבר הולכי רגל ודרכים לאזור מגורים ד', שטח ציבורי פתוח, מגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, מגורים מסחר ותעסוקה, שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור, דרך ו/או טיפול נופי, דרך מוצעת ודרך מאושרת. בנוסף, התכנית קובעת שימושים, תכליות, הוראות וזכויות בנייה לכל ייעוד קרקע, סימון מבנים להריסה ועוד.

 

ירושלים – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת מס' 101-0621722 – עדכון תכנית הכניסה לעיר ירושלים

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת
 מספר 101-0621722 בשכונות בעיר ירושלים, ביניהן נורדאו, שדרות הרצל, הנשיא השישי ועוד.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, פיתוח רובע עירוני שוקק ופעיל בכניסה לעיר ירושלים, המשלב עסקים ומשרדים, מסחר, מלונאות, כנסים, תרבות, מגורים תומכי תעסוקה, שימושים ציבוריים ושימושים נוספים. כמו כן, התכנית מאפשרת פיתוח אינטנסיבי מואץ, במשולב עם פיתוח מערכות התחבורה עתירת הנוסעים.

התכנית קובעת, בין היתר, תכליות ושימושים המותרים בייעודי הקרקע השונים, שטחי בנייה בתחום התכנית, קווי בניין, תכסיות בינוי וקביעת מספר קומות וגובה מרבי לבינוי בכל מתחם.

עדכוני פסיקה

האם מוסמכת ועדת הערר לפרש חוקים?

מספר ההליך:  עע"מ 2994/21  ועדת ערר מחוז חיפה ואח' נ' עזבון המנוח זאב בורנשטיין ז"ל ואח'  ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים, בפני כב' הרכב השופטים, י' עמית, ע' גרוסקופף וא' שטיין. פרטי המקרקעין: מקרקעין בשכונת נווה דוד בחיפה. תאריך מתן פסק הדין: 12.9.21 ב"כ המערערים:  עו"ד יונתן ציון מוזס.

 

השאלה העומדת במרכזו של ערעור זה הינה שאלה כללית ואינה ספציפית לנסיבות המקרה. בית המשפט העליון דן בשאלה – האם לועדת הערר, בבואה לבחון החלטת ועדה מקומית, סמכות לבחינה משפטית של המקרה שלפניה, או שסמכותה של ועדת הערר מוגבלת לבחינת ההיבטים המקצועיים והתכנוניים בלבד?

בהליך קודם, בית המשפט המחוזי  קבע כי לועדת הערר אין סמכות לפרש את סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, הקובע מי רשאי להגיש התנגדות לתכנית. בית המשפט המחוזי קבע כי ועדת הערר אינה מוסמכת לסלק על הסף ערר, בנימוק שהעוררים לא היו רשאים להגיש התנגדות, שכן זוהי החלטה בטענה משפטית, העוסקת בפרשנות סעיף 100 לחוק התכנון והבניה. בהתאם לכך, רק לועדה המקומית נתונה סמכות משפטית לפרש את הוראות החוק ואילו לועדת הערר סמכות תכנונית-מקצועית בלבד.

בערעור זה, ביטל בית המשפט העליון – בהסכמה – את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, תוך שהוא קבע כי סמכותה של ועדת הערר, כמוסד תכנוני בכיר בהיררכיה התכנונית, להידרש לכלל הסוגיות הנובעות מהחלטת הוועדה המקומית, ובסמכותה להחליט באותן סוגיות מחדש (de-novo) כבעלת הסמכות המקורית לדון בהתנגדות.

לגופו של עניין, קיבל בית המשפט העליון הן את עמדת הועדה המקומית אשר דחתה את התנגדות המשיבים לגופה והן את עמדת ועדת הערר, אשר דחתה את עמדת המשיבים על הסף.

בכל הערכאות נקבע כי המשיבים הינם בעלי זכויות במקרקעין בשכונה נפרדת, המרוחקת למעלה משני קילומטרים בקו אווירי מהתכנית וכי מדובר בשתי שכונות שונות ומרוחקות זו מזו.

לפיכך, נקבע כי לא ניתן לראות את המשיבים כמי שעלולים להיפגע במישרין או בעקיפין מהתכנית או ממחסור בשטחי ציבור בה, קל וחומר שעה שלא קיימת תכנית מופקדת למקרקעיהם והחששות שהעלו הם רחוקים והיפותטיים.

כאמור, הערעור התקבל בהסכמה.

 

הערת מערכת:

בית המשפט העליון מגן באדיקות על מעמדה של ועדת הערר, כמוסד תכנוני בכיר מהמקומית בהיררכיה התכנונית, הבא באופן מלא בנעליה של הועדה המקומית, על כל ההיבטים הכרוכים בכך וככזה מאפשר בחינה תכנונית-מקצועית ומשפטית על החלטותיה של הועדה המקומית.

בנוסף, קבע בית המשפט העליון רף להעלאת טענות היפותטיות בהתנגדות לתכנית, אשר מי שאינו עומד בו – תדחה התנגדותו על הסף, למרות שלכאורה סעיף החוק קובע כי מי שרשאי להגיש התנגדות הוא כזה "הרואה עצמו נפגע".

 

זכויות מכוח תמ"א 38 שייכות לכלל בעלי הדירות, ולא ניתן להעבירן לדירה ספציפית

מספר ההליך: ה"פ 40692-11-20 רונית גילה פריד ואח' נ' אינג' י' פרמינגר ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופטת, עפרה אטיאס. פרטי המקרקעין: גוש 12508 חלקה 8, רחוב מוריה 5, חיפה.  תאריך מתן פסק הדין: 12.10.2021. ב"כ המבקשים: לא צוין.

 

בהליך זה השאלות העיקריות שעלו הינן למי מוקנות זכויות הבנייה לפי תמ"א 38? הכיצד יש לפרש את הוראות תקנון הבית המשותף בעניין זכויות הבנייה לפי התמ"א? האם מדובר ברכוש משותף של כלל בעלי הדירות (כטענת המבקשים), או שמא הזכויות צמודות רק ל"שטח כלוא" המוגדר כמחסן ורשום כתת חלקה נפרדת?

מדובר בבית משותף שהוקם לפני כ-50 שנה, בעל 6 דירות, כאשר בקומת המרתף סומן "שטח כלוא" שלפי הנטען אין אליו גישה ואין בו שימוש. המבקשים התקשרו עם היזם בהסכם לחיזוק הבית המשותף על דרך הריסתו והקמתו המחודשת.

המשיבים טענו, כי בתקנון הבית המשותף נרשם, כי כל זכויות הבניה העתידיות יהיו שייכות למחסן, כאשר המבקשים היו מודעים לך בעת רכישת יחידותיהם. כך שגם הזכויות לפי תמ"א 38, שהן חלק בלתי נפרד מזכויות הבניה העתידיות, שייכות לבעלי המחסן ואין להצהיר שהן מהוות רכוש משותף.

בית המשפט פתח את פסק הדין במסקנה, כי זכויות הבניה נשוא תמ"א 38 אינן שייכות למשיבים, בעלי מחסן מס' 1, אלא נותרו בידי בעלי הדירות. מסקנה זו מבוססת על שני נדבכים: האחד, אפיונן המיוחד של זכויות הבניה נשוא תמ"א 38, אשר נועדו שמש תמריץ לבעלי הדירות לחזק את הבניין, ואין לבעליהן את הכוח להעבירן או לנצלן שלא למטרות תמ"א 38; והשני, אומד דעת הצדדים לתקנון.

בית המשפט עמד על ייחודיות הזכויות שמוקנות מכוח תמ"א 38, שכן המטרה העיקרית של תכנית זו היא לעודד בעלי זכויות לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, כאשר הודגש, כי המנגנון התכנוני והכלכלי העומד בבסיס תמ"א 38 הוא הענקת הטבות כלכליות לבעלי הדירות בבניין, בדמות זכויות בניה נוספות שאותן יכולים בעלי הדירות להעניק ליזם בכדי שיחזק את הבניין כנגד רעידות אדמה וישדרג אותו, ובמקרים בהם מדובר בבניין שמיועד למגורים אף ירחיב את הדירות הקיימות בבניין.

בית המשפט הוסיף, כי לפי סעיף 20 לתכנית, זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 אינן ניתנות להעברה או לניצול למטרה אחרת. כאשר בפסיקה הודגש כי לא ניתן לנייד זכויות בניה מקומת המרתף לקומת הגג או לנייד את זכויות הבניה של 25 מ"ר אותן ניתן לאשר לכל דירה לשם הרחבת הדירות החדשות או לשם הרחבה נוספת של דירה אחת על פני דירה אחרת.

בית המשפט סיכם:

"קביעה לפיה, דיירי הבנין העניקו לבעלי המחסן בתת חלקה 1 את זכויות הבניה הנוספות על פי תמ"א 38, תסכל את תכליתה של תמ"א 38 לתמרץ את בעלי הדירות לחזק את דירותיהם, באמצעות הענקת זכויות הבניה הנוספות, שבאמצעותן ניתן לשלם ליזם שיחזק את הבניין. כפי שהבהרתי, מדובר בזכויות המוקנות לבעלי הדירות, אשר אין בכוחם להסב אותן לצד שלישי, אלא לצורך ביצוע עבודות חיזוק הבניין.

משעה שאין בכוחם של בעלי הדירות להסב את זכויות הבניה הנוספות מכוח תמ"א 38 שלא לצורך חיזוק הדירות בבניין, הרי שגם אם קיימת הסכמה של בעלי הדירות להקנות את זכויות הבניה העתידיות בבניין, הסכמה זו אינה חלה על זכויות הבניה הנוספות על פי תמ"א 38. זכויות אלו ניתנות להעברה לצורך קידום תכליתה של תמ"א 38, חיזוק הבניין, ולא מטעמים אחרים שבינם לבין חיזוק הבנין לפי תמ"א 38 אין ולא כלום."

לאור האמור, בית המשפט הצהיר, כי זכויות הבניה הנוספות, ככל שיוקצו מכוח תמ"א 38, אינן מוקנות למשיבים ו/או למחסן והינן רכוש משותף של כלל בעלי הדירות בבניין.

 

הערת מערכת:

ישנה חשיבות רבה לפסיקה זו, שכן בית המשפט הדגיש, כי סעיף 20 לתמ"א 38 הוא קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו, גם אם כל הצדדים מסכימים על כך. לכן, יש לשים לב גם בניסוח הסכמי מכר, וגם בניסוח תקנון הבית המשותף, לא תהיה משמעות להסכמה על ניוד זכויות אלו, ויש לקחת דברים אלו בחשבון עוד בשלב המשא ומתן.

 

האם ניתן להקצות מקרקעין לצורך דיור בהישג יד בדרך של איחוד וחלוקה?

מספר ההליך: עת"מ 21054-10-20 עמוס מימון ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז תל אביב ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, יעל בלכר. פרטי המקרקעין: תוכנית תא/4444, רובע שדה דב. תאריך מתן פסק הדין: 9.9.2021. ב"כ המשיבים: עוה"ד תמי ברעם, עמיקם אשל, שלום זינגר ואליהו מינקוביץ.

 

ענייננו בעתירה מנהלית על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב לדחות את התנגדות העותרים לתוכנית תא/4444 לכלל מתחם שדה דוב ולהחלטת הוותמ"ל לדחות את התנגדויותיהם לתוכנית המפורטת בקצה הדרומי של המתחם – תמ"ל 3001, ולאשר את תכניות אלו.

השאלה המרכזית שמתעוררת היא האם ניתן להקצות לעירייה מקרקעין למטרת דיור בהישג יד להשכרה (להלן: "דב"י"), שהוכר כמטרה ציבורית, בדרך של הפרשה לצרכי ציבור בתוכנית איחוד וחלוקה (כפי שנעשה) או שמא, ניתן לעשות כן באמצעות הפקעה בלבד?

לטענת העותרים, לא ניתן ליטול מקרקעין לצורך דב"י ציבורי כהפרשה לצרכי ציבור בתוכנית איחוד וחלוקה, שכן צורך ציבורי זה לא נמנה עם רשימת הצרכים הציבוריים המצומצמת שלפי סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, (שמאפשר הפקעה עד 40% משטח החלקה ללא פיצוי) אלא, יש לטענתם להפקיע את המקרקעין ולשלם פיצוי לפי דיני ההפקעה, שאם לא כן עולה הדבר כדי הפקעה ללא תמורה, תוך עקיפת דיני ההפקעה.

לטענתם, מכיוון שבמקרה זה העירייה גם בעלת זכויות במקרקעין שבתחום התוכנית, יש לאמוד את שוויין של הזכויות שהוקצו לעירייה לטובת דב"י ציבורי ולהקצותן "מעל הקו", היינו כזכויות סחירות המאוזנות במסגרת האיחוד והחלוקה, על חשבון זכויותיה של העירייה כבעלת מקרקעין, וכי את הזכויות "שישתחררו" עקב כך, יש לחלק בין הבעלים כחלקם היחסי.

בית המשפט דחה את העתירה וקבע, כי ניתן להקצות לרשות המקומית מקרקעין לצרכי ציבור לצורך דב"י ציבורי בתוכנית איחוד וחלוקה.

בית המשפט ביסס קביעתו על הפסיקה אשר ניתנה בנושא באומרו:

"…לא מצאתי תימוכין לאבחנה שמבקשים העותרים לעשות בין הפקעה לצרכי הציבור המנויים בסעיף 188 לבין צרכי הציבור המנויים בסעיף 190(א)(1) בקשר עם עצם הסמכות להקצות מקרקעין לצרכי ציבור במסגרת איחוד וחלוקה ולטענתם, כאילו ניתן להפקיע בדרך של הקצאה לצרכי ציבור במסגרת איחוד וחלוקה, רק לצרכים המנויים ברשימה המצומצמת המנויה בסעיף 190(א)(1)… אני דוחה גם את הטענה שההקצאה לדב"י ציבורי במסגרת איחוד וחלוקה "מתחת לקו", כמקובל ביחס לשטחים המוקצים לרשות לצרכי ציבור, כמוה כהפקעה ללא פיצוי. פסק הדין בעניין בראון שומט את היסוד מן הטענה. נקבע שם במפורש, כי העלאת שווי הקרקע שנותרה בידי הבעלים היא בבחינת פיצוי לכל דבר ועניין…"

לאור האמור, העתירה נדחתה והעותרים חויבו בהוצאות בסך 60,000 ₪.

 

הערת מערכת:

מגמה זו, של הקצאה "מתחת לקו", ללא פיצויי הפקעה, של זכויות בשימושים שבאופן מהותי, הינם שימושים סחירים בשווי רב, הינה מגמה המתגברת בשנים האחרונות בתוכניות רחבות היקף, ובמיוחד בתוכניות התחדשות עירונית במרכזי ערים. כך, לדוגמה, מקבלות רשויות מקומיות שטחי מסחר באלפי מ"ר, "כמסחר נלווה", כפי שנעשה גם בתוכניות מושא העתירות הנ"ל, ומאות עד אלפי דירות להשכרה בשוק החופשי, במחיר מפוקח, כדיור בר השגה.

נדמה, כי אין מחלוקת כי מדובר בשימושים אשר גם תחת ההגבלות הנדרשות, ובשונה משימושים כמו כבישים ציבוריים, בעלי הזכויות הפרטיים יכלו לממשם, במיוחד בהתחשב בשווים הניכר.

לאור האמור, אנו סבורים כי מגמה זו מביאה להעשרת קופת הוועדות המקומית, על חשבון בעלי הקרקע באופן שאינו תואם לרוח ומטרת ההקצאה מתחת לקו של שטחי ציבור – הקצאת שטחי ציבור הנדרשים לתוכנית שאין מקום שבעלים פרטיים ינהלם. על כן, טוב יעשה המחוקק אם יפעל לתיקון החוק באופן שיביא להגבלת הקצאות של שטחים סחירים "מתחת לקו".

 

האם זכות במקרקעין שנרכשה לאחר חתימה על הסכם שיתוף תיחשב לדירה גמורה או קרקע?

מספר ההליך: ו"ע 20906-12-17 שלמה נרקיס נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ערכאה: ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' היו"ר, השופט ה' קירש. פרטי המקרקעין:  גוש 6969, חלקות 84 ו- 85, רחוב הושע 18 בתל-אביב. תאריך מתן פסק הדין: 30.08.21. ב"כ המשיב: עוה"ד נגה דגן וזיו שרון.

 

עניינו של הערר הוא שאלת סיווגה ושוויה של הזכות במקרקעין שרכש העורר – האם קרקע או דירת מגורים שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה, וזאת לעניין שיעור מס הרכישה.

בשנת 2008 התארגנה קבוצת רכישה ביוזמת חברת מציצים נדל"ן בע"מ, שבבעלותה של ענבל אור (להלן: "המוכרת") לשם הקמת פרויקט מגורים במקרקעין. חברי הקבוצה, אשר כללה את המוכרת עצמה, חתמו על הסכם שיתוף, בו נקבע כי הם יחתמו על הסכם סיחור אופציה מהמוכרת ועל הסכם לרכישת הקרקע. בשנת 2016, חתם העורר עם המוכרת על הסכם השקעה לגבי פרויקט נדל"ן אחר, במסגרתו התחייב העורר להעביר למוכרת קרן השקעה בסך של 7.5 מיליון ₪ והמוכרת התחייבה להשיב לו את הסכום בצירוף רווחים, חמישה חודשים לאחר מכן. כבטוחות להשבת הכספים, בין השאר, צוינה דירת מיני פנטהאוז במקרקעין.

לאור הקשיים שנקלעה אליהם המוכרת, ערכו העורר והמוכרת הסכם, מותנה בתנאי מתלה, ולפיו קונה העורר את זכויות המוכרת במקרקעין, אולם ככל שהעוררת תמלא אחר התחייבותה ותשלם לעורר את הכספים כאמור, ההסכם יתבטל. בגין הסכם זה נרשמה הערת אזהרה.

במקביל וביום בו נרשמה לטובת העורר הערת אזהרה על גבי המקרקעין, חתמה המוכרת על הסכם נוסף למכירת זכויותיה באותם המקרקעין למר עופר לוזון ומספר ימים לאחר מכן נרשמו בגין הסכם מכר זה, ללוזון, הערות אזהרה.

לטענת העורר, על מנת שלא לאבד את השקעתו הראשונית ובמסגרת הליך גישור, שילם ללוזון סכום של 2.5 מש"ח כדי שיוותר על זכויותיו במקרקעין וכן על פי הסכם השיתוף נדרש להעביר לבנק סכום של 1.5 מש"ח על חשבון עלויות הבניה.

עסקת הרכישה של המקרקעין על ידי העורר דווחה לרשויות המיסוי כרכישת קרקע ולא כרכישת דירה וכן דווח כי התמורה היא 7.5 מש"ח, זאת ללא הסכום ששולם ללוזון בסך של 2.5 מש"ח.

ועדת הערר קבעה, ברוב דעות, כי יש לדחות הערר לגבי שאלת סיווגה של הדירה כקרקע, אך לקבל את השווי הנטען על ידי העורר.  ועדת הערר קבעה כי יש שוני בהגדרת "דירת מגורים" לצורך חיוב במס שבח – סעיף 1 לחוק-  הקובע כי הדירה צריכה להיות גמורה ומשמשת למגורים, לבין ההגדרה בחוק לצורך חיוב במס רכישה, אשר קובע שתי חלופות בהן יראו את הזכות הנרכשת כדירה – אחת כוללת רכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה אולם יש התחייבות מצד המוכר לסיימה והשנייה, המופיעה בסעיף 9(ג)(2) (החלה החל מ- 2011, תיקון מס' 69), קובעת כי זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה והיא מיועדת לשמש למגורים ואין התחייבות של המוכרת לסיים את בנייתה יראו אותה כדירה.

בתיקון מספר 69 לחוק נקבע כי לצרכי מס רכישה, יראו רכישה המבוצעת באמצעות "קבוצת רכישה" כרכישה של מוצר מוגמר, כלומר דירת מגורים, גם אם קיים פיצול אמיתי במערכת החוזית של העסקה בין רכישת המקרקעין לבין הזמנת שירותי הבנייה, זאת במטרה להקנות וודאות למצטרפים לקבוצות רכישה בעניין מס הרכישה.

בערר דנא, קבוצת הרכישה התארגנה לפני תחילת תחולת תיקון 69 ולכן עלתה השאלה אם העורר שרכש את זכויות המוכרת, אשר שילמה מס רכישה בגין רכישת הקרקע כקרקע לפני כניסת התיקון לתוקף, חייב במס רכישה על הדירה כדירה גמורה.

ועדת הערר ציינה את ההחלטה בעניין אקרמן (ראה ו"ע 48493-05-15 אקרמן, שם נקבע כי רוכשים שרכשו את זכויותיהם של המוכרים בקבוצת הרכישה לאחר תיקון מספר 69 לחוק ימוסו לפי הדין לאחר התיקון לחוק, כאילו רכשו דירת מגורים גמורה.

 

לכן, קבעה ועדת הערר כי יש לראות בעורר כמי שנכנס בנעלי המוכרת לכלל זכויותיה לרבות ההסכמים עליהם חתמה וכי יש לראותו כמי שרכש דירת מגורים בנויה ולמסותו בהתאם.

לגבי שווי הנכס כדירה גמורה לעניין מס רכישה, דחתה ועדת הערר את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, אשר ביקש לקבוע כי יש לכלול את כל התמורות ששילם העורר כדי לרכוש הדירה ולהוסיף אף את הסכום אשר שולם ללוזון והוצאות נוספות ששולמו לבנק וכד', וקבעה כי מבחינת העורר יום המכירה היה מועד החתימה על ההסכם עם המוכרת ולכן כל התמורות הנוספות ששולמו לאחר מכן, במסגרת הליך הגישור, לא ישפיעו על שווי הרכישה, מאחר ומדובר באירוע חיצוני ומאוחר להסכם המכר שלא היה צפוי בעת החתימה על הסכם המכר. לאור האמור קבעה ועדת הערר כי שווי הדירה כדירה גמורה כולל את שווי הקרקע בסך של  7.5 מש"ח בלבד.

 

הערת מערכת:

עיקרון צירוף כל התמורות ברכישה, מתייחס לכל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או מטעמו, אולם קיימים מקרים שנוצרים אירועים חיצוניים לעסקה ואף מאוחרים לה, במסגרתם הקונה נאלץ לשלם יותר ממה שציפה כדי לסיים מחלוקת קיימת ולממש את זכותו במקרקעין. ועדת הערר יצרה אבחנה בין הוצאות אלה שנאלץ להוציאן כדי לסיים מחלוקת לבין תמורות אמיתיות ששולמו על חשבון העסקה.

 

על תוכניות בינוי ואליק רון

מספר ההליך: ערר 8003-01-20 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לוד ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, בפני כב' היו"ר, עו"ד סיגלית אסייג צרויה. פרטי המקרקעין: חלק מחלקה 43 בגוש 4027, רחוב יוספטל, לוד. תאריך מתן ההחלטה: 18.7.2021 ב"כ העוררת: עוה"ד טלי ענבר גולן ושירה אביטן.

 

עסקינן בערר שהוגש על עצם החיוב ולחילופין על המועד שנקבע כמועד הקובע לעניין שומת היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית בגין אישור תוכנית לד/1000 מיום 29.06.1979 ובגין מימוש זכויות חלקי בדרך של היתרי בנייה, להקמת שני בנייני משרדים על גבי מרכז תחבורה קיים, ע"פ תוכנית בינוי שאושרה ביום 8.9.2014.

התוכנית המאושרת לד/1000, משנת 1979, קבעה את ייעוד המקרקעין ל"מרכז תחבורה", וקבעה כי קווי הבניין יהיו "בהתאם לתוכנית בינוי". מכוח זה אושרה תוכנית בינוי שהוגשה ע"י הרכבת שלא במסגרת תוכנית כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה ועל בסיס תוכניות הבינוי הוצאו היתרי הבנייה.

בשנת 2014, אישרה הוועדה המחוזית תוכנית בינוי להקמת מתח"מ משרדים ועסקים שיוקם בשני שלבים והוציאה שני היתרים בהתאם לה, אחד מהם מהווה את הבסיס להליך זה.

הועדה המקומית טענה, כי יישומן של הלכת אליק רון ודוקטרינת החיוב הדו שלבי בכל הנוגע לזכויות מותנות, הדורשות הליך נוסף הכרוך בהפעלת שיקול דעת (הגם שאינו עולה כדי הקלה או שימוש חורג), מצריך החלטה של מוסד תכנון הכרוכה בהפעלת שיקול דעת מהותי, כאשר מועד הפעלת שיקול הדעת הוא המועד הקובע להשלמת החבות בהיטל השבחה. גם אם הלכת אליק רון התייחסה לשיקול דעת של הוועדה המקומית ואילו בהליך דנן נדרש אישור של הוועדה המחוזית, הרציונל חל מקל וחומר. על כן, לעמדת הוועדה המקומית תוכנית הבינוי אינה אירוע מס נפרד, אלא אירוע מימוש דו שלבי, כפי שנקבע בהלכת אליק רון.

מנגד, העוררת טענה, כי לא ניתן לראות באישור תוכנית הבינוי כתנאי למתן היתר בנייה, כזכויות מותנות, אלא כפרוצדורה לבחינת אופן מימוש הזכויות המוקנות בתכנית.

לאור הבהרה שהעבירה הועדה המקומית במסגרת ההליך לפיה היא "אינה מבקשת לראות בתוכנית לד/ש/194 כ'תוכנית' עצמאית נוספת", ההתמקדות הייתה בבחינת הטענה המשפטית באשר לתחולתה של הלכת אליק רון על המקרה שבפנינו.

ועדת הערר קבעה כי בעניין אליק רון דובר על אירוע מס אחד ובו מימוש דו שלבי, בעת המכירה ובעת הוצאת היתר הבנייה ואילו הוועדה המקומית במקרה הנדון הציעה מהלך תלת שלבי: בשלב הראשון, אישורה של תוכנית לד/1000; בשלב השני, אישורה של הוועדה המחוזית לתוכנית בינוי מכוח לד/1000; בשלב השלישי, הנפקתו של היתר בנייה.

ועדת הערר קבעה, כי עמדה זו עומדת בסתירה למתווה שנקבע בעניין אליק רון שכן: "אף אם נניח לטובתה של הוועדה המקומית כי אישור תוכנית הבינוי ואישור היתר הבנייה, מהלך אחד הם (באופן שיאפשר לנו להחיל את המימוש הדו שלבי שנקבע בעניין אליק רון) עדיין עלינו להקדים ולבחון את הזכויות שנתנו במסגרת לד/1000 ואת היחס שבין תוכנית המתאר לד/1000 לתוכנית הבינוי (לד/ש/194)".

לשם כך, ועדת הערר בחנה ועדת הערר האם אכן הזכויות שהוקנו בתוכנית לד/1000 אכן היו זכויות "מרחפות" ולא קונקרטיות עד אישור תוכנית הבינוי, וקבעה כי היעדר קונקרטיות ביחס למקרקעין מסוימים והיקף שיקול הדעת המוקנה לוועדה המקומית בעת הוצאת היתר בנייה, הם המאפיינים שנלקחו בחשבון לצורך הקביעה כי קיים חוסר וודאות ממשי איזה נכס יושבח כתוצאה מהתוכנית שיצדיק המתנה למתן ההיתר הספציפי.

לגופו של עניין, קבעה ועדת הערר כי תוכנית הבינוי היא אכן תנאי מתלה להוצאת התוכנית אל הפועל ואולם לא ניתן להחיל במקרה דנן את ההלכה בעניין אליק רון, שכן הדרישה לאישור תוכנית בינוי אמנם הכניסה חוסר ודאות שיש ליתן לו ביטוי במקדם שנקבע ביחס להשבחה לבעלים הקודמים, בשנת 1979, אך תוכנית הבינוי לא הוסיפה זכויות מעבר לאלה שניתנו במסגרת זכויות הבנייה כבר בשנת 1979, ועל כן לא ניתן להחיל את הלכת אליק רון במקרה הנדון. תוכנית הבינוי נוגעת בעיקר לאופן ניצול הזכויות שניתנו במסגרת תוכנית לד/1000 ועל כן בכל הקשור לקביעה אלו שימושים יחולו והיכן, אין כלל תחולה להלכת אליק רון.

לאור  האמור לעיל, הערר התקבל, בוטלה השומה והושתו על הועדה המקומית הוצאות בסך 5,000 ₪.

 

הערת מערכת:

בשנים האחרונות אנו עדים למגמה של הרחבה פסיקתית של חובת היטל ההשבחה, למקרים ואירועים שלא נצפו על ידי המחוקק עת זה אישר את התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

סוג מקרים אלו, מאלצים את פרשני הדין בוועדות הערר ובערכאות בתי המשפט לפרש את הוראות החוק "תכליתיות" הנובעות מעמדות עקרוניות בנוגע למטרת היטל ההשבחה, שלא עלו בדעת המחוקק.

במקרים רבים, רשויות מקומיות עושות שימוש בפרשנות "יצירתית" לדין, במטרה להגדיל את החבות בהיטל השבחה – דבר הנידון בפני ערכאות במקרים רבים. במקרה זה, קבעה ועדת הערר כי לא ניתן לקרוא לתוך הדין חבות בהיטל השבחה בגין תוכנית שהנישום כלל לא היה בעלי המקרקעין בעת אישורה ואנו מברכים על החלטה זו, אשר רק הייתה מגדילה את אי הוודאות של הנישום, אשר עלול להיות מחויב בהיטל השבחה בגין תוכניות שלא ניתן היה לצפות שיהיה חייב בגינן.

 

העברה מכוח דין?

מספר ההליך:  ערר 8045-08-20  תמיר פינשטיין נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות ערכאה: ועדת ערר  לפיצויים והיטלי השבחה, בפני כב' היו"ר, עו"ד סיגלית אסייג צרויה. פרטי המקרקעין: גוש 3645 חלקות 33, 35,37,38, רחובות. תאריך מתן ההחלטה: 29.7.2021. ב"כ המשיבה: עו"ד יעקב ברכה.

 

עסקינן בערר שהוגש כנגד דרישת היטל השבחה שהפיקה הועדה המקומית בגין עריכת פרצלציה שהתבקשה על ידי העוררים אשר היו בעלים משותפים במקרקעין לאחר העברתם מהוריהם ללא תמורה.

הפרצלציה התבקשה ונרשמה על ידי העוררים בשנת 2013, אולם דרישת תשלום היטל השבחה בגינה הופקה בשנת 2020.

העוררים לא חלקו על גובה ההיטל, אולם טענו כי רישום הפרצלציה אינו מהווה "מימוש זכויות" על פי דין, וכי הזכויות במקרקעין הועברו בין העוררים ללא כל תמורה, והתבקשו לנוכח אישורה של תכנית רח/2110, אשר יצרה מגרשים נפרדים, מהמגרשים המקוריים שקיבלו מהוריהם, ועל כן העברת הזכויות במסגרת הפרצלציה הינה "העברה מכוח דין", ובזיקה להוראות סעיף 124-125 לחוק התכנון והבניה המחייבות רישום החלוקה שנוצרה בתכנית, ועל אינה מהווה מימוש המקים חובת תשלום.

ועדת הערר קבעה, כי על אף שיש טעם לפגם בכך שממועד רישום הפרצלציה עד דרישת התשלום על ידי הועדה המקומית חלפו כ-7 שנים במהלכם ניתנו אישורים שונים על ידי העירייה ללא שנדרש תשלום היטל השבחה, אולם מבחינה מהותית מכיוון שהעוררים ביקשו במסגרת הפרצלציה את רישום המקרקעין באופן שונה מהקבוע בטבלת החלוקה של התכנית, אין בכך לעלות כדי "העברה על פי דין", הפטורה מתשלום.

נוסף על כך, דחתה ועדת ערר את טענת העוררים כי הפרצלציה מהווה העברה ללא תמורה בין אחים הפטורה מתשלום, בהתאם לסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית, בקבעה כי "אין די בקשר המשפחתי כדי להנות מהפטור, ונדרש כי תהיה זו העברה ללא תמורה". בקבעה כי העוררים לא הרימו את הנטל להוכיח כי העברת המקרקעין בוצעה ללא תמורה, זאת בעוד היקף הזכויות "החדש" שונה מהיקף הזכויות "הישן", דבר המקים ספק לטענה כי הפרצלציה נעשתה ללא תמורה בצידה.

עוד קבעה ועדת ערר, כי כיוון שקרקע יחידה שוויה גבוה יותר מקרקע מרובת בעלים (מושע), הרי שהלכה למעשה העוררים התעשרו מרישום הפרצלציה.

 לאור האמור, הערר נדחה. לנוכח הנסיבות הייחודיות של המקרה, קבעה ועדת ערר כי על ההיטל לא יחולו ריביות, אלא רק הצמדה ממועד ה"מימוש"- מועד הפרצלציה, ועד לתשלום.

 

הערת מערכת:

מההחלטה אנו למדים על התנהלות לא סבירה של הועדה המקומית אשר הפכה לאחר שנים רבות את פרשנותה, בקבעה כי לעמדתה הנוכחית התרחש "מימוש" לפני שנים רבות (כ-7 שנים) ותובעת תשלום באופן רטרואקטיבי, דבר אשר מייצר קושי וספקות בכלכול צעדי האזרח אשר לתומו מסתמך על הרשות, זאת בעוד האחרונה שומרת על מנעד גמיש לשינוי דעתה וטעמה אף בחלוף השנים.

 

פירוק שיתוף במקרקעין בקליפת האגוז

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ליבי קופאיגרוצקי

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף) (תיקון), התשפ"א- 2021.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0802983 – יפת.
• חולון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 505-0464347 – התחדשות עירונית כוללת.
• קיסריה – הודעה בדבר אישור תכנית כוללנית מס' 303-0368142.
• נהריה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 210-0588608 – שכונת בוימל.

 

עדכוני פסיקה

• איחוד וחלוקה

עע"מ 7126/18 אליהו אביוב ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז – הוועדה להשלמת תכניות ואח'   –  בפנים או בחוץ.

• היטל השבחה

עמ"נ 52035-12-16 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' בלורי בע"מ –  חוטא יוצא נשכר?

עמ"נ 58481-11-20 ואח' עליזה זילברברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב –  האם קבוצת רכישה פטורה מהיטל השבחה?

• חוזים

ת"א 8168-06-19 ואח' חאלד חיאדרה ואח' נ' מישל סמעאן ואח' – שימוש ביפוי כוח בלתי חוזר שניתן לשם ביצוע עסקה מקום בו העסקה בוטלה.

ת"א 13078-11-16 דרור לוי נ' פאי מלח בע"מ ואח' –  ידע או לא ידע? חובות עורכי הדין בעת עריכת חוזה במקרקעין.

• תכנון ובניה

ערר 87/20 המועצה המקומית זיכרון יעקב נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה ואח' –  המלחמה בין השלטון המקומי בזכרון יעקב למוסדות התכנון עדיין לא הוכרעה.

 

מאמר

פירוק שיתוף במקרקעין בקליפת האגוז
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ליבי קופאיגרוצקי

כידוע לכולם, פעמים רבות, מקרקעין הינם בבעלות של מספר שותפים. חוק המקרקעין מסדיר את הדרכים לפירוק השותפות. למרבה הצער, לעיתים אנו עדים למצבים בהם צד לשותפות זו מנצל את הליך פירוק השיתוף כדי לקנות את זכויות שותפיו בסכום נמוך שאיננו משקף את שווים האמיתי.

במאמר זה נדון, בין היתר, בסוגיות העולות בעת מכר אגב פירוק השיתוף במקרקעין.

 

מהו שיתוף במקרקעין?

סעיף 27 לחוק המקרקעין מגדיר שיתוף במקרקעין: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם. כלומר, ככל שלא הוגדר אחרת בין הבעלים, הרי שהבעלות המשותפת במקרקעין (מושע) הינה בכל נקודה ונקודה במקרקעין בהתאם לחלקו היחסי של כל שותף. כך לדוגמה, אם ישנם שני שותפים האחד בעל 40% והאחר בעל 60% מהמקרקעין, אזי בעלותו של הראשון תהא 40% בכל חלקי מהמקרקעין ובעלות האחר 60% בכל חלק וחלק מהמקרקעי (לאחרונה תוקן החוק בהתייחס לתלת מימד, שמאפשר חלוקה גם לגובה ולעומק, אך זה לא נושא מאמרנו).

 

מצב דברים בהם מי מהשותפים חפץ לפרק את השותפות:

המחוקק קבע, כי כל אחד מהשותפים יכול להביא לפירוק השותפות במקרקעין בכל עת. התפיסה המונחת ביסוד הקניית הכוח המשפטי לכל שותף לפירוק שיתוף הינה ש"קיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו" (רע"א 1497/09 ויסמן). נציין, כי בשנים האחרונות החלו בתי המשפט יותר ויותר להכפיף אפשרות זו לחובת תום הלב.

 

כיצד יבוצע פירוק השיתוף?

 

כאמור, העיקרון המנחה ברובד אופן הביצוע של פירוק השיתוף הינו, שבהיעדר הסכמה בין השותפים, יש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (רע"א 1017/97 רדילביץ) עיקרון זה מעוגן בסעיף 39 לחוק המורה כי: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין", במקרה בו ניתן לרשום בית משותף, החלוקה בעין תהא בדרך של רישום זה.

 

העדפת פירוק השיתוף ככל הניתן על דרך של חלוקה בעין, נובעת ממעמדה המיוחד של זכות הקניין המעוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, שעיקרה אפשרות השליטה בנכס והחלטה אם ומתי למכור אותו. הוצאת הקניין מידיו של הבעלים תעשה ככלל רק בהסכמתו, המחוקק לא התכוון לאפשר לשותף לבקש את הפירוק, ובה בעת לדרוש גם באופן גורף את מתכונת הפירוק הנראית והנוחה לו. זאת, בעיקר כאשר מתכונת הפירוק המבוקשת כופה על שותף אחר לוותר על זכות הקניין שלו, בעוד השותף המבקש לא משלם מחיר. העיגון החוקתי הקובע כי ככל פירוק שיתוף יעשה בדרך של חלוקה בעין מעצים את המשקל שיש לייחס להעדפת דרך החלוקה בעין על פני מכירה המנוגדת להסכמת הבעלים.

עם זאת, בנסיבות שבהן אי אפשר לבצע חלוקה בעין או שהחלוקה בעין תגרום ל"הפסד ניכר" לשותפים או למי מהם, יתבצע פירוק השיתוף על דרך של מכירה. סייג זה, לפירוק שיתוף על דרך חלוקה בעין, קבוע בסעיף 40 לחוק המקרקעין המורה כי:

 

"במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".

 

"הפסד ניכר" – מהו?

 הדרישה להתקיימותו של "הפסד ניכר" מהווה ביטוי למעמד הנעלה שהמחוקק מעניק לעקרון החלוקה בעין. גם אם חלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, לכולם או למקצתם, בכל-זאת שומה על בית המשפט להורות על חלוקה בעין. רק אם ההפסד יהיה הפסד ניכר, כי אז יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

 

כפי שנפסק בעניין רידלביץ, ה"הפסד הניכר" שעשוי להצדיק סטייה מעיקרון החלוקה בעין, אך הוא מוגבל בעיקרו להפסדים הנגרמים באופן ישיר מעצם החלוקה בדרך זו. כך, לדוגמה מקרה שבו יחידות המבנה מחוברות ומשמשות לעסק אחד, למשל אולם שמחות בעל מוניטין, וחלוקתו ליחידות נפרדות תחייב את חיסול העסק ותגרום לאובדן המוניטין.

לעומת זאת, נזקים עקיפים כגון אובדן הזדמנות להפקת רווחים מזכויות הבניה או לניצולן, על דרך מכירת המקרקעין כמקשה אחת ככלל אינם נכללים בגדר זה.

 

לפיכך, נקבע כי יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא – 'בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות' – לבצע עסקאות מקרקעין מניבות רווחים, עיסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק השיתוף לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שיתוף במקרקעין לא לכך ייעד עצמו.

 

עם זאת, בעניין רידלביץ הותיר בית המשפט פתח צר, במקרים חריגים, להרחיב את תחומו המצומצם של "הפסד ניכר", אך זאת באופן "זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של חלוקה בעין". בית המשפט הוסיף והבהיר מיד, כי אין להתיר מצב שבו תיכפה מכירה עקב רצונו של שותף להפיק רווחים מהמקרקעין "בהזדמנות החגיגית" של פירוק השיתוף, וכי על אדם המבקש פירוק שיתוף לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית.

 

אם כן, במצב דברים בו לא ניתנת האפשרות לחלוקה בעין, יחולו הוראות סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין הקובעות את דרך מכירת המקרקעין בברירת מחדל "בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל"- קיימת אמנם אפשרות לבית המשפט לבחור במקרים שונים בדרך שהינה נכונה יותר לאותו מקרה, אולם ככלל מכירה זו תתבצע, בדומה להוראות פרק ד' לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979, כמכירה פומבית. בהליך של מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל מוגשת חוות דעת שמאי לרשם ההוצאה לפועל, חוות הדעת השמאית קובעת את שווי המקרקעין ומתווה את קווי ההתמחרות לאחר קבלת ההצעות. חוות הדעת השמאית באה למנוע מכירת המקרקעין בשווי פחות משמעותית משווי שוק.

 

"סחטנות אסטרטגית"

לצערנו, אנו עדים לאינספור מקרים בהם פירוק השיתוף במקרקעין נעשה בחוסר תום לב ובמטרה ברורה ומכוונת לנשל מי מהבעלים מזכויות במקרקעין או להשיג רווח כלכלי. כמו כן, קיימות לקונות בחוק שלא נותנות פתרון, לדוגמה, מצב דברים בו השותף שהגיש את בקשת הפירוק מחזיק ברוב משמעותי של הזכויות במקרקעין.

במקרה בו אחד השותפים מחזיק חלק נכבד מאד מהשטח, ובמקרה של מכירה יכול הוא בנקל לגבור על כל מציע אחר שכן, אין הוא נדרש לשלם עבור חלקו ובכך הוא יכול להוביל למצב בו לא תתקבלנה כלל הצעות ובסופו של דבר ירכוש הוא את שותפו בנזיד עדשים.

או לדוגמה ההיפך, מקום בו אחד השותפים מחזיק חלק זעיר במקרקעין ומשתמש באחזקתו זו כדי לנהל הליך פירוק ארוך מתוך מטרה "לסחוט" רווח כלשהו בגין הנזק הרב שנגרם לשותפים האחרים שחפצים "לצאת לדרך".

במקרה כגון זה, בחירה במסלול של מכירה פומבית הינו הליך סרק, כמו מקרה שנתקלנו לדוגמה בו בעלי 98% מהמקרקעין ניהלו הליך ארוך, בשל סירוב בעל 2% להגיע עימם להבנות.

בנוסף, ניתן לומר כי העדיפות לחלוקה בעין אינה תמיד נכונה, למשל במקרה של רישום בית משותף בו קיימות זכויות בנייה רבות שלא נוצלו תוביל להנצחת שיתוף, שיתוף לא בריא באותו בית וחוסר יעילות וניצול של הנכס.

לאור האמור, נראה כי יש עוד עבודה למחוקק לבחון כיום את דיני פירוק השיתוף, ולקבוע הליך מוסדר וקבוע בחוק שיתייחס לכל הנ"ל, לדוגמה מניעת פירוק שמקום בו מתקבלת תמורה שעולה לפחות על שומת שמאי מטעם בית המשפט וכדו'.

לדוגמה, תקנות ההוצאה לפועל קובעות בצורה חד משמעית את אופן ביצוע ההתמחרות. אנו סבורים שכשם שמכירת מקרקעין בהוצאה לפועל נעשית בצורה מבוקרת ומפוקחת, מוגשת חוות דעת שמאית לרשם ההוצאה לפועל, כך גם במכירת מקרקעין בהליך של פירוק שיתוף נדרשת חוות דעת שמאית ניטרלית אשר תקבע את שווי המקרקעין, תגדיר ותתחום את קווי ההתמחרות ובכך תמנע מצבים בהם שותף במקרקעין נאלץ לוותר של זכויותיו תוך פגיעה חמורה בזכויותיו הקנייניות המעוגנות בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

תיחום והגדרת גובה ההצעות לרכישת המקרקעין בהוראות החוק בהתאם לחוות דעת שמאית ניטרלית הקובעת את שוויו של המקרקעין כמחיר מינימום תוכל לאפשר התמחרות תקינה.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף) (תיקון), התשפ"א -2021

התקנות קובעות, בין היתר, שינוי ההגדרה של המונח "פגיעה" והמונח "תכנית פינוי ובינוי". כמו כן, נקבע, כי בעלי דירות בבית משותף רשאים להגיש תכנית אם שיעור הדירות שבבעלותם ובבעלות בעלי דירות שהסכימו לתכנית, הוא בשיעור להלן, ובלבד שאין בתכנית "פגיעה":

1. 33% מהדירות בבית המשותף לפחות, ובלבד שאם התכנית כוללת שינוי בשטח דירה מסוימת, לרבות בשטח שהוא רכוש משותף שהוצמד לדירה המסוימת כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין -גם בעל אותה דירה הוא אחד המגישים של התכנית או שהסכים להגשת התכנית.
2. אם התכנית כוללת תוספת דירה, הריסה של דירה או חלק ממנה – 60% מהדירות בבית המשותף לפחות, ובלבד שאם התכנית כוללת שינוי בשטח של דירה מסוימת, לרבות רכוש משותף שהוצמד לדירה המסוימת כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין – גם בעל אותה דירה הוא אחד המגישים של התכנית או שהסכים להגשת התכנית.
3. אם התכנית מציעה תוספת של שימוש או ייעוד בבית המשותף – 60% מהדירות בבית המשותף לפחות, ובלבד שאם תוספת השימוש או הייעוד מוצעת בדירה מסוימת או ברכוש משותף שהוצמד לה, גם בעל אותה דירה הוא אחד המגישים של התכנית או שהסכים לה.

תקנות אלה יחולו על תכנית לגבי בית משותף שתוגש מיום פרסומן.

 

תל אביב – הועדה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0802983 – יפת

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מפורטת מס' 507-0802983 ברחוב יפת בתל אביב.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, התחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי ברחוב יפת בשכונת יפו ג', זאת על ידי בינוי מגדל מגורים טרם הריסת 7 מבנים קיימים ובניית 6 מבנים חדשים בעירוב שימושים. התכנית מאפשרת הקצאת קרקע למבנים ומוסדות ציבור לרווחת תושבי השכונה וכלל הציבור, ותוספת מסחר לאורך רחוב יפת. התכנית מאחדת ומחלקת מחדש את המגרשים, מוסיפה זכויות בנייה וקובעת הוראות בינוי בהתאם לתכנית המתאר תא/5000.

התכנית קובעת שטחי בנייה למגורים בהיקף של 23,499 מ"ר שטחים כוללים, קביעת 21 יחידות דיור בר השגה,  הוראות לבניית 273 יחידות דיור למתחם בתמהיל משתנה ובממוצע של כ- 83 מ"ר (שטח עיקרי +שירות), קביעת הוראות בינוי הכוללות: קווי בניין, גובה מקסימאלי של 30 29 מ' למבנים בני 8 קומות ומגדל בגובה 30 62 מ' בן 18 קומות בעורף המתחם.

 

חולון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 505-0464347 – התחדשות עירונית כוללת

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מתאר מקומית מס' 505-0464347 בשכונות ותיקות בעיר חולון, ביניהן אגרובנק, קרית עבודה ועוד.

מטרת התכנית הינה בין היתר, התחדשות המרקם הוותיק בעיר באופן מבוקר, תוך שמירה על איכות החיים בעיר וחיזוק המרחב הציבורי בה.

התכנית קובעת, בין היתר, תחולת התכנית גם לאחר פקיעת תוקף תמ"א 38, חלוקת מגרשי המגורים בשטח התכנית לאזורים בעלי הוראות שונות להתחדשות עירונית, הגדרת מתחמים (מוקדים עירוניים) בהם ניתן לקדם תכניות מפורטות לפינוי בינוי וקביעת מסגרת כללית בתוכה יקודמו התכניות: קביעת שימושים אפשריים וקביעת הוראות להכנת תכנית מפורטת.

בנוסף, התכנית קובעת התאמת הוראות תמ"א 38 על שינוייה לתנאיה הייחודיים של העיר חולון: קביעת הוראות לתוספת בנייה למבני מגורים הטעונים חיזוק, לשיפור עמידותם בפני רעידת אדמה, הוראות שיאפשרו הריסת מבני מגורים קיימים הטעונים חיזוק בפני רעידות אדמה והקמת מבנים חדשים במקומם וקביעת זכויות הבנייה החדשות, קביעת הוראות מחייבות למעטפת הבניין (מספר הקומות, קווי הבניין ונסיגות נדרשות), קביעת הוראות לחניה וקביעת הוראות בינוי ועיצוב נפח הבניין.

 

קיסריה – הודעה בדבר אישור תכנית כוללנית מס' 303-0368142

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבנייה, אושרה תוכנית מתאר כוללנית מס' 303-0368142 במרחב קיסריה.

מטרת התוכנית הינה, בין היתר, פיתוח יישובי בר קיימא, רב דורי, המעודד חיי קהילה פעילים תוך יצירת זיקות חברתיות ותפקודיות עם הסביבה.

התכנית קובעת, בין היתר, השלמת רצף יישובי לאורך הציר היישובי המרכזי – שדרות רוטשילד, תוך הגדלת מספר יחידות המגורים, חיזוק מערך מוסדות הציבור ועיבוי המרכז היישובי הקיים עד להיקף אוכלוסייה של כ- 11,000 נפש בשנת היעד 2035, יצירת מרחב רציף ונפרד ממרחב המגרשים לתיירות מורשת, המלווה בדופן מסחרית – תיירותית, חיזוק מלון דן כעוגן תיירותי ייעודי לפעילות הגולף, וייחוד מתחם דרומי לכפר נופש ועוד.

 

נהריה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 210-0588608 – שכונת בוימל

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מפורטת מס' 210-0588608 בנהריה.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, איחוד וחלוקה מחדש של מגרשים תוך שינויים בהוראות, בייעודי הקרקע ובזכויות הבנייה על מנת לאפשר את המשך הקמת שכונת המגורים והמלונאות תוך התחשבות בקו החוף.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי יעוד מתעשייה ומלאכה לייעוד מגורים ד', ליעוד משולב מגורים, מסחר ותעסוקה וכן שינוי ייעוד לאתר מבני ומוסדות ציבור ושינוי ייעוד מתעשייה למגורים ג', בחלק הצפון מזרחי של התכנית בהיקף של 80 יחידות דיור תוך הפרשה שטח של 4.1 דונם למבנים ומוסדות ציבור.

בנוסף, התכנית קובעת צמצום משמעותי בהיקף ובגובה הבנייה הפרטית בסמיכות לקו החוף המאושר תוך ביטול מבני מגורים, דירות נופש וקאנטרי פרטי והסתתם מזרחית לבינוי האחורי של התכנית, קביעת תאי שטח ביעוד של מגורים בהם ירוכזו כל זכויות הבנייה, ומספר יחידות דיור בתאי שטח 4001 ו- 4002 ביעוד מגורים תעסוקה ומבני ומוסדות ציבור, ביטול קטע מהדרך המרכזית של התכנית, דרך מספר 4 והפיכתה לייעוד של שצ"פ שמהווה שצ"פ מרכזי המוביל לים ועוד.

עדכוני פסיקה

בחוץ או בפנים

מספר ההליך: עע"מ 7126/18 אליהו אביוב ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז – הוועדה להשלמת תכניות ואח'  ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים, בפני כב' הרכב השופטים, א' חיות ע' ברון וג' קרא. פרטי המקרקעין:  חלקות 51-59 בגוש 6091, ראשון לציון.  תאריך מתן פסק הדין: 16.8.2021 ב"כ המשיבים: עוה"ד יונתן ברמן, ליאורה וייס בנסקי, מיכל אגסי ואדוה זגון.

ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שם נדחתה עתירת המערערים נגד החלטת ועדת המשנה של הוועדה המחוזית, שלא לפצותם באמצעות הכללתם בתוכנית איחוד וחלוקה, אלא באמצעות פיצויי הפקעה.

קרקעות המערערים נכללו בתוכנית מספר רצ/5/52/50/1, אשר נועדה להסדרת ההשתלבות לכביש 4 מכיוון הערים ראשון לציון וחולון על ידי סלילת כביש מספר 2. כביש 2 עתיד להיסלל על קרקעות המערערים, בסמוך לשטח שעליו עתידה לקום שכונה חדשה, כאשר לצורך כך הופקעו מרבית שטחי החלקות מידי המערערים.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים נגעה לאופן הפיצוי בגין ההפקעה שנעשתה – האם יש לפצות את המערערים על ידי הענקת פיצויי הפקעה בלבד, שכן כביש 2 אינו כביש מקומי שעתיד לשמש רק את מי שמתגורר סמוך אליו, או לכלול אותם בתוכנית האיחוד והחלוקה שתחול במקרקעין?

המערערים טענו, כי ההחלטה להעניק להם פיצויי הפקעה בלבד, ולא לכלול אותם בתוכנית האיחוד וחלוקה, מקפחת אותם ביחס לבעלי המקרקעין שכן ייכללו בתוכנית האיחוד וחלוקה שכן לשיטתם, הקשר התכנוני המובהק בין כביש 2 שעתיד להיסלל על החלקות ובין תוכנית הבניה בשכונה, מצדיק לפצותם בגין במסגרת תוכנית האיחוד וחלוקה.

מנגד, המשיבים טענו כי לא קיימת הצדקה תכנונית לכלול את שטח החלקות בתוכנית האיחוד וחלוקה, כיוון שכביש 2 הוא עורק עירוני ראשי שיתפקד באופן עצמאי ומלא גם ללא הקמת השכונה, והעובדה שהשכונה שתוקם תזדקק לכביש בעתיד אינה יוצרת קשר הדוק שמהווה הצדקה תכנונית מספקת.

טענות המערערים נדחו הן בעתירה בבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים והן בערעור דנא בפני בית המשפט העליון.

בית המשפט נסמך בין היתר על עניין אפולוניה ועניין רמת גן (דנ"מ 4750/19 ו-דנ"מ 5607/19) וקבע כי לא קיימת זיקה תכנונית שמצדיקה לכלול את חלקות המערערים בתוכנית האיחוד וחלוקה. זאת בהינתן שכביש 2 איננו כביש מקומי שנועד לשרת רק את תושבי השכונה, אלא "עורק עירוני ראשי" המהווה חלק ממארג תחבורתי כולל של כביש ארצי.

כאמור, בית המשפט העליון דחה את הערעור ופסק דינו של בית המשפט המחוזי (אשר לא התערב בהחלטת הוועדה המחוזית כי יש לפצות את המערערים בדרך של פיצויי הפקעה בלבד וכי לא מתקיים קשר תכנוני בלעדי בין כביש 2 והפקעת החלקות לבין בניית השכונה החדשה) נותר על כנו.

לאור האמור, הערעור נדחה ונפסקו הוצאות כנגד המערערים.

הערת מערכת:

מדובר בהמשך מגמה של מוסדות התכנון ושל בתי המשפט, שלא לכלול תשתיות ארציות במתחמי איחוד וחלוקה – מגמה שאושרה על ידי היועץ המשפטי לממשלה.

עם זאת, ההבחנה בין תשתית מקומית לבין תשתית ארצית אינה כה ברורה, ובמקרים רבים – תשתית שלכאורה היא ארצית עשויה לשמש בעיקר את תושבי האזור, באופן המקנה זכות לבעלי קרקע להיכלל במתחמי איחוד וחלוקה, באופן שלרוב יגדיל באופן משמעותי זכויותיהם לעומת קבלת פיצויי הפקעה, במיוחד בתקופה לאחר פסק דלי דליה, במסגרתו הוקטנו משמעותית הפיצויים בגין פוטנציאל תכנוני.

 

חוטא יוצא נשכר?

מספר ההליך: עמ"נ 52035-12-16 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' בלורי בע"מ ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופטת, מיכל אגמון-גונן. פרטי המקרקעין: גוש 6547 חלק מחלקה 138 וחלק מחלקה 196 בגוש 6550, רחוב החרושת 14, רמת השרון. תאריך מתן פסק הדין: 8.8.21. ב"כ המשיבה: עוה"ד ענת בירן ודורון שי.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסובה סביב השאלה האם וכיצד יש להתייחס לבנייה בלתי חוקית במצב הקודם ובמצב החדש, והאם קיזוז הוא הפעולה המתאימה בנסיבות העניין שיש בה על מנת להגשים בצורה מיטבית יותר את תכליות היטל ההשבחה.

בית המשפט ציין תחילה, כי הבסיס הרעיוני שמתווה את הפסיקה הוא שאי התחשבות בבניה בלתי חוקית במצב הקודם הוא על מנת שהבונה שלא כדין לא יזכה להקלה בגין בנייה זו, דהיינו הקטנת החיוב בהיטל השבחה. כך גם, מנגד, בתביעת הפקעה, אין להתחשב בשימוש בלתי חוקי שנעשה בקרקע אלא בשוויה בהתאם לייעוד התכנוני במועד ההפקעה.

בית המשפט קבע, כי בצדק התעלמה השמאית המכריעה מהבנייה הבלתי חוקית במצב הקודם, אלא שהיא התעלמה גם מהבנייה הבלתי חוקית במצב החדש. הועדה המקומית טענה, כי יש להתחשב בבנייה זו במצב החדש לאור העובדה שהתכנית המשביחה מאפשרת את הקיים בפועל על ידי תוספת אחוזי בניה ושינוי ייעוד.

בהתאם לתוכנית המשביחה, בין היתר, במבנה הנדון הותרה בנייה של ארבע קומות (במקום שתיים שאושרה במסגרת התוכנית הקודמת) וזאת בכפוף להוצאת היתר בנייה מתאים, תוך שינוי ייעוד מתעשייה למשרדים. בכך, למעשה, התוכנית הכירה בבנייה הבלתי חוקית עת העניקה לבעלי המבנה זכויות שטרם היו להם, לרבות האפשרות לפנות ולהוציא היתר בניה, דבר שלא היה אפשרי במצב הקודם.

בית המשפט קבע, כי אין לקחת בחשבון את תוספת הערך בגין הבנייה הבלתי חוקית במצב החדש. מבחינה חוקית, התכנית העניקה זכות שלא הייתה קיימת, זכות לקבל היתר בנייה לבניית קומות נוספות (או הכשרת הקומות הקיימות), ובכך גלום ערך כספי. זהו הבסיס לחישוב ההשבחה ומכאן ניתן להסיק, כי הבניה הבלתי חוקית שהייתה קיימת במצב קודם, עובר לאישור התוכנית ובעקבותיה ניתנת להכשרה, היא אך ביטוי מעשי לזכות אשר התכנית המשביחה הקנתה וכל מה שנדרש הוא עיון במצב התכנוני – הקודם והחדש – ואין ספק כי המצב החדש הוא שינוי שבא לידי ביטוי הן בהוספת אחוזי בנייה והן בשינוי ייעוד. דברים אלו לקחה בחשבון השמאית המכריעה, וכך, אכן, ערכה את התחשיב.

באשר לעלויות התאמה ובניה, בית המשפט מצדד את עמדת ועדת הערר, לפיה: "הכלל הרחב הוא כי כאשר מחושבת השבחת תכנון, נבחן ערכו האובייקטיבי של הנכס בשוק המקרקעין. כאשר מתווספות לנכס זכויות בניה, נבחן מחירו של הנכס הכולל זכויות אלה, כאשר מובאות בחשבון העלויות המתחייבות לצורך מימוש פיזי של זכויות אלה."

בית המשפט ציין, כי אמנם, לא ניתן להתעלם מהעובדה כי מעבר לבנייה החוקית שנעשתה בהתאם להיתר, קיימת בקרקע בנייה בלתי חוקית אשר מעת אישור התוכנית המשביחה עומדת בתנאים שהוגדרו בתכנית. דהיינו עם מתן הזכויות החדשות, בעל מקרקעין יכול היה לגשת למלאכה של התאמת המבנה לפי הזכויות של התוכנית החדשה (לאחר הוצאת היתר בנייה). אולם, מדובר כאן בשיקולים שמאיים מקצועיים לעניין העלויות היחסיות, שיקולים שאין להתערב בהם.

לאור האמור, ערעור הועדה המקומית נדחה, ונפסקו כנגדה הוצאות בסך של 30,000 ₪.

הערת מערכת:

בפסיקה זו, בית המשפט בחן לעומק את החקיקה והפסיקה, לפיה יש לחדד את ההבדל העקרוני בין מישור המס לבין המישור הפלילי, כאשר יש בהסדרים הקונקרטיים במישור הפלילי והמנהלי על מנת לתת מענה לצורך בצמצום עבריינות בנייה, וכן למנוע מצב בו חוטא יוצא נשכר. לכן, הודגש כי אין למקום לרתום לפרשנות החוק תכלית מסוג של מאבק בעבריינות בנייה, ראויות ככל שיהיו.

 

האם קבוצת רכישה פטורה מהיטל השבחה?

מספר ההליך: עמ"נ 58481-11-20 ואח' עליזה זילברברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת ירדנה סרוסי. פרטי המקרקעין: חלקים שונים מגוש 6648, שדרות רוקח 51, תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 15.8.2021. ב"כ המשיבה: עו"ד מיכל דיק.

ענייננו בערעור מנהלי מאוחד שעסק בשתי שאלות עיקריות, הראשונה עובדתית- האם המערערים היו חלק מקבוצת רכישה או התארגנות דומה; והשנייה משפטית- האם חברי קבוצות רכישה או התארגנות דומה זכאים לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית?

המערערים טענו, כי אינם חלק מקבוצת רכישה וממילא, גם חברי קבוצת רכישה זכאים לפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית. טענתם התבססה בין היתר על הטעמים הבאים: כל אחד מיחידי המערערים רכש את חלקו במועד אחר מבלי שהיה קשר בין הרכישות, הרכישות בוצעו דרך מתווך ולא היה גורם מארגן אשר ארגן קבוצה לצורך רכישה, הרוכשים לקחו על עצמם סיכון ברמות משתנות לגבי אישור תוכניות והקלות, בניגוד לקבוצות רכישה אשר נוטלות על עצמם סיכונים מהליך הבניה עצמו, המערערים רכשו את הקרקע בטרם נעשה שימוש במונח של "קבוצת רכישה", בטרם תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ועוד.

מנגד, המשיבה טענה בין היתר, כי בהתאם לפסיקה, הפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לא יינתן לחברי קבוצת רכישה שמהווים יחידה כלכלית אחת. לטענתה, המערערים לא פרסו בפני ועדת הערר ובית המשפט את התשתית העובדתית המלאה של ההסכמים שנערכו במקרקעין, שכן נחתמו הסכמי שיתוף בינם לבין קבוצה יזמית שהתאגדה לרכישת זכות במקרקעין ובנייה בהם. קבוצה זו אף הגדירה עצמה כמארגנת קבוצת רכישה ועל כן, התארגנות המערערים מהווה יחידה כלכלית אחת בעלת גורם מארגן.

בית המשפט דחה את הערעורים וקבע, כי המערערים היו חלק מקבוצת רכישה ולכן אינם פטורים מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית.

בהתייחס לשאלה האם המערערים היו חלק מקבוצת רכישה, בית המשפט קבע כי יש לבחון שאלה זו מבחינה עובדתית, כלומר האם המאפיינים של קבוצת רכישה באים לידי ביטוי במקרה הנוכחי, ללא קשר להגדרת המונח בחוק מיסוי מקרקעין.

מעיון בהסכמים שנחתמו לאורך השנים ובמסמכים רבים נוספים, בית המשפט שוכנע כי עולות אינדיקציות חזקות שאכן מדובר בקבוצת רכישה. בנוסף עלתה המסקנה, כי המערערים התחייבו לקבוצה היזמית בהסכמי שיתוף ובהמשך התאחדו עם קבוצות נוספות. נקבע, כי אף אם לא מדובר בהתארגנות "קלאסית" של קבוצת רכישה, מדובר בהתארגנות משותפת, מתפתחת ומתגלגלת, שפעלה בתיאום יזמי, ואין צורך שכל הסכמים יחתמו באותו היום וכי יהיה קשר מוקדם בין הרוכשים.

בהתייחס להחלת הפטור לפי סעיף 19 (ג) על קבוצת רכישה, בית המשפט נסמך על חוות דעת היועץ המשפטי לממשלה שהוגשה במסגרת דנ"א 6298/15 דיבון. בית המשפט קבע, כי אין לקבל את טענת המערערים כי אי-תיקון התוספת השלישית במקביל לתיקון מס' 69 לחוק מיסוי מקרקעין מלמד כי המחוקק נמנע במכוון מלהחיל את הגדרת המונח "קבוצת רכישה" בהקשר של היטל השבחה. אי-ההתייחסות בתוספת השלישית, אין משמעה בהכרח כי במקרה הנוכחי המחוקק קבע אחרת. לא מדובר בהסדר שלילי, ואין כל מניעה להשוות בין קבלן בונה לבין קבוצת רכישה. לדעת בית המשפט, המדובר בהגדרה עקרונית שחולשת על פני תחומים רבים ושאינה מתמצה במסגרת חוק אחד בלבד.

לאור האמור, הערעור נדחה.

הערת מערכת:

אף שהתכלית הפטור הינה סוציאלית, בית המשפט הדגיש, כי בחוות דעת היועמ"ש, הובאו מספר טעמים המצדיקים לעמדתו את אי הענקת הפטור במקרה של קבוצות רכישה. המרכזי הינו שאין כל הצדקה להבחין לעניין תשלום היטל השבחה בין רכישה של דירה מקבלן לבין רכישה של דירה באמצעות קבוצת רכישה. בשני המקרים נרכשת דירה/זכות לדירה ולא מדובר במקרה בו בעל קרקע מעוניין להרחיב או לבנות את דירתו באופן נפרד ועצמאי.

נראה, כי הוראות הפטור בתוספת השלישית מעוררות פרשנויות רבות ושונות שמובילות להתדיינות רבות בועדות הערר ובתי המשפט. האבסורד הוא שהחוק לא ברור, והפסיקה מנסה להתחקות אחר כוונת המחוקק שמעלה קשיים מרובים.

רצוי, כי המחוקק יקח עניין זה לידיו, ויבהיר את הוראות הפטור, ויפה שעה אחת קודם.

 

שימוש ביפוי כוח בלתי חוזר שניתן לשם ביצוע עסקה מקום בו העסקה בוטלה

מספר ההליך: ת"א 8168-06-19 ואח' חאלד חיאדרה ואח' נ' מישל סמעאן ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופטת אספרנצה אלון. פרטי המקרקעין: חלקה 54 בגוש 19289. תאריך מתן פסק הדין: 25.8.2021 ב"כ הצדדים: עוה"ד נביל חלאג', יובל אדלר, בן ארי ואח'.

התביעה עניינה בשאלה מי זכאי להירשם כבעל זכויות במקרקעין במצב בו בוצעו במקרקעין עסקאות נוגדות. עסקינן בשתי תביעות כנגד הנתבע אשר היה בעל הזכויות במקרקעין.

תובע אחד, חיאדרה, טען כי הזכויות נמכרו לו בהסכם וכי המכירה אושררה במסגרת הליכי פשרה, כאשר על הסכם הפשרה חתם עורך דין מחו"ל בשם הנתבע מכוח יפוי כח בלתי חוזר אשר ניתן לעו"ד אחר במסגרת העסקה. לטענת הצדדים, עסקה זו הייתה עסקה למראית עין והיא לא הושלמה ברישום ואף לא נרשמה בגינה הערת אזהרה.

התביעה השנייה, עניינה במכירת הזכויות על ידי הנתבע לתובע, אחמד, אשר רכש את הזכויות מסמעאן, שילם תמורה ורשם הערת אזהרה בגינה.

בית המשפט ציין, כי הצדדים אמנם טענו כי השאלה המשפטית העומדת להכרעה היא איזו עסקה עדיפה על פני רעותה, ומי מבין התובעים זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין, אולם לדעת בית המשפט אין עסקינן בשתי עסקאות, אלא עסקה אחת בלבד שנערכה בין סמעאן לאחמד (התביעה השנייה) ומשכך יש לקבל את תביעתו של סייד אחמד ולדחות את תביעתו של חיאדרה.

בית המשפט קבע, כי מאחר וחיאדרה ואחמד לא רשמו את המקרקעין על שמם בלשכת רישום המקרקעין, התחרות הנטענת בין השניים על המקרקעין, הינה תחרות חוזית בין עסקאות נוגדות, מאחר וסעיף 7(ב) לחוק המקרקעין קובע כי עסקה שלא נגמרה ברישום יראו בה כהתחייבות לעשות עסקה. סעיף 9 לחוק המקרקעין, קובע כי בתחרות בין שתי זכויות שוות ונוגדות, זו הקודמת בזמן גוברת על זו המאוחרת. בעניין דנא קבע בית המשפט כי נטל הראיה ונטל ההוכחה לעניין לוחות הזמנים לא הורם על ידי חיאדרה.

לגבי החתימה על הסכם הפשרה מכוח יפוי כוח, כפי שנטען בתביעה הראשונה, נקבע כי ייפוי הכוח אינו יוצר בדרך כלל את הזכות, אלא הוא מהווה מכשיר לביצוע הזכות מקום בו הזכות קיימת באופן עצמאי ממקור חיצוני לייפוי הכוח. ייפוי הכוח הוא טפל לעסקה גופה, הוא בא כמכשיר בלבד לביצוע העסקה, לשם הבטחת ביצוע ההסכם ולכן מאחר והעסקה בין סמעאן לחיאדרה התבטלה ובכך התבטלה גם הזכות העיקרית, הרי שהזכות שביפוי הכוח התבטלה אף היא ולא הייתה לעורך הדין ולחיאדרה זכות לעשות שימוש ביפוי הכח כדי לחתום על הסכם הפשרה מבלי שצירפו את סמעאן להליך המשפטי.

בית המשפט פסק, כי אחמד הינו בעל הזכות החוזית התקפה לעשיית עסקת מקרקעין עם סמעאן והוא יהיה זכאי להירשם כבעל הזכויות במקרקעין. כן נפסק כי על חיאדרה, לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד כולל של 45,000 ₪ וכן השאירה בעינה את ההחלטה שחייבה את עו"ד מח'ול בהצאות משפט.

הערת מערכת:

סעיף 16 לחוק השליחות מורה כי: "אין שלוח עושה שלוח לנושא שליחותו אלא אם הורשה לכך במפורש או מכללא, או שעשה זאת לשם פעולה כאמור בסעיף 5(ב)". סעיף 5(ב) מורה כי: "רשאי שלוח לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה באופן סביר לשמירה על עניני השולח בקשר לנושא השליחות, אף אם הפעולה חורגת מתחום ההרשאה".

חתימה על הסכם פשרה אינו נכנס בגדר הוראות חוק השליחות ואינו מהווה פעולה דחופה או בלתי צפויה הדרושה באופן סביר לשמירה על ענייניו של סמעאן ולכן הפעולה חרגה מההרשאה החוקית לעשות שימוש ביפוי הכח.

לעורכי הדין אשר מיפים את כוחם באמצעות יפוי כח אחריות רבה וגדולה כלפי מיפה הכוח וכלפי צדדים שלישיים ואל להם לנהוג בו בקלות דעת וחוסר אחריות.

 

ידע או לא ידע? חובות עורכי הדין בעת עריכת חוזה במקרקעין

מספר ההליך: ת"א 13078-11-16 דרור לוי נ' פאי מלח בע"מ ואח' ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב, בפני כב' השופט, אילן צור. פרטי המקרקעין: חלק מחלקה 36 בגוש 6588, רעננה. תאריך מתן פסק הדין: 19.8.2021. ב"כ התובעים: לא צוין.

עסקינן בתביעה כספית שעילותיה נזיקיות וחוזיות, לגבי הסתרת מידע רלוונטי באשר למצבה התכנוני של קרקע בגודל של כ-9.2 דונמים, במסגרת חוזה מכר בין שני צדדים בתמורה של 6,000,000 ₪. במקרה הנדון, בית המשפט נדרש לדון באחריות/חובות הצדדים לגבי שלוש מערכות יחסים משפטיות שונות, האחת- בין המתווך לתובע, השנייה- בין עורכי הדין לתובע והשלישית- בין המוכרים לתובע.

במסגרת פסק הדין עלו בין היתר הפלוגתאות להלן:

1. האם המתווך יידע את התובע, בדבר היותה של הקרקע חקלאית.
2. האם נחתם בין המתווך לתובע הסכם תיווך והאם התובע חב בדמי תיווך.
3. האם עורכי הדין יידעו את התובע בדבר היותה של הקרקע חקלאית ובקיומם של פולשים טרם חתימתו של החוזה.
4. האם עורכי הדין בדקו את המצב המשפטי והתכנוני של הקרקע ברשויות התכנון השונות ומסרו מידע שכזה לתובע.
5. האם התובע ידע כי מדובר בקרקע חקלאית טרם רכישתה וטרם חתימתו על החוזה.
6. מה הייתה הסיבה בגינה ביטל התובע את החוזה ומהן תוצאות הביטול.

 

לגבי המישור העובדתי, בית המשפט קבע כי, התובע הינו איש עסקים ותיק העוסק בנדל"ן בישראל ובחו"ל לתובע 1/6 במקרקעין הרשומים על שם אביו, מטעמים שונים. הקשר בין התובע למתווך נוצר על ידי ידידו של התובע, שהוא גם בן דודו של המתווך. המתווך לא החתים את התובע על הסכם תיווך בכתב. עורכי הדין ייצגו הן את המוכרת (נתבעת 1) והן את התובע בעסקת המכר. עורכי הדין לא בדקו את המצב התכנוני או המשפטי של הקרקע ברשויות השונות.  התובע חתם על החוזה  AS IS בשני מקומות בחוזה והצהיר בחוזה עליו חתם, כי בדק את המצב התכנוני והמשפטי של הקרקע מושא החוזה.

בית המשפט ציין, כי התובע ידע קודם לחתימת החוזה כי מדובר בקרקע חקלאית, הן על פי מידע אישי, הן לאור המידע שהועבר לו על ידי מתווך ועורכי הדין והן בטרם חתימת החוזה לאור ציון הגוש והחלקה בעמוד הראשון לחוזה – חלקה בה יש לו זכויות.  התובע מסר במעמד חתימת החוזה שיק בנקאי ע"ס של –500,000 ₪ לעורכי הדין, כנגד חשבונית מס. שכ"ט עו"ד נקבעה ע"ס של – 20,000 ₪ בתוספת מע"מ. התובע ביטל את החוזה בהיעדר כדאיות כלכלית. אין בנמצא ראיות להעברת הסך של – 145,000 $ לחשבון בחו"ל בגין עסקת המכר.

 

האחריות בין המוכרים לתובע:

נקבע, כי מוכר המיוצג על ידי עורך דין למול קונה, במיוחד כאשר מדובר בחוזה  AS IS, יוצא ידי חובת הגילוי, במיוחד שעה שמדובר בקונה הבקיא בפרטים ובתחום הנדל"ן, ויתרה מכך בשעה שהתובע כקונה, כבר מחזיק בחלק מהנכס המהווה חלק מהחלקה בה מצויה הקרקע.

בית המשפט ראה לנכון להבחין בין חובות 'תום הלב' בטרם כריתתו של חוזה, אשר הפרתן מהווה בבחינת void שמיקומן בפרק א' לחוק החוזים לבין טעות והטעיה וכן טעות בכדאיות העסקה – המהווים בתנאים מסוימים בבחינת 'פגם ברצון' בעת כריתת החוזה ובתנאים מסוימים מאפשרים את ביטול החוזה בהתאם לפרק ב' לחוק החוזים בבחינת voidable. לאור האמור, בית המשפט דחה את טענות התובע לגבי המוכרים שהציגו לטענתו מצגי שווא והטעו אותו ובשל כך נקבע, כי ביטול החוזה במערכת היחסים שבין המוכר לקונה על ידי הקונה  נעשה שלא כדין, כי  המוכרים לא הפרו את חובת תום הלב במשא ומתן וכי ביטול החוזה ע"י התובע נעשה – בשל 'טעות בכדאיות העסקה' של התובע. בית המשפט סבר כי לצמד התיבות 'יזהר הקונה' יש משמעות אופרטיבית – במיוחד בשעה שמדובר בקונה/תובע שיש לו את המומחיות בתחום הנדל"ן. ולא זו בלבד, אלא שהוא מחזיק בחלק מאותה החלקה במושע. מכאן, שביטול החוזה על ידי התובע במערכת היחסים שבין התובע למוכרים – נעשה שלא כדין והוא חב כלפי המוכרים בפיצוי המוסכם על פי החוזה.    

 

חובות עורכי הדין בעת עריכת חוזה במקרקעין: 

בין הלקוח ועורכי הדין נכרת חוזה למתן שירותים משפטיים. במקרה הנדון, עורכי הדין ייצגו בעסקת המכר הן את התובע והן את הנתבעת 1, באמצעות בעל המניות של הנתבעת 1 הוא הנתבע 4. עורכי הדין הודו כי לא בדקו את מצבה התכנוני/משפטי של הקרקע מושא חוזה המכר. התובע שהחזיק בחלק מן המקרקעין ידע את המצב התכנוני והמשפטי של הקרקע וכן, אף הצהיר על כך בחוזה המכר ואף רכש את הקרקע במצבה –  AS IS. לאור האמור, נקבע כי לא ניתן לייחס לעורכי הדין את הנזק שנגרם לכאורה לתובע בשל 'עוולת הרשלנות' – בהיעדרו של 'קשר סיבתי' שבין ההפרה לנזק, נוכח ידיעתו של התובע את מצבה התכנוני של הקרקע. לצד האמור, הפרו עורכי הדין את חובת הזהירות כלפי התובע, בכך שלא בדקו הם את מצבה התכנוני של הקרקע כחובה ישירה מנותקת ומאובחנת – מול הלקוח – וכפועל יוצא, הפרו עורכי הדין את חוזה השירות שלהם, עם התובע, כלקוח.

בית המשפט הוסיף, כי חוזה הנערך על ידי עורך דין, אשר מעביר את נטל עריכת הבדיקות הללו על מי מהצדדים תוך שימוש בנוסח מעין זה אשר עורכי הדין עשו בחוזה המכר מושא התובענה, אין בו כדי לפטור את עורכי הדין מאחריותם הם, ככל שהדבר נוגע לבדיקות משפטיות ותכנוניות של הנכס.

 אולם, בית המשפט סבר כי, אין בכך כדי לזכות ב'אופן אוטומטי' את הלקוח בפיצוי על פי דיני הנזיקין – ויש לבחון את הקשר הסיבתי בין מחדליו של עורכי הדין באי יידוע הלקוח על דבר המצב התכנוני של הנכס, לתוצאות הנזק, ככל שהתרחש כנטען. בית המשפט לא קיבל את טענותיו של התובע במישור העובדתי, כי הוטעה או נפל קרבן למעשי מרמה של מי מהנתבעים. וקבע כי כפי שפורט מעלה, עורכי הדין הפרו כלפי התובע את חובותיהם הפרה יסודית, המזכה את התובע בהשבת שכר הטרחה אשר שילם להם. משהגיע בית השפט למסקנה הנ"ל קבע כי אין הוא נדרש לבחון את הסוגייה האתית.

חובות הגילוי של המתווך בעסקת מקרקעין:

ממכלול הראיות מצביעות כי לא נחתם בין התובע למתווך מסמך בכתב אך נקבע כי קיים מפגש רצונות שנערך בעל פה, אשר כתוצאה ממנו היה המתווך בבחינת הגורם היעיל לחתימת חוזה המכר ולביצוע העסקה. בהיעדרו של הסכם תיווך – במישור העובדתי, בית המשפט הנכבד קיבל את טענות הנתבעים כי ביטול החוזה שלא כדין נעשה בהיעדר כדאיות כלכלית של התובע להשלמת העסקה – עניין לנו בהפרת החוזה לאחר שנכרת מלכתחילה במפגש רצונות בין הצדדים. מחמת שכך, המסקנה המתבקשת היא כי מלכתחילה רצה התובע בקיום החוזה ולפיכך, לא ניתן לייחס לתובע מעשה מרמה טרם כריתת החוזה וניסיון הימלטות מתשלום דמי תיווך.

הערת מערכת:

בפסק הדין ניתן לראות כיצד בית המשפט עומד על אחריות עורכי הדין בייצוג לקוח בעסקת מקרקעין. לעורך הדין יש אחריות לבצע את מכלול הבדיקות בנוגע לנכס, גם כשהלקוח בעל זכויות במושע וגם בהנחה שהלקוח יודע ומבין בתחום ואף מסר על כך לעורך הדין. נקבע, כי חובה זו של עורך הדין היא חובה חוזית אישית – והיא מנותקת מידיעותיו של הלקוח.

 

המלחמה בין השלטון המקומי בזכרון יעקב למוסדות התכנון עדיין לא הוכרעה

מספר ההליך: ערר 87/20 המועצה המקומית זכרון יעקב נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה ואח' ערכאה: ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה, בפני כב' היו"ר, מר יצחק ברט. פרטי המקרקעין: מקרקעין המצויים במזרח זיכרון יעקב. תאריך מתן ההחלטה: 13.07.2021 ב"כ המשיבה: לא צוין.

 

עניינה של החלטה זו, הינה בתכנית "זכרונה" להקמת שכונת מגורים, בשטח עתודת הקרקע האחרונה שנותרה בשטחה המוניציפאלי של זכרון יעקב. במקביל לתכנית זו, התנהלו הליכי אישורה של תכנית המתאר הכוללנית. ואולם, ההחלטה בדבר אישור תכנית זיכרונה התקבלה בטרם אושרה תכנית המתאר הכוללנית ומכאן הערר אשר עוסק בשאלה – האם נפל פגם בכך שהוועדה המחוזית אישרה את תכנית זכרונה בטרם אישור התכנית הכוללנית? הטענה המרכזית עניינה הסתירות לכאורה בין תכנית המתאר הכוללנית ובין תכנית "זכרונה" בעניין מספר יחידות הדיור.

 

יו"ר הועדה ציין, כי עיקרון העל הינו שתכנון כולל עדיף על פני התכנון הנקודתי, שכן תכנית המתאר הכוללנית ליישוב מבטאת את ההבנה, כי אישור תכניות מפורטות בתחום היישוב צריך להיעשות מתוך ראייה כוללת, החורגת מעבר לגבולות הקו הכחול של התכניות המפורטות עצמן. עיקרון זה חל גם על תכניות מפורטות החלות על שטחים גדולים, דוגמת תכנית זכרונה, המעניקות מענה שלם ומלא לכל צרכי השכונה.

יו"ר הועדה ציין, כי השיקול החשוב ביותר לחריגה מכלל זה הינו הצפי לאישור התכנון הכולל: יש להבחין בין  מצב שבו התכנון הכולל עומד בפתח לבין מצב בו ניכר כי התכנון הכולל יתעכב שנים ארוכות. לצד שיקול זה, יש להתחשב בשיקולים נוספים:

• מידת ההתאמה בין התכנון הנקודתי לבין התכנון הכולל המתגבש, לרבות מידת ההתאמה למדיניות התכנונית הכוללת. ככל שההתאמה רבה יותר, כך תגבר הנטייה לאשר את התכנית הנקודתית ללא דיחוי.
• זהות הוועדה המוסמכת לאשר את התכנון הנקודתי ואת התכנון הכולל – כאשר ועדה תכנונית אחת מחזיקה בסמכות לאשר הן את התכנון הנקודתי והן את התכנון הכולל, גוברת הנטייה לאפשר חריגה מהעיקרון המעדיף להקדים את התכנון הכולל לתכנון הנקודתי. לעומת זאת, אם הסמכות לאשר את שתי התכניות מצויה בידי שתי רשויות שונות, גובר הצורך בתיאום ובכיבוד הדדי ביניהן ומתחזקת הנטייה שלא לאפשר תכנון נקודתי שעלול לסכל את המדיניות התכנונית של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנון הכולל.
• היקף התכנון הנקודתי והשלכותיו על התכנון הכולל – כאשר מדובר בתכנון נקודתי מוגבל ומצומצם, ניתן לחרוג בקלות רבה יותר מהעיקרון המחייב לגזור אותו מהתכנון הכולל. לעומת זאת, אם מדובר בתכנון נקודתי שעשוי להשפיע על התכנון הכולל (לדוגמה: תכנית לשטח גדול או לשטח אסטרטגי, או מצבור תכניות נקודתיות שיש להן השלכה מצטברת משמעותית), הנטייה היא להעדיף ראייה תכנונית כוללת שממנה תיגזר ההחלטה בתכנון הנקודתי.

בענייננו, מאחר ותכנית המתאר הכוללנית ותכנית זכרונה קודמו במקביל, סבור יו"ר הועדה, כי היה מקום להמתין  לאישור התכנית הכוללנית. ואולם, מאחר שבעת כתיבת ההחלטה התכנית הכוללנית כבר אושרה על ידי הוועדה המחוזית, ההכרעה בערר דרשה הכרעה בשאלת ההתאמה בין התכנית הכוללנית כפי שאושרה לבין תכנית זכרונה, תוך מתן תשומת הלב הראויה לכך שקיים ערר תלוי ועומד על ההחלטה המאשרת את התכנית הכוללנית. לצורך כך, נקבע, כי על אף שיש למנות את יחידות הדיור המוגן שנוספו לתכנית כיחידות דיור רגילות, אין הן מהוות סטיה מהתכנית הכוללנית, המאפשרת תוספת של 20% במספר יחידות הדיור לכל מתחם ולכן תכנית זכרונה תואמת את תכנית המתאר הכוללנית. לכן,  בנקודת הזמן הנוכחית אין מקום לבטל את אישורה של תכנית זכרונה ולהחזיר את הדיון בתכנית לוועדה המחוזית.

עמדת נציגי משרד השיכון, מנהל התכנון ורשות הטבע והגנים (להלן – "חברי הועדה"): (מסכימים עם התוצאה אבל לא לנימוק).

לדעת חברי הועדה, מאחר ומדובר בתכנית המשתרעת על שכונה שלמה ולא על מגרש בודד, אין לראות בה "תכנון נקודתי" אלא תכנון בעל מאפיינים כוללניים.  אמנם, הועדה המחוזית בחנה את התכנית בחינה מעמיקה על רקע תכנית המתאר הכוללנית, שתי התכניות התקדמו במקביל והן תכניות תואמות, אך בניגוד לעמדת יו"ר הועדה, לפיה היה על הועדה המחוזית להמתין לאישור תכנית המתאר הכוללנית ולא לאשר את תכנית זיכרונה, סבורים חברי הועדה כי תכנית המתאר הכוללנית נמצאת עדיין בשלב ביניים מבחינה פרוצדורלית, ולכן לא נפל פגם בהחלטת הועדה המחוזית לאשר את תכנית זיכרונה ולא להמתין לאישורה של תכנית המתאר הכוללנית.

 

משכך, קובעים חברי הועדה כי לא נפל פגם בהתנהלות הועדה המחוזית, אשר אישרה את תכנית זיכרונה טרם אישורה של תכנית המתאר הכוללנית, מאחר והליכי אישור התכנית הכוללנית ותכנית זיכרונה התנהלו במקביל, באופן המבטיח ששתיהן יתבססו על מדיניות תכנונית עדכנית ורלוונטית.

הערת מערכת:

ההכרעה בקונפליקט שבין שתי התכניות לא תמה ויש להמתין להכרעה בערר שהוגש על ההוראה בדבר תוספת 20% יחידות דיור לכל מתחם בתכנית המתאר הכוללנית, אשר לו השפעה מכרעת אף על החלטה זו. נמשיך לעדכן.

מאמר

מה בין בקרה, תכן ומהפכות ומה יוצא ליזם מכל זה?

עו״ד איילת צור, צבי שוב עורכי דין
גיל שטיין, מהנדס ומנכ"ל מכון בקרת הבניה הישראלי מקבוצת מילגם

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• חולון – הודעה בדבר מכרז לרכישת מקרקעין ל-75 יחידות דיור וחזית מסחרית – מתחם דבורה ברטונוב.
• גבעתיים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 503-0573865 – גבעת רמב"ם.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 5070638460 – שכונת שפירא.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0634923 – ארלוזורוב.
• תל אביב – הודעה בדבר אישור תוכנית מפורטת מס' 507-0414540 – מתחם דבורה הנביאה ב'.
• כפר סבא – הודעה בדבר הפקדת תוכנית מפורטת מס' 405-0844001 – התחדשות עירונית שדרות ששת הימים.

 

עדכוני פסיקה

• רשלנות רשויות

ע"א 6944/19 שרביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' – האשם התורם – אחריות הרשות לעיכוב בהוצאת היתר עקב טעות רישומית של זכויות במגרש.

 

• תכנון ובניה

עת"מ 10090-06-20 מדינת ישראל – מתכננת מחוז ירושלים, הגברת שירה תלמי באבאי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה מטה יהודה ואח' –  איקאה אשתאול.

 

• הפקעות

ה"פ 42920-03-16 פסגות ירושלים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים ואח' – על הפקעה והפחתה.

 

• מיסוי מקרקעין

ו"ע 35231-10-19 פז שמואל גליקמן ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – שווי המכירה בעסקה מושפע ונקבע בהתאם לזכויות בנייה קיימות או צפויות במקרקעין.

 

• היטל השבחה

ערר 85085/17 חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב יפו בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב –  השכרה לטווח ארוך מהווה מגבלה שיש לקחת בחשבון.

ערר 85357/17 פישפלד יהודה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – על נימוקים ואנשים.

מאמר

מה בין בקרה, תכן ומהפכות ומה יוצא ליזם מכל זה?

עו״ד איילת צור, צבי שוב עורכי דין

גיל שטיין,  מהנדס ומנכ"ל מכון בקרת הבניה הישראלי מקבוצת מילגם

 

בשקט בשקט, התחוללה בתחום התכנון והבניה לפני כחודש מהפכה, שהמתינה 20 שנה להתממשותה והייתה כרוכה בחבלי לידה מורכבים וארוכים. מכוני הבקרה הפכו למחייבים, כך שכיום, כל בקשה להיתר בנייה למגורים של 2-9 קומות (6 יח"ד ומעלה) עוברת "בקרת תכן" של תכניות הבניה במכון בקרה וכל התחלת בנייה כזו כרוכה בהתקשרות עם מכון בקרה, אשר יבצע  "בקרת ביצוע" באתר הבניה. למעשה, בדומה למהפכת הסלולר, שפתחה את שוק התקשורת לתחרות ובעקבותיה הוקמו כ- 4 חברות סלולר אשר הפכו את חיינו לזולים יותר ותקשורתיים יותר, כך גם מהפכת מכוני הבקרה הביאה להקמתם של 6 מכוני בקרה,  אשר ישפרו באופן משמעותי את איכות התכנון ויותר חשוב – את האיכות והבטיחות של הבניה בישראל.

מדובר במהפכה, לא פחות. התחלתה באסון ורסאי שהתרחש לפני עשרים שנה ובעקבותיו הוקמה ועדת חקירה ממלכתית בראשות הש' זיילר, אשר קבעה כי קיים כשל מערכתי בענף הבנייה בישראל ונדרש שינוי. לאחר מכן, נפלו מרפסות בחדרה, התמוטט גג בית ספר בגני תקווה, התמוטטה תקרת חניון ברמת החייל, קרסה טריבונה בגבעת זאב ועל האסון במירון אין צורך להרחיב.

בשנת 2014, יותר מעשור לאחר מסקנות ועדת זיילר, אושר בכנסת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, המכריז בין היתר על הקמת מכוני בקרה עצמאיים, המוסמכים לבצע בקרת תכן וביצוע של הבנייה,  במטרה לטייב את איכות הבנייה וליעל את הליכי רישוי הבנייה בכללותם. מכוני הבקרה מהווים חוליה חדשה בהליך הרישוי. בקרת תכן וביצוע – היא מקצוע חדש בישראל.

התיקון הטביע מונח לשוני חדש: "בקרה", בדיקה מדגמית ובקרה תהליכית. לא בדיקה מעמיקה של כל קלונס וקלונס, אלא ביצוע ניהול סיכונים לבניין ובחירת אלמנטים מורכבים כנקודת תורפה בתכנון ובהקמה אשר לגביהם תבוצע בקרה מעמיקה מדגמית. בנוסף, בחלק מהדיסציפלינות מתבצעת בקרה על התהליך לבחינת התנהלותו התקינה ותוצאותיו. ההנחה היא שאם אובחן תהליך שהתבצע על פי ההוראות, תוצאתו עונה על הדרישות. כמו-כן, תוצאות הבדיקה המדגמית וההערות שיינתנו ע"י מכון הבקרה ישמשו את צוות המתכננים לטיוב כלל תכניות הפרויקט מתוך מטרה למנוע כשלים עתידיים.

הבקרה מתבצעת בשני שלבים: בשלב הגשת הבקשה להיתר מתבצעת בקרה על תכניות הבניה. מכון הבקרה בודק את התאמת הבקשה ל"תכן הבנייה" – מונח חדש שנטבע אף הוא בתיקון 101 לחוק.

מהו "תכן הבניה"? בעיקרון מדובר בכלל החוקים, התקנות והתקנים שצריכים להתקיים בבניין. מכון הבקרה לא בודק קווי בניין או התאמה לייעוד הקרקע. אלא, הוא בודק שגובה המדרגה הוא בהתאם לתקן וכי מערכת אספקת המים החמים תוכננה בהתאם לתקנות. בשלב הביצוע, מתבצעת הבקרה באתר הבניה. מכון הבקרה בודק את התאמת הביצוע להיתר הבניה שניתן, גם כאן – רק בהיבטים של תכן הבניה.

למרות שישראל נחשבת ל"אומת הסטארט אפ" ומתהדרת בהיותה מובילה בתחומים רבים, דווקא בתחום מכוני הבקרה נשרכת ישראל הרחק מאחורי מרבית מדינות העולם ואין בהסדרת נושא הבקרה ובהקמת מכוני הבקרה בישראל למעשה שום חידוש, ביחס למקובל בעולם. תחום הבקרה מפותח במרבית המדינות מזה שנים רבות ומקצוע הבקרה הוא חלק מעולם המקצועות הרווח זה מכבר. בהקשר זה מפגרת ישראל מאחור והגיע הזמן לסגור סוף סוף את הפער.

אחד מהחסמים לכניסת נושא הבקרה לישראל, היה הצורך בהסדרה ודיוק של "תכן הבנייה", אשר את התאמתו לבקשה להיתר אמור מכון הבקרה לבקר. היה צורך לאגד את כל אותן הוראות, הנחיות, תקנים ותקנות שעל בסיסן מכון הבקרה יבצע בקרה והיו לעיתים נחלתם של מומחים בודדים. גם בתחום זה נערכה רוויזיה מקיפה, אשר הרקע לעריכתה הינן מסקנות ועדת זיילר, שהמליצה על ריכוז נורמות הבנייה בקובץ אחד – קוד בנייה. ולא – גם זה לא סטארט אפ ישראלי וגם כאן אנחנו באיחור רב ביחס לשאר מדינות העולם. "קוד הבנייה", לאחר שתושלם התקנתו, ירכז את כלל ההוראות הנוגעות לתכן הבנייה, בחלוקה לנושאים ויהווה כלי מרכזי לתכנון, ביצוע ובקרת מבנים במדינת ישראל. אך בינתיים הוסדרו בשנת 2019 נושאי בטיחות המשתמש, תברואה, אצירת אשפה, אקוסטיקה ובנייה בת קיימה. אין להקל ראש בהסדרה זו. התקנות בנושא תברואה לדוגמה, מחליפות את קובץ ה"הל"ת" הארכאי משנת 1970. אולם, נותרו עוד פרקים חשובים ובסיסיים שטרם הוסדרו, כמו לדוגמה פרק "שלד הבניין", אשר אמור להסדיר את תחולתם של התקנים בנושא זה על הליכי הרישוי הבנייה.

במכון הבקרה יושבים שני סוגים של בקרים – בקרי תכן, אשר מבצעים את בקרת התכן ובקרת הביצוע הכללית ובקרים מורשים (מטעם רשות הכבאות, פיקוד העורף). תפקידם של האחרונים  הוא לחסוך למבקש ההיתר את ההתרוצצויות בין הרשויות הללו לצורך קבלת ההיתר או תעודת הגמר. הרשויות הסמיכו את הבקרים המורשים להנפיק אישורים שהיו בעבר נחלתן ובכך למעשה מיועל הליך הרישוי וביצוע הבניה.

נדבך נוסף שהיה צורך להסדיר הוא הכשרת בקרים אשר יועסקו במכון הבקרה והקמתם של מכוני הבקרה. למעשה – יצירת ענף חדש במשק, יש מאין. כבר בחודש מרץ 2016, יצא קול קורא מטעם מנהל התכנון, להקמה ותפעול של מכוני בקרה ובשנת 2018 החלו לפעול מכוני הבקרה הראשונים באופן וולונטרי, אחרי שהוסמכו ע"י הרשות הלאומית להסמכת מעבדות וקיבלו רישיון משר האוצר. במקביל פעל מנהל התכנון להכשרה של בקרים, אשר יועסקו במכון הבקרה, הכשרות שהתקיימו בארץ, בהנחיית ה-RICS, המכון המלכותי הבריטי של בקרים מורשים, המבצע הכשרות  ברחבי העולם למקצועות הבקרה.

אז מה יוצא לי מזה, ישאלו היזמים.

ראשית, גורם נוסף המטייב את התכנון ומזהה כשלים בביצוע. שנית, קיצור זמנים והקטנת טרטורים בהשגת אישורי הרשויות השונות. ושלישית, ואולי החשוב מכל – עבודת הבקרה מתבצעת תוך כדי תהליכי התכנון והביצוע. בדרך זו, נחסך זמן יקר בהמתנה לבדיקות בתום הליך התכנון או הביצוע,  זמן שבדרך כלל הוא קריטי לקבלת ההיתר או למסירת הדירות.

כיום, כאמור, מחויבות כלל הבקשות להיתר בנייה למגורים של 2-9 קומות (6 יח"ד ומעלה) לבקרת תכן וביצוע. בפועל, החובה חלה על בקשות מועטות יחסית, שכן במסגרת זו לא נכללות בקשות להיתר הכוללות חזית מסחרית, או שטחים ציבוריים ובניית מבנים רבי קומות.

החל מינואר 2022 אמורות כלל הבקשות להיתר לעבור בקרת תכן במכון בקרה וכן בקרת ביצוע בשלב הבנייה. נראה כי גם כאן תידחה כניסתה לתוקף של הוראה זו, בשל הצורך בהערכות הנדרשת לצורך כך.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

חולון – הודעה בדבר מכרז לרכישת מקרקעין ל-75 יחידות דיור וחזית מסחרית – מתחם דבורה ברטונוב

נבקש לעדכן, כי בימים הקרובים יסתיים מכרז למכירה במסגרת פירוק שיתוף של המקרקעין במסגרת תוכנית ח/638  – "מתחם דבורה ברטונוב בחולון", בסמוך לתחנת המטרו ברחוב מנחם בגין בחולון.

מדובר בשטח בו אושרה לאחרונה תוכנית להקמת מבנה המגורים בן 16 קומות הכולל 75 יחידות דיור וחזית מסחרית מלווה רחוב. נכון למועד זה ניתן להגיש הצעות עד ליום 5.9.2021, וניתן למצוא את מסמכי המכרז בקישור הבא: (304)סט מסמכי המכרז .pdf

 

גבעתיים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 503-0573865 – גבעת רמב"ם

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס'

503-0573865 בשכונת גבעת רמב"ם, בין רחוב ויצמן ממזרח ודרך השלום ממערב, ובין דרך יצחק רבין מדרום ובית עלמין נחלת יצחק מצפון.

מטרת התכנית הינה בין היתר, קביעת מסגרת סטטוטורית להליכי התחדשות עירונית לשכונת גבעת רמב"ם, הכוללת התחדשות לב השכונה בדרך של חיזוק או הריסה ובנייה מגרשית או באיחוד חלקות. כמו כן, הגדרת אזורים וקביעת הנחיות להכנת תכניות מפורטות להתחדשות עירונית תוך מענה לצרכי ציבור.

התכנית קובעת בין היתר תוספת של למעלה מ-3,000 יחידות דיור, קווי בניין, הוראות בינוי, הפקעות, הוראות למתחם לשימור, הוראות לחזיתות מסחריות ברחובות רמב"ם, ויצמן ודרך השלום. כמו כן, מתן אפשרות לרישום תלת ממדי (בהתאם לתיקון 33 לחוק המקרקעין).

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0638460 – שכונת שפירא

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מפורטת מס' 507-0638460 ברחוב גולומב, דרך ההגנה ולבנדה.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, התחדשות עירונית של אזור התעשייה בצפון מזרח שכונת שפירא הכוללת שימושי מגורים, מסחר, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור ושטח פרטי פתוח בזיקת הנאה שיפותח כשטח מגונן לטובת כלל תושבי השכונה. התכנית כוללת הריסת הבנייה הקיימת והקמת מבנים הכוללים עירוב שימושים. כמו כן, במסגרת התכנית מתוכנן המשך לדרך סלמה לצורך חיבור עתידי לתחנת רכבת ההגנה. מימוש החיבור מותנה בתכנית מפורטת ועד להקמתו יפותח כמרחב שהייה מגונן לתושבי האזור.

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות לשינויי ייעודי הקרקע מייעודים "אזור לתכנון בעתיד" ו"אזור תעסוקה" לייעוד "מגורים ומשרדים", עירוני מעורב", "מבנים ומוסדות ציבור", "שטח פרטי פתוח", "דרך קיימת/מוצעת" ועוד.

כמו כן, התכנית קובעת זכויות בנייה לשימושי מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור, הוראות בינוי ובכללים קווי בניין ומספר הקומות המותר, הוראות למימוש במגרש, הוראות למתן היתרי בנייה וקביעת יחידות דיור בהישג יד.

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0634923 – ארלוזורוב

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מפורטת מס' 507-0634923 לאורך רחוב ארלוזורוב בשתי הדפנות בין דרך נמיר לרחוב הירקון ובמגרשים ספציפיים ברחובות עורפיים בתחום שבין דרך נמיר לרחוב אבן גבירול.

מטרת התכנית הינה בין היתר, יצירת רחוב מעורב שימושים הכולל חזית מסחרית כחלק ממערך הרחובות הראשיים במרכז העיר וממרחב מוטה הסעת המונים, זאת תוך עידוד התחדשות מבני המגורים לאורך רחוב ארלוזורוב.

התכנית קובעת, בין היתר, קווי בניין והוראות בינוי לבניה חדשה, שינוי יעוד הקרקע ממגורים לייעוד מגורים תעסוקה ומסחר הכולל חזית מסחרית, הוראות להרחבת זכות הדרך ברחוב ארלוזורוב באמצעות הפקעת המרווחים הקדמיים, קביעת מתחמי שימוש לבנייה חדשה ליצירת מבנים הכוללים על פי רוב 2 חלקות בבניה בקיר משותף והוראות לנפחי בינוי לבנייה חדשה בהתאם למיקום המגרש לאורך רחוב ארלוזורוב. זכויות הבנייה הינן שטחים כוללים (עיקרי ושירות) ומימושן מותנה בעמידה בקווי הבניין ומספר הקומות המוגדר בתכנית ועוד.

 

בנוסף, התכנית קובעת בתחום רובע 4:

1. במגרשים הממוקמים בין דרך נמיר לרחוב אבן גבירול – תותר בנייה בגובה שלא יעלה על שמונה קומות ושתי קומות גג חלקיות (כולל קומת הקרקע).
2. במגרשים עורפיים, לאורך שבילי הקישוריות, תותר בנייה בגובה שלא יעלה על שבע קומות ו-2 קומות גג חלקיות (כולל קומת קרקע).

 

התכנית קובעת בתחום רובע 3:

1. בתחום אזור הכרזת אונסק"ו (בצידו הדרומי של הרחוב בין רחוב אבן גבירול לרחוב הירקון-אליעזר פרי) – תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע).
2. מחוץ לאזור ההכרזה (בצידו הצפוני של הרחוב בין רחוב אבן גבירול לרחוב הירקון-אליעזר פרי) – תותר בנייה בגובה שלא יעלה על שבע קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע).

 

תל אביב – הודעה בדבר אישור תוכנית מפורטת מס' 507-0414540 – מתחם דבורה הנביאה ב'

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבנייה אושרה תוכנית מפורטת מס' 507-0414540 – ברחובות בית אל והצנחנים.

מטרת התוכנית הינה, בין היתר, התחדשות עירונית באמצעות תכנית לפינוי בינוי במתחם דבורה הנביאה ב' (התכנית הינה תכנית לפי סעיף 23 בתמ"א 38, וכן מקנה זכויות בניה מעבר לתמ"א 38), מתן פתרון הולם לבעיות מיגון, נגישות וחניה, יצירת חזית רחוב פעילה הכוללת מסחר, שירותים אישיים, שימושים בעלי אופי ציבורי וכדומה לאורך רחוב הצנחנים והרחבת רחובות הצנחנים ובית אל.

התכנית קובעת, בין היתר, ייעודי קרקע למגורים, דרכים, שצ"פ, מגורים ומבנים ומוסדות ציבור ושטח פרטי פתוח, קביעת זכויות בניה למגורים ומסחר סה"כ- 29,544 מ"ר, זכויות הבנייה עבור מרפסות זיזיות, זכויות בנייה תת קרקעיות עבור חניונים ושטחי שירות, מספר יחידות הדיור ב-4 בניינים חדשים, סך הכול 258 יחידות דיור והוראות לאיחוד וחלוקה ועוד.

 

כפר סבא – הודעה בדבר הפקדת תוכנית מפורטת מס' 405-0844001 – התחדשות עירונית שדרות ששת הימים

 

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה הופקדה תוכנית מפורטת מס' 405-0844001 בין שדרות ששת הימים מצפון והרחובות גאולה ממזרח, זאב גלר ממערב והפרדס מדרום.

מטרת התכנית הינה הקמת שלושה מתחמי התחדשות עירונית הכוללים הריסת מבנים קיימים והקמת מבני מגורים מעורב תעסוקה ומבנה ציבור משולב מסחר.

התכנית קובעת בין היתר ייעודי קרקע ומגרשים כמפורט – מייעוד מגורים ג' ודרכים מאושרות לשטח בייעוד מגורים ד', מבנים ומוסדות ציבור, הוראות ותנאים להריסה ופינוי מבני מגורים קיימים, קווי בניין למגרשים המיועדים לבניה וקביעת מגבלות בנייה הכוללות גובה ונסיגות מחייבות, שטחי בניה מותרים והוראות איחוד וחלוקה בעתיד.

עדכוני פסיקה

האשם התורם – אחריות הרשות לעיכוב בהוצאת היתר עקב טעות רישומית של זכויות במגרש

מספר ההליך: ע"א 6944/19 שרביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים, י' עמית, ד' ברק-ארז וי' אלרון. פרטי המקרקעין: גוש 11196, חלקה 104, חיפה. תאריך מתן פסק הדין: 26.07.21. ב"כ המערערת: עוה"ד יהושע חורד, אורית יולס-דבי אביתר אזולאי ועירא הרדי.

 

הערעור שלפנינו נסב על דחיית תביעתה של המערערת לפיצוי כספי בגין נזקים שנגרמו לה, לטענתה, בשל אי מתן היתר בנייה במועד לפרויקט מגורים שהוקם על ידה בשכונת רמת אלון בחיפה.

בשנת 1974, הפקיעה עיריית חיפה חטיבת קרקע של כ-400 דונם להקמת שיכונים ציבוריים, בשנת 1976 חתמה העירייה על הסכם עם משרד הבינוי והשיכון (להלן: "משב"ש"), שבמסגרתו הוסכם כי הבעלות על השטח המופקע תועבר למדינת ישראל ומשב"ש יהיה אחראי לקידום הפרויקט שייבנה. בעקבות פרצלציה שנרשמה באזור נוצרה חלקה 104, בה עסקינן, אולם עקב טעות לא נרשמה ההפקעה על שם המדינה וכל החלקה, כולל השטח המופקע, נרשם על שם חברת שיכון עובדים.

בשנת 2000, נכרת חוזה בין משב"ש לבין המערערת, במסגרתו התחייבה המערערת לסיים בנייה תוך 36 חודשים מיום אישור העסקה, אולם רק קיבלה את כל ההיתרים לבניית הבניינים בפרויקט. בתביעה שהגישה המערערת כנגד רמ"י ומשב"ש, נטען כי העיכוב בקבלת היתרי הבנייה נובע מכך שבניגוד לאמור במסמכי המכרז ובהסכם הפיתוח, המגרש לא היה רשום על שם המדינה בלבד ולא נזכר במסמכי המכרז ובהסכם הפיתוח כי המגרש הופקע בעבר. בית משפט קמא דחה את התביעה ועל כך הוגש הערעור דנא.

בית המשפט קיבל את הערעור וציין בין היתר, כי נקודת המוצא היא שהמדינה טעתה במכרז ובהסכמים שנכרתו בעקבותיו, מאחר והחלקה לא הייתה רשומה על שם המדינה. הטעות רובצת לפתחה של המדינה, והכלל שעל הקונה להיזהר ולבחון הדברים בעצמו מאחר שהאחריות מוטלת לפתחו, אינו חל עוד ואינו פוטר את המוכר מחובותיו שלו, במיוחד כשעל גוף ציבורי כרמ"י מוטלת חובת הגינות וחובת זהירות מוגברת. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון את התרשלותה של המערערת בבדיקה במסגרת האשם התורם בהינתן שמדובר בחברה קבלנית מנוסה, אשר הצהירה בחוזה הפיתוח כי ראתה את המגרש ובדקה את מצבו הפיזי והמשפטי.

מבחינת נסיבות העניין נמצא, כי הטעות ברישום גרמה לתסבוכת שהמערערת לא הצליחה לצאת ממנה ובגינה חל עיכוב בהנפקת היתר הבניה. המערערת הניחה כי עד שהמגרש לא ירשם על שם המדינה היא לא תוכל לקבל היתר בניה ולמכור דירות.

מנגד, נקבע כי העירייה הייתה שותפה להנחה מאחר וסירבה לפתוח תיק בניה ולהנפיק את ההיתר בניה כל עוד הרישום לא תוקן ולכן בית המשפט קבע, כי במקרה זה לכל הצדדים הייתה מידה של אשמה ולכן יש לחלק את האחריות ביניהם, על בסיס השיקולים הבאים:

הטעות במסמכי המכרז ובהסכם הפיתוח ביצירת מצג כי המגרש נקי מכל זכות צד שלישי; כי המדינה היא הבעלים הבלעדי של המקרקעין, כשבמסמכים אלה לא נזכר כי שיכון עובדים רשומה בחלקה 104 ולא נזכרת ההפקעה; רשלנות המערערת באי בדיקת נסח הרישום; סירוב העירייה לפתוח תיק בנייה וליתן היתר בנייה עד להסדרת נושא הפרצלציה; רשלנות המערערת בכך שהפנתה את עיקר חיציה אל רמ"י, אך לא נקטה הליך משפטי בגין סירוב העירייה להנפיק את היתר הבנייה ועוד.

בהינתן כל אלו, נקבע כי המערערת תישא באשם תורם של 50% העירייה ב- 30% ורמ"י ב- 20%.

 

הערת מערכת:

הפסיקה הכירה באחריות נזיקית של רשויות התכנון ובנייה בשל עיכוב בטיפול בתוכניות או בבקשה להיתר וכן באחריות המוכר ולא רק בחובת הקונה לבצע בדיקות ולהיות אחראי על כך שגילה ומצא את כל המידע הנכון והמדויק לשם ביצוע העסקה.

המערכת סבורה כי היה נכון וראוי לקבוע בחקיקה כבר סנקציות כספיות שיוטלו על רשויות שיעכבו ולא יעמדו במועדים שקבע המחוקק בהליכי רישוי ותכנון.

 

איקאה אשתאול

מספר ההליך: עת"מ 10090-06-20 מדינת ישראל נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה מטה יהודה ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט, אלכסנדר רון. פרטי המקרקעין: המלאכה 7, אזור תעשיה הר טוב, סניף איקאה אשתאול. תאריך מתן פסק הדין: 8.7.2021 ב"כ העותרת: עו"ד דור ובראון.

 

עסקינן בעתירה מנהלית שהוגשה על ידי המדינה כנגד החלטת ועדת הערר להותיר בעינה תוכנית בסמכות מקומית והיתר בניה, שאושרו שניהם על ידי הוועדה המקומית במטרה להסדיר בנייה חריגה שבוצעה בסניף איקאה אשתאול, מעבר להיקף הזכויות המותר בתוכניות הקודמות.

עסקינן בסניף "איקאה" באזור תעשיה טוביה, ליד ירושלים ובשטח ועדה מקומית לתכנון ובנייה מטה יהודה. אין מחלוקת כי התבצע שם בינוי בשטח החורג מעבר להיקף הזכויות המירבי אשר היה מותר בהתאם לתוכנית החלה. על כן, הוכנה תוכנית בסמכות ועדה מקומית אשר הסדירה חלק מבינוי זה, וניתנו היתרי בנייה מכוח תוכנית זו לחלק מהבנייה החורגת.

המדינה סברה, כי התוכנית וההיתר ניתנו שלא כדין, ובסתירה ל-תמ"מ 30/1, שהינה תוכנית מחוזית, ועל כן הגישה ערר בגין כך, אותו דחתה ועדת הערר אשר הותירה אותן בעינן.

בית המשפט בחן את הוראות התמ"מ, והגיע למסקנה כי התוכנית הנקודתית סותרת את התמ"מ ועל כן אינה בסמכות הוועדה המקומית רק מסיבה זו.

בנוסף, ציין בית המשפט שעל אף ששגתה הוועדה המחוזית, עת בחנה את הוראות התוכנית מכוח סמכותו של השר הממונה לפי סעיף 109 לחוק התכנון והבניה, וקבעה שהתוכנית אכן בסמכות מקומית, הרי שמכיוון שזו עדכנה את הוועדה המקומית בטעות, בטרם זו אישרה את התוכנית, היה על הוועדה המקומית להתייחס לכך, דבר שלא נעשה.

בית המשפט  הוסיף שההליך התכנוני התייחס לבינוי שכבר היה קיים ופעיל, ונבנה ללא כל היתר, הרי שגם לכך יש לתת משקל. ונביא דברים בשם אומרם:

"בניה לתכלית מסחרית בהיקף חורג, על חשבון ייעוד תעשייתי; אישור תכנית מקומית בניגוד לעמדת יו"ר הועדה המחוזית, בידענו, שגם אם יצאו תקלות תחת ידו, ויצאו, מקומו בהליך מעוגן בשלושה רבדים שונים, ללמדך על חשיבותו לצורך שמירת האינטרס הציבורי; והעובדה, שהמהלך התכנוני, שמיצויו אמור היה להקדים את הבניה, רדף אחר בניה שהקדימה, ושלא כחוק, רובה ככולה, את אישור התכניות.  אין, אפוא, על הפרק, תכנית מקומית, שניתן לברך עליה בצורתה הנכחית, וממילא תשליך מסקנה זו במישרין גם על מעמד היתרי הבניה שהוצאו מכוחה".

לאור כל האמור, ומנימוקים נוספים, ביטל בית המשפט את התוכנית ואת היתרי הבניין מכוחה, וקבע כי היתרי הבנייה יבוטלו החל מ-90 יום לאחר מתן ההחלטה.

הערת מערכת:

מדובר במקרה לא שכיח, בו הוועדה המקומית וועדת הערר יחדיו עמדו כנגד עמדת המדינה, באמצעות הפרקליטות וחוות דעת מטעם המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ.

בענייננו, מדובר במקרה בו ההליך התכנוני "הלך" אחרי המצב בשטח, וניסה להסדיר בינוי שנעשה שלא בהיתר.

על אף שמדובר בנסיבות הקורות במקרים רבים מדי בישראל, הרי שהוועדה המקומית וועדת הערר סברו כי יש לבכר הסדרה בדיעבד, ככל שהתוצאה התכנונית סבירה, ואילו המדינה סברה כי ההליכים שננקטו אינם סבירים, ואין להתירם, מסיבות שונות.

 

על הפקעה והפחתה

מספר ההליך: ה"פ 42920-03-16 פסגות ירושלים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי ירושלים, בפני כב' השופט, עודד שחם. פרטי המקרקעין: גוש 30282, חלקה 44 וחלקה 45 באזור גבעת המטוס, ירושלים. תאריך  מתן פסק הדין: 12.7.2021. ב"כ המשיבים: עוה"ד א' שפירא וכ' פרוסט.

עסקינן בתובענה לפיצויי הפקעה. המבקשת רכשה את זכויות הבעלות במקרקעין בשנת 95. עובר לרכישת המקרקעין על ידי המבקשת, פורסמה למתן תוקף תוכנית 3488, במסגרתה  הוגדר חלק מהמקרקעין כשטח לבניין ציבורי. חלקם האחר (כיום, חלקה 45) סווג לייעודים שונים: אזור מגורים, אזור מסחרי, דרכים ושצ"פ.

בין השנים 1999-1995 פרסמה הוועדה המקומית ביחס למקרקעין, הודעות על הפקעה מכוח סעיפים 190-189 לחוק התכנון והבניה. בהתאם להודעת הפקעה מיום 12.2.95 הופקע שטח של 14,327 מ"ר (חלקה 44 היום, במלואה) לשימוש כבנייני ציבור, ובהתאם להודעות מיום 1.2.98 ו-24.6.99 הופקעו שטחים נוספים (מתוך חלקה 45 היום), לשימוש כדרך.

סוגייה מרכזית שנידונה בפסק הדין היא האם בנסיבות העניין יש לחייב את המשיבות בפיצוי מלא בגין ההפקעה על אף הוראות ההפחתה, בתשלום פיצויי סבל. בית המשפט קבע כי יישומן של קביעות פסק הדין ע"א 6407/14 מסרי, מוביל למסקנה כי יש לדחות את טענת המבקשת כי היא זכאית לפיצוי בגין מלוא השטח המופקע. ראשית, בעניין מסרי נפסק כי ההלכה שנקבעה לעניין תשלום פיצויי סבל אינה בעלת תוקף רטרואקטיבי ותחול רק על הפקעות שהודעה בעניינן ניתנה לאחר מתן פסק הדין, שלא כמו במקרה דנן בו מדובר בהודעות הפקעה משנות ה-90. שנית, מכיוון שלא נערכה פנייה מקדימה לשר הפנים בבקשה להפעלת סמכותו. מכל האמור בית המשפט קבע כי המשיבות פטורות מלפצות את המבקשת בגין 40% הראשונים שהופקעו.

באשר לטענת "הגנת היתרה", לפיה לא יופקע חלק ממגרש בתשלום או ללא תשלום אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש, נדחתה על ידי בית המשפט מפני שהחלק שנותר בידי הבעלים אכן ניתן לניצול ולשימוש סביר. 

באשר לטענות המבקשת להפרת הבטחה מנהלית, זאת, לאור טענת המבקשת שהובטח לה שינתן לה פיצוי בגין ההפקעה בדרך של הענקת זכויות בניה בתוכנית חדשה, קבע בית המשפט כי טענות אלה דינן להידחות. ראשית, כעניין מעשי נוכח הסכמת הצדדים על מיקוד הדיון בסוגיות ספציפיות וכי הטענה בדבר הפרת הבטחה שלטונית לא התבררה באופן ממצה ולא די בחומר שהוצג בכדי להביא למסקנה כי התגבשה בענייננו הבטחה מנהלית אשר עומדת במלוא התנאים המצטברים שנקבעו בדין לשם גיבושה. שנית, ככל שסברה המבקשת כי אכן התגבשה הבטחה כאמור, עליה היה לנקוט בהליך מתאים לפיצוי בגין הפרתה. שלישית, גם בהנחה שאכן התגבשה הבטחה שעניינה מתן זכויות בנייה למבקשה, אשר הופרה, לא הובהר כיצד הדבר מביא למסקנה כי אין ליישם בענייננו את הוראות ההפחתה הקבועות בדין.

לאור האמור, בית המשפט קבע כי על המשיבות לשלם למבקשת פיצויי הפקעה בגין השטח העודף שהופקע מעבר ל-40% משטח חלקה 6, והמשיבות יישאו בהוצאות משפט של המבקשת בשיעור האגרה ששולמה וחלקה בשכר טרחת המומחה ובשכר טרחת עורך דין של המבקשת בסך של 30,000 ₪ ללא מע"מ.

 

הערת מערכת:

אמנם פסק דין מסרי המוזכר לעיל קבע, כי אינו חל רטרואקטיבית, אולם גם טרם פסק-הדין היו אמורים להפעיל שיקול דעת ולהתחשב בכל הנתונים בעת בקשה לשלם פיצוי מהמטר הראשון המופקע, אלא שבמקרה דנא לא בוצעה כלל פניה לשר המוסמך על פי סמכותו, ולכן התוצאה הייתה דחייה.

שווי המכירה בעסקה מושפע ונקבע בהתאם לזכויות בנייה קיימות או צפויות במקרקעין

מספר ההליך: ו"ע 35231-10-19 פז שמואל גליקמן ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ערכאה: ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי חיפה, בפני כב' השופטת, אורית וינשטיין. פרטי המקרקעין: דירת מגורים צמודת קרקע בשטח של 82 מ"ר העומדת על קרקע בשטח 688 מ"ר בגוש 10882 חלקה 141 ברחוב חניתה 45 בחיפה. תאריך מתן פסק הדין: 18.07.2021 ב"כ המשיב: עו"ד אופיר סורולוביץ.

 

העוררים חתמו על הסכם תמ"א 38/2 אשר לא מומש בסופו של יום. לימים, ובמסגרת הליך פשיטת רגל אליו נקלע העורר, נמכרו המקרקעין תמורת 4,000,000 ₪. בדיווח לרשויות המס, דיווחו העוררים כי לא קיימות זכויות בנייה נוספות במקרקעין וזאת בניגוד לתוכנית מכוח תמ"א 38/2 הקיימת על המקרקעין. אין חולק כי זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38/2 היו ידועות לעוררים בעת הדיווח.

עמדת העוררים הינה כי יש לייחס את מלוא שווי המכירה לדירת המגורים בלבד ולמסות את מלוא שווי המכירה לפי חישוב ליניארי מוטב; וכי יש להתיר להם לנכות מן השבח שכר-טרחה רעיוני ודמי תיווך ששילמו וכי היה על המשיב להנפיק להם אישורי מיסים ולאפשר להם את פריסת חוב המס וקיזוז ההפסדים מן השבח.

ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה, כי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, עוסק במצב בו שווי המכירה הושפע מזכויות בניה קיימות או צפויות, והוא מאפשר פיצול רעיוני בין התמורה ששולמה עבור דירת המגורים ובין התמורה ששולמה עבור זכויות הבנייה. הפטור מתשלום מס שבח ניתן לדירת מגורים בלבד, וכל יתר הזכויות אשר קיימות במקרקעין מושא המכירה – חייבות במס.

מנהל מיסוי מקרקעין נדרש להוכיח קיומן של זכויות בניה נוספות במקרקעין שלטעמו השפיעו על התמורה ששולמה במכירת דירת המגורים, אך נטל הראיה הוא על העוררים, מתחילתו ועד סופו, להוכיח כי שווי המכירה לא הושפע מקיומן של זכויות בנייה נוספות, וכי מלוא שווי המכירה שולם בגין דירת המגורים. אין בסיס לטענה לפיה הפיצול הרעיוני של שווי המכירה לפי סעיף 49ז' וקביעת שווי דירת המגורים לעומת שווי יתרת הזכויות הקיימות בנכס, ייעשה כ"בעיניים קשורות", בלא בחינה כוללת של נסיבות עריכת הסכם המכר, בלא התייחסות לזכויות בניה נוספות.

בית המשפט הדגיש, כי במקרה זה אין ספק שהעוררים היו מודעים לקיומן של זכויות בניה נוספות ובלתי מנוצלות במקרקעין. שווי המכירה בעסקה הושפעה מזכויות בנייה קיימות מכוח תמ"א 38/2.

באשר לניכוי ההוצאות מן השבח, פעולותיו של עורך הדין בעריכת הסכם המכר, מהוות פעולות הקשורות במכירת הזכות במקרקעין ולא בהשבחת המקרקעין. יתר על כן, לא ניתן להתיר הוצאה "רעיונית" של שכר טרחת עורך דין. דמי התיווך לא הוכחו ועל כן אין להתירם בניכוי. לא הובאה ראיה כי הוגשה למשיב בקשה בעניין פריסת תשלומי המס.

כאמור, הערר נדחה.

 

הערת מערכת:

מדובר בפסק דין חשוב המחדד את הוראות חוק מיסוי מקרקעין, לפיהן שווי המכירה בעסקה מושפע ונקבע בהתאם לזכויות בנייה קיימות או צפויות במקרקעין.

לא יתכן כי הפיצול הרעיוני של שווי המכירה לפי סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין וקביעת שווי דירת המגורים לעומת שווי יתרת הזכויות הקיימות בנכס, ייעשה בלא בחינה כוללת של נסיבות עריכת הסכם המכר, בלא התייחסות לזכויות בניה נוספות, קיימות או צפויות.

נקודה נוספת אותה מחדד פסק הדין היא כי פעולותיו של עוה"ד בעריכת הסכם המכר, מהוות פעולות הקשורות במכירת הזכות במקרקעין ולא בהשבחת המקרקעין לפיכך הן לא הוצאות הניתנות לניכוי מהשבח.

 

השכרה לטווח ארוך מהווה מגבלה שיש לקחת בחשבון

מספר ההליך: ערר 85085/17 חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב יפו בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד שרון טל. פרטי המקרקעין: מקרקעין עליהם חלה תוכנית תא/מק/4323. תאריך מתן ההחלטה: 29.6.21. ב"כ העוררת: עו"ד סיוון אטיאס ואח'.

עניינו של הערר בשומת השבחה מכוח תוכנית תא/מק/4323 אשר אחת ממטרותיה הינה ליצור מהלך של התחדשות ע"י הוספת יחידות דיור. השומה נערכה לעת מימוש זכויות בדרך של מכר מקרקעין.

טרם אישורה של התוכנית הנדונה התקבלה החלטת ממשלה אשר קבעה כי המקרקעין בתחום התוכנית ישווקו לשם שכירות ארוכת טווח. מגבלה זו מצאה ביטוי הן בהחלטת הוועדה המקומית בעת דיון בהפקדת התוכנית, הן בהסכם המכר והן בהחלטת רשות מקרקעי ישראל לאישור הסכם הפיתוח בינה לבין העוררת.

לאחר דיון שהתקיים בוועדת ערר בנוגע לטענות העקרוניות שעניינן היה גובה חיוב היטל ההשבחה, ועדת ערר קבעה כי נדרשת חוות דעת שמאי מייעץ בטרם תינתן הכרעה סופית בערר. זאת, כיוון שיש לקחת בחשבון את מגבלת השכירות ארוכת הטווח, לעת הערכת ערכם של המקרקעין במצב התכנוני שמכוח התוכנית.

וועדת הערר נסמכה בהחלטתה על פסיקות והחלטות קודמות אשר קבעו כי בעת עריכת שומת השבחה יש לקחת בחשבון מגבלות שהוטלו על שיווק המקרקעין.

כך קבעה ועדת הערר בהחלטתה:

"…על המקרקעין נושא הערר קיימת מגבלת שכירות לתקופה של 20 שנה. מגבלה זאת, שמקורה בהחלטת הממשלה, מצאה ביטוי מפורש בהחלטת הועדה המקומית להפקיד את התכנית, בהחלטת ועדת הפטור של רשות מקרקעי ישראל, ואין חולק כי מחיר העסקה גילם מגבלה זאת. אף הוראת התכנית בדבר השכרת יחידות לטובת מימון האחזקה מלמדת על מגבלה זאת. אכן, כטענת הועדה המקומית, סעיפים כגון אלה עשויים להמצא גם בתכניות שאינן מייעדות את המקרקעין להשכרה, ואולם יש לזכור כי סעיף זה איננו סעיף שגרתי בתכניות ואף אותו יש לקרוא יחד עם החלטת הממשלה, החלטת הועדה המקומית, ונוכח הקביעה כי המקרקעין ייועדו להשכרה. מגבלה זאת שזורה, אפוא, כחוט השני הן בהליכי התכנון ומסמכי התכנית והן במהלכים נוספים שהתקיימו במקביל להם… סיכומו של דבר, יש להביא בחשבון קיומה של מגבלת השכרה לתקופה של 20 שנה, החלה על המקרקעין במצבם התכנוני שלפי תכנית תא/מק/4323…"

לאור האמור, הוועדה קבעה כי ימונה שמאי מייעץ אשר יבחן את שומות הצדדים וטענותיהם בהתאם לקביעותיה בהחלטה זו.

הערת מערכת:

אכן בצדק קבעה ועדת הערר כי השכרה לטווח ארוך מהווה מגבלה שיש לקחת בחשבון, מאחר שברור שקונה סביר בשוק משוכלל ייתן ביטוי לנטל זה בשווי המקרקעין. החלטה זו מצטרפת להחלטה שהתקבלה לאחרונה בועדת הערר בעניין אמריקה ישראל (ערר 8034/20), שם נקבע כי יש לקחת את המגבלות של "מחיר למשתכן" ולדמות אותם לשווי מקרקעין בשוק החופשי, אף אם תנאי "מחיר למשתכן" הם פועל יוצא של מדיניות דיור ממשלתית.

 

על נימוקים ואנשים

מספר ההליך: ערר תא/85357/17 פישפלד יהודה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב. ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד גילת אייל. פרטי המקרקעין: רח' עמיחי יהודה 6, תל אביב. תאריך מתן ההחלטה: 20.6.2021 ב"כ העוררים: עוה"ד מיכאל רוזן ו/או שמואל שטטר.

עסקינן בערר על החלטת שמאי מכריע שדחה את עמדותיהן השמאיות, המוסכמות, של הצדדים בחלק מהנושאים, ונקט בגישה שמאית אחרת, אשר הביאה להגדלת חוב בהיטל השבחה בגין מרכיבים אשר הצדדים לא סברו כי חייבים בהיטל השבחה בנסיבות העניין – בענייננו הקלות לתוספת קומות ויחידות דיור.

על כך הגישו בעלי הזכויות ערר.

ראשית, קבעה ועדת הערר כי שמאי מכריע אינו מוגבל בקביעת גובה ההשבחה והיטל ההשבחה – לשומת הוועדה המקומית. גם הסכמתו של הנישום לשומת הועדה המקומית, בנקודה זו או אחרת – אינה מחייבת את השמאי המכריע או מגבילה את שיקול דעתו, והוא מצופה לקבוע את ההשבחה על פי מיטב הידע ושיקול הדעת המקצועי שלו, בכל מקרה ומקרה.

עם זאת, ועדת הערר קבעה שכאשר שנישום נמצא בסיכון להגדלת חובתו, זכות הטיעון שלו גדלה בהתאם, וכאשר השמאי המכריע סבור שקיימים טעמים שלפיהם אין לקבל גישה שמאית או פרמטרים שמאיים המוסכמים על הצדדים – עליו לוודא כי ניתנה לצדדים הזדמנות מהותית לטעון בעניין, טרם שהוא דוחה אותם, שהינה זכות רחבה מזכות הטיעון.

כלומר, השמאי המכריע בוודאי לא מחויב לאמץ את עמדת הצדדים, אך הוא כן מחויב להעמיד את הצדדים בדבר הספקות או הפרכות שהוא רואה בעמדה המוסכמת, ולאפשר להם להידרש אליהן על מנת לספק להם זכות טיעון מהותית.

בנסיבות העניין, קבעה ועדת הערר כי השמאי המכריע לא נימק את סטיותיו מעמדות הצדדים, ולא ניתנה הזדמנות מספקת לצדדים להביע עמדת בעניין זה. לאור האמור, ומשהשמאי המכריע פרש, מונה שמאי מייעץ שיבחן את טענות הצדדים בעניינים אלו.

בשולי דבריה, ביקרה ועדת הערר את הוועדה המקומית על שזנחה את עמדתה השמאית המקצועית, לאחר שקבע השמאי המכריע קביעה שמאית המביאה להגדלת החובה בהיטל השבחה של הנישום, ונביא דברים בשם אומרם:

"אנו סבורים כי קיים הבדל של ממש בין אימוץ התוצאה שאליה הגיע השמאי המכריע ע"י הועדה המקומית, גם אם תוצאה זו מבוססת על עמדה שמאית שונה מעמדתה היא, לבין הגנה בלהט על העמדה בשומה המכרעת, הגם שהיא סותרת את עמדת הועדה המקומית. העובדה שהשומה המכרעת גבוהה משומת הועדה המקומית, יש בה אולי מן הפיתוי להגן על האמור בה, אך העשרת הקופה הציבורית אינה חזות הכל, ואמון הציבור בגופי השלטון הינו בעל חשיבות לא פחותה (וזאת למצער), ובמיוחד בימים אלה"

 

הערת מערכת:

מדובר בקביעה חשובה שכן מתן החלטה לא מנומקת של גוף מעין שיפוטי, כגון שמאי מכריע, אינו מאפשר לצדדים להבין את נימוקיו להגעה להכרעותיו. כתוצאה מכך, מתן החלטה לא מנומקת מונעת מהצדדים להליך להבין את נימוקי החלטותיו, וגם אינו מאפשר לערכאת הערעור לרדת לסוף דעתו של גוף זה, על מנת לבחון את סבירות החלטתו עת זו תיתקף.

 

מאמר

עסקאות קומבינציה – יתרונות וחסרונות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תל אביב-יפו – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0368191 – פינוי בינוי שדרות ירושלים.
• פתח תקוה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 410-0681643 – מתחם קניאל.
• מודיעין מכבים רעות – הודעה בדבר הפקדת תכנית כוללנית מס' 420-0514364.
• בת ים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 502-0692178 – מתחם בגין.
• רחובות – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 414-0704312.

 

עדכוני פסיקה

• מיסוי מקרקעין

ע"א 6672/19 יוסף יקותיאלי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה –  האם יש לכלול רווח יזמי וקבלני בקביעת שווי עסקת קומבינציה?

ו"ע 31061-09-18 ואח' יבנה דר – אגודה שיתופית חקלאית ברחובות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין –  השבה או הפקעה?

 

• פירוק שיתוף

ת"א 34851-09-18 ואח' י. בהרי יזמות והנדסה בע"מ נ' אבנר פרידמן ואח' – פירוק המפורקים.

 

• חוזים

ת"א 38922-07-16 ניוה זמר טוב ואח' נ' גינדי החזקות בע"מ ואח' –  תוקפו הברור של כתב ויתור.

 

• תכנון ובניה

ערר 1576-09-20 סובחי מוחמד חסן אגבריה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עירון ואח' – תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים אינה מסלול עוקף לחלוקה שנקבעה בהסכם בוררות.

 

• היטל השבחה

ערר 85189/16 ואח'הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' החברה לחיזוק אוסישקין 8 הרצליה בע"מ ואח' –בחינה שמאית.

ערר 8051/21 ואח' הבית ברחוב שמעוני 36 ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים – החלטה ליתן היתר מכוח תמ"א 38 (ולא עצם נתינת ההיתר) מהווה מימוש ופוטרת מתשלום היטל השבחה.

 

מאמר

עסקאות קומבינציה – יתרונות וחסרונות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר

 

אחת מעסקאות הנדל"ן הנפוצות בקרקעות היא עסקת קומבינציה בין בעל קרקע ליזם. במאמר זה נסביר מהי עסקת קומבינציה ונסקור את היתרונות והחסרונות הבולטים בה לרבות היבטי המס החלים בעסקה זו.

עסקת קומבינציה הינה עסקה במקרקעין בה בעל קרקע מוכר חלק מהקרקע שבבעלותו ליזם, ובתמורה מקבל מהיזם שרותי בנייה על החלק הנותר בבעלותו. כלומר, בניגוד ל"עסקת מזומן" בה אדם מוכר נכס בתמורה לקבלת כסף, עסקת קומבינציה נמדדת באחוזים, מה אחוז הקרקע הנמכר ובתמורה כמה ייבנה היזם על אחוז הקרקע הנותר בידי בעל הקרקע. עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת הכוללת היבטים רבים העשויים להשפיע על כדאיות העסקה ועל התמורות בעסקה.

מדובר בעסקה ארוכת טווח המשלבת הליכים רבים מתחום הנדל"ן לרבות הליכים תכנוניים, משפטיים, קניינים, שמאיים ועוד.

 

היתרונות המרכזיים בעסקת קומבינציה:

התמורה אותה מקבל בעל הקרקע בעסקת קומבינציה היא בנייה, כלומר, בעל הקרקע יקבל בהתאם לייעוד התכנוני של המקרקעין בעסקה (דירות/מסחר/תעסוקה), בנייה על החלק שנותר לו, כלומר הוא לא "נפרד" באופן מלא מהנכס שבבעלותו ולאור העובדה שבמרבית המקרים עצם הבנייה על הקרקע משביחה אותה והערך של נכס בנוי גבוה מערך של קרקע, הוא מגדיל את הרווח הכספי שלו בנכס.

כמו כן, לאור העובדה שהתמורה היא בבנייה, בעל הקרקע יוכל להשכיר את הנכס הבנוי אותו יקבל ובכך להגדיל את התשואה והרווח שלו מהנכס.

גם בהיבט הרגשי, לעיתים בעל הקרקע יהיה מחובר רגשית לקרקע ועצם המשך ההחזקה בה והשתתפות בפרויקט שייבנה עליו יקל עליו לבצע בה עסקה.

מס שבח – לאור העובדה שבעל הקרקע מוכר רק חלק מהקרקע שבבעלותו מס השבח שיחול עליו בעסקה יהיה רק על החלק הנמכר, כך שלרוב, שיעור המס יהיה נמוך יותר מאשר המס שהיה חל עליו אם היה מוכר את כל הקרקע שבבעלותו "בעסקת מזומן". גם אם בעל הקרקע יחליט למכור בעתיד את החלק הבנוי אותו יקבל, לרוב בתכנון נכון ומראש, ניתן יהיה להפחית את חבות המס, לרבות באמצעות שימוש בפטורים והקלות שונות הקיימים בחוק שעל חלקם נדון בהמשך המאמר.

החסרונות המרכזיים בעסקת קומבינציה:

עסקת קומבינציה היא בעצם עסקת שותפות ארוכת טווח עם הקונה (היזם), לפיכך קיימים פרמטרים רבים העלולים להשפיע על הסיכונים בעסקה ועל שווי התמורה אותה בסופו של דבר יקבל בעל הקרקע. לדוגמה: רמת ואיכות הבנייה של היזם, היכולת של היזם לקדם את הליכי התכנון במועדים מהירים, היכולת של היזם להגיע להסכמות עם יתר השותפים במקרקעין ככל שישנם או לנהל מולם הליכים משפטיים כדי שהפרויקט יוכל להבשיל, היכולת של היזם לתכנן בצורה יעילה את מבנה הפרויקט, היכולות הפיננסיות של היזם (לרבות היכולות לסיים את הפרויקט או חס וחלילה הסיכון שהיזם יקלע לקשיים כלכליים ופירוק), יכולות השיווק של היזם, המפרט הטכני של הבנייה ועוד. כל אלו מגדילים את הסיכון ואי הודאות בעסקה ועלולים להשפיע גם על שווי התמורה העתידית.

לאור העובדה שהתמורה נמדדת באחוזים מזכויות הבנייה שייבנו בפרויקט, קשה יותר להעריך את השווי של התמורה, בייחוד מכיוון שהתמורה תינתן בעתיד כשהפרויקט יסתיים. לרוב, הפרויקט מסתיים שנים לאחר חתימת ההסכם ותלוי בפרמטרים רבים שהוזכרו לעיל, כמו גם במחירי הנדל"ן במועד קבלת התמורה הבנויה, שעלולים לרדת, ולכן אי הודאות והסיכונים בעסקת קומבינציה משמעותיים יותר מעסקת מזומן.

בעסקת קומבינציה לא מתקבלת תמורה בכסף, אך בעל הקרקע צריך לשלם מיסים שונים על העסקה. כלומר בעל הקרקע צריך לממן את תשלום המיסים למרות שאת התמורה מהעסקה הוא יקבל בעתיד ולא בכסף. אמנם קיימים מנגנונים ואפשרויות מקובלות למימון המיסים החלים על בעל הקרקע, אך מרביתם יטילו על בעל הקרקע התחייבויות שונות לרבות ריביות שיהא עליו לשלם.

מיסוי:

עסקאות קומבינציה כרוכות בתשלומי מיסים מסוגים שונים, חלקם מוטלים על בעל הקרקע וחלקם על היזם:

מס שבח – חל במכירת חלק מהקרקע ליזם, מוטל על המוכר. יש לשים לב כי במקרים מסוימים ניתן להפחית את תשלום מס השבח. בעסקת קומבינציה יש שני שלבים הדורשים בחינה ותכנון של מס השבח, האחד לפני מועד התקשרות בעסקה עם היזם ומכירת חלק מהקרקע, והחלק השני הוא במועד מכירת החלקים הבנויים שיתקבלו בעסקה בעתיד.

קיימים כיום בחוק לא מעט כלים ואפשרויות להפחתת שיעורי מס השבח, כל עסקה בהתאם לנסיבותיה, לדוגמה:

• השכרת דירות התמורה במסגרת חוק לעידוד השקעות הון, הקובע הטבות מיסויות גדולות לחברות ויחידים המייעדים חלק מהבניין, שנבנה עבורם או שבנו בעצמם, למטרת השכרה. מטרת חוק העידוד הינה לנסות ולפתור את בעיית הדיור בישראל, ועל כן ניתנות בו הטבות מיסויות גדולות הכוללות שיעורי מס מופחתים הן מס שבח והן מע"מ, הכול בהתאם לתנאים הקובעים בחוק.
• מכירת הדירות תוך ניצול "מס ליניארי מוטב", שיטת החישוב האמורה נקבעה בתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין. משמעות החישוב הלינארי הינו חלוקת השבח על פני שנות האחזקה בדירה הנמכרת, בגין השנים שמיום הרכישה ועד 01.01.2014, ניתן פטור מחיוב על השבח שנצבר ומיום 02.01.2014 ועד מועד המכירה של הזכות, חיוב בשיעור מס של 25% על השבח.
• העברות דירות/זכויות במתנה (העברה ללא תמורה) לקרובים שככל שתעשה בצורה אמיתית ובשלב המתאים בעסקת הקומבינציה עשויה לחסוך במס שבח. יש לשים לב כי בגין העסקה יחול שליש מס רכישה על מקבלי המתנה ויחולו תקופות צינון במסגרתן ייתכן ולא יוכלו מקבלי המתנה לקבל הטבות מס ופטורים שונים.

מס רכישה –  מס רכישה מוטל בכל עסקת מקרקעין על הצד שרוכש את הזכויות, מכאן שבעסקת קומבינציה, היזם מחויב בתשלום מס רכישה על החלק בקרקע אותו הוא רוכש.

מע"מ שרותי בנייה – מע"מ על רכיב שירותי הבנייה שמקבל המוכר מהיזם שמשולם לרשויות מע"מ וחל על המוכר.

היטל השבחה – היטל המשולם לרשות המקומית בגין התוכניות החלות על הקרקע (המשביחות אותה) לרבות בקשות להקלות או לשימושים חורגים. היטל השבחה לא קיים בכל עסקה וגובהו עשוי להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר. גם בנושא זה, בתכנון נכון מראש והתייעצות עם גורמי מקצוע מתאימים, ניתן לחסוך סכומים ניכרים. לכל פעולה אל מול הרשות בנושא קיימות השלכות מהותיות על ההיטל שיחול בסופו של דבר. לדוגמה, בחירת מועד חתימה על העסקה, מועד הזמנת השומה, מועדים לקיום הליכים על השומה, באיזה הליך לנקוט כדי להשיג על השומה וכמובן הטענות המשפטיות והשמאיות שיטענו במסגרת ההליכים כאמור.

מלבד מיסים אלו, לעיתים קיימים בעסקת קומבינציה גם מס ערך מוסף ומס הכנסה, התלויים בגוף העסקי המבצע את המכירה. כל עוד בעל הקרקע הוא אדם פרטי, יהיה היזם מחויב לתשלום מיסים אלו. אם בעל הקרקע הוא גוף עסקי, יידרש גם הוא בתשלום על חלקו.

בתנאים המתאימים עסקת קומבינציה יכולה להיות עסקה משתלמת ונכונה, אולם הדבר דורש בחירה במודל נכון לעסקה, בחינת מכלול השיקולים והנסיבות, ליווי מקצועי של יועצים מתאימים, בדיקה דקדקנית של תנאי ההסכם וליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום לכל אורך העסקה.

*אין באמור במאמר זה כדי להוות יעוץ משפטי ועל מנת לבצע עסקאות קומבינציה באופן המיטבי נדרש יעוץ משפטי פרטני ותכנון מראש.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תל אביב-יפו – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0368191 – פינוי בינוי שדרות ירושלים

 

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מפורטת מס' 507-0368191 ברחוב מחרוזת, קהילת קנדה ושדרות ירושלים.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, התחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי במרחב התכנון שדרות ירושלים, בסביבת המגורים ובמרחב הציבורי, זאת באמצעות הריסה ובנייה מחדש תוך שיפור איכות המגורים לאוכלוסייה הקיימת ושיפור המרחב הציבורי על ידי הוספת שימושים ציבוריים ומסחר.

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות לשינוי ייעוד ממגורים ג' למגורים ד', לשטח ציבורי פתוח, לשטח פרטי פתוח ודרך, קביעת התכליות והשימושים המותרים בתחום התכנית למגורים, מסחר, שטח פרטי פתוח ושטחי ציבור בנויים, הוראות לזכויות בנייה בהיקף של 40,160 מ"ר סך הכל שטח על קרקעי בנוי, הוראות לבניית 388 יחידות דיור למתחם בתמהיל משתנה ובממוצע של כ- 80 מ"ר (עיקרי +שירות).

כמו כן, התכנית קובעת קווי בניין והוראות בינוי לכל שטח התכנית: בתא שטח A500 בניינים עד 15 קומות על רחוב קהילת קנדה, בתא שטח B500 בניינים עד 10 קומות על שדרות ירושלים ובתא שטח C500 בניין עד 19 קומות על רחוב קהילת קנדה. סך מספר הקומות כולל קומה ראשונה (קומת קרקע), קומות מגורים טיפוסיות וקומת מגורים עליונה חלקית.

 

פתח תקוה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 410-0681643 – מתחם קניאל

 

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מפורטת מס' 410-0681643 בפתח תקווה ברחוב ז'בוטינסקי, גיסין אבשלום ודיין משה.

מטרת התכנית הינה בין היתר יצירת מסגרת תכנונית להקמת מתחם משולב של מסחר ותעסוקה.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד הקרקע מתעשייה למסחר ותעסוקה, שצ"פ ודרכים, הגדלת זכויות בנייה והוספת שימושים ותכליות וקביעת הוראות בדבר בינוי, גובה מבנים ותכסית הבנייה. בנוסף, התכנית קובעת הפקעת שטחים לשצ"פ, תשתיות ודרכים, הוראות לשלביות ביצוע והוראות להריסת מבנים.

 

מודיעין מכבים רעות – הודעה בדבר הפקדת תכנית כוללנית מס' 420-0514364

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית כוללנית מס' 420-0514364 במודיעין – מכבים – רעות.

מטרת התכנית הינה, בין היתר, מתן מענה תכנוני כולל להמשך פיתוחה של מודיעין כעיר מובילה במרחב הסובב אותה, חיזוק העירוניות ויצירת שלד עירוני, יצירת מערכת דרכים עירונית נגישה ומקושרת באמצעות הגדרת צירים ושדרות עירוניים, חיזוק המסר והתעסוקה, ביטול דרכים מאושרות והתווית דרכים חדשות, תוספת אמצעי הסעת המונים ושבילי הליכה ואופניים.

התכנית קובעת בין היתר, הוראות להקמת מוסדות-עוגן מטרופוליניים כגון מרכז רפואי אזורי ומרכז להשכלה גבוהה.

 

בת ים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 502-0692178 – מתחם בגין

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מפורטת מס' 502-0692178 בבת ים, ברחובות דרך מנחם בגין וצומת הרחובות דרך בגין ורחוב הקוממיות.

מטרת התכנית הינה בין היתר הקמת מתחם המשלב תעסוקה, מסחר, מגורים, מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים בדרום אזור התעסוקה של בת ים.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד מאזור עסקים מיוחד, שפ"פ ודרך מאושרת, ל"מגורים", "מגורים, מסחר ותעסוקה", "מסחר ותעסוקה", "שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור", "דרך מוצעת", "שצ"פ".

כמו כן, התכנית קובעת תכליות מותרות, קביעת גובה מבנים – בין 6 ל-42 קומות, קביעת 362 יחידות דיור מרביות, קביעת זכויות בנייה למגורים, תעסוקה, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, תנאים למתן היתר בנייה ותנאים לפקיעת התכנית.

 

רחובות – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 414-0704312

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מתאר מקומית מספר 414-0704312 במתחמי המגורים שנמצאים ממזרח וממערב לרחוב הרצל.

מטרת התכנית הינה בין היתר קביעת זכויות והוראות בנייה במתחם "לב העיר" עבור 2,100 יחידות דיור.

התכנית קובעת בין היתר, זכויות בנייה במגרשים שמתקיימים לגביהן התנאים הבאים במצטבר:

1. המגרשים מצויים באזור התחום בקו אדום, כפי שמופיע בנספח מתחם "לב העיר".
2. מגרשים בשטח מינימלי של 500 מ"ר ועד 1,500 מ"ר שטח מקסימלי וייעודם מגורים.
3. המגרשים פנויים מבנוי, או שבנויים עליהם מבנים שלא חלה עליהם תמ"א/38 לפי הפרק הראשון בתכנית 414-0161687.
4. זכויות הבנייה לפי תכנית זו במגרשים אלה, יהיו בתנאי של הריסה ובנייה מחדש.

עדכוני פסיקה

האם יש לכלול רווח יזמי וקבלני בקביעת שווי עסקת קומבינציה?

מספר ההליך: ע"א 6672/19 יוסף יקותיאלי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים א' חיות, נ' סולברג וג' קרא. פרטי המקרקעין: גוש 10807, חלקה 31, ברחוב שושנת הכרמל 8 חיפה. תאריך מתן פסק הדין: 29.06.21. ב"כ המשיב: עו"ד חן אבידוב.

 

עסקינן בערעור על פסק הדין של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, אשר עניינו בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, שלפיו המוכר מכר לחברה חלק מזכויותיו במקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בניה בחלק הזכויות אשר נותר בבעלותו של המוכר (להלן: "עסקת קומבינציה"), כשהמחלוקת נוגעת לשאלה האם לצורך חישוב מס השבח החל בעסקת קומבינציה יש לכלול בשווי עלויות הבנייה 'רווח יזמי' בנוסף לרווח קבלני (אשר כלול בשווי עלויות הבנייה ואינו שנוי במחלוקת)?

ועדת הערר קבעה, כי יש להביא בחשבון תוספת בגין "רווח קבלני מקובל" וכן יש מקום לחשב את רכיב הרווח היזמי של החברה, מאחר ואם המוכר לא היה עושה עסקת קומבינציה עם החברה היה עליו לרכוש שירותי בנייה מקבלן אחר שהיה נהנה מהרווח הצפוי בשל ביצוע עבודות הבנייה, לרבות מהרווח היזמי של הפרויקט כולו, לחלופין היה עליו להוציא את כל ההוצאות ולהשקיע בעצמו את הזמן והמשאבים הנדרשים מיזם של פרויקט בנייה כפי שבונה חברת הבנייה.

בית המשפט העליון, קבע כי אין מקום לכלול רווח יזמי בחישוב התמורה שנותן הקבלן לבעל המקרקעין בעסקת הקומבינציה. בהתאם לפסיקה, קבע בית המשפט כי מקובל ששווי התמורה יהיה שווי התמורה המוסכמת, קרי, הבניה.

שווי הבנייה יחושב כשווי השוק של שירותי הבניה לבעלים בצירוף רווח קבלני מקובל ביום המכירה, אך ללא מרכיב הקרקע. כך אף סבר מנהל מיסוי מקרקעין, עת קבע בהוראת ביצוע מס שבח 23/98 אשר עניינה ב"שווי מכירה בעסקת אחוזים" מיום 1.11.1998 לפיה יש להתחשב ברווח הקבלני בלבד ולא ברווח היזמי.

בית המשפט קבע, כי הרווח היזמי נובע למעשה מהדירות שנמכרות בפרויקט, אשר מכירתן אינה מהווה חלק מעסקת הקומבינציה ולכן היא אינה חייבת במס במסגרת עסקה זו. בית המשפט ציין, כי עסקת הקומבינציה מורכבת משני אירועי מס:

 הראשון, רכישת שירותי בנייה לבניית זכויותיו של הבעלים, כשבתמורה לכך הוא מעביר לחברה הקבלנית חלק מהקרקע שבבעלותו. תמורה זו מהווה הכנסה בידי החברה הקבלנית ולכך מתווסף הרווח הקבלני שנוצר לחברה משירותי הבניה שהתחייבה לספק.

השני, הוא עסקת מכר מקרקעין שבה בעל המקרקעין מוכר לחברה הקבלנית חלק מהמקרקעין בשווי שירותי הבנייה. לכן, המועד הרלוונטי לצורך מיסוי עסקת הקומבינציה, על שני מרכיביה, הוא יום חתימת העסקה וכל פעולה שעושים הצדדים לעסקה לאחר מכן, לרבות מכירת דירות, אינה קשורה לעסקת הקומבינציה ואין בה כדי להשפיע על שווי המכירה באופן רטרואקטיבי.

בדעת מיעוט, השופט סולברג ערך הבחנה בין שני סוגים של רווח יזמי: רווח יזמי בגין שירותי ייזום ורווח יזמי שגורף היזם לכיסו ממכירת הדירות. אולם דעת הרב סברה כי הבחנה זו אינה מוכרת בהנחיות רשויות המס ובפסיקה וקבעה כי אין מקום להוסיף הבחנה כאמור.

יחד עם האמור, בית המשפט דחה את הערעור וקבע כי במקרה דנא אין להחזיר את הדיון לוועדה על מנת להפחית את הרווח היזמי שהחישוב הנוגע לשווי התמורה, מאחר ועל פי חוות הדעת שהוצגו בפני בית המשפט, בשל שיטות חישוב שונות ופרשנות שונה למושגים, השמאים הגיעו לאותו טווח מחירים ולכן אין צורך להחזיר הדיון לוועדה שכן התוצאה לא תשתנה.

בנוסף, קבע בית המשפט כי אמנם הערעור נדחה אולם בהינתן השאלה המשפטית שנדונה בו לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

בהוראת ביצוע 23/98 צוין העיקרון לפיו יש לקבוע את שווי המכירה בעסקת קומבינציה על-פי שווי שירותי הבניה שמקבל בעל הקרקע מהקבלן אשר כוללים, בין השאר, רווח קבלני סביר בשיעור של 15%-20% וכו'. כפי שעלה בפסק הדין שיעור הרווח הקבלני נתון לפרשנות ולמחלוקת, כאשר שיעור הרווח יכול לנוע החל מאחוזים בודדים ולהגיע אף ל- 20%.

בית המשפט נגע בנקודה זו והמליץ כי על מנת ליצור אחידות וכדי שלא יהיה מקום לפרשנות, מן הראוי הוא לקבוע את השיעור הרווח הקבלני בחוק ולא כהמלצה.

 

השבה או הפקעה?

מספר ההליך: ו"ע 31061-09-18 ואח' יבנה דר – אגודה שיתופית חקלאית ברחובות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז, בפני כב' השופט, שמואל בורנשטין. פרטי המקרקעין: לא צוין. תאריך מתן פסק הדין: 15.6.21 ב"כ המשיב: עוה"ד נעה אלשיך ולירון ברנד קויפמן.

 

עסקינן בעררים מאוחדים העוסקים בשיעור המס שיש להטיל לפי חוק מיסוי מקרקעין בגין פיצוי במסגרת הסכמי השבה שנערכו עם רשות מקרקעי ישראל.

העוררים טענו, כי מדובר בהפקעה ולכן יש לחייבם במס המופחת החל בהפקעת מקרקעין, דהיינו – קבלת זיכוי בשיעור של 50%. העוררים הוסיפו, כי עסקאות ההשבה לא התבצעו על פי ההוראות המופיעות בסעיף שינוי הייעוד שבהסכמי החכירה המקוריים אלא מכוח הוראות חוק הותמ"ל ומכוח החלטות מס' 1469 ומס'-1470 – כמו גם יתר ההחלטות שהתקבלו ע"י רמ"י, שיונקות את כוחן מהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל הקובעת כי עם החזרת הקרקע, לאחר שינוי ייעודה, יהיה המחזיק זכאי לפיצויים "עבור הפקעת זכותו" כאשר במונח זה נעשה שימוש גם בהחלטות נוספות של רמ"י.

מנגד, המשיב טען כי אין מדובר בהפקעה, אלא מדובר בפעולה רצונית – הסכמית, המבוססת על סעיף שינוי ייעוד המופיע בהסכמי החכירה המקוריים, לפיו קמה חובה להשיב את הקרקע, שהוחכרה למטרה חקלאית, במקרה של שינוי ייעודה (להלן: "סעיף שינוי 10 היעוד"), וכן על פי הסכמי ההשבה. וכן אין בסיס לטענת העוררים כי חוק הותמ"ל הוא חוק מפקיע, שכן מטרתו היא להגשים ולייעל את הליך ההשבה, שמקורו בהסכמה של העוררים שהתקשרו בהסכמי החכירה המקוריים.

בית המשפט קבע, כי יש לדחות את טענות העוררים בין היתר מהנימוקים להלן:

1. כל העוררים חתמו על הסכם ההשבה בו הוצהר אודות החובה להשיב את הקרקע לידי רמ"י עקב שינוי הייעוד וכי הקרקע מהווה "קרקע להשבה".
2. כפי שעולה מהפסיקה, התנאי בדבר שינוי הייעוד ממילא יש לראותו כנכלל בכל הסכם חכירה למטרה חקלאית, והוא פועל יוצא של החלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל. משמע, כי השבת הקרקע במקרה של שינוי ייעוד היא על בסיס הסכמי, במפורש או מכללא, ואינה בבחינת פעולה שלטונית חד צדדית כמו הפקעה. חוק הותמ״ל אין בו כדי לשנות את המסקנה האמורה, מטרתו היא לייעל את הליכי ההשבה של הקרקע בעקבות שינוי ייעודם, תוך מתן אמצעי אכיפה טובים יותר לשם מימוש הזכות להשבת הקרקע. יתר על כן, גם אם יש בכך מרכיב זה או אחר של ״כפיה״, הרי משנחתמו הסכמי ההשבה, ממילא שמדובר לכל היותר ב״איום״ להפקעה. בהתאם לפסיקה הנוהגת, הסכם הנחתם תחת ״איום״ בהפקעה, אינו הפקעה.
3. מעשה בית דין- משעה שתביעתם של חברי הקבוצה כנגד הוספת סעיף שינוי הייעוד להסכם נדחתה, ממילא קיים בעניין זה מעשה בית דין, גם אם פסק הדין, בו נדחתה תביעתם, מבוסס על טענת התיישנות.

בית המשפט הדגיש את פסק דין ת"א 8319/06 אופק, כי התנהגות הקבוצה במרוצת השנים מלמדת, לא רק על ידיעתם בדבר קיומו של סעיף שינוי יעוד, אלא על ויתורם על הזכות לטעון כנגדו, ובכלל זאת על קבלת היתרונות שקיומו של סעיף זה מקנה לחוכרים, כגון דמי חכירה מופחתים, ובהמשך אף פנייה יזומה לשינוי יעוד הקרקע על מנת ליהנות מהתמריצים הניתנים על פי החלטה 727 של המינהל (שלאחר מכן בוטלה).  

הערעורים נדחו ונפסקו הוצאות לכל אחד מהעוררים בסך של 20,000 ₪

הערת מערכת:

ניתן לראות כיצד בית המשפט שם דגש על ההסכמה החוזית בהסכמי החכירה בין חוכרים לרמ"י ועומדים על ההבדלים בין הפקעה להשבה על בסיס החוזים כאמור בהם התקשרו החכורים מרצונם החופשי. 

 

פירוק המפורקים

מספר ההליך: ת"א 34851-09-18 ואח'  י. בהרי יזמות והנדסה בע"מ נ' אבנר פרידמן ואח ערכאה:בית המשפט המחוזי מרכז, בפני כב' השופטת, חנה קיציס. פרטי המקרקעין:חלקות 228, 229, 230 ו-251 בגוש 6455, בין  הרחובות דרך מגדיאל ודרך רמתיים בהוד השרון. תאריך מתן פסק הדין: 29.6.2021ב"כ התובעת:עו"ד נופית מסיקה רחמים.

עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במגרש לא רשום, אשר מעולם לא נרשם באמצעות תצ"ר. מגרש זה בנוי ממספר חלקות רב, אשר בחלקן הקטן ישנם בניינים קיימים. התוכנית אשר ייצרה אותו, שהייתה תוכנית איחוד וחלוקה,  איחדה חלקות רבות של בנייה נמוכה, עבור בניה בעצימות גבוהה.

נציין כי בעבר, הוגשה תביעה לפירוק שיתוף של המגרש לבית משפט השלום, אשר על אף שתחילה אושרה, פסק הדין בוטל מהיעדר סמכות מהטעם שעסקינן בשלב זה במיטלטלין, ועל כן הסמכות בעניין נתונה לבית המשפט המחוזי.

בנסיבות העניין, ביקשו התובעים ביקשו לבצע פירוק שיתוף במגרש הלא רשום, בטרם רישום התצ"ר, כאשר מיעוט מבעלי הקרקע סירבו לפירוק, בין השאר בטענה שלא ניתן לפרקו כאשר חלק מהמגרש כולל חלקות עם בתים משותפים.

בית המשפט קבע, כי ניתן לפרק שותפות בזכויות מכוח תכנית איחוד וחלוקה שטרם נרשמה, ועל כן יש לדחות את העמדה לפיה בעל מקרקעין אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין כל עוד לא הושלם הרישום.

בית המשפט נימק זאת, בין היתר בכך ששלילת האפשרות לפעול לפירוק השיתוף באמצעות בית המשפט עד לרישום התכנית, אלא אם יגיעו השותפים להסכמה, מעוררת את החשש להתנהגות נצלנית של אחד השותפים, אשר יבקש לעצמו תמריצים נוספים כתנאי למתן הסכמתו, ובדרך זו יפגע ביתר השותפים.

על כן, משנוכח בית המשפט כי היחסים בין הצדדים אינם מאפשרים שיתוף פעולה במיצוי הזכויות מכוח התוכנית, ומכיוון שבית המשפט קבע, שכעניין של עובדה (על בסיס עמדת מהנדס העירייה), כי לא ניתן לפצל את המקרקעין לשני חלקים נפרדים, קבע בית המשפט כי יש להעדיף פירוק באמצעות מכירה על פני הסדרת רישומו של המגרש באמצעות תצ"ר.

לעניין הטענות בדבר היעדר אפשרות פירוק בית משותף באופן זה, קבע בית המשפט כי במקרים שבהם יש לרשום חלוקה חדשה בהתאם לסעיף 125 לחוק התכנון והבניה, הכוללת ביטול חלקות הכוללות בית משותף, הרי שכלל, ניתן לבטל את רישום הבית המשותף מכוח הוראות תכנית איחוד וחלוקה ולאו דווקא מכוח חוק המקרקעין, המתווה הוראות מיוחדות בדבר פירוק בית משותף.

לאור כל האמור, הורה בית המשפט על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירת הזכויות, באמצעות כונס נכסים.

הערת מערכת:

מדובר בהחלטה מעניינת שכן עסקינן בפירוק שיתוף במגרש לא רשום ולא בחלקה. דהיינו – השיתוף בין הצדדים אינו משתקף בלשכת רישום המקרקעין, שם בשלב האמור עדיין רשומות חלקות נפרדות בבעלות נפרדת, ונובע מתוכנית איחוד וחלוקה.

לאור האמור, על בעלי זכויות במקרקעין לדעת כי בנסיבות מסוימות, ניתן להביא לפירוק שיתוף במגרש, אף כאשר זה אינו מגרש רשום וכי עליהם לפנות לאנשי מקצוע על מנת לבחון זאת.

 

תוקפו הברור של כתב ויתור

מספר ההליך: ת"א 38922-07-16 ניוה זמר טוב ואח' נ' גינדי החזקות בע"מ ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופטת, עידית ברקוביץ. פרטי המקרקעין: רחוב ישראל גלילי 21, ראשון לציון.  תאריך מתן פסק הדין: 30.6.21 ב"כ התובעים:עוה"ד באומל וזהבי.

עניינה של התביעה דנא הוא איחור במסירת דירות. במשרדי הנתבעות נחתמו הסכמי מכר במועדים שונים. בכל אחד מההסכמים נקבעו מועדי מסירה, אך בפועל הדירות נמסרו לתובעים במועדים מאוחרים יותר. בגין האיחור במסירה, הנתבעות שילמו לחלק מן התובעים פיצוי, לצד החתמתם על כתב ויתור מלא או חלקי.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסובה על תוקפם של כתבי הויתור – האם בנסיבות העניין, כתבי הויתור תקפים ולפיכך התובעים חסומים מהגשת תביעה בגין עיכוב במסירה, או שמא חתימת התובעים על כתבי הויתור אינה שוללת את זכותם להגשת התביעה?

התובעים טענו בין היתר, כי במסירת הדירות אולצו לחתום על מכתבי גמר חשבון כתנאי למסירת הדירה. במכתבים אלה התובעים התחייבו כי לא יהיו להם טענות כלפי החברה בכל הקשור לסכומים להם הם זכאים בקשר עם האיחור, ככל שקיים במסירת הדירה.

בתחתית המכתבים צוינה הערת הסתייגות בכתב ידם של התובעים, כי ככל שהדייר זכאי לפיצויי שכר דירה על פי הסכם המכר החתום עימו, יהיה זכאי לתבוע מהחברה למרות האמור בגוף המכתב. לטענתם, מכתבים אלה מהווים כתבי ויתור, משקיימת הערת הסתייגות, אינם מנועים מלהגיש תביעה לפיצוי באיחור במסירת הדירה.

הנתבעות טענו בין היתר, כי כתב הויתור עליו חתומים התובעים הינו טופס חישוב פיצויים אשר נחתם במועד קבלת הפיצוי. בתחתית הטופס הודפסה הערה כי הקונה מאשר כי עד למועד זה שולמו לו כל הסכומים המגיעים לו בגין האיחור במסירת הדירה. לטענתן, התובעים חתמו על הסכמי הויתור מדעת ובהסכמה חופשית, ומשום כך ויתרו על טענות לסעדים ופיצויים נוספים המגיעים להם בגין האיחור במסירת הדירה.

בית המשפט קבע, כי מכתבי גמר חשבון אשר נחתמו על ידי התובעים, נחתמו כתנאי למסירת הדירות, וכאמור קיים בהם סעיף הסתייגות אשר לא שולל את זכותם להגשת תביעות. בדומה, נקבע כי טפסי חישוב הפיצויים גם הם אינם חוסמים את התובעים מהגשת התביעה.

בהתייחס לטופס חישוב הפיצויים, על יסוד החומרים שהוצגו בפני בית המשפט ותצהירי התובעים, נקבע כי הנתבעות חייבו את התובעים לחתום על טופס חישוב הפיצויים כתנאי לקבלת הפיצוי שהוצע. משכך, הטופס אינו משקף הסכמה מרצון חופשי אלא חתימה עליו ללא ברירה אמיתית.

יתרה מכך, בית המשפט נסמך על פסיקות קודמות בעניין הקוגנטיות של סעיף 5 לחוק המכר, ועל כן, אף אם חתימתם של התובעים הייתה מרצון חופשי, ההסכם היה חסר תוקף.

(בהתאם להסכמת הצדדים כי ביחס לפלוגתות מסוימות תינתן הכרעה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, בפסק הדין ניתנו מספר החלטות בסוגיות אחרות ללא הכרעה מנומקת).

לאור האמור, בית המשפט פסק כי אין בכתבי הויתור כדי לחסום את התובעים מהגשת התביעה, וחייב את הנתבעות בהוצאות ושכר טרחת עו"ד של התובעים.   

הערת מערכת:

עסקה לרכישת דירה היא העסקה המשמעותית ביותר שעושה אדם בחייו, כאשר לרוב האדם הפרטי נמצא מול חברות יזמיות גדולות ומנוסות שלוקחות ייעוץ משפטי שוטף, כאשר חוזים אלו הם חוזים אחידים וכוח המיקוח של האדם הפרטי הינו קטן. בית המשפט נתן דגש לעניין זה ולעובדה כי פערי הכוחות בין הצדדים הינם גדולים ולכן יש הצדקה להתחשב במאפיינים המיוחדים של עסקאות מסוג אלו.

 

תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים אינה מסלול עוקף לחלוקה שנקבעה בהסכם בוררות

מספר ההליך: ערר 1576-09-20 סובחי מוחמד חסן אגבריה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עירון ואח' ערכאה:ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר, עו"ד מיכל הלברשטם דגני. פרטי המקרקעין:חלקה 70 בגוש 20345, אום אל פאחם. תאריך מתן ההחלטה: 2.5.21.ב"כ המשיבים: אסעד אגבריה.

 

השאלה שעמדה בפני ועדת הערר הינה – האם תכנית מפורטת, הכוללת בין היתר גם הוראות איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים, גוברת על חלוקה שנקבעה בפסק בוררות בין בעלי המקרקעין?

סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, קובע הוראות לעניין שימוש בכלי של תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים. לכאורה, בעל זכות בקרקע יכול לפעול באמצעות כלי זה ולהגיש תכנית לחלוקת הקרקע, שלא בהסכמת בעליה האחרים של הקרקע.

ועדת הערר הזכירה את ההלכה הפסוקה שנקבעה בעמ"נ 8872/07 דר' פאהים עתמאנה קובעת כי מקום שבו קיימות אינדיקציות חיצוניות מוקדמות לגבי אופן חלוקת הקרקע בין הבעלים, לא ניתן לעשות שימוש בכלי של "חלוקה ללא הסכמה", על מנת להתגבר על אותן אינדיקציות חיצוניות מוקדמות, למעט במקרים חריגים ספציפיים.

בית המשפט העליון עמד, בהלכת עתמאנה, על החריגים לכלל: חלוף הזמן, נסיבות חריגות, מציאות משתנה.

ועדת הערר יישמה את הלכת עתמאנה על המקרה נשוא הערר וקבעה, כי הסכם בוררות שנערך בין בעלי הקרקע בשנת 1986, הינו אינדיקציה חיצונית מוקדמת, לגבי אופן חלוקת הקרקע בין הבעלים ולכן לא ניתן לעקוף את הסכם הבוררות ולמעשה לגבור עליו, באמצעות הגשת תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים לפי סעיף 122, אשר סותרת את הסכם הבוררות.

עוד קבעה ועדת הערר, כי לא הועלתה בפניה טענה אשר הסבירה מדוע ישנה הצדקה כבדת משקל לחרוג מהלכת עתמאנה, ולכפות חלוקה אחרת מזו שקבע הבורר בהסכם הבוררות.

יצוין, כי טרם הגשת תכנית האיחוד והחלוקה ללא הסכמת בעלים, הגיש יזם התכנית לבית המשפט המחוזי בקשה לביטול פסק הבורר, אשר נדחתה. 

לאור האמור, הערר נדחה.

הערת מערכת:

הלכת עתמאנה משקפת את ההלימה הראויה בין דיני הקניין לבין דיני התכנון והבנייה, אך נראה כי במקרה זה ראוי היה לבחון בכובד ראש את החריגים לכלל וביניהם חלוף הזמן (35 שנים) ממועד הסכם הבוררות.

 

בחינה שמאית

מספר ההליך: ערר 85189/16 ואח'הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' החברה לחיזוק אוסישקין 8 הרצליה בע"מ ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה ופיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד בנימין זלמנוביץ. פרטי המקרקעין: רחוב אוסישקין 8 הרצליה. תאריך מתן ההחלטה: 22.6.2021. ב"כ הצדדים: עוה"ד מורן גור ו/או ענבר וידאל, גיא פרבמן ו/או אורטל זלוף.

 

עסקינן במספר עררים שאוחדו, בהם עלו שלוש שאלות עיקריות אליהן נתייחס להלן.

השאלה הראשונה שעלתה היא, מהו המועד הקובע של תכנית המהווה תכנית על פי סעיף 23 לתמ"א 38 – האם המועד הוא 15 יום מיום אישורה של התכנית או שהמועד הקובע הינו יום אישורו של היתר הבניה מכוח תכנית זאת?

לעניין זה, קבעה ועדת הערר תוך אימוץ החלטה (בעניין סיגלוביץ) כי המועד הקובע הינו יום מתן ההיתר.

החלטתה זאת של ועדת הערר התבססה בין השאר על קביעות בית המשפט העליון (אליק רון ואופל קרדן)  שקבעו, כי ישנן תכניות שמתגבשות לתכנית מפורטת, המעלה את ערכם של המקרקעין ושניתן לגבות בגינן היטל השבחה, רק במועד הוצאת ההיתר. המדובר בתכניות שבמועד אישורן אינן יוצרות מסוימות (קונקרטיזציה) לזכויות הבנייה, שתאפשר לאמוד את עליית ערכם של המקרקעין.

בתי המשפט הבינו שישנן תכניות היוצרות השבחה תיאורטית ומועד אישורן של תכניות אלו לא מצית את החיוב בהיטל השבחה, שכן ההשבחה התיאורטית איננה השבחה תכנונית, גם אם היא משפיעה על שווי השוק האובייקטיבי. במובן זה, כפי שקבע בית המשפט, תכנית כזו מעניקה זכויות צפות הנעדרות את המסוימות הנדרשת לגביית היטל השבחה, ומכאן שרק במועד ההיתר הן הופכות למסוימות ולכן יש לראות את מועד מתן ההיתר כמועד קובע.

שאלה נוספת שעלתה, האם אישור ממ"דים בחריגה מקווי הבניין הקבועים בתמ"א 38 באמצעות הקלה אשר מייצרת "שיפור תכנוני" מהווה "אירוע מס" שאינו זכאי לפטור מכוח הוראות התמ"א והוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה?

ועדת הערר קבעה, כי לא הוכח כי אותו "שיפור תכנוני" אכן הביא להשבחה ממשית ולעליית ערכם של מקרקעין ומילים וניסוחים כגון "שיפור תכנוני" ו/או "ניצול שטחים עיקריים באופן יעיל יותר" ו/או "תכנון אופטימאלי" מצריך הוכחה, כלומר, טעמים אסתטיים של מבקשי ההיתר אינם עילה לחיוב בהיטל השבחה אם זאת לא הוכחה באופן ממשי.

בשביל לראות זאת כ"אירוע מס" המקים חבות, יש להראות שההקלה, המהווה "שיפור תכנוני", הביאה בפועל לעליית ערכם של המקרקעין וחובה זו רובצת בראש ובראשונה על הוועדה המקומית.

במילים אחרות, ועדת הערר קבעה כי מעבר לכך ששומת הועדה המקומית כוללת אמירה כללית ביחס לאותו "שיפור תכנון" היא לא הוכיחה באופן ממשי מדוע מצב א' שווה יותר ממצב ב'. ועדת הערר ציינה, כי יש לבחון את המושג "שיפור תכנון" כמצע לגביית היטל השבחה ומכאן שלא הייתה השבחה.

שאלה נוספת שעלתה היא, האם תכנית המאפשרת סגירת מרפסות המוגדרות כשטחי שירות, שנבנו בהיתר ונסגרו, כמו בבתים משותפים רבים בשנות ה-60 וה-70, ושימשו הלכה למעשה כחלק מהמרחב הציבורי הביתי, והפיכתם לשטח עיקרי יוצרת השבחה במקרקעין?

ועדת הערר התייחסה לכך שהתכנית נשוא הערר התירה סגירת מרפסות קיימות בהיתר מבלי להכיל את שטחן באחוזי הבנייה המותרים, ועל מנת להבין מה מאפשרת התכנית יש להתחקות אחר היסטוריית הענקת זכויות וכי על בסיס חלק משומות שמאים מכריעים המסקנה היא שאם נבודד אך ורק את נושא המרפסות למרפסות מהסוג הזה, ששינו את סיווגם לשטח עיקרי, לא תהיה השפעה על ערכם של המקרקעין, (לכך התווסף הסבר לוגי מדוע ערכם של המקרקעין לא עלה).

ועדת הערר בחרה להסתמך על האמור ותורת התועלת לפיה, התועלת של השטח הזה זהה בשני המצבים ומשום כך השווי יהיה זהה בשני המצבים ולשינוי בסיווג המרפסת אין תרומה לשווי המקרקעין.

לאור כל האמור ועדת הערר קבעה, כי היא אינה יכולה לקבל את הטענה לפיה "יש הבדל בין שטח עיקרי ללא מגבלת שימוש… לבין שטח עם מגבלת שימוש". שכן, גם אם כנקודת מוצא הטיעון הזה נכון, הרי שיש לבסס אותו על סמך נתונים שמאיים שיוכיחו עליית ערך וכאלה לא הוצגו בפניה ועל כן בנסיבות העניין, סברה ועדת הערר כי שינוי סיווג המרפסות לא יצר השבחה שבאה לידי ביטוי בעליית ערכם של המקרקעין ולכן החיוב בגין רכיב זה דינו להתבטל.

הערת מערכת:

יש לברך על החלטת ועדת הערר שבצעה בדיקה מהותית בעניינים שהגיעו לפתחה ולא בחרה בדרך הקלה.

ועדת הערר ציינה כי החלטותיה לגבי שאלת עליית ערכם של המקרקעין התבססה אמנם על בחינה שמאית, ובהיבט זה היא הגיעה לכלל מסקנה שערכם של המקרקעין לא הוּטַב כתוצאה מהפעולות התכנוניות אולם זאת, מבלי לגרוע מהפן המשפטי לפיו כאמור, אין מחלוקת שהקלה או שינוי שימוש או ייעוד, יש בהם בכדי להוות אירוע שיכול לחולל השבחה שניתן לגבות בגינה היטל השבחה, אלא שצדקה ועדת הערר בקביעתה שיש להראות שערכם של המקרקעין אכן עלה, וזה לא הוכח כאן ולפיכך בצדק נקבע כי לא הייתה כאן השבחה.

 

מאמר

האם חלה תפנית בשאלת אומדן שווי השוק של מקרקעין לצורך היטל השבחה בפרויקט מחיר למשתכן?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה שטיינברג

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• רשות המיסים – תחליף אישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין לרוכשי דירות מגורים מקבלן.
• מנהל התכנון – המועד הקובע לעניין תחולת תקנים ותקנות בהליך רישוי בניה.
• תל אביב – הודעה בדבר אישור תוכנית מפורטת מס' 507-0722066 – כפר שלם מזרח.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תוכנית מפורטת מס' 507-0552752 – שכונת "הארגזים".
• קריית אונו – הודעה בדבר אישור תוכנית מפורטת מס' 508-0245696 – פינוי בינוי מתחם הצבר/ הרקפת.
• בת ים – הודעה בדבר אישור תוכנית מפורטת מס' 502-0749986 – כ"ט בנובמבר.

 

עדכוני פסיקה

• תביעות 197

עמ"נ 32478-01-20 פזית מחלב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון – הבדלי פוטנציאל.

• מחיר למשתכן

הפ 38780-01-20 פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון ואח' –  מחיר למשתכן – מגינים על מחיר מ"ר דירתי סופי.

• רשלנות עורך דין

ת"א 17142-05-16  דניאל חורגס ואח' נ' עו"ד דורון סטריקובסקי –  האם חלה על עו"ד המייצג בעסקת מקרקעין חובה לבצע בדיקות החורגות מהתחום המשפטי?

• היטל השבחה

ערר 8144/0419 ענת שר-ישראל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן –  שומה רצופת מחדלים.

ערר 8022/0320 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' מלכיאל אורי ואח' – אין להתנות היתר בנייה בתשלום היטל השבחה בגובה של שומת הועדה המקומית לאחר שהופחתה על ידי השמאי המכריע.

• תכנון ובניה

          ערר 12007/0321 לונדון ייזום ובניה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה קריות –  איסור ברור.

 

 

מאמר

האם חלה תפנית בשאלת אומדן שווי השוק של מקרקעין לצורך היטל השבחה בפרויקט מחיר למשתכן?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה שטיינברג

 

בעקבות החלטות ממשלה והחלטות של מועצת מקרקעי ישראל שנועדו לייצר פתרונות דיור מוזלים, יוצרו מסלולי שיווק ייחודיים לקרקעות המדינה המכונים "דיור למשתכן". במסגרת מכרזים אלה, שתנאיהם משתנים מעת לעת, משווקת רמ"י קרקעות מדינה לחכירה במחיר מופחת וכנגד זאת מתחייב היזם הזוכה לבנות דירות מגורים אשר תימכרנה למשתכנים במחיר אשר הוצע במכרז, שהוא נמוך ממחירן של דירות דומות בשוק הרחב (להלן: "מחיר למשתכן").

אמנם פרויקטים של מחיר למשתכן קודמו ממכרזים שפורסמו, אולם לאחרונה לא קודמו מכרזים חדשים.

עם זאת, ישנם תיקים בעניין הנוגעים לחיוב בהיטל השבחה במסגרתם עולה שאלה (שטרם נפסקה הלכה מחייבת בעניין) והיא, האם בהערכת שווי מקרקעין לצורך קביעת היטל השבחה יש לקחת בחשבון את מחירי דירות מסוג זה בפועל, שבשל תנאי החכירה הייחודיים בפרויקט מסוג זה הינם נמוכים ממחירן של דירות אחרות בשוק, או שמא יש לקבוע את שווים בהתאם לשווי מקרקעין אחרים בשוק הרחב?

ההחלטה היחידה שעסקה במישרין בשאלת אומדן שווי השוק של מקרקעין בפרויקט מחיר למשתכן עד לאחרונה הייתה של ועדת הערר מחוז חיפה בערר 8008/17 הטירה א.לוי בע"מ, באותו עניין דובר על יזם שזכה בהקלה המאפשרת תוספת דירות בפרויקט "מחיר למשתכן" בטירת כרמל כשנקבע בהחלטת ביניים כי, אין להתחשב במחיר הדירה שנקבע במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, שאינו מעוגן בדבר חקיקה,  אלא בשוויה בשוק החופשי.  כלומר, נקבע כי היזם ישלם היטל השבחה לפי שווי השוק המלא של תוספת הבנייה, ולא לפי מחירן המוזל של הדירות במסגרת היוזמה, שכן המחיר הסופי לו התחייב היזם מבטא מחיר סובייקטיבי בלבד.

בימים אלו, הגיע סיפור דומה לועדת הערר מחוז צפון בערר 8034/20 א.י. אמריקה ישראל להשקעות בע"מ במסגרתו עלתה השאלה הנ"ל בנוגע לאופן ההתייחסות למחירי דירות בפרויקט "מחיר למשתכן" לצורך קביעת ההשבחה.

תחילה ציינה ועדת הערר, כי קרקעות המשווקות במסלול "מחיר למשתכן" כפופות לתנאים ייחודיים, הנקבעים בכללי הגופים המוסדיים המוסמכים ומתפרסמים במכרז פומבי. מעת מכירת המקרקעין ליזם הזוכה במכרז, כפופים המקרקעין לתנאי הזכייה במכרז, ועוד. 

ועדת הערר ציינה, כי מועד מכירת המקרקעין ליזם, זוהי נקודת הזמן הרלוונטית להערכת שווים של המקרקעין. שכן בנקודה זו, היזם כפוף להתחייבויות למגבלות ולכללים המחייבים במסגרת הרלבנטית של "דיור למשתכן", אשר לדעת ועדת הערר בוודאי ישפיעו על המחיר המירבי שיהיה כל קונה סביר – מודע ורציונלי – בשוק חופשי מוכן לשלם.

הנה כי כן, אין ספק כי מסלול "דיור למשתכן" הפך נפוץ יותר ויותר בשנים האחרונות ויש בשוק היקף משמעותי של קונים פוטנציאליים המעוניינים להתקשר בעסקאות במקרקעין כאלה, על מגבלותיהם, על אף קיומם של מקרקעין דומים אחרים המשוחררים ממגבלות אלה. אלא שברור הדבר כי המחיר שיהיו מוכנים לשלם על מקרקעין מוגבלים מסוג זה, לא יהא זהה למחיר שיהיו מוכנים לשלם עבור מקרקעין נטולי מגבלות דומות.

לעניין זה ציינה ועדת הערר, כי אמנם תנאי "דיור למשתכן" אינם קבועים בחוק, ברם הכוחות הממשלתיים המוכרים כמשפיעים על שווי השוק אינם פועלים רק באמצעות דברי חקיקה, אלא למשל גם באמצעים אחרים כגון מדיניות כאשר במקרה מעין זה מדיניות דיור ממשלתית ומימושם באמצעות הטלת מגבלות על קרקעות המדינה, המהוות את רובן של הקרקעות במדינה, נעשית בידי רמ"י מכוח חוק. התנאים הנ"ל הם פומביים ושוויוניים, כלליים ואובייקטיביים שאינם תוצר של נסיבות אישיות או מגבלות סובייקטיביות.

בהתקיים תנאי שוק משוכלל שבו מתקיימים שקיפות ופעילות כלכלית רציונלית של הקונה הסביר, הפער בין מחירי מקרקעין עם וללא מגבלות כאמור, נובע מאותן מגבלות ייחודיות הכרוכות בעסקה של מקרקעין הכפופים לתנאי "דיור למשתכן". מגבלות אלה הן תוצר של מערכת כללים והתחייבויות שנקבעו בידי גופי המדינה המוסמכים ע"פ חוק לקבוע מדיניות קרקעית של קרקעות המדינה, והם מחייבים לצורך מימוש הזכויות במקרקעין.

בנסיבות אלה ניתן לומר כי ברור הדבר שקונה סביר בשוק משוכלל ייתן למגבלות כאלה ביטוי בהערכת שווים של המקרקעין, שכן המדובר בנטל כלכלי המוטל על מימוש הזכויות במקרקעין.

לאור האמור, ועדת הערר קבעה, כי יש לקחת בחשבון את התנאים החלים על מקרקעין ששווקו במסלול "דיור למשתכן" וכי אין בכך כדי לסטות מתורת השמאות המאפשרת כאמור מתן ביטוי למגבלות מוסדיות החלות על מקרקעין מסוימים, והוא תואם את תכלית החקיקה. לעמדת ועדת הערר, מצב שבו מיוחסים למקרקעין ערכים תאורטיים של מקרקעין במנותק מהתנאים הייחודיים הנובעים משיווקם במסלול "מחיר למשתכן" ובהתעלם מעלות ההנחה המחויבת במחיר מכירת הקרקע, חוטא למטרתו של היטל השבחה ולרציונל העומד בבסיסו כאשר הדבר מוביל למיסוי מעבר להתעשרות הנישום.

כאמור לעיל, קביעה זו הינה בניגוד להחלטה בעניין הטירה שאוזכרה לעיל, שם כאמור נקבע כי החכרתם המוזלת של מקרקעין על ידי רשות מקרקעי ישראל במסגרת מסלול מחיר למשתכן, והתחייבות היזם מנגד למכירת הזכות בהם, לאחר הקמת יחידות הדיור, במחיר נמוך שנקבע מראש, אינה חלק מהנתונים האובייקטיביים של הנכס, לצורך אומדן שווי השוק של המקרקעין לצורך עריכת שומת היטל השבחה.  באותו מקרה, נראה כי ועדת הערר ראתה את עצמה כבולה בהגדרת 'שווי' שקבע המחוקק לשווי שוק אובייקטיבי ולא שווי שוק סובייקטיבי שנקבע על ידי צדדים ואפילו שאחד הצדדים הוא המדינה.

יתרה מכך נזכיר, כי פסק הדין בעניין רע"א 147/14 אברמוביץ קבע, כי ככלל חיוב או הוצאה אחרת שהם חיצוניים לתכנית ובעל המקרקעין נטל על עצמו לצורך יצירת "המצב החדש", אין בהם כדי להשפיע על שווים האובייקטיבי ולכן אין להתחשב בהם.

דא עקא, ועדת הערר בערר אמריקה ישראל הנ"ל ציינה, כי מאז החלטת ועדת הערר בעניין הטירה, ניתן פסק דין שריכך את הלכת אברמוביץ הנ"ל זאת בבר"ם 7255/17 בורשטיין בו נפסק שיש לקחת בחשבון, במסגרת שומת היטל השבחה, הוצאה של תשלום בגין "קרן חניה" זאת, למרות שלכאורה קרן החניה מהווה הוצאה חיצונית לתכנית, אך יש לה השפעה ממשית על שווי הנכס במצב החדש. על כן, נקבע כי יש להתחשב בעת עריכת שומת ההשבחה בהוצאות לשם מימוש החובה להתקנת מקומות חניה או תשלום לקרן החניה. כאמור, החובה להתקין מקומות חניה או לחלופין תשלום לקרן חניה נדרשים בהכרח לשם מימוש מלוא הפוטנציאל התכנוני של הנכס. על כן, הוצאות אלה משפיעות ישירות על שווי הנכס ולכן נקבע כי יש להביאם בחשבון.

כלומר פסק דין זה, בעניין בורשטיין ריכך את הלכת אברמוביץ לעניין כופר חניה שגם הוא חיצוני לתכנית, ולכן גם מגבלות שמשפיעות על השווי ואינן מופיעות בתכנית, יכולות להילקח בחשבון.

מכל מקום, מאחר וטרם נפסקה הלכה מחייבת, אנו קוראים למחוקק לעגן הנושא בחקיקה מסודרת, אחרת וככל שמחיר למשתכן יחזור למסלול ויצאו מכרזים חדשים, ולא תהא בהירות בשאלת התחשבות בעובדה שבהערכת שווי מקרקעין לצורך קביעת היטל השבחה יש לקחת בחשבון את מחירי דירות של מחיר למשתכן, עלול הדבר להקטין עוד יותר את הכדאיות של יזמים להשתתף במכרזים מסוג זה.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

רשות המיסים – תחליף אישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין לרוכשי דירות מגורים מקבלן

לאור שינויי חקיקה וכניסת תיקונים 70 ו- 78 לחוק מיסוי מקרקעין לתוקף, ההנחיה בעניין "גביית חובות מס מרוכשי דירות מקבלן – סעיף 50 לחוק מס שבח מקרקעין" הוחלפה ב"תחליף אישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין לרוכשי דירות מגורים מקבלן".

רכישת דירת מגורים במישרין מקבלן, אשר נרכשה קודם ליום 31.3.11, מזכה בתחליף אישור לסעיף 50 מפקיד שומה בכפוף לבדיקת חובותיו של הקבלן בשני מישורים, חובות מס רכוש ומס רכישה וחובות מס שבח ומס הכנסה.

בחינת חובות המס והבקשה לתחליף אישור לסעיף 50 מתייחסת לקבלן שאינו משלם חובות מס מסיבות שונות כגון: קשיים כלכליים, פשיטת רגל או פירוק, פטירה ועוד.

בהתייחס לחובות מס שבח ומס הכנסה, כל בקשה לתחליף אישור לסעיף 50 תבחן בין היתר לפי ארבעת המקרים הבאים: נרשמה הערת שיעבוד לפני רכישת הדירה והקבלן לא נמצא בהליכי חדלות פירעון, נרשמה הערת שיעבוד לפני רכישת הדירה והקבלן נמצא בהליכי חדלות פירעון, לא נרשמה הערת שיעבוד והקבלן לא נמצא בהליכי חדלות פירעון ולא נרשמה הערת שיעבוד והקבלן נמצא בהליכי חדלות פירעון.

 

מנהל התכנון – המועד הקובע לעניין תחולת תקנים ותקנות בהליך רישוי בניה

כידוע, בתקנות תכן הבניה ישנן הפניות לרוב לנוסח התקן המתעדכן מעת לעת ולא לנוסח התקן בעת התקנת התקנה. מאחר שבתקנים בדרך כלל אין הוראת תחולה או הוראת מעבר המתייחסת להליך רישוי הבניה והתקן החל ממועד פרסומו או בתוך תקופה כלשהי מיום פרסומו, עולה השאלה מהו המועד הקובע לתחולת התקנים השונים לגבי בקשה להיתר, שהוגשה במועד מסוים, כאשר במהלך הטיפול בבקשה ובמהלך ביצוע הבניה פורסמו גיליונות תיקון לתקנים או פורסמו תקנים חדשים?

כיום, ישנם מספר מועדים אפשריים שניתן להתייחס אליהם לעניין תחולת תקנים, לרבות מועד הגשת בקשה להיתר, מועד קליטת בקשה להיתר, מועד מתן היתר הבניה ומועד הגשת בקשה לאישור תחילת עבודות. לפיכך, קיים סיכוי שלאחר הגשת הבקשה ובמהלך הליך רישוי הבניה ועד לתחילת הביצוע בפועל, יחולו שינויים בתקנים או בתקנות הנוגעים לתחומי תכן הבניה. במצב בו בקשה להיתר מבוססת על תכנון מפורט יותר שנעשה טרם הגשתה, תוך התייחסות לתכנים הקיימים באותה נקודת זמן, עלולים להתגלות קשיים בהתאמת התכנון לתקינה לאחר שכבר הוגשה הבקשה להיתר.

לאור זאת, נקודת האיזון הנכונה מצביעה על כך שהמועד הקובע לתחולת תקנים ותקנות נכון שיהיה במועד הגשת הבקשה להיתר, למעט אם נקבע אחרת בחיקוק או בתקן או במסגרת סמכות מוסד התכנון הדן בבקשה להיתר, בנסיבות מתאימות. יחד עם זאת, לבעל ההיתר נתונה האפשרות לבצע הבנייה בהתאם לתקנות העדכניות ובלבד שלא יהוו סתירה לתנאי ההיתר.

 

תל אביב – הודעה בדבר אישור תוכנית מפורטת מס' 507-0722066 – כפר שלם מזרח

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מפורטת מס' 507-0722066 ברחוב תקוע 11-33 תל אביב, שכונת נווה אליעזר וכפר שלם מזרח.

מטרת התכנית הינה בין היתר, התחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי בשכונת נווה אליעזר, הריסת מבני השיכון הקיימים ברחוב תקוע 11-33 והקמת חמישה מבני מגורים חדשים שיכללו עד 315 יחידות דיור בתמהיל דיור מגוון, יצירת דופן רחוב וקביעת חזית רחוב פעילה הכוללת שטחי מסחר ושטחים ציבוריים בנויים בקומת הקרקע לאורך רחוב תקוע ובפינת שדרות ששת הימים ושינוי ייעוד של חלק מחלקת הדרך לייעוד מגורים.

התכנית קובעת בין היתר הריסת ארבעה מבני שיכון קיימים, קביעת הקמת 4 מבנים כל אחד עד 9 קומות ומגדל אחד ברחובות תקוע וששת הימים בן 24 קומות, קביעת שטחים בנויים לשימושים ציבוריים בקומת הקרקע, וחובה להקמת שטחי מסחר ושטחים עם שימושים בעלי אופי ציבורי בקומת הקרקע.

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תוכנית מפורטת מס' 507-0552752 – שכונת "הארגזים"

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מפורטת מס' 507-0552752 ברחובות לח"י בצפון, רחוב 3922 ממזרח, רחוב שתולים ממערב ורחוב 3920 מדרום.

מטרת התוכנית הינה בין היתר, התחדשות עירונית של המרחב הצפוני בתחום שכונת "הארגזים" בהתאם לתכנית המתאר העירונית תא/5000, זאת על ידי פינוי הבניה הבלתי מוסדרת במרחב כיום, הריסתם והקמתה של שכונת מגורים חדשה שתהווה מגוון סוגי מגורים, מסחר, תעסוקה, דיור מוגן, ודיור להשכרה, מוסדות ציבור.

התכנית קובעת בין היתר ייעודי קרקע למגורים, מגורים מסחר ותעסוקה, דיור מיוחד, קביעת זכויות הבניה להקמת 1,800 יחידות דיור, 70 יחידות דיור מיוחד להשכרה ו-300 יחידות דיור מוגן, קביעת קווי בניין, קביעת הוראות פיתוח, קביעת גובה מבנים למספר קומות וקביעת הוראות ותנאים להגשת בקשות להיתרי בניה.

 

קריית אונו – הודעה בדבר אישור תוכנית מפורטת מס' 508-0245696 – מתחם הצבר/הרקפת

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מפורטת מס' 508-0245696 ברחובות רקפת, לוי אשכול, הצבר וצה"ל.

מטרת התכנית הינה בין היתר התחדשות עירונית על ידי פינוי והריסת 248 יחידות דיור ומתן זכויות בנייה והוראות לבניית 744 יחידות דיור ושטחים ציבוריים.

התכנית קובעת בין היתר, תחום איחוד וחלוקה בתוכנית, קביעת איחוד וחלוקה ללא הסכמת כלל בעלי הזכויות במקרקעין, עריכת שינויים בייעודי הקרקע, קביעת מגרשים לבנייה ואת זכויות והוראות הבנייה, קביעת מבנים לפינוי והריסה והקמת חניונים תת קרקעיים עבור דיירי הבניינים מתחת למגרשי המגורים.

 

בת ים –  הודעה בדבר אישור תוכנית מפורטת מס' 502-0749986 – כ"ט בנובמבר

 

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מפורטת מס' 502-0749986 ברחובות פרץ, כ"ט בנובמבר, אסירי ציון ושבזי.

מטרת התכנית הינה בין היתר, התחדשות עירונית כאשר בחלקו הדרומי – מזרחי של רחוב כ"ט בנובמבר, יהרסו מבני המגורים הקיימים הכוללים 224 יחידות דיור, הקמת מבני מגורים חדשים שיכללו 964 יחידות דיור וכן שטחי מסחר ותעסוקה והקצאת שטחים למבני ציבור ולשצ"פ.

התכנית קובעת בין היתר במתחם המזרחי: הקצאת מגרש של כ- 5 דונם בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, וקביעת זכויות והוראות בינוי עבורו, קביעת זכויות והוראות בנייה להקמת שני מגדלי מגורים בני 37 קומות ו- 3 מבני מגורים בני 10 קומות, תוספת יחידות דיור במסגרת פינוי 136 יחידות דיור ובניית 583 יחידות דיור חדשות. במתחם המערבי: הקצאת שטח לשצ"פ בשטח של כ- 600 מ"ר, שינוי ייעוד ממגורים למגורים ומשרדים עם קומת קרקע משרדית, קביעת זכויות והוראות בניה להקמת שני מגדלי מגורים בני 25 קומות ו-3 מבני מגורים בני 10 קומות ותוספת יחידות דיור במסגרת פינוי 88 יחידות דיור ובניית 381 יחידות דיור חדשות.

עדכוני פסיקה

הבדלי פוטנציאל

מספר ההליך: עמ"נ 32478-01-20 פזית מחלב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט ה' קירש. פרטי המקרקעין: מקרקעין בשכונת תל ברוך בצפון תל אביב, הגובלים בשטח תוכנית תכנית רש/446 בשכונת נווה גן, רמת השרון. תאריך מתן פסק הדין: 3.6.2021 ב"כ המשיבה: עוה"ד יוסף פרוכטמן ומרדכי גדנסקי.

עסקינן בערעור על החלטת ועדת הערר לדחות תביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. המערערים, בעלי דירות ובתים בשכונת תל ברוך צפון, הגישו תביעת ירידת ערך עקיפה כנגד אישורה של תוכנית רש/446, לבניית שכונת נווה גן ברמת השרון, הסמוכה להם מצפון.

המחלוקת בין הצדדים סובבת סביב הערכת שווי המקרקעין בטרם אישור התוכנית הפוגעת – האם היה צורך להתחשב בפוטנציאל הקודם להקמת שכונה חדשה בשטח התוכנית?

השמאי המכריע שדן בשאלה, קבע כי "המצב הקודם ממנו יש לגזור את ירידת הערך, הינו "קרקע ביעוד חקלאי, הכולל פוטנציאל לשינוי יעוד מיעודה כאזור עירוני בנוי, בהתאם לתמ"א 31".

ועדת הערר אישרה את עמדת השמאי המכריע, תוך שהיא קובעת, כעניין של עובדה, כי התכנון של מקרקעי העוררים והקרקע מושא התוכנית כללו שניהם את אותו פוטנציאל בעבר, וכשמקרקעי העוררים שונו למגורים, כללו אלו כבר את הפוטנציאל להקמת שכונה צמודה מצפון להם, בדומה למקרקעיהם.

בית המשפט דחה את הערעור, תוך שהוא קובע כי הבסיס להחלטת ועדת הערר לא הייתה קביעה עקרונית כי הליכי התכנון הקודמים שוללים את הפיצוי, או כי בכל מקרה בו מפותחים מקרקעין בסמוך לשכונה, הרי שאין חובה לפיצוי.

לעמדת בית המשפט, הנימוק המרכזי לדחיית התביעה הינו כי מאז הפשרת מקרקעי המערערים מייעוד חקלאי לייעוד מגורים, לא נכלל, כעניין של עובדה, רכיב שווי חיובי בשל נוף פתוח, וזאת בשל קידום התכנון למגורים שהתרחש בנווה גן הסמוכה, שעלול היה להיפגע עם אישורה של התוכנית הפוגעת.

בית המשפט הוסיף, כי במקרה כגון זה, בו שתי רשויות סמוכות מתכננות במקביל שכונות חדשות המשיקות ממש, יהיה זה בלתי רצוי ליצור תמריץ לכל אחת מן הרשויות "להזדרז" בהכנת התכנית שהיא מקדמת, ולדאוג לאישורה קודם לשכנתה, וזאת כדי להימנע מהחשיפה לתביעות פיצויים מצד תושבי שטח הרשות השנייה.

בית המשפט ציין, כי מדובר בנסיבות עובדתיות לא שגרתיות, בהן קודמו כמה תוכניות במקביל כאשר אחת מהן אושרה שנים לפני האחרת, הרי שלא היה מלכתחילה רכיב של נוף שיכול היה להיפגע בשל התכנון המקביל.

לאור כל האמור, דחה בית המשפט את הערעור, תוך שהוא פוסק הוצאות בסך 60,000 ₪ לטובת הועדה המקומית.

 

הערת מערכת:

מדובר במקרה נוסף בו הליכי תביעת ירידת ערך נמשכו שנים רבות מאוד. אנו סבורים, כי התמשכות זו של ההליכים לקבלת פיצוי אינה סבירה, וכי יש לפעול לכך שטחנות הצדק יפעלו מהר יותר לפיצוי בעלי קרקע נפגעים.

 

מחיר למשתכן – מגינים על מחיר מ"ר דירתי סופי

מספר ההליך: ה"פ 38780-01-20 פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים, בפני כב' השופט ארנון דראל. פרטי המקרקעין: שכונת הרקפות, ראשון לציון. תאריך מתן פסק הדין: 02.06.2021 ב"כ המשיבים: עו"ד מיטל פוגל, פרקליטות מחוז ירושלים.

עסקינן בתובענה שעניינה בשאלה האם רשאית המבקשת, מי שבנתה דירות במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" לגבות מרוכשי הדירות את הוצאות החיבור של הדירות למים ולחשמל?

כידוע, מטרת "מחיר למשתכן" הינה לדאוג לדירה למחוסרי הדיור בישראל אשר לא מצליחים לרכוש דירה במחירי השוק. הליך רכישת הקרקע על ידי היזם מהמדינה נעשה בדרך של מכרז. הזוכה במכרז הוא המציע שהציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר דירתי בהתאם למפרט בנייה מסוים ומחייב שנקבע. אף שהמדינה אינה צד להתקשרות שבין היזם שזוכה במכרז ובונה את הדירות, לבין הרוכשים, משרד הבינוי הוא שמסדיר את התנאים למכירת אותן דירות במחיר מפוקח, תוך הקפדה על כך שהמחיר יכלול את כל התשלומים שישולמו על ידי הרוכשים עבור הדירה למעט תשלומי שכר טרחת עורך דין, וחיבור מוני מים וחשמל (ככל שישנם).

המונח "מחיר למ"ר דירתי" הוגדר בסעיף 3.1.6 למכרז בו זכתה המבקשת (להלן: "המכרז"): "…המחיר למ"ר דירתי יכלול את כל מרכיבי מחיר הדירה, ובין היתר, המרכיבים הבאים: קרקע, תכנון, חיבור המבנה והדירה למערכות מים, ביוב חשמל, טלפונים, טל"כ… הוצאות עורך דין, תשריטים, … וכל הוצאה אחרת ממרכיבי מחיר הדירה".

לאחר שהמבקשת זכתה במכרז, בשנת 2016, נחתם בין הצדדים חוזה בנייה אשר במסגרתו התחייבה המבקשת, בין היתר באשר לנוסח הסכמי המכר בינה לבין רוכשי הדירות שינוסחו בהתאם לעקרונות המפורטים בנספח ג' 6 לחוזה הבנייה אשר מטרתו בין היתר למנוע תנאים מקפחים בהסכמי המכר עם רוכשי הדירות, בנוסח החוזה האחיד ניתנה התייחסות גם לתשלומים הנוספים שחלים על רוכש הדירה ונקבע בו "תשלומים הקשורים למים, לחשמל או גז, יחולו על רוכש הדירה רק אם מדובר על חיבור הדירה. תשלום בגין חיבור הבניין לרשת המים, למיכל האספקה לגז (מיכל או צובר ביתי/שכונתי) עד למונה הדירתי וחיבור לרשת החשמל מוטל על היזם"

בנוסח הסכם המכר עם רכושי הדירות (שניסחה המבקשת), הופיע הסעיף כדלקמן:" תשלומים נוספים: הקונה מתחייב לחתום עם חברת החשמל על חוזה לאספקת חשמל לדירה והוא יישא בתשלומים עבור חיבור מונה חשמל וכן חיבור הדירה לרשת החשמל ע"פ תעריף חברת חשמל, בהתאם לגודל החיבור…, הוא יישא בתשלומים עבור אספקת מונה המים לדירה, וכן עבור חיבור הדירה לרשת המים ע"פ תעריף הגוף המחייב".

בהתאם למכרז, המבקשת מסרה את נוסח הסכם המכר לחברת הבקרה מטעם משרד הבינוי והשיכון לצורך אישור הסכם המכר (להלן: "חברת הבקרה") וחברת הבקרה אישרה אותו בכפוף לתנאי המכרז.

בית המשפט דחה את התביעה וקבע, ככל חוזה, יפורש בהתאם להוראותיו של סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). נקודת המוצא לפירוש החוזה היא לשונו, כאשר הלשון אינה ברורה ומפורשת, יפורש החוזה לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין. בית המשפט הבחין בין אומד דעתם של הצדדים לחוזה רשות וציין כי הן בפסיקה והן בספרות הובהר כי חוזה רשות הוא מעין "יצור כלאיים", הנהנה מדואליות נורמטיבית, כך שדיני המשפט הפרטי ודיני המשפט המנהלי חלים עליו בערבוביה לאורך כל שלביו. אולם, בשלב הטרום חוזי זוכים עקרונות המשפט המנהלי ליתרון מסוים על פני עקרונות המשפט הפרטי. בכל הנוגע לתכלית האובייקטיבית של חוזי הרשות על הפרשן לבחון את האינטרסים הציבוריים שחוזי הרשות נועדו להגשים.

באשר לסעיפי המכרז, בית המשפט קבע כי סעיף 3.16 למכרז הוא נקודת המוצא בדיון הנדון, הקביעה בו היא ברורה ואוסרת על היזם לגבות תשלומים עבור חיבור הדירה לתשתיות החשמל והמים באופן גורף. באשר לנספח, בית המשפט קיבל את טענת המשיבים וקבע כי יש לקרוא אותו לאורה של ההוראה הברורה במכרז עצמו. זאת ועוד, בהוראות נספח התנאים לחוזה האחיד אף נקבעה במפורש כי הן כפופות לתנאי המכרז. באשר לנוסח הסכם המכר, בית המשפט קבע כי חברת הבקרה הבהירה בעת שאישרה את הנוסח כי התנאים הקובעים הם תנאי המכרז.

בית המשפט עמד על מטרתו של פרויקט מחיר למשתכן וההיגיון המסחרי שעומד בבסיס ההגדרה הרחבה של מ"ר דירתי שעליו להיות ידוע, ברור וסופי, ללא שינויים ותוספות לאורך יישום ההתקשרות החוזית בין היזם לבין רוכש הדירה.

בית המשפט ציין כי בנסיבות העניין לא מצא מקום להחיל את העיקרון המעוגן בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים שלפיו כאשר לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו – שכן לא מצא כי קיימות שתי פרשנויות בעלות משקל שווה שיש להכריע ביניהן.

בית המשפט פסק תשלום הוצאות בסך 30,000 ₪ לטובת המשיבים.

 

הערת מערכת:

בפסק הדין הנדון ניתן לראות איך בית המשפט נמנע מפרשנות רחבה להוראות הקבועות במכרז ובכך מונע פגיעה בשוויון, חוסר יעילות, לבזבוז זמנן של ועדות המכרזים, לדיונים שיפוטיים נרחבים בנושא הפרשנות הראויה למכרז לאחר תום התהליך.

 

האם חלה על עו"ד המייצג בעסקת מקרקעין חובה לבצע בדיקות החורגות מהתחום המשפטי?

מספר ההליך: ת"א 17142-05-16  דניאל חורגס ואח' נ' דורון סטריקובסקי עו"ד ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופט אליהו בכר. פרטי המקרקעין:  מחצית מחלקה 1026 בגוש 6213, רחוב שרת 57 תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 01.06.21. ב"כ התובעים: עו"ד אלירן סטריכמן ואח'.

עסקינן בתביעה לתשלום פיצויים בגין רשלנות מקצועית נטענת כנגד עו"ד אשר ייצג את התובעים במהלך רכישת בית מגורים, כאשר התובעים רכשו את הנכס שנבנה עם חריגות בניה משמעותיות לרבות צו הריסה, עליהן לא נתן הנתבע את הדעת, למרות שהיה ער לקיומן של החריגות, עקב שתי שמאויות שהוצאו בקשר עם המקרקעין אשר עורך הדין הכיר.

המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב השאלות האם הפר הנתבע את חובת הזהירות המוטלת עליו בעת שטיפל בתובעים במהלך רכישת הנכס והאם קיים אשם תורם מצד התובעים?

בית המשפט ציין, כי  מערכת היחסים שבין עו"ד ללקוח חולשות בגדול שתי מערכות דינים. האחת, דיני החוזים לפיה מסכימים הצדדים על מהות השירות המשפטי שייתן עוה"ד ללקוחו והתחייבות עוה"ד להעניק שירות משפטי ראוי ללקוחו. מערכת דינים השנייה הינה מערכת דיני הנזיקין, בעיקר בהיבט עוולת הרשלנות. על שתי מערכות אלה חולשות גם מערכות דינים נוספות בכל הקשור עם אופן ההתנהלות הנדרש מעוה"ד ובהם חוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961, תקנות לשכת עורכי הדין וכללי לשכת עורכי הדין שהותקנו מכוח החוק ובהם כללי האתיקה ועוד.

בית המשפט קבע כי קיומה של חובת זהירות של עורך דין כלפי לקוחותיו קיימת וידועה והפסיקה אף הרחיבה אותה גם כלפי צדדים שלישיים שאינם לקוחותיו של עורך הדין.  במקרה דנא, מאחר ולא הייתה מחלוקת בעניין זה בית המשפט עבר לבחון את הפרת חובת הזהירות וקבע כי שני נושאים לגביהם מפנים התובעים טענותיהם כלפי הנתבע: האחד, שלא הביא לידיעתם את דבר קיומו של צו הריסה והשני את דבר קיומן של חריגות הבניה והיקפן על ההשלכות שיש לכך לעניין הרכישה. שני נושאים אלה לטענת בתובעים אף לא מצאו ביטוי בהסכם המכר של הנכס.

בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה וקבע כי המידע אודות היקף חריגות הבניה והמשמעויות השונות הנובעות מהן לא היו ברורים במלואם לתובעים וכי הנתבע, כעו"ד סביר, אשר ידע על קיומן של חריגות הבניה נדרש לבצע  בדיקות לגבי מהותן של החריגות. מאחר ומוטלת על עוה"ד החובה להגן על האינטרסים של לקוחותיו מפני הסכנה שברכישת נכס עם חריגות בניה היה עליו לבדוק מה היקף החריגות והשלכותיהן בין בעצמו, בין באמצעות בעל מקצוע מטעמו ובין על דרך הפניית לקוחותיו לבעלי מקצוע מתאימים.

יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי אין בהתרשלותו של עוה"ד  בהכרח כדי להעמיד את מלוא האחריות לנזקי התובעים לפתחו של עוה"ד מקום בו גם התובעים היו מודעים לחריגות הבניה. בית המשפט קבע, כי במקרה דנא קיימת חבות תורמת של התובעים בשל אי הקטנת הנזק, מאחר ובית המשפט סבר כי התובעים אינם הדיוטות, אלא יש להם הבנה במקרקעין והם ראו את חוות דעת השמאי בה צוינו ליקוי הבניה ומהותן.

בית המשפט הוסיף, כי בהתאם לחוות דעת לא נראה שנגרם לתובעים נזק במחיר ששולם בעד הנכס והם לא היו משלמים בגינו פחות עקב חריגות הבניה, ובנוסף קבע כי ההוצאות שהוציאו התובעים לשם הוצאת היתר בניה לא נגרמו בגלל חריגות הבניה והם היו מוציאים אותן בכל מקרה.

בית המשפט קיבל את טענות התובעים לגרימת עוגמת נפש ופסק להם פיצויי עוגמת נפש מאחר ולדעת בית המשפט התובעים הוציאו ממיטב כספם לרכישת המקרקעין, אמנם הם ידעו כי הנכס הינו עם חריגות בניה אך לא יכלו לדעת עד כמה החריגות הן משמעותיות באופן שחייב אותם בבזבוז משאבים כספיים, נפשיים כמו גם זמן יקר. יחד עם זאת, סבר בית המשפט כי בנסיבות העניין מאחר והנזק הנטען בסיכומו של יום אינו גבוה כפי זה שנתבע שיעור הפיצוי יהיה נמוך מהמבוקש.

לאור כל האמור, בית המשפט פסק כי הנזקים לתובעים בהם חב עוה"ד הם: ייעוץ משפטי וייצוג בוועדת הערר בסך 41,886 ₪; אבדן שכ"ד בסך 144,000 ₪; עוגמת נפש בסך 20,000 ₪; ובסה"כ 205,886 ₪. מסכום זה הופחת אשם תורם לתובעים בשיעור 30% וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ₪.

 

הערת המערכת:

בית המשפט הרחיב את אחריות עורכי הדין גם לביצוע בדיקות למקרקעין אשר אינן משפטיות ואינן בתחום מקצועיותו של עוה"ד. יתרה מכן, הוא הדגיש את הרחבת האחריות הקיימת לעורכי דין בעסקאות גם כלפי צדדים שלישיים אשר עורך הדין אינו מייצגם.

הדבר עלול לגרום לכך שעורכי דין יחששו לייצג בעסקאות נדל"ן או שהשכר טרחה שיגבו יהיה גבוה מהנהוג בשוק כיום זאת מאחר ועורכי הדין יאלצו להגדיל את הביטוח המקצועי, להתמקצע בתחומים אחרים נוספים, לבצע לכל עסקה בדיקות נוספות שבדרך כלל לא בוצעו על ידי עו"ד, להשקיע שעות עבודה נוספות וליטול אחריות נוספת, תוך שהם נכנסים לתחומים אשר אינם במסגרת ידיעתם ו/או מקצועיותם.

 

שומה רצופת מחדלים

מספר הליך: ערר 8144/0419 ענת שר ישראל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד גילת אייל. פרטי המקרקעין: גוש 6176 חלקה 322, רחוב מחולה 17 רמת גן. תאריך מתן ההחלטה:  25.5.21. ב"כ העוררים: עו"ד רמי שר – ישראל.

עסקינן בערר על חיוב בהיטל השבחה בגין מימוש זכויות בדרך של מכר.

המדובר במגרש דו משפחתי, אשר בנוי בו בית בן שתי קומות, המהווה חלק מ"טור" של 5 יח"ד צמודות. עיקר תוספת הזכויות בתכנית נשוא השומה, התאפשרה בקומת מרתף, אולם התכנית נשוא השומה, קבעה בין היתר הוראה לפיה תנאי למתן היתר בניה בחלקות בהם יש בתים טוריים יהיה הריסת ופינוי טור הבתים בשלמותו ובניה של כל יחידות הדיור בו זמנית, כלומר שאין המדובר בזכויות הניתנות למימוש על ידי כל אחד מבעלי המגרשים בנפרד, אלא שעל מנת לממש את הזכויות מכוחה של התכנית, יש להרוס את כל טור הבתים ולבנות את הבתים מחדש, בו זמנית.

בהחלטתה, מתחה ועדת הערר ביקורת על כך שההוראה הרלוונטית בתכנית, המחייבת הריסת כל טור הבתים, לצורך מימוש זכויות הבניה במרתף, איננה מצוינת או מוזכרת, ולו במילה, בשומת הועדה המקומית, וממילא לא נבחנה ההשלכה שלה על שוויה של תוספת הזכויות מכוחה של התכנית. כמו כן, נמתחה ביקורת על כך ששמאית הועדה לא ערכה ביקור בפנים הנכס, בטרם עריכת השומה, דבר שעשוי היה להשפיע משמעותית על גובה השומה.

ועדת הערר ציינה, כי בנסיבות אלה לעובדה שמדובר בבית בנוי, העומד במרכז טור קוטג'ים, אשר לצורך בניית המרתף יש להרוס את כל שורת המבנים ולבנותם מחדש, וגם לשיפוץ שנעשה בנכס – יש משמעות מהותית מאד להערכת המועד שבו סביר כי הזכויות ימומשו, ולפרק הזמן לדחיית מימוש הזכויות, יש השלכה של ממש על הערכת שווי הזכויות.

 

ועדת הערר ציינה:

"…דברים אלה משקפים לטעמנו, קלות בלתי נסבלת שבה מחויב נישום בהיטל השבחה כפול מזה שיש להטיל עליו (וזאת למצער), בהתבסס על שומה רצופת מחדלים, שאינה כוללת ביקור פנימי בנכס, ואינה מתייחסת להוראות מהותיות בתכנית הרלבנטיות לנכס. כתב התשובה אינו טורח לפרט אילו שמאים מכריעים מייחסים השבחה מהותית לתכנית ובאילו מקרים, כך שקשה להתייחס ברצינות לטענה שמועלית בצורה כזו… תפקידה של שומת הועדה המקומית, היה לבחון האם התכנית משביחה את הנכס הקונקרטי דנן, על בסיס מכלול מאפייניו, ובאיזו מידה, ולא לייחס לו השבחה גנרית."

על רקע האמור, צוין בהחלטה, כי אמנם הוראות התוספת השלישית, מסמיכות את ועדת הערר לבקש מינויו של שמאי מייעץ, וככלל, ועדת הערר אינה קובעת את גובה השומה ומותירה עניין זה לחוות דעתו של שמאי מייעץ, וכי לרוב, הפניה לשמאי מייעץ אכן מתחייבת לנוכח המחלוקות השמאיות בין הצדדים, אך יחד עם זאת, יש ההשלכות הן על משכו של ההליך והן על עלותו, ישנם מקרים שבהם כבר על פני הדברים, בעריכת שינויים במספר פרמטרים מתחייבים, ניתן לקבוע את ההשבחה מבלי להיזקק לשמאי מייעץ, וכאשר כבענייננו, השינויים נובעים ממחדלים בשומת הועדה המקומית: הן בהתעלמות מהתנאי למימוש הזכויות המחייב הריסת כל הבתים, הן בחסרונו של ביקור פנימי בנכס, והן בחיוב ביתר בגין שטח מרתף החורג מהמותר בתכנית – מוצדק וראוי להורות על תיקון שומת הועדה המקומית בפרמטרים אלה, והפחתת היטל ההשבחה בהתאם.

לאור האמור, התקבל הערר באופן חלקי, וועדת הערר הורתה לועדה המקומית לתקן את שומתה, במספר פרמטרים, תוך שהיא קובעת את סכום ההשבחה הסופי, מבלי להורות על העברת התיק לבחינת שמאי מייעץ. 

 

הערת מערכת:

יש לברך על דרך פעולתה של ועדת הערר. פעמים רבות מדי, אנו עדים לתיקים המועברים לשמאים מייעצים, גם כאשר התיקונים הנדרשים בשומה הם פשוטים ליישום, וכאשר יישום ההחלטה אמור להוביל לתוצאה ברורה. דבר זה, מביא לרוב להתמשכות וסרבול משמעותי של ההליכים הארוכים ממילא, ולגרימת הוצאות משמעותיות הן לנישומים והן לקופה הציבורית, ולעתים אף לתוצאות הסוטות מהחלטת ועדת הערר. בפרט כאשר עסקינן בשומות בסכומים שאינם גבוהים יחסית, ברור כי עצם ניהול הליך נוסף ויקר פרט להליך הראשי בפני ועדת הערר, עשוי להרתיע נישומים מניהול הליך, גם מקום בו הצדק עימם, בשל החשש מהוצאות כבדות.

 

אין להתנות היתר בנייה בתשלום היטל השבחה בגובה של שומת הועדה המקומית

 לאחר שהופחתה על ידי השמאי המכריע

מספר ההליך: ערר 8022/0320 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' מלכיאל אורי ואח' ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר עו"ד גילת אייל. פרטי המקרקעין: בית צמוד קרקע בחולון.  תאריך מתן ההחלטה: 25.5.2021. ב"כ המשיבים: לא צוין.

במסגרת דיון בערר שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון על שומת שמאי מכריע בקשר להיטל השבחה בגין מימוש בדרך של היתר בניה, הסתבר שלמרות שהשמאי המכריע הפחית באופן משמעותי את היטל ההשבחה, הוועדה המקומית דורשת מהעוררים לשלם, כתנאי למתן היתר בניה, את מלוא ההיטל על פי שומת הוועדה המקומית ולמצער לשלם את ההיטל על פי השומה המכרעת ולהפקיד ערבות בגין ההפרש שבין סכום זה ובין היטל ההשבחה שנדרש על ידה.

ועדת הערר קבעה כי התנהלות זו של הוועדה המקומית מנוגדת לדין:

"… מעת שניתנה השומה המכרעת, החיוב בהיטל השבחה הוא "בהתאם להחלטת השמאי המכריע" (סעיף 13א לתוספת), מאותה עת, שומת הועדה המקומית אינה רלבנטית כלל ואין לה עוד כל מעמד לצורך קביעת היטל ההשבחה. ממילא, הוראות התוספת השלישית שעניינן באבטחת גביית ההיטל – אין חלות כלל על הסכום שדרשה הועדה המקומית בשומתה, כי אם על סכום ההיטל "בהתאם להחלטת השמאי המכריע". מאותה עת, הועדה המקומית אינה מוסמכת לדרוש תשלום הסכום האמור בשומתה או ערובה תחתיו, כתנאי למתן היתר או מתן כתנאי למתן תעודה ללשכת רישום המקרקעין".

במסגרת החלטתה התייחסה ועדת הערר לפסק הדין בעמ"נ 8613-10-13 ששון, בו נקבע כי הוועדה המקומית אינה יכולה לתת אישור ללשכת המקרקעין לצורך העברת זכויות במקרקעין בלא מתן ערובה לפי שומתה, גם לאחר שניתנה שומה מכרעת. ביחס לפסק דין זה, קבעה ועדת הערר בין היתר כי הוא עוסק בפרשנות סעיף 10 לתוספת השלישית, שנועד להבטחת גביית ההיטל, וזאת – במנותק מהשאלה מהו ההיטל, מה גובהו ולפי מה נקבע.

עוד קבעה ועדת הערר, כי פסק הדין נותן לוועדה המקומית "זכות מרחיקת לכת באמצעות כלי אכיפה מנהלי, שספק אם יש לה אח ורע, למנוע מהנישום קבלת היתר או העברת הזכות במקרקעין בשל טענה של הוועדה המקומית בדבר גובה ההיטל – טענה אשר נדחתה ע"י הגורם המוסמך ע"פ התוספת לקביעת גובה ההיטל. כאמור לטעמנו אין לכך כל אחיזה בתוספת השלישית".

 

הערת מערכת:

כאשר רשות ציבורית פועלת לגבות סכומים על פי דין היא חייבת לפעול לפיו והיא אינה יכולה לסטות מכך, לא כל שכן, שעל רשות ציבורית חלה חובת תום לב מוגברת כנאמן הציבור. כך לא אמורה להתנהל רשות שאמונה על הציבור, וממקרה למקרה האמון ברשויות אלו יורד וכמעט נעלם.

היכן נשמע שערכאה שיפוטית שמוסמכת על פי דין לתת הכרעה, כאילו לא קיימת מבחינת הוועדה מקומית, כאשר היא מחליטה בהינף יד להתעלם מהכרעה זו, ולדרוש את היטל ההשבחה לפי השומה שלה, או לדרוש ערבות על סכום זה? נראה שקופת הרשות חשובה יותר מהגינות ואמינות ובטח מהאזרח הקטן.

 

איסור ברור

מספר ההליך: ערר 12007/03-21 לונדון ייזום ובניה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה קריות ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר, עו"ד מאיה אשכנזי. פרטי המקרקעין: גוש 11555 חלקה 74, רחוב חניתה 2 קריית ביאליק. תאריך מתן ההחלטה: 24.5.2021. ב"כ העורר: עו"ד ישי שנידור.

עסקינן בערר כנגד החלטת הועדה המקומית לדחות על הסף בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 להריסה ובנייה מחדש של בניין מגורים המצוי במגרש בשטח של 700 מ"ר בקרית ביאליק.

בשנת 2019 החליטה הועדה המקומית על פרסום הודעות מכוח סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה בגין הכנת תכנית 352-0692632 מכוח סעיף 24 לתמ"א 38, תוך איסור על הוצאת היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 הכוללים הריסה בתקופת הכנת התכנית. בעקבות התנגדות העוררת להחלטה, בנימוק שהיא מצויה בהליך של משא ומתן עם דיירי הבניין לביצוע פרויקט מכוח תמ"א 38, נדחתה על ידי הועדה המקומית. בשל כך, הגישה העוררת ערר, ובמקביל, הגישה העוררת את הבקשה להיתר אשר נדחתה על ידי הוועדה המקומית לאור הפרסום לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק.

בעוד הערר תלוי ועומד, פרסמה הוועדה המקומית הודעה על כוונה לפרסם הודעות חדשות מכוח סעיפים 77 ו-78 לחוק וזאת בגין הכנת התכנית. לפרסום הודעה זו הוגשו התנגדויות אם כי לא על ידי העוררת.

בהמשך, ניתנה החלטת ועדת הערר ביחס להחלטת הועדה המקומית לפרסום הודעות לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק, בה עמדה ועדת הערר על העובדה שבסעיף 24 לתמ"א 38 נקבע הסדר ייחודי ומחמיר לקביעת תנאים ומגבלות לתקופת הכנת תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א, תוך שינוי נקודת האיזון שנקבעה בסעיף 78 לחוק. בהמשך, הובאה הבקשה להיתר לדיון ונדחתה על הסף בהחלטה מושא ערר זה.

ועדת הערר קבעה, כי החלטת הועדה המקומית לא עמדה בתנאים הקבועים בסעיף 24 לחוק ואינה יכולה לעמוד. ועדת הערר נימקה זאת, בין היתר, לאור כך שהחלטה העוצרת באופן מוחלט פרויקטים להריסה ובניה בתחום עיר שלמה לתקופה של שלוש שנים, איננה החלטה סבירה. ועדת הערר ציינה בשולי החלטתה כי הוועדה המקומית תוכל לפעול בתוך זמן קצר לקבלת החלטה חדשה ומנומקת ולפעול לפרסומה.

לאחר החלטת ועדת הערר, הועדה המקומית נמנעה מלקדם את הבקשה להיתר במשך חודשים, ובהמשך לאחר שמיעת טענות המתנגדים להודעות, דחתה הועדה המקומית את ההתנגדויות שהוגשו וקיבלה החלטה מפורטת על פרסום הודעות חדשות מכוח סעיפים 77 ו- 78. יצוין כי מדובר בהודעות רבות מלל. לאחר שפורסמו ההודעות מכוח סעיפים 77 ו-78 לחוק, הובאה הבקשה להיתר מכוח תמ"א 38 להריסה ובנייה מחדש של בניין מגורים המצוי במגרש בשטח של 700 מ"ר בקרית ביאליק ונדחתה על הסף.

לשיטת הועדה המקומית, הטעם לדחיית הבקשה על הסף הינו שלאור פרסום הודעה לפי סעיף 77-78 לחוק בדבר עצירת היתרים להריסה ובניה בתחום העיר קרית ביאליק, לא ניתן לאשר הבקשה.

ועדת הערר ציינה, כי סעיף 24 לתמ"א 38 מפנה להליך פרסום הודעה מכוח סעיף 78 לחוק, אינו מחייב איסור מוחלט על הוצאת היתרים מכוח תמ"א 38 או מכוח מסלול מסוים בה, ואף הוא אינו קוצב בזמן את זכות הערר על פרסום הודעה כאמור. והודעות מסוג זה עשויות לכלול מגוון רחב של תנאים. כמו כן, צוין כי מעיון בנוסח ההודעה שפורסמה מכוח סעיף 78 לחוק מעלה כי היא איננה כוללת הוראה מפורשת המגבילה את הוצאת היתרי בנייה בתקופת הביניים שעד להפקדת התכנית.

ועדת הערר קבעה, כי הוראה על איסור הוצאת היתרי בנייה מכוח סעיף 78 לחוק צריכה להיות מפורשת, ולהיכלל בסעיף עיקרי בהודעה, שכותרתו תואמת את תוכנו. דברים אלו נכונים בפרט כאשר מדובר בהודעה ארוכה צפופה ומסורבלת לקריאה במידה בלתי מתקבלת על הדעת, אשר מקשה עד מאוד על הקורא הסביר, המבקש להבין את מהות הפרסום ומשמעותו.

ועדת הערר קבעה כי לא הייתה הצדקה לדחיית הבקשה להיתר על הסף "לאור פרסום הודעה לפי סעיף 77-78 לחוק בדבר עצירת היתרים להריסה ובניה בתחום העיר קרית ביאליק".

ועדת הערר הדגישה כי קבלת מידע ברור הינה תנאי מוקדם למימוש זכות ההתנגדות. אין לצפות מאדם להתנגד לפרסום הודעה מכוח סעיף 78 לחוק אשר נוסחה אינו ברור ואיסוריה נחבאים בתוכה.

לאור האמור, התקבל הערר והתבטלה החלטת הועדה המקומית.

 

הערת מערכת:

במקרה הנדון, ניתן לראות את החשיבות הרבה שיש לניסוח מפורש ובהיר. ועדת הערר הדגישה את החשיבות הרבה שיש להבלטת האיסור, קל וחומר כשמדובר בהגבלות חמורות למימוש זכויות הקניין, מכוח תכנית מאושרת, כאשר מנגד התכנית המגבילה היא תכנית בהכנה בלבד המצויה במדרג נורמטיבי נמוך בהרבה מזו של תכנית מאושרת כמובן. יש לקוות כי הועדות המקומיות יפנימו את תוכן ההחלטה ויקפידו על פרסום בהיר וברור.

מאמר

המדינה לוקחת הכל אבל משלמת חצי

מאת עו"ד צבי שוב

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תל אביב – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 3001 – שדה דב.
• פתח תקווה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 410-0671826 – סירקין מזרח.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 507-0623314 – אופטושו ליוויק.
• הרצליה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 504-0511584 – המנופים 3-5.
• ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 413-0485144 – רמת אליהו.
• ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 413-0465369 – שכונת החצבים.
• מצפה אפק – הודעה בדבר אישור תכנית כוללנית מס' 455-0557835 – באר יעקב.

 

עדכוני פסיקה

• הפקעות

בג"ץ 408/19 עיריית בני ברק נ' שר התחבורה ואח' –  הסכם הרשאה מול הפקעה.

• מיסוי מקרקעין

ע"א 4298/18 ואח' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א ואח' נ' רועי בלנק ואח' – זוגיות ואהבה עד להפרדה הרכושית בקניין.

ת"צ 42666-01-20 עו"ד רשף חן נ' מדינת ישראל – רשות המיסים – האם יש להפחית את הפחת?

• איחוד וחלוקה

עת"מ 60386-12-19 ואח' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה ואח' נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח' – ברובע סירקין לא יערך איחוד וחלוקה.

• חוזים

ה"פ 14196-06-18 לוי יצחק יזמות נדל"ן בע"מ נ' מצות אביב בע"מ – ביטול הסכם כדין.

• היטל השבחה

תא"ק 41560-11-18 איתן מרקוביץ ואח' נ' Purple Leaf Investore S.A 506060 ואח' – שאריות של תיקון 126 – על מי מוטל תשלום היטל השבחה?

• תכנון ובניה

ערר 1578/0920 לוי יעקב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה –  דרך (לא) סטטוטורית.

 

מאמר

המדינה לוקחת הכל אבל משלמת חצי

מאת עו"ד צבי שוב

האם בשנת 2021 הגיוני כי אדם שהופקעה ממנו קרקע, ייאלץ להיגרר שנים רבות להליכים שונים למול רשויות שונות כדי לקבל את הפיצוי עבור הקרקע שנלקחה ממנו בכפייה? ולאחר כל זה, לקבל פיצוי זעום שלא משקף את ערך הקרקע? זה המצב כיום לצערנו.

בהתאם להלכה שנפסקה עוד לפני שנים, הלכת חממי, נקבע כי בעקבות הפגיעה בתכונות הקרקע כתוצאה משינוי הייעוד בתכנית, זכאי הבעלים להגיש תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בגין ירידת ערך הקרקע, ואילו בעת ההפקעה בפועל, הבעלים אמורים להיות מפוצים בגין היתרה, המחושבת לפי שווי הקרקע בהתאם לייעודה החדש. הכוונה המקורית של ההלכה, הייתה להקל על הנפקע ולאפשר לו לבקש חלק מהפיצוי כבר בשלב אישור התכנית למקרים בהם מימוש ההפקעה התעכב, אך בתי-המשפט פירשו זאת כחובה, גם אם אין בכך היגיון.

עקרון הבסיס הינו, להחזיר את המצב לקדמותו, לפני הפגיעה והפקעת הקרקע, ולהוביל את הנפגע למצב שיוכל לרכוש קרקע חלופית דומה בעזרת הפיצויים, אולם לצערנו המצב הנוכחי כיום רחוק מכך.

כך לדוגמה, קבע לאחרונה ביהמ"ש העליון, כי אין לעכב הליך של פיצויי הפקעה עד להכרעה בתביעת 197. במקרה זה, נת"י (האמונה על ביצוע הפרויקט) הציעה לנפקעים פיצוי שכולל גם את ירידת הערך וגם עבור ההפקעה עצמה כדי לחסוך הליכים, כאשר הנפקעים סירבו לפיצוי המוצע ולכן פנו לועדת ההשגות שדנה בענייני הפקעות, אלא שהאחרונה קבעה, כי אין היא מוסמכת לדון בתביעות פיצויים לפי סעיף 197, ולכן הפיצוי שיקבע יהיה רק באשר לפיצויי ההפקעה, כלומר חלק קטן מהפיצוי, ובנוסף סירבה לעיכוב ההליכים בפניה על מנת שבינתיים תתקבל החלטה בתביעת ירידת הערך על פי סעיף 197 שהגישו הנפקעים במקביל.

במקרה זה, ההפקעה בוצעה כחודש לאחר אישור התכנית הפוגעת ושני ההליכים התנהלו במקביל, והנפקעים ביקשו לייעל את ההליכים ולמנוע החלטות סותרות. ביהמ"ש העליון דחה את טענת הנפקעים, למרות שהבין שיש בעייתיות וחוסר יעילות בהליך הדו שלבי, אך ידיו כבולות להוראות החוק.

במקרה כזה, שהאזרח נדרש לנהל מספר הליכים במקביל, תוך מרדף אחר הרשויות והערכאות כדי לנהל הליכים אלו נוצר אבסורד. מדובר בשני הליכים שונים שלגביהם קיימות הלכות ופסיקות שונות, מבחנים שונים לפיצוי, ערכאות שונות וצדדים שונים לדיון, מיסוי שונה ואינספור בעיות הפוגעות מהותית בנפקע.

כך, נקבע בעניין דלי דליה בפסיקה תקדימית, כי אין להתחשב בפוטנציאל לשינוי ייעוד בעת הערכת שווי קרקע במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. נקבע, כי ניתן לבסס טענה של פגיעה במקרקעין בגין אובדן פוטנציאל תכנוני לצורך תביעת פיצויים, רק כאשר ניתן להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל ש"אבד", שדבר זה יתבטא בתכנית מופקדת לשינוי ייעוד ו"דבר מה נוסף".

 

מה המשמעות?

 גם אם בבעלות אדם קרקע שבמשך שנים נחשבה כקרקע בעלת פוטנציאל, קרקע שבסביבתה אושרו תכניות לבנייה רוויה, ושוויה בשוק ידוע, הרי שהרשות המפקיעה, תיקח את הקרקע ב"נזיד עדשים" והאזרח לא יקבל את הפיצוי המגיע לו, לפי השווי השוק האמיתי של הקרקע, וגם לקבלת הפיצוי הנמוך יהיה עליו להתרוצץ שנים רבות ולהוציא ממון רב.

המחוקק המנדטורי בפקודות רשם ברורות שהפקעת מקרקעין צריך לשלם שווי שוק ולהעמיד את הנפקע במקום בו היה אלמלא ההפקעה, לעומתו מדינת ישראל אחרי 73 שנה הגיעה לסיבוך אינסופי שלא רק שלא מביא לפיצוי, אלא מגיע ממש לנטילת זכויות קנייניות בלי לשלם ומנצלת את חולשת הפרט ואין ספק שהמחוקק נדרש לשים קץ למגמה זו.

אנו מציעים בין היתר לשנות את ההלכות הנ"ל שגם בית המשפט ראה שפוגעות בקניין, ובין היתר לתקן את סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ולהותיר את הבחירה לנפגע האם לתבוע פיצוי בגין ירידת הערך כבר עם התכנית או ליתן הודעה על דחיית הפיצוי לשלב ההפקעה ובמקרה זה יקבל את מלוא הפיצוי בעת ההפקעה על פי ייעוד הקרקע ערב התכנית הפוגעת ובהליך אחד.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תל אביב – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 3001 – שדה דב

 

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 21 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, אושרה תכנית מועדפת לדיור מס' 3001, בשדה דב, שכונת אשכול.

מטרת התכנית הינה בין היתר, תכנון מפורט של השכונה הדרום מזרחית ברובע העירוני כפי שהוגדר בתכנית המתאר לרובע שדה דב (תא/4444). יחד עם שתי השכונות האחרות ברובע, תהווה השכונה חיבור למרקם העירוני הקיים והמתוכנן בתל אביב ותייצר רצף עירוני בין חלקי העיר.

התכנית קובעת בין היתר, פירוט ייעודי הקרקע וקביעת זכויות בנייה למגורים ומסחר, תיירות, מסחר ותעסוקה ועוד. קביעת זכויות בנייה בהיקף של 4,844 יחידות דיור, מתוכן 4,176 יחידות דיור סחירות. כמו כן, התכנית קובעת זכויות בנייה למסחר, בהיקף של כ-45,000 מ"ר ותעסוקה בהיקף של 146,000 מ"ר, ומלונאות בהיקף של 30,000 מ"ר ועוד.

 

פתח תקווה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 410-0671826 – סירקין מזרח

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה הופקדה תוכנית מפורטת מס' 410-0671826 במזרח העיר פתח תקווה – מערבית לכביש 444, מצפון לכפר סירקין ולשכונת בלינסון בפתח תקווה ומדרום לערוץ נחל שילה.

מטרת התכנית הינה בין היתר, תכנון שכונת מגורים של כ- 4224 יחידות דיור וכ-63,000 מ"ר תעסוקה ומסחר במרקם עירוני ובצפיפות גבוה תוך מתן דגש על עירוב שימושים, צמצום הצורך בנסיעה אל מחוץ לשכונה ועידוד השימוש בתחבורה ציבורית.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד משטח חקלאי למגורים ב', מגורים ג', מגורים ד', מגורים מסחר ותעסוקה, דיור מיוחד ומבנים ומוסדות ציבור, תעסוקה ומוסדות ציבור, מבנים ומוסדות ציבור, שטחים פתוחים, כיכר עירונית, הוראות לתשתיות וקביעת תנאים למתן היתר.

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 507-0623314 – אופטושו – ליוויק

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 507-0623314 בתל אביב.

מבין מטרות התכנית, התחדשות עירונית בשכונת קריית שלום במתווה בינוי-פינוי. במרחב הבינוי במגרש על רחוב קיבוץ גלויות, מגדל ומבנים מרקמים סביב רחבה פתוחה לרווחת הציבור ושילוב חזית מסחרית לאורך רחובות אופטושו ליוויק והפיכתם לשטח ציבורי פתוח ולמוסדות ציבור.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד קרקע למגורים ד', מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרכים. כמו כן, התכנית קובעת זכויות בנייה לשימושים המותרים ולייעודי הקרקע המוצעים, שטחים בנויים לשימושים ציבוריים, הוראות בינוי, קווי בנין ותכסית בינוי מקסימלית.

בנוסף, התכנית קובעת איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים כולל טבלאות הקצאה ואיזון, תנאים להוצאת היתרים בתחום התכנית, הוראות להריסת מבנים קיימים והסדרי תנועה וחניה לרבות חניון תת קרקעי בתחום התכנית.

 

הרצליה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 504-0511584 – המנופים 3-5

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 504-0511584 בהרצליה ברחוב המנופים 3 ו-5.

מטרת התכנית הינה בין היתר, התחדשות האזור על ידי הקמת מרחב מעורב שימושים של תעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים ושימושים ציבוריים בהתאם למדיניות העירייה לאזור.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד הקרקע מ"תעשייה" ו"שטח פרטי פתוח", ל"מגורים מסחר ותעסוקה", ו"שטח ציבורי פתוח". כמו כן, התכנית קובעת את התכליות והשימושים המותרים בתכנית לרבות שימושים לתעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים ושימושים ציבוריים.

בנוסף, התכנית קובעת את שטחי הבנייה המותרים בתחום בתכנית, הוראות בינוי לרבות הגובה המקסימאלי המותר לבנייה, קווי בניין, הוראות לאיחוד מגרשים ועוד.

 

ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 413-0485144 – רמת אליהו

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 413-0485144 בראשון לציון.

מטרת התכנית הינה התחדשות שכונת רמת אליהו והוספת כ-2,245 יחידות דיור במסגרת פינוי בינוי וכ-300 יחידות דיור במסגרת תמ"א 38, תוך שימור המאפיינים הקהילתיים והפיזיים הייחודים לה.

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות של תכנית מתארית לנושא התחדשות מבני הרכבת בפינוי בינוי, לרבות הנחיות להכנת תכניות מפורטות עתידיות למתחמי התכנון. כמו כן, התכנית קובעת הוראות של תכנית מפורטת על פי סעיף 23 של תמ"א 38 להתחדשות מבני ה- H בשכונה, הוראות של תכנית מפורטת לבינוי ופיתוח התשתיות הציבוריות המשמעותיות כולל הדרכים ומבני הציבור והשטחים הפתוחים.

 

בנוסף, התכנית קובעת הוראות של תכנית מתארית לנושא מגרשי המסחר והתעסוקה, הוראות של תכניות מפורטות להריסת מבנים והנחיות בינוי ועיצוב אדריכלי.

 

ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 413-0465369 – שכונת החצבים

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 413-0465369 בראשון לציון.

מטרת התכנית הינה הקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת 1,004 יחידות דיור למגורים, מבנים ומוסדות ציבור, תעסוקה, מסחר, שטחים ציבוריים פתוחים, שטחי ספורט ונופש והתווית דרכים חדשות.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד מקרקע חקלאית למגורים א', מגורים ב', מגורים ג', מגורים תעסוקה ומסחר, מסחר תעסוקה מבנים ומוסדות ציבור, מתקנים הנדסיים, שטחי פנאי ונופש ושטח ציבורי פתוח. כמו כן, התכנית קובעת הוראות בינוי בשטחים במיועדים לבנייה, שימושים מותרים, זכויות ומגבלות בנייה לרבות קו בניין, מס' קומות, גובה בנייה מרבי, התווית דרכים חדשות ועוד.

 

מצפה אפק – הודעה בדבר אישור תכנית כוללנית מס' 455-0557835 – באר יעקב

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה אושרה תכנית כוללנית מס' 455-0557835 לבאר יעקב. השטחים הכלולים בתכנית: באר יעקב, תלמי מנשה ונווה דורון, חלק ממחנה צריפין המתפנה ובי"ח אסף הרופא.

מבין מטרות התכנית, התווית מסגרת תכנונית כוללת להבטחות איכות חיים עירונית לתושבי באר יעקב, הגדרת שלד הרחובות הראשיים ושילוב ושדרוג המרחב הציבורי, איחוד מרקמי הבנייה הקיימים והחדשים, העצמת מעמדה הכלכלי של באר יעקב, קביעת יחס נכון בין שטחים בנויים ושטחים פתוחים ופיתוח מושכל של מערך הדרכים והתחבורה הציבורית.

התכנית קובעת בין היתר הוראות לשימור המורשת הבנויה תוך קביעת מדיניות המאפשרת שימור אתרים, הוראות להכנת תכניות מפורטות שמכוחן ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה, הגברת יעילות ניצול הקרקע ויצירת עתודות קרקע זמינות לבנייה למגורים ולהתחדשות עירונית, תבנית הבנייה בעיר לרבות הגדרת אזורים לבנייה לגובה, הוראות לאישור תכניות מפורטות לבנייה לגובה והוראות להכנת תכניות מפורטות להתחדשות עירונית.

עדכוני פסיקה

הסכם הרשאה מול הפקעה

מספר ההליך: בג"ץ 408/19 עיריית בני ברק נ' שר התחבורה ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, בפני כב' הרכב השופטים י' עמית, ע' ברון וי' וילנר. פרטי המקרקעין: מקרקעין הנדרשים ל"קו האדום" של הרכבת הקלה לפי תמ"מ/5/1 בתחום עיריית בני ברק. תאריך מתן פסק הדין: 19.04.21. ב"כ המשיבים: עוה"ד יונתן נד"ב, שרית דנה וטל צפריר.

 

העתירה עוסקת בבקשה לביטול הליכי הפקעה לצורך הרכבת הקלה בשטחה של עיריית בני ברק, בטענה לחוסר תום לב בניסיון לעקוף הסכם קיים.

הדיון נסוב בעניין הקו האדום של הרכבת הקלה העובר במספר רשויות, וביניהן בתחום העיר בני ברק בעומק 30- 50 מטרים מתחת לפני הקרקע.

בשנת 2007, נחתם הסכם בין עיריית בני ברק לבין מדינת ישראל בו ניתנת הרשאה למדינה לפעול במקום. סעיף 13 להסכם קבע שלא תתאפשר עבודה במקרקעי האתר בשבת ובמועדי ישראל. העבודות הועברו לנת"ע שאמונה על הפרויקט. לשם החפירה, נת"ע השתמשה במכונה שחל איסור להפסיק את פעילותה, כאשר הפסקתה מהווה סיכון של ממש ויכול לגרום להתמוטטות הקרקע. לכן נדרשת גם עבודה בשבת.

העירייה נקטה בהליכים משפטיים שונים בכדי למנוע פעילות הכרוכה בחילול שבת. בבית המשפט המחוזי בתל אביב השופטת נעתרה לבקשה בצורה חלקית, כאשר נקבע, כי יבוצעו רק עבודות הכרחיות שאי ביצוען במועד עלול להסב אבדות בנפש.

לאור החלטה זו, ביקשה נת"ע משר התחבורה להפקיע את המקרקעין, ואכן פורסמה ברשומות הודעת הפקעה וכבר באותו חודש נרשמו הזכויות על שם מדינת ישראל.

העירייה טענה שהמדינה הפרה את חובת ההגינות, כאשר ההרשאה וההפקעה נועדו לעקוף את הסכם ההרשאה בין העירייה למדינת ישראל בכדי לאפשר חילול שבת. בנוסף מכוח הסכם ההרשאה הוצאו היתרי בניה, לכן אין לנקוט בהפקעה כי ההפקעה אינה דחופה.

 בפועל העבודות הסתיימו אך נשארו עבודות ברכיבים עיליים שונים שלטענת נת"ע יש לבצעם ברציפות.

בית המשפט העליון קבע שנקיטת הליכי ההפקעה אינם הפרה של הסכם ההרשאה, אין בהסכם אזכור לוויתור של המדינה על סמכויותיה על פי כל דין, ואף ספק אם ניתן לוותר על סמכות ההפקעה.

בית המשפט הדגיש, כי דרישות העירייה לאור זכויותיה הקנייניות כבעלת המקרקעין יצרה חשש שחייב את נת"ע והמדינה לפעול להבטחת המשך הביצוע והאינטרס הציבורי. צוין, כי בני ברק אינו שטח אוטונומי במדינה, ואף החפירה עוברת ב-5 רשויות ולא ניתן להפסיקה.

הסיבה שלא הופקעו שטחים לטובת "הקו האדום" של הרכבת הקלה ברשויות אחרות הינה ששאר הרשויות לא יצרו בעיות שמערימות קשיים ולכן לא היה צריך להפקיע מהן את הקרקעות כמו שנעשה בבני ברק.

 

הערת מערכת:

אין ספק כי הקמת הות"ל היא שאפשרה קידום תכניות הרק"ל והמטרו לאור העובדה כי היא "עוקפת" ועדות מקומיות ויכולה לראות את התמונה כולה בעוד שכל רשות ושיקוליה, ואם היה צורך לתאם בין כלל הרשויות בגוש דן לא הייתה נולדת תכנית לעולם, עם זאת כח זה יש בו גם חסרונות בריכוז כוחות ויש לשמור על איזון ופגיעה מינימלית.

 

זוגיות ואהבה עד להפרדה הרכושית בקניין

מספר ההליך: ע"א 4298/18 ואח' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א ואח' נ' רועי בלנק ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים נ' הנדל, י' אלרון וע' גרוסקופף. תאריך מתן פסק הדין: 20.04.21. ב"כ המשיבים: עוה"ד אלעד אלעזר, יצחק מירון, אופיר סעדון ומתי אפל.

 

"תיק זה עניינו מיסוי עסקאות בדירת מגורים של אדם שנמצא בקשר זוגי. מצויים אנו על גבי כביש בן שלושה נתיבים: מימין נתיב המס, משמאל נתיב הקניין, ובתווך מצוי נתיב דיני המשפחה. הנוף הנשקף לנוסעים בנתיב המס הוא מס הרכישה ומס השבח על תכליותיהם. בנתיב הקניין נפרשים לאורך הדרך הרישום במרשם המקרקעין וזכויות הקניין בדירה. הנתיב האמצעי הוא נתיב "פלוס אחד", ששמור לכלי רכב שבהם נוסעים בני זוג ומשפחות. הדגש הוא על התא המשפחתי. הבחירה בין הנתיבים עשויה לקבוע, בתיקים מסוימים, גם את היעד. בפסיקת בית המשפט העליון בעשור וחצי האחרונים הובעו שלוש דעות, שכל אחת מהן מדגישה את עדיפותו של נתיב שונה" (ציטוט מתוך דבריו של כבוד השופט הנדל).

עסקינן בשני ערעורים על פסקי דין של ועדות ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), אשר הגישו מנהלי מיסוי מקרקעין ואשר עוסקים בסוגיית שיעור המס החל על רכישה או מכירה של דירת מגורים יחידה, כאשר למוכר יש בן זוג המחזיק בדירה משלו, ובני הזוג טוענים לקיומה של הפרדה רכושית ביניהם.

לפי הדין, הכלל הוא שכל עוד בני זוג גרים ביחד דרך קבע, רואים אותם כיחידה אחת, לצורך חישוב מס השבח ומס הרכישה שחלים על עסקה בדירה של אחד מהם, כאשר הם נחשבים לתא משפחתי אחד וזאת לעניין הזכאות לפטור ממס שבח והקלה במס רכישה בכל הנוגע לעסקה בדירת מגורים מזכה או יחידה.

המחוקק הכיר בשני חריגים לכלל זה: בני זוג הגרים באופן קבוע בנפרד וקטין שנישא. הפסיקה הכירה בשני חריגים נוספים לכלל: חריג המטען ההיסטורי, מכוחו אין מתחשבים בפעולות שביצע אחד מבני הזוג לפני הנישואין.

על מנת לשלול זכות לפטור או להקלה העומדת לבן הזוג האחר וחריג ההפרדה הרכושית, לפיו יש לפרש את כלל היחידה המשפחתית כקובע חזקה הניתנת לסתירה, שאין להחילה כאשר בני הזוג קבעו הפרדה רכושית בהסכם יחסי ממון, והוכח כי הפרדה זו נשמרת הלכה למעשה, דהיינו שאינה מלאכותית, אינה פיקטיבית ולא נזנחה במהלך החיים המשותפים של בני הזוג.

בית המשפט דן בשאלה האם חריג ההפרדה הרכושית יכול להתקיים גם במצבים בהם בני הזוג מתנהלים בחיי היומיום כתא משפחתי אחד ומנהלים משק בית משותף, אך שומרים על הפרדה רכושית חלקית, במסגרתה הם מפרידים את הבעלות בנכסי המקרקעין, כולם או חלקם וקבע כי עניין זה לא נידון במפורש בפסיקה אך התשובה לפיה די בהפרדה רכושית "חלקית", המתייחסת לבעלות בנכסי המקרקעין בלבד, משתמעת מפסקי הדין בהכרח.

בית המשפט קבע, כי אם הוכחה מבחינה קניינית הפרדה רכושית, אין במגורים משותפים בדירה כדי לשלול את תחולת חריג ההפרדה הרכושית לעניין דיני המס. עוד קבע בית המשפט כי מרגע שהוכר חריג ההפרדה הרכושית בפסיקה, יש לפרשו באופן שוויוני ביחס לכל המצבים בהם מתקיימת הפרדה רכושית אף אם מדובר במורכבות משפחתית.

לאור כל האמור, פסק בית המשפט כי אין הצדקה לסטות מההכרה שניתנה בפסיקה לשני החריגים לכלל היחידה המשפחתית ודחה את העררים.

 

הערת המערכת:

בית המשפט הבין את העובדה שיש כיום מורכבות משפחתית שאינה חד ערכית וכי יש להתאים את רוח התקופה לכוונה שמאחורי תכלית החקיקה, שהיא גביית מס אמיתית וזאת מבלי לגרום לפגיעה בפרט, מקום בו הוא בסך הכול בחר את אופן קיום וניהול חייו האישים, המשפחתיים והזוגיים, מבלי שעמדה מאחורי הדברים כוונה (לפחות שנראית לעין) לנסות ולבצע תכנון מס כלשהו.  

 

האם יש להפחית את הפחת?

מספר ההליך: ת"צ 42666-01-20 עו"ד רשף חן נ' מדינת ישראל – רשות המיסים ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט חגי ברנר. פרטי המקרקעין: גוש 10785, חלקה 7, תת חלקה 15, רחוב חורב 34א בחיפה. תאריך מתן פסק הדין: 28.04.2021 ב"כ המבקש: עו"ד אליהו מאיר.

עסקינן בבקשה לאישור תובענה ייצוגית לפי סעיף 3(א) לחוק תובענות ייצוגיות אשר עוסקת בשאלת החוקיות של ניכויי הפחת בחישוב מס שבח בגין מכירת דירות מושכרות, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

השאלה המרכזית הינה האם לצורך חישוב מס שבח של בעל דירת מגורים אשר השכיר אותה בפטור ממס הכנסה ולא ניכה בגינה פחת, רשאית רשות המיסים (להלן: "המשיבה") להפחית פחת ממחיר רכישת הדירה?

המבקש רכש בשנת 1996 דירת מגורים לצרכי השכרה, שווי הרכישה היה סך של 446,460 ₪. כעבור כ-23 שנה, בשנת 2019, מכר המבקש את הדירה בסך של 900,000 ₪. לאורך כל שנות החזקתו בדירה המבקש השכיר אותה תמורת דמי שכירות בסכום הנמוך מתקרת הפטור ממס הקבועה בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990 (להלן: "חוק הפטור"), ולכן היה פטור מתשלום מס הכנסה בגינה. המבקש חישב את השומה העצמית ללא הפחתה של רכיב הפחת משווי הרכישה, כך שסכום המס לתשלום עמד על סך של 9,263 ₪. מאידך, טענה המשיבה כי (לפי הוראת נוהל פנימי 5/2007) יש להפחית את הפחת בסך של 108,937 משווי הרכישה כך שסכום מס השבח עמד על סך של 19,646 ₪.

המבקש שילם את תוספת המס שנדרשה ממנו ולא הגיש השגה וערר (סעיפים 90-87 לחוק מיסוי מקרקעין). יחד עם זאת, המבקש הבהיר, כי בכוונתו להגיש בקשה לאישור תובענה ייצוגית בעניין זה.

המונח "פחת" מוגדר בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין: הסכומים הניתנים לניכוי לגבי מקרקעין לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה, בצירוף הסכומים שהופחתו מהמחיר המקורי שלהם לענין מס הכנסה".

סעיף 21 לפקודת מס הכנסה קובע, כי לצורך חישוב מס הכנסה יותר ניכוי בעד פחת, אשר יחושב לפי אחוזים משווי הנכס בגינו מנוכה הפחת. בכל הנוגע לדירת מגורים, סעיף 21(ד) לפקודה מסמיך את שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, לקבוע כי: "(ד) לגבי דירה שהייתה מושכרת למגורים בשנת מס פלונית ושבעליה אינו זכאי בשלה להטבות לפי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959, יותר ניכוי פחת המחושב בשיעור משווי הדירה, ורשאי הוא, באישור כאמור, לקבוע כללים לחישוב שווי הדירה." סעיף 2(א) לתקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט-1989 (להלן: "תקנות שיעור פחת לדירה מושכרת"), קובע כי לגבי דירות המושכרות למגורים יחול שיעור פחת שנתי של 2% משווי הדירה. (הכנסה חייבת מדמי שכירות, לאחר ניכוי ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 17 לפקודה ובניכוי פחת לפי סעיף 21 לפקודה, חייבת במס על-פי שיעורי המס הקבועים בסעיף 121 לפקודה).

לצד הכנסה מדמי שכירות החייבת במס לפי הפקודה, קיים מסלול הפטור המלא, וזאת במסגרת חוק הפטור סעיף 2 המקנה פטור מתשלום מס הכנסה לבעלי דירות המשכירים אותן למגורים, וזאת עד לתקרה מסוימת הקבועה בחוק הפטור (להלן: "הדירות הפטורות"). סעיף 5 לחוק הפטור:  "מי שקיבל הטבה לפי חוק זה, לא יחולו לגביו תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), תשמ"ט-1989."

בנוגע לדירות הפטורות, פרסמה המשיבה ביום 19.9.1990 את הוראת ביצוע 14/90 (להלן: "הוראת הביצוע הראשונה"). לפי הוראה זו, במכירת דירת מגורים שהושכרה למטרת מגורים והייתה פטורה מתשלום מס הכנסה, אין לנכות פחת משווי הרכישה של דירה כזו בעת שעורכים את חישוב מס השבח החל בגין מכירתה. בחלוף 17 שנים מיום שהותקנה הוראת הביצוע הראשונה, הוציאה המשיבה ביום 27.2.2007 את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2007 (להלן: "הוראה 5/2007"). במסגרתה ביטלה המשיבה במפורש את הוראת הביצוע הראשונה וקבעה כי: "כאשר הדירה הושכרה, בין אם הנישום נהנה מפטור על פי הוראת הפטור או משיעור מס מופחת לפי סעיף 122 לפקודה או שבחר במסלול הרגיל, יש לחשב את הפחת שהנישום היה רשאי לדרוש בגין תקופה זו."

מהאמור לעיל עולה כי בהוראה 5/2007, בעת חישוב מס השבח יש להחיל על דירה שהושכרה במסלול הפטור דין זהה לדירה שהושכרה במסלול המס המופחת. כך שיוצא שבמקרה של דירה פטורה יש לנכות משווי הרכישה את הפחת הרעיוני שניתן היה לדרוש לצורך תשלום מס הכנסה. מבחינה מעשית, ניכוי הפחת הרעיוני משווי הרכישה, מגדיל את ההפרש בין הסכום בו נמכרה הדירה לסכום הנחשב "יתרת שווי הרכישה" (מגדיל את השבח) כל זאת, למרות שסעיף 122 חל על דירות שהושכרו במסלול המס המופחת ולא על הדירות הפטורות שהושכרו לפי מסלול הפטור.

המבקש טען בין היתר, כי בהוראה 5/2007 אין כל הנמקה והסבר מדוע ביטלה המשיבה את הוראת הביצוע הראשונה, כאשר בחוק ובפסיקה לא חל כל שינוי שיכול להצדיק את השינוי המהותי עליו החליטה המשיבה. שיעור המס על דמי השכירות נקבע בדרך של חישוב כללי של מס ההכנסה על דמי השכירות, בהתחשב בפחת הניתן להפחתה מדמי השכירות ובפועל אין מדובר בשיעור מס מופחת אלא בגביית מס דומה לסכום של מס ההכנסה שהיה נקבע בדרך הרגילה.

במסלול המס המופחת, ניכוי הפחת גולם כבר בשיעור המס על דמי השכירות. וכן מהותו של מסלול המס המופחת שונה לחלוטין ממהות מסלול הפטור המלא.

בית המשפט קיבל עמדה זו של המבקש, כאשר הסביר, כי הטעם בניכוי הפחת משווי הרכישה בעת חישוב השבח הוא מניעת הטבה כפולה בגין אותה הוצאה, פעם אחת הטבה בדמות ניכוי הפחת מההכנסה החייבת במס, ופעם שניה, בעת חישוב השבח שנוצר במכירת המקרקעין, אלא שכאשר הנישום כלל לא השתמש באותה הטבה (קיבל פטור ממס – דירות פטורות), החשש האמור איננו מתקיים.

בית המשפט סבר, כי אם הייתה מתקבלת עמדת המשיבה, ההטבה שהמחוקק התכוון ליתן לאותו נישום בדמות פטור מלא ממס הכנסה תיפגע באמצעות הגדלת חבות המס שלו במקרה של מכירת הדירה על ידי ניכוי פחת רעיוני (פחת שלא נוצל בפועל על ידי הנישום) משווי הרכישה, מה שיגדיל את השבח שנוצר במכירה ואגב כך את חבות המס של אותו נישום.

יתר על כן, בית המשפט ציין, כי עמדתו של המבקש מקבלת חיזוק נוכח שורה של נתונים, ובהם העובדה כי מבחינה כרונולוגית, חוק הפטור חוקק לאחר סעיף 122 לפקודה, מה שיכול להצביע על כך שהמחוקק היה מודע לסוגייה של ניכוי פחת לגבי מס שבח ביחס למי שנהנה מהטבת מס כזו או אחרת, ובכל זאת בחר, בכל הנוגע לדירות הפטורות לפי חוק הפטור, שלא לכרסם בהטבה בעת חישוב מס השבח, בניגוד למה שנעשה בסעיף 122(ג) לפקודה, וכן העובדה כי המשיבה עצמה נהגה לאורך שנים רבות, בהתאם להוראת הביצוע הראשונה, שלא לנכות פחת משווי הרכישה של הדירות הפטורות.

בית המשפט אף הדגיש, כי הדרך הנכונה והיעילה להכרעה במחלוקת הנדונה היא תובענה ייצוגיות. בית המשפט קבע כי, המבקש הצביע על עילת תביעה בגין גבייה שלא כדין שביצעה המשיבה לפי פרט 11 לתוספת השנייה של חוק תובענות ייצוגיות,  התובענה מעוררת שאלה מהותית המשותפת לכלל חברי הקבוצה, וכי קיימת אפשרות סבירה ששאלה זו תוכרע בתובענה לטובת הקבוצה. וכן קיים יסוד סביר להניח כי עניינם של כלל חברי הקבוצה ייוצג וינוהל על ידי המבקש ובא כוחו בדרך הולמת ובתום לב.

לפיכך, בית המשפט אישר את ניהול התובענה הייצוגית.

בית המשפט קבע כי על  המשיבה לשאת בשכר טרחתו של בא כח המבקש בגין בקשה זו, בסך של 25,000 ₪.

 

הערת מערכת:

במקרה הנדון ניתן לראות כיצד בית המשפט פתח בפני הקבוצה את שערי בית המשפט, הכיר בחשיבותה של השאלה המשפטית הנדונה ובהתחקות אחרי כוונת המחוקק חרף החלטות מנהליות של המשיבה.

 

ברובע סירקין לא יערך איחוד וחלוקה

מספר ההליך: עת"מ 60386-12-19 ואח' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה ואח' נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אורן שוורץ. פרטי המקרקעין: חלקה 25 בגוש 6320, חלקות 8, 18 ו-19 בגוש 6401. תאריך מתן פסק הדין: 18.4.2021.

 

עניינו של פסק הדין דנן בעתירות שהוגשו כנגד החלטת הותמ"ל לאשר את תכנית מועדפת לדיור מס' 1076 "רובע סירקין" (להלן: "התכנית"), מכוחה אמורים להיבנות כ-8,500 יחידות דיור, אזורי תעסוקה, שטחי מסחר, שטחים ציבוריים פתוחים, דרכים, ועוד. יצוין כי עתירה נוספת שעסקה בתכנית זו ואשר עניינה בין היתר בסוגיות תחבורתיות הכרוכות בתכנית הסתיימה בפשרה.

אחת מטענות העותרים בעתירה דנן היא כי אין זה ראוי להפקיע את חלקותיהם הפרטיות אשר מיועדות בתכנית לצרכי ציבור, שכן לנוכח זיקתן התכנונית של החלקות לתכנית ראוי להכלילן במתחם המיועד לאיחוד וחלוקה. יצוין, כי החוקר שמונה לצורך שמיעת ההתנגדויות לתכנית המליץ להכליל את חלקות העותרים במתחם המיועד לאיחוד וחלוקה, אולם הוותמ"ל דחתה את המלצתו מהטעם שהשימוש במרבית חלקות העותרים הוא לצרכי "תשתיות כלל עירוניות אשר אמנם הרובע הוא המנוף להקמתן, אך הן נועדו לשרת משתמשים רבים מהעיר ומהסביבה".

בית המשפט דחה את טענת העותרים וקבע, כי יש לנקוט בהליך איחוד וחלוקה כשהחלוקה הקיימת אינה מאפשרת את פיתוח השטח וניצולו. אלא, שבענייננו מרבית השטח הכלול בתכנית הוא בבעלות ציבורית ואילו השטח שמצוי בבעלות גורמים פרטיים מהווה כ-3.5% בלבד משטחה. בנוסף, מיקום החלקות שבבעלות פרטית הוא בשולי התכנית ובצמוד לדרכי גישה והוא שמכתיב את השימוש שנקבע לגביהן בתכנית: דרכים ופארק עירוני. לפיכך, דווקא השטחים הפרטיים נדרשים לצורכי ציבור, ואילו יתרת שטח התכנית נותרת בבעלות ציבורית שמרוכזת על ידי האורגן המוסמך לכך בדין, רמ"י. מאחר שהתכנית אינה יוצרת שינוי בעלויות כאמור, אין מקום לכלול בה הוראות של איחוד וחלוקה.

כזכור, בעע"ם 9403/17 כרמלי הותוו תנאים להכללת מקרקעין במתחם איחוד וחלוקה:

תנאי חיובי – השימוש הציבורי נדרש לצורך ביצוע התכנית;

תנאי שלילי – לשימוש הציבורי אין זיקה שחורגת מדל"ת האמות של התכנית.

יישום מבחן זה בענייננו הוליך את בית המשפט למסקנה שלכבישים בגינם יופקעו המקרקעין הפרטיים קיימת זיקה לתכנית, אולם השימוש הציבורי שייעשה בהם חורג מדל"ת אמותיה של התכנית. לפיכך, נקבע כי החלטת הוותמ"ל בעניין זה "נטועה בליבו של מתחם הסבירות ואין עילה להתערב בה".

 

הערת מערכת:

יצוין, כי עיריית פתח תקווה הצטרפה לטענת העותרים בקשר לנטל שיוטל על כתפי הציבור בגין הפקעת המקרקעין. בית המשפט דחה גם טענה זו וקבע כי הליך איחוד וחלוקה לא נועד להעניק פיצוי לבעלי מקרקעין. עוד נקבע כי הזכויות שיוקנו לבעלים הפרטיים יבואו על חשבון זכויות אחרות שיוקנו לרמ"י, וממילא יוחסרו מהקופה הציבורית: "העברת זכויות בנייה חלף תשלום פיצוי, אינה בהכרח יעילה יותר, ואין סיבה להעדיפה על פני פיצוי כספי ישיר (מתוך הנחה שסוגיית הגורם המממן של פיצויי ההפקעה תוסדר בין הרשויות השונות)".

 

ביטול הסכם כדין

מספר ההליך: ה"פ 14196-06-18 לוי יצחק יזמות נדל"ן בע"מ נ' מצות אביב בע"מ ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופטת עינת רביד. פרטי המקרקעין: גוש 6195 חלקות 380 ו-65, רחוב ז'בוטינסקי 83 בני ברק.  תאריך מתן פסד הדין: 6.4.21  ב"כ המשיבה: עו"ד אסף ביגר.

ענייננו בתביעה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה לאכיפת הסכם מכר על מקרקעין בהם בנוי ופועל מפעל המשיבה.

ביום 29.10.14 נחתם בין הצדדים הסכם אופציה בגדרו שילמה המבקשת סך של מיליון ש"ח תמורת אופציה לרכישת המקרקעין בשווי של 34,000,000 ש"ח. התשלום הראשון שולם במעמד החתימה וארבעת התשלומים האחרים נפרסו לתקופה של חצי שנה.

מלבד מהתשלום הראשון, שאר התשלומים לא שולמו.

עיקר הסכם האופציה היה התנאי בו 80% מהתמורה תשולם תוך חצי שנה מחתימת ההסכם, והמשיבה תפנה את המקרקעין בתוך 36 חודשים, זאת כדי לעבור למקום אחר ולהמשיך את פעילותה. בהמשך חלק מתנאים ההסכם שונו, אך עקרונות אלה נותרו.

המבקשת טענה טענות רבות כלפי המשיבה ובין היתר, כי המשיבה שלחה מכתב ביטול בחריגה מזמן סביר, תוך כדי ניהול משא ומתן עימה וויתרה על ברירת הביטול הקבועה בחוזה, הודעת הביטול נשלחה במפתיע, ביטול ההסכם מותנה בהשבה וכי המשיבה ביטלה את ההסכם בסמוך להשבחת המקרקעין על מנת ליהנות מההשבחה ללא צורך לקיים ההסכם, ובכך עושה עושר ולא במשפט.

בית המשפט דחה את תביעת המבקשת בשלמותה, וקבע כי המבקשת היא זו שהפרה את ההסכם.

בהתייחס להודעת הביטול, בית המשפט קבע כי המשיבה נתנה ארכה סבירה לקיום החוזה, ומשלא שולמו התשלומים, נשלחה הודעת ביטול כדין. ההודעה נשלחה שלושה חודשים לאחר שהמשיבה שלחה התראת ביטול, כך שהודעת הביטול לא נשלחה במפתיע, בזמן סביר והיא תקפה ומחייבת את הצדדים.

בהתייחס להשבה, על פי הפסיקה הנהוגה מטרת ההשבה, להבדיל מפיצוי, היא למנוע התעשרות שלא כדין. בית המשפט קבע כי הסעיף בהסכם שאליו מפנה המבקשת אינו שייך לעניין זה. הסעיף דן במנגנון למחיקת הערת אזהרה שיכולה להירשם על המקרקעין לאחר תשלום של 30% מהתמורה, שכידוע לא שולמה, ולכן מעולם לא נרשמה הערת אזהרה לזכותה של המבקשת. מכאן שסעיף זה בהסכם אינו רלוונטי כלל וההוראות שנקבעו בו לגבי השבת כספים כרוכים אך ורק בסוגיית מחיקת הערת האזהרה ואינן קשורות לזכות הביטול. נקבע כי אין מקום להתנות את זכות המשיבה לבטל את ההסכם בהשבת הכספים ששולמו.

בהתייחס לביטול תוך עשיית עושר ולא במשפט, בית המשפט קבע כי אין קשר בין ההשבחה לביטול ההסכם. עובדות המקרה מלמדות כי התראות לביטול ההסכם נשלחו לפני שההשבחה "עמדה על הפרק", שומה שנערכה במקרקעין קבעה כי שווי הנכס על פי התב"ע החדשה הוא שלושה מיליון פחות מהתמורה על פי הסכם המכר. נקבע כי סוגיית ההשבחה לא הייתה לנגד עיני המשיבה בעשיית העסקה ובביטולה, ולכן לא נפל פגם בביטול ולא הוכח חוסר תום לב או כוונה לעשיית עושר.

לאור האמור, התביעה נדחתה במלואה.

 

הערת מערכת:

"עיקרון חופש החוזים קובע את חירותם של פרטים להתקשר בחוזים ואת חירותם לעצב את תוכנם של חוזים אלה" (גבריאלה שלו, משפטים י"ז, תשמ"ח). בפסק הדין הנדון ניתן לראות כיצד בית המשפט עמד על חשיבות עיקרון זה, וקבע כי אין להתערב בהסכמות הצדדים ולכתוב עבורם חוזה חדש לחלוטין, שאינו הולם את צרכי שני הצדדים ומטרותיהם.

 

שאריות של תיקון 126 – על מי מוטל תשלום היטל השבחה?

מספר ההליך: תא"ק 41560-11-18 איתן מרקוביץ ואח' נ' Purple Leaf Investore S.A 506060 ואח' ערכאה:  בית המשפט השלום בתל אביב, בפני כב' השופט יאיר דלוגין. פרטי המקרקעין: בית צמוד קרקע בשכונת צהלה, תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 21.4.2021. ב"כ הנתבעות: עוה"ד אהוד פורת ואורן אהרוני.

 

השאלה העיקרית שעמדה להכרעה בתביעה זו, הינה האם לפי ההסכם, הייתה הנתבעת 1 רשאית לממש את הזכות שניתנה בתיקון מס' 126 לחוק ולבקש כי השומה עבור תכנית תא/5000, שהינה תכנית כוללנית, תיערך רק לאחר שתצא תכנית נוספת החייבת בהיטל בעתיד?

לעניין זה מתחדדת ועולה השאלה האם לנוכח דחיית התשלום על ידי הנתבעת 1, יחול היטל ההשבחה בגין התכנית הכוללנית בעתיד, ככל שתצא תכנית מפורטת נוספת שבגינה יש לשלם היטל, על הנתבעת 1 או על מי שיממש את הזכויות לאחר אישור התכנית המפורטת?

התובעים טענו, כי הם עשויים להיות חייבים בהיטל ההשבחה ומפנים בין היתר למכתב השמאי שרשם כך: "במקרה שתבחרו להודיע כאמור לעיל, מובהר כי החיוב יחול על מי שיממש זכויות אחרי אישור התכנית הנוספת", ואילו, הנתבעים טענו, כי לנוכח סעיף 3(2)(ג) להוראות המעבר וכן לנוכח החלטה של ועדת ערר בתיק ערר 163/17  ביקל, מי שיישא בעתיד בהיטל המדובר זו הנתבעת 1 והיא בלבד.

לאחר דין ודברים החליט בית המשפט לקבל את עמדת הנתבעות וזאת בין השאר לאור הקביעה בערר 8111-09-18 מזרחי יואב, שם מדובר היה בהסכם מכר שנכרת לפני כניסת התיקון לתוקף, כמו במקרה דנא, אלא ששם הקונה לקח על עצמו בהסכם המכר לשלם את היטל ההשבחה.

משחוקק התיקון לחוק, ביקש הקונה מהוועדה המקומיות לאפשר לו את דחיית התשלום ואילו זו התנגדה, מאחר והוא לא החייב בהיטל לפי הדין, אלא המוכר, ויתרה מכך גם טענה כי לא יינתן אישור לטאבו בגין העסקה, ללא תשלום ההיטל בגין התכנית הכוללנית.

ועדת הערר שם לא קיבלה את טענות הוועדה המקומית וקבעה את הדברים הבאים, אשר מהם עולה בבירור, ביחס לתביעה דנא, כי מי שיישא בהיטל ההשבחה בעתיד עבור התכנית הכוללנית, זו הנתבעת 1 בלבד והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לא תוכל לדרוש היטל זה מהתובעים וגם לא תוכל להתנות אישור לטאבו או היתר בניה שיבקשו התובעים, אם יבקשו, בתשלום ההיטל בגין התכנית הכוללנית, ככל שלא תשולם על ידי הנתבעת 1 וכך גם כלפי כל קונה שירכוש את הבית מהתובעים.

נימוקי ועדת הערר ומסקנתה היו מקובלים על בית המשפט שהוסיף כי כל פרשנות אחרת של סעיף 3(2)(ג), אין בה כל היגיון, שכן היא תביא לריקון מתוכן של הזכות לדחיית התשלום במצב הביניים, שהוראת המעבר מטפלת בו, שכן אם דחיית התשלום תעביר את חובת התשלום לכתפי הקונה בעתיד, ברור שהקונה לא יסכים לכך בשום פנים ואופן ובצדק.

לכך הוסיף בית המשפט וציין כי נדמה שגם היה ברור למחוקק, שללא הותרת החבות לשלם את ההיטל בגין התכנית הכוללנית על כתפי המוכר שמבקש לדחות את תשלומו, הוראות הסכמי המכר המקובלות, התואמות גם את הדין הקיים לפני התיקון, יטילו את חובת התשלום על המוכר ונוכח כך, לא יוכל המוכר ליהנות מאפשרות הדחייה של התשלום, נוכח התנגדות הקונה והוראות ההסכם המקובלות שתומכות בעמדת המוכר בעניין זה בסיטואציה כאמור.

ובהתאמה, רק במצב שבו החבות נותרת על כתפי המוכר, לא עומדת עילה לקונה להתנגד לדחיית התשלום, שכן הוא לא נפגע כלל מדחיית התשלום, לא כעת, שעה שמונפק אישור לטאבו, ולא בעתיד וזאת נוכח הוראת סעיף 3(2)(ג) לתיקון.

לפיכך ומשלא צפו הצדדים מראש את הוראות התיקון ולא עשו הסדרה בהסכם שמטפלת במצב המיוחד שנוצר עם חקיקת התיקון, ברור מאליו כי מכוח החובה לקיים את ההסכם בתום לב, לא עומדת לתובעים עילה כלשהי כלפי הנתבעת 1 בקשר עם דחיית התשלום של היטל ההשבחה בגין התכנית הכוללנית, שכן הוראות התיקון דאגו להותיר את חובת התשלום בעניין זה על כתפי הנתבעת 1 בלבד, מבלי שהתובעים או מי שירכוש את הבית מהם, ייפגעו מכך.

בית המשפט הוסיף, כי צדק בא כוח הנתבעים, עת הוא טען כי התובעים עצמם סברו כי הוראות המעבר יוצרות מצב שבו רק הנתבעת 1 תהא חייבת בעתיד לשלם את ההיטל בגין התכנית הכוללנית וזאת לנוכח האמור במכתב באי כוחם לעירייה, בו רשמו כי לא ישלמו את היטל ההשבחה הנ"ל בהסתמך בין היתר על הוראות המעבר.

בהתייחס לאמור שבמכתבו השמאי שציין כאמור: "במקרה שתבחרו להודיע כאמור לעיל, מובהר כי החיוב יחול על מי שיממש זכויות אחרי אישור התכנית הנוספת", אלא שעמדה זו, שהשמאי לא מצא לנכון במכתבו להסביר על מה היא מתבססת, ואשר וועדה מקומית אחרת החזיקה בה, לא התקבלה על ידי ועדת הערר בהחלטה שאוזכרה לעיל.

עוד הוסיף בית המשפט את העובדה שהעירייה העדיפה לנקוט בעמדה שנקטה באותו מכתב, מוסברת אולי בחוסר הנכונות שלה לקבל את העובדה שהוראות המעבר הוציאו מידיה, לגבי היטל עבור תכנית כוללנית במצב הביניים המתואר בסעיף 3(2) להוראות המעבר, את הכלי העיקרי לגבייה בטוחה של היטל ההשבחה, היינו, התניית האישור לטאבו בתשלום ההיטל, מקום שקבעה את שקבעה בסעיף 3(2)(ג). גם יתכן כי עמדת העירייה במכתב המדובר נבע מניסיון לפרש את סעיף 3(2)(ג) אחרת, תוך ניצול העובדה שניתן היה אולי לנסח אותו בצורה טובה יותר מסגרת התיקון לחוק, כפי שאף ציינה גם ועדת הערר בעניין מזרחי וכפי שסבר גם בית המשפט.

לאור האמור, קבע בית המשפט כי דין התביעה להידחות.

 

הערת מערכת:

המערכת סבורה כסברתו של בית המשפט מבחינת ההצדקה שהייתה להגשת התביעה, שלא ניתן להתעלם מכך שניתן היה כאמור, לנסח את הוראות המעבר בצורה ברורה יותר ויש להניח כי גם מכתב העירייה, שבו נאמר כי החיוב יחול על מי שיממש את הזכויות לאחר שתאושר תכנית מפורטת, גרמה לתובעים להרגיש חשופים לחיוב, שאכן לא היה כל מקום שיושת עליהם.   

 

דרך (לא) סטטוטורית

מספר ההליך: ערר 1578/0920 לוי יעקב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר, עו"ד מיכל הלברשטם דגני. פרטי המקרקעין: גוש 10008 חלקה 293, רחוב היסעור 15 חדרה. תאריך מתן ההחלטה: 11.3.2021 ב"כ העורר: עו"ד מוחמד ותד.

 

עסקינן בערר כנגד החלטת ועדה מקומית לדחות בקשה להיתר תואמת תוכנית מן הטעם של היעדר תשתיות ופיתוח הנדרשים לפי הוראות התכנית החלה – סיום סלילת יתרתו של כביש גישה קיים (על אף שאין מחלוקת כי במצב הקיים ישנה דרך עפר המאפשרת גישה אל המקרקעין ויתרת החלקות ואשר משמשת לכך).

העורר טען בין היתר, כי עסקינן בזכויות מוקנות, וכי ממילא לחלקות עם אותה דרך גישה כבר ניתנו היתרי בניה רבים, לרבות לחלקות הצמודות לחלקתו. הוועדה המקומית, טענה מנגד, בין היתר, שזו קבעה מדיניות חדשה מאז הוצאת ההיתרים הקודמים כי הוועדה לא תאשר היתרים נוספים בסביבה עד אשר יוסדר הכביש במלואו.

ועדת הערר קבעה כי, אמנם, בסמכות רשות מנהלית לגבש מדיניות להתוויית שיקול דעתה, ובכלל זאת גם מדיניות לסירוב לדחות בקשות להיתר תואמות תוכנית בשל היעדר תשתיות מתאימות לרבות תשתיות דרכים וכי ישנה חשיבות בקביעת מדיניות ביישום סמכות פוגענית זו, על מנת לאפשר לאזרח לכלכל צעדיו מראש.

עם זאת, ועדת הערר קבעה שבמקרה נקודתי זה, טעתה ועדת הערר בהפעלת שיקול דעתה.

ועדה הערר קבעה, כי לאחר שאושרה מדיניות זו, אישרה הוועדה המקומית במקרקעי העורר תוכנית נקודתית להגדלת זכויות מבלי שיידעה אותו על מדיניות זו, ועל אף שידעה שלא תוכל לאפשר הוצאת היתרי בניה מכוחו בטווח הזמן הקרוב, ואולי אף לא בשנים הקרובות, בהעדרה של דרך סלולה.

לאור האמור, התקבל הערר ואושרה הבקשה להיתר.

עם זאת, על מנת שלא להסדיר בהיתר דרך גישה לא סטטוטורית, נקבע כי במסגרת התנאים להיתר הבניה יקבע, כי תנאי למתן טופס 4 יהיה פריצת הדרך הסטטוטורית, באופן שיאפשר מעבר כלי רכב למגרש העורר ולמגרשים הסמוכים.

 

הערת מערכת:

החלטה זו מהווה דוגמה למקרים בהם כשל של הרשות המקומית לפתח תוך זמן סביר תשתיות עירוניות אשר אושרו במסגרת תוכנית, מביא לכך שבעל המקרקעין נדרש "לשלם" את מחיר עיכוב זה.

ונזכיר כי עבור מימון הקמתם של כבישים, ישנן אגרות שונות הנגבות עת הוצאת היתרים, כגון אגרת סלילה ואגרות נוספות, אשר בוודאי נגבו עת אושרו היתרי בנייה בסביבה, בלי שנבנה הכביש בפועל.

ונוסיף, כי טוב יעשו בעלי קרקע, בכך שיתייעצו עם בעלי מקצוע במקרים בהם נדחית בקשתם להיתר, ופעלו למיצוי זכויותיהם בערכאות, במקרים המתאימים.

מאמר

רשימות ומה הן אומרות?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אייל אוליקר

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• טיוטת תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף) (תיקון), התשפ"א – 2021.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 507-0157305 – מתחם טרה.
• בני ברק – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 501-0282152 – הירקון.
• נתניה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 408-0407718 – מתחם N זלמן שניאור.
• לוד – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מפורטת מס' 406-0643403 – מתחם מע"ר 3.
• לוד – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 406-0845198 – מתחם חרמון -גלבוע.
• כפר סבא – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 405-0675363 – תכנית גגות.

 

עדכוני פסיקה

• הפקעות

ע"א 5316/20 רמתיים צופים אגודה הדדית בע"מ נ' מדינת ישראל ואח' – שערוך, דמי חכירה אבודים, ומה שביניהם.

עת"מ 26570-10-20 אמנון נגר ואח' נ' עיריית רעננה ואח' –  בית המשפט ביטל חלק מהפקעה של קרקע בשל אי מימוש הצורך הציבורי.

• תכנון ובניה

עת"מ 43805-12-19 ואח' מרכז המועצות האזוריות בישראל ואח' נ' הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור ואח' – בית המשפט אישר את תמ"ל 1025.

• הקלות

עת"מ 59147-01-21 ואח' אבי עזר ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה-מחוז מרכז ואח' – עירוב תחומים.

• מיסוי מקרקעין

ו"ע 37946-06-19 א.א. אביבה אלזמי בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – קביעת שווי עסקה – מה קורה כש"השקר" צף על פני המים?

• חוזים

ת"א 30880-03-17 נועם בן שבת ואח' נ' שירה מושקוביץ ואח' –  חובת עריכת בדיקות משפטיות, קנייניות ותכנוניות בייצוג בעסקת מקרקעין.

• היטל השבחה

ערר 8119/18 אלייד נדל"ן בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים – היטל השבחה במקרקעין גובלים.

 

 

מאמר

רשימות ומה הן אומרות?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אייל אוליקר

שימור מבנים בעלי ערכים אדריכליים והיסטוריים הינו מגמה במדינת ישראל בעשורים האחרונים, אשר באה לידיי ביטוי גם במסגרת חוק התכנון והבניה. כך, התוספת הרביעית לחוק, שאושרה בתיקון מס' 31 לחוק בשנת 1991, מסדירה את נושא זה. במסגרת התוספת הרביעית, נקבע כי יוקמו ועדות לשימור אתרים לכל רשות מקומיות וועדה מקומית.

סעיף 12 לתוספת קובע כי בכל רשות מקומית תכין ועדת השימור "רשימת אתרים לשימור" בשטחה. על רשימה זו לכלול את הטעמים לכך שהאתר ראוי לשימור, באיזו מידה ניתן לפתח את האתר, פרטי הבעלים של האתר ובעלי זכויות אחרים בו ועוד. רשימה זו נערכת באופן פנימי ברשות המקומית, ואין כל חובה להתייעץ בבעלי האתרים לשימור.

נציין כי בהתאם לתוספת הרביעית, בסמכותה של ועדת השימור אף להפקיע בניינים המופיעים ברשימת האתרים לשימור.

לאחר מכן, על ועדת השימור לייעץ לרשות המקומית, לוועדה המקומית, ולוועדה המחוזית בכל עניין הנוגע לשימורם של האתרים, במטרה שבהמשך אלו, כולם או חלקם, ייעודו לשימור במסגרת תוכניות עירוניות, אשר יקבעו את אופן שימורם, תאפשר לבעלי הקרקע להביע עמדתם בעניין, וככל שתאושר התוכנית והבעלים יפגעו מכך, יתאפשר להם להגיש תביעה בגין ירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק.

כך לדוגמה, הוכנה תוכנית השימור בתל אביב (2650/ב), תוכנית השימור של הרצליה (הר/2000/שמ), ובערים אחרות תוכניות שימור נמצאות בהליכי תכנון שונים. נציין כי הליכי הכנתן ואישורן של תוכניות השימור הם הליכים ארוכים המתפרשים על גבי שנים רבות.

כפי שפורט לעיל, בתוספת הרביעית לא נקבעה כל הגבלה מפורשת על מקרקעין מעצם הכללתם ברשימת השימור.

עם זאת, במקרים רבים, נתקלים בעלי מקרקעין הכלולים ברשימה בסירוב של גורמי הרישוי לאפשר לממש את זכויותיהם במגרש הכולל בניין לשימור לפי רשימת שימור. לכן, במאמר זה נבקש לבחון מה המשמעות של הכללתם של מקרקעין ב"רשימת שימור", כל עוד לא הוכנה תוכנית שימור, או לכל הפחות פורסמו הגבלות על המקרקעין לפי סעיפים 77-78 לחוק.

בעת"מ 8415/08 וייצמן, נידונה שאלה זו באופן עקיף. שם, קידם בעל דירה תוכנית להוספת זכויות נקודתית לבניין, וזו נדחתה על ידי הוועדה המקומית, גם מהטעם שהבניין נמצא לכאורה ברשימת השימור מזה עשורים, ללא כל כוונה לקדם תוכנית בעניין בעתיד הנראה לעניין.

בית המשפט אמנם דחה את העתירה כנגד החלטה זו, אך קבע כי הנימוק של הכללת הבניין ברשימת השימור כתנאי להגבלת זכויות, אינו נימוק תקף, ונביא דברים בשם אומרם:

"הסדרי השימור הנכללים בחוק הם הסדרים ממצים, שאינם מאפשרים הטלת מגבלות תכנוניות מטעמי שימור שלא במסגרת ההסדרים הסטטוטוריים הקבועים בחוק, היינו שלא במסגרת תכנית…

 

בהליך זה לא הוברר אם כרטסת השימור של עיריית ירושלים היא אותה רשימה לשימור אתרים אליה מתייחסת התוספת הרביעית לחוק. מכל מקום, גם אם מדובר ברשימה כזו, דינה של הרשימה אינו כדין תכנית, ונפקותה מוגבלת לחיובו של המחזיק באתר המיועד לשימור בביצוע עבודות אחזקה לפי סעיף 14 לתוספת או להפקעת האתר לפי סעיף 15 לתוספת זו. אין ברשימה זו כדי לאפשר הטלת מגבלות אחרות, בכללן הגבלת בניה, על בעל הזכויות באתר הנכלל ברשימה."

שאלה זו נידונה גם במסגרת עמ"נ 51214-09-17 פסגות גן בע"מ, שם, נידונה במהלך הליך בעניין היטל השבחה, שאלת משמעותה הכללתם של מקרקעין ברשימת שימור, לצורך שווי המקרקעין.

בית המשפט, אשר דן בשאלה, קבע כי הכללת מקרקעין ברשימת השימור אינה מביאה לירידת ערכם, שכן: "…אין כל נפקות לשאלה האם נכלל הנכס כבניין לשימור ברשימת השימור, אם לאו. כל עוד לא אושר הנכס לשימור בתכנית שימור אין לקבל הגבלות כאלה ואחרות שנקבעו לנכס".

לאחרונה, נידונה שאלה מעמדה באופן ישיר בפני ועדת הערר בערר 1028-02-19 אלומה בית פלד בע"מ, שם, ביקש בעל בניין בחיפה, המופיע ברשימת השימור, להרוס את הבניין.

גורמי הרישוי סירבו לקלוט את הבקשה להיתר במערכת (תנאי מקדמי טרם דיון בבקשה לגופה), מהטעם שהריסת מבנה ברשימת השימור אינה עומד בתנאים המוקדמים לקליטת בקשה.

על כך הוגש ערר. כבר בתחילת ההליך, משהובהר לגורמי הרישוי על ידי ועדת הערר כי אין בסמכותם לסרב לקלוט את הבקשה מנימוק זה, הסכימו כי זו תקלט ותידון בפני ועדת הערר.

בהתחשב בנסיבות העניין, ראתה לנכון ועדת הערר להוסיף בעניין זה:

"כפי שכבר נקבע לא אחת, על מנת לקבוע מגבלות תכנוניות על מבנים בעלי ערכים הראויים לשימור, נדרשת תכנית לשימור אתרים על פי התוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965.

 

בענייננו (ובמקרים נוספים) הוועדה המקומית מסתמכת על רשימת השימור, שנערכה על פי התוספת הרביעית, ככזו שמונעת מבעל הנכס להרוס את המבנה. אלא שרשימת השימור אינה תכנית שימור סטטוטורית ולא ניתן מכוחה בלבד למנוע מימוש זכויות מוקנות במקרקעין, גם אם המבנה במקרקעין כלול ברשימת השימור.

 

רשימת השימור אינה תכנית סטטוטורית והיא אינה יכולה ואינה מייצרת מניעה עקרונית ומקדמית להרוס את המבנה הכלול בה או לבצע בו שינויים. לכן, אין בעצם היכללותו של המבנה ברשימת השימור, כדי למנוע את הדיון בבקשה להיתר גופה על ידי הוועדה המקומית, גם אם היא מציעה את הריסת המבנה".

מן הפרט אל הכלל, שכפי שנקבע על ידי ועדת הערר, ובעקיפין על ידי בית המשפט, הכללת מקרקעין ברשימת השימור, אינה מקנה סמכות לוועדה המקומית או לרשות רישוי למנוע מבעלי המקרקעין לממש את זכויותיו המוקנות בשטח המקרקעין, ובכלל זה להרוס את הבנוי במקרקעין, ושככל שברצון הוועדה המקומית לשמר בניין, דרך המלך העומדת בפניה היא לאשר תוכנית שימור בשטחו, או לחלופין להפקיעו מכוח סעיף 15 לתוספת הרביעית לחוק.

עם זאת, במקרים רבים, מכיוון שאישור תוכנית הינו הליך ארוך ומורכב, שבסופו יתכן שתידרש הוועדה המקומית לשלם פיצוי בגין פגיעתה של התוכנית לשימור מבנה, הרי שזו בוחרת להימנע מלהתחיל במסלול זה (ואף נמנעת מהגבלות לפי סעיף 78 שהן, מטבען, זמניות), ומבקשת להפעיל אמצעים אחרים לשכנע את בעל המקרקעין לשמר, ולכל הפחות לא להרוס את המבנה, ללא תוכנית שימור, וללא כל מחויבות כספית מצידה.

אנו סבורים כי מדובר במנהג פסול, וכי דרך המלך, כפי שקבעה ועדת הערר בהחלטה בעניין אלומה בית פלד, היא בקידום תוכנית מפורטת, אשר תאפשר למוסד התכנון עצמו לבחון את הצורך בשימור, ואת האיזונים שבין השימור לבין הפגיעה בבעלי המקרקעין, כפי שראוי שייעשה.

מכל מקום, לטעמנו, וכפי שבא לידי ביטוי במגמת הפסיקה, ככל שגורמי רשות מקומית מעלים כתנאי לקידום מימושן של זכויות מוקנות, דרישות שימור לא סטטוטוריות, הרי שעל בעל קרקע להיעזר בגורמי מקצוע ולבחון האם עליו להיעתר לדרישה זו, או לדרוש כי זו תעשה במסגרת תוכנית מפורטת, דבר שיכול לכלול בחובו יתרונות רבים, במישורי הוודאות התכנונית והמיסוי.

 

*האמור אינו מהווה המלצה משפטית ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו ולקבל המלצות ספציפיות באמצעות אנשי מקצוע.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

טיוטת תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף) (תיקון), התשפ"א – 2021

 

תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע"ו-2016 נכנסו לתוקפן לפני כחמש שנים. בשנים האחרונות נמצא, כי קיימים מצבים מסוימים בהם ישנה אי בהירות ביחס לתנאים הנדרשים להוכחת זכויות ביחס לסוגי בניה שונים מכוח התקנות, וכן לשאלת סוגי הפגיעה אשר בגינם אין לאשר את קידום התכנית, ודרכי הוכחתם.

 

לאור ההשלכות המשמעותיות האפשריות של תוספת דירות בבית משותף, התקנות קובעות כי מעתה בכל המקרים בהם תתאפשר תוספת דירה, יידרש מגיש התכנית להציג הסכמות של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף, ללא תלות בשאלה האם מדובר בתכנית שחלה על שטח המוצמד לבעל הדירה בלבד.

 

כמו כן, התקנות מפשטות את הליך הגשת התכנית, על ידי שינוי התנאים להגשת תכנית, כך שיובהר כי ניתן להגיש את התכנית גם על ידי בעל דירה יחיד, בהסכמת בעלי הדירות האחרים, שמעת אישור התקנות יידרשו לחתום על טופס הסכמה ללא צורך בהגשה משותפת של כלל בעלי הדירות המסכימים, כנדרש במצב הקודם לתיקון זה. בנוסף, מגיש התכנית יידרש לחתום על תצהיר בדבר עמידת התכנית בתנאי התקנות.

 

התקנות כוללות גם שינוי להגדרת המונח "תכנית פינוי בינוי", כך שההוראות הרלוונטיות לעניין זה יחולו על כלל המבנים שקיימת כוונה לקדם תכניות להריסתם ובנייתם מחדש, גם כאשר הדבר לא נעשה מכוח חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016.

 

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 507-0157305 – מתחם טרה

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 507-0157305 בתל אביב, מתחם טרה בנחלת יצחק.

מטרת התכנית הינה פיתוח אזור התעסוקה ממזרח לדרך מס' 20 (נתיבי איילון), שיפור ושדרוג המרחב הציבורי על ידי יצירת מרחב מעורב שימושים תוך מיצוי יתרונות המיקום בקרבה למערכת הסעת המונים וצירי תנועה ראשיים.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי מערך ייעודי הקרקע מ: "תעשיה", "דרך מאושרת", "שצ"פ הכלול בדרך ושטח לתכנון בעתיד", לייעודי "תעסוקה, מסחר ומגורים", "דרך מאושרת" ו"דרך מוצעת", "מבנים ומוסדות ציבור" ו"שצ"פ". כמו כן, התכנית קובעת תכליות ושימושים, זכויות בנייה, התווית מערך הדרכים העילי והתת קרקעי, הנחיות בינוי ועוד.

 

בני ברק – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 501-0282152 – הירקון

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה אושרה תכנית מפורטת מס' 501-0282152 בעיר בני ברק, בין הרחובות הירקון בצפון, המכבים במזרח, החשמונאים במערב וזרובבל בדרום.

מטרת התכנית הינה התחדשות עירונית לצורך הקמת שכונת מגורים חדשה בעיר הכוללת איחוד וחלוקה ללא הסכמה, תוספת שטחים למסחר, שטחים פתוחים שטחים למבני ציבור ולמגורים ותוספת יחידות דיור.

התכנית קובעת, בין היתר תוספת יחידות לצורך הקמת שכונת מגורים חדשה ומעבר ליחידות המאושרות, שינוי ייעוד מאזור תעשיה ומסחר לאזור מגורים, מבני ציבור ושטחים פתוחים. כמו כן, התכנית קובעת שינוי קווי בניין, הרחבת דרכים, קביעת הוראות בינוי והוראות להריסה ופינוי והוראת לאיחוד וחלוקה למעט מתחם ג'.

 

נתניה – הודעה בדבר הפקדֱת תכנית מפורטת מס 408-0407718 – מתחם N זלמן שניאור

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מפורטת מס' 408-0407718 בין היתר ברחוב אריה לייב יפה ורחוב זלמן שניאור.

התכנית קובעת, בין היתר, פינוי בינוי במתחם להתחדשות עירונית: איחוד וחלוקה ללא הסכמה, שינוי ייעוד ממגורים ג', אזור מסחרי, למגורים, מסחר ותעסוקה ושטח ציבורי פתוח. כמו כן, התכנית קובעת מספר יחידות דיור מרבי של 512 יחידות דיור, שימושים ותכליות בכל ייעוד קרקע, קווי בניין ומספר קומות, שטחי בנייה עבור כל שימוש, והוראות להריסת מבנים קיימים.

 

לוד – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מפורטת מס' 406-0643403 – מתחם מע"ר 3

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מפורטת מס' 406-0643403 בלוד, במתחם הרחובות כצנלסון, הרצל, החשמונאים והנרייטה סולד בסמוך לכיכר הבנים.

מטרות התכנית הינה בין היתר, התחדשות עירונית לחיזוק מרכז העיר במסגרת הקמת מתחם מגורים הכולל 286 יחידות דיור ושימושים עבור מסחר, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד קרקע ממגורים ד' למגורים, מסחר ותעסוקה, למגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, ולשטח ציבורי פתוח. כמו כן, התכנית קובעת הוראות וזכויות בנייה למגורים עבור השימושים השונים בתכנית.

כמו כן, התכנית קובעת הנחיות לשימור מבנה, הסדרת תנועה וחניה בתחום התכנית, הסדרת שטחים פתוחים בתחום התכנית, הגדרת מגרש בייעוד תלת מימדי עבור שטח ציבורי פתוח ומגורים בחלק מתת הקרקע.

 

לוד – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 406-0845198 – מתחם חרמון – גלבוע

 

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 406-0845198 במתחם חרמון – גלבוע בלוד.

מטרת התכנית הינה התחדשות עירונית הכוללת הריסת מבנים והקמת מתחם מגורים חדש בן 467 יחידות דיור, מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד ממגורים ב', מגורים ג', שב"צ, שצ"פ לייעוד מגורים ומסחר, מגורים ג', שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור, שצ"פ, ודרך מוצעת.

בנוסף, התכנית קובעת הוראות וזכויות בנייה בתחום התכנית לשימושים השונים, קביעת הוראות לבינוי, עיצוב ופיתוח בתחום התכנית, קביעת תנאים למתן היתר בנייה, והוראות להריסת המבנים.

 

כפר סבא – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 405-0675363 – תכנית גגות

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מפורטת מס' 405-0675363.

מטרת התכנית הינה קביעת הוראות לשימוש ועיצוב מפלסי הגג בכפר סבא לשיפור החזות ורווחת מגורים בבנייה החדשה, בהתחדשות ובנייה קיימת, ובהתאם לפיתוח עתידי של העיר. התכנית מבטלת את ההוראה המאפשרת הקמת גגות משופעים בבנייה רוויה.

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות לתוספת זכויות על גגות בניינים למגורים בבנייה רוויה (מעל 4 יח"ד) חדשה או קיימת, תנאים בדבר אי חלות התכנית על מבנים לשימור, תנאים להוצאת היתר בנייה, הוראות בינוי ועיצוב ועדכון ההוראות להקמת מתקנים על הגג לצרכים טכניים. כמו כן, התכנית קובעת הגדלת תכסית הבנייה בקומת הגג, הוראות לבניית גגות שטוחים בבנייה רוויה, הוראות לנסיגות החזית ולחדרי הגג בצמודי קרקע, גובה המבנה לבנייה צמודת קרקע ומתן אפשרות לבניית חדרים על הגג.

 

עדכוני פסיקה

שערוך, דמי חכירה אבודים, ומה שביניהם

מספר ההליך: ע"א 5316/20 רמתיים צופים אגודה הדדית בע"מ נ' מדינת ישראל ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים, י' עמית, ד' מינץ וי' אלרון. פרטי המקרקעין: 40 דונם בשכונת רמות בירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 4.4.2021. ב"כ המערערת: עוה"ד יחזקאל גרוסברג ויצחק הומינר.

הערעור שלפנינו מערב בין שלושה תחומי משפט: דיני ההפקעה, דיני ההתיישנות, וסדר הדין האזרחי על הלכותיו לגבי תיקון כתב תביעה.

עסקינן בתביעה שהוגשה כנגד הפקעת עבר של כ-40 דונם בשכונת רמות בירושלים, שהתבצעה בשנת 1967 ולא ניתן פיצוי בגינה דאז. בשנת 2016 הגישה המערערת תביעת פיצויים, בגין הפקעה זו, על מנת להבטיח כי תביעתה לא תתיישן מכוח ההלכה שנפסקה בדנ"א 1595/06 ארידור.

מספר חודשים לאחר מכן (ולאחר שחלף המועד להגיש תביעה לפי עניין ארידור), הגישה המערערת בקשה לתיקון כתב התביעה, על מנת לעדכן את היסודות העובדתיים של התביעה, ובכלל זה את רשימת החלקות הכלולות בה, ובין השאר ביקשה לשם קבלת הפיצוי לעשות שימוש במנגנון דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, וזאת במקום השימוש במנגנון השערוך.

המשיבה טענה, כי תיקון כתב התביעה יצר למעשה עילה חדשה, לאחר שחלף המועד האפשרי לתביעתה, ועל כן אין להתירה. בית המשפט המחוזי קיבל טענה זו ודחה את התיקון. מכאן הערעור שבפנינו.

בית המשפט העליון קבע לעניין תיקון כתב התביעה, שכל עוד נשמרו לאחר התיקון מרכיבי היסוד של העילה המקורית, שמהם השתמעה, אפילו על דרך החסר, חבותו של הנתבע – אין מניעה עקרונית שבית המשפט יתיר את התיקון, אף אם חלפה בינתיים תקופת ההתיישנות. כן הוסיף שככל שכתב התביעה המקורי כלל מרכיבי יסוד כלשהם של העילה המתוקנת, והעילה המתווספת משתמעת ממנו על דרך החסר, הרי שניתן לתקן את כתב התביעה.

לגופו של עניין, בית המשפט קבע, כי תביעה מכוח סעיף 13 לפקודה, אינה מהווה עילה חדשה, וקבע כי שני מנגנונים אלו הם מנגנונים חלופיים לקבלת פיצוי בגין ההפקעה, הנגזרים מהרכיב ההוני של הפיצוי, ואינם מהווים עילות נפרדות כלל, אלא בקשה לשינוי צורת חיפוש הפיצוי.

בית המשפט קבע, כי אמנם הרקע העובדתי הנדרש להוכחת כל צורת סעד שונה, אך ההבדלים ביניהם אינם רק לאופן החישוב ועל כן אין מדובר בעילת תביעה שונה כלל (שכן כפי שהוסבר, ההפקעה והאיחור בתשלום פיצויי ההפקעה חוסים תחת אותה עילת תביעה).

לאור האמור, התקבל הערעור בסוגיה זו.

הערת מערכת:

סוגיית הפיצויים בגין הפקעות עבר, בהתחשב בהלכת ארידור, הינה סוגיה מורכבת. כפי שניתן לראות בפסק דין זה, ישנן צורות חישוב שונות, המביאות להיקף פיצויים אחר, ובחירה במסלול מסוים עלול להביא למפח נפש לתובעים. במקרה זה, קיבל בית המשפט את הטענה כי החלפת אופן חישוב הפיצויים לא הביא להתיישנות העילה לפי אופן זה, אך יטיבו לעשות התובעים באם יעזרו בגורמי מקצוע מוסמכים ומנוסים בטרם יפנו לערכאות בתביעות ירידת ערך על מנת לבחור את ההליכים הנכונים והמתאימים לעניינם.

 

בית המשפט ביטל חלק מהפקעה של קרקע בשל אי מימוש הצורך הציבורי

מספר ההליך: עת"מ 26570-10-20 אמנון נגר ואח' נ' עיריית רעננה ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט צבי דותן. פרטי המקרקעין: חלקה 214 בגוש 7655, רחוב כצנלסון פינת רחוב דגניה, רעננה. תאריך מתן פסק הדין: 7.3.2021. ב"כ העותרים: עו"ד משה י' קמר.

העותרים חכרו מרמ"י מגרש ברעננה עליו בנוי בית מגוריהם. בשנת 1979 בנתה העירייה מקלט ציבורי תת-קרקעי, בשטח של 35 מ"ר, בשולי מגרש העותרים. זאת, בניגוד לתכנית החלה על המקרקעין שייעדה אותם למגורים ועל אף שלעירייה לא היו זכויות במקרקעין.

בעקבות פניות העותרים בנוגע לבנייה הבלתי חוקית במגרשם יזמה הוועדה המקומית תכנית נקודתית לשינוי ייעוד חלק מהמגרש עליו נבנה המקלט מאזור מגורים לשטח בנין ציבורי. אלא, שהשטח שיועד לבניין ציבורי במסגרת התכנית היה 149 מ"ר (ולא רק שטח המקלט – 35 מ"ר).

מאוחר יותר הפקיעה העירייה את השטח שיועד לבניין ציבורי. לאחר שהעותרים הגישו תביעה לתשלום פיצויי ירידת ערך בגין התכנית הנקודתית הגיעו העותרים והעירייה להסכמה לפיה, הוועדה המקומית תכין תכנית שתייעד 35 מ"ר ממגרש העותרים לשטחי ציבור וכן תשנה את ייעוד יתרת המגרש למגורים, כאשר בשטח זה ניתן יהיה להקים 3 קוטג'ים. הוועדה המחוזית דחתה את התכנית וסירבה לשנות את ייעודו של השטח הציבורי למגורים. למרות האמור, העירייה לא שינתה את רישום הבעלות בשטח המיועד לבניין ציבורי על שמה.

יובהר, כי כל האמור לעיל הוא תיאור של מקצת מההליכים שהתקיימו בין הצדדים לעתירה בעשרות השנים האחרונות.

בעתירה דנא, דרשו העותרים כי בית המשפט יורה על ביטול הפקעת חלק המקרקעין המיועד לצרכי ציבור, למעט שטח המקלט הציבורי. העירייה והוועדה המקומית התנגדו לסעד המבוקש וטענו כי השטח המיועד לצרכי ציבור אכן נחוץ לציבור, שכן ניתן לגנן לטובת הציבור את השטח הלא בנוי ומה גם שיתרת המגרש יכולה לשמש בעתיד להרחבת המקלט, אם יהיה בכך צורך.

בית המשפט קיבל את העתירה וקבע כי בחינת פעולותיהן, מחדליהן ואמירותיהן של העירייה והוועדה המקומית במהלך כל התקופה מאז אושרה התכנית הנקודתית והופקעה הקרקע מלמדת שאין ולא הייתה להן כל כוונה וצורך לממש ייעוד ציבורי כלשהו ביתרת השטח המיועד לבניין ציבור.

עוד נקבע, כי טענות המשיבות בקשר לצורך ציבורי עתידי במקרקעין, עבור גינון ו/או הרחבה אפשרית של המקלט, נטענו בעלמא: "והא ראיה, שהן היו מוכנות ומזומנות לאורך כל השנים לצמצם את ההפקעה לשטח המקלט בלבד, ולהחזיר את יתרת השטח לעותרים".

יצוין, כי על מנת שפתח יציאת החירום מהמקלט הציבורי יישאר מחוץ לשטחם הפרטי של העותרים צמצם בית המשפט באופן מינורי את השטח שהפקעתו תבוטל.

העתירה התקבלה ונפסקו הוצאות כנגד המשיבות בסך של 85,000 ₪ בתוספת מע"מ.

 

הערת מערכת:

בתי המשפט אינם מרבים לבטל הפקעות של שטחים שנועדו לצרכי ציבור, מטעמים ברורים. עם זאת, במקרה דנן סבר בית המשפט כי התנהלות העירייה והוועדה המקומית לאורך השנים מעידה באופן ברור על היעדר צורך ציבורי במקרקעין שהופקעו לפני שנים רבות ולפיכך נתן משקל גבוה יותר לזכות הקניין של הפרט.

 

בית המשפט אישר את תמ"ל 1025

מספר ההליך: עת"מ 43805-12-19 ואח' מרכז המועצות האזוריות בישראל ואח' נ' הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אברהם אליקים. פרטי המקרקעין: שטח תכנית מועדפת לדיור 1025. תאריך מתן פסק הדין: 15.3.2021 ב"כ המשיבות: עו"ד איילה סגל ופרקליטות מחוז חיפה- אזרחי.

 

ענייננו בשתי עתירות מאוחדות על אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 1025. תכנית זו חלה על שטח של 6,732 דונם וכוללת שלושה מתחמים בייעודים שונים.

השאלות העיקריות אשר נדונו בעתירות אלו הינן, האם ראוי ומידתי לפעול במסלול חוק הותמ"ל ולא בהליך תכנוני לפי חוק התכנון והבניה בנסיבות המקרה, האם ראוי וניתן לתכנן מתחמים למטרות שאינן משרתות את שכונת המגורים המיועדת לקום על פי התוכנית והאם ראוי לתכנן במסגרת הותמ"ל מתחמים שלא ימומשו העתיד הקרוב?

העותרים טענו בין היתר, כי מדובר ב"תכנון" על הנייר שאין היתכנות למימושו בעשרות שנים הקרובות וכי בשטח התוכנית קיים היצע זמין של מספר רב של יחידות דיור ותוכניות לא ממומשות וכי מדובר בתוכנית רחבת היקף שלא תבוצע בזמן הקרוב בשל היעדר היתכנות למימוש בטווח הנראה לעין.

מנגד, המשיבות טענו בין היתר, כי החלק הארי של יחידות הדיור המהוות את המלאי התכנוני במקום נמצא בבעלות פרטית שאיננה מאפשרת מימוש מהיר, לעומת זאת מימוש קרקעות מדינה הוא באחוזי מימוש גבוהים וניתן לביצוע תוך זמן קצר כיוון שאינו תלוי ברצונו או יכולת מימוני של יזם פרטי. בנוסף טענו כי בחוק הותמ"ל נקבע כי יש להתחיל בביצוע התוכנית תוך 4 שנים מיום אישורה, וכן קיימת אופציית הארכה אוטומטית.

בית המשפט דחה את העתירות וקבע כי מדובר בטענות תכנוניות מקצועיות מובהקות שאין הצדקה להתערב בהן. בכלל זה, לא נמצא פגם בבחירת המסלול התכנוני בו בחרה בותמ"ל ואין בו סטיה מתכליתו של חוק הותמ"ל גם אם מדובר בתכנון תכנית שחלקה מיועד למימוש מידי וחלקה בעתיד הרחוק יותר.

בהתייחס למסלול התכנוני, בית המשפט קבע כי קיום מסלול תכנוני אחר-גם אם ניתן לראותו כחלופה סבירה, הוא אינו שולל את סבירות המסלול התכנוני שנבחר במקרה דנא, וראה לנכון להדגיש כי לא נקבע בחוק הותמ"ל כי הוא בבחינת ברירת מחדל ויש להעניק עדיפות לחוק התכנון והבניה. בנוסף, נקבע כי לפי תכליתו של חוק הותמ"ל, לעיתים ניתן להשיג מטרותיו רק בפעילות תכנונית על פיו והכול לפי שיקול דעת מוסד התכנון המקצועי, ובמקרה זה מעמדו של הותמ"ל בהירארכית מוסדות התכנון הוא גבוה.

בהתייחס לתכנון מתחמים למטרות שאינן משרתות את שכונת המגורים המיועדת לקום על פי התוכנית, בית המשפט נסמך בקביעתו על סעיף 4(ג) לחוק הותמ"ל ועל עע"מ 29/20 מועצה מקומית שדות נגב וקבע כי אין מניעה במסגרת הסמכויות הקבועות בחוק הותמ"ל לכלול בתוכנית מתחמים שישרתו אזורים אחרים מלבד שכונת המגורים המיועדת.

בהתייחס לתכנון מתחמים שלא ימומשו העתיד הקרוב, נקבע כי על פי סעיף 4 (א) לחוק הותמ"ל, ניתן לכלול בתוכנית מועדפת לדיור גם חלק שאינו מפורט דיו ותידרש תכנית נוספת בעתיד כדי להוציא היתר בהסתמך עליו, כלומר תכנון בשלבים עתידיים אינו מהווה חריגה מסמכות הותמ"ל.

לאור האמור, שתי העתירות נדחו.

הערת מערכת:

ביקורות רבות מופנות כלפי התכנון המזורז שמתנהל במועצה הארצית לתכנון ובניה. אכן, לאחרונה אנו רואים תכניות רבות שמועברות ישירות למועצה הארצית, במקום לועדות התכנון המוסמכות, כאשר הסמכויות נלקחות מהן בהינף יד.

 

עירוב תחומים

מספר ההליך: עת"מ 59147-01-21 ואח' אבי עזר ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אורן שוורץ. פרטי המקרקעין: חלקה 12 גוש 2710, רחוב אח"י דקר 13 ראשון לציון. תאריך מתן פסק הדין: 4.4.2021 ב"כ המשיבות: עוה"ד ליפז סרוסי-דותן, יהונתן שטראוס, אלי וילצ'יק וכפיר כהן.

עסקינן בעתירות כנגד החלטת ועדת הערר לאשר מתן הקלות להקמת מבנה לדיור מוגן בסמוך לחוף ימה של ראשון לציון. עיקר ההקלות נוגע להגבהת גובה המבנה בשלוש קומות כנגד פיצולו לשני אגפים על מנת להפחית את הפגיעה בנוף ולאפשר כניסת רוח מערבית.

גורמי מנהל ההנדסה בעירייה אשר בחנו את הבקשה, סברו כי אין מניעה לאשר את ההקלות בכפוף לאישור הוועדה לשמירת הסביבה החופית, אך הוועדה המקומית דחתה את עמדת גורמי המקצוע בעניין זה, בין השאר מהטעם שלא ניתנו תמורות ציבוריות לעירייה כתנאי למתן הקלות.

ועדת הערר אשר דנה בבקשה ממושכות החליטה, כי התכנון שכרוך בהקלה יאפשר להסיט את מסת הבניה ולרווח את הבינוי באמצעות יצירת שני אגפים למבנה ועל כן קבעה כי יש הצדקה באישור הקלות אלו.

כנגד החלטה זו הוגשה העתירה שבפנינו.

בית המשפט קבע כי אי מתן תמורות ציבוריות אינה עילה סבירה לדחיית הקלה שכן, התניית הליכים תכנוניים במתן תרומות ציבוריות על ידי יזמים עלולה ליצור הטיה מסוכנת בהפעלת סמכותם של מוסדות התכנון, מעצם יצירת הזיקה בין התרומה הציבורית לבין אישורה של תכנית או הקלה ושימוש חורג ולפיכך, על מוסדות התכנון להישמר מפני עירוב תחומים ולהתמקד בשיקולים התכנוניים הרחבים ועל יישומם של אלה לטובתו של הציבור.

לאור האמור, קבע בית המשפט כי החלטת ועדת הערר דנן היא החלטה תכנונית-מקצועית מובהקת, מנומקת שהתקבלה לאחר הליך תקין. לפיכך, אין כל עילה להתערבות בית המשפט לעניינים מנהליים בה ומכאן שדין העתירה להידחות.

הערת מערכת:

החלטה של בית המשפט, ממחישה שלא תמיד יש לקבל את דרישתן של רשויות מקומיות למתן "תמורות ציבוריות" כתנאי לאישור הקלות, או בקשות מכוח תמ"א 38 שיש הצדקה תכנונית לאישורן, וכי יש מקרים בהם אין לוותר, אלא להיעזר בגורמי מקצוע, וכי בית המשפט קשוב לטענות כאמור.

 

קביעת שווי עסקה – מה קורה כש"השקר" צף על פני המים

מספר ההליך: ו"ע 37946-06-19 א.א. אביבה אלזמי בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ערכאה: ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 שליד בית משפט המחוזי חיפה, בפני כב' השופטת, אורית וינשטיין. פרטי המקרקעין: גוש 11018 חלקה 26 תת חלקה 18, רחוב מקור ברוך 9 קריית אתא. ב"כ המשיב: עו"ד למא שקור, פרקליטות מחוז חיפה.

 

הערר עוסק בעסקת מכר, כשבין המוכר והקונים קיימים יחסים מיוחדים, באשר עוררים 3-2, הם בני זוג, הגברת בעלת מניות בחברה והבעל מנהל בה והמוכר הינו גיסו של המנהל בחברה.

במסגרת דיון לשם קביעת השומה התברר למשיב, על סמך מסמכים אשר הוצגו בפניו כי קיימת שמאות מכרעת לנכס משנת 2016, ממנה התברר כי העסקה נכרתה כבר בשנת 2015, ולא בשנת 2017 כפי שהוצהר על ידי העוררים. בנוסף, נמצא כי קיימת הערת אזהרה על הנכס לטובת הרוכשים כבר משנת 2015 ובביקור שערך המשיב בנכס התברר כי הנכס אינו קרקע בלבד, אלא מדובר בבניין המצוי בשלבי בנייה מתקדמים לבניית 13 יחידות דיור ובריכת שחייה בגג.

בעקבות הממצאים, דחה המשיב את הצהרת העוררים והעמיד את שווי העסקה על 6 מיליון ש"ח (חלף השווי הנטען על ידי העוררים 1.5 מיליון ש"ח) לשנת 2015. בנוסף, העוררים טענו כי יש להתיר למוכר לנכות כהוצאה סך של 70,000 ₪ ולהכיר בהיטל ההשבחה, ששולם על-ידי הקונים, כתשלום על חשבון התמורה, ולא לכלול אותו במסגרת שווי המכירה. המשיב סירב ובגין החלטתו הוגשה השגה אשר נדחתה ובגינה הוגש הערר דנא.

ועדת הערר דחתה את הערר. ועדת הערר בדקה ראשית את המסגרת הנורמטיבית לקביעת שווי וקבעה כי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מבחן אובייקטיבי לצורך קביעת "שוויה של זכות נמכרת", המבחן מבטא את שווי השוק של הנכס, הנקבע באופן עצמאי מהשווי המוצהר, כשווי שיש לצפות לו ממכירה של אותה זכות ממוכר מרצון לקונה מרצון. חריג לכלל זה הוא השווי ההסכמי, המאפשר סטייה מן הכלל מקום בו השתכנע המשיב כי הוכחו במצטבר התנאים של תום לב והיעדר קיומם של יחסים מיוחדים, כשהטוען לחריג מוטל נטל ההוכחה. כאשר קיימים יחסים מיוחדים בין הצדדים, אזי נטל ההוכחה המוטל על כתפי הנישום הוא מוגבר, כמו במקרה דנא.

ועדת הערר הזכירה, כי המבחן של שווי השוק נקבע כמבחן הראוי לקביעת שווי הזכות מאחר וקביעת מבחן אובייקטיבי מצמצמת את יכולת ההתחמקות ממס של הצדדים, המבחן למעשה מייצר תמריץ לצדדים לעסקה שלא לקבוע שווי שאינו משקף את התמורה האמיתית בהסכם. כמו כן, המבחן מסייע להגשים את תכליתם של דיני המיסים בדבר מיסוי מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה ובפרט את תכליתו של החוק להטיל מס על הרווח האמיתי שנוצר למוכר ובנוסף, בדרך זו ניתן לוודא כי המס יוטל על מי שנהנה מעליית הערך. ועדת הערר קבעה כי כאשר התמורה נקבעה בתום לב וללא השפעה של יחסים מיוחדים, אין מקום לכפות על הצדדים שווי שווק אחר. מנגד, כאשר קיימים יחסים מיוחדים בין הצדדים, הדעת נותנת כי אלו גילמו בדרכים אחרות את עליית הערך, ועל כן ראוי שלא להכיר בשווי המוצהר.

במקרה דנן, העוררים לא הציגו כל ראיה לכך כי התמורה ההסכמית משקפת את שווי השוק ולכן ועדת הערר לא קיבלה את טענת העוררים לפיה יש לקבל את השווי ההסכמי כשווי המכירה, ראשית, מן הטעם שמתקיימים יחסים מיוחדים בין הרוכשים לבין המוכר, בהיותם קרובי משפחה ושנית, מאחר והעוררים כשלו מלהוכיח כי התמורה החוזית נקבעה בתום לב, כשלמעשה, קבעה ועדת הערר כי מהראיות שהוצגו עולה תמונה הפוכה דווקא, כאשר העוררים לא באו בפני ועדת הערר בכפיים נקיות, בשקיפות ובתום לב. העוררים לא הציגו את העובדות כהווייתן, ורק בחקירה הנגדית הסתברו עובדות משמעותיות שהעוררים ניסו להסוותן.

ועדת הערר דנה בשאלה האם יש מקום לקביעת שווי המכירה רק לפי היתר הבניה שניתן, דהיינו 10 יח"ד או שיש לקבוע את השווי בהתאם למודעות ולהתנהלות בפועל של הצדדים להסכם המכר (שיווק ובניה של 13 יח"ד)? וקבעה כי אין מקום לאפשר "לחוטא לצאת נשכר", וקביעת שוויו של הנכס לא ניתן להתעלם ממודעותם של הצדדים וכוונתם הברורה והמוצהרת כי ייבנה בניין בן 13 יח"ד על הנכס.

לאור כל האמור, ועדת הערר דחתה את הערר כל חלקיו והעמידה את שווי העסקה על סך של 6 מיליון ₪, בתוספת סכום היטל ההשבחה ובתוספת סכום מס השבח, אשר שולמו על ידי הרוכשים והמהווים חלק מכלל התמורות בגין הנכס.

עוד קבעה ועדת הערר כי מס הרכישה ישולם על ידי הרוכשים על פי שווי כולל זה ומס שבח ישולם אף הוא בהתאם לשווי האמור. בנוסף, חייבה ועדת הערר את העוררים בהוצאות המשיב ובשכר טרחת עו"ד המשיב בסך כולל של 60,000 ₪.

הערת מערכת:

המטרה של החוק הינה אחת לקבוע ולגבות מס אמת, זהו אינטרס ציבורי שנועד להגן על כל הצדדים לעסקה, הציבור והרשות וליצור איזון בין כל האינטרסים.

נראה, כי במקרה דנא ניסיון העוררים "לעקוף" את המערכת כדי שיקבע להם שווי מכירה נמוך נכשל, ובסופו של יום מנהל מיסוי מקרקעין באמצעות בדיקות פשוטות (כגון בדיקת נסח, ביקור בנכס וחשיפת מערכת היחסים בין הצדדים לעסקה) חשף את הניסיון ובסופו של יום נקבע השווי האמיתי של העסקה.  

 

חובת עריכת בדיקות משפטיות, קנייניות ותכנוניות בייצוג בעסקת מקרקעין

מספר ההליך: ת"א 30880-03-17 נועם בן שבת ואח' נ' שירה מושקוביץ ואח' ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב- יפו, בפני כב' השופט אילן דפדי. תאריך מתן פסק הדין: 18.03.2021. ב"כ הצדדים: עוה"ד אייל פלשן ושחר אהרוני ואבי הורביץ.

ענייננו בתביעה כספית אותה הגישו התובעים נגד הנתבעת 1, עורכת הדין אשר ייצגה אותם בהסכם לרכישת דירת מגורים, שנחתמה ביום 14.4.2011 וכנגד הנתבעים 2 ו-3, המוכרים של הדירה.

לטענת התובעים, כארבע שנים לאחר רכישת הדירה והשלמת הרכישה (העסקה הסתיימה ברישום), עת רצו למכורה ומשקונים פוטנציאליים עימם נוהל משא ומתן לחתימה על הסכם מכר למכירתה, נסוגו מכוונתם לרכוש את הדירה בטענה כי קיימות "בעיות בעירייה", פנו לברר הנושא ורק לאחר שפנו לאיש מקצוע מטעמם, התברר להם בין היתר, כי קיימת אי התאמה מהותית בין מצבה הרישומי של הדירה בלשכת רישום המקרקעין לבין היתר הבניה שניתן במקור לבנייתה. נטען, כי עורכת הדין אשר ייצגה אותם התרשלה וגרמה להם נזק ישיר כאשר לא בדקה את מצבה הרישומי- תכנוני של הדירה ובין היתר את תיאור הדירה במסגרת היתר הבניה וזכויות הבניה באותה החלקה והאם קיימת התאמה בין תיאור הדירה בתשריט הבית המשותף להיתר הבניה. כן, כי הנתבעים 2 ו-3 אשר מכרו להם את הדירה הפרו את הוראות הסכם המכר אשר במסגרתו, לטענת התובעים, הצהירו הצהרות שווא.

עורכת הדין אשר ייצגה את התובעים בהסכם כאמור, טענה בין היתר, כי בהתאם לסעיף אשר נכלל בהסכם המכר כאמור, אישרו הצדדים כי הוצע להם לבדוק את זכויות הבנייה וההיבטים התכנוניים על ידי מומחים מטעמם וכי הובהר להם שעורכי הדין המטפלים בעסקה לא בדקו את התוכניות החלות על הדירה או כל מסמך אחר לרבות תיק הבניין או היתר הבנייה של הבניין ושל הדירה ועל כן הם מוותרים על כל טענה כלפיהם בכל הקשור לכך. כך גם, כי בגין הדירה התובעים קיבלו משכנתא והונפק אישור עירייה וכי הדירה נמכרה מספר פעמים לפני ההסכם והעברות הזכויות בה בוצעו ללא תקלות.

באשר לנתבעים 2 ו-3, המוכרים של הדירה, בית המשפט קיבל את גרסתם, לפיה לא ידעו על קיומו של פגם כלשהו בדירה וכי לא הייתה להם כל ידיעה או כל סיבה לחשוב כי ישנה בעיה כלשהי עם הדירה וזאת במיוחד לאחר שהדירה נרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין, וכי הם לא פעלו לפיצול הדירה ולא שינו את מצבה מיום רכישתה על ידם ועד למכירתה. על כן, לא יכלו לספר את מה שלא היה ידוע להם ובנסיבות האמורות התביעה כנגדם נדחתה. 

באשר לנתבעת 1, בית המשפט קבע, כי קיומו של תנאי כה מהותי הקובע פטור לעורכת הדין מאחריות ומטיל את חובת עריכת הבדיקות על התובעים נדרש שיהיה במסגרת הסכם נפרד בין עורכת הדין (הנתבעת) לתובעים ולא בהסכם בין מוכר לקונה וכי חובתו של עורך הדין לבדוק את תיק הבניין בו נמצאים נתונים רלוונטיים על הנכס, וכי המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה ואם היה צורך בבדיקות, על הנתבעת כעורכת דין היה לבצען או להפנות את התובעים לעשות כן.

עם זאת, בית המשפט קבע, כי לתובעים אשם תורם (בשיעור של 20%) ואין לפטור אותם לחלוטין מהאחריות למצב, שכן לו היו קוראים את ההסכם טרם חתימתו (ולדברי בית המשפט זה המינימום המצופה מהם) סביר להניח שהיו מבחינים בסעיף הפטור מבדיקות כאמור ושואלים לעניין זה את עורכת הדין.

הערת מערכת:

פסק הדין מהווה המשך ישיר למגמת פסיקות בתי המשפט ההולכת וגוברת בדבר החלת אחריות רחבה על עורכי דין המייצגים בעסקאות מקרקעין בכל הקשור לבדיקות תכנוניות (נוסף על בדיקות קנייניות), חובה הנובעת בין היתר מחובת הזהירות והנאמנות הנדרשות והמצופות מעורך דין כלפי לקוחו.

בית המשפט הדגיש, כי סעיפים אשר עורכי דין מטמיעים בהסכמים רכישה בהם מייצגים, המעבירים את חובת עריכת הבדיקות על הצדדים לא בהכרח פוטרים אותם מאחריות וכי בכל הקשור לבדיקות תכנוניות נדרשות בנכס הנרכש, על עורך הדין אשר הנחה את לקוחו לבצע בדיקות בעצמו, לבדוק מה העלו אותן הבדיקות, לבדוק מסמכים בקשר אליהם ועורך הדין אינו יכול להסתפק אך ורק במסמכים שמציג לו הלקוח, אלא עליו, לכל הפחות, להנחות אותו, מה הם המסמכים הדרושים, ולאחר מכן לוודא קבלה של אותם מסמכים ובדיקתם.

 

היטל השבחה במקרקעין גובלים

מספר ההליך: ערר 8119/18 אלייד נדל"ן בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים. ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים, בפני כב' היו"ר, עו"ד בנימין זלמנוביץ. פרטי המקרקעין: גוש 30140 חלקה 30, פינת הרחובות גנרל פייר קינג והתנופה באזור התעשיה תלפיות בירושלים. תאריך מתן ההחלטה: 13.4.21. ב"כ העוררת: עו"ד תומר גור.

מתי ובאיזה אופן ניתן לגבות היטל השבחה בגין עליית ערכם של מקרקעין גובלים? זו הסוגייה בה עוסק הערר שבפנינו.

העוררת הינה בעלים של חלקה בירושלים, אשר מצויה בסמיכות לתכנית "הקו הירוק" לרכבת הקלה בעיר, אשר פורסמה לתוקף בחודש ינואר שנת 2017.

בחודש מאי שנת 2018, מכרה העוררת את זכויות בחלקה, ובעקבות כך נשלחה לה דרישת תשלום היטל השבחה בגין אישורה של תכנית הקו הירוק, על אף שהתכנית אינה חלה ישירות על מקרקעי העוררת, אלא שהם צמודי דופן אליה. בשומת הועדה המקומית נטען, כי מהות ההשבחה היא השיפור בנגישות לחלקה, אשר מגדילה את החשיפה לציבור הרחב, וכפועל יוצא מגדילה את התועלת מהמקרקעין.

ועדת הערר עמדה בהחלטתה על הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לפיהם ניתן עקרונית לגבות היטל השבחה לא רק ממקרקעין הכלולים בתכנית משביחה, אלא גם ממקרקעין הגובלים בתכנית. עם זאת, ציינה ועדת הערר, כי במובחן מן ההסדר החל ביחס למקרקעין הכלולים בתכנית, לפיו ברירת המחדל במקרה שבו לא הוצא לוח שומה בתוך חצי שנה מתחילת התכנית, היא כי הועדה המקומית החליטה לדחות את החיוב למועד המימוש, הרי שבנוגע למקרקעין שאינם כלולים בתכנית, ברירת מחדל זו אינה חלה, ולכן על הועדה המקומית להודיע לבעל המקרקעין גובלים תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית על חבותו בהיטל, ואם לא עשתה כן במועד, אזי הסמכות להאריך את המועד למתן הודעה על החלטה לדחות את השומה למועד המימוש, מסורה לשר הפנים.

בנסיבות ענייננו, קבעה ועדת הערר, כי די בעובדה לפיה החיוב לעוררת נדרש למעלה משנה וחצי לאחר אישור התכנית, על מנת לקבל את הערר ולבטל את החיוב בהיטל השבחה, בהעדר אישור שר הפנים להארכת המועד, ובפרט שלא הוצגה עילה מהותית כלשהי לאיחור.

ועדת הערר התייחסה בהחלטה גם לגופם של דברים. ועדת הערר עמדה בהרחבה על פרשנות המונח "מקרקעין גובלים", לעניין היטל השבחה, וציינה כי בענייננו, הרציונל של השתת היטל השבחה על מקרקעין "גובלים" כפי שנקבע בחוק, אינו מתקיים, וכי למעשה גביית היטל השבחה לגובלים של תשתיות ציבוריות, תביא לתוצאה הסותרת את הרציונל שבבסיס היטל ההשבחה, שכן גם אם יוכח כי מקרקעין גובלים אכן הושבחו כתוצאה מתשתית מסוימת, כדוגמת הרכבת הקלה בענייננו, הרי שאין ספק שאותה תשתית השביחה גם מקרקעין רחוקים יותר ואולי אף את כל המקרקעין בעיר, ובמקרה כזה, גביית היטל רק ממי שאתרע מזלו והוא צמוד דופן לתשתית, תהיה בלתי שוויונית.

ועדת הערר ציינה כי לשיטתה "השבחה בגין "גובלים" מחייבת השפעה אקסקלוסיבית של התכנית המשביחה על המקרקעין הגובלים… את המונח "גובלים" יש לפרש, אפוא, לאור תכלית החקיקה, כך שחיוב בגין גובלים יקום רק במקרקעין בהם תכנית נסמכת כל כולה על המקרקעין הגובלים ומגדילה את אפשרויות הניצול במקרקעין עליהן היא נסמכת באופן בלעדי ואקסקלוסיבי".

ועדת הערר קבעה, כי במקרה של תשתית ציבורית כבענייננו, ההשבחה אינה אקסקלוסיבית כלל, אלא שההתעשרות היא של כלל הציבור, ובין היתר מטעם זה הגיעה ועדת הערר למסקנה כי אין לראות בענייננו בעוררת כ"גובלת" לעניין היטל השבחה.

ועדת הערר בחנה גם את שומת הועדה לגופה, וקבעה כי זו כלל לא הוכיחה התעשרות, בין היתר בשל העובדה כי התבססה על הנחות תאורטיות. כמו כן ציינה ועדת הערר, את פסיקת בית המשפט העליון בעניין הועדה המקומית חדרה נ' יוסף כהן, שעסק בשאלה האם שינוי בהסדרי התנועה, כך שהחשיפה לנגישות של תחנת הדלק נפגעה כתוצאה מתכנית שאושרה, מהווה עילה לתביעת ירידת ערך. ועדת הערר ציינה כי "לשיטת בית המשפט העליון חשיפה לנגישות אינה מהווה תכונה של המקרקעין, זאת להבדיל מעצם הנגישות… מכאן שכשם שאין פגיעה כתוצאה משינוי בנגישות למקרקעין לא יכולה להיות השבחה בשל הגברת הנגישות". ועדת הערר ציינה כי ככל שיש מקום לגבות היטל השבחה, אזי יש להביא בחשבון את הנזקים שייגרמו לעסקים בתקופת ההקמה, אשר ישפיעו על שווי השוק של המקרקעין, פועל יוצא של אובדן הכנסות צפוי לעסקים הגובלים בתכנית בתקופת ההקמה.

לאור האמור ומטעמים נוספים, התקבל הערר, ובוטל החיוב.

הערת מערכת:

יש לזכור כי כספים הנגבים כהיטל השבחה, מיועדים בראש ובראשונה על פי הוראות החוק, לכיסוי הוצאות של הועדה המקומית להכנת תכניות במרחב התכנון שלה ולביצוען. ברור, כי במצב שבו תכניות המתוכננות ומאושרות בטבורה של עיר על ידי ועדות ארציות, כגון הועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל), ומבוצעות בשטח על ידי גורמים שונים, שאינם הועדות המקומיות, וכאשר גם במקרה של פיצויים בגין פגיעה / הפקעה, מרבית הכספים ישולמו על ידי גופי התשתיות המבצעים כגון נת"ע, נת"י וכו' ומדינת ישראל, תכלית זו של כיסוי הוצאות התכנון והביצוע, אינה מתקיימת לכאורה, שכן הועדה המקומית דה פקטו, אינה מוציאה את הכספים מכיסה. גם מסיבה זו, נראה כי התוצאה שאליה הגיעה ועדת הערר, הינה תוצאה נכונה וצודקת יותר.

מאמר

החובות המוטלות על עורך הדין כמייצג בעסקת מקרקעין

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דנה הולנדר ביטון

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ"א-2021.
• כפר סבא – הודעה לפי סעיפים 77-78 תכנית שימור לעיר כפר סבא.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0556530 – רמת אביב ג'.
• רמת גן – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 506-0494815 – מתחם הראשונים.
• הרצליה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 504-0508408 – בית קורקס.
• גני תקווה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 429-0767434.
• חריש – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 307-0692160 – חריש דרום.

 

עדכוני פסיקה

• רשות במקרקעין
  ע"א 9394-06-20 בנימין יוספוב נ' עיריית תל אביב יפו – איזו רשות?

• תביעות 197
  עמ"נ 48391-11-20 נעמי יעקובי ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה גבעתיים – פגיעה עקיפה.

• חוזים
  ת"א 73353-12-18 יעקב ליברמן ואח' נ' הקרן לגאולת קרקע שליד מדרשת ארץ ישראל – טעות בכדאיות העסקה או עצימת עין מהעובדות?

• תמ"א 38
  ערר 1077/0919 ואח' דיירי רח' פינס 7 פ"ת ואח' נ' הועדה המקומית לתכנן ובניה פתח תקווה ואח' – במעמד צד אחד.

• תכנון ובניה
  ערר 1022/0720 ואח' אלי קמחי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה יהוד מונסון ואח' – אינטרס ההסתמכות.

• היטל השבחה
  ערר 8138/20 יהלומי עדי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים – חובת ההוכחה בדבר השבת היטל השבחה מוטלת על הרשות.

 

מאמר

החובות המוטלות על עורך הדין כמייצג בעסקת מקרקעין

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דנה הולנדר ביטון

 

עסקת מקרקעין, ובכלל זה עסקה לרכישת או מכירת דירה, הינה אחת מהעסקאות הגדולות, המשמעותיות המורכבות והיקרות ביותר בחיי אדם מן השורה, ומעצם טיבן וטבען החשיבות והצורך להיעזר גם בעורך דין מיומן ובקיא בתחום המקרקעין בכלל ובנישה הרלוונטית בהתאם לסוג העסקה בפרט, אשר יערוך את הבדיקות הנדרשות בעסקה על כל היבטיהן.

במאמר זה נסקור חלק מאותן החובות המוטלות על עורך דין המייצג בעסקת מקרקעין ואת המגמה ההולכת וגוברת בפסיקה בדבר הרחבת החובות של הבדיקות המקדמיות אשר חב בהן עורך הדין, עת מלווה עסקה כאמור.

בעסקת מקרקעין טמונות התחייבויות חוזיות וקנייניות בעלות משקל רב המחייבות בדיקות משפטיות, מיסויות ותכנוניות נרחבות ומקיפות טרם קבלת ההחלטה בדבר התקשרות בעסקה, ונכון הדבר, בכל סוגי העסקאות כל אחת והבדיקות המתאימות לה, בין אם מדובר בעסקאות רכישה של בתים או דירות מיד שניה ומקבלן, רכישות של בתי יוקרה, מגרשים ובין אם מדובר בפרויקטים בתחום של התחדשות עירונית. 

חובותיו של עורך דין נובעות משלושה מקורות שונים: חוזי, נזיקי ואתי. בשלב המקדמי, על עורך הדין לבדוק את הנכס מבחינה משפטית, רישומית וקניינית. במסגרת זו, עורך הדין יבדוק עבור לקוחו את זהות המוכר וזכויותיו בנכס, ובכלל זה את פרטי הרישום במשרדי רישום המקרקעין ובמוסדות הרלוונטיים הקשורים לנושא, לפי העניין, לרבות הוועדה לתכנון ובנייה ומחלקת ההנדסה של העירייה.

עורך הדין נדרש לבחון את זהות הנכס, קרי, האם מדובר במגרש, דירה בבית משותף, בית צמוד קרקע או שמא בנכס מסחרי/ נכס מניב ועוד; את מצב הזכויות בנכס, האם עסקינן בזכויות בעלות או חכירה ובכלל זה, האם מדובר בחכירה מהוונת, האם שולמו דמי היוון והאם חלים תשלומים נוספים על בעל הנכס בהתאם להסכם החכירה ולחלופין כי בכלל מדובר בהערת אזהרה מכוח התחייבות חוזית לזכויות בנכס בלבד. כמו כן, האם הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, אם מדובר בדירה חדשה מקבלן, ייתכן ועדיין לא בוצע הליך פרצלציה, ולכן לא יהיה רישום בטאבו והרישום מתנהל אצל חברה משכנת וככל ומדובר בדירה בבית הרשום כבית משותף, נדרש עורך הדין לבחון ולבדוק את מסמכי הבית המשותף ובכלל זה, תשריט הבית המשותף, התקנון הרשום ועוד. כך גם, במסגרת הבדיקות המשפטיות על עורך הדין לבדוק אם ישנן עיקולים או שעבודים על הנכס, הערת אזהרה לטובת צד שלישי, משכנתא, זיקת הנאה, צווים, הערות אחרות, קנייניות ו/או תכנוניות וכיוב'. בהתאם לנתונים הספציפיים, יערוך עוה"ד בדיקה מיסויית, אגרות והיטלים שונים לרבות היטל השבחה ותשלומים צפויים נוספים שעשויים להשפיע על העלויות וההחלטות לקוחו האם או באילו תנאים להתקשר בעסקה.

כאמור, על עורך דין המייצג בעסקת מקרקעין חלה חובת אזהרה בדבר סיכוני עסקת מקרקעין – חובה זו נובעת מחובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו. עליו לערוך את הבדיקות הנדרשות לצורך התקשרות לקוחו בעסקת מקרקעין או להפנות אותו לבעל המקצוע המתאים לביצוע הבדיקות, שמאי מקרקעין/אדריכל וכדו', להסביר ולהזהיר את לקוחו את מהות העסקה וההתחייבויות אשר הוא נוטל על עצמו, לאחר שנבחנו בהתבסס על כל הבדיקות שערך עורך דינו וכפי שבאות לידי ביטוי בנוסח ההסכם וכפי שסוכם בין המוכר לרוכש (מועדי תשלום, מסירה, וכו'], וזאת, על מנת לעמוד בסטנדרט המומחיות והזהירות הנדרש והמצופה ממנו.

בהקשר זה נעיר, כי ישנם הסכמים בהם מייצגים, כולל סעיף המעביר את חובת עריכת הבדיקות כאמור על הצדדים ובכך פוטר את עורך הדין, לכאורה, מאחריות, ככל שהדברים נוגעים לבדיקות הקשורות למצב התכנוני של הנכס, אותן יש לבצע בעירייה, ואולם נקבע בתק 66907-03-17 סילבר, כי לאור חובת הזהירות והנאמנות של עורך דין כלפי לקוחו, על עורך הדין אשר הנחה את לקוחו לבצע בדיקות בעצמו, לבדוק מה העלו אותן הבדיקות, לבדוק מסמכים בקשר אליהם וכך נקבע, "גם אם אניח, לצורך הדיון, כי הנתבע הנחה את התובע לבצע בדיקות בעצמו, הרי הנתבע כלל לא ביקש לדעת מה העלו אותן הבדיקות, לא בדק שום מסמך נוסף, למעט נסח טאבו, ולא עשה כל בדיקה או פעולה נוספת כדי להבטיח כי הנכס נשוא החוזה אכן עומד בכל הדרישות. התובע אינו יכול להסתפק אך ורק במסמכים שמציג לו הלקוח, אלא עליו, לכל הפחות, להנחות אותו, מה הם המסמכים הדרושים, ולאחר מכן לוודא קבלה של אותם מסמכים ובדיקתם."

כך גם לאחרונה, ניתן פסק דין כנגד עורכת דין שייצגה את הרוכשים התרשלה וגרמה להם נזק ישיר כאשר לא בדקה את מצבה הרישומי – תכנוני של הדירה, ובין היתר את תיאור הדירה במסגרת היתר הבניה וזכויות הבניה באותה החלקה והאם קיימת התאמה בין תיאור הדירה בתשריט הבית המשותף להיתר הבניה. בנסיבות אלו, בית המשפט קבע, כי קיומו של תנאי מהותי הקובע פטור לעורכת הדין מאחריות ומטיל את חובת עריכת הבדיקות על התובעים נדרש שיהיה במסגרת הסכם נפרד ולא בהסכם הרכישה וכי חובתו של עורך הדין לבדוק את תיק הבניין בו נמצאים נתונים רלוונטיים על הנכס, וכי המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה ואם היה צורך בבדיקות, על הנתבעת כעורכת דין היה לבצען או להפנות את התובעים לעשות כן. (ת"א 30880-03-17 נועם בן שבת).

על כן, השאלה הנשאלת, הינה מהו היקף החובה אשר נושא בה עורך דין המייצג בעסקת מקרקעין באשר לבדיקות שנדרש לערוך במישור הקנייני, התכנוני והרישויי, ומהן השלכות משמעות החלת חובה זו על עורך דין כאמור? נציין, כי קיים הבדל בין סוגי הבדיקות (ועומקן) שיש לבצע בכל אחת מסוגי העסקאות במקרקעין.

בפסק הדין ת"א 24687-02-19 נטע מור שניתן לאחרונה, נידונה הסוגייה בדבר גדר חובותיו של עורך דין שמייעץ ללקוח ברכישת דירה.

המקרה הנדון נסוב על הסכם לרכישת דירת מגורים משנת 2014 בבניין שטרם נבנה – "דירה על הנייר" בפרויקט מגורים שנבנה על-ידי הנתבעות בפארק בבלי בתל אביב. הפרויקט כולל שני בניינים: בניין 1 – שבו נמצאת דירתה של התובעת, ובניין 2 – שבאותה העת בנייתו נמצאה בראשיתה. בשנת 2018, מספר חודשים לפני מסירת הדירה, פנתה התובעת לחברות הנתבעות וטענה, כי הדירה אינה עונה על ציפיותיה. ביו היתר, טענה, כי הנוף הנשקף ממנה מוסתר על-ידי "מבנה לרווחת הדיירים" שנבנה בסמוך לקיר דירתה, באופן שגם פוגע בפרטיותה; הדירה נמוכה, וגובהה בפועל אינו כשל דירה בקומה רביעית, כפי שהוצג לה בחוזה ובניגוד להבטחת אנשי השיווק, אלא בגובה של כ- 2.5 קומות וצדה הדרומי של הדירה מוסתר על ידי בניין ולא צופה לנוף.

בית המשפט קבע, כי תפקידו של עורך דין איננו מתמצא בעניינים טכניים של הסכמי מכר. לדברי השופט מאור, "עוה"ד…….יכול לבחון את המצב המשפטי הקשור לנכס, לשם כך הוא נשכר על ידי הלקוח. הוא אינו נשכר לעשות תיקוני הגהה או לבחון את תנאי התשלום, הוא נשכר אך ורק לעשות את כל הבדיקות המשפטיות… חובתו הינה חובה מוגברת לעניין זה. מהמדובר בנכס מקרקעין, לרוב אחד הנכסים המשמעותיים שאדם רוכש בחייו. המדובר בסכומים בדרך כלל מאוד גבוהים, ולא ניתן להקל ראש, כפי שמבקשת הרוכשת, במחויבותו של עורך הדין".

בין היתר, ציין השופט מאור את אחד הסעיפים מההסכם, עליו חתמה הרוכשת (התובעת), ולפיו "הקונה מסכים וראה, בדק את המקום ואת הסביבה ואת התב"ע ואת המפרט ואת יתר המסמכים, ואת המצב הפיזי, התכנוני והמשפטי" ולדידו של בית המשפט, לאחר שבחן את המפרט המצוי בתיק עליו חתמה הרוכשת (התובעת) מצא כי הינו כולל את כל הפרטים המהותיים וכי משעה שהתובעת הייתה מיוצגת על ידי עורך דין "חזקה עליה שבדקה את כל המסמכים לרבות היתר הבניה..".

פסק הדין מעורר דיון ואף ביקורת בקרב חלק מציבור עורכי העוסקים בליווי עסקאות מקרקעין, לפיהם, האמירות והקביעות הנזכרות בו מהוות חלק ממגמה של בתי המשפט להרחיב, יתר על המידה, את האחריות המוטלת על כתפם לבצע בדיקות תכנוניות כאשר לא ברור היכן עובר הגבול להיקף הבדיקות התכנוניות הנדרשות מהם והדבר מוביל לחוסר בהירות וייתכן, כי בדיקות מסוימות אשר האחריות בגינן, בהתאם לגישת בית המשפט, רובצת על עורך הדין המייצג בעסקת מקרקעין היא בכלל בתחום מומחיותם של שמאים, מהנדסים, אדריכלים וכיוב'.

אנו סבורים כי, מצד אחד, הדבר יחזק ויעצים את ציבור עורכי הדין העוסקים בליווי עסקאות מקרקעין הבקיאים גם בדיני התכנון והבניה ומצד שני, עלול להוביל לעלייה במחירי שכר הטרחה אשר עורכי הדין גובים בעסקאות כאמור, שכן לאור החבות המוגברת לעריכת כל הבדיקות המשפטיות, או שיפנו לסיוע חיצוני של בעלי מקצוע מטעמם או שיבצעו בדיקות תכנוניות מקיפות בעצמם אך יגלמו את החובות כאמור, במסגרת הסכמי שכר הטרחה עם לקוחותיהם בעסקה. אף ייתכן, כי לאור האמור, עורכי הדין יחייבו את לקוחותיהם, במסגרת הסכמי שכר הטרחה, לשכור שירותים מקצועיים לבדיקות תכנוניות נפרדות ומקיפות וזאת כתנאי לייצוגם בעסקה.

מכל מקום, לטעמנו, וכפי שבא לידי ביטוי במגמת הפסיקה, רמת המקצועיות והמומחיות הנדרשת מעורך דין המלווה עסקאות מקרקעין, רק מדגישה ביתר שאת, את החשיבות והצורך בבחירת עורך דין המתמחה, בקיא, בעל הידע והכישורים המתאימים לבחינת היבטים תכנוניים במסגרת ליווי עסקת מקרקעין במקביל להיבטים קניינים ולעורכי דין אלו קיים יתרון ברור בייצוג כאמור.  

*האמור אינו מהווה המלצה משפטית ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו ולקבל המלצות ספציפיות באמצעות אנשי מקצוע.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)

(דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ"א-2021

ביום 1.3.2021 אישר שר הבינוי והשיכון את התקנות האמורות שקובעות, כי דירה תחשב כדירה שהושלמה לצורך חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה-1974, ככל שהוכח בעניינה כי ניתנו לה כל האישורים הבאים:

א. תעודת גמר או אישור אכלוס.

 ב. חיבור חשמל זמני או קבוע באישור חברת החשמל הרשות המקומית.

ג. חיבור מים זמני או קבוע באישור תאגיד המים העירוני או הרשות המקומית.

ככל שדירה עומדת בתנאים אלו, תימסר החזקה בדירה לקונה במעמד הנציגים.

תקנות אלו מחליפות את תקנות המכר )דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), התשל"ז-1976, ויכנסו לתוקף בתוך 30 יום ממועד פרסומן ויחולו רק לגבי פרויקטים לבנייה שחוזי המכר לגבי כל הדירות הכלולות בהם נכרת החל ממועד כניסת התקנות לתוקף.

 

כפר סבא – הודעה לפי סעיפים 77-78 תכנית שימור לעיר כפר סבא

הרינו לעדכן, כי נמסרת בזה הודעה בהתאם לסעיף 77 לחוק התכנון והבניה, בדבר הכנת תכנית ובדבר תנאים שלפיהם יינתנו היתר בניה ו/או היתרים לשימוש בקרקע ו/או אישור של תשריט חלוקת הקרקע בתחום תוכנית זו – תכנית מס' 405-0863035.

התכנית מטרתה שימור המורשת בעיר כפר סבא לפי סעיף 77 וקביעת תנאים למתן היתר לפי סעיף 78, בהתאם לרשימת האתרים המצורפת כחלק ממסמכי ההודעה על התכנית.

ההגבלות על הוצאת היתרים לפי סעיף 78 הינן בין היתר, כי לא תותר הריסת מבנה אתר או חלק ממבנה/אתר המוכרז לשימור ברשימה המצורפת; תנאי להגשת בקשה להיתר בניה במגרש בו הוכרז מבנה לשימור הינו הכנת תיק תיעוד מלא ואישורו על ידי ממונה השימור העירוני; יותר שיפוץ פנימי וחיצוני ובניית תוספת או הריסת תוספת במבנה או אתר לשימור בכפוף לעריכת תיק תיעוד מלא ואישורו על ידי ממונה השימור העירוני; איחוד וחלוקה של חלקות הכוללות אתר לשימור יעשה במסגרת תכנית מפורטת בלבד ולא באמצעות תשריט.

תוקף ההגבלות והאיסורים הינו לתקופה של שנה או עד להפקדת תכנית, לפי המוקדם מביניהם.

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0556530 – רמת אביב ג'

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה הופקדה תכנית מס' 507-0556530 בסמכות הועדה המקומית בין היתר ברחוב ברקאי, רחוב הנוטר ורחוב נקר מאיר בתל אביב.

מטרת התכנית הינה בין היתר איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, התחדשות עירונית, חיזוק מבנים קיימים נגד רעידות אדמה במסלול של הריסה ובניה מחדש, הקצאת תא שטח למבנים ומוסדות ציבור, לחניה ציבורית ושטח פרטי פתוח.

התכנית קובעת בין היתר הריסת 113 יחידות דיור ו- 2 חנויות ב- 9 מבנים ובנייה חדשה של עד 370 יחידות דיור ב-17 בניינים בני 8 קומות. בנוסף, התכנית קובעת גודל ממוצע ותמהיל יחידות הדיור בתחום התוכנית, זכויות הבניה, הוראות בינוי, קביעת קווי בניין, מספר קומות מירבי ועוד.

 

רמת גן – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 506-0494815  – מתחם הראשונים

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מפורטת מס' 506-0494815 ברמת גן.

מטרות התכנית בין היתר, קביעת זכויות בנייה להקמת מגדל בן 35 קומות מעל מפלס רחוב הצבי הכוללות קומת מסחר וכניסה בגובה של עד 7.0 מטר, 2 קומות לשטחים ציבוריים, 18 קומות לתעסוקה, 11 קומות מגורים ועוד 2 קומות טכניות על הגג – כל אלו מעל 7 קומות חניון תת קרקעי.

התכנית קובעת שינוי ייעוד הקרקע מאזור מגורים ג', מגורים ג'3, שטח פרטי פתוח ודרך, לאזור תעסוקה ומגורים ושטח ציבורי פתוח, קביעת מגרש לשטח ציבורי פתוח וקביעת הוראות ושלביות ביצוע לקירוי רחוב המעיין ועוד.

 

הרצליה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 504-0508408 – בית קורקס

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 504-0508408, בין היתר בתחום הרחובות ספיר, משכית והחרש.

מטרת התכנית הינה בין היתר פיתוח והתחדשות האזור על ידי הקמת מתחם לתעסוקה הכולל עירוב שימושים של תעסוקה, יחידות דיור קטנות, מסחר והכל בהתאם למדיניות העירייה באזור.

התכנית קובעת הוראות לאיחוד מגרשים, ייעוד קרקע בשטח התכנית לתעסוקה, שטחי בניה, שטחים לשימושים ציבוריים, גובה המקסימלי המותר לבניה, הנחיות בינוי פיתוח ונוף והוראות ותנאים להוצאת היתרי בניה ועוד.

 

גני תקווה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 429-0767434

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מפורטת מס' 429-0767434 בצפון גני תקווה, ממערב לקריית אונו ולמועצה האזורית דרום השרון.

מבין מטרות התכנית, פיתוח מתחם עירוני חדש, הכולל מגורים, שטחי מסחר ותעסוקה, מדרחוב מסחרי, קריית חינוך, כיכר עירונית ראשונה ועוד.

 התכנית קובעת שינוי ייעוד קרקע חקלאית ושטח ציבורי פתוח לייעודי מגורים, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור ותחנת תחבורה ציבורית. כמו כן, התכנית קובעת הקצאת מגרשים וזכויות בנייה ליחידות דיור, הוראות להכנת תכנית לאיחוד וחלוקת הקרקע בתכניות עתידיות והוראות ביחס לפיתוח המדרחוב המסחרי כמרחב שוטטות רציף ועוד.

 

חריש – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 307-0692160  – חריש דרום

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מפורטת מס' 307-0692160.

מבין מטרות התכנית, הקמת שכונת מגורים בהיקף של 1,651 יחידות דיור וכ-300,000 מ"ר תעסוקה, תכנון מערך התנועה והתחבורה, תכנון שטחים עבור מבנים ומוסדות ציבור, תכנון עירוב שימושים בשכונה ועוד.

התכנית קובעת ייעודי קרקע, הוראות בנייה בעניין צפיפות, גובה, מרווחי בנייה ועוד. בנוסף, התכנית קובעת שימושים והוראות לפיתוח השטח כולל תשתיות.

 

עדכוני פסיקה

איזו רשות?

מספר ההליך: ע"א 9394-06-20 בנימין יוספוב נ' עיריית תל אביב יפו ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב  בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים שאול שוחט, עינת רביד ונפתלי שילה. פרטי המקרקעין: חלק מחלקות 102 ו- 103 בגוש 7062 וחלקה 77 בגוש 7035 , רחוב הרצל 129 תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 09.02.2021 ב"כ המשיבה: עו"ד אלירן מגער.

 

עסקינן בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בגדרו נקבע, כי המערער מחזיק במקרקעין כ"בר רשות הדירה" וכי אין להתנות את פינויו בפיצוי או בסידור חולף.

במסגרת הערעור, בית המשפט נדרש לדון בשאלת סוג הרשות מכוחה מחזיק המערער את המקרקעין: האם "רשות הדירה" או "רשות בלתי הדירה" וכן הסעד לו זכאי המערער בהתחשב בטיב החזקתו.

בפסק הדין הנדון, המערער החזיק במקרקעין אשר היו בבעלות רשות הפיתוח ונוהלו על ידי עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר") והפעיל בהם עסק.

ביום 8.8.1987 נשרף חלק מהמבנה המצוי על המקרקעין וחלקו הנותר נהרס על ידי עיריית תל אביב, כאשר המערער הגיש תביעת נזיקין נגד העירייה. על מנת ליישב את התביעה כאמור הוסכם בין הצדדים, כי המערער יקבל מהעירייה היתר לבניית המבנה מחדש וכן פיצוי. לצורך קבלת היתר הבנייה נמסר למערער מסמך חתום על ידי עמידר.

המערער בנה שלושה מבנים על המקרקעין ומאז שנת 1989 ואילך לא חל שינוי בנכס. יצוין כי עסקו של המערער היה רשום בעירייה וכן המערער היה רשום כ"מחזיק" לצורך תשלום ארנונה.

במהלך שנת 2016 הופקעו המקרקעין מעמידר והועברו לידי העירייה. בינואר 2018 העירייה הגישה תביעת פינוי כנגד המערער.

בית המשפט קבע, כי המסכת העובדתית שהציג המערער נסמכת על העדויות ועל המסמכים שהציג. כמו כן, עסקינן במקרה מובהק שבו העובדות כהווייתן אינן ידועות, משום שהמערער נמצא במצב רפואי שאינו מאפשר לו להעיד על אשר אירע לפני ארבעים שנה, ולכן בית המשפט גרס כי המערער נופל בגדר מי ש"העובדות כהווייתן אינן ידועות לו" או למי שטוען בשמו, וניתן לאפשר לו, לטעון טענות משפטיות חלופיות ולנסות להוכיחן כמיטב יכולתו, וכי אין מחלוקת שהמסמכים המוכחים את זכאותו של המערער נשרפו בשריפה היא כשלעצמה מצדיקה לאפשר למערער לטעון טענות חלופיות.

באשר לסוג הרשות מכוחה מחזיק המערער את המקרקעין נפלה מחלוקת בין חברי ההרכב האם מדובר ב"רשות הדירה" או "רשות בלתי הדירה". בית המשפט קבע בדעת רוב כי, ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי הדירה וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן.

בית המשפט קבע, כי המקרה הנדון, איננו מקרה חריג ויוצא דופן ולא הוכחה הסכמה מפורשת להעניק למערער רשות בלתי הדירה. כמו כן, בית המשפט קבע כי אין להתערב בקביעות העובדתיות של בית משפט קמא שדחה את טענתו של המערער לדיירות מוגנת, כמו גם את טענתו כי שילם דמי מפתח או תמורה אחרת (גם לא דמי שכירות).

בית המשפט התייחס למכתב עמידר וקבע כי הוא רק מאשר את החזקתו של המערער במקרקעין טרם אירוע השריפה ואין בו, גם לא בשימוש במילה "מושכר" כדי ללמד על טיבה ומהותה של ההחזקה. באשר להיתר בנייה, שניתן על ידי העיריה בזמנו כרשות מקומית (להבדיל מבעלים) יכול שיינתן למחזיק ברשות מפורשת גם אם הדירה והוא ניתן בעקבות מכתב עמידר שאישר את ההחזקה. גם הפיצוי שניתן למערער לא מלמד על רשות בלתי הדירה.

לאור האמור, בית המשפט קבע, כי המערער אכן מחזיק ברשות מפורשת, רשות חוזית במקרקעין וכי הרשות הינה הדירה.

לגבי הסעד הראוי למחזיק במקרקעין – בית המשפט התייחס לעבודות הקונקרטיות של המקרה, שכן המערער מחזיק במקרקעין עשרות רבות של שנים וכן הנכס שימש למערער כמקור פרנסתו. ולכן בית המשפט קבע כי הפינוי הנכס יהיה עד לסיום ההליכים בתביעת הפיצוי שיגיש המערער ומתן פסק דין בה, ולכל היותר 18 חודשים מיום פסק דין זה – לפי המוקדם.

הערת מערכת:

כידוע, זכות הקניין הינה זכות חוקתית. בבוא בית המשפט לדון בסוגייה האם רישיון הינו הדיר או בלתי הדיר עומדת בפניו הפגיעה הקשה בזכויותיו של בעל המקרקעין לעומת דיני היושר והצדק. נציין כי בפסק הדין הנדון, בדעת מיעוט, בית המשפט סבר כי יש לקבל את הערעור במובן זה שהמערער יוכר כבעל רשות בלתי הדירה וככזה יפנה את המקרקעין רק כנגד קבלת פיצוי מלא על השקעותיו במקרקעין.

 

פגיעה עקיפה

מספר הליך: עמ"נ 48391-11-20 נעמי יעקובי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופטת לימור ביבי. פרטי המקרקעין: גוש 6167 חלקה 582, רחוב בורכוב 1 גבעתיים. תאריך מתן פסק הדין: 21.03.2021

שני ערעורים מנהליים שנסבים על שלוש החלטות שניתנו על ידי ועדת הערר בתביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה:

1. החלטה מיום 4.3.12, אשר ניתנה בערר שהגישה הוועדה המקומית על השומה המכרעת שנערכה על ידי השמאי שולמן שמונה בתחילה על ידי ועדת הערר (להלן: "ההחלטה הראשונה").
2. החלטה מיום 8.7.12, אשר ניתנה בהמשך להחלטה הראשונה, ואשר במסגרתה ועדת הערר החליטה למנות שמאי מכריע אחר, תחת השמאי שולמן ובסיכומו של דבר מכוחה מונה כשמאי מכריע השמאי יהושע אבני (להלן: "ההחלטה השנייה").
3. החלטה מיום 19.8.20, אשר ניתנה בערר שהגישו המערערים על השומה המכרעת שנערכה על ידי השמאי אבני; (להלן: "ההחלטה הסופית").

המערערים הם בעלי זכויות ב- 11 יחידות בבניין מגורים בן 15 קומות + קומת גג חלקית מעל 2 קומות קרקע, הכולל 82 יחידות דיור במגדל בורוכוב. הבניין הוקם מכוח תכנית מתאר נקודתית גב/393.

ביום 2.9.01, פורסמה למתן תוקף ברשומות, תכנית גב/380/א "גבעתיים מרכז העסקים" (להלן: "התכנית הפוגעת"). מטרת התכנית היא לשנות את יעוד המקרקעין, מייעוד לתעשייה ליעוד למסחר, משרדים, מגורים ומלונאות במשולב, לבנייני ציבור ושטח ציבורי פתוח.

במסגרת התכנית נקבעו זכויות בניה וחלוקה למתחמי בניה. התכנית קובעת 13 מגרשים שונים בהם מתוכננים להיבנות, בין היתר, מגדלי מגורים, מסחר, משרדים, מלונאות, דיור מוגן ובנייני ציבור, בגובה משתנה שבין 5 קומות, 10 קומות, 20-21 קומות, ועד 47 קומות + 2 קומות טכניות מעל 2 קומות מסחר.

המערערים הגישו לועדה המקומית תביעה לפיצויים, כאשר לטענתם, דירותיהם הן "דירות נוף" אשר נהנו, קודם לתכנית, מנוף פנורמי, אור ואוויר טבעיים ופרטיות מוחלטת, וכי בגין יתרונות אלה שילמו המערערים בעת רכישת הדירות ממיטב כספם, ואילו התכנית, אשר במסגרתה תוכננו בניינים רבי קומות, הקרובים לבניין תגנוז באחת את כל יתרונות הדירות בבניין ובפרט – את הנוף הפתוח, הפרטיות והאור.

לאחר דחיית הועדה המקומית את התביעה, וכן לאחר שמונה שמאי מכריע שהוחלף בשמאי אחר, ועדת הערר החליטה כי יש לדחות את טענות שני הצדדים.

בית המשפט הזכיר את הלכת דלי דליה, שם נקבע כי האיזון הנכון בין מכלול השיקולים והתכליות העומדים בבסיסו של הסדר הפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק יש בו בכדי להוביל לקביעה לפיה, בעת הערכת שווים של מקרקעין שנפגעו על ידי תכנית יש מקום להתחשב ברכיב של פוטנציאל תכנוני, כאשר יש מקום להתחשב בציפייה לשינוי תכנוני משביח רק כאשר מדובר בפוטנציאל תכנוני קונקרטי וקרוב לוודאי, המתבטא לכל הפחות בתכנית מופקדת.

בית המשפט עמד על ההבדלים בין נסיבות שתי הסוגיות – בעניין דלי דליה, בניגוד למקרה דנן, נדונה פגיעה ישירה במקרקעין. זאת ועוד, שלא כמו במקרה דנן, שם הפגיעה הנטענת נגעה באופן ישיר לציפייה התכנונית, קרי – שם השאלה המרכזית אשר עמדה היא האם יש מקום לפצות בגין ציפייה לשינוי תכנוני מסוים. ויתרה מכך, שם השאלה האם יש מקום לפצות בגין הציפיה התכנונית העלתה דילמה קשה יותר, כאשר שם דובר בתכנית אשר אושרה על המקרקעין כאשר הציפיה שנטענה נפגעה הייתה שתאושר תכנית אחרת טובה יותר. קרי – בעניין דלי דליה נדרש בית המשפט העליון לשאלה האם התכנון אשר הקים את הציפייה היה קונקרטי, בהינתן שהתוצאה כבר ידועה מראש והיא שהתכנון לא התממש. בה בשעה שבענייננו – מדובר בפגיעה עקיפה ולא ישירה במקרקעין, מתכנית אשר עולה בקנה אחד על פניו עם הציפייה הנטענת ואינה מתנגשת עמה.

לאור ההבדלים בין נסיבות שתי הסוגיות, בית המשפט הטיל ספק האם יש להחיל את הלכת דלי דליה על המקרה דנא באופן ישיר. יחד עם זאת, נקבע כי, החלטת ועדת הערר עולה במקרה דנן בשורה אחת עם הלכת דלי דליה. זאת, הואיל והנחיית וועדת הערר לשמאי המכריע הייתה לבחון את הציפיה להתפתחות אורבנית לא באופן סובייקטיבי גרידא, אלא על דרך בחינת תכניות אשר אושרו בסביבה האורבנית. קרי, ממילא הנחתה ועדת הערר את השמאי, לשם קביעת הציפייה, להסתמך על תכנון מאושר.

בית המשפט דחה את ערעור בעלי הזכויות ואת ערעור הועדה המקומית. נקבע, כי בהחלטה של ועדת הערר לא נפל פגם המצדיק התערבות. זאת בהינתן שוועדת הערר היא זו אשר מינתה את השמאי אבני ומשכך, יש לה עדיפות על פני בית המשפט בכל הנוגע לפרשנות היקף הסמכות אשר הוקנתה לו על ידה.

זאת ועוד, גם לגופם של דברים, בית המשפט לא סבור כי קביעה לפיה השמאי החדש לא יהיה מחויב לשומה אחרת בה נפלו טעויות, אינה סבירה. בהקשר לכך, בית המשפט קיבל את עמדתה של וועדת הערר ובהתאם לה, הכפפת השמאי המכריע החדש לשומה הקודמת כמוה ככבילת שיקול דעתו. יתרה מכך, בהינתן שבשומה מגולמים ככלל ערכים ואלמנטים רבים ושונים תוך איזונם – יש במסגרת שומה פעמים רבות קיימת התנהלות של "כלים שלובים", באופן המקשה על בידוד, הוצאת והחלפת אלמנט אחד בלבד. משכך, בית המשפט קבע כי מלכתחילה הצדק עם ועדת הערר עת משנאלצה למנות שמאי אחר, לא הגבילה את חוות הדעת מטעמו ואפשרה לו לערוך שומתו בהתאם לדעתו המקצועית על כל רבדיה וחלקיה בלא יוצא מן הכלל.

במאמר מוסגר ובבחינת למעלה מן הצורך, בית המשפט ציין כי ועדת הערר הוסיפה וקבעה – בכל הנוגע לשתי הסוגיות עליהן מצביעים המערערים- קרי סוגית המרחק בין הבניין לבניינים נשוא התכנית ובאשר לסוגיית הדחייה – כי גם לגופם של דברים עמדתו של השמאי אבני בשני נושאים אלו, סבירה יותר בעיניה מזו אשר נקבעה על ידי השמאי שולמן.

לאור האמור, הערעורים נדחו.

הערת מערכת:

בפסק דין זה ניתן לראות דוגמה אחת מיני רבות להתמשכות הליכים בלתי סבירה, תכנית משנת 2001 ועדיין הדיונים לא נגמרים, כאשר הפיצוי בגין הפגיעה הנטענת עדיין לא התקבל לאחר שנים רבות. 

 

טעות בכדאיות העסקה או עצימת עין מהעובדות?

מספר ההליך: ת"א 73353-12-18 יעקב ליברמן ואח' נ' הקרן לגאולת קרקע שליד מדרשת ארץ ישראל ערכאה: בית משפט השלום בהרצליה, בפני כב' השופט גלעד הס. פרטי המקרקעין: קרקע ביישוב אבני חפץ ביהודה ושומרון. תאריך מתן פסק הדין: 25.02.2021 ב"כ הנתבעת: עו"ד לימור ג'נח גוילי.

התובעים רכשו בשנת 2012 קרקע מאת הנתבעת וקיבלו תעודת רכישה, בה חסר זיהוי של המקרקעין. בשנת 2017 ביקשו למכור את המקרקעין ונתקלו בקשיים לאור העובדה שאין זיהוי למקרקעין. לפיכך, התובעים פנו לנתבעים בדרישה לקבלת זיהוי למקרקעין.

במהלך דין ודברים התובעים אף חתמו על הסכם נוסף אל מול הנתבעים, אולם אף בהסכם זה לא נכלל זיהוי למקרקעין ספציפיים, אולם מפורטים בו זכויות וחובות של הצדדים בקשר לתעודת הרכישה. 

התובעים טענו, כי רכשו מקרקעין ספציפיים ואילו הנתבעת טענה, כי התובעים רכשו רק זכות לקבלת זכות במקרקעין, כאשר מימוש הזכות כפוף לתשלום הוצאות שונות, ובפרט הוצאות פיתוח.

בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי יש לקבל את עמדת הנתבעת, כי התובעים רכשו זכות אובליגטורית מותנית לקבלת מגרש ביישוב אבני חפץ, זכות שתהיה ניתנת למימוש רק לאחר שהקרקע תתוכנן ותפותח ובכפוף לתשלום הוצאות התכנון והפיתוח ולכן בתעודת הרכישה לא נרשמה קרקע ספציפית.

בית המשפט ציין, כי בפסיקה נקבע כי קיימים תנאים הכרחיים שעל הסכם מכר מקרקעין להכיל על מנת שניתן יהיה להכיר בו כמחייב, בין היתר, שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, התמורה, הוצאות ומיסים. במקרה דנא תעודת הרכישה חסרה את מירב הפרטים הללו, כך, שמלבד שם התובעים כרוכשים, אין למעשה כל פרט מהותי נוסף. כמו כן, תעודת הרכישה נעדרת כל הסדרים משניים להשלמת העסקה, הצדדים לא הגישו הצהרה למנהל מיסוי המקרקעין על עסקה זו. בנוסף, מהותה הכללית של העסקה, אשר יש בה מרכיב אידאולוגי משמעותי ולא היה מדובר בעסקה כלכלית טהורה, היה מדובר בהשתתפות של הרוכשים בגאולת קרקעות הארץ.

לגבי ההסכם השני, התובעים אף היו מיוצגים והבינו את ההשלכות המשפטיות של תעודה שאינה למקרקעין ספציפיים. כל אלו מחזקים את עמדת הנתבעת, מאחר והתובעים מודים שלא ראו כל מגרש ספציפי, לא דובר על מגרש ספציפי ולא נכלל בתעודת הרכישה מגרש ספציפי. תעודת הרכישה אינה מקנה זכות מידית לקבלת מגרש ספציפי. הזכות לקבלת מגרש שכזה מתגבשת רק כאשר יסתיימו הליכי התכנון והפיתוח במסגרתם יוגדר המגרש הספציפי, ובכפוף לתשלום הוצאות הפיתוח והוצאות אחרות.

הסעד העיקרי שהתובעים מבקשים בכתב התביעה הינו "פיצויי קיום", אשר הינה דרישה מרכזית כאשר דנים בתרופה על הפרת הסכם. אולם, בית המשפט קבע, כי הנתבעת לא הפרה את ההסכם מולם. התובעים טוענים לפגמים בכריתת ההסכם וכן לחוסר תום ליבה של הנתבעת. טענות אלה בית המשפט דחה וקבע כי הסעד שמעניק חוק החוזים במקרה של פגמי כריתה מסוג 'טעות' או 'הטעיה' הינו אפשרות לביטול ההסכם. אולם בעניין דנא, אין הודעת ביטול חד משמעית, אלא, לכל היותר, משתמעת בלבד.

לכן בנסיבות אלו, כאשר התובעים לא ביטלו את ההסכם זמן סביר לאחר שנודעה להם עילת הביטול, הם איבדו את זכותם מכוח סעיפים 15-16 לחוק החוזים. בית המשפט אף דחה את טענות חוסר תום הלב שטענו התובעים וטענה לעשיית עושר ולא במשפט וקבע כי הנתבעת התחייבה בגין התמורה שקיבלה להקצות לתובעים מגרש ביישוב אבני חפץ והיא עומדת מאחורי התחייבות זו, ואין בכך עשיית עושר או חוסר תום לב.

לאור האמור, קבע בית המשפט כי התובעים לא הוכיחו את עילות התביעה להן עתרו במסגרת כתב התביעה, כך גם לגבי העילות מכוח סעיפים 15 ו- 16 לחוק החוזים, הסעד שמעניק סעיף 21 לחוק החוזים הינו ביטול והשבה ולא פיצויי קיום ולכן דחה את התביעה על כל חלקיה ופסק לטובת הנתבעים השתתפות בהוצאות משפטיות ושכר טרחת עורך דין בסך של 35,000 ₪.

הערת מערכת:

האבסורד בהתנהלות התובעים שבעודם מודעים לכך שהמגרש הראשון שרכשו אינו ספציפי ובעודם מבררים את מצבם לגביו הם עמדו והתקשרו עם הנתבעת בהסכם לרכישת מגרש נוסף. התובעים אולי יכלו לטעון טענות של הטעיה או חוסר הבנה לגבי ההסכם הראשון, אולם טענותיהם לא בהכרח יכולות לעמוד להם ברכישת המקרקעין הנוספים.

התובעים אולי יכלו לטעון לטעות בכדאיות העסקה, אולם מאחר וההסכמים עדין לא בוטלו והם שרירים וקיימים, התובעים עדין יכולים לקבל מגרש ביישוב אבני חפץ (בכפוף לתשלום יתרת התמורה). 

 

במעמד צד אחד

מספר הליך: ערר 1077/0919 דיירי רח' פינס 7 פ"ת ואח' נ' הועדה המקומית פתח תקווה ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז המרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד איל תיאודור שרון. פרטי המקרקעין: חלקה 125 בגוש 6387, רחוב פינס 5 פתח תקווה. תאריך מתן ההחלטה: 21.02.2021  ב"כ העוררים: עו"ד עדיאל אולשטיין.

עררים שעניינם החלטת הועדה המקומית לדחות התנגדות העוררים ולאשר בקשה להיתר בניה להריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38, כולל תוספת קומות ויחידות דיור.

העוררים, שהתנגדו לבקשה להיתר מטעמים תכנוניים שונים, מתגוררים בבניינים משני צידי המגרש נשוא הבקשה להיתר. טרם מתן החלטתה, קבעה הועדה המקומית כי יתקיים סיור בשטח בנוכחות הצדדים, אולם בפועל התקיים הסיור במעמד צד אחד – היזם, בעוד העוררים, לא הוזמנו ולא נטלו חלק בסיור. בסיור אף לא התקיים פרוטוקול מסודר, ובהחלטה על אישור ההיתר, לא פורטו ממצאיו של הסיור.

ועדת הערר ראתה בפגם זה פגם לא קל, והציעה כי הבקשה תוחזר לוועדה המקומית על מנת שתקיים את הסיור בנוכחות שני הצדדים, תתעד את הביקור בפרוטוקול, ולאחר מכן תשוב ותשקול בלב פתוח ובנפש חפצה את הטענות השונות שהועלו, אולם נציגי המשיבות דחו את ההצעה.

ועדת הערר ציינה בין היתר בהחלטתה, כי אין ספק כי מימוש מטרות התמ"א הינה מטרה חשובה, ואינטרס לאומי מסדר ראשון. יחד עם זאת, ציינה ועדת הערר, כי לנוכח המשמעויות הרבות ולא אחת השליליות הנובעות מהתרת התמריצים המתאפשרים מכח התמ"א, על הועדה המקומית להפעיל שיקול דעת בכל מקרה ולבחון לפי נסיבותיו אם יש מקום ליתן היתר, ומהי תוספת הזכויות הראויה, תוך הפעלת שיקול דעת תכנוני במכלול נתוני הסביבה והשיקולים התכנוניים הרלוונטיים.

ועדת הערר עמדה על חשיבותו של הליך הפרסום והזכות "להעיר הערות" לגבי הבקשה להיתר, הקבועה בסעיף 27 לתמ"א, ועל היותו של הדבר נדבך חשוב ובסיסי בדיני התכנון והבניה, וציינה כי לעתים דווקא לאדם המתגורר בשטח שעליו חלה התכנית, או בסמוך לו, עשויות להיות תובנות מאירות עיניים אשר לא עמדו מראש לנגד עיני רשות התכנון.

צוין כי הועדה המקומית לא נימקה מדוע הסיור נערך שלא בנוכחות הצדדים, בניגוד למה שנקבע מלכתחילה בהחלטה הראשונית, וכי לאור הטענות התכנוניות שהועלו, מן הראוי היה לקיים את הסיור בנוכחות המתנגדים, ולכל הפחות לנמק מדוע בחרה לסטות מהחלטתה הראשונית בעניין. על אחת כמה וכמה, כאשר הצד השני – היזם, דווקא כן נטל חלק בסיור.

ועדת הערר קבעה, כי עריכת הסיור במתכונת זו נוגדת לכללי הצדק הטבעי, מעקרת במובנים רבים את תכליתו של הליך שיתוף הציבור, ומעניקה לצד שהשתתף בביקור יתרון דיוני-מהותי לא מוצדק על פני הצד שכנגד. הדברים מקבלים משנה תוקף, לאור העובדה כי בסיור לא נערך פרוטוקול, ולא ברור במה צפו חברי הועדה המקומית, מה נטען בפניהם בסיור, ומהו המידע שהעבירו הלאה ליתר חברי הועדה המקומית בשאר הדיונים שהתקיימו בתיק.

לאור האמור, החליטה ועדת הערר לקבל את העררים ולהורות על ביטול החלטת הועדה המקומית, זאת מבלי להכריע בשלב זה ביתר טענות העוררים לגוף העניין, ועל החזרת הליך הרישוי אל הועדה המקומית, שתקיים סיור חוזר בנוכחות הצדדים, אשר יתועד בפרוטוקול מסודר, בטרם החלטה נוספת.

הערת מערכת:

אכן, מראית פני הצדק נפגעת מכך שהליך מתנהל במעמד צד אחד. אולם בניגוד להליך משפטי המתנהל בבית משפט לעניינים מנהליים, הנעדר את המומחיות ואת הכלים להכריע בטענות תכנוניות, לועדת ערר סמכות מקורית וכלים מתאימים לבחון את החלטת הועדה המקומית לגופה. ולכן, השאלה היא במצבים בהם מתקבלת החלטה על ידי הועדה המקומית בהליך לא תקין, יש באמת טעם בביצוע "הליך חוזר", גם אם הדבר יוביל בסבירות גבוהה מאוד לאותה החלטה לגופם של דברים, ולאחר מכן לסיבוב חוזר בוועדת הערר, או שמא נכון יותר במקרה כזה לדון בטענות התכנוניות ולהכריע בהן לגופן במסגרת אותו הליך.

 

אינטרס ההסתמכות

מספר ההליך: ערר 1022/0720 ואח' אלי קמחי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה יהוד מונסון ואח' ערכאה: ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד סיגלית אסייג – צרויה. פרטי המקרקעין: חלקות 63 ו-101 בגוש 6502, רחוב היהלום 5 ורחוב הענבר 25 יהוד מונוסון. תאריך מתן ההחלטה: 18.2.2021. ב"כ העוררים: עוה"ד שרון מונטיפיורי גילן וגדי טל.

הוועדה המקומית דחתה שתי תכניות נקודתיות שהוגשו על ידי בעלי מגרשים ב"רובע העירוני" מונוסון: האחת, תכנית לתוספת יחידת דיור אחת, והשנייה, תכנית לתוספת שתי יחידות דיור.

לתכניות הוגשו התנגדויות עקרוניות לשינוי המצב הקיים בדרך של תוספת יחידות דיור שתביא לטענת המתנגדים לשינוי אופי השכונה. המתנגדים טענו עוד כי לתוספת יחידות הדיור אין מענה בהיבטי תשתיות שונים, דוגמת מבני ציבור, תשתיות מים וביוב, עומסי תנועה וכדומה.

הועדה המקומית דחתה את התכניות לאור מסמך מדיניות שאישרה במועד בו קיימה את הדיון בשתי התכניות ובו נקבע כי "הוועדה המחליטה שלא לשנות את התכניות החלות ולא לאפשר תוספת יחידות דיור ביחס לתוכניות הקיימות". על החלטות אלה הוגשו עררים שנדונו ביחד.

ועדת הערר קבעה להלן:

"במצב דברים בו העוררים היו בהליך תכנון ממושך, תוכניתם הומלצה להפקדה, ההתנגדויות בעיקרן לא היו קונקרטיות לתכניות, אין השלכות רוחביות, יש מקום ליתן משקל גבוה יותר לאינטרס ההסתמכות של העוררים".

בנוסף, נקבע כי "אנו סבורים שוועדה מקומית יכולה לסטות מעמדתה ביחס לתוכנית בשלב ההפקדה, אם השתכנעה שיש שיקולים שהועלו על ידי המתנגדים ביחס לתוכנית שלא נשקלו על ידה, אלא שזה לא המקרה שלנו שכן ההתנגדויות היו ברמה העקרונית ולא דנו בתוספת יחידות הדיור הקונקרטיות אלא בעצם הרעיון הכללי של תוספת יחידות דיור לרובע מונסון… על אף שככלל ניתן להחיל מדיניות אקטיבית על תכניות שהזכויות בהן אינן מוקנות הרי שבמקרה הנדון כיוון שמדובר רק במסמך זמני הקובע מדיניות הקפאה תכנונית עד לקביעת מדיניות כוללנית, יש לראותו כהנחיות מנהליות שבמקרה הנדון יש להחילן מכאן ואילך…".

ועדת הערר קבעה גם, כי ניתן להקפיא את המצב התכנוני במסגרת מסמך מדיניות לתקופה מוגבלת בלבד, כל עוד מקודם תכנון כוללני.

בסופו של דבר ועדת הערר קיבלה את הערר שעניינו התכנית לתוספת יחידת דיור אחת, אולם קיבלה באופן חלקי בלבד את הערר שעניינו התכנית לתוספת שתי יחידות דיור, כך שתאושר תוספת יחידת דיור אחת (בשל מספר קשיים תכנוניים שהתעוררו לגביה).

הערת מערכת:

בהחלטה זו איזנה ועדת הערר בין הצורך בהקפאת המצב התכנוני הקיים לשם עיצוב ואישור תכנון כוללני ליישוב ובין אינטרס ההסתמכות של העוררים, אשר קידמו במשך שנתיים תכניות נקודתיות לתוספת יחידות דיור, בליווי הצוות המקצועי בוועדה המקומית, תוך מתן משקל גבוה יותר לאינטרס ההסתמכות ולזכות הקניין של העוררים.

לא פחות חשובה היא הערתה של ועדת הערר ביחס לזמן הראוי בו ניתן להקפיא את התכנון הקיים לצורך תכנון כולל, תוך פגיעה בזכויות קניין.     

 

חובת ההוכחה בדבר השבת היטל השבחה מוטלת על הרשות

מספר הליך: ערר 8138/20 יהלומי עדי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, בפני כב' היו"ר, עו"ד בני זלמנוביץ. פרטי המקרקעין: חלקה 243 בגוש 30007, רחוב רחל אימנו 34 ירושלים. תאריך מתן ההחלטה: 2.3.2021. ב"כ העוררת: יריב סירקון.

עסקינן בערר במסגרתו עלתה השאלה על מי מוטלת החובה להשיב כספי היטל השבחה ששולמו בגין היתר בניה שלא מומש, האם על הנישום או הרשות?

במקרה זה החליטה הועדה המקומית לאשר היתר במקרקעין למימוש מלא של 5 קומות מגורים ובהתאם הונפק היתר הבניה, אולם לבסוף, לאחר שכבר שולם מלוא ההיטל כדרישת הועדה המקומית, מתוך 5 קומות שהותרו בהיתר, הקומה החמישית לא נבנתה וההיתר ביחס אליה בפועל לא מומש.

משההיטל שולם במלואו אך המימוש היה חלקי, עלתה שאלה האם הסכום הושב על ידי הרשות לעוררת ועל מי למעשה מוטלת חובת ההוכחה שהסכומים הושבו.

תחילה התייחסה ועדת הערר ל"חזקת תקנות המעשה המנהלי" המובילה למסקנה לפיה, היתר הבניה שהופק על מימוש מלוא הזכויות שולם. מכאן, שחזקה על הועדה המקומית שלא הנפיקה את ההיתר ללא שקיבלה את מלוא היטל ההשבחה. בעניין זה ציינה ועדת הערר, שגם שמאי הועדה המקומית ציין את העובדה שההיטל שולם בהגינותו, אולם, הועדה המקומית עצמה בחרה לטעון ההפך וכי שוב אנו עדים לרשות שסבורה ש"חזקת תקינות המעשה המנהלי" הינו כלי לטובתה ולרמיסת האזרח הקטן, כאשר החזקה משמשת לטובת האזרח היא מתנערת ממנה וכי לועדה המקומית חובת הגינות מוגברת שהיא חבה בה והיא העובדה כי היא והאזרח אינם שווים.

יתרה מכך, ועדת הערר ציינה, כי עמדת הועדה המקומית היא אנדרלמוסיה, שכן לא ייתכן כי אזרח המוכר את ביתו או המוציא היתר בניה, יקבל מהועדה המקומית היטל השבחה ודרישת תשלום בצידה, ישלם אותה, יקבל אישור, ובחלוף שנים עם מימוש הבא באותם מקרקעין תתכחש הרשות למצב המשפטי התכנוני או העובדתי אותו הציגה בעצמה במימוש קודם. בהתאמה, הועדה המקומית לא יכולה להתכחש לעצם התשלום אותו שילם האזרח עקב מימוש הקודם. העקרונות של הסתמכות, וודאות, יציבות הדין ובטחון משפטי נטועים בבסיס שיטתנו המשפטית וצריכים לעמוד לנגד עיני הועדה המקומית המבקשת לחייב אזרח בתשלום היטל השבחה.

ועדת הערר ציינה למרות ביקורתה את הועדה המקומית, כי צודקת הועדה המקומית בכך שהכלל הוא "המוציא מחברו עליו הראיה", אלא, שלצד זאת משמעות כלל זה במקרה זה הינו, כי נטל ההוכחה הוא על כתפי הרשות.

משעה כי אין מחלוקת שהיטל ההשבחה שולם, הרי שעל הועדה המקומית להוכיח שהשיבה אותו, אלא שבעניין זה לועדה המקומית המחויבת למנהל רישומים וספרים כדת כדין, אין הוכחה – לא ששולם ולא שהושב וכל טענותיה מבוססות על השערות. היתר שינויים, מעמדו של הנישום, טענות של קיזוז שמקור סמכותו החוקית לא הוברר לועדת הערר ועוד. 

מעבר לשאלה של דיני ראיות לפיה, במקרה זה נטל הראיה על הועדה המקומית הרי שבמצב בו יש ספק, הדעה נותנת שההכרעה צריכה להביא לכך שהספק יפעל לטובת הנישום נדמה כי לכך התכוון בית המשפט, בהקשר אחר, כשקבע כי אם לאחר מיצוי תהליך הפרשות נשארת ההוראה סתומה, כי אז יש ליתן אותו פירוש שאין בו חיוב האזרח להיפרד מהחופש האישי שלו או מרכושו ונכסיו.

לסיום, ציינה ועדת הערר כי החלטה זו ראוי שתעמוד לנגד עיני הרשות לחשיבות ניהול ספרים תקין ומסודר.

הערת מערכת:

נראה, כי ועדת הערר לא הייתה שבעת רצון בלשון המעטה, מכך שהרשות בחרה להעלות טענות מן הגורן ומן היקב ולגלגל את האחריות לכתפי האזרח הגם שבמקרה זה לא הייתה מחלוקת על כך שההיטל שולם, אחרת כיצד הונפק היתר הבניה? וכיום שנים רבות לאחר מכן מבקשת הרשות להבנות מטענות שניזונות מהשערות בלבד במקום לבדוק אצלה "בבית" האם הושב היטל ההשבחה אם לאו ולפיכך סברה ועדת הערר ובצדק במקרה זה כי הנטל להוכיח זאת עובר לכתפי הרשות.

מאמר

תיקונה של שומה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אייל אוליקר

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• מיסוי מקרקעין – הטבות מס לדייר קשיש במתחם פינוי בינוי.
• הרצליה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 504-0138628.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0843813 – שוק האתרוג.
• נס ציונה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 407-0250795 – מרתפים.
• פתח תקווה – הודעה בדבר הכנת תכנית מס' 410-0838279 – שכונת יוספטל.

 

עדכוני פסיקה

• תמ"א 38

עת"מ 17432-02-20 גורי בניה והנדסה בע"מ ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח' –  תכנית אב.

• פירוק שיתוף

ע"א 30625-01-21 עליזה סוזביץ ואח' נ' דיאנה זוהר ואח' – "הגנת החבות". 

• הפקעות

ה"פ 27287-06-19 ירון שמעון ברמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות ואח' – חישוב שווי פיצוי הפקעה.

• היטל השבחה

עמ"נ 39438-09-19 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' טל לוי ואח' –  פטור מהיטל השבחה לדירת מגורים במקרה של קבוצת שותפים.

ערר 8168/1219 יעקב פוגל ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים – סוגרים פרצה.

• מיסוי מקרקעין

ו"ע 8276-05-18 א. אברהמי (אילת) נכסים ואחזקות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע –   האם זכויות במקרקעין משנות אופיין בתום תקופת הפיתוח ומכירתן אינה חייבת במס שבח?

• כינוס נכסים

עמ"ש 55077-09-20 פלונים נ' עו"ד צבי שוב (כונס) ואח' –  עקרון השאת התמורה.

• שימור

ערר 82015/0720 כרם אל חורי בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה – הנטל המוטל על מי שתוקף הליכי רישוי בתקיפה עקיפה מוגבר.

 

מאמר

תיקונה של שומה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אייל אוליקר

 

אישורו של תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה שנכנס לתוקפו בשנת 2009, היווה שינוי משמעותי של הדין ביחס להליך הוצאת שומות היטל השבחה.

נזכיר, כי החוק במתכונתו הקודמת לתיקון, קבע כי נישום שקיבל שומת היטל השבחה מוועדה מקומית רשאי היה להיפגש עם שמאי הוועדה המקומית במטרה להגיע לשומה מוסכמת, למנות שמאי מכריע מוסכם שיכריע בין עמדות הצדדים או להגיש הליך משפטי על שומת הוועדה המקומית.

 

במסגרת תיקון זה נקבעו שני מסלולים: המסלול הראשון, ככל שהנישום חולק על עצם השומה, היה זה רשאי להגיש ערר לוועדת הערר, במסגרתו נדונו גם טענות לעניין גובה השומה. לחילופין, המסלול השני, הוסדר בדין ההליך של שמאי מכריע כערכאה מעין שיפוטית, שבפניה ועדה מקומית ונישום יכולים לידון בטענות שמאיות, ככל שהנישום אינו חולק על עצם החיוב כשלעצמו.

הליך זה נועד, בין היתר, להגדיל את האמון והשקיפות של הליך השומה המכרעת, והפיכתו לבלתי תלוי, כפי שניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת החוק של תיקון 84:

 

"החוק במתכונתו הנוכחית, אינו מסדיר את דרכי מינויו של שמאי מכריע, את סדרי הדין בדיון לפניו ואת שכרו. השמאי המכריע הדן בטענות הצדדים הוא אחד מבין שמאי מקרקעין רבים העוסקים בתחום, אשר שני הצדדים הסכימו למינויו לצורך בירור המחלוקת ביניהם. בד בבד עם תפקידו כשמאי מכריע, ממשיך השמאי גם בפעילות השגרתית של משרדו, דבר אשר עשוי להוביל לניגוד עניינים, גם אם הצדדים להליך מסכימים ומודעים לכך.

על פי המתכונת הקיימת בחוק כיום ומאחר שתיקון מס' 74 לחוק בעניין זה טרם נכנס לתוקף, בידי הוועדה המקומית ובעל הקרקע נתונה האפשרות להסכים על שומת ההשבחה. מנגנון זה פותח פתח לעריכת הסכמים בלתי ראויים ולהפעלת לחצים כבדים הן על הוועדה המקומית והן על בעל הקרקע. לעתים קרובות הסכמים אלה אינם משקפים את ההשבחה החלה במקרקעין וכוללים הטבות או החמרות כאלה ואחרות אשר אינן ממין העניין."

במאמרנו זה נעסוק בנושא שאומנם לא היה בליבת התיקון, אך הושפע ממנו גם כן – סמכותה של ועדה מקומית לתקן שומה שהוצאה מטעמה. נושא זה הוסדר הן לפני והן אחרי התיקון, בסעיף 14(ו) בתוספת השלישית.

סמכות הוועדה המקומית לתקן שומה בטרם תיקון 84, הייתה רחבה מאוד, כפי שניתן ללמוד מנוסח הסעיף דאז:

"הועדה המקומית, על פי חוות דעת שמאי מקרקעין, רשאית לתקן את השומה אם היא סבורה, מטעמים שיירשמו, שהשומה הקודמת בטעות יסודה; החליטה ועדה מקומית על תיקון שומה, יחולו הוראות סעיפים קטנים (א) עד (י), בשינויים המחויבים; תיקון שומה לא יחול לגבי מקרקעין שבעדם שולם היטל".

עם זאת, לאחר תיקון 84 נוסח הסעיף שונה כדלקמן:

"הוועדה המקומית רשאית לשנות את השומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות שיש לחייב במקרקעין".

כפי שניתן ללמוד מדברי ההסבר לתיקון 84, המחוקק ביקש במסגרת התיקון להגדיל השקיפות והוודאות בהליך על מנת לוודא כי שומות לא יקבעו במסגרת הליכי פשרה שאינם גלויים. על כן, במסגרת התיקון שונה סעיף 14(ו), באופן שיסגור את "הפרצה" שתאפשר משא ומתן ותיקון שומה לאחר שזו הוצאה במקום ניהול הליכים כפי שקבע התיקון.

 

עם זאת, הסעיף, כמו כל סעיף, נתון לפרשנויות.

בית המשפט העליון בע"א 8453/09 חיים קרן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, עמד על נוסחו העדכני של סעיף 14(ו) וקבע כי נכון להיום, יש לצמצם את עילות התיקון לעילות טכניות מרשימה סגורה בלבד, שאינן קשורות לעבודתו המקצועית של השמאי, במטרה למנוע בין השאר מעקף של ההליך.

החלטות דומות ניתנו גם על ידי ועדות הערר, בין השאר בערר 85132/16 אברהם יהושע גרסטנפלד ובערר 8003/18 זיאד הווארי.

מטבע הדברים, ועדות מקומיות מנסות מאז אישור התיקון לפרש את סעיף 14(ו) באופן רחב ככל הניתן, על מנת לתקן את שומות היטל ההשבחה בדיעבד, במקרים בהם הן סוברות, כי נפלו טעויות בשומה, וכי אלו שומות בחסר.

 

אחת הסוגיות של פרשנות סעיף 14(ו) הינה מה היא "טעות" ועד כמה רחבה היא, כפי שנידונה ב-עמ"נ 9061-07-19 פסו רומי, שם נדון ערעור על החלטת ועדת ערר, שקבעה שאין לאפשר לוועדה מקומית לתקן שומתה. בנסיבות אותו ההליך, הועדה המקומית הוציאה שומה חדשה, כחודש לאחר השומה הקודמת, וזאת מהטעם שלעמדתה הערכים השמאים בהם עשתה שימוש לא התייחסו להקטנת תקן החנייה שנעשה בתוכנית משביחה.

טענתה המרכזית של הוועדה המקומית בהליך הייתה, שהטעות של הוועדה המקומית הינה בטעות ב"זכויות שיש לחייב במקרקעין" כלשון סעיף 14(ו). דהיינו, לעמדת הוועדה המקומית משמעות קטע זה בסעיף 14 אינו טעות בזכויות הקנייניות של הנישום בטרם אישור התוכנית, אלא טעות ביחס להיקף זכויות הבנייה שנתנה התוכנית המשביחה, או למצער בשווי הזכויות הללו.

 

אלא מאי? עמדה פרשנית זו, משמעותה שכל טעות בקריאת הזכויות בתוכנית תאפשר לתקן שומה עלולה להביא לכך ש"תפתח" הפרצה, ויתאפשר באופן גורף לתקן שומות חלוטות ומשולמות, מהטעם שאלו הוערכו בחסר, באופן שלא תהיה סופיות דיון והגנה לנישומים.

 

בעניין פסו רומי, בית המשפט הרחיב יריעה זו וקבע, שבהתאם להלכה שנקבעה בעניין בנק דיסקונט גם אם נפלה טעות בשומת החיוב הראשון, הרי שמדובר בטעות בחישוב, הנובעת מהערכת חסר שמאית וזו אינה מסוג הטעויות שסעיף 14(ו) מסמיך את הוועדה המקומית לתקנה.

 

ולגופה של השאלה העקרונית, מה הן אותן "זכויות שיש לחייב במקרקעין", כלשון הסעיף, קבע בית המשפט: "אין לקבל את טענת המערערת לפיה הביטוי, "זכויות שיש לחייב במקרקעין" אינו מתייחס לזכויות הקנייניות, אלא לזכויות הבנייה שבגינן הוטל היטל ההשבחה… אכן סבורה אני כפי שקבעה גם ועדת הערר, שכוונת המחוקק בהגבילו את אפשרויות התיקון של שומה, הייתה להתיר רק תיקונים "טכניים", כלשון הדוגמא שהובאה על ידי ועדת הערר…  רוח התיקון היא אפשרות לתקן תיקונים טכניים ופורמליים, על גבול "תיקון טעות סופר". פרשנותה המרחיבה של המערערת לסעיף 14(ו) מרוקנת מתוכן את תיקון 84, וסבורה אני כי אין לקבלה, כלל ועיקר".

 

אנו סבורים כי, מדובר בהחלטה חשובה של בית המשפט, המונחית ברוח תיקון 84, במסגרתו ביקש המחוקק למנוע מוועדה המקומית לתקן שומתה בנושאים הקשורים לעבודת השמאי מטעמה, ולהותיר על כנה רק את אפשרות לתקן תיקונים טכניים ופורמליים בלבד.

בנוסף, "פריצתו" של מנגנון תיקון השומה באמצעות פרשנות מרחיבה של סעיף 14(ו), עלולה לגרום לשתי בעיות מרכזיות:

ראשית, הדבר יאפשר לרשויות מקומיות ונישומים להסכים על פשרות (ובתוך כך יעקפו את המטרה שעמדה בבסיס התיקון), ("קל וחומר" שנים לאחר תשלום השומה), וזאת תחת ההנחה שהשמאי מטעם הוועדה המקומית "טעה" בהבנת היקף הזכויות המרבי בגינו ניתן לגבות היטל השבחה.

שנית, יפגע הדבר באופן דרמטי בוודאות ובסופיות הדיון בעניין שומות, שכן אף שומות חלוטות, שהליכים בעניינם הגיעו לערכאות, והוכרעו שם, יוכלו "להיפתח" מחדש שנים לאחר מכן, בטענות של הערכת חסר של היקף הזכויות התכנוניות בשומה.

 

לפיכך, יפה יעשו בעלי זכויות שתוקנה להם שומתם בדיעבד באם יעזרו בגורמי מקצוע הבקיאים בתחום, שכן גם טענות לעניין סמכות כאמור לעיל, והן טענות חלופיות, כגון שיהוי, מניעות ועוד, עומדות להם, בכפוף לנסיבות המקרה הקונקרטי.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מיסוי מקרקעין – הטבות מס לדייר קשיש במתחם פינוי בינוי

במסגרת תיקון לחוק פינוי ובינוי )פיצויים) התשס"ו) 2006-להלן: "חוק פינוי ובינוי") מיום 29.7.2018, הוטלה על היזם חובה להציע חלופות תמורה לקשיש במסגרת עסקת פינוי בינוי כאשר נקבע, כי רק אם יסרב הקשיש להתקשרות בעסקה כאמור ניתן יהיה לראות בסירובו לעסקה בין היתר כ-"סירוב בלתי סביר" כמשמעותו בחוק פינוי ובינוי.

 

התיקון לחוק פינוי בינוי נבע מהכרה של המחוקק להתייחסות המיוחדת והשונה שיש לתת לקשישים בכל הכרוך בהתקשרות בעסקה מהסוג הנדון. במסגרת התיקון האמור נקבעו תיקונים עקיפים לחוקים נוספים בין היתר: לחוק מיסוי מקרקעין, במסגרת תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין, חוק מס ערך מוסף וחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

בחוזר הנדון הובהרו בקצרה הוראות התיקון העקיף לחוק מיסוי מקרקעין במסגרת תיקון 94, להלן סיכום קצר של חלק מההוראות שהובהרו: 

1. פטור ממס בעסקאות פינוי ובינוי: פטור ממס שבח במכירת זכות במקרקעין מהדיירים ליזם וזאת ככל והדיירים יקבלו דירת מגורים חלופית. כמו כן, ניתנה גם האפשרות לקבל מהיזם דירה חלופית כאמור ותמורה כספית נוספת או יחידה אחרת בהתאם לסעיף 49 כז' לחוק מיסוי מקרקעין, אשר עומדת באחת מתקרות כמפורט בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין לפי הגבוהה.
2. הגדרת "קשיש": תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין הרחיב את הפטור הניתן לקשיש וזאת על דרך ביטול סעיף 49כב(א1) והגדרת "קשיש" בצורה רחבה יותר.

תנאי המגורים – על הקשיש להתגורר ביחידת המגורים הנמכרת במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, בסמוך למועד שבו נחתם הסכם המכירה הראשון ובמועד החתימה על ההסכם עמו. (ההקלות כאמור יחולו גם על בן זוגו של הקשיש, למעט לגבי בן זוג הגר דרך קבע בנפרד).

3. הורחב הפטור הקבוע בפרק החמישי לחוק: בנוסף לאפשרות שיש לדייר לקבל דירת מגורים חלופית או דירת מגורים חלופית ותמורה כספית נוספת עד לתקרת הפטור, יוכל הדייר הקשיש לקבל, חלף דירתו, שתי דירות מגורים חלופיות (עד לתקרת הפטור). כמו כן, יכול הקשיש למכור את הדירה החלופית שקיבל מהיזם (ליזם או לצד ג'), ולקבל פטור ממס מלא או חלקי. יצוין, כי ההסדר האמור יחול גם לגבי הנדרש לשירותי סיעוד ובלבד שבכספי התמורה כולם/חלקם רכש זכות למגורים בבית אבות לו או לבן זוגו והתקיימו שאר התנאים המפורטים בחוק מיסוי מקרקעין.
4. הטבת מס ליזם: תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין יצר מנגנון התקשרות אשר "מגן" על היזם בכך שגם אם דייר בפרויקט פינוי בינוי מקבל מהיזם תמורה שאינה שירותי בניה יחול סעיף 31א לחוק מע"מ כך ששיעור המע"מ שיחול על מתן שירותי הבנייה לדיירים הקשישים יהיה מע"מ בשיעור אפס (מבלי שחלופת התמורה שבחר הקשיש תשפיע על החיוב במע"מ בגין שירותי הבנייה אשר ניתנים על ידי היזם). ככל שהדייר אינו מעוניין בדירה חלופית והוא מעוניין למכור את הדירה החלופית ליזם בחזרה, יחולו הוראות סעיף 5(ב) לחוק מע"מ בעת המכירה על ידי היזם לצד ג', כך שהחיוב במע"מ יחול בשיעור מלא רק על ההפרש שבין המחיר בו נמכרה הדירה לצד ג' למחיר הרכישה מהקשיש.
5. שמירת עקרון רציפות המס: נדונה משמעותה של דחיית המס בעסקאות פינוי בינוי לעניין חלופות התמורה המוצעות לקשיש.

 

הרצליה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 504-0138628

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 504-0138628. מטרת התכנית הינה בין היתר התחדשות עירונית על ידי פינוי בינוי מתחם של 8 דונם בין הרחובות הכוזרי ומאז"ה באופן הבא: הריסת שלושה מבני מגורים הכוללים 66 יחידות דיור ובמקומם הקמת שישה מבני מגורים חדשים הכוללים 204 יחידות דיור, וכן כיכר עירונית ושטח מסחרי.

התכנית קובעת בין היתר שינוי וביטול ייעודי קרקע התקפים ובמקומם קביעת ייעודי קרקע מגורים ד', מגורים ומסחר, כיכר עירונית ודרך מוצעת.

התכנית קובעת הוראות בנייה, הוראות הריסה, קביעת תנאים להיתרי בניה והיתרי אכלוס ועוד.

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0843813 – שוק האתרוג

הרינו לעדכן כי הופקדה תכנית מפורטת מס' 507-0843813, בתל אביב בין רחובות בית פלט, השיבולת ועוד. מבין מטרות התכנית, הקמת מתחם עירוני חדש, המשלב מגורים וקומת קרקע מסחרית תוך יצירת רחובות עירוניים, שיפור המרחב הציבורי, שימור אופי המקום, וזיקות הנאה להולכי רגל. כמו כן, התכנית מאחדת את המגרשים בהסכמת הבעלים ומוסיפה זכויות בניה. הבינוי כולל הגדרת שטחי מסחר ועוד 141 יחידות דיור.

 

התכנית קובעת תוספת שטחי בניה, קביעת ייעודים, קביעת מספר יחידות המותרות לבנייה בייעוד מגורים ומסחר, הוראות בינוי ועיצוב אדריכלי, הוראות בינוי לקומות בנסיגה (6 קומות בנויות סך הכול), קביעת הוראות לשטחים בזיקת הנאה, לבנייה זמנית, הרחבת דרך ולבנייה בתת הקרקע.

 

נס ציונה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 407-0250795 – מרתפים

הרינו לעדכן כי אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 407-0250795 בנס ציונה.

מבין מטרות התכנית, תוספות שימושים והוראות לבניית מרתפים בייעוד למגורים בכל העיר.

 

התכנית קובעת אפשרות לכניסה נפרדת למרתף בייעוד מגורים צמודי קרקע לסוגיהם, תוספת שימושים במרתפים במגורים צמודי קרקע ובמרתפים בדירות צמודות גן וכן קביעת הוראות והנחיות מיוחדות לבניית מרתפים.

 

פתח תקווה – הודעה בדבר הכנת תכנית מס' 410-0838279 – שכונת יוספטל

הרינו לעדכן בדבר הכנת תכנית וקביעת תנאים לפיהם יינתנו היתר בניה ו/או היתרים לשימוש בקרקע ו/או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום התכנית שפרטיה בנדון.

יש לשים לב, לא יינתנו היתרי בניה להריסה ובנייה, לפי תמ"א 38 על תיקוניה ולתוספת בינוי על מבנים קיימים למעט היתרים לביצוע תשתיות ולצורך חיזוק והנגשה.

ההוראות הנ"ל לא יחולו על בקשות להיתר שאושרו טרם מועד החלטת הוועדה המקומית הנדונה.

עדכוני פסיקה

תכנית אב

שם ומספר הליך: עת"מ 17432-02-20 גורי בניה והנדסה בע"מ ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת יעל בלכר. תאריך מתן פסק הדין: 13.1.21 פרטי המקרקעין: רחוב המעפיל 11 ורחוב רוקח, רמת גן. ב"כ המשיבים: עוה"ד יסכה פישר יוסף, אירה יעקב סולוביצ'יק וציפורה בליצר.

 

ענייננו בשתי עתירות מאוחדות על החלטת ועדת הערר, במסגרתן דחתה האחרונה, ערר שהוגש על ידי העותרות כנגד החלטות הוועדה המקומית, לדחות בקשות שהגישו להיתר בניה לפי תמ"א 38 (מסלול הריסה ובניה) (להלן: "החלטת ועדת הערר"), מהטעם שאינן תואמות את מדיניות הוועדה המקומית לגבי שכונות הגפן ונחלת גנים, כפי שאושרה בתכנית האב לשכונות אלו (להלן: "תכנית האב").

בית משפט התבקש להורות לוועדה המקומית לאשר את הבקשות להיתר ולהוציא היתרי בניה, בכפוף להצגת האישורים הדרושים; ולחילופין, להורות על החזרת הדיון לוועדת הערר במחוז אחר, וזאת מן הטענה לפיה, וועדת הערר כבר קבעה דעתה מראש, עוד טרם שמיעת הערר.

השאלות העיקריות אשר נידונו בעתירות אלו הינן, האם ניתן לדחות בקשה להיתר לפי התמ"א משיקולים של העדפת התכנון המתחמי המבוססים על תכנית האב? והאם היה מקום לדחות את הבקשות הספציפיות של העותרות, במכלול נסיבות העניין?

לאחר שבית המשפט דן בטענות הצדדים, קבע, כי אין פגיעה בהסתמכות סבירה או הסתמכות לגיטימית שראויה להגנת הדין, שכן הזכויות לפי תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואין העותרות יכולות להישען על אינטרס ההסתמכות ביחס למועד הגשת הבקשה להיתר בניה (או מועד אחר שקדם לאישור תכנית האב) קל וחומר שהעותרות לא הוכיחו כלל כי במועד כזה או אחר, בקשתן עמדה בתנאים שהיו מקובלים לפי המדיניות שחלה באותו מועד.

מכל מקום, נקבע כי המועד הרלוונטי לבחינת הבקשה הוא מועד הדיון בבקשה ולא מועד הגשת הבקשה להיתר או דף המידע. במכלול הנסיבות שנבחנו על ידי בית המשפט, כי דין העתירות להידחות.

בית המשפט קבע, כי בניגוד לטענות העותרות, אין מדובר במקרה דנא בתחולה רטרואקטיבית, כי אם בתחולה אקטיבית או מיידית של תכנית אב על הבקשות התלויות ועומדות, שטרם אושרו.

בהקשר זה הדגיש בית המשפט, כי תחולה אקטיבית אינה משנה את המצב המשפטי של זכויות שהן בבחינת זכויות מוקנות במועד קבלתה, אלא הנורמה חלה על עניינים שהחלו בעבר, אך טרם הסתיימו וזה המצב בעניין אשר הגיע לפתחו של בית המשפט ונבחן על ידו.

בית המשפט הוסיף, כי "תחולה מיידית" אינה מילת קסם שהודפת כל אפשרות לביקורת שיפוטית בסוגיית תחולתה של ההנחיה הפנימית החדשה וכי על מוסד התכנון לבחון, בכל מקרה לגופו את התחולה המיידית פוגעת בהסתמכות סבירה של הפרט, הסתמכות לגיטימית שראויה להגנה ובהתאם אם מקום לסטות מההנחיות הפנימיות כאמור. 

 

הערת מערכת:

תפקידו של מוסד התכנון, בבחינתו בקשות להיתר בניה מכוח תמ"א 38 הינו בין היתר, ביצוע איזון בין האינטרס והצורך באישור והוצאת פרויקטים מכוחה של תמ"א 38 אל הפועל, אשר חשיבותם ברורה, לעומת האינטרס הציבורי שעומד מנגד לתכנון העיר, באופן שיספק פתרונות לצפיפות סבירה ומקומות חניה, הקמת תשתיות, השיקול המתחמי במסגרת השיקול התכנוני ועוד.

 

נוסף על כך, דומה, כי בבחינת התחולה של מדיניות חדשה יש לתת את הדעת גם לצורך בשמירה על הדינמיות של התכנון ולערוך את האיזון המתבקש בין הוודאות התכנונית וההסתמכות לבין היכולת להתאים את התכנון ולמציאות ולצרכים המשתנים שהיא מכתיבה.

 

"הגנת החבות"

שם ומספר הליך: ע"א 30625-01-21 עליזה סוזביץ ואח' נ' דיאנה זוהר ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופט, סגן הנשיא, יצחק כהן. תאריך מתן פסק הדין: 27.1.21 פרטי המקרקעין: לא צוין. ב"כ המערערים: לא צוין.

 

עסקינן בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתביעת פירוק שיתוף. המערערים הגישו לבית משפט קמא תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. בירור התביעה חייב את צירוף יורשיהם של מספר אנשים שהלכו לעולמם, לגביהם ניתנו צווי ירושה וצווי קיום צוואה, אך לגבי אחת מן המנוחות טרם ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה.

 

בית משפט קמא, קבע כי לא ניתן לנהל את ההליך כנגד היורשת הפוטנציאלית של המנוחה כל עוד לא ניתן צו לקיום צוואה, ועל כן הורה על מחיקת ההליך, וקבע כי התובעים יהיו רשאים להגיש תביעה חדשה אם וכאשר יהיו בידיהם כל הנתונים הדרושים לברור התביעה.

 

בפסק הדין בערעור, בית המשפט המחוזי קבע ברוב דעות, כי אמנם ניהול הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, צריך שיתבצע כלפי כל בעלי הזכויות במקרקעין, וכאשר מי מבעלי הזכויות נפטר, ההליך חייב להתנהל כנגד יורשיו, הם היורשים שנקבעו בצו ירושה או בצו קיום צוואה, שכן יורשים פוטנציאליים הם אינם יורשים, ולכן פירוק השיתוף במקרקעין, כלפי היורשים הפוטנציאליים, עלול לפגוע בזכויותיהם של מי שלאחר מכן ייקבעו כיורשים בפועל.

 

יחד עם זאת, קבע בית המשפט, שאין מקום להחיל את הכלל האמור על המקרה שלפנינו, בפרט לאור חלקה המינורי של המנוחה במקרקעין, וכי זכותם של המערערים לפירוק השיתוף במקרקעין היא בעלת עוצמה רבה יותר מאשר הזכות של היורשים המשתהים, בעלי החלק המזערי.

 

בית המשפט הדגיש, כי נכון יותר להפעיל את "הגנת החבות" (אשר במידה רבה נזנחה בדין הישראלי), במובן זה שמקום בו התועלת לכלל גורמת לפגיעה במיעוט, לא יהיה המיעוט זכאי למנוע את אותה תועלת מכוח זכותו הקניינית המוגנת, אלא יהיה זכאי אך לקבלת פיצוי על הפגיעה בזכותו הקניינית.

 

בית המשפט ציין, כי בענייננו, ממילא יש להניח שפירוק השיתוף יזכה את היורשים בקבלת סכום כסף עבור חלקם, וזכותם זו עומדת להם בכל מקרה, בין אם לפני קבלת צו ירושה ובין אם לאחריו, ואם ייפגעו כתוצאה מכך, ניתן יהיה לשקול להעניק להם פיצוי כספי.

 

כב' השופט טובי בדעת מיעוט, סבר כי יש לסלק את הערעור על הסף, משום שהתובעים אינם רשומים כבעלים של המקרקעין, ומשכך לא קמה בידם הזכות להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. השופט טובי ציין כי בתי המשפט קבעו לא אחת, כי אין די בזכות אובליגטורית להירשם כבעלים כדי להקנות לבעל הדין את הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין, וכי הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, מוקנית אך ורק לבעלים הרשומים של המקרקעין.

השופט טובי ציין כי זכות אובליגטורית במקרקעין הינה בגדר זכות שחוק המטלטלין יכול לחול עליה, ומכאן שקיימת אפשרות משפטית לפרק שיתוף בזכויות אובליגטוריות (דהיינו שיתוף בין כל מי שיש להם זכות אובליגטורית להירשם במרשם המקרקעין כבעלי זכויות ביחס למקרקעין) לפי הוראות סעיפים 10 ו- 13(א) לחוק המטלטלין, אלא שאפשרות זו אינה עומדת למערערים משום שחלק מהמשיבים שהינם הבעלים של מחצית הזכויות במקרקעין, הם בעלים רשומים, ולכן לא ניתן להורות על פירוק השיתוף לפי חוק המטלטלין שכן זכויות הבעלות הרשומות של המשיבים הנ"ל אינן זכויות במטלטלין אלא זכויות במקרקעין ויש בעניינן הוראת חוק מפורשת אחרת (סעיף 13(ב) לחוק המטלטלין).

 

לאור האמור ומטעמים נוספים, התקבל הערעור ברוב דעות, והתיק הושב לבית המשפט שלום על מנת שידון בתביעה לפירוק השיתוף לגופה.

 

הערת מערכת:

פעמים רבות אנו עדים למצב שבו החלטות שניתנות בערכאות שונות, אינן מביאות עימן פתרון, אלא יוצרות סרבול ומנציחות לעיתים מצבים אבסורדיים, תוך גרימת עינוי דין של ממש לצדדים מתדיינים, ושליחתם לשנים ארוכות של התדיינויות.

 

במקרה זה, ניכר כי בית המשפט עשה מאמץ למציאת פתרון משפטי יצירתי ולא דווקני למצב שנראה על פניו בלתי סביר ובלתי הוגן, על אף שמבחינה פורמלית, אולי היה קל יותר לשלוח את המערערים לשנים של המתנה חסרת תוחלת.

 

חישוב שווי פיצויי הפקעה

שם ומספר הליך: ה"פ 27287-06-19 ירון שמעון ברמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות ואח' ערכאה: בית משפט המחוזי מרכז, בפני כב' השופט צבי דותן. תאריך מתן פסק הדין: 17.1.21 פרטי המקרקעין: חלקה 36 גוש 12567, יקנעם.  ב"כ המשיבות: עוה"ד מיכל אגסי וגיל זילבר.

 

ענייננו בתובענה לתשלום פיצויי הפקעה. ההפקעה בוצעה בהתאם לתכנית רח/2005/ו אשר ייעדה את חלקת המבקש לייעוד של צרכי ציבור (להלן: "התכנית המפקיעה"). בתכנית זו נקבע כי כאשר תאושר למתן תוקף, תוכן על ידי הועדה המקומית תכנית לאיחוד וחלוקה.

 

המבקש ביקש מהועדה המקומית פיצויי הפקעה שאינם שנויים במחלוקת, ובמענה לכך הועדה המקומית השיבה כי במידה ויבחר לקבל פיצויי הפקעה, הוא לא יהיה זכאי להיכלל במסגרת טבלאות האיזון וההקצאה המקודמת במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.

לפי תכנית האיחוד והחלוקה, נראה כי המבקש זכאי לקבל ב"מצב היוצא" מגרש בייעוד של תעשיה עתירת ידע. על אף זאת, המבקש עמד על בקשתו לקבל פיצויי הפקעה.

 

המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסבה על השאלה לפי איזה שווי יחושבו פיצויי ההפקעה?

 

המבקש טען בין היתר, כי שווי השוק של החלקה ביום ההפקעה, לשם תשלום פיצויי ההפקעה, לא צריך להיקבע על פי הייעוד החקלאי שהיה לה ערב אישור התכנית המפקיעה ולא על יסוד ההקצאה המתוכננת לשטח לצרכי ציבור, אלא על יסוד מגרש באזור לתעשייה עתירת ידע בהתאם לערכים שנקבעו בטבלאות ההקצאה והאיזון ב"מצב היוצא".

מנגד, המשיבות טענו בין היתר, כי שווי פיצויי ההפקעה הוא לפי שווי המקרקעין לפני אישורה של התכנית המפקיעה, כלומר, לפי שווי חקלאי.

 

בהתייחס לטענתו של המבקש, כי יש לפצותו לפי ייעוד שטח לצרכי ציבור המיועד להיכנס לאיחוד וחלוקה, בית המשפט הזכיר את ההלכה הפסוקה אשר קבעה כי שווי המקרקעין לצורך קביעת פיצויי ההפקעה, נקבע לפי ייעודם טרם כניסתה לתוקף של התכנית שמכוחה ובעקבותיה בוצעה הפקעה.

 

בית המשפט ציין, כי ישנם שני מצבי הפקעה אפשריים:

המצב האחד הוא כאשר תכנית שינתה ייעוד של קרקע, לייעוד ציבורי ולהפקעה, ושווי השטח בייעוד הציבורי הוא פחות משוויו לפני התכנית (למשל: שטח בייעוד חקלאי, ששונה ייעודו לדרך). במקרה כזה, בגין הפחתת שווי השטח בשל שינוי הייעוד, יקבל בעל הקרקע פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ובגין ההפקעה, שתבוצע לאחר מכן, יקבל פיצויי הפקעה כפי שוויו המופחת של השטח – כדרך.

המצב השני הוא כאשר תכנית שינתה ייעוד של קרקע, לייעוד ציבורי ולהפקעה, ושווי השטח בייעוד הציבורי עולה על שוויו לפני התכנית  (למשל: שטח בייעוד חקלאי, ששונה ייעודו לשב"צ). במקרה כזה, יקבל בעל הקרקע פיצויי הפקעה לפי שווי הקרקע לפני שינוי הייעוד לשב"צ, כלומר לפני התכנית המפקיעה, ולא לפי השווי, שהוא גבוה יותר, בייעוד הציבורי החדש.

 

בית המשפט דחה את טענת המבקש והסביר כי הרציונל של ההלכה שנקבעה הוא, שבעל קרקע שהופקעה יקבל פיצוי כדי שווי הקרקע  שהייתה לו, ולא שיתעשר בעקבות ההפקעה.

כמו כן, בית המשפט לא השתכנע שיש שוני עובדתי כלשהו במקרה שמצדיק סטייה מההלכה.

 

על כן, בית המשפט קבע כי פיצויי ההפקעה יחושבו לפי הייעוד החקלאי של החלקה.

 

הערת מערכת:

הנושא הופך להיות סבוך עוד יותר לאור המצב דהיום בו לא תמיד ייעוד קרקע למבני ציבור, משמעותה שהקרקע תופקע, שכן מיום ליום מגיעים יותר ויותר מגרשים מעין אלו לבעלות הפרט והרשות לא מעוניינת בהפקעתם. עם זאת, בדרך כלל יש סעיפים בתכנית המאפשרים הפקעה של שטח מעין זה וכן כמובן סעיפים בחוק המאפשרים זאת.

 

במקרים מעין אלו, ייתכן והנכס יופקע לאחר שנים רבות בייעודו הציבורי, ואפילו לאחר נקיטת צעדים על ידי הבעלים לממש קניינם, או למכרו, רצוי היה כי התכנית תגביל את יכולת ההפקעה במועד, אן שהמחוקק יגביל יכולת זו גם בסעיף 188 לחוק התכנון והבניה, למועד מוגבל.

 

פטור מהיטל השבחה לדירת מגורים במקרה של קבוצת שותפים

שם ומספר ההליך: עמ"נ 39438-09-19 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' טל לוי ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אילן ש' שילה. פרטי המקרקעין:  מגרשים 2011 ו-2056, כסימונם בתכנית רע/2015. תאריך מתן פסק הדין: 27.1.21 ב"כ המשיבים: עו"ד יואל בורשטיין.

 

עניינו של הערעור בשאלה האם זכאים המשיבים לפטור מהיטל השבחה מכוח הוראת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה? הוראה זו כידוע מאפשרת, בתנאים הקבועים בה, דחיית תשלומו של היטל השבחה ולמעשה פטור ממנו, במקרה של בנייתה או הרחבתה של דירה ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר, בכך כרוכה שאלה מרכזית בערעור האם ומתי מימשו המשיבים את זכויותיהם במקרקעין.

הועדה המקומית טענה, כי עריכת הטבלאות, לאחר כריתת הסכמי השיתוף ולאחר המועד הקובע, מהווה אירוע של "מימוש זכויות", שכן, מדובר בעסקות לחלוקת המקרקעין בין בעליהם, ואלו חייבות רישום. הועדה המקומית מכנה עסקות אלו "מכירה צולבת" כלומר, כל אחד מהמשיבים הוא בעלים משותף בכל גרגר וגרגר שבמקרקעין, והוא רוכש מחבריו חלקים מסוימים המוצאים את ביטוים בדירה שתיבנה, כאשר בד בבד הוא מוכר להם את חלקיו הבלתי מסוימים במקרקעין לצורך דירותיהם שלהם, מלבד חלק יחסי משלו, המוצא ביטויו בדירתו יחד עם החלקים שרכש מחבריו. אירוע מימוש הזכויות לפיכך קדם למועד הבקשה לקבלת היתר הבנייה (והגשת הבקשה היא תנאי לקבלת הפטור), ולא כל שכן למועד קבלתו. לכן, טענה כי אין המשיבים זכאים לפטור.

בית המשפט קבע, כי אין להתערב בהחלטת ועדת הערר מושא הערעור וכי בהתאם דין הערעור להידחות. בית המשפט סבר, כי עריכת הטבלאות הייתה חלק אינטגרלי ובלתי נפרד מהסכמי השיתוף. המנגנון לעריכת הטבלאות פורט בהסכמים, כאשר בעת כריתתם התפרקו המשיבים מהכוח לקבוע את חלוקת הדירות בדרך של חתימה על יפויי כוח בלתי חוזרים. מכאן ואילך, לא היה בעריכת הטבלאות אלא משום ביצוע ההסכמים.

בית המשפט הוסיף, כי אותה מכירה צולבת התרחשה לפני המועד הקובע, וזאת בכריתת הסכמי השיתוף. הקצאת הדירות, שנעשתה לאחר אותו מועד, לא הייתה, אלא, חלק מהסכמי השיתוף וביצועם ולמעשה המועד שבו קם למשיבים החיוב בתשלום ההיטל הוא אפוא מועד קבלת היתר הבנייה, אלא שבמועד זה זכאים המשיבים ליהנות מהוראת הפטור, כפוף למילוי התנאים הקבועים בה וכפי שקבעה ועדת הערר.

בבוחנו את המסגרת הנורמטיבית הזכיר בית המשפט את הלכת דיבון וציין כי במתן הפטור יש גם משום תמריץ לפיתוח המקרקעין, ובכך להקלת מצוקת הדיור במובן הרחב.

 

הערת מערכת:

נראה כי אימוץ קביעת ועדת הערר על ידי בית המשפט לפיו מועד המימוש הוא מועד קבלת היתר הבניה, תואם את תכליות ההיטל והקריטריונים להענקת הפטור בהתאם. כמפורט בפסק הדין, בין תכליות אלו עומדים קידום פיתוחן של קרקעות למגורים, גם בדרך של התקשרות בקבוצת שותפים, והשוואת מעמדם של שותפים במקרקעין לבעלים יחיד לעניין הזכאות לפי הוראת הפטור. כך גם עקרון הנזילות, שעל פיו מועד החיוב בתשלום ההיטל יהיה במועד קבלת היתר הבנייה, כאשר לראשונה ייפגש הנישום עם הכסף.

בית המשפט אף גרס כי בעצם ייחוד דירות שטרם נבנו, בין שותפים במקרקעין, אין משום פגישה עם הכסף, שהרי ההתעשרות במקרה זה זניחה – ייחוד דירה אחת בבניין לכל אחד מבעלי הזכויות "במושע" בכל הדירות שייבנו בו בעתיד.

 

סוגרים פרצה

מספר ההליך: ערר 8168/1219 יעקל פוגל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, בפני כב' היו"ר, עו"ד עמית אופק.  פרטי המקרקעין: גוש 30173 חלקה 28, רחוב בן יועזר 19 ירושלים. תאריך מתן ההחלטה: 12.1.21. ב"כ העוררים: עו"ד בני גאנוניאן.

 

בפנינו ערר על חיוב היטל השבחה בגין הקלות במסגרת בקשה להיתר מכוח תמ"א 38.

במסגרת הליך זה נדרשה ועדת הערר לשאלה עקרונית בדבר פטור היטל השבחה – האם ניתן לראות בזכויות מכוח תוכנית, שאינה תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, כזכויות המקנות פטור היטל השבחה חלקי לפי סעיף 19(ב)(10)(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה?

 

סעיף 19(ב)(10)(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי היטל השבחה בשיעור של רבע מההשבחה (במקום חצי) ייגבה בגין היתר שיש בו מימוש של תוספת זכויות של שטח גדול מ- 2.5 קומות טיפוסיות ועד ל- 3.5 קומות, שאושר מכוח תיקון 3/א לתמ"א 38.

עם זאת, כאשר אושרו במקרקעין זכויות בין 2.5 ל-3.5 קומות מכוח תוכנית אחרת, שאינה תוכנית מכוח תמ"א 38, עולה השאלה האם גם זכויות אלו פטורות מהיטל השבחה?

 

ועדת הערר בחנה את מטרת החוק, ואת מטרות תמ"א 38 וקבעה כי מטרתו של הפטור החלקי מהיטל השבחה של קומה שלישית הינו לעודד חיזוק מבנים ולא בהכרח באמצעות תוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.

 

בנוסף, קבעה ועדת הערר כי הפטור מהיטל השבחה הינו בעל מעמד נורמטיבי גבוה יותר מתמ"א 38; מכיוון שתכלית הפטור לעודד חיזוק מבנים עומד בפני עצמה וקבוע בחוק עצמו באופן עצמאי מתמ"א 38.

על כן, קבעה ועדת הערר שהפטור חל על כל כלי תכנוני שבין מטרותיו חיזוק אותם מבנים שעל פי הוראות תמ"א 38 חייבים בחיזוק, ולא רק על תוכניות שהוכנו מכוח סעיף 23.

 

דהיינו, ועדת הערר קבעה כי הפטור יוקנה עד גבול הזכויות שניתנו בתמ"א 38 (3.5 קומות), ככל שהתוכנית שהקנתה את הזכויות מחייבת בחיזוק מבנים שחיזוקם נדרש על פי הוראות תמ"א 38 כחלק ממטרותיה.

ועדת הערר הוסיפה כי היא ערה להחלטות של ועדות ערר אחרות, אשר הגיעו למסקנות שונות, אך לעמדתה נסיבות אותם המקרים הביאו לתוצאות השונות.

 

לגופו של מקרה, קבעה ועדת הערר כי לכאורה התוכנית שמכוחה הורחבו הזכויות אינה עומדת בתנאים האמורים, שכן אין בה כל חובה לחזק את המבנה כתנאי למתן היתר בניה והיא אינה מחילה את החובה לחיזוק מבנים בהתאם לקריטריונים הקבועים בתמ"א 38, וכי התוכנית הייתה מאוחרת להחלטה ליתן זכויות מכוח תמ"א 38.

עם זאת, בבחינה מעמיקה יותר, קבעה ועדת הערר שמכיוון שהוועדה המקומית חייבה את המבקש לקדם את הבינוי במקרקעין בסדר מלאכותי של אישור היתר מכוח תמ"א 38 מבלי לממשו, אישור תוכנית נקודתית להוספת זכויות ואז הוצאת היתר נוסף מכוחה, הרי שבנסיבות המקרה יש לראות בכל האמור כמהלך תכנוני אחד בו התוכנית אינה עומדת בפני עצמה והיא המשך להיתר לפי תמ"א 38 שטרם מומש.

 

על כן, מהותית, קבעה ועדת הערר כי יש לראות בתוכנית כתוכנית נקודתית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 המאפשרת את מתן הפטור.

 

לאור האמור, התקבל הערר בעניין זה.

 

הערת מערכת:

מדובר בהחלטה מעניינת, במסגרתה, "סגרה" ועדת הערר פרצה נוספת בפטור היטל ההשבחה בהיתרים מכוח תמ"א 38, וזאת בדמות הכנת תוכנית נקודתית שתאושר רק לאחר מתן היתר מכוח תמ"א 38, במטרה למנוע את מתן הפטור למלוא הזכויות.

 

החלטה זו הינה המשך של רצף החלטות בנושא טעון זה, בפני ערכאות שונות, במסגרתן מנסות רשויות מקומיות שונות לצמצם את תחולת הפטור, ככל הניתן. יש להניח כי לא תם הדבר ושאלה זו עוד תובא לדיון בפני הערכאות השונות.

ונזכיר, כי ימיה של תמ"א 38 ספורים, ובאין מחליף מאושר לתוכנית זו, הרי שאין לדעת מה יהיה עתידו של תחום ההתחדשות העירונית הנקודתית לאחר תפוגת התמ"א.

 

 

האם זכויות במקרקעין משנות אופיין בתום תקופת הפיתוח ומכירתן אינה חייבת במס שבח?

שם ומספר ההליך: ו"ע 8276-05-18 א. אברהמי (אילת) נכסים ואחזקות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע ערכאה: ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי באר שבע, בפני כב' השופטת, יעל ייטב. פרטי המקרקעין: חלקה 124 גוש 40009, רחוב האלמוגים, אילת. תאריך מתן פסק הדין: 3.2.21 ב"כ המשיב: עו"ד אמנון שילה.

 

 

עוררת 2 (להלן: "הקונה") רכשה ב-2016 זכויות בקרקע שבבעלות רמ"י. הזכויות נרכשו מאת שתי מוכרות, אחת מהן היא החוכרת במקרקעין, אשר בינה לבין רמ"י נחתם חוזה פיתוח שחודש מדי פעם. בהסכם המכר נקבע תנאי מתלה והוא חידוש חוזה הפיתוח.

 

העוררים טענו, כי במועד חתימת הסכמי המכר טרם הוארך תוקפו של חוזה הפיתוח, ועל כן הזכויות שנמכרו באותה עת לקונה לא היו "זכויות במקרקעין", כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין, ולכן המוכרות לא חייבות במס שבח, כי אם במס רווחי הון על פי והקונה אינה חייבת במס רכישה.

 

ועדת הערר דחתה את העררים וקבעה, כי מדובר בזכויות במקרקעין אשר מכירתן חייבת במס שבח ובמס רכישה.

 

ועדת הערר הדגישה, כי המונחים "זכות במקרקעין" ו"מכירה", כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין, אינם זהים להגדרתם של מונחים אלו בדין הכללי, נוכח תכליתו הפיסקאלית של חוק מיסוי המקרקעין, אשר מבקש לעמוד על התוכן הכלכלי האמיתי של העסקאות. ועדת הערר ציינה, כי יום המכירה מוגדר בסעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין כיום בו נעשתה המכירה, ובאותו היום נקבע גם שוויה של הזכות לפיה מחושב המס. ההבחנה זו חשובה גם בחוזה בו נקבע תנאי מתלה, אשר הינו חוזה מחייב מרגע כריתתו, גם אם יש בו תנאי מתלה, או שתוצאותיו מושהות.

 

ועדת הערר ציינה, כי ההלכה הפסוקה עסקה בחוזה הפיתוח, אשר מטרתו לוודא שהקרקע תשמש למטרתה האמיתית, שהיא תפותח ותיבנה בהתאם לתכניות ולייעודים שנקבעו בה. לשם כך מעמידה רמ"י, עם החתימה על חוזה הפיתוח את הקרקע לרשות המתקשר, לצרכי פיתוח ובנייה, למשך תקופה קצובה, שבסיומה ניתן יהיה לחתום על הסכם חכירה. חוזה הפיתוח מקנה לחוכר זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, אשר ככל שימלא אחר התחייבויותיו בחוזה הפיתוח, כתנאי מתלה להסכם, יחתום על הסכם חכירה. על כן, קבעה ועדת הערר, כי מדובר בזכות שהעברתה חייבת במס שבח ובמס רכישה.

 

עלתה השאלה האם בתום תקופת הפיתוח שונה סיווגן של הזכויות כזכויות במקרקעין ומכירתן אינה נחשבת עוד מכירה?

ועדת הערר קבעה כי בעניין זה, קביעת יום המכירה על פי חוק מיסוי מקרקעין מתיישבת עם המהות הכלכלית של העסקאות עם רמ"י, שלפיהן נכרת הסכם למכירה של זכות במקרקעין כבר במועד אישור העסקה על ידי רמ"י. לפיכך, נקבע כי הזכות מסווגת כזכות במקרקעין כבר במועד אישור העסקה על ידי רמ"י, ולא במועד החתימה על חוזה הפיתוח, ולכן סיווגה כזכות במקרקעין אינה תלויה בחתימה על חוזה הפיתוח או בתוקפו של חוזה הפיתוח.

 

לאור האמור, קבעה ועדת הערר כי מכירת זכויות בתום תקופת הפיתוח ולפני הארכת תוקפו של חוזה הפיתוח מהווה מכירה של זכויות במקרקעין, החייבת במס שבח ובמס רכישה.

 

הערת מערכת:

הזכויות הנמכרו הינן זכויות במקרקעין, הן אינן משנות את אופיין בתום תקופת הפיתוח כל עוד העסקה אל מול רמ"י קיימת. חוזה הפיתוח אינו קובע כי אי קיום הסכם הפיתוח אוטומטית מבטל את הזכויות ואת העסקה מול רמ"י.

 

לכן, העובדה כי העסקה הינה עסקה עם סיכון (מאחר והיא על תנאי מתלה ועלולה להתבטל לאחר החתימה על הסכם המכר, אין פירושה כי אינה עסקה במקרקעין למכירת זכויות במקרקעין, המחויבת בתשלום מס שבח ורכישה. 

 

עקרון השאת התמורה

מספר ההליך: עמ"ש 55077-09-20 פלונים נ' עו"ד צבי שוב (כונס) ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז, בפני כב' הרכב השופטים, מ. ברנט, צ. ויצמן ומ. בן ארי. פרטי המקרקעין: גוש 3705 חלקה 70 רחובות. תאריך מתן ההחלטה: 4.2.2021. ב"כ המשיבים: עוה"ד צבי שוב, עליזה לוין, רונן גמליאל, ערן בצלאל, ישראל אהרוני ואלעד שרעבי.

 

עסקינן בערעור על החלטות ופסק דין של בית המשפט לענייני משפחה, בגדרם מצא בית המשפט שלא לאשר את הסכם מכר עם המערערים, אלא עם מציע אחר שנתן הצעתו לאחר שנחתם הסכם המכר בינם לבין כונסי הנכסים שמונו למכירת המקרקעין.

בפני בית המשפט לענייני משפחה התנהל הליך ארוך שנים, בנוגע לסכסוך ירושה בין מספר רב של יורשים, במסגרתו מונו כונסי נכסים, לצורך מימוש המקרקעין. לאחר שלא הוצעו הצעות מספיקות לרכישת הנכס משך תקופה, במהלך 2017 פנו המערערים לכונסים מיוזמתם והציעו הצעה לרכישת המקרקעין.

בסיום המשא ומתן, חתמו הצדדים על הסכם מכר לפיו המבקשים ירכשו את הנכס בתמורה לסכום של 3.1 מיליון ש"ח. הסכם המכר כלל מספר תנאים מתלים, ביניהם קבלת אישור בית משפט להסכם. במקביל למשא ומתן, פנה מציע נוסף לכונסים והגיש הצעה גבוהה יותר לרכישת הנכס בסכום של 3.4 מיליון ₪, וגם עימו נחתם הסכם, מספר ימים מאוחר יותר.

 

הכונסים פנו והגישו לבית המשפט בקשה למתן הוראות ולקביעת זהות הרוכש בנכס. במהלך ההתדיינות, הועלה סכום הרכישה המוצע על ידי המציע המאוחר לסך של 4 מיליון ₪, ובמקביל, פנה מציע נוסף, שהציעו סכום גבוה אף יותר. בסופו של יום הורה בית המשפט לענייני משפחה, על מכירת הנכס למציע המאוחר תמורת סכום של 4.5 מיליון ש"ח. על החלטה זו הוגש הערעור.

בית המשפט עמד בפסק דינו על העקרונות הנוגעים למימוש נכס מקרקעין במסגרת הליכי פירוק שיתוף במקרקעין וציין כי בדומה לתחום כינוס הנכסים במצבי חדלות פירעון, גם בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין המטרה של כונס הנכסים היא מקסום התמורה המתקבלת עבור הנכס, בכפוף לכללי יסוד משפטיים. יחד עם זאת, על פי הפסיקה, כונס הנכסים נדרש להביא בחשבון את האינטרסים המוגנים של הצדדים המעורבים בהליך, כגון אינטרס הציפייה של המציעים, זכותם לשוויון, חובת תום הלב כלפי המציע, עקרון סופיות הליכי המכר ועוד – ואינטרסים אלו עומדים מנגד למטרת מימוש הנכס במקסום התמורה.

לכן, ציין בית המשפט, כי על דרך הכלל כאשר מתבצעים הליכי מכרז או התמחרות, פתיחת הליך מכירה מחדש או מתן הזדמנויות למציע מאוחר להתמחר עם מציע קודם, תיעשה רק במקרים חריגים ויוצאי דופן.

בית המשפט עמד עם זאת על ייחודו של המקרה שבענייננו, בציינו כי במקרה זה המערערים אשר עמם נחתם הסכם מכר לראשונה לא הגישו את הצעתם במסגרת של הזמנה להציע הצעות, שיש לה "כללי משחק" לרבות מועד אחרון להגשת הצעות, וכי בעת החתימה על ההסכם הובהר למערערים כי תוקף ההסכם כפוף לאישור של בית המשפט, וכי ישנו מציע נוסף אשר נתן הצעה גבוהה יותר אך טרם עמד בתנאי הסף שנדרשו על ידי הכונסים.

בית המשפט קבע, כי בנסיבות אלו, בהן לא הייתה חריגה מכללי הליך פורמלי של הזמנה להציע הצעות, משום שהליך זה כלל לא התקיים, ולא התקיימה התמחרות קודמת בה נקבעה הצעה זוכה, בצדק העדיף בית משפט קמא את אינטרס היורשים בהשאת התמורה, שכן האינטרסים אשר עמדו מנגד היו חלשים יותר בנסיבות העניין, וכי לאור הנסיבות הייחודיות לא התגבש אינטרס הסתמכות למערערים.

בית המשפט ציין, כי בענייננו אין מדובר במכר מאולץ או כפוי, אלא במכר רשות, ולעניין זה חשיבות למתן עדיפות להשאת התמורה עבור היורשים, שיכולים לבחור להותיר את הנכס בבעלותם, וכי בבחינת מאזן הנזקים שעלולים להיגרם לכל אחד מהצדדים בביטול הסכם המכר או, לחלופין, הותרתו על כנו, נזקם הנחזה של היורשים מביטול הסכם המכר עולה לאין ערוך על נזקם של המערערים, לאור הפערים העצומים בין הצעת המערערים להצעה שאושרה לבסוף וכי גם פערי הנזקים הנחזים בין הצדדים יש בהם להצדיק את אישור הסכם המכר עם המציע המאוחר.

לאור האמור ומטעמים נוספים, הורה ביהמ"ש על דחיית הערעור.

 

הערת מערכת:

אחת השאלות העיקריות שעמדה במרכז המחלוקת בתיק זה, היא מעמדו ותוקפו של הסכם הנחתם על ידי צד אחד אל מול פקיד בית המשפט, ואשר מובהר במפורש בו כי תוקפו כפוף לאישור בית המשפט, לפי דין. המערערים טענו כי מדובר לכאורה בהסכם מחייב לכל דבר ועניין, שחובה לאכפו.

לעומת זאת, טענו כונסי הנכסים, כי מרגע שנקבע בהסכם כי הוא איננו משתכלל אלא בכפוף לאישור בית המשפט, ממילא אין לו כל תוקף מחייב, וממילא – אין הצדקה לאוכפו בנסיבות העניין.

עמדה זו למעשה התקבלה הן על ידי ביהמ"ש לענייני משפחה, והן ע"י ביהמ"ש המחוזי בערעור.

*גילוי נאות – משרדנו ייצג בהליכים במסגרת כונסי הנכסים.

 

הנטל המוטל על מי שתוקף הליכי רישוי בתקיפה עקיפה מוגבר

שם ומספר ההליך: ערר 82015/0720 כרם אל ח'ורי בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ערכאה:  ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר, עו"ד מאיה אשכנזי. פרטי המקרקעין: חלקה 194 בגוש 10811, רחוב הפרסים 24, חיפה.  תאריך מתן ההחלטה: 25.1.21.

 

במסגרת ערר שהוגש על דרישת היטל השבחה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה בגין אישור הקלה לתוספת שתי קומות למבנה התעוררה שאלה – האם הוועדה המקומית הייתה רשאית לחייב בהיטל השבחה בגין ההקלה, שלטענת העוררת נדרשה רק בשל מגבלת השימור?

 

יצוין כי המבנה הבנוי על המקרקעין הוגדר על ידי ועדת השימור של חיפה כמבנה לשימור, אולם לא נקבעו לגביו הוראות שימור בתכנית.

 

העוררת טענה, כי תוספת הקומות בהקלה נדרשה רק לאור ההגבלות שקבעה ועדת השימור, שמנעו את האפשרות לממש את זכויות הבנייה המאושרות באמצעות הרחבת הבינוי הקיים ומגבלת הקומות המותרות על פי התכנית החלה. עוד טענה העוררת שהשימוש הטוב והיעיל במקרקעין הוא הריסת הבניין הבנוי עליהם והקמתו מחדש, דבר שאינו אפשרי לאור הוראות השימור.

מנגד, הוועדה המקומית טענה, כי העוררת היא זו שמלכתחילה ביקשה תוספת קומות ולא ביקשה את הרחבת הבינוי הקיים. ממילא העוררת לא השיגה על החלטת הוועדה המקומית לאשר את בקשתה ב"תקיפה ישירה" ולכן אין מקום לתקוף אותה ב"תקיפה עקיפה" במסגרת דרישה להיטל השבחה. עוד טענה הוועדה המקומית כי השימוש הטוב והיעיל במקרקעין הוא בדרך של תוספת קומות בהקלה.

 

ועדת הערר פירטה את חשיבות השימור וציינה, כי לאור הוראות חוק התכנון והבניה, הוועדה המקומית לא הייתה רשאית לחייב את העוררת לנקוט בהליך של הקלה בשל מגבלות שימור שלא עוגנו בתכנית לפי פרק ג' לחוק.

 

יחד עם זאת, נקבע כי העוררת לא הוכיחה שבקשת ההקלה לתוספת קומות אינה השימוש הטוב והיעיל במקרקעין; כי לא ניתן לשלול את הטענה שהעוררת מצאה את האפשרות של תוספת קומות בהקלה כדאית יותר מבחינה כלכלית מאשר הרחבת קונטור המבנה הקיים, ללא קשר לשימור; או שהעוררת מעולם לא פנתה לוועדה המקומית בבקשה לאשר בנייה ללא הקלה.

 

עוד קבעה ועדת הערר, כי הנטל המוטל על מי שמעלה במסגרת ערר היטל השבחה טענות כנגד הליך הרישוי מוגבר. בנסיבות המקרה, ככל שבקשת ההקלה נכפתה על העוררת במסגרת הליך הרישוי, היה עליה לנקוט בהליך משפטי כנגד הנחיות ועדת השימור או כנגד החלטת הוועדה המקומית, שכן המצב המשפטי בכל הנוגע לשימור היה ברור כבר במהלך הליכי הרישוי. 

בסופו של דבר, נקבע שהעוררת לא עמדה בנטל המוגבר המוטל עליה להראות שהחלטת הוועדה המקומית לאשר את ההקלה, שהוגשה על ידי העוררת החל משלב תיק המידע, הייתה שגויה.

לאור האמור, ומסיבות נוספות נדחה הערר.

 

הערת מערכת:

פעמים רבות בוחרים יזמים שלא להגיש עררים על דרישות של רשויות הרישוי לפרסם הליכי הקלה, מחשש לעיכוב בקבלת היתר בניה. אישור הקלה מהווה "מימוש" לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ולכן לבחירה כאמור עשויות להיות השלכות הקשורות בדרישות היטלי השבחה וביחס לאפשרות לתקוף אותן ב"תקיפה עקיפה", שכדאי לחשוב עליהן מראש.