על הזכות שהפכה לרשות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0987735 – רמת החייל.
• גבעתיים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 503-0636571 – התחדשות עירונית צפון מערב העיר.
• דימונה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 607-0703421– דימונה מזרח.
• הרצליה – הודעה בדבר הסמכת הועדה המקומית הרצליה לועדה מקומית עצמאית מיוחדת.
• פתח תקווה – פרסום לפי סעיפים 77-78 – תמ"ל/2051 מתחם סירקין פתח תקווה (מטרו מזרח).

                     

עדכוני פסיקה                    

• קניין/תכנון ובניה
  ת"א 54651-08-20 פ.א פרידמן (2006) בע"מ נ' גולד סקיי סנטר לישנסקי בע"מ –
  לא ניתן לרשום הערה בדבר זכויות בנייה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין.

                                            

• היטל השבחה
  ערר 8065-09-23 מגה אור החזקות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שהם –
  האם תכנית בינוי מנחה ללא פרסום התנגדויות בעלת תוקף מחייב?

                               

מאמר

על הזכות שהפכה לרשות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

קרוב לשנה חלפה מאז נכנס לתוקפו התיקון בסעיף 112 לחוק התכנון והבניה, שהגביל את זכות הערר על החלטות של ועדות מקומיות עצמאיות בעניין תכניות שבסמכותן, והמציאות מראה כי רק מספר מועט של בקשות למתן רשות ערר הוגשו במהלך השנה החולפת לוועדת הערר.

נזכיר, כי בהתאם לתיקון, הוגבלה זכות הערר של מגיש התכנית ומי שהתנגדותו נדחתה (לרבות במסגרת סעיף 106(ב)), והם יוכלו לערור רק לאחר קבלת רשות מיו"ר ועדת הערר, אשר יידרש לשקול, בין היתר, האם הבקשה מגלה עילה או שהיא מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה והיא אינה קנטרנית או טורדנית.

עוד נזכיר, כי זכות הערר על החלטות ועדה מקומית בעניין תכניות שבסמכותן הוקנתה מלכתחילה לא רק למגיש התכנית ולמי שהתנגדותו נדחתה, אלא גם לנושאי תפקידים ציבוריים בועדה המקומית והמחוזית (שניים מחברי ועדה מקומית / מבעלי דעה מייעצת / מחברי ועדה מחוזית ומתכנן המחוז). אולם ההגבלה על זכות הערר לא הוחלה עליהם אלא רק על בעלי העניין, כאמור.

ההנחה שגולמה בתיקון היתה שיש להגביל את הביקורת על החלטות של ועדות מקומיות עצמאיות (ועצמאיות מיוחדות), היות ושר הפנים מצא כי הן פועלות באופן מקצועי ויעיל, ועל כן ראוי להחיל על החלטותיהן הסדר דומה לזה שנקבע בסעיפים 110 ו-111 לחוק ביחס לאפשרות לערור על החלטות של ועדות מחוזיות וועדות ערר.

ההבדל הוא שהקריטריונים למתן רשות ערר על החלטות ועדה מחוזית וועדת ערר נקבעו לאורך השנים בפסיקה, וביחס לועדה המקומית הם הוטמעו כבר במסגרת החוק עצמו.

סקירת ההחלטות מהשנה האחרונה מעלה, כי מספר הבקשות למתן רשות ערר לפי סעיף 112 לחוק שהגיעו לפתחן של ועדות הערר אינו רב, ולא מן הנמנע שעצם קיומה של משוכה חוקית היא זו שמרתיעה בעלי עניין מלפנות לוועדת הערר מלכתחילה.

עם זאת, עיון בהחלטות גופן מעלה כי עמדת ועדות הערר היא, שאמות המידה למתן רשות ערר על החלטות של ועדה מקומית עצמאית פחות נוקשות ומצומצמות מאלו שנקבעו בפסיקה ביחס לרשות ערר על החלטות של ועדות מחוזיות וועדות ערר, וכי בפועל, ברוב המקרים, ניתנה רשות ערר.

להלן נסקור בקצרה את ההחלטות שניתנו:

בבל"מ (מרכז) 1006-02-24 איזיק איזיק נ' ועדה מקומית הוד השרון (5.2.24) ניתנה רשות ערר בגין טענות הנוגעות להגדרת תחום האיחוד והחלוקה במסגרת התוכנית ואופן חישוב שווי הקרקע במצב הנכנס.

באותה החלטה ציינה יו"ר הועדה (עו"ד מאיה אשכנזי) כי די בכך שהבקשה מגלה על פניה עילה, מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה ואינה קנטרנית או טורדנית על מנת שראוי ונכון יהיה להעניק זכות ערר על החלטת הוועדה המקומית העצמאית.

בבל"מ (מרכז) 1004-06-24 איריס זלדין נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (30.6.24) – לא ניתנה רשות ערר למתנגדת שהעלתה טענה בעניין הצורך בהכנת נספח ניקוז מחייב לתכנית. בהחלטה נכתב, כי הגם שבקשה אינה קנטרנית או טורדנית, היא אינה מגלה עילה או מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכת רוחב.

ביחס לאותה תכנית הוגשה בקשת רשות ערר נוספת על ידי חברת נתיבי איילון (בל"מ (מרכז) 1005-07-24‏ ‏ חברת נתיבי איילון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (8.7.24)) שטענה, כי התכנית עלולה לגרום לסכנה בטיחותית למשתמשי הדרך. בשונה מהבקשה הקודמת, בקשה זו נתקבלה על ידי יו"ר ועדת הערר בנימוק כי מדובר בטענות בעלות חשיבות מספקת על מנת לדון בהן במסגרת ערר על החלטת הוועדה המקומית, ובפרט שהן מועלות על ידי חברה ממשלתית המהווה זרוע ביצועית מקצועית של משרד התחבורה.

בבל"מ (חי) 12006-01-24 נילי דרור נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה ואח' (13.2.24) נדחתה בקשת רשות ערר של דיירת בבניין שהתנגדה לתכנית שביקשה להסדיר את השימושים בקומת הקרקע באמצעות הוספת שימושי מסחר.

בהחלטתה, דחתה יו"ר ועדת הערר (עו"ד הדר מנצורי – דוד) את הבקשה, מאחר והיא אינה מגלה עילה המצדיקה מתן רשות לערור, שכן טענות המבקשת "עוסקות בעיקר במישור היחסים שבין בעלי היחידות בבית המשותף, כי אין כל השלכה מעבר למקרה הפרטני של התכנית, והן אינן מעוררות שאלה מיוחדת או עקרונית שראויה לידון במסגרת של ערר", וכן מן הטעם שהן קיבלו מענה מפורט במסגרת החלטת הועדה המקומית.

במסגרת זו קבעה יו"ר הוועדה, כי: "בשונה מהמצב המשפטי הקודם בו למתנגד לתכנית ניתנה זכות ערר "אוטומטית" על החלטת הוועדה המקומית, במצב המשפטי החדש זכותו של המתנגד מוגבלת ועליו לבקש רשות מיו"ר ועדת הערר. יו"ר ועדת הערר נדרש לשקול אם הבקשה "מגלה עילה, או מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה ואינה קנטרנית או טורדנית"".

ראוי לציין, כי הבקשה נדחתה על אף שהועדה המקומית הסכימה לה, ועל אף שבקשת רשות נפרדת שהוגשה על ידי מגישת התכנית, בעניין כתב השיפוי אותו חויבה להפקיד, התקבלה )בל"מ (חי) 1108-10-23).

בהקשר זה צוין בהחלטה, כי העובדה שניתנה רשות ערר לגורם אחר ביחס לאותה התכנית אינה מהווה לכשעצמה, עילה להגשת ערר ע"י מי שמעלה טענות נקודתיות בלבד אשר אינן חורגות מנסיבות המקרה הפרטני, שכן "מתן זכות ערר למבקשת בנסיבות אלה, חוטא למטרתו של תיקון 143, המבקש להגביל ולצמצם את זכות הערר רק לאותם מקרים בהם מתעוררת שאלה מיוחדת או בעלת השלכה כאמור".

שתי החלטות נוספות ניתנו אך בחודש האחרון במחוז תל אביב, על ידי יו"ר הועדה עו"ד מיכל הלברשטם-דגני. בשתי ההחלטות מצאה יו"ר הועדה להעניק רשות ערר.

בבל"מ (ת"א) 1050-06-24‏ פ.ז.ל נדל"ן מגורים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (11.7.24) – ניתנה רשות ערר לאחת מבעלת הזכויות בתכנית, שבקשתה בעניין הנוגע להקצאות מגרשי התמורה נדחתה על ידי הועדה המקומית.

בהחלטה נקבע, כי: "מדובר בשאלה נקודתית, אולם היא אינה טורדנית או קנטרנית אלא שאלה היורדת לשורשו של הליך רישום הפרצלציה ועל כן יש מקום ליתן זכות ערר ולאפשר את בירור הסוגייה"

כמו כן נאמר, כי: "אמות המידה למתן רשות ערר מכוח סעיף 112(א1)  לחוק על החלטות ועדות מקומיות עצמאיות נוקשות פחות מאמות המידה למתן רשות ערר מכוח סעיף 110 לחוק על החלטות הוועדות המחוזיות. אמות המידה לפיהן יש לפעול כאשר דנים בבקשת רשות ערר לפי סעיף 112(א1) צריכות להיות נרחבות דיין על מנת שיאפשרו דיון בעררים בהן מועלות טענות היורדות לשורשה של תכנית, בפרט שהתכנית מלווה ברגישות ציבורית מסויימת"

בבל"מ (ת"א) 1051-06-24 אורלי נשיץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (11.7.24) ניתנה רשות ערר לבעלי קרקע הגובלים בתכנית, שבקשתם לכלול גם את מקרקעיהם בתחום התכנית נדחתה על ידי הועדה המקומית.

יו"ר ועדת הערר סברה, כי על אף הפסיקה הקובעת שאין לאדם זכות קנויה להכלל בתכנית משביחה, השאלה שבפניה היא שונה מעט, שכן לפי החלטת הועדה המקומית, לא עתידה להיות מקודמת במקרקעין הגובלים תכנית אחרת.

במצב דברים זה, סברה יו"ר הוועדה כי הבקשה מעוררת שאלות אשר ראוי, לכל הפחות, לשמוע אותן בפני ועדת הערר.

מהסקירה שהבאנו לעיל ניתן ללמוד, כי על אף הגבלתה של זכות הערר אין מדובר במחסום בלתי עביר, ובפרט כאשר מדובר בטענות היורדות לשורשה של התכנית, גם אם הן אינן עקרוניות או בעלות השלכה ציבורית רחבה.

מעניין גם להיווכח, כי בשני המקרים בהם לא הוענקה זכות ערר, דובר בנסיבות זהות בהן ניתנה רשות ערר לגורם אחר ביחס לאותה התכנית. ללמדנו, כי הענקת או שלילת זכות ערר לאלמוני אינה מחייבת כי אותה החלטה תחול גם על פלוני, הגם ששניהם הגישו בקשת רשות ערר ביחס לאותה תכנית.

ואולם נדמה, כי דווקא במקרים אלו, בהם נמצאה הצדקה להעניק רשות ערר לגורם מסוים, ראוי לבחון באופן מקל ומרחיב יותר בקשות רשות ערר נוספות המוגשות ביחס לאותה תכנית, אם על מנת שהתמונה שתוצג בפני ועדת הערר ביחס לתכנית תהיה תמונה שלמה, וכלל השיקולים שנשקלו על ידי הוועדה המקומית ביחס לתכנית, יובאו בחשבון גם על ידי ועדת הערר, ואם לשם מראית פני הצדק, ובפרט כאשר רשות הערר ניתנת לגוף ציבורי או למגיש התכנית, שבאופן טבעי נחזים להיות גורמים חזקים יותר בהשוואה לאדם הפרטי.

                     

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0987735 – רמת החייל

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מספר 507-0987735 ברמת החייל.  מטרת התכנית הינה, תכנון מפורט לשלושה מבנים עירוניים מעורבי שימושים לתעסוקה, מסחר, ומגורים בצפון אזור התעסוקה רמת החייל בקרבה למערכות הסעת ההמונים, ובנוסף הקצאות קרקע לצרכי ציבור.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד קרקע של אזור תעשיה מיוחד, לייעוד של מגורים מסחר ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרך מוצעת ועוד. קביעת זכויות בנייה על קרקעיות לשימושי תעסוקה ומסחר בהיקף של 197,345 מ"ר ברוטו. כמו כן, נקבעו זכויות בניה על קרקעיות למגורים בסך של כ-598 יחידות דיור; קביעת סך 20% מיחידות הדיור עבור דיור בהישג יד בהתאם לתוספת השישית לחוק.

                       

גבעתיים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 503-0636571 – התחדשות עירונית צפון מערב העיר

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 503-0636571 בצפון מערב העיר. מטרת התכנית הינה בין היתר, קביעת מסגרת תכנונית סטטוטורית לתהליכי התחדשות עירונית, הכוללת התווית מתחמים וקביעת הנחיות להכנת תכניות מפורטות לפינוי בינוי בדגש על עירוב שימושים ומתן מענה לצרכי ציבור לאורך הצירים הראשיים, וכן קביעת הוראות להתחדשות מגרשית במסלולי חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה.

התכנית קובעת שינויי ייעוד, זכויות בנייה, הקצאות לצרכי ציבור, ותנאים להוצאת היתרי בנייה.

                        

דימונה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 607-0703421– דימונה מזרח

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 607-0703421 בדימונה מזרח. מטרת התכנית הינה בין היתר, הקמת רובע מגורים חדש של כ-7,922 יחידות דיור ברמה מפורטת, ועוד כ-2,500 ברמה מתארית, ואזור תעשייה ותעסוקה.

התכנית קובעת בין היתר, ייעודי קרקע, תכליות שימושים זכויות ומגבלות בנייה, קביעת מערכת התנועה – דרכים, שבילים וחניות, קביעת שטח לתכנון בעתיד, והוראות תואמות לכך. כמו כן, קביעת שלביות ביצוע לתכנית שתאפשר את ביטול מסילת הרכבת הקיימת והקמת אזור תעשיה.

                        

הרצליה – הודעה בדבר הסמכת הועדה המקומית הרצליה לועדה מקומית עצמאית מיוחדת

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 31א(ה) לחוק התכנון והבניה, ולאחר קבלת חוות הדעת של היועצת המשפטית לממשלה ויחידת הבקרה והמלצות מנהל התכנון במשרד הפנים ויו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, שר הפנים הסמיך את הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה לועדה מקומית עצמאית מיוחדת.

                        

פתח תקווה – פרסום לפי סעיפים 77-78 – תמל/2051 מתחם סירקין פתח תקווה (מטרו מזרח)

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 77 לחוק התכנון והבניה, פרסמה הותמ"ל הודעה בדבר הכנת תכנית מפורטת שמטרתה התחדשות עירונית במתחם סירקין פתח תקווה (מטרו מזרח) ובהתאם לסעיף 78 לחוק קבעה תנאים והגבלות על הוצאת היתרי בנייה.

המדובר במתחם שהוכרז כמתחם מועדף לדיור לפי סעיף 3(א)(3) לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד– 2014, שלגביו עיריית פתח תקווה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמות תכנית מפורטת להתחדשות עירונית.

התכנית מציעה שיפור ושדרוג של המרחב העירוני של האזור, תוך החלפת כ-670 יחידות דיור קיימות בכ-2,680 יחידות דיור חדשות באמצעות תהליכים של פינוי בינוי. בנוסף, מציעה התכנית תוספת של שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ושטחים ציבוריים פתוחים. בתחום התכנית מתוכננת תחנת מטרו במסגרת תת"ל 102 ושטח התכנית כולל את מרחב התחנה והכניסות המתוכננות לתחנה.

נקבע, כי למשך שנה מיום פרסום ההגבלות או עד להפקדת התכנית (לפי המוקדם), לא יינתנו היתרי בניה מכוח תכניות מאושרות בתחום המקרקעין הכלולים בתכנית, לרבות מכח תמ"א 38, אלא אם ההיתר הוא עבור שיפוץ, תחזוקה, וחיזוק של מבנים קיימים לצורך בטיחות, ביטחון או הנגשה, ללא תוספת שטחי בנייה. תנאים אלו לא יחולו על מגרשים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פים, דרכים או תשתיות. ואף לא על בקשות להיתרים לפי תת"ל 102 במגרשים המצויים בתחומה.

                     

עדכוני פסיקה

לא ניתן לרשום הערה בדבר זכויות בנייה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין

מספר הליך: ת"א 54651-08-20 פ.א אריה פרידמן (2006) בע"מ נ' גולד סקיי סנטר לישנסקי בע"מ ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופטת, עידית ברקוביץ. פרטי המקרקעין: גוש 3946 חלקה 27, רחוב לישנסקי 8 ראשון לציון. תאריך מתן פסק הדין: 17.7.24. ב"כ הנתבעת: עו"ד נוריאל אור.

השאלה המרכזית הינה האם יש להורות על רישום הערה בדבר קיומו של פסק דין שניתן בהסכמה ושעניינו זכויות בנייה להן זכאית התובעת?

יודגש, זכויות הבנייה להן זכאית התובעת, אינן במחלוקת, ואף אין מדובר בבקשה לרישום הערת אזהרה בדבר זכויות הבנייה.

העתירה הינה, כי בית משפט יעשה שימוש בסמכותו מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, ויורה על רישום הערה בדבר קיומו של פסק דין מיום 2.7.2019 שנתן תוקף להסכמת הצדדים בעניין זכאות התובעת לזכויות בנייה (להלן: "פסק הדין").

לתובעת זכויות בנייה לבניית 600 מ"ר בקומה הרביעית של בניין שעתיד להיבנות על המקרקעין שבבעלות הנתבעת הידועים כגוש 3946 חלקה 27 ומצויים ברחוב לישנסקי 8 ראשון לציון (להלן: "זכויות הבנייה" ו"המקרקעין" ו/או "החלקה").

בגין זכויות הבנייה של התובעת נרשמה לטובתה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (וזו נמחקה בעקבות ההליך הקודם שבו הגיעו הצדדים להסכמות), כאשר חלק מההסכמות כללו מחיקת ההערה כאמור, הנתבעת ומנהלה יחתמו על התחייבות לפי התובעת זכאית לקבל 600 מ"ר זכויות בניה – (להלן: "פסק הדין")

בחלוף שנה מפסק הדין, התובעת הגישה את התביעה הנוכחית שכללה בקשה לרישום הערה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין. התובעת טענה, כי מאז ניתן פסק הדין, ניסתה למכור את זכויותיה, אולם בשל הפער בין הזכויות המוצגות במרשם לזכויות שקובע פסק הדין, לא הסתפקו הרוכשים הפוטנציאליים בהצהרת התובעת, ועל כן נוצר צורך במתן ביטוי רשמי לזכויות התובעת באמצעות רישומן בלשכת רישום המקרקעין.

בית המשפט סקר ובחן את הגדרת "זכויות בניה", וציין כי החסר בהגדרת זכויות בנייה, סיווגן, מהותן ואופן העברתן, הוא מוקשה עד מאד, הודגש כי הקושי אינו מצטמצם לקושי פורמאלי, אלא הוא מתעורר במישור המהותי והמעשי. כשל זה גורם לכך שעסקאות בזכויות בנייה אינן מוצאות ביטוי במרשם המקרקעין על כל המשמעויות הנובעות מכך, לרבות חשש לעסקאות נוגדות ותאונות משפטיות.

בית המשפט הזכיר את הלכת שטיינברג (ע"א 467/14), שקבע גם: "סמכותו של בית המשפט לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין אינה מהווה את ברירת המחדל לרישומה של הערת אזהרה בכלל או הערה בגין זכויות בנייה בפרט. ככל שרישום הערת אזהרה בנסיבות אלה אינו רצוי – אין מקום לעשות כן תוך שימוש ב"סמכות הסל" המסורה לבית המשפט".

כלומר, שעה שאין לרשום הערת אזהרה רגילה בגין זכויות בניה, אזי אין מקום "לעקוף" קביעה זו באמצעות שימוש בסעיף 130 לחוק התכנון והבניה.

בהתאם לאמור, בית המשפט קבע, כי בהיעדר אפשרות לרשום הערת אזהרה בגין זכויות בנייה, אזי גם אין מקום לרשום הערה בדבר פסק דין המצהיר על זכויות בנייה מכוח סמכות הסל שבסעיף 130 לחוק המקרקעין.

כמו כן, הודגש כי הגם שניתן להבין את הקושי בפניו ניצבת התובעת עת זכויות הבניה שלה אינן מעוגנות ברישום, עדיין כאמור, בהינתן הפסיקה שאינה מאפשרת רישום זכויות בנייה, אין מקום לעקוף אותה על דרך רישום פסק הדין בדבר זכויות הבנייה, ולא ניתן לסייע לתובעת במסגרת הליך זה. יתרה מכך, שעה שהסכמה בהליך הקודם היוותה סילוק של כל טענות הצדדים ולא התבקש אז לרשום הערה בדבר פסק הדין, פוחתת ההצדקה לאפשר כיום רישום הערה בדבר קיומו של פסק הדין.

לאור האמור, התביעה נדחתה.

הערת מערכת:

שאלת סיווגן של זכויות בנייה, האם הינן בגדר "זכות במקרקעין" נדונו רבות בפסיקה, למשל בהליך ישעיהו (ע"א 10322/03) הנשיא ברק ציין כי הוא נוטה לדעה לפיה אחוזי בנייה אינם נכס שיש לו קיום עצמאי. השופטת חיות הוסיפה כי זכויות בנייה וודאי אינן מקרקעין. עם זאת, מדובר בזכויות הקשורות קשר הדוק למקרקעין ומהוות מדד לשווי המקרקעין. השופט טירקל, בדעת מיעוט, הביע עמדתו כי יש לראות בזכיות הבנייה נכס שהוא יותר מזכות חוזית גרידא ואף על פי שלא מדובר בזכות קניינית היא קרובה אליה. מנגד, לצרכי מיסוי, נקבע כי ניוד זכויות בנייה יחשבו כ"זכות במקרקעין".

גם בית המשפט בפסק-הדין דנא היה מודע לקושי הבעייתי לפיו פסק-הדין נותר הצהרתי אבל אי אפשר לרשמו ומרשם המקרקעין אינו משקף את הבעלות בזכויות הבניה, אולם ראה עצמו מוגבל של פסיקת בית המשפט העליון.

המערכת שבה וקראת לאחד בין חוק המקרקעין המתייחס ככלל לזכויות רשומות לבין חוק התכנון והבניה המתייחס כלל להליכי התכנון ולמגרשים, האבחון בין זכויות רשומות ושאינן רשומות ובין זכויות בנייה לבין זכויות בנויות ורשומות יוצר פערים ש"נופלים בין הכיסאות" ומרשם המקרקעין ראוי שישקף את מלוא הזכויות הקיימות ביחס לנכס, חלק מכך נפתר באמצעות נושא רישום רובדי אולם עדיין יש עוד הרבה מה להסדיר.

                        

חובת ההגינות המוגברת וחוסר תום לב של הרשות

מספר ההליך: ת"א 28778-02-21 למיא ברכאת נ' עיריית חיפה ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי חיפה, בפני כב' השופט, שמואל מנדלבום. פרטי המקרקעין: חלקה 1 בגוש 12499, דרך נחל הגיבורים בחיפה. תאריך מתן פסק הדין: 11.7.2024. ב"כ התובעת: לא צוין.

תביעה למתן סעד הצהרתי לפיו התובעת זכאית להירשם כבעלת הזכויות ב-49/60 חלקים בלתי מסוימים של המקרקעין בדרך נחל הגיבורים בחיפה אשר הופקעו בחלקם לטובת דרך ושצ"פ עפ"י תוכנית מתאר מקומית מס' חפ/1588/ג'. כמו כן, עתרה התובעת למתן הצהרה לפיה היא זכאית לתשלום פיצויי הפקעה בגין זכויותיה בחלקה שאין חולק כי הופקעו על ידי הועדה מכוח התוכנית המפקיעה.

בענייננו צוין כי אין מחלוקת כי הודעת ההפקעה פורסמה ברשומות ביום 14.1.2007 והערה על הפקעה נרשמה ביום 31.1.2007. ואולם, כאמור לעיל, אין גם מחלוקת כי הנתבעות לא שלחו למי מטעם המנוח מסבאח הודעות אישיות כנדרש בסע' 5 ו-7 לפקודת הקרקעות. זאת ועוד, מטענות הנתבעות לאורך ההליך ומעדותה של מנהלת המחלקה לייזום ופיתוח מקרקעין באגף נכסים ושמאות בעיריית חיפה עלה, כי חרף מודעותן של הנתבעות לכך שבמועד ההפקעה נרשם לגבי -10/24 חלקים מהחלקה תחת הבעלים, "לא הוסדר", הנתבעות לא נקטו בפעולה כלשהי על מנת לנסות ולברר את הרקע למצב הרישומי בחלקה במועד ההפקעה, וכן לא נקטו פעולה כלשהי לאיתור בעלי זיקה כלשהי לחלקה על מנת ליידע אותם אודות ההפקעה ואודות נטילת זכויותיהם בחלקה ורישומן על שם העירייה.

בית המשפט ציין, כי יש לייחס מחדל להתנהלות הנתבעות הן במתן הודעה ליורשים והן בהצבת הודעה בחלקה על ההפקעה, וכן נקבע כי עלה בידי התובעת לבסס במידה הנדרשת את טענתה שלפיה נעלמו ממנה, בין היתר לאור מחדלי הנתבעות, העובדות המהוות את עילת התובענה, וכי בנסיבות העניין אין מקום לקבוע כי היה עליה לגלות עובדות אלו בעצמה. בהתאם, הושעה מרוץ ההתיישנות עד למועד שבו לשיטת התובעת היו בידיעתה כל העובדות המהוות את עילת התובענה, וזאת או במועד רישומו של מסבאח כבעלים של הזכויות בחלקה, ולחילופין רק במועד רישומה של הערה בחלקה בדבר כוונת העירייה לרשום את הבעלות בחלק החלקה על שמה, בשנת 2020, כך שבכל מקרה התביעה לא התיישנה.

בית המשפט הדגיש, כי העלאת טענת ההתיישנות על ידי הנתבעות במקרה דנן אינה עולה בקנה אחד עם חובת ההגינות המוגברת המוטלת עליהן בהיותן רשויות ציבוריות ואף אינה מתיישבת עם חובת תום הלב שמחייבת רשות ציבורית, על כן טענת ההתיישנות נדחתה וגם טענת השיהוי.

בית המשפט הוסיף, כי העובדה המהותית הנוספת לגיבוש עילת התובענה לקבלת פיצויי הפקעה מהנתבעות היא תפיסת החזקה בחלקה בפועל על ידן. כפי שנקבע בעניין "ארידור", תפיסת החזקה במקרקעין המופקעים מהווה יסוד עובדתי הכרחי לגיבושה של "עילת התובענה" המזכה בפיצויי הפקעה, ומועדה נקבע כמועד המאוחר ביותר

לאור האמור, ניתן פסק דין חלקי המחייב את הנתבעות לשלם ביחד ו/או לחוד לתובעת פיצויי הפקעה בגין חלקה במקרקעין.

הערת מערכת:

עד לא מכבר שלטה הגישה כי לא חלה התיישנות במקרה של הפקעת מקרקעין, שכן חובה על הרשות המפקיעה לשלם פיצויים ובשל מהות הפגיעה בקניין יש צורך לפצותו גם שנים רבות לאחר ההפקעה, מבחינת נאמנות כלפי הציבור.

לאחר פסק-דינו של בית המשפט העליון בעניין ארידור השתנתה ההלכה ונקבע כי דיני ההתיישנות חלים גם במקרים של הפקעת מקרקעין והמועד למניית התקופה של תחולת חוק ההתיישנות תחל מעת תפיסת החזקה, ומאחר ומדובר בתביעה כספית הרי שהתקופה הינה בת 7 שנים.

לפיכך, בית המשפט בחן בהתאם את השאלה האם חלה התיישנות וקבע כי בנסיבות ומחדלי הרשות בביצוע ההפקעה הרי שלא החל המועד להימנות מעת ההפקעה, וזאת לאור הוראות שונות בחוק ההתיישנות. נזכיר גם, למרות שהנושא לא נידון במקרה זה, כי יש פסיקות בדבר חלות דיני הנזיקין על דיני ההפקעה במקרים בהם מעורבות עילות נזקיות שיכולות להשפיע על שיעור ודרך הפיצוי במקרים אלו.

המערכת סבורה, כי לאור העובדה שחלק גדול מהפיצוי ניתן כיום בשלב של התביעות על פי סעיף 197 לחוק, לגביו יש מועד התיישנות נפרד, ולאור העובדה כי מדובר בפיצוי עקב קניין, יש לקבוע מועד התיישנות אחיד בפסיקה לפיצויים בגין ההפקעה והתכנית גם יחד, מועד שלוקח את כל הפרמטרים בחשבון ומוארך ככל שיוכח כי הרשות חדלה במקרים אלו, כמו כן מומלץ לתת לערכאות שיקול דעת במקרים מסיימים לחרוג ולהורות על פיצוי גם במקרה של התיישנות בנסיבות מיוחדות.

                         

רכישת מקרקעין מופקעים והציפייה לביטול ההפקעה

מספר ההליך: עת"מ 33644-12-21 אחד תם – חברה להשקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה לוד ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מחוז מרכז, בפני כב' השופטת יעל טויסטר ישראלי. פרטי המקרקעין: חלקה 4 בגוש 4543, לוד. תאריך מתן פסק הדין: לא צוין ב"כ משיבות: עו"ד אן ברלוביץ.

עתירה לביטול הפקעת מקרקעין הרשומים בבעלות העותרת בלשכת רישום המקרקעין, הידועים כחלק מחלקה 4 בגוש 4543, ברח' אילת 7 בלוד.

ביום 30.11.1978, פורסמה למתן תוקף תכנית לד/416 (להלן: "התכנית המפקיעה"). בהתאם לתשריט התכנית המפקיעה, יעודה של חלקה 4, במצב קיים הינו ייעוד לשב"צ, חלק ביעוד למגורים ג', וחלק קטן ממנה יועד לדרך קיימת. בהתאם לתכנית המפקיעה, במצב המוצע, יועד מרבית שטחה של חלקה 4, לשטח לבנייני ציבור   כחלק ממתחם גדול, ששטחו 3,370 מ"ר, המיועד לשב"צ.

ביום 25.5.1993, אושרה למתן תוקף תכנית לד/443. בהתאם לתשריט התכנית במצב המוצע, נותר מרבית שטחה  של חלקה 4, ליעודים ציבוריים, וחלק קטן ממנה מיועד לאזור מגורים מיוחד. כמו כן, שינתה  תכנית זו את היעוד של חלק ממגרשים 202 ו- 402 אשר הופקעו במסגרת התכנית המפקיעה, ליעוד מגורים.

ביום 27.8.1994, רכשה העותרת את חלקה 4 מבעליה הקודמים וביום 1.6.22 (שישה חודשים לאחר הגשת העתירה), אושרה למתן תוקף תמ"ל/2013 שגם חלקה 4 כלולה בתחומה. במסמכי התמ"ל, נקבע כי מגרשים שייעודם לצרכי ציבור לא ישתתפו בתחשיבי האיזון, ויופיעו "מתחת לקו" בטבלת האיזון.

החברה עתרה לביטול ההפקעה ואף שחלפו למעלה מ-30 שנה מאז הפכו הקניין של הרשות, בית המשפט קבע כי לא נפל בענייננו שיהוי קיצוני ובלתי סביר מצד הרשות במימוש מטרת ההפקעה, המצדיק את הסעד הדרסטי של ביטול ההפקעה, ונקבע כי לא ניתן לומר כי המשיבה זנחה את מטרת ההפקעה. כל זאת בהתייחס לשלושה נימוקים:

האחד, המשיבה 2 מימשה את מטרת ההפקעה בחלק ניכר של המתחם שהופקע למבני ציבור.

השני, במשך שנים ארוכות סבלה המשיבה 2 מבעיות תקציב חמורות אשר בין היתר, מנעו ממנה או לכל הפחות הקשו עליה מאוד פיתוח והקמת מבני ציבור.

השלישי, נקבע כי המשיבה 2 מימשה את מטרת ההפקעה באישור תמ"ל/ 2013 – המשיבה 2 לא רק שלא זנחה את מטרת ההפקעה אלא ששטחי הרשות המיועדים לצרכי ציבור ובהם המקרקעין המופקעים, הם התשתית המאפשרת את תכנון הייעודים הציבוריים במיקומים הנדרשים במסגרת התמ"ל שבה צרכי הציבור אף גדלים נוכח התוספת המשמעותית ביחידות הדיור וההתחדשות העירונית בשטח התמ"ל.

העותרת טענה גם להבטחה שלטונית שנדחתה על ידי בית המשפט בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה, בין היתר, העותרת הסתמכה על מסמכים לאחר 5 שנים שרכשה את הקרקע, ולא לפני, שנית, העותרת לא הציגה את המכתבים המקוריים ואין לה תיעוד או מידע כלשהו הנחזים כאילו הוצאו תחת ידו של מנהל מחלקת הנכסים בשנת 1999. העותרת טענה כי ההסתמכות ניתנה לה בעל פה, והגיעה למסקנה בעצמה שיש סבירות שהפקעה תבוטל. כאמור, הטענה, כמו גם העתירה, נדחו.

הערת מערכת:

העותרת רכשה את המקרקעין לאחר הפקעתם, ואף שילמה תמורה המגלמת ערך גבוה יותר מערכה של יתרת החלקה שלא הופקעה, ובית משפט דחה את כל טענות העותרת, כולל את הטענה שלא נגרם נזק כתוצאה מהשיהוי במימוש מטרת ההפקעה, כאשר נקבע כי ההפך הוא הנכון. מומלץ לפני כל עסקת מקרקעין להיוועץ עם עורך דין, גם בנושאיים תכנוניים.

בית המשפט:

"תקוות, ציפיות וספקולציות, בעת רכישת המקרקעין המופקעים (שהפכו לקניינה הגמור והמוחלט של המשיבה 2, שנים לפני רכישתם על ידי העותרת), באשר לאפשרות ניצולם, אינם יכולים להוות בסיס לטענה לשינוי מצבה של העותרת לרעה, ואינם מבססים נזק שנגרם לעותרת כתוצאה מרכישת המקרקעין המופקעים ו/או השיהוי במימוש מטרת ההפקעה."

עם זאת, נציין כי קשה לקבל רשות שנוטלת קרקע פרטית ומחזיקה אותם ללא צורך ושימוש משך עשרות שנים, עובדה המובילה למסקנה כי לכל הפחות יכלו להותיר אותה לבעלים לתקופה כה ארוכה ולאפשר שימוש.

נזכיר, כי בית המשפט העליון כבר העיר בהערת אגב כי ייתכן והדרך הנכונה, גם במקום בו יוחלט שלא לבטל את ההפקעה, לפצות את הנפקע בפיצוי נוסף עקב הפגיעה, ניתן גם היה לשקול לשלם פיצוי נוסף על הפרשי השווי, שכן למעשה מסתבר כי רק כעת נדרשת ההפקעה.

                        

האם תכנית בינוי מנחה ללא פרסום התנגדויות בעלת תוקף מחייב?

מספר ההליך: ערר 8065-09-23 מגה אור החזקות בע"מ נ' הועדה המקומית לכנון ובניה שוהם ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד מאיה אשכנזי. פרטי המקרקעין: גוש 5522 חלק מחלקות 1, 2 ו- 3, במגרש 2014, שוהם. תאריך מתן ההחלטה: 3.7.24 ב"כ העוררת: עוה"ד שלום זינגר, גילת איילת והשמאי יעקב צפריר.

במוקד הערר מצוי חיוב בהיטל השבחה בגין חריגה מתוכנית בינוי למגרש, שהוגשה על ידי העוררת ואושרה על ידי הוועדה המקומית בחלוף כ- 26 שנים ממועד אישור התוכנית הסטטוטורית על ידי הוועדה המחוזית.

הערר הוגש על שומת היטל ההשבחה שנערכה מטעם הוועדה המקומית ביחס למקרקעין שעליהם חלה תוכנית גז/10/401 שפורסמה למתן תוקף בשנת 1991 וייעדה את המקרקעין לאזור מסחרי מיוחד. ביום 30.8.2022 אישרה הוועדה המקומית, בהליך של הקלה, את בקשת העוררת להיתר בדיעבד למבנה שמגיע לגובה של 18.15 מ', אשר הוקם בחריגה מהיתר בנייה שניתן ביום 3.2.2020.

היתר הבנייה המקורי ניתן למבנה בגובה 12 מ' בלבד, והוא ניתן בהתאם לתוכנית בינוי שאושרה על ידי הוועדה המקומית מכוח התוכנית, אשר הגבילה את גובה המבנה ל- 12 מ'. התוכנית התירה הקמת מבנה בן 3 קומות במקרקעין, מבלי להגביל את גובהו.

המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בעצם הצורך באישור הקלה מהוראות התוכנית, וכפועל יוצא מכך שאלת החבות בהיטל השבחה בגין אישור הבקשה להקלה.

ועדת הערר ציינה, כי המצב הרלוונטי לבחינת שאלת החבות בהיטל השבחה בענייננו הינו להלן: העוררת טענה שניתן לקבל את היתר הבנייה מכוח התוכנית, אולם פרסמה בכל זאת בקשה להקלה; ועדת הערר לרישוי אישרה את הבקשה להיתר,  בכפוף להתאמה לתמהיל השימושים שאושר בהיתר 2020 ולפרסום דבר השינוי בגובה המבנה (פרסום שבוצע עוד קודם לכן), וזאת מבלי להגדיר מפורשות את הפרסום כהליך של הקלה מהוראות תוכנית.

כמו כן, הודגש כי אין בעצם העובדה שפורסמה בקשה להקלה מהוראות התוכנית כדי לחסום את אפשרות העוררת מלטעון להעדר סטייה מהוראות תוכנית, שכן: העוררת טענה לכך עוד בהליכי הרישוי, וועדת הערר לרישוי נמנעה מלקבוע את הצורך בהקלה והתייחסה לחובת פרסום בלבד.

ועדת הערר ציינה כי שאלה מהותית הינה – האם תוכנית בינוי ש"בוקעת" שנים רבות לאחר אישור התוכנית יכולה להיות מחייבת כמו התוכנית או לא. שאלה זו מקבלת משנה תוקף מקום שבו אין בתוכנית עצמה התייחסות למידת החיוב שבתוכנית הבינוי, בהעדר התייחסות לשאלה אם תוכנית הבינוי מחייבת או לא בלשון התוכנית, ועדת הערר בחנה את תכליתה. גם על סמך ההקשר הכללי שלה ולאור ערכי היסוד של השיטה, שלאחריה הגיעה למסקנה כי לצורך בירור שאלת החבות בהיטל השבחה, לא ניתן לראות את תוכנית הבינוי שאושרה בשנת 2017 מכוח סעיף 10.1.3 לתוכנית משנת 1991 כמסמך סטטוטורי מחייב, שניתן לסטות ממנו רק בהליך של הקלה.

 

ועדת הערר בלשונה:

"מחד גיסא, ניתן לראות שביחס לתנאי אחר להיתר – אישור תוכנית אב לפיתוח על ידי הוועדה המחוזית – נקבע כי מעמדו יהיה מנחה. אם נצא מהנחה שתוכנית בינוי יכולה להיות רק אחת מן השניים, מחייבת או מנחה, ניתן לטעון כי מכלל ההן עשוי לעלות הלאו, היינו: כי תוכנית בינוי שאינה מנחה היא בהכרח מחייבת.

מאידך גיסא, אם נצא מהנחה שיתכנו יותר משתי אפשרויות למעמדה של תוכנית בינוי, אפשר שהכוונה הייתה, שמעמדה של תוכנית הבינוי לא יהיה אפילו מנחה, וניתן יהיה לסטות ממנה בשיקול דעת רגיל של הוועדה המקומית."

 

ולכן, נקבע כי בהעדר הקלה, אין גם חבות בהיטל השבחה. הערר התקבל.

הערת מערכת:

ועדת הערר בחנה גם את התכלית האובייקטיבית של תכנית הבינוי, וקבעה כי קשה לייחס לתכנית כזו שאושרה על ידי הועדה המקומית, ללא פרסום התנגדויות, תוקף מחייב שאינו מאפשר לסטות ממנה. הודגש, כי יש בבקיעה של מסמכי תוכנית בחלוף שנים ארוכות משום פגיעה בשקיפות ובזכויות ההתנגדות והערר ביחס אליהם. הגדרתם כמחייבים ללא אפשרות סטייה מהם מעצימה עוד יותר את הפגיעה בציבור.

נציין, כי שתי שאלות משנה נוספות שעולות במקרה זה הינן עצם היכולת לנקוט בהליך תכנוני אחד אבל לאחר מכן, בהליך היטל השבחה, לטעון כי ההליך שננקט אינו נכון – במקרה זה כבר נקבע בפסיקה מנחה שאין מניעות ובמקרים מסוימים ניתן. השאלה השנייה הינה סוגיית תכנית בינוי, שאינספור פסקי דין והחלטות כבר דנו במעמדה, והגיעה העת לעשות לכך סדר, וכידוע, יש כוונה כזו.

הקצאות ורטיקליות – על חשבון מי?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בשנים האחרונות ישנה גישה תכנונית הולכת ומתרחבת של עירוב שימושים במתחם מוגדר ואף במגרש מסוים. בתוך כך, ולאור המחסור ההולך וגובר בקרקעות פנויות, בפרט במרכזי ערים ובאזורי התחדשות עירונית, חל שינוי מגמה באופן הקצאת שטחים לצרכי ציבור, ובמקום הקצאה של שטח קרקע נפרד המיועד לתכלית ציבורית, תכניות רבות כוללות הקצאות ציבוריות של שטחים מבונים במגרשים פרטיים מעורבי שימושים.

הקצאות אלו ידועות גם כ'הקצאות ורטיקליות', בהיותן חלק בלתי נפרד מהמבנה שיוקם על ידי היזם.

אחת השאלות העולות בהקשר של הקצאה ציבורית מסוג זה היא האם יש מקום להביא בחשבון את עלויות ההקמה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל השבחה? שאלה נוספת שעולה היא האם להקצאה עצמה השפעה שלילית על שווי השימושים הפרטיים המותרים במגרש, ואם כן, האם כאשר מדובר בהקצאה הנעשית במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, יש להביא זאת בחשבון כבר במסגרת טבלאות ההקצאה של התכנית ובאיזה אופן?

השאלה הראשונה עלתה בשנים האחרונות בפני ועדות הערר המחוזיות, על הרכביהם השונים.

עיון בהחלטות אלו מלמד כי על אף שלא קיימת אחידות דעים בשאלה העקרונית, התוצאה בכל ההחלטות היא אחת, ולפיה יש להפחית את עלות המטלה הציבורית מההשבחה.

העמדה הרווחת גורסת, כי יש להביא בחשבון את עלויות הבנייה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל ההשבחה ולהפחיתן מההשבחה, שכן מדובר בהוצאות שמקורן בהוראות התכנית המשביחה, שעל פי ההלכה הפסוקה יש להתחשב בהן (ערר (חי') 8027-05-19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פרדס חנה כרכור נ' מרכז תבורי פרדס חנה בע"מ; ערר (ת"א) 82260-07-20 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו נ' בראל אתי ואחרים; ערר (י-ם) 8050-22 פנינת שרי ישראל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים)

עמדה אחרת גורסת, כי במישור העקרוני אין להביא בחשבון את עלויות הבניה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל ההשבחה, היות ואין לעלויות אלו כל השפעה על שווי השוק של הקרקע, אם מן הטעם שבעל הקרקע ישופה על ידי הרשות בגין עלויות אלו, ואם מן הטעם שהוא יפוצה בגינן במעמד ההפקעה עצמה במסגרת פיצוי עבור המחוברים (ערר (י-ם) 8092/21 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' קו-אופ ואח'; ערר (י-ם) 8067/23 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' חברת מיסק אחזקות בע"מ).

על אף עמדה עקרונית זו, קבעה ועדת הערר, כי מאחר והרשות המקומית (במקרים אלה, עיריית ירושלים) נוהגת כדבר שבשגרה לחייב את היזמים/בעלי הקרקע, כתנאי לקבלת היתר בניה, לחתום על כתב התחייבות שבו הם מתחייבים להקים את השטח הציבורי על חשבונם, תוך ויתור מראש על כל זכות לשיפוי או פיצוי, אין לומר עוד כי שווי השוק של המקרקעין אינו מושפע מכך ועל כן, יש להביא בחשבון בשומת ההשבחה את עלויות הקמת השטח הציבורי.

נכון להיום, וכל עוד לא יינתן פסק דין מנחה או מחייב של בית המשפט העליון בסוגיה, אלו הפסיקות המנחות את השוק. תוצאתן המעשית היא שבמסגרת שומת היטל ההשבחה מפוצה בעל הקרקע בגין מחצית מעלות המטלה הציבורית בה נשא, כאשר האפשרות לקבל פיצוי בגין המחצית הנוספת תלויה בשאלה אם הוא חתם על כתב התחייבות לרשות המונע ממנו לדרוש את השלמת הפיצוי בשלב מסירת השטח הציבורי לידי הרשות, אם לאו.

מדובר לטעמנו בתוצאה לא רצויה שראוי להסדירה בחקיקה, היות והיא מביאה לכך שבעל הקרקע נושא בפועל בעלות הקמת מבנה ציבורי, גם אם במחצית בלבד, שעה שלו היה מדובר בהפקעה של קרקע, הוא לא היה נושא בעלות זו כלל.

תוצאה זו מובילה אותנו גם לשאלה השנייה שהעלינו, בעניין יחסי הגומלין שבין השימוש הציבורי לשימוש הפרטי במבנה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.

לעמדתנו, יש להבחין בין ההשפעה שיש לעצם עירוב השימושים (פרטי וציבורי) במגרש על שווי הזכויות המוקצות לבעל הקרקע, לבין מצב בו ניתן פיצוי, בדמות זכויות בניה נוספות, בגין עלויות הבניה הצפויות לחול על בעל הקרקע בגין הקמת השטח הציבורי.

בעוד שהמצב הראשון נובע מההשפעה שיש לקרבה בין שטח ציבורי לפרטי על שווי השוק של הקרקע, המצב השני נובע כל כולו מהרצון של הרשות להימנע מתשלום פיצוי ישיר ומלא לבעל הקרקע ובאמצעות מתן זכויות בניה מוגדלות, נושאים בפיצוי, הלכה למעשה, כל בעלי הקרקע בתחום התכנית, מבלי שהם עצמם יוכלו בעתיד להביא בחשבון עלות זו בשומת ההשבחה.

בדומה להסדרה החוקית שנעשתה לפני מספר שנים בפקודת העיריות, בכל הקשור לביצוע עבודות פיתוח על ידי יזם בפטור ממכרז תוך עיגון זכות קיזוז ההוצאות בהן נשא מהיטלי פיתוח והיטל השבחה בהן הוא חב, כך ראוי לעשות גם בכל הקשור לעלויות ביצוע מטלות ציבוריות, שלכל הדעות אמורות לחול על הרשות ולא על בעל הקרקע.

                                 

הקצאות ורטיקליות – על חשבון מי?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1099167 – יפו ד' – גבעת התמרים.
• רמת השרון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922070 – מתחם בן חיים.
• כפר סבא – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 405-0394908– אזור התעסוקה פארק המוביל.
• פתח תקווה – הודעה לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה – התחדשות מתחם ארלוזרוב.
• ירושלים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 101-1164433 – מבואות גילה.

                     

עדכוני פסיקה                    

• התחדשות עירונית
  עת"מ 618-02-24 אאורה מחדשים את ישראל בע"מ ואח' נ' הועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור –
  כדאיות כלכלית אינה חזות הכל.

• תכנון ובניה
  ערר 1058/23 מרדכי אלישע ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד ואח' –
  מאזן חניה לאחר תיקון תמ"א 38.

                                             

• תביעות 197
  ערר 6103/17/69 מור פסח ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה בני שמעון ואח' –
  העברת שטח למרחב תכנון של ועדה מקומית אחרת.

                               

מאמר

הקצאות ורטיקליות – על חשבון מי?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בשנים האחרונות ישנה גישה תכנונית הולכת ומתרחבת של עירוב שימושים במתחם מוגדר ואף במגרש מסוים. בתוך כך, ולאור המחסור ההולך וגובר בקרקעות פנויות, בפרט במרכזי ערים ובאזורי התחדשות עירונית, חל שינוי מגמה באופן הקצאת שטחים לצרכי ציבור, ובמקום הקצאה של שטח קרקע נפרד המיועד לתכלית ציבורית, תכניות רבות כוללות הקצאות ציבוריות של שטחים מבונים במגרשים פרטיים מעורבי שימושים.

הקצאות אלו ידועות גם כ'הקצאות ורטיקליות', בהיותן חלק בלתי נפרד מהמבנה שיוקם על ידי היזם.

אחת השאלות העולות בהקשר של הקצאה ציבורית מסוג זה היא האם יש מקום להביא בחשבון את עלויות ההקמה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל השבחה? שאלה נוספת שעולה היא האם להקצאה עצמה השפעה שלילית על שווי השימושים הפרטיים המותרים במגרש, ואם כן, האם כאשר מדובר בהקצאה הנעשית במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, יש להביא זאת בחשבון כבר במסגרת טבלאות ההקצאה של התכנית ובאיזה אופן?

השאלה הראשונה עלתה בשנים האחרונות בפני ועדות הערר המחוזיות, על הרכביהם השונים.

עיון בהחלטות אלו מלמד כי על אף שלא קיימת אחידות דעים בשאלה העקרונית, התוצאה בכל ההחלטות היא אחת, ולפיה יש להפחית את עלות המטלה הציבורית מההשבחה.

העמדה הרווחת גורסת, כי יש להביא בחשבון את עלויות הבנייה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל ההשבחה ולהפחיתן מההשבחה, שכן מדובר בהוצאות שמקורן בהוראות התכנית המשביחה, שעל פי ההלכה הפסוקה יש להתחשב בהן (ערר (חי') 8027-05-19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פרדס חנה כרכור נ' מרכז תבורי פרדס חנה בע"מ; ערר (ת"א) 82260-07-20 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו נ' בראל אתי ואחרים; ערר (י-ם) 8050-22 פנינת שרי ישראל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים)

עמדה אחרת גורסת, כי במישור העקרוני אין להביא בחשבון את עלויות הבניה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל ההשבחה, היות ואין לעלויות אלו כל השפעה על שווי השוק של הקרקע, אם מן הטעם שבעל הקרקע ישופה על ידי הרשות בגין עלויות אלו, ואם מן הטעם שהוא יפוצה בגינן במעמד ההפקעה עצמה במסגרת פיצוי עבור המחוברים (ערר (י-ם) 8092/21 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' קו-אופ ואח'; ערר (י-ם) 8067/23 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' חברת מיסק אחזקות בע"מ).

על אף עמדה עקרונית זו, קבעה ועדת הערר, כי מאחר והרשות המקומית (במקרים אלה, עיריית ירושלים) נוהגת כדבר שבשגרה לחייב את היזמים/בעלי הקרקע, כתנאי לקבלת היתר בניה, לחתום על כתב התחייבות שבו הם מתחייבים להקים את השטח הציבורי על חשבונם, תוך ויתור מראש על כל זכות לשיפוי או פיצוי, אין לומר עוד כי שווי השוק של המקרקעין אינו מושפע מכך ועל כן, יש להביא בחשבון בשומת ההשבחה את עלויות הקמת השטח הציבורי.

נכון להיום, וכל עוד לא יינתן פסק דין מנחה או מחייב של בית המשפט העליון בסוגיה, אלו הפסיקות המנחות את השוק. תוצאתן המעשית היא שבמסגרת שומת היטל ההשבחה מפוצה בעל הקרקע בגין מחצית מעלות המטלה הציבורית בה נשא, כאשר האפשרות לקבל פיצוי בגין המחצית הנוספת תלויה בשאלה אם הוא חתם על כתב התחייבות לרשות המונע ממנו לדרוש את השלמת הפיצוי בשלב מסירת השטח הציבורי לידי הרשות, אם לאו.

מדובר לטעמנו בתוצאה לא רצויה שראוי להסדירה בחקיקה, היות והיא מביאה לכך שבעל הקרקע נושא בפועל בעלות הקמת מבנה ציבורי, גם אם במחצית בלבד, שעה שלו היה מדובר בהפקעה של קרקע, הוא לא היה נושא בעלות זו כלל.

תוצאה זו מובילה אותנו גם לשאלה השנייה שהעלינו, בעניין יחסי הגומלין שבין השימוש הציבורי לשימוש הפרטי במבנה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.

לעמדתנו, יש להבחין בין ההשפעה שיש לעצם עירוב השימושים (פרטי וציבורי) במגרש על שווי הזכויות המוקצות לבעל הקרקע, לבין מצב בו ניתן פיצוי, בדמות זכויות בניה נוספות, בגין עלויות הבניה הצפויות לחול על בעל הקרקע בגין הקמת השטח הציבורי.

בעוד שהמצב הראשון נובע מההשפעה שיש לקרבה בין שטח ציבורי לפרטי על שווי השוק של הקרקע, המצב השני נובע כל כולו מהרצון של הרשות להימנע מתשלום פיצוי ישיר ומלא לבעל הקרקע ובאמצעות מתן זכויות בניה מוגדלות, נושאים בפיצוי, הלכה למעשה, כל בעלי הקרקע בתחום התכנית, מבלי שהם עצמם יוכלו בעתיד להביא בחשבון עלות זו בשומת ההשבחה.

בדומה להסדרה החוקית שנעשתה לפני מספר שנים בפקודת העיריות, בכל הקשור לביצוע עבודות פיתוח על ידי יזם בפטור ממכרז תוך עיגון זכות קיזוז ההוצאות בהן נשא מהיטלי פיתוח והיטל השבחה בהן הוא חב, כך ראוי לעשות גם בכל הקשור לעלויות ביצוע מטלות ציבוריות, שלכל הדעות אמורות לחול על הרשות ולא על בעל הקרקע.

                                 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1099167 – יפו ד' – גבעת התמרים

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מספר 507-1099167 בגבעת התמרים, יפו ד'. מטרת התכנית הינה, התחדשות שכונת יפו ד', הכוללת 16 מבנים במתווה משולב של עיבוי, חיזוק, שיפוץ ותוספת מרפסות במבנים קיימים בעלי שמונה קומות והריסה של יתרת המבנים ובנייתם מחדש במגוון טיפוסי בינוי, על ידי חלוקת החלקה לשלושה מרחבי מימוש נפרשים וקביעת הוראות ואיחוד וחלוקה בהתאם.

בנוסף, קובעת התכנית זכויות והוראות בניה עבור הייעודים החדשים לרבות תכסית, קווי בניה, מספר וגובה קומות. כמו כן,  תוספת 334 יחידות דיור חדשות, מתוכן 10% מיחידות הדיור יוגדרו כדיור בהישג יד בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה. בנוסף התכנית קובעת הוראות למעבר תת קרקעי נקודתי בתחום הדרך המשולבת בעבור כלי רכב, שישמש את כלל השימושים, לרבות השימושים הציבוריים.

                                  

רמת השרון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922070 – מתחם בן חיים

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922070 בשכונת הדר. מטרת התכנית הינה התחדשות המגורים הוותיקים – פינוי והריסה של 10 בניינים קיימים הכוללים 180 יחידות דיור והקמת 427 יחידות דיור ב-7 בניינים חדשים. כמו כן, קביעת ייעודי הקרקע לשימושי מגורים, מבני ציבור, שצ"פ ושבילים. בנוסף, התכנית קובעת חזית מסחרית לאורך הרחובות הראשיים, אוסישקין והנצח.

                                  

כפר סבא – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 405-0394908– אזור התעסוקה פארק המוביל

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית לאזור התעסוקה בפארק המוביל. מטרת התכנית הינה, העצמה והתחדשות אזור התעשייה הקיים, ליצירת רובע תעסוקה עירוני מתחדש הכולל שימושים מגוונים, לצד שדרוג המרחב הציבורי והתשתיות הקיימות.

התכנית קובעת, שינוי ייעוד הקרקע למס' ייעודים המשלבים תעסוקה, מסחר, מגורים ומבני ציבור, תוך הגדלת זכויות בנייה, הוספת קומות והגדלת גובה מבנים, קביעת מגבלות והוראות בניה. כמו כן, התכנית קובעת הנחיות בינוי לחזית מסחרית, ולגישה אליה בכל התכנית; קביעת הוראות לשטחים המיועדים לעתודות מגורים וקליטת זכויות שימור.

                                 

פתח תקווה – הודעה לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה – התחדשות מתחם ארלוזרוב

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, פורסמה הכנת תכנית ותנאים שקבעה הועדה המחוזית שלפיהם יינתנו היתרי בניה ו/או שימושים בקרקע בתחום תכנית 410-1125673.

התנאים המוצעים בין היתר:

1. לא יינתנו היתר להריסה ובנית מבנה חדש.
2. לא יינתנו היתרי בנייה על פי תמ"א 38 על תיקוניה.
3. לא יינתנו היתרי בניה שעניינם תוספת בנייה שאינה לצרכי מיגון, ובכלל זה תוספת למעלית. כמו כן, נקבע כי אין לאשר שינויים בחזיתות לטובת יציאה למרפסת או חצר ואין לאשר הוספת שטח בנוי על גגות.
4. לא יוגבלו היתרים לתחזוקה שוטפת, חיזוק מיגון והנגשה. לצורך הנגשה יינתנו היתרים לתוספת מעלית.

      תוקף התנאים הינם שנתיים מיום פרסום ההודעה או עד הפקדת התכנית, לפי המוקדם.

                                 

ירושלים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 101-1164433 – מבואות גילה

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 101-1164433 במבואות גילה. מטרת התכנית הינה, יצירת מסגרת תכנונית להקמת מתחם מגורים עבור 760 יחידות דיור עם מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים ומערכת דרכים המתחברת אל רחוב שלמה דוגה,  בדרום מזרח גילה.

התכנית קובעת בין היתר קביעת ייעוד לאזור מגורים ד' בשטח שלא חלה עליו תכנית מפורטת, קביעת זכויות בנייה בהתאם למדיניות בשטחים הסמוכים למערכת הסעת המונים, קביעת בינוי, קווי בניין ומס' הקומות בבנייה מרקמית ובנייה גבוהה בבניינים עד לגובה 24 קומות ועוד.

                                  

עדכוני פסיקה

כדאיות כלכלית – אינה חזות הכל

מספר הליך: עת"מ 618-02-24 אאורה מחדשים את ישראל בע"מ ואח' נ' הועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט הבכיר, מנחם רניאל. פרטי המקרקעין: קריית ים. תאריך מתן פסק הדין: 19.5.24. ב"כ העותרים: לא צוין.

העותרים עתרו כנגד החלטת הועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור (להלן: "הועדה") מיום 20.12.23 לפיה, הוחלט לאמץ את החלטות ועדת המשנה להתנגדויות מיום 17.12.23 ולאשר את תמ"ל 2039 "קרית ים יוספטל", (להלן: "התכנית") תוך דחיית התנגדות העותרים. בית המשפט התבקש לבטל את ההחלטות ולהחזיר את הדיון בתוכנית לועדה עם הוראות. למנות מומחה בלתי תלוי, בעל מומחיות וניסיון שיחווה דעתו ביחס לשיטות הבניה ולאמצעים הנדרשים לבנית המבנים בתחום מתחמי העותרים וביחס לעלויות העודפות הצפויות מביצועם של אמצעים אלה, לתקן את מסמכי התוכנית בהתאם לממצאי המומחה, לעדכן את מסמכי התוכנית ובפרט המסמכים השמאיים והכלכליים.

המדובר בתוכנית להתחדשות עירונית במתווה פינוי-בינוי בקריית ים בסמיכות לחוף הים בשטח של כ-115 דונם, הכוללת בנייה של 1,876 יחידות דיור במקום 452 יחידות דיור הקיימות, שהוגשה ביוזמת "רמ"י" ועל ידי עיריית קריית ים. התוכנית כוללת בנייה מרקמית עד 10 קומות ומגדלים בגבהים משתנים בין 30-19 קומות, וכן חזית מסחרית פעילה לאורך קומת הקרקע בשדרות ספיר, שטחים ציבוריים מבונים בקומות הקרקע ברחובות הפנימיים, ומגרש אחד בייעוד של מבנים למוסדות ציבור.

העותרים טענו, כי בתכנית נפלו 5 כשלים המביאים לכך שההחלטה ניתנה בחוסר סמכות וחוסר סבירות קיצוני. העותרים טענו כי ההחלטה אינה מבוססת על הליך יסודי ומקיף כולל איסוף התשתית הראייתית הרלוונטית תוך מתן משקל ראוי לכל נתון וסיכום ההחלטה המנומקת, כך שההחלטה לוקה בחוסר סבירות קיצוני, במחדל מלעגן את ההחלטה בתשתית עובדתית נאמנה ועדכנית, ותוך פגיעה בשוויון.

בית המשפט דחה את טענת העותרים, וקבע כי לא ייתכן שתנאי לאישור תוכנית להתחדשות עירונית הוא ודאות מעל לכל ספק לכדאיות כלכלית גבוהה, שהרי הדרישה לוודאות בכלל ולוודאות מעל לכל ספק היא מופרכת על פניה. הוודאות הכלכלית מצויה רק במקרים קיצוניים שבהם הכספים משולמים מראש. אין הערכה כלכלית שהיא ודאית, אלא כל הערכה מגלמת ציפיות והנחות שאפשר שיתממשו ואפשר שלא יתממשו, וסיכויי התממשותם.

מנגד, בית המשפט קיבל את טענת העותרים באשר לכדאיות הכלכליות של מתחם 2, וציין: "שמשקבע השמאי שמתחם 2 הוא מתחת לסף הכדאיות, והוועדה הגיעה למסקנה שלא ניתן לאשר את המוצע לגבי מתחם 2 אלא כנגד התחייבות רמ"י להשלים את הכדאיות הכלכלית מתוך מקורותיה, לא היה ניתן להסתפק בהתחייבות רמ"י שבניגוד לטענת המשיבות אינה מסוימת כלל."

בית המשפט דחה את טענת המשיבות כפי שהשתקפה בהחלטה שבשלב זה העלות הצפויה היא עלות ערבויות בלבד. הודגש, כי הערבויות אינן מנותקות מהעסקה הכוללת, והדרך לביצוע הפרויקט היא על ידי השגת מימון מגוף מממן שיישא הן בערבויות בשלב זה והן בעלות התכנון והביצוע והמכירה של הדירות הנוספות. "החשבון שיערוך הגוף המממן אינו יכול להיערך על בסיס הבטחה מעורפלת לפיה רמ"י תדון בבקשת היזם ותחליט לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל כיצד תשתתף בהבאת המתחם לסף הכדאיות הכלכלית. לא ידוע עדיין מהו סף הרווחיות הכלכלית, ומתי תשלים את הדרוש להבאת היזם לרווחיות כלכלית, ועוד פרטים שאינם ידועים, ובהיעדר פרטים אלה לא יהיה מימון לפרויקט, ובהיעדר מימון לא יהיה פרויקט, והתוכנית לא תמומש. זאת, כאשר העירייה מבקשת לבצע את הפרויקט בדחיפות לטובת הציבור ולא להמתין עד אשר עליית הערך של המתחמים האחרים מלבד מתחם 2 תביא לעליית הערך של מתחם 2 ואולי לסף הכדאיות הכלכלית של הפרויקט."

לאור האמור, בית המשפט קיבל את העתירה באופן חלקי, כך שנקבע כי ביצועה של התוכנית יעוכב, והדיון יוחזר לוועדה על מנת שתדון מחדש באישור התוכנית לגבי מתחם 2, בשים לב לקביעתה שיש צורך בהשלמת הכדאיות הכלכלית של התוכנית לגבי מתחם זה, כך שהשלמת הכדאיות הכלכלית של המתחם תפורט ותוסכם בין רמ"י לבעלי הזכויות והיזם, ולא בצורה של התחייבות בעל-פה של המתכנן, קודם לאישור התוכנית לגבי מתחם 2. לאחר אישור התוכנית לגבי מתחם 2, ייפסק עיכוב ביצועה של התכנית.

                                 

הערת מערכת:

נראה כי, אף שבית המשפט לא ממהר להתערב בשיקולי תכנוניים, הדבר נעשה בזהירות רבה, והעתירה התקבלה באופן חלקי בלבד, לגבי הכדאיות הכלכלית, תוך חשיבה על הרציונל, שגם אם התכנית תקבל תוקף במתכונתה כעת, לא יהיה אפשר לממש אותה, בהיעדר מימון לפרויקט.

בית המשפט העליון פסק בזמנו כי שאלת הכדאיות הכלכלית הינה אחת הבדיקות שיש לערוך, שכן אין כוונת המחוקק ומחוקק המשנה לאשר תכניות על מנת שיישארו על המדף ולא ימומשו, לשם כך מבצעות הועדות בדיקות ותוקן תקן 21 בו מבצעים בדיקות שבוחנות את היקף הזכויות הנדרש על מנת להביא את התכנית בסיכומו של יום לביצוע, אולם בית המשפט קבע כי וודאות כלכלית אינה מובטחת אלא הינה חלק מהשיקול בלבד.

                                 

פרשנות אחרת לתכנית – רק מכאן ואילך

מספר ההליך: ערר 8112-06-21 אלגרה בבלי בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד נורית טביב מזרחי. פרטי המקרקעין: בבלי 27 תל אביב. תאריך מתן ההחלטה: 4.6.2024. ב"כ העוררת: עו"ד עמית סלע.

ערר על חיוב בהיטל השבחה במסגרת דרישת תשלום בסך של 1,096,476 ש"ח בהתאם לשומת הוועדה המקומית. החיוב בהיטל השבחה הינו בגין תכנית ג'2 – בנייה על גגות בשכונת בבלי, תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 6.8.2012 (להלן: "תכנית ג'2"), עקב מימוש זכויות בדרך של מכר בשנת 2016.

ביום 15.2.2015 נחתם בין העוררת לבין ד.ד. מיזמים 2010 בע"מ הסכם אופציה (להלן: "הסכם האופציה") אשר בהתאם לו התחייבו מקבלי האופציה, בכפוף למימושה, לרכוש את המקרקעין מהעוררת. האופציה מושא ההסכם הוארכה מעת לעת עד למימושה, עת נחתם הסכם מכר ביום 6.4.2016 (להלן: "הסכם המכר").

ביום 22.1.2017 העוררת פנתה אל עיריית ת"א וביקשה לקבל אישור להעברת זכויותיה במקרקעין על שם הקונים. לאחר מס' חודשים ניתן אישור להעברת זכויות המופנה לטאבו, לפיו אין חובות עבור הנכס.

לאחר כשנה וחצי, הוגשה בקשה להיתר, שאושרה בתנאים, ולאחר מכן הוגשה בקשה מתוקנת, שגם כן אושרה בתנאים.

בפברואר 2020 נערכו שתי שומות על ידי שמאית הוועדה המקומית, האחת ביחס למימוש בדרך של מכר, הכוללת חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית ג'2; השנייה ביחס למימוש בדרך של היתר, הכוללת חיוב בגין תכנית ג'2 למועד אישור ההקלה ולחיוב בגין ההקלות. שומת ההיתר שולמה על ידי הרוכשים.

העוררת טענה כי הועדה המקומית שגתה כאשר הפיקה את השומה כעבור 4 שנים מאז התקבל אישור לטאבו, המעיד על היעדר חובות ו-5 שנים לאחר שמכרה את הקרקע. מנגד, הועדה המקומית טענה כי במהלך שנת 2019, הגיעה הבקשה להיתר השנייה למחלקת שומה והשבחה במשיבה לצורך עריכת שומה, ואז התברר לראשונה כי נעשתה טעות בהנפקת האישורים לטאבו להסכם המכר ותכנית ג'2 חלה על המקרקעין ומתבקש היתר מכוחה.

ועדת הערר בלשונה:

"לא מדובר בטעות כדוגמת טעות של שכחה, רשלנות, עניין אשר 'נפל בין הכסאות' וכדו'. אף לא מדובר בשינוי הלכה משפטית. מדובר בפרשנות שונה מזו שאימצה קודם הוועדה המקומית. כלומר, הדברים נבחנו ונבדקו 'בזמן אמת' לעת הדיווח על עסקת המכר, לגופם, והוועדה המקומית סברה בשעתו שלא קם חיוב בהיטל השבחה. בחלוף העיתים, השתנתה עמדתה הפרשנית.  

ודוק: ה'ציבור' שעל האינטרס שלו נבקש לשמור כאשר נאפשר גביית היטל השבחה מאוחרת בזמן (בכפוף לדיני ההתיישנות וכללי השיהוי) מחמת טעות; כולל גם את ציבור המוכרים והקונים. איננו סבורים שאינטרס הציבור עולה בקנה אחד עם הותרת הציבור – ובכלל זה ציבור מוכרי נכסים –  חשוף לשינויי פרשנות מאוחרים של הוועדה המקומית העשויים להתרגש עליו עם שינויי העיתים ולהביא עמם היטלי השבחה בסכומים לא ידועים בגין מימושי עבר."

ועדת הערר הדגישה, כי השאלה העולה בערר דנא אינה שאלת הסתמכות על האישור לטאבו, שהרי סוגיה זו כבר הוכרעה בפסיקה, אלא השאלה היא האם מדובר בטעות שיש לתקן או בעמדה פרשנית חדשה של הועדה המקומית שאין להחילה אלא מכאן ואילך – והרי שההשבחה נמדדת במועד אישור  התכנית, יחד עם מימוש הזכויות בדרך של מכר, סברה כי אין חיוב בגין התכנית.

לאור האמור, הערר התקבל.

                                 

הערת מערכת:

נכון קבעה ועדת הערר, כך ששינוי פרשנות תכנית לא יכול להיות רטרואקטיבית, אחרת כל ציבור מוכרי הדירות נתון ב"סכנה" תמידית של חוסר ודאות שפתאום תשנה הועדה המקומית פרשנותה לגבי תכנית בתחומה, גם שנים לאחר עסקת המכר. לא סביר ולא הגיוני למכור נכס ללא ודאות משפטית.

נציין כי המחוקק תיקן את הסעיף ואפשר תיקון טעות על ידי הועדה המקומית בנסיבות מוגבלות, עם זאת הושמטה המגבלה שהייתה קיימת בעבר ולפיה לא ניתן היה לתקן את השומה באם זו כבר שולמה, על כן המגבלה של התיישנות השומה או מניעות האפשרות לתקן לכאורה יכולה לבא שנים רבות אחר מכן, ולעיתים אף לאחר העברת ידיים של הנכס.

הפתרון צריך ליהיות בהשלמת התיקון והגבלת האפשרות לתיקון שומה במקרים כמו העברת הזכויות מיד ליד, תקופה מוגבלת או תשלום ההיטל ותנאים דומים לאלו.

                                 

מאזן חניה לאחר תיקון תמ"א 38

מספר ההליך: ערר 1058/23 מרדכי אלישע ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד ואח' ערכאה: ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני כב' היו"ר, עו"ד עמית אופק. פרטי המקרקעין: גוש 2061 חלקה 131, רחוב אבא הילל סילבר 15 באשדוד. תאריך מתן ההחלטה: 27.5.24 ב"כ העוררים: לא צוין.

עררים על החלטת הועדה המקומית מיום 6.6.23 לדחות התנגדויות ולאשר בקשה להיתר לחיזוק מבנה בן 4 קומות ו-16 יחידות דיור אשר אושרה הרחבתו ל-7 קומות ו-40 יחידות דיור.

העוררים טענו, כי החלטה הועדה המקומית שרירותית ולא מנומקת; אישור תוספת יחידות הדיור אינו סביר; הצפיפות שמוצעת בבקשה היא גבוהה ביותר הן לעניין החניה והן בשל העובדה שהדירות הקטנות יימכרו למשקיעים שישכירו אותן בשכירות קצרת טווח. כמו כן, נטען כי החניה המוצעת בפארק אינה עומדת במדיניות הועדה המקומית, מפני שהיא רחוקה מ-350 מטר מהבניין ואינה מופיעה בנספח הרדיוסים המצורף למדיניות. עוד הוסף, כי גם אם החניון מתאים למדיניות הרי שהשימוש בו יעמיד בסיכון יומיומי את הדיירים מפני שהוא מחייב מעבר של 4 מעברי חצייה עד לבניין וחציית כבישים ראשיים, שהרי כיום נעשה שימוש לחניה בשטח המגרש וחניה זו תבוטל בהיתר המבוקש ותעמיס על תשתיות החניה ותוביל למצוקת חניה של ממש.

ועדת הערר קבעה ראשית כי דין הערר להתקבל, ובמוקד ההחלטה עמדה סוגיית החניה וחישוב מאזן החניה לאחר ביטולו של סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה. ועדת הערר הזכירה, כי סעיף זה היה המקור החוקי לאפשר חריגה ממספר מקומות החניה המתחייב על פי תקנות החניה לצורך מתן היתר על פי תמ"א 38. המקור החוקי החלופי להפחתת מספר מקומות החניה עליו מצביעה המשיבה הוא סעיף 17 לתמ"א 38, אשר מתווה את שיקול הדעת לעניין החניה בבקשות להיתר על פי תמ"א 38

הודגש, כי בסיכומו של דבר סעיף 17 מקנה סמכות לסטייה מתקנות החניה רק בהיבט אחד – קביעת מקומות חניה במגרש אחר. אין בסעיף סמכות לקבוע מספר חניות נמוך יותר מזה שנקבע בתקנות, והסמכות להמיר את החניות החסרות בתשלום לקרן החניה ממילא נתונה גם בתקנות.

ועדת הערר בלשונה:

"במצב הסטטוטורי הקיים כיום ושהיה קיים במועד קבלת ההחלטות בבקשה דנן, לא היה מקור חוקי המאפשר לסטות מתקנות החניה או מתוכנית עירונית לחניה. אין כל בסיס חוקי להפחתת מקומות החניה המתחייבים על פי התקנות ואין מקור חוקי לקביעת מספר המקומות במדיניות עירונית. ביטול סעיף 158א3 הוביל בהכרח גם לביטול הבסיס החוקי שעליו נשענת מדיניות המשיבה 1 מיום 12.1.21, ועל כן אין למסמך מדיניות זה תוקף חוקי לאחר ביטולו של סעיף 158א3."

כמו כן, נקבע, כי תוכנית החניה של העיר עומדת בתוקפה גם אם קבעה מספר חניות גבוה יותר מהקבוע בתקנות. על מנת שלועדה המקומית תקום הסמכות להפחית ממספר החניות על פי התוכנית התקפה ועד למספר החניות על פי התקנות, נדרש כי התוכנית התקפה אינה תוכנית שאחת ממטרותיה העיקריות היא קביעת מקומות ושטחי חניה עם התייחסות למתע"ן. יתרה מכך, מספר החניות על פי אישור הועדה המקומית אינו עומד בדרישת התקנות ועל כן נקבע כי ממילא אין בסעיף זה כדי לשנות את התוצאה לפיה יש לבטל את ההחלטה. שנית, תוכנית החניה העירונית היא תוכנית שכל תכליתה קביעת מספר חניות ועל כן הודגש כי ודאי זו לא מסוג התוכניות שניתן לסטות מהן.

לאור האמור לעיל, הערר התקבל בהיבט של מאזן החניה. נקבע, כי על הועדה המקומית לערוך איזון חניה בהתאם לתוכנית החניה התקפה עבור תוספת הבנייה ומספר החניות על פי ההיתר הקודם, ולבחון האם ראוי לאשר כי הפער בין מספר החניות הנדרש לבין מספר החניות המוצע יבוצע באמצעות קרן חניה או לחילופין, בהתאם לסעיף 17 לתמ"א 38, לאפשר מיקומן במגרש אחר.

הערת מערכת:

החלטת ועדת הערר מחדדת את האיזון הקיים בין מדיניות עירונית לבין תקן חניה על פי תכניות וחוק, וקבעה כי במקרים בהן המדיניות שנוצרה לא עודכנה בעקבות שינוי החקיקה, נותק המקור החוקי למדיניות זו שאינה יכולה כמובן לגבור על חוק ותכנית מאושרת.

                                

העברת שטח למרחב תכנון של ועדה מקומית אחרת

מספר ההליך: ערר 6114/15/69 מור פסח ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני שמעון ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני כב' היו"ר, עו"ד עמית אופק. תאריך מתן ההחלטה: 2.6.24 ב"כ העוררים: עו"ד מרדכי גידנסקי.

עררים שעניינם מחלוקת בין הועדה המקומית בני שמעון לבין הועדה המקומית רהט בנוגע לשאלה מי אחראית לשאת בתשלום הפיצוי בגין ירידת ערך.

בעררים נדונה ירידת ערך של המקרקעין בעקבות כניסתה לתוקף של תמ"מ 64/14/4. בהליך שהתקיים מונה שמאי מייעץ, ועדה מקומית בני שמעון הגישה בקשה לצירוף ועדה מקומית רהט כמשיבה, זאת מאחר שביום 18.12.18 פורסם צו התכנון והבניה (בני שמעון) (תיקון), תשע"ט-2018 אשר העביר את המקרקעין נשוא התביעה למרחב התכנון של רהט.

ועדת הערר קבעה, כי על האזרח המגיש תביעה לברר את זהות הוועדה המקומית שבתחומה מצויים המקרקעין הפוגעים במועד הגשת תביעתו ובהתאם להגישה, כאשר מרגע זה ואילך, אם משתנים הגבולות והמקרקעין עוברים למרחב תכנון אחר, האזרח אדיש לזהות הוועדה שתתייצב בהמשך ההליכים מהנקודה אליה הגיעה הוועדה הקודמת, ונושא זה צריך להיות מוכרע בין הרשויות לבין עצמן ובהליכים המתאימים. הכרעה זו מתבקשת גם נוכח עקרון ההגינות כלפי האזרח וגם נוכח חשיבות סופיות הדיון על מנת שלא ייפתחו מחדש דיונים.

 

ועדת הערר ציינה, כי החובה המוטלת על ועדת הערר היא לוודא כי התביעה, במועד הגשתה, הוגשה לגורם המוסמך והמתאים על פי החוק. ועדת הערר אינה הערכאה המתאימה, וממילא אינה מוסמכת להכריע בסכסוך בין ועדות מקומיות בנוגע למשמעות הצו לשינוי גבולות וחלוקת האחריות ביניהן בנוגע להמשך ניהול ההליכים בתביעה שהוגשה זה מכבר, או בנוגע לזהות הוועדה שצריכה לשאת בתשלום הפיצוי שנקבע.

כך, ועדת הערר אינה מוסמכת לפרש את ההסכמים החוזיים שבין הרשויות בנוגע לשינוי הגבולות ואין לה את הכלים לכך וכן אין לה את הכלים הדיוניים לחייב צדדים להופיע בפניה במקרה שהם טוענים כי הם אינם רלוונטיים להליך. ועדת הערר יכולה וחייבת לברר האם ההליכים הוגשו כנגד הצדדים הנכונים, ואם כן, באפשרותה לקבל החלטה במקרה שצד לא התייצב, אך היא אינה בוררת במחלוקות בין רשויות בעקבות שינוי הגבולות ביניהן.

בענייננו, נקבע, כי לא יכול להיות חולק כי התביעות הוגשו לגורם המתאים – הועדה המקומית בני שמעון – שבתחומה היו מצויים המקרקעין בעת הגשת התביעה. בהערת אגב צוין כי המועד להגשת התביעה חלף כאשר המקרקעין עדיין היו בתחום מרחב התכנון של המשיבה. לאחר שינוי הגבולות ומשהתגלעה מחלוקת בין בני שמעון לבין ועדה מקומית רהט לגבי האחריות על המשך ניהול ההליכים, היה עליהן להכריע את המחלוקת בכל דרך שיימצאו לנכון ואין זה מעניינם של העוררים מי מהן היא הוועדה שעליה מוטלת האחריות להמשיך בניהול ההליכים ולשאת בתשלום הפיצוי. נקבע, כי משלא עשו כן הועדות המקומיות, הרי שההחלטה מתייחסת אל הגורם שניהל את ההליך ושנגדו הוגשה התביעה – הועדה המקומית בני שמעון.

לאור האמור, העררים מתקבלים וניתן תוקף לשומות המייעצות.

                                 

הערת מערכת:

נראה כי הגיעה העת להגיש את תביעות ירידת הערך ישירות לועדת הערר ולדלג על השלב הארוך והמעכב של הגשת התביעות לועדות המקומיות כתנאי מקדים להגשתן לועדת הערר.

את המקרים בהם קבעה הועדה המקומית כי עליה לשלם פיצוי מיוזמתה ניתן לספור על יד אחת, ברוב המקרים מדובר פשוט בדחיה תרתי משמע של התביעה ושל הזמן החולף ללא תועלת.

מאחר ובעתיד הקרוב נושא ניהול הליכים בתביעות בעקבות אישור תכניות המטרו יגרור הליכים רבים, רצוי לקבוע כבר עתה מנגנון יעיל יותר לבירור זה חלף הקיים.

פטור היטל השבחה לשטחי ממ"ד – גם בקומבינציה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בהחלטה תקדימית של ועדת הערר במחוז תל אביב (בראשות עוה"ד נורית טביב) נקבע, כי במובחן מפסיקות רבות קודמות, שקבעו כי במימוש בדרך מכר, אין זכאות לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה בגין רכיב הממ"ד, הרי שכאשר מדובר בעסקת מכר המותנית בקבלת היתר בניה לבניית דירות הכוללות ממ"דים, גם אם היא נחתמה לפני קבלת היתר בניה, יש הצדקה למתן הפטור בגין רכיב הממ"ד.

מדובר בהחלטה משמעותית חשובה ביותר המשליכה באופן ברור על כלל הוועדות המקומיות, ואשר צפויה גם להשפיע על אופן עריכת עסקאות בכל שוק הנדל"ן.

הפטור מתשלום היטל השבחה לממ"ד קבוע בסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ועל פי האמור בו הוא יינתן "בשל בניית מרחב מוגן". לאורך השנים פורשו מילים אלו בהתאם למובנן הלשוני הפשוט. כלומר, שסעיף הפטור חל רק כאשר מבקשים לבנות ממ"ד ולא כאשר מוכרים מגרש ובו זכויות תיאורטיות לבניית ממ"ד.  לפי אותה עמדה, גם שיקולי מדיניות ותכלית מובילים לאותה תוצאה, שכן ביסוד החלטת המחוקק לאפשר קבלת פטור לממ"ד עמד הרצון לעודד הקמת מרחב מוגן בדירות – קיימות וחדשות כאחד – כאשר לצורך כך ניתן תמריץ כלכלי בדמות פטור מתשלום היטל השבחה בגין רכיב זה. מטעם זה, ומאחר וגם לשון החוק נוקטת כאמור במילים "בניית מרחב מוגן", נקבע כי הוראת הפטור לא תחול בנסיבות של מימוש בדרך מכר, ועל כן, כאשר עסקת המכר במגרש מסוים הקדימה בזמן את הוצאת היתר הבניה בו, לא ניתן היה לעשות שימוש בסעיף הפטור לממ"ד.

בנסיבות שעמדו בפני ועדת הערר, דובר ב-85 הסכמי מכר שהותנו והותלו בקבלת היתר בנייה, ואשר היוו חלק מפרויקט של 230 יחידות דיור (הכוללות ממ"דים) במבנה אחד.

העוררת טענה בפני ועדת הערר, כי בהסכמים המותנים בהם התקשרה טרם קבלת היתר הבנייה, נקבע כי היה ולא יתקבל היתר בנייה כולל לפרויקט, יהיה זכאי הרוכש לבטל את ההסכם. בנוסף נקבע, כי היה ועל פי היתר הבנייה הכולל שיתקבל, יחול שינוי מהותי בשטח, בכיוון ובמיקום הדירה לעומת תיאורה בתשריט שצורף להסכם, כל אחד מהצדדים יכול לבטל את ההסכם.

במילים אחרות, הסבירה העוררת, אם אין היתר בנייה, אין דירה, וממילא אין ממ"ד.

על אף שעל פי ההלכה הפסוקה, גם הסכם מותלה ומותנה יחשב – לצורך החיוב בהיטל השבחה – כהסכם לכל דבר ועניין ממועד החתימה עליו, סברה ועדת הערר כי השאלה העומדת בפניה אינה באיזה מועד נכרתו ההסכמים הנ"ל, אלא האם כריתתם של הסכמים מסוג זה – המותנים בקבלת היתר בניה – מאיינים את הפטור בגין רכיב הממ"דים, אם לאו.

ועדת הערר השיבה לשאלה זו, כאמור, בשלילה, תוך שהיא מבססת את עמדתה הן על לשון החוק והן על תכליתו.

מבחינה לשונית הסבירה, השימוש בסעיף הפטור במילים "בשל בניית" אינו מלמד בהכרח על הרצון להגביל את הפטור לנסיבות של קבלת היתר בניה, והן יכולות להכיל את האפשרות שהפטור יינתן גם אם נחתם הסכם מותנה טרם קבלת ההיתר עצמו.

מבחינה תכליתית הסבירה, כי מטרת הפטור היא אכן לעודד בניית מרחבים מוגנים בדירות ולא להקל על סוחרי קרקעות בנטל היטל ההשבחה, אלא שלשיטתה תכלית זו מוגשמת במלואה שעה שמדובר ביזם הבונה 230 דירות הכוללות ממ"דים במסגרת פרויקט אחד במבנה אחד, כאשר אותן 85 דירות (+ ממ"דים) הכלולות בהסכמי המכר המותנים בהיתר הבנייה, הן חלק אינטגרלי ממכלול זה.

לעמדתה, לא מדובר על מכר של מגרש לא מבונה הכולל זכויות תיאורטיות לבניית ממ"דים, שלגביו היא אכן מסכימה שלא קמה הזכות לפטור, אלא במכירת דירות פרטניות הכוללות שטח ממ"ד מוגדר, כאשר היתר הבניה לדבריה "יוצק חיות להסכם המותנה, באשר ללא היתר הבנייה, אין דירה ומאליו גם ממ"ד אֲין". כלומר, הרציונל שבבסיס מתן הפטור מהיטל השבחה לממ"ד ותכליתו מתקיימים במקרה זה, שכן שטחי הממ"ד ייבנו בפועל עם מתן ההיתר, והעסקה המותנית בהוצאת ההיתר אינה פוגמת לכעצמה בוודאות הקמתם.

חיזוק לעמדתה מצאה ועדת הערר בפסק דין שניתן בנוגע לסעיף פטור אחר, המתייחס לתמ"א 38 (סעיף 19(ב)10)), בו נקבע כי עסקת קומבינציה שנחתמה במסגרת הסכם עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38, לא תמנע את האפשרות לקבלת פטור מכח התמ"א לעת הוצאת היתר הבניה, בהיותו מימוש בפועל של ההסכם שנחתם (עמ"נ 46044-03-21  מותג עירוני צהל 14 בע"מ).

כמו במקרה דנן, גם שם עסקת המכר קדמה להוצאת היתר הבניה, ועל אף שסעיף הפטור לתמ"א 38 קובע מפורשות כי הוא חל רק "בשל קבלת היתר בניה" (בעוד סעיף הפטור לממ"ד נוקט בלשון "בניה", שיכולה להתפרש בצורה רחבה יותר), כך שברור שהוא אינו חל במימוש במכר, סבר בית המשפט כי אי מתן הפטור בנסיבות אלו יסכל את העקרונות העומדים בבסיס הפטור.

נציין, כי בגישה דומה נקט בעבר גם בית המשפט המחוזי במחוז מרכז (עמ"נ 39438-09-19 טל לוי. אושר על ידי בית המשפט העליון בבר"מ 2073-21) עת בחן הוראת פטור אחרת מכח סעיף 19(ג)(1) – המקנה פטור לבניית דירה עד לשטח של 140 מ"ר.

באותו מקרה, טענה הוועדה המקומית כי חתימת הבעלים על הסכם ייחוד דירות (הסכם מכירה צולבת) לאחר אישור התכנית המשביחה וערב הוצאת היתר הבניה, מונעת מהם את האפשרות לבקש פטור מתשלום היטל השבחה מכח סעיף 19(ג)(1), החל אף הוא רק במועד בניית הדירה ולא כאשר מדובר במכירה של קרקע ריקה.

בית המשפט קבע, כי על אף שככלל חתימה על הסכם ייחוד הדירות אכן מהווה מימוש זכויות, הרי שבנסיבות העניין, יש לראות בחתימה על ההסכם אך יישום של הסכם השיתוף עליו חתמו בעלי הקרקע עובר לאישורה של התכנית המשביחה, ומשכך המועד בו קמה להם חבות בתשלום היטל השבחה הוא מועד מתן היתר הבניה, ובמועד זה הם זכאים ליהנות מהפטור הקבוע בחוק (בכפוף לעמידתם בתנאיו).

החלטת ועדת הערר צועדת אפוא בתלם של פסיקות קודמות שביכרו גישה תכליתית ומרחיבה של סעיפי הפטור על פרשנות דווקנית ומצמצמת שאינה מגשימה את העקרונות העומדים בבסיסם; ועדיין – מדובר בהחלטה תקדימית ורוחבית, שמשמעותה המעשית היא כי בעסקאות קומבינציה או עסקאות מכר המותנות בקבלת היתר בניה, לא תמנע האפשרות לקבלת פטור בגין רכיב הממ"ד רק בשל העובדה שהעסקה נחתמה טרם הוצאת היתר הבניה.

החלטה חשובה זו של ועדת הערר תעמוד ללא ספק למבחן בית המשפט כך שאין מדובר בסוף פסוק.

                       

פטור היטל השבחה לשטחי ממ"ד – גם בקומבינציה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1005198 – התחדשות עירונית קהילת קליבלנד.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1028927 – התחדשות עירונית דרך השלום.
• רעננה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 416-1060052 – תכנית להתחדשות בניינית.
• ערד – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 610-0780262 – התחדשות מרכז העיר.

                     

עדכוני פסיקה                    

• מיסוי מקרקעין
  ו"ע 13755-04-23 קרולין אן בולג נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב –
  גם תושבי חוץ יכולים לקבל פטור בהעברה ללא תמורה בין בני זוג.

• רשלנות עו״ד
  ת"א 25667-12-20 דימיטרי בייבוק נ' ערן תורג'מן ואח' –
  התרשלות – עו"ד כשליח נאמן של הלקוח.

                                             

• היטל השבחה
  ערר 8009/0224 דיירי רחוב לוחמי הגטו 37 נ' הועדה המקומית פתח תקווה –
  זכויות נוספות – שילוב בין הליכי תמ"א 38 והקלות.

                               

מאמר

פטור היטל השבחה לשטחי ממ"ד – גם בקומבינציה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בהחלטה תקדימית של ועדת הערר במחוז תל אביב (בראשות עוה"ד נורית טביב) נקבע, כי במובחן מפסיקות רבות קודמות, שקבעו כי במימוש בדרך מכר, אין זכאות לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה בגין רכיב הממ"ד, הרי שכאשר מדובר בעסקת מכר המותנית בקבלת היתר בניה לבניית דירות הכוללות ממ"דים, גם אם היא נחתמה לפני קבלת היתר בניה, יש הצדקה למתן הפטור בגין רכיב הממ"ד.

מדובר בהחלטה משמעותית חשובה ביותר המשליכה באופן ברור על כלל הוועדות המקומיות, ואשר צפויה גם להשפיע על אופן עריכת עסקאות בכל שוק הנדל"ן.

הפטור מתשלום היטל השבחה לממ"ד קבוע בסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ועל פי האמור בו הוא יינתן "בשל בניית מרחב מוגן". לאורך השנים פורשו מילים אלו בהתאם למובנן הלשוני הפשוט. כלומר, שסעיף הפטור חל רק כאשר מבקשים לבנות ממ"ד ולא כאשר מוכרים מגרש ובו זכויות תיאורטיות לבניית ממ"ד.  לפי אותה עמדה, גם שיקולי מדיניות ותכלית מובילים לאותה תוצאה, שכן ביסוד החלטת המחוקק לאפשר קבלת פטור לממ"ד עמד הרצון לעודד הקמת מרחב מוגן בדירות – קיימות וחדשות כאחד – כאשר לצורך כך ניתן תמריץ כלכלי בדמות פטור מתשלום היטל השבחה בגין רכיב זה. מטעם זה, ומאחר וגם לשון החוק נוקטת כאמור במילים "בניית מרחב מוגן", נקבע כי הוראת הפטור לא תחול בנסיבות של מימוש בדרך מכר, ועל כן, כאשר עסקת המכר במגרש מסוים הקדימה בזמן את הוצאת היתר הבניה בו, לא ניתן היה לעשות שימוש בסעיף הפטור לממ"ד.

בנסיבות שעמדו בפני ועדת הערר, דובר ב-85 הסכמי מכר שהותנו והותלו בקבלת היתר בנייה, ואשר היוו חלק מפרויקט של 230 יחידות דיור (הכוללות ממ"דים) במבנה אחד.

העוררת טענה בפני ועדת הערר, כי בהסכמים המותנים בהם התקשרה טרם קבלת היתר הבנייה, נקבע כי היה ולא יתקבל היתר בנייה כולל לפרויקט, יהיה זכאי הרוכש לבטל את ההסכם. בנוסף נקבע, כי היה ועל פי היתר הבנייה הכולל שיתקבל, יחול שינוי מהותי בשטח, בכיוון ובמיקום הדירה לעומת תיאורה בתשריט שצורף להסכם, כל אחד מהצדדים יכול לבטל את ההסכם.

במילים אחרות, הסבירה העוררת, אם אין היתר בנייה, אין דירה, וממילא אין ממ"ד.

על אף שעל פי ההלכה הפסוקה, גם הסכם מותלה ומותנה יחשב – לצורך החיוב בהיטל השבחה – כהסכם לכל דבר ועניין ממועד החתימה עליו, סברה ועדת הערר כי השאלה העומדת בפניה אינה באיזה מועד נכרתו ההסכמים הנ"ל, אלא האם כריתתם של הסכמים מסוג זה – המותנים בקבלת היתר בניה – מאיינים את הפטור בגין רכיב הממ"דים, אם לאו.

ועדת הערר השיבה לשאלה זו, כאמור, בשלילה, תוך שהיא מבססת את עמדתה הן על לשון החוק והן על תכליתו.

מבחינה לשונית הסבירה, השימוש בסעיף הפטור במילים "בשל בניית" אינו מלמד בהכרח על הרצון להגביל את הפטור לנסיבות של קבלת היתר בניה, והן יכולות להכיל את האפשרות שהפטור יינתן גם אם נחתם הסכם מותנה טרם קבלת ההיתר עצמו.

מבחינה תכליתית הסבירה, כי מטרת הפטור היא אכן לעודד בניית מרחבים מוגנים בדירות ולא להקל על סוחרי קרקעות בנטל היטל ההשבחה, אלא שלשיטתה תכלית זו מוגשמת במלואה שעה שמדובר ביזם הבונה 230 דירות הכוללות ממ"דים במסגרת פרויקט אחד במבנה אחד, כאשר אותן 85 דירות (+ ממ"דים) הכלולות בהסכמי המכר המותנים בהיתר הבנייה, הן חלק אינטגרלי ממכלול זה.

לעמדתה, לא מדובר על מכר של מגרש לא מבונה הכולל זכויות תיאורטיות לבניית ממ"דים, שלגביו היא אכן מסכימה שלא קמה הזכות לפטור, אלא במכירת דירות פרטניות הכוללות שטח ממ"ד מוגדר, כאשר היתר הבניה לדבריה "יוצק חיות להסכם המותנה, באשר ללא היתר הבנייה, אין דירה ומאליו גם ממ"ד אֲין". כלומר, הרציונל שבבסיס מתן הפטור מהיטל השבחה לממ"ד ותכליתו מתקיימים במקרה זה, שכן שטחי הממ"ד ייבנו בפועל עם מתן ההיתר, והעסקה המותנית בהוצאת ההיתר אינה פוגמת לכעצמה בוודאות הקמתם.

חיזוק לעמדתה מצאה ועדת הערר בפסק דין שניתן בנוגע לסעיף פטור אחר, המתייחס לתמ"א 38 (סעיף 19(ב)10)), בו נקבע כי עסקת קומבינציה שנחתמה במסגרת הסכם עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38, לא תמנע את האפשרות לקבלת פטור מכח התמ"א לעת הוצאת היתר הבניה, בהיותו מימוש בפועל של ההסכם שנחתם (עמ"נ 46044-03-21  מותג עירוני צהל 14 בע"מ).

כמו במקרה דנן, גם שם עסקת המכר קדמה להוצאת היתר הבניה, ועל אף שסעיף הפטור לתמ"א 38 קובע מפורשות כי הוא חל רק "בשל קבלת היתר בניה" (בעוד סעיף הפטור לממ"ד נוקט בלשון "בניה", שיכולה להתפרש בצורה רחבה יותר), כך שברור שהוא אינו חל במימוש במכר, סבר בית המשפט כי אי מתן הפטור בנסיבות אלו יסכל את העקרונות העומדים בבסיס הפטור.

נציין, כי בגישה דומה נקט בעבר גם בית המשפט המחוזי במחוז מרכז (עמ"נ 39438-09-19 טל לוי. אושר על ידי בית המשפט העליון בבר"מ 2073-21) עת בחן הוראת פטור אחרת מכח סעיף 19(ג)(1) – המקנה פטור לבניית דירה עד לשטח של 140 מ"ר.

באותו מקרה, טענה הוועדה המקומית כי חתימת הבעלים על הסכם ייחוד דירות (הסכם מכירה צולבת) לאחר אישור התכנית המשביחה וערב הוצאת היתר הבניה, מונעת מהם את האפשרות לבקש פטור מתשלום היטל השבחה מכח סעיף 19(ג)(1), החל אף הוא רק במועד בניית הדירה ולא כאשר מדובר במכירה של קרקע ריקה.

בית המשפט קבע, כי על אף שככלל חתימה על הסכם ייחוד הדירות אכן מהווה מימוש זכויות, הרי שבנסיבות העניין, יש לראות בחתימה על ההסכם אך יישום של הסכם השיתוף עליו חתמו בעלי הקרקע עובר לאישורה של התכנית המשביחה, ומשכך המועד בו קמה להם חבות בתשלום היטל השבחה הוא מועד מתן היתר הבניה, ובמועד זה הם זכאים ליהנות מהפטור הקבוע בחוק (בכפוף לעמידתם בתנאיו).

החלטת ועדת הערר צועדת אפוא בתלם של פסיקות קודמות שביכרו גישה תכליתית ומרחיבה של סעיפי הפטור על פרשנות דווקנית ומצמצמת שאינה מגשימה את העקרונות העומדים בבסיסם; ועדיין – מדובר בהחלטה תקדימית ורוחבית, שמשמעותה המעשית היא כי בעסקאות קומבינציה או עסקאות מכר המותנות בקבלת היתר בניה, לא תמנע האפשרות לקבלת פטור בגין רכיב הממ"ד רק בשל העובדה שהעסקה נחתמה טרם הוצאת היתר הבניה.

החלטה חשובה זו של ועדת הערר תעמוד ללא ספק למבחן בית המשפט כך שאין מדובר בסוף פסוק.

                       

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1005198 – התחדשות עירונית קהילת קליבלנד

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מס' 507-1005198, מטרת התכנית הינה בין היתר, התחדשות עירונית באמצעות תכנית לפינוי בינוי במרחב תכנון קליבלנד ואלמגור, נווה שרת בנוסף, התכנית מבצעת חיזוק מערך המגורים והגדלת מספר יחידות הדיור באזור תוך מתן פתרונות הולמים לנגישות, תנועה וחניה.

התכנית כוללת הריסה של 9 מבנים בני 3-4 קומות על עמודים הכוללים 242 יחידות דיור, והקמת 6 מבנים חדשים: 4 מבנים בבנייה משולבת של בנייה מרקמית עד 6 קומות ובנייה מגדלית עד 20 קומות, מבנה מרקמי בודד בן 7 קומות  ומבנה נוסף בן 12 קומות. בסך הכל 547 יחידות דיור.

התכנית קובעת הקצאת יחידות דיור עבור דיור בהישג יד והגדרת השטחים המיועדים לכך, 15% מכלל יחידות הדיור בתכנית.

התכנית קובעת זכויות בנייה למגורים בהיקף מירבי כולל של 59,790 מ"ר מעל הקרקע וזכויות בנייה בהיקף של 32,820 מ"ר מתחת לקרקע. כמו כן, קביעת שני מגרשים למבנים ומוסדות ציבור.

                       

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1028927 – התחדשות עירונית דרך השלום

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק  התכנון והבניה, הופקדה תכנית מס' 507-1028927 בדרך השלום.

מטרת התכנית הינה בין היתר התחדשות עירונית במתכונת פינוי בינוי ויצירת מרחב עירוני מגוון ומעורב שימושים בהתאם לתכנית המתאר תא/5000, זאת על ידי הריסה של שבעה מבני מגורים טוריים והקמת שמונה מבנים הכוללים סך הכל עד 490 יחידות דיור. כמו כן, קביעת חזית מסחרית לדרך השלום ולשטח ציבורי פתוח ושימושי מסחר לדרך המשולבת.

התכנית קובעת, שינוי ייעודי הקרקע מייעודי "מגורים מיוחד" "שטח ציבורי פתוח" ו"דרך מאושרת" לייעודים של "מגורים ד", "מבנים ומוסדות ציבור", "שטח ציבורי פתוח" ו"דרך משולבת". כמו כן, התכנית קובעת 15% לפחות מסך יחידות הדיור עבור דיור בהישג יד במחיר מופחת, לתקופה של תפחת מ-25 שנה וב-40% הנחה, בהתאם לתוספת השישית לחוק  התכנון והבניה.

                        

רעננה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 416-1060052 – תכנית להתחדשות בניינית

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 416-1060052 בכל מרחב התכנון רעננה.

מטרת התכנית הינה בין היתר, תכנית לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה והתגוננות אזרחית.

התכנית קובעת הוראות להחלפת תכנית רע/מק/1010א'. כמו כן, סל זכויות להתחדשות המבנה הבודד במסלול  הריסה ובניה מחדש; קביעת זכויות והוראות בינוי; קביעת שימושים, הרחבות דרכים, תוספת שטחיים ציבוריים; קביעת תמהיל יחידות דיור מגוון ובכלל זה יחידות דיור קטנות.

                        

ערד – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 610-0780262 – התחדשות מרכז העיר

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מפורטת מס' 610-0780262 במרכז העיר ערד – מערבית לשכונות לבאות ויעלים, מזרחית לשכונות אבישור וטללים, מצפון לשכונה לב העיר.

מטרת התכנית הינה, יצירת מסגרת תכנונית להתחדשות עירונית במרכז העיר, כאשר  התכנית קובעת שינוי ייעודי הקרקע ממרכז מסחרי, שטח ציבורי פתוח, שטח לבניין ציבור, דרך קיימת מאושרת מלונאות ונופש לייעודי קרקע של דרך מוצעת, מבנים ומוסדות ציבור, מגורים מסחר ותעסוקה, מגורים ומסחר, מגורים מסחר ותיירות, דרך משולבת ועוד.

כמו כן, התכנית קובעת הוראות, לרבות בדבר התכליות, השימושים קווי בניין, מס' קומות, שטחי ואחוזי בנייה, חזיתות מסחריות, קביעת מס' יחידות דיור – 460 יחידות דיור מתוכן 200 יח"ד מיוחד. בנוסף, ישנן הוראות להפקעה, תנאים בהליך רישוי ועוד.

                       

עדכוני פסיקה

גם תושבי חוץ יכולים לקבל פטור בהעברה ללא תמורה בין בני זוג

מספר הליך: ו"ע 13755-04-23 קרולין אן בולג נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופטת, ירדנה סרוסי. פרטי המקרקעין: פנקס 50, תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 6.5.24. ב"כ העוררת: עוה"ד דביר אביאל, אדם אלימלך.

ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בסוגית תשלום מס רכישה. עניינו של הערר בפרשנותה של תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), ובפרט, בשאלה האם התקנה חלה גם בעניינם של תושבי חוץ בעלי דירת מגורים בחו"ל?

העוררת, נשואה למר אנדרה בולג (להלן: "אנדרה") משנת 2005. בני הזוג הם תושבי חוץ ומרכז חייהם הוא בציריך, שוויץ. עם זאת, בני הזוג מרבים לשהות בישראל, בין היתר, מטעמים משפחתיים. ביום 1.11.1998 וטרם נישואיו לעוררת, רכש אנדרה דירת פנטהאוז בבניין הממוקם ברחוב פנקס 50, תל אביב. כשהזוג מגיעים לביקור בישראל, בני הזוג מתגוררים בדירה.

ביום 2.11.2021 העביר אנדרה את מלוא זכויותיו בדירה לעוררת, ללא תמורה. העוררת ביקשה פטור ממס רכישה על פי תקנה 21 לתקנות מס רכישה. המשיב סירב להעניק את הפטור ומכאן ערעור זה.

ועדת הערר ציינה, כי מלשון תקנה 21 עולה כי על המבקש פטור לפי תקנה זו, לעמוד בתנאים המצטברים הבאים: (1) הזכות המועברת היא זכות בדירת מגורים,

(2) הזכות מועברת ללא תמורה;

(3) המעביר והנעבר הם בני זוג;

(4) המעביר והנעבר מתגוררים יחד בדירה.

ועדת הערר הדגישה, כי המחלוקת בענייננו היא ביחס לתנאי הרביעי: האם בני הזוג מתגוררים יחד בדירה. בעוד שהעוררת טענה כי היא הוכיחה מגורים משותפים בדירה, המשיב טען כי ניתן להתגורר רק במקום אחד עיקרי, כאשר במקרה זה, מקום המגורים העיקרי של בני הזוג הוא בשווייץ.

ועדת הערר הדגישה כי טענת המשיב לא עולה כלל מלשון התקנה:

" ויובהר כבר עתה, כי בכל הכבוד, המשיב טוען את טענתו זו בלא שום ביסוס ראוי. לא מצאתי ולו רמז לעמדתו זו של המשיב, לא בלשון התקנה ולא בכל מקור חיצוני אחר. בלשון התקנה ובפסיקה אין כל זכר לתנאי לפיו ניתן להתגורר אך ב"בית" עיקרי אחד…..

אם אכן לכך התכוון מחוקק המשנה, יכול היה בנקל לקבוע כי הפטור יינתן אך ל"דירה יחידה" כפי הגדרתה בסעיף 9 לחוק, ולחלופין להדגיש כי הפטור חל ביחס למכירת זכות במקרקעין בדירת המגורים של בני הזוג, ולא למכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים סתם."

 

בנוסף, הודגש כי הדירה היא "בית" לכל דבר ועניין, ובני הזוג מתגוררים בה באופן קבוע, ומתחזקים את הדירה כפי שמתחזקים "בית" שמתגוררים בו באופן קבע – מחזיקים פריטים אישיים כגון ביגוד; גנן מגיע לטפל בצמחים; איש תחזוקה מגיע מספר פעמים בחודש; רכב קבוע שחונה בחניון; כל מערכות הדירה פועלות בדרך קבע ועוד.

כמו כן, ועדת הערר הוסיפה כי אין להפלות את תושב ישראל אל מול תושב חוץ. כשם שהמשיב  לא בוחן האם תושב ישראל, שמבקש להשתמש בפטור לפי תקנה 21, מתגורר במקביל בבית קבע בחו"ל, כך אין לבחון אם תושב החוץ, שמבקש להשתמש בפטור לפי תקנה 21, מתגורר במקביל בבית קבע בחו"ל.

לאור האמור, ועדת הערר קבעה כי יש לקבל את הערר, הרי שמדובר בדירת מגורים, הזכויות בה הועברו ללא תמורה בין בני זוג, בני הזוג התגוררו יחדיו בדירה ועל כן נקבע כי הם מקיימים את תנאי הפטור לפי לשון תקנה 21.

הערת מערכת:

ועדת הערר בדקה היטב את לשון ותכלית התקנה, שנועדה לעודד את האפשרות לשתף את נכסי המשפחה בין שני בני הזוג, למשל כאשר הדירה רשומה על שם אחד מבני הזוג והם מעוניינים שהדירה תירשם על שם שניהם, באופן שווה. כמו כן, טענת מנהל מיסוי מקרקעין לפיה ניתן להתגורר רק במקום אחד עיקרי נדחתה על ידי ועדת הערר ובצדק – הרי שאם אכן כך התכוון מחוקק המשנה – היה קובע כי הפטור יינתן רק ל"דירה יחידה" כפי שקובע סעיף 9.

יצוין, כי לאור הצפי של עלייה מסיבית לישראל עקב התגברות האנטישימיות בחו"ל הרי ששאלת בעלות בנכסים נוספים מחוץ לישראל תהיה יותר רלוונטית למקרים שונים המצויים בחוק מיסוי מקרקעין ופסק-הדין לפיכך הינו רלוונטי חשוב ומעניין

                       

שימוש לרעה בזכות – כמעכב פירוק שיתוף

מספר ההליך: ת"א 29933-06-20 פרויקט אורנים בע"מ ואח' נ' המנחיל קומפ בע"מ ואח' ערכאה: בית המשפט השלום בתל אביב, בפני כב' סגנית הנשיא, השופטת כרמלה האפט. פרטי המקרקעין: חלקה 9 בגוש 6598, רמת השרון. תאריך מתן פסק הדין: 7.5.2024.

תביעה זו הינה תביעה לפירוק שיתוף. התובעים והנתבעים הינם בעליהם של המקרקעין, במשותף. ייעודם של המקרקעין חקלאי, וחלים עליהם הוראות תכנית רש/159 ותכנית מתאר רש/210/א'. על פי תכנית תמ"מ/5, אשר פורסמה בשנת 2010, מיועדים המקרקעין לאזור עירוני בדגש מגורים.

התובעים טענו כי בידיהם הזכות לתבוע את פירוק השיתוף במקרקעין, בכל עת, וזאת לפי חוק המקרקעין. כמו כן, טענו כי מאז שרכשו את זכויותיהם, הנתבעים לא שיתפו איתם פעולה בכל הנוגע לקידום התכנון בקרקע.

כידוע, חוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. אולם, בפסיקה נקבע כי עיקרון זה כפוף לעיקרון תום הלב

בענייננו, קבע בית המשפט כי התובעים רכשו את זכויותיהם במקרקעין, העומדות על שיעור של 3% בלבד מסך הזכויות במקרקעין, כשלוש שנים לפני מועד הגשת התובענה דנן. מולם ניצבים, על פי פסק-הדין, הנתבעים, אשר מרביתם מחזיקים במרבית הזכויות במקרקעין מזה עשרות שנים (בעצמם או כיורשים), וממתינים בציפייה למועד שבו תופשר הקרקע וייעודה ישונה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, כאשר באופן זה יושבחו המקרקעין והשקעתם בהם תישא פרי.

בית המשפט, קבע כי יש לדחות את התביעה, ובשלב זה אין להורות על פירוק השיתוף בקרקע. בית המשפט בלשונו:

"אמנם, במועד הגשת התובענה טרם הופקדה התכנית, ואין חולק כי קידומה המשמעותי התרחש לאחר הגשת התובענה. עם זאת, ניתן להניח כי התובעים, כמומחים ותיקים בתחום יזמות הנדל"ן, צפו את הבאות. מכל מקום, מאז הגשת התובענה דנן, הליכי התכנון במקרקעין קודמו באופן משמעותי על ידי העירייה, והושגו כאמור אבני דרך משמעותיות, מהן לא ניתן להתעלם. תמונת המצב הנוכחית לגבי הליכי התכנון במקרקעין בהירה, והמועד למתן תוקף לתכנית איננו לוט בערפל.

דרישת התובעים, אשר רכשו את זכויותיהם במקרקעין כשלוש שנים בלבד לפני מועד הגשת התובענה, לפירוק השיתוף דווקא בנקודת הזמן הזו, שבה הנתבעים, אשר פיתחו במשך שנים רבות ציפייה סבירה להנאה מהמקרקעין בהתאם לשווי של מקרקעין המיועד למגורים, ניצבים כפסע ממימוש הפוטנציאל הטמון בהשקעה ארוכת הטווח שלהם כאמור, עולה כדי חוסר תום לב, שימוש לרעה בזכות, וגרימת נזק ממשי לנתבעים כמשמעו בסעיף 14 לחוק המקרקעין."

עם זאת בית המשפט הדגיש, כי ככל שלא תפורסם תכנית העירייה למתן תוקף בתוך שלוש שנים ממועד פסק הדין, דלתו של בית המשפט תהא פתוחה בפני התובעים להגשת תביעה חדשה לפירוק שיתוף.

הערת מערכת:

בפסק-הדין התחדדה השאלה – איזה ערך גובר, מחד מתן האפשרות לכל בעל זכות במקרקעין שאינו מסתדר עם שותפו להגיש תביעה לפירוק שיתוף, או מנגד ההגבלה האפשרית של פירוק זה מחמת שיקול שעניינו מניעת פגיעה באחד הצדדים שכן ההליך אינו בתום לב.

במקרה זה, בית המשפט לא ראה ככל הנראה את התוחלת במתן אפשרות לפירוק שיתוף ולמכר הזכויות בשלב מתקדם, שכן לא קיימת עדיין אפשרות למימוש ולבניה במקרקעין אלא הינם מצויים בהליך תכנוני.

יצוין כי מאחר ובמקרה כזה יכלו הנתבעים להתאגד ולרכוש יחסית בנקל את זכויות המיעוט הרי שדווקא הכוח עמד לצידם, ונקודה זו לא עלתה בפסק-הדין.

                        

התרשלות – עו"ד כשליח נאמן של הלקוח

מספר ההליך: ת"א 25667-12-20 דימטרי בייבוק נ' ערן תורג'מן ואח' ערכאה: בית משפט השלום בחדרה. תאריך מתן פסק הדין: 4.4.24 ב"כ הצדדים: עוה"ד סיגל גולדפרב, אשר מכלוף, חן חג'ג'.

תביעה כספית, בסך מצטבר של 300,000 ₪, שמקורה בעסקה לרכישת מקרקעין, שרכש התובע מהנתבעים 1-2, בה היה מיוצג על ידי הנתבעת 3.

בשנת 2013 התעניין התובע, בעל נכות צמיתה בשיעור 80%, ברכישת בית צמוד קרקע. לאחר שביקר בבית הנתבעים 1-2 והתרשם כי יתאים לצרכיו, ולאחר שהצדדים הסכימו על התנאים המסחריים, הועבר המשך הטיפול לעורכי הדין מטעמם.

התובע שכר את שירותי הנתבעת 3 לייצגו בעסקת הרכישה. לטענתו, הציגה עצמה כמומחית בתחום המקרקעין, וציינה שהייצוג כולל את כל הבדיקות הנדרשות, הן מהפן התכנוני והן מהפן המשפטי, כמתחייב בדין, כמו גם עריכת הסכם מכר וליווי התובע במעמד החתימה. בנוסף, כלל הייצוג את הדיווח לרשויות המס ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. התובע הוסיף וטען, שעורכת הדין ניהלה את העסקה מבלי לערב ולשתף אותו בפרטיה ומבלי להביא בפניו את תוצאות הבדיקות שביצעה.

ביום 17.7.13 נחתם הסכם מכר, על פיו התובע רכש את הבית בתמורה ל- 1,800,000 ₪. הנתבעים הצהירו, בסעיף 2 להסכם, שהוגדר כסעיף יסודי, כי הבית ללא חריגות בניה ואין לצדדי ג' זכויות בו.

כעבור ארבע שנים, הושלם הליך פרצלציה בחלקה, הכולל את מגרש התובע ומגרשים סמוכים. לטענת התובע, לא היה מודע לקיומו של הליך פרצלציה טרם חתימת ההסכם. זאת ועוד, רק בעת הגשת התביעה דנא, גילה שעורכת הדין לא השלימה את רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, הגם שכל המסמכים הנדרשים לכך נמסרו לה זה מכבר

באוגוסט 2019, הוגשה נגד התובע תביעה לסילוק יד, בה נטען שגבולות גדר הבית חורגים מהגבול הנכון, ולמעשה פלש לחלקה הגובלת עם המגרש מצפון. בצר לו, פנה לעו"ד שהתנערה מכל אחריות והסבירה כי לא ניתן היה לדעת על הפלישה. כמו כן פנה לנתבעים וביקש התייחסותם. אף הם התנערו מאחריות, טענו שאין חריגה במיקום הגבולות וצירפו מפת מדידה בלתי ברורה.

בית המשפט קבע כי נכון למועד חתימת ההסכם, הנתבעים לא ידעו על הפלישה בנסיבות, ולכן התביעה נגדם נדחתה. באשר לנתבעת 3, עורכת הדין שייצגה את התובע, נקבע כי עורכת הדין לא נתנה הסבר ראוי שעורך דין צריך לתת ללקוחו, בייחוד בהסכם לרכישת קרקע, אשר מטיבו וטבעו הסכם מורכב, קל וחומר כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים, נשוא לפרצלציה עם הסכמי שיתוף. בית המשפט הדגיש, כי לא מקובל עליו הניסיון של עורכת הדין להטיל את האחריות על התובע.

"בכל הכבוד, עניינים הנראים טריוויאליים בעיני עורך הדין הם "שפה זרה" ללקוח, קל וחומר כאשר מדובר בעסקת מקרקעין לנכס שלא רשום בלשכת רישום המקרקעין, שהיא לכשעצמה עסקה מורכבת, במיוחד כאשר מדובר באדם פרטי שאינו רגיל בענייני חוזים ומקרקעין, ובמיוחד כדוגמת התובע שזו לו עסקת המקרקעין הראשונה.

בהתאם לפסיקה דלעיל, מצופה מעו"ד להוות שליח נאמן כלפי הלקוח, להסביר את כל סעיפי ההסכם וכל תוכן הנספחים להסכם, סעיף סעיף, בשפה קלה וברורה (ובסיוע תרגום, אם נדרש), להבהיר את כל הטעון הבהרה, לאתר את כל הטעון בדיקה ולדאוג שיבוצעו כל הבדיקות הנחוצות."

לאור האמור, נקבע כי על עורכת הדין לשלם לתובע פיצוי בגין התרשלותה בסך של 65,000 ₪, ובנוסף תשלום הוצאות ושכ"ט.

הערת מערכת:

מאחר ונושא פלישה מדידה ושמאות אינם בדרך כלל בידיעת עורכי הדין אלא בתחום מומחיות של יועצים אחרים מומלץ ורצוי כי עו"ד יפנה במקרים רבים לשירותי נותני מקצוע אלו טרם התקשרות, במערך שבינו לבין הקונה עלול הוא להימצא כצד החזק. כמו כן, לא מומלץ רק להפנות אלא גם לוודא כי תערך בדיקה מעין זו טרם ההתקשרות.

                       

זכויות  נוספות – שילוב בין הליכי תמ"א 38 והקלות

מספר ההליך: ערר 8009/0224 דיירי רחוב לוחמי הגטו 37 ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד אייל תיאודור שרון. פרטי המקרקעין: רחוב לוחמי הגטו 37, פתח תקווה. תאריך מתן ההחלטה: 12.5.2024.

 

ענייננו בארבעה עררים שהוגשו מכוח סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כנגד שומות השבחה של הועדה המקומית, בעקבות מימושי זכויות שבוצעו באמצעות היתרי בניה המתבססים על תמ"א 38 בשילוב עם מספר הקלות.

גדר המחלוקת העלה מספר שאלות מורכבות – חלקם דיוניים עקרוניים הנסובים סביב המתח המצוי בין תכלית ההליך ההשבחה כולו והחתירה לעבר עריכת "שומות אמת", לבין עקרונות סופיות וודאות, וחלקם מהותיים באשר לאופן יישומן הרצוי של הלכות מנחות בדיני ההשבחה.

בין היתר, התעוררה שאלת אופן חישוב היטל ההשבחה, בגין חלק עליית השווי שמקורו בתוספת שטחי בנייה מכוח תמ"א 38, בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאשר החוק קובע כי יחול היטל השבחה ששיעורו רבע מההשבחה. נשאלה השאלה – מה יהיה חלק ההשבחה (בהיטל מופחת ששיעורו רבע כאמור), מקום בו כבענייננו בהיתר בניה אשר מופק על ידי הועדה המקומית, מתווספים מכוח תמ"א 38 שטחי בנייה מעבר ל-2.5 קומות מורחבות?

ועדת הערר הזכירה את פסק דין – בהליך עמ"נ 47521-12-22 קבוצת הירדן – שם נדונה שאלה דומה, ובית המשפט הגיע למסקנה כי הדרך הנכונה לאמוד את חלקיות ההשבחה החייבת מתוך כלל עליית השווי, כלומר – את שיעור ההשבחה המיוחס לזכויות הנוספות שאינן פטורות מתשלום, תיעשה באמצעות מנת השטחים אשר נוספו מעבר ל-2.5 קומות פטורות (במונה), לבין סך כל השטחים אשר נוספו בפרויקט מכוח תמ"א 38 (במכנה). השיעור המתקבל מוכפל בהשבחה הכללית (בניכוי ממדים והקלות), והתוצאה מהווה את ההשבחה החייבת אשר אינה פטורה מתשלום.

שאלה מורכבת נוספת שהעלתה ועדת הערר, קשורה למתודולוגיה הנכונה לעריכת תחשיב היטל ההשבחה בהיתרי בניה, השעונים הן על הוראות תמ"א 38 והן על הקלות איכותיות שונות (תוספת קומות, ריווח בקווי בניין וכו'), בהקשר זה הפנתה הועדה המקומית לעמ"נ 34680-03-22 שמי אשקלוני, שם נקבע כי יש שתי אפשרויות לאופן בו יעשה מימוש זכויות במגרש בו קיימות זכויות הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח התכנון הקיים. המצב הראשון, הינו מצב בו ניתן לממש במסגרת הבינוי המאושר, כלומר במספר הקומות וקווי הבניין המאושרים, הן זכויות מכוח התכנון הקיים והן זכויות מכוח תמ"א 38. המצב השני, הינו מצב בו לא ניתן לממש את הזכויות מכוח התכנון הקיים, או מכוח תמ"א 38, במסגרת קווי הבניין או מספר הקומות המאושרים, ועל מנת לממש את הזכויות נדרש הליך של הקלה. במצב כזה, הרי שאת הזכויות שניתן לנצל רק לאור הליך ההקלה – אין לראות כזכויות מכוח תמ"א 38 והפטור מהיטל השבחה לא חל לגבי הזכויות הללו, זכויות אשר מימושן מחייב הליך של הקלה.

ועדת הערר הציפה שאלות לא מעטות לגבי קביעה זו, למשל מהם "מספרי הקומות וקווי הבניין המאושרים" – האם אלו אשר הוגדרו בתב"ע, או הכוונה לאלו המתאפשרים מכוח התמ"א? הודגש, כי נדירות הן תב"עות מקומיות המאפשרות בגבולותיהן בינוי הכולל את תוספת הקומות והזכויות מכוח תמ"א 38, ולפיכך לו זו הייתה כוונת בית המשפט בהלכת שמי אשקלוני, הרי שהיקף הפטור יצומצם באופן דרמטי. יתרה מכך, מלשון ההנחיה בפסק הדין – "ניתן לממש" ו"לא ניתן לממש" את זכויות הבניה, ועדת הערר סברה כי משתמע לכאורה כי בכל תיק יהיה צורך לערוך אומדן השבחה בחינה אדריכלית-תיאורטית בנוגע לאופן ניצול הזכויות "האפשרי". נטען, כי חיוב מסוג זה ייקר את ההליך (צורך במינוי אדריכלים מומחים), ועלול אף לסרבל ולהקשות על עריכתו בשל כורח בדיונים תיאורטיים מורכבים לטובת פתרון השאלה – מה ניתן היה או לא ניתן היה לאשר "אילו".

ועדת הערר קבעה, כי עמדות בעלי הדין בסוגיות הללו אינן מוחלטות, והערכים השונים מתנגשים, ונקבע כי בהיעדר הלכות ברורות בכלל הסוגיות, ראוי היה לדעת ועדת הערר למצוא איזון יחסי, ועל כן גובשה ביניהם הסכמה המביאה לידי סיום סופי ומוחלט של ההליכים.

הערת מערכת:

הפסיקות הרבות שניתנו בשנים האחרונות בנוגע לאופן חישוב הפטור מהיטל השבחה במימוש זכויות מכח תמ"א 38 מלמדות על מורכבותן של הסוגיות ועל הניסיון של הרשויות להתמודד עם הסוגיה. רק לאחרונה, וזמן קצר אחרי שניתנה החלטת ועדת הערר הנ"ל, ניתן פסק דין נוסף על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (עמ"נ (18007-01-24 שהפך את החלטת ועדת הערר וקבע, כי הוראת הפטור חלה על הזכויות המנוצלות מכח תמריצי התמ"א בלבד ואינה חלה מקום בו מנוצלות במקביל גם זכויות מכח תכנון קיים. בהקשר זה, נקבע גם כי הפטור למימוש מכוח תכנית המאפשרת בניית חדר על הגג יינתן רק מקום בו אכן מבוקש לבנות חדר על הגג, ולא כאשר נעשה שימוש בזכויות שמעניקה התכנית לצורך הקמת דירת גג.

סמכויות ועדות הערר – הגישה המרחיבה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

מעת לעת עולה בפסיקה שאלת היקף סמכותה של ועדת הערר לדון בטענות העולות בפניה לעניין זהות החייב בהיטל ועצם חבותו כמו גם בעניין טענות שעניינן הסכמות בין צדדים, השתק, מניעות וכיוצ"ב.

ידועות לעניין זה שתי עמדות:

העמדה האחת אוחזת בגישה מצמצמת, וגורסת כי לוועדת הערר סמכות לדון אך ורק בטענות העולות מהוראות חוק התכנון והבניה עצמו ומהפסיקה הקשורה אליו.

גישה זו הובעה בפסיקות שונות, ובהן עת"מ (י-ם) 54956-06-22 אריה גולובנציץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בית שמש (21.06.23), שם קבע בית המשפט כי מחלוקת לעניין עצם קיומו של הסכם בין צדדים, ותוקפו ופרשנותו, ככל שיוכח כי קיים הסכם, חורגת מגדר סמכותה של ועדת הערר; עמ"נ (מרכז) 53473-05-18 משה עיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה (4.2.21), שם אימץ בית המשפט את עמדת ועדת הערר שסברה כי היא אינה הפורום המתאים לבירור מחלוקות לאמיתותם של מסמכים היוצרים לטענת בעל זכות מסוים במקרקעין את הזכויות שהוא טוען להן; עמ"נ (מרכז) 32813-11-18 ליפקיס נ' הוועדה המקומית פתח תקוה (18.9.19), שם אימץ בית המשפט את עמדת ועדת הערר שסברה כי היא אינה מוסמכת לדון בפירושו של הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין; וכן בעמ"נ (ת"א) 65422-12-15 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' קוזניץ (29.10.17); עמ"נ (מרכז) 24069-06-14 הרבוע הכחול נדל"ן בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון (27.04.2016); עמ"נ (ת"א) 39039-03-13 לביא נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (22.09.2014); עמ"נ (מרכז) 47405-01-11 בבזדה נ' הוועדה המקומית מצפה אפק (8.2.12).

גישה זו נסמכת על כך שסמכות ועדת הערר לקבוע את חוקיות החיוב תחומה להוראות חוק התכנון והבניה על תקנותיו, ועל כך שסדרי הדין שנקבעו לוועדת הערר בתקנות ומתכונת הדיון הנערכת בפניה, שעיקרה היא על דרך הטיעון בכתב ובעל פה ללא שמיעת עדויות וחקירת עדים, אינם מקנים בידיה את הכלים הדיוניים הנדרשים להכרעה במחלוקות הדורשות בירור עובדתי מורכב.

העמדה השניה אוחזת בגישה מרחיבה, וגורסת כי סעיף 12ז לחוק התכנון והבניה, הקובע כי סמכותה של ועדת הערר היא "לדון ולהחליט בערר על החלטה הנוגעת להיטל השבחה לפי פרק ח'1", מקנה לה סמכות רחבה לדון בעררים הנוגעים להיטל השבחה ואינו גודר את סמכותה לעילות כאלה ואחרות.

גישה זו הובעה למשל בעת"מ (י-ם) 30296-12-12 אדלר נ' הוועדה המקומית ירושלים (27.2.13) ובעת"מ (י-ם) 19605-09-15 האחים ישראל בע"מ נ' עיריית ירושלים (8.1.16), שם הועלו טענות כנגד חוקיות ההיטל בשל טעמים חיצוניים לחוק התכנון והבניה. וכן בעת"מ (ת"א) 32588-09-22 רמות בעיר בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון (6.2.23).

נציין, כי הגישה המרחיבה נסמכת לא רק על לשון החוק, כי אם גם על פסיקת בית המשפט העליון ברע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ (12.9.00).

באותו מקרה דן אמנם בית המשפט העליון בהיקף סמכויותיהן של גופי הערר המוסמכים לדון בהיטלי מים וביוב, אך בראיה רחבה יותר קבע, כי התכלית הבסיסית להקמתם של גופי הערר השונים היא לייחד את הדיון הראשוני במחלוקת בין האזרח לרשות במסגרתם, וכי לאור תכלית זו קיימת בפסיקה מגמת הרחבה בפרשנות תחומי הסמכות הנתונים להם, כך שניתן יהיה להעלות בפניהם כל טענה נגד עצם החבות, וזאת בין אם היא בעלת אופי מהותי הנוגעת לעצם הסמכות או הסבירות שבהטלת ההיטל ובין אם היא נעוצה בחוקיות ההיטל או גובהו.

עוד הודגש בפסק הדין, כי "מגמת הפרשנות המרחיבה לסמכויות גופי הערר מגשימה יעד כפול: מצד אחד היא עונה לתכלית החשובה שבהבאת המחלוקת הראשונית בין האזרח לרשות להכרעה בדרג מקצועי, יעיל, מהיר ומיומן." ו-"מן הצד האחר מובטח פיקוח שיפוטי על החלטת גוף הערר באמצעות מנגנון הביקורת השיפוטית המבקר את פעולתה בין בערכאה שיפוטית רגילה ובין בבית–המשפט הגבוה לצדק".

כן הודגש, כי: "אין לקבל את גישת בית-משפט קמא שלפיה, יש לברר ראשית בערכאה שיפוטית אם נתקיימו תנאים מוקדמים ליצירת עצם החבות בהיטל, ורק אם יתברר כי כך הוא, עשויה לקום סמכותו של גוף הערר. שאלות אלה הן עצמן בתחום סמכותם של גופי הערר, ובנוהג הרגיל יש להפנות מחלוקות אלא על מכלול היבטיהם לבירור על-ידיהם".

ביטוי נוסף לגישה המרחיבה, המבוסס אף הוא על פס"ד יזום והשקעות לעיל, ניתן למצוא בבר"מ 4367/16 אהרון מאיר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (25.3.18).

במקרה שנדון בפני בית המשפט העליון התעורר חשש לחיוב ביתר בהיטל השבחה בשל חיוב קודם ששולם.

בבוחנו את היקף סמכותה של ועדת הערר קבע בית המשפט, כי הוראות חוק התכנון והבניה, הקנו לוועדת הערר סמכות רחבה לדון ולהחליט בעררים על החלטות בעניין היטל השבחה ולא הגבילו את עילות ההתערבות בשומה.

לאור זאת, נקבע בפסק הדין, כי ועדת הערר מוסמכת להתערב בשומת היטל השבחה מנימוקים שעניינם הגשמת הוראות התוספת השלישית, וכי לצורך כך היא אף מוסמכת להורות על הפחתת סכום היטל ההשבחה, אם היא מוצאת שמדובר בסכום העשוי להביא לחיוב יתר על רקע השבחה שכבר שולם בגינה היטל בעבר.

מסקנה זו, סבר בית המשפט – "הולמת את מאפייניה של ועדת הערר כערכאת ביקורת מעין שיפוטית הנהנית ממומחיות בתחומה ואת שיקול הדעת הרחב המסור לה לדון בשאלות שמאיות-מקצועיות כמו גם בשאלות משפטיות".

נוכח מאפיינים אלו של ועדת הערר וכן משיקולים של יעילות ומניעת ריבוי התדיינויות, נקבע בפסק הדין, כי בהינתן חלופה של מיצוי כלל המחלוקות הרלוונטיות בין האזרח לבין הרשות במסגרת הדיון לפני ועדת הערר, אין לעודד הגשת תביעות השבה בפני בתי המשפט האזרחיים.

חיזוק נוסף לגישה המרחיבה את סמכויות ועדות הערר ניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים, במסגרת עמ"נ (י-ם) 6145-11-23‏ ‏הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' האוניברסיטה העברית בירושלים (21.3.24).

באותו מקרה, דובר במקרקעין שהיו בבעלות האוניברסיטה העברית, אשר התכנית המשביחה שינתה את ייעודם מאזור מגורים 5 לתעשיות עתירות יידע, המאפשרת להקים בהם ארבעה בניינים בשטח 127,712 מ"ר.

במהלך הבירור שהתקיים בפני ועדת הערר, עלתה שאלה עובדתית אם במועד הקובע לשומת ההשבחה הייתה האוניברסיטה בעלת הזכויות במקרקעין ואם אותה עת הייתה בעליהם הבלעדיים.

לנוכח שאלה זו ולבקשת ועדת הערר, הוגשו לה עמדותיהם של מספר גורמים, וביניהם של רמ"י,  שפרשה בפני ועדת הערר את כלל העובדות והשתלשלות הליכי חכירת המקרקעין ובהתאם לכל אלו, הודיעה כי לעמדתה, במועד הקובע לא היה לאוניברסיטה כל הסדר חוזי ביחס למקרקעין הנדונים.

בנוסף, עמדה בפני ועדת הערר עמדתה של הרשות לפיתוח ירושלים, שעל-פיה במועד הקובע מדינת ישראל הייתה בעלת הזכויות במקרקעין הנדונים וכי לא היה כל גורם אחר אשר אותה עת היה בעל הזכויות בהם.

לאחר בחינת כלל העמדות והמסמכים שהוצגו בפניה, הגיעה ועדת הערר למסקנה כי האוניברסיטה  אינה חייבת בהיטל השבחה בגין אישורה של התכנית "מפני שלא הייתה בעלת זכויות, המקימות את החבות, במקרקעין במועד הקובע".

בפסק הדין שבערעור, אותו הגישה הוועדה המקומית על החלטת ועדת הערר, הבהירה כבוד השופטת תמר בר אשר, כי השאלה אם האוניברסיטה היתה בעלת הזכויות במועד הקובע לא רק מצויה בסמכות ועדת הערר, אלא שהיא אף היתה מחויבת להתברר בפניה "שהרי לא ניתן לחלוק על כך שלא ניתן לחייב בתשלום היטל השבחה את מי שלא היה בעל הזכויות במקרקעין במועד הקובע".

במקרה נוסף מהחודש האחרון אישר בית המשפט המחוזי במחוז מרכז (עמ"נ 57663-02-23 הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא נ' אמ.ג'יי.די.אס השקעות ומסחר בע"מ (7.4.24)) את קביעות ועדת הערר לעניין השאלה האם החבות בהיטל השבחה חלה על הבעלים או על רשות מקרקעי ישראל.

באותו מקרה טענו הבעלים בפני ועדת הערר, כי לא חלה עליהם חובת תשלום היטל השבחה, וזאת משום שבתקופת הביניים – בין המועד בו רכשו את הזכויות במקרקעין מהחוכרת הקודמת לבין המועד בו רמ"י הכירה בזכויות שלהם בהתאם להחלטה 611, במסגרת הסכם פשרה משנת 2007 וחתימתם על הסכם פיתוח בשנת 2008 – במהלכה נכנסה לתוקף התכנית המשביחה, לא היה להם כל סממן של בעלות במקרקעין המקים להם חבות בתשלום היטל השבחה באותו מועד. לחילופין, נטען על ידי הבעלים כי בנסיבות המקרה חל ההסדר הקבוע בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, כנוסחו במועד אישורה של התכנית המשביחה.

ועדת הערר (בהרכבים שונים^*) בחנה לעומק את מכלול המסמכים והטענות שעמדו בפניה והגיעה למסקנה, כי היות ומדובר במסכת עובדתית מיוחדת הנובעת ממערכת היחסים החוזית הספציפית עם המנהל, אשר החילה את החבות בהיטל השבחה על הבעלים, המסקנה המתחייבת היא כי הם החייבים בתשלום היטל השבחה במועד הקובע.

בפני בית המשפט המחוזי אמנם לא עלתה באופן ישיר שאלת סמכותה של ועדת הערר לדון בשאלות הנוגעות לזהות החייב במועד הקובע, אולם נדמה כי אופי הטיעונים שהועלו בפני ועדת הערר, שעירבו שאלות עובדתיות ומשפטיות כאחד, והעובדה שבית המשפט בחן את החלטת ועדת הערר באופן ענייני, ולא סבר כי היא היתה נעדרת סמכות לדון בטענות אלו, מצביעה על כך שגם במקרה זה אומצה, הלכה למעשה, הגישה המרחיבה שאינה תוחמת את גדרי סמכותה של ועדת הערר לטענות העולות מחוק התכנון והבניה בלבד, ואינה מסייגת את סוג הטיעונים שניתן להעלות בפניה בבואה לדון ולהחליט בהחלטות הנוגעות להיטל השבחה.

אנו סבורים, כי הגישה המרחיבה שהובעה בפסיקה בעניין סמכות ועדות הערר לדון בטענות שונות העולות בפניהן, גם אם הן חורגות מד' אמותיו של חוק התכנון והבניה, מגשימה לעמדתנו את תכלית הקמתן של ועדות הערר, שנועדו להחליף את בתי המשפט האזרחיים (השלום) על מנת לתת מענה מהיר, יעיל ומקצועי בכל הנוגע להחלטות הנוגעות להיטל השבחה.

במובן זה, אין כל היגיון לגרוע מוועדת הערר סמכויות כלליות שהיו נתונות קודם לכן בידי בית המשפט, וברי כי הגבלת עילות ההתערבות של ועדת הערר אינה משרתת את המטרה לשמה הועברו אליה הסמכויות מלכתחילה.

בהקשר זה חשוב לזכור, כי ההליכים המתנהלים בפני ועדת הערר הינם בעלי אופי שיפוטי/מעין שיפוטי כך שגם מבחינה זו נכון שוועדת הערר תדון בטענות השונות העולות בפניה, ולו כערכאה ראשונה שממילא יש עליה מנגנון פיקוח באמצעות זכות ערעור לבית המשפט המינהלי.

הדברים אמורים בפרט נוכח העובדה שבראש ההרכב עומד עו"ד, המחזיק לא רק במומחיות ייחודית בתחום התכנון והבניה אלא גם בידע משפטי רחב יותר. ידע זה, מקנה לו את הכלים הנדרשים לצורך הכרעה בסוגיות משפטיות שונות, אף אם הן נושקות לתחום האזרחי, והכל כמובן במטרה לתת מענה למחלוקות שעניינן בעצם החבות ו/או בגובה החיוב.

נזכיר, כי בתחילת שנה זו קבע בית המשפט המינהלי (עמ"נ 52011-09-23 – פסה"ד נסקר על ידינו בניזולטר מחודש ינואר 2024) כי מאחר וההליך בפני שמאי מכריע הינו הליך משפטי וסמכויותיו מעין שיפוטיות, ניתן להחיל על דרכי פעולתו כללים משפטיים הנדרשים להכרעה בעניין שבפניו, ובהם הכללים הנוגעים ל"משפט חוזר" ולביטול פסק דין מוסכם וזאת לצורך תיקון השומה המכרעת.

הגם שסברנו כי קיים קושי בקביעה זו של בית המשפט, אם בשל הפגיעה בעקרון סופיות ההליך ואם בשל העדר המומחיות המשפטית של השמאי המכריע (עליה עמד בית המשפט באותו עניין), הרי שברי כי גישת בית המשפט תומכת בעמדה המבקשת להרחיב את סמכויות השיפוט של ועדת הערר, שכן בהינתן שוועדת הערר יושבת כערכאת ערעור על השמאי המכריע, מאליו מובן כי על פי קביעת בית המשפט קנויה גם לה הסמכות לבחון את תיקון השומה המבוקש, בהתאם לכללים המשפטיים הנהוגים ביחס למשפט חוזר וביטול פסק דין מוסכם, אשר עשויים לדרוש גם בירור עובדתי מורכב וחקירות עדים.

נראה אם כן, כי המגמה המתגבשת בפסיקה מהעת האחרונה נוטה להרחבת סמכויותיה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה לדון גם בטיעונים מתחום המשפט האזרחי הכללי, ככל שהם נדרשים על מנת להכריע בשאלות הנוגעות לעצם החבות / לגובה הפיצוי.

בסופו של דבר, זמן שיפוטי הוא מצרך יקר ואין כל סיבה מבוררת לנהל ביחס לאותה שומה הליכים מקבילים / נפרדים בערכאות שונות, העשויים לגרום לעיכובים מיותרים ואף לעינוי דין. ההיגיון מחייב למצות תחילה את הדיון בפני ועדת הערר בטרם פניה לבית המשפט, וזאת גם אם לא כל המחלוקות המועלות בפניה מצויות בסמכותה הייחודית.

כך או כך, הגם שוועדת הערר אינה כפופה לסדרי הדין האזרחי, ניתן בנקל, באמצעות חקיקת משנה, להקנות לה את הכלים הדיוניים הנדרשים להכרעה במחלוקות המצריכות בירור עובדתי מורכב על מנת שתוכל לקבל הכרעה מלאה ושלמה שתביא לגביית מס אמת.

באותה הזדמנות, ראוי גם סוף סוף לקבוע בחוק כי החלטות ועדת הערר בעניין היטלי השבחה ופיצויים יחשבו כפסק דין לעניין הוצאה לפועל, בדומה לתיקון שנעשה בשנת 2021 (תיקון מס' 134) ביחס להחלטות ועדת הערר בעניין הוצאות ותשלום אגרה בתביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

בשולי הדברים, והגם שהנושא מצדיק מאמר נפרד, נציין כי מכל הטעמים עליהם עמדנו לעיל, ראוי גם להרחיב את סמכויותיה של ועדת הערר הפועלת מכח סעיף 12א' לחוק התכנון והבניה, כך שתוקנה לה סמכות לדון ולהכריע גם במחלוקות קנייניות העולות בפניה והנדרשות לצורך הכרעה במחלוקות התכנוניות המצויות בתחום סמכותה.

^*למען הגילוי הנאות, בראש ההרכב שנתן את ההחלטה מיום 14.5.18, שדנה בשאלת עצם החבות, עמדה עו"ד רונית אלפר, ששימשה אותה עת כיו"ר ועדת ערר במחוז מרכז.

                       

סמכויות ועדות הערר – הגישה המרחיבה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה)(תיקון), התשפ"ד-2024.
• תוספת מס' 1 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 01/2024 – הארכת מועדים בעקבות מלחמת חרבות ברזל.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0636886 – לוינסקי.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1030410 – מכללת יפו.
• נתניה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 408-0845800 – מתחם 12.

                     

עדכוני פסיקה                    

• הפקעות
  עת"מ 30692-03-23 נורית אלשטיין מור נ' עיריית ירושלים ואח' –
  רכישה מחדש.

• היטל השבחה
  ערר 8050/0823 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נ' ביג מרכזי קניות בע"מ –
  קריית אריה – מתפתחת ומשביחה.

                                             

• תביעות 197
  ערר 92004/0223 חן פרי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' –
  פגיעה קונקרטית?

                               

מאמר

סמכויות ועדות הערר – הגישה המרחיבה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

מעת לעת עולה בפסיקה שאלת היקף סמכותה של ועדת הערר לדון בטענות העולות בפניה לעניין זהות החייב בהיטל ועצם חבותו כמו גם בעניין טענות שעניינן הסכמות בין צדדים, השתק, מניעות וכיוצ"ב.

ידועות לעניין זה שתי עמדות:

העמדה האחת אוחזת בגישה מצמצמת, וגורסת כי לוועדת הערר סמכות לדון אך ורק בטענות העולות מהוראות חוק התכנון והבניה עצמו ומהפסיקה הקשורה אליו.

גישה זו הובעה בפסיקות שונות, ובהן עת"מ (י-ם) 54956-06-22 אריה גולובנציץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בית שמש (21.06.23), שם קבע בית המשפט כי מחלוקת לעניין עצם קיומו של הסכם בין צדדים, ותוקפו ופרשנותו, ככל שיוכח כי קיים הסכם, חורגת מגדר סמכותה של ועדת הערר; עמ"נ (מרכז) 53473-05-18 משה עיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה (4.2.21), שם אימץ בית המשפט את עמדת ועדת הערר שסברה כי היא אינה הפורום המתאים לבירור מחלוקות לאמיתותם של מסמכים היוצרים לטענת בעל זכות מסוים במקרקעין את הזכויות שהוא טוען להן; עמ"נ (מרכז) 32813-11-18 ליפקיס נ' הוועדה המקומית פתח תקוה (18.9.19), שם אימץ בית המשפט את עמדת ועדת הערר שסברה כי היא אינה מוסמכת לדון בפירושו של הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין; וכן בעמ"נ (ת"א) 65422-12-15 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' קוזניץ (29.10.17); עמ"נ (מרכז) 24069-06-14 הרבוע הכחול נדל"ן בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון (27.04.2016); עמ"נ (ת"א) 39039-03-13 לביא נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (22.09.2014); עמ"נ (מרכז) 47405-01-11 בבזדה נ' הוועדה המקומית מצפה אפק (8.2.12).

גישה זו נסמכת על כך שסמכות ועדת הערר לקבוע את חוקיות החיוב תחומה להוראות חוק התכנון והבניה על תקנותיו, ועל כך שסדרי הדין שנקבעו לוועדת הערר בתקנות ומתכונת הדיון הנערכת בפניה, שעיקרה היא על דרך הטיעון בכתב ובעל פה ללא שמיעת עדויות וחקירת עדים, אינם מקנים בידיה את הכלים הדיוניים הנדרשים להכרעה במחלוקות הדורשות בירור עובדתי מורכב.

העמדה השניה אוחזת בגישה מרחיבה, וגורסת כי סעיף 12ז לחוק התכנון והבניה, הקובע כי סמכותה של ועדת הערר היא "לדון ולהחליט בערר על החלטה הנוגעת להיטל השבחה לפי פרק ח'1", מקנה לה סמכות רחבה לדון בעררים הנוגעים להיטל השבחה ואינו גודר את סמכותה לעילות כאלה ואחרות.

גישה זו הובעה למשל בעת"מ (י-ם) 30296-12-12 אדלר נ' הוועדה המקומית ירושלים (27.2.13) ובעת"מ (י-ם) 19605-09-15 האחים ישראל בע"מ נ' עיריית ירושלים (8.1.16), שם הועלו טענות כנגד חוקיות ההיטל בשל טעמים חיצוניים לחוק התכנון והבניה. וכן בעת"מ (ת"א) 32588-09-22 רמות בעיר בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון (6.2.23).

נציין, כי הגישה המרחיבה נסמכת לא רק על לשון החוק, כי אם גם על פסיקת בית המשפט העליון ברע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ (12.9.00).

באותו מקרה דן אמנם בית המשפט העליון בהיקף סמכויותיהן של גופי הערר המוסמכים לדון בהיטלי מים וביוב, אך בראיה רחבה יותר קבע, כי התכלית הבסיסית להקמתם של גופי הערר השונים היא לייחד את הדיון הראשוני במחלוקת בין האזרח לרשות במסגרתם, וכי לאור תכלית זו קיימת בפסיקה מגמת הרחבה בפרשנות תחומי הסמכות הנתונים להם, כך שניתן יהיה להעלות בפניהם כל טענה נגד עצם החבות, וזאת בין אם היא בעלת אופי מהותי הנוגעת לעצם הסמכות או הסבירות שבהטלת ההיטל ובין אם היא נעוצה בחוקיות ההיטל או גובהו.

עוד הודגש בפסק הדין, כי "מגמת הפרשנות המרחיבה לסמכויות גופי הערר מגשימה יעד כפול: מצד אחד היא עונה לתכלית החשובה שבהבאת המחלוקת הראשונית בין האזרח לרשות להכרעה בדרג מקצועי, יעיל, מהיר ומיומן." ו-"מן הצד האחר מובטח פיקוח שיפוטי על החלטת גוף הערר באמצעות מנגנון הביקורת השיפוטית המבקר את פעולתה בין בערכאה שיפוטית רגילה ובין בבית–המשפט הגבוה לצדק".

כן הודגש, כי: "אין לקבל את גישת בית-משפט קמא שלפיה, יש לברר ראשית בערכאה שיפוטית אם נתקיימו תנאים מוקדמים ליצירת עצם החבות בהיטל, ורק אם יתברר כי כך הוא, עשויה לקום סמכותו של גוף הערר. שאלות אלה הן עצמן בתחום סמכותם של גופי הערר, ובנוהג הרגיל יש להפנות מחלוקות אלא על מכלול היבטיהם לבירור על-ידיהם".

ביטוי נוסף לגישה המרחיבה, המבוסס אף הוא על פס"ד יזום והשקעות לעיל, ניתן למצוא בבר"מ 4367/16 אהרון מאיר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (25.3.18).

במקרה שנדון בפני בית המשפט העליון התעורר חשש לחיוב ביתר בהיטל השבחה בשל חיוב קודם ששולם.

בבוחנו את היקף סמכותה של ועדת הערר קבע בית המשפט, כי הוראות חוק התכנון והבניה, הקנו לוועדת הערר סמכות רחבה לדון ולהחליט בעררים על החלטות בעניין היטל השבחה ולא הגבילו את עילות ההתערבות בשומה.

לאור זאת, נקבע בפסק הדין, כי ועדת הערר מוסמכת להתערב בשומת היטל השבחה מנימוקים שעניינם הגשמת הוראות התוספת השלישית, וכי לצורך כך היא אף מוסמכת להורות על הפחתת סכום היטל ההשבחה, אם היא מוצאת שמדובר בסכום העשוי להביא לחיוב יתר על רקע השבחה שכבר שולם בגינה היטל בעבר.

מסקנה זו, סבר בית המשפט – "הולמת את מאפייניה של ועדת הערר כערכאת ביקורת מעין שיפוטית הנהנית ממומחיות בתחומה ואת שיקול הדעת הרחב המסור לה לדון בשאלות שמאיות-מקצועיות כמו גם בשאלות משפטיות".

נוכח מאפיינים אלו של ועדת הערר וכן משיקולים של יעילות ומניעת ריבוי התדיינויות, נקבע בפסק הדין, כי בהינתן חלופה של מיצוי כלל המחלוקות הרלוונטיות בין האזרח לבין הרשות במסגרת הדיון לפני ועדת הערר, אין לעודד הגשת תביעות השבה בפני בתי המשפט האזרחיים.

חיזוק נוסף לגישה המרחיבה את סמכויות ועדות הערר ניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים, במסגרת עמ"נ (י-ם) 6145-11-23‏ ‏הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' האוניברסיטה העברית בירושלים (21.3.24).

באותו מקרה, דובר במקרקעין שהיו בבעלות האוניברסיטה העברית, אשר התכנית המשביחה שינתה את ייעודם מאזור מגורים 5 לתעשיות עתירות יידע, המאפשרת להקים בהם ארבעה בניינים בשטח 127,712 מ"ר.

במהלך הבירור שהתקיים בפני ועדת הערר, עלתה שאלה עובדתית אם במועד הקובע לשומת ההשבחה הייתה האוניברסיטה בעלת הזכויות במקרקעין ואם אותה עת הייתה בעליהם הבלעדיים.

לנוכח שאלה זו ולבקשת ועדת הערר, הוגשו לה עמדותיהם של מספר גורמים, וביניהם של רמ"י,  שפרשה בפני ועדת הערר את כלל העובדות והשתלשלות הליכי חכירת המקרקעין ובהתאם לכל אלו, הודיעה כי לעמדתה, במועד הקובע לא היה לאוניברסיטה כל הסדר חוזי ביחס למקרקעין הנדונים.

בנוסף, עמדה בפני ועדת הערר עמדתה של הרשות לפיתוח ירושלים, שעל-פיה במועד הקובע מדינת ישראל הייתה בעלת הזכויות במקרקעין הנדונים וכי לא היה כל גורם אחר אשר אותה עת היה בעל הזכויות בהם.

לאחר בחינת כלל העמדות והמסמכים שהוצגו בפניה, הגיעה ועדת הערר למסקנה כי האוניברסיטה  אינה חייבת בהיטל השבחה בגין אישורה של התכנית "מפני שלא הייתה בעלת זכויות, המקימות את החבות, במקרקעין במועד הקובע".

בפסק הדין שבערעור, אותו הגישה הוועדה המקומית על החלטת ועדת הערר, הבהירה כבוד השופטת תמר בר אשר, כי השאלה אם האוניברסיטה היתה בעלת הזכויות במועד הקובע לא רק מצויה בסמכות ועדת הערר, אלא שהיא אף היתה מחויבת להתברר בפניה "שהרי לא ניתן לחלוק על כך שלא ניתן לחייב בתשלום היטל השבחה את מי שלא היה בעל הזכויות במקרקעין במועד הקובע".

במקרה נוסף מהחודש האחרון אישר בית המשפט המחוזי במחוז מרכז (עמ"נ 57663-02-23 הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא נ' אמ.ג'יי.די.אס השקעות ומסחר בע"מ (7.4.24)) את קביעות ועדת הערר לעניין השאלה האם החבות בהיטל השבחה חלה על הבעלים או על רשות מקרקעי ישראל.

באותו מקרה טענו הבעלים בפני ועדת הערר, כי לא חלה עליהם חובת תשלום היטל השבחה, וזאת משום שבתקופת הביניים – בין המועד בו רכשו את הזכויות במקרקעין מהחוכרת הקודמת לבין המועד בו רמ"י הכירה בזכויות שלהם בהתאם להחלטה 611, במסגרת הסכם פשרה משנת 2007 וחתימתם על הסכם פיתוח בשנת 2008 – במהלכה נכנסה לתוקף התכנית המשביחה, לא היה להם כל סממן של בעלות במקרקעין המקים להם חבות בתשלום היטל השבחה באותו מועד. לחילופין, נטען על ידי הבעלים כי בנסיבות המקרה חל ההסדר הקבוע בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, כנוסחו במועד אישורה של התכנית המשביחה.

ועדת הערר (בהרכבים שונים^*) בחנה לעומק את מכלול המסמכים והטענות שעמדו בפניה והגיעה למסקנה, כי היות ומדובר במסכת עובדתית מיוחדת הנובעת ממערכת היחסים החוזית הספציפית עם המנהל, אשר החילה את החבות בהיטל השבחה על הבעלים, המסקנה המתחייבת היא כי הם החייבים בתשלום היטל השבחה במועד הקובע.

בפני בית המשפט המחוזי אמנם לא עלתה באופן ישיר שאלת סמכותה של ועדת הערר לדון בשאלות הנוגעות לזהות החייב במועד הקובע, אולם נדמה כי אופי הטיעונים שהועלו בפני ועדת הערר, שעירבו שאלות עובדתיות ומשפטיות כאחד, והעובדה שבית המשפט בחן את החלטת ועדת הערר באופן ענייני, ולא סבר כי היא היתה נעדרת סמכות לדון בטענות אלו, מצביעה על כך שגם במקרה זה אומצה, הלכה למעשה, הגישה המרחיבה שאינה תוחמת את גדרי סמכותה של ועדת הערר לטענות העולות מחוק התכנון והבניה בלבד, ואינה מסייגת את סוג הטיעונים שניתן להעלות בפניה בבואה לדון ולהחליט בהחלטות הנוגעות להיטל השבחה.

אנו סבורים, כי הגישה המרחיבה שהובעה בפסיקה בעניין סמכות ועדות הערר לדון בטענות שונות העולות בפניהן, גם אם הן חורגות מד' אמותיו של חוק התכנון והבניה, מגשימה לעמדתנו את תכלית הקמתן של ועדות הערר, שנועדו להחליף את בתי המשפט האזרחיים (השלום) על מנת לתת מענה מהיר, יעיל ומקצועי בכל הנוגע להחלטות הנוגעות להיטל השבחה.

במובן זה, אין כל היגיון לגרוע מוועדת הערר סמכויות כלליות שהיו נתונות קודם לכן בידי בית המשפט, וברי כי הגבלת עילות ההתערבות של ועדת הערר אינה משרתת את המטרה לשמה הועברו אליה הסמכויות מלכתחילה.

בהקשר זה חשוב לזכור, כי ההליכים המתנהלים בפני ועדת הערר הינם בעלי אופי שיפוטי/מעין שיפוטי כך שגם מבחינה זו נכון שוועדת הערר תדון בטענות השונות העולות בפניה, ולו כערכאה ראשונה שממילא יש עליה מנגנון פיקוח באמצעות זכות ערעור לבית המשפט המינהלי.

הדברים אמורים בפרט נוכח העובדה שבראש ההרכב עומד עו"ד, המחזיק לא רק במומחיות ייחודית בתחום התכנון והבניה אלא גם בידע משפטי רחב יותר. ידע זה, מקנה לו את הכלים הנדרשים לצורך הכרעה בסוגיות משפטיות שונות, אף אם הן נושקות לתחום האזרחי, והכל כמובן במטרה לתת מענה למחלוקות שעניינן בעצם החבות ו/או בגובה החיוב.

נזכיר, כי בתחילת שנה זו קבע בית המשפט המינהלי (עמ"נ 52011-09-23 – פסה"ד נסקר על ידינו בניזולטר מחודש ינואר 2024) כי מאחר וההליך בפני שמאי מכריע הינו הליך משפטי וסמכויותיו מעין שיפוטיות, ניתן להחיל על דרכי פעולתו כללים משפטיים הנדרשים להכרעה בעניין שבפניו, ובהם הכללים הנוגעים ל"משפט חוזר" ולביטול פסק דין מוסכם וזאת לצורך תיקון השומה המכרעת.

הגם שסברנו כי קיים קושי בקביעה זו של בית המשפט, אם בשל הפגיעה בעקרון סופיות ההליך ואם בשל העדר המומחיות המשפטית של השמאי המכריע (עליה עמד בית המשפט באותו עניין), הרי שברי כי גישת בית המשפט תומכת בעמדה המבקשת להרחיב את סמכויות השיפוט של ועדת הערר, שכן בהינתן שוועדת הערר יושבת כערכאת ערעור על השמאי המכריע, מאליו מובן כי על פי קביעת בית המשפט קנויה גם לה הסמכות לבחון את תיקון השומה המבוקש, בהתאם לכללים המשפטיים הנהוגים ביחס למשפט חוזר וביטול פסק דין מוסכם, אשר עשויים לדרוש גם בירור עובדתי מורכב וחקירות עדים.

נראה אם כן, כי המגמה המתגבשת בפסיקה מהעת האחרונה נוטה להרחבת סמכויותיה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה לדון גם בטיעונים מתחום המשפט האזרחי הכללי, ככל שהם נדרשים על מנת להכריע בשאלות הנוגעות לעצם החבות / לגובה הפיצוי.

בסופו של דבר, זמן שיפוטי הוא מצרך יקר ואין כל סיבה מבוררת לנהל ביחס לאותה שומה הליכים מקבילים / נפרדים בערכאות שונות, העשויים לגרום לעיכובים מיותרים ואף לעינוי דין. ההיגיון מחייב למצות תחילה את הדיון בפני ועדת הערר בטרם פניה לבית המשפט, וזאת גם אם לא כל המחלוקות המועלות בפניה מצויות בסמכותה הייחודית.

כך או כך, הגם שוועדת הערר אינה כפופה לסדרי הדין האזרחי, ניתן בנקל, באמצעות חקיקת משנה, להקנות לה את הכלים הדיוניים הנדרשים להכרעה במחלוקות המצריכות בירור עובדתי מורכב על מנת שתוכל לקבל הכרעה מלאה ושלמה שתביא לגביית מס אמת.

באותה הזדמנות, ראוי גם סוף סוף לקבוע בחוק כי החלטות ועדת הערר בעניין היטלי השבחה ופיצויים יחשבו כפסק דין לעניין הוצאה לפועל, בדומה לתיקון שנעשה בשנת 2021 (תיקון מס' 134) ביחס להחלטות ועדת הערר בעניין הוצאות ותשלום אגרה בתביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

בשולי הדברים, והגם שהנושא מצדיק מאמר נפרד, נציין כי מכל הטעמים עליהם עמדנו לעיל, ראוי גם להרחיב את סמכויותיה של ועדת הערר הפועלת מכח סעיף 12א' לחוק התכנון והבניה, כך שתוקנה לה סמכות לדון ולהכריע גם במחלוקות קנייניות העולות בפניה והנדרשות לצורך הכרעה במחלוקות התכנוניות המצויות בתחום סמכותה.

^*למען הגילוי הנאות, בראש ההרכב שנתן את ההחלטה מיום 14.5.18, שדנה בשאלת עצם החבות, עמדה עו"ד רונית אלפר, ששימשה אותה עת כיו"ר ועדת ערר במחוז מרכז.

                        

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה)(תיקון), התשפ"ד-2024

הרינו לעדכן, כי המועצה הארצית לתכנון ובניה אישרה תקנות הקובעות את הדרישה להתקנת התשתית הנדרשת בבניינים חדשים שאינם מיועדים למגורים, הכוללים למעלה מ-30 מקומות חניה. התקנות מגדירות את ההכנות המבניות הנדרשות לצורך הבטחת תשתית לטעינת רכבים חשמליים, בהתאם להספק החשמל הנדרש בהתייחס לסוג השימוש ולמספר מקומות החניה. כמו כן, התקנות מפרטות את סוגי ההכנות המבניות הנדרשות במצבים שונים, תוך התייחסות למצב בו יש צורך בלוח חשמל ועוד.

                         

תוספת מס' 1 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 01/2024 – הארכת מועדים בעקבות מלחמת חרבות ברזל

בתקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה, נקבע כי מי שרכש קרקע שביום רכישתה חלה לגביה תכנית בניין עיר המייעדת את הקרקע למגורים, ובתוך תקופה של עד 24 חודשים ממועד הרכישה התקבל היתר בנייה לבניית דירת מגורים אחת לפחות, יוחזר לו אחוז אחד ממס הרכישה, כך שהוא משלם מס רכישה בשיעור של 5% בלבד.

ביום 14.2.24 פורסמה הוראת השעה, לפיה נקבע כי תתווסף תוספת שלפיה אם בתקופת 24 החודשים הנקובה בתקנה 2(1א)(2) לתקנות מס רכישה, כלולה התקופה שמיום 7.10.23 עד 7.1.24, כולה או חלקה, יביא הדבר לכך שהיום האחרון של תקופת 24 החודשים יידחה למועד המאוחר מבין אלו:

• 3 חודשים מיום 7.1.24, כלומר עד ליום 7.4.24
• 3 חודשים מהמועד המקורי, שבו אמורה הייתה להסתיים התקופה הקבועה בתקנה 2(1א)(2) לתקנות מס רכישה אלא תקנות הוראת השעה.

לצורך מיקוד הטיפול בבקשה להחלת תקנה 2(1א) תוך יישום של תקנות הוראת השעה, מתבקשים עורכי הדין והנישומים לציין בשומה העצמית ובבקשות לתיקון שומה במקרים שבהם חלות תקנות הוראות השעה, להלן: "המועדים בעניין הליכי המס כפופים להוראות תקנות הוראת השעה שהותקנו בעקבות מלחמות חרבות ברזל".

                         

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0636886 – לוינסקי

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מספר 507-0636886 במרחב לוינסקי. מטרת התכנית הינה בין היתר, איחוד וחלוקת מגרשים כפי שנדרש בתכנית תא/3277 שאושרה בשנת 2010, כתנאי למימוש הבניה והוצאת היתרי בנייה.

התכנית פועלת לארגון מחדש ל-250 יח"ד, 115,500 לתעסוקה ו-16,000 מ"ר למסחר כמו שאושרו בתכנית תא/3277.  בנוסף, התכנית מממשת את האפשרות להמרה של כ-12,800 מ"ר עיקרי בהיקף של 160 יח"ד מתעסוקה למגורים וזאת לצד הקצאת שטחי ציבור מבונים.

התכנית קובעת הוראות בינוי וקווי בניין להלן: קביעת 5 תאי שטח הכוללים 8 בניינים בשימושים מעורבים למגורים, מלונאות, לתעסוקה, למסחר ומבנים ומוסדות ציבור. כמו כן, מתן הוראות בינוי לחזית מסחרית פעילה לאורך רחובות לוינסקי, לבנדה, צמח דוד וענתבי; הטמעת הקלה לתוספת קומות ביחס לקבוע בתכנית תא/3277 מ-13 קומות ל017 קומות במרחב הצפוני ומ-37 קומות ל-42 קומות ועוד.

                        

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1030410 – מכללת יפו

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מס' 507-1030410 בשכונת מכללת יפו תל אביב ודקר.

מטרת התכנית הינה התחדשות עירונית במתווה "פינוי בינוי" בהתאם לתכנית המתאר תא/5000 ובהתאם למסמך המדיניות להתחדשות דרום יפו (תא/9080). התכנית מציעה מרחב מעורב שימושים בעל דופן פעילה מסחרית כלפי שד' ירושלים ופארק דוידוף. מרחב התכנון משלב שני מגדלי מגורים וארבעה מבנים בבנייה מרקמית – סה"כ 6 מבני מגורים. התכנית מציעה עד 346 יחידות דיור בתמהיל מגוון הכולל 10% יחידות  דיור  בהישג יד בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה.

התכנית קובעת הוראות לשינוי ייעוד הקרקע; קביעת זכויות והוראות להקמת שישה מבני מגורים חדשים; קביעת גובה הבינוי ל-8 עד 19 קומות, קביעת הוראות לבניית מרתפים וקביעת זיקות מעבר במפלס הקרקע ותת הקרקע; קביעת צפיפות ותמהיל יחידות הדיור עבור 346 יחידות מוצעות בממוצע כולל של כ-74 מ"ר (עיקרי + שירות) ועוד.

                        

נתניה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 408-0845800 – מתחם 12

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מס' 408-0845800 במתחם 12 נתניה. מטרת התכנית הינה הקמת מתחם מגורים הכולל 261 יחידות דיור.

הוראות התכנית קובעות בין היתר הנחיות לאיחוד וחלוקה מחדש, שינוי ייעודי קרקע ממגורים ב', דרך משולבת ודרך מאושרת, למגורים ד', שצ"פ, שביל ודרך; קביעת מס' יחידות דיור בתחום התכנית; קביעת שטחי בנייה מרביים למגורים; קביעת מס' קומות וגובה מבנים ועוד.

                         

עדכוני פסיקה

רכישה מחדש

מספר הליך: עת"מ 30692-03-23 נורית אלשטיין מור נ' עיריית ירושלים ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים למנהליים, בפני כב' השופטת, שירלי רנר. פרטי המקרקעין: גוש 30006 חלקה היסטורית 54, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 14.4.2024. ב"כ העותרת: עו"ד משה קמר.

עתירה להורות על ביטול הפקעת שטח וביטול בעלותה של עיריית ירושלים בשטח זה תוך החזרת הרישום על שם הבעלים המקוריים ובחכירת העותרת. אין מחלוקת כי הייעוד המקורי שלשמו ניתנה הודעת ההפקעה לא התממש וגם לא יתממש, לאור תכנית משנת 1989 ולפיה שונה ייעוד הקרקע מייעוד ציבורי.

בחלקה היסטורית 54 בגוש 30006 בירושלים, נרשם בית משותף בן 5 דירות (להלן- "הבניין"). בקומת הקרקע היו מצויות שתי דירות. דירה בת שני חדרים בשטח של 48 מ"ר אליה צמודה חצר בשטח 57 מ"ר, ודירה בת חמישה חדרים בשטח 116 מ"ר שאליה צמודה חצר בשטח 340 מ"ר.

ביום 17.6.71, פורסמה למתן תוקף תכנית בניין עיר מפורטת מספר 1661 שכותרתה "התווית דרך חדשה המקשרת את רחוב חלפתא עם רחוב חזקיהו המלך, בטול קטע מרחוב חלפתא והרחבת קטעים מהרחובות דוסתאי, נקדימון וחזקיהו המלך, בשכונת גונן". על יסוד תכנית זו, פרסמה ביום 9.3.72 הוועדה המקומית הודעת הפקעה והודעה למסירת החזקה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות ולפי חוק התכנון והבנייה, בין היתר לגבי חלק מחלקה היסטורית 54.

בשנת 76, אושרה תכנית נוספת מספר 2001, שבעקבותיה אוחדו חלקות 54 ו-50 ההיסטוריות וחולקו מחדש לאחר הפרשת שטחים לצרכי ציבור. שטח חלקה 54 ההיסטורית קטן בעקבות הפרשת השטחים לצרכי צבור משטח של 877 מ"ר לשטח של 549 מ"ר ונרשם על שם בעליה כחלקה 110. על שם העיריה נרשמה חלקה 112 בשטח של 350 מ"ר, כאשר חלק הארי מתוכו מקורו בחלקה 54 ההיסטורית.

ביום 27.8.89, פורסמה ב"רשומות" הודעה בדבר מתן תוקף לתכנית מספר 2878 החלה בין היתר על חלקה היסטורית 54. בתשריט התכנית בוטל הייעוד לדרך של חלקה 112, והוחלף לייעוד אזור מגורים 1 מיוחד. התוצאה היא שחלקה היסטורית 54 כולה, הינה בייעוד של אזור מגורים 1 מיוחד.

בשנת 1998 רכשה העותרת את זכות החכירה לדורות בתת חלקה 2 שבחלקה 110 (אחת מדירות הקרקע שבבניין), לתקופה של 999 שנה. בשנת 2005 רכשה העותרת את זכות החכירה לדורות לתקופה של 996 שנה בתת חלקה 1 שבחלקה 110 (דירת הקרקע השנייה בבניין).

בית המשפט קיבל את העתירה וקבע כי בענייננו חל סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, לפיה כאשר שונה ייעוד מקרקעין שהופקעו תמורת תשלום פיצויים, לבעלים המקורי או חליפו יש זכות לרכוש את המקרקעין במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובע מהתכנית. ועל כן, רשאית העותרת לרכוש את השטח בתנאים הקבועים באותה הוראה. 

הערת מערכת:

הטענה המקורית הייתה כי חל בעניין סעיף 196 לחוק המתייחס למקרה בו ההפקעה בוצעה ללא תמורה, בית המשפט בחן טענה זו שכן אכן לא התקבלה בגין השטח המופקע תמורה כספית כפיצוי בגין ההפקעה, עם זאת בית המשפט קבע כי הבעלים קיבלו תמורה בדרך של הרחבת זכויות מהתכנית המפקיעה ועל כן עבר לבחון את הוראות סעיף 195 המקביל, המתייחס כאמור למקום בו ההפקעה הייתה בתמורה. השאלה היא איך בדיוק יערך החישוב של ההשבה הכספית שתוטל על הבעלים במקרה מעין זה, שכן הסעיף לא התייחס לדרך פרשנות זו של בית המשפט.

                        

מוצר תכנוני משופר

מספר ההליך: ערר 1059/1223 יעקב גריאני ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד מאיה אשכנזי. פרטי המקרקעין: גוש 6581 חלקה 466, 431, רעננה. תאריך מתן החלטה: 18.4.2024. ב"כ המשיבים: עוה"ד אבישג חכם, ברק קינן.

עררים אלו הוגשו לפי סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה והם מופנים כנגד שתי החלטות של הוועדה המקומית רעננה לאשר שתי בקשות להיתרים שהגישה המשיבה 2 להריסה ובנייה מחדש של שני מבנים סמוכים זה לזה ברחובות דוד אלעזר ואחוזה ברעננה, תוך הוספת 53 יח"ד בשתי החלקות יחד.

הבקשות להיתרים הוגשו מכוח תמ"א 38 ומכוח תוכנית 416-0447284 – תוכנית בסמכות ועדה מקומית שהוכנה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.

ועדת הערר ציינה, כי אחד החסרונות המובהקים והמתוקשרים ביותר של תמ"א 38 נוגע לעובדה שהיא מתמקדת בראש ובראשונה במגרש הבודד ולא במרחב העירוני שבו מצוי המגרש. תמ"א 38 מאפשרת לקדם פרויקט נפרד בכל מגרש על ידי יזם פרטי אחר, תוך הכבדה על אפשרות הסנכרון בין פרויקטים המבוצעים במגרשים סמוכים. התוצאה היא חוסר יעילות במקרה הטוב, ותכנון לא מיטבי במקרה הרע. עם זאת, הודגש כי חסרונו של התכנון הכולל הוא במשך הזמן הנדרש לביצועו.

ועדת הערר  בלשונה:

 "הבקשות להיתרים בענייננו מציעות מוצר תכנוני משופר לאין ערוך לעומת בקשה רגילה מכוח תמ"א 38 או תוכנית רע/מק/1010א': ב"מחיר" שמתקרב לזה של תכנון נקודתי מבחינת זמן, תיאום ומשך ביצוע העבודות מקבל הציבור מוצר תכנוני מעין מתחמי, באיכות גבוהה הרבה יותר. על כך יש לברך, ולא להלין. קידום בקשות להיתרים במספר חלקות צמודות על ידי אותו יזם בתוך זמן קצר הינו יתרון, ולא חסרון."

הודגש, כי ייזום וביצוע הפרויקט עבור מספר חלקות גם יחד מאפשר תכנון קוהרנטי של חזות הבניינים, צמצום משך ביצוע העבודות והקטנת ההפרעה לתושבים, ואפשר לוועדה המקומית וליועציה לבחון את הבקשות להיתרים מתוך ראייה כוללת. כמו כן, צוין כי לא ניתן לשלול את האפשרות שקידום תוכנית נקודתית להתחדשות עירונית בכל שלוש החלקות יכול היה לייצר פתרונות תכנוניים נוספים. אפשר גם, שבמסגרת התנגדות לתוכנית מתחמית שכזו היו יכולים העוררים להעלות טענות נוספות, כגון לגבי מיקומה המדויק של הכניסה לחניון התת קרקעי המשותף. אולם, נקבע כי אין בכך כדי להצדיק פסילתן של בקשות להיתרים – שניתנות היו להגשה בנפרד זו מזו – רק משום קידומן המקביל.

"טענתם של העוררים, כי עצם קידום שלוש בקשות להיתרים, בשלוש חלקות צמודות, על ידי יזם אחד, במועדים סמוכים, מצדיק שלא לאשר את הבקשות, ולעכבן עד לתכנון סטטוטורי של כלל המתחם, הינה בגדר אבסורד והיפוך של היוצרות ממש. על אחת כמה וכמה כאשר דווקא הקידום המקביל של הבקשות להיתרים אִפשר, הן למשיבה 2 והן לוועדה המקומית, בחינה שלהן מתוך ראייה כוללת והצעת פתרונות משותפים."

על כן ועדת הערר דחתה את טענתם המרכזית של העוררים כנגד עצם קידומן המקביל של בקשות להיתרים במספר חלקות סמוכות על ידי יזם אחד.

בהתאם לכך, העררים נדחו, והוצאות נפסקו לחובת העוררים.

הערת מערכת:

נראה, כי שנים אחר שבישרו על מותה של תמ"א 38 והחלפתה, עדיין זו בגרסאות שונות ובלבוש שונה עדיין חיה ונושמת, אמנם הבעייתיות באזורים בהם הקרקע זולה עדיין הבעיה קיימת ולא ניתן לה פתרון, אולם בהחלט כיום, המצב הבטחוני הוכיח כי חיזוק הבניינים נדרש ולא רק מחשש של רעידות אדמה טבעיות אלא גם זעזועים בטחוניים מובילים בצורך בחיזוק מבנים והוספת ממ"דים, ונוסף לתמ"א אף הוספו שורות תיקונים של אפשרויות הוספת ממ"דים לבניינים במהירות האפשרית.

החשש כמובן הוא שאחר הוספת ממ"ד למבנה ללא חיזוקו הכללי, יוזנח הדבר, ועל כן ברי הוא כי את הפתרונות יש להציג במקביל לפתרון לממ"דים.

                        

קריית אריה – מתפתחת ומשביחה

מספר ההליך: ערר 8050/0823 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נ' ביג מרכזי קניות בע"מ ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד אייל תיאודור שרון. תאריך מתן החלטה: 4.4.24 ב"כ הצדדים: עוה"ד יעקב ברכה וגלעד שמעון.

שני עררים שמקורם במחלוקות בדבר אומדן השבחתה של כברת מקרקעין המצויה בבעלות חברת ביג מרכזי קניות בע"מ (להלן: "החברה"), כתוצאה מאישורן של שתי תכניות עוקבות: האחת, תכנית מתאר מקומית מס' 410-0411132 (פת/ 2200): "תכנית מתאר לאזור מטרופוליני משני קרית אריה" משנת 2020 (להלן: "תכנית המתאר"); השנייה, תכנית מפורטת מס': 410-0681643 "מתחם קניאל פתח תקווה" משנת 2022 (להלן: "התכנית המפורטת")

בהתאם להחלטת השמאי המכריע, עקב החלתה של תכנית המתאר על מקרקעי החברה לא יחול חיוב כלשהו בהיטל השבחה. כבתוך כך, בגין אישור התכנית המפורטת, הוצת אירוע מס ונדרש תשלום היטל השבחה בסך של 81,608,000 ש"ח נכון למועד הקובע.

הוועדה המקומית טענה, כי בהחלטת השמאי המכריע נפלו שורת שגיאות מהותיות, בעטיין נאמד היטל ההשבחה בחסר דרמטי – על פי הנטען , בסך מופחת של כ – 100,000,000 ש"ח. אף החברה – הנישומה טענה, כי החלטת השמאי המכריע שגויה ומחייבת את התערבות ועדת הערר, אולם לשיטתה דווקא בכיוון ההפוך: בצל התעלמות לא מוצדקת כביכול, מרכיב פוגע ספציפי אשר הוטמע בהוראות התכנית המפורטת, הוערך היטל ההשבחה ביתר בסכומים "בהיקף של מיליוני שקלים חדשים".

ועדת הערר, ציינה כי לעניות דעתה ישנם מס' שגיאות בקביעת השמאי המכריע:

• התחשבות בשינוי התכנוני היסודי באזור קריית אריה: התכניות החדשות מבקשות להביא בכנפיהן שינוי תכנוני מהותי, דרמטי ורחב היקף, לא רק במופע הבינוי הפיזי בשטח, אלא גם באופיו של אזור קריית אריה בכללותו – מתעשייה מסורתית לתעסוקה ומסחר מודרניים. החלטת השמאי המכריע אינה מתייחסת לשינוי זה ואינה בוחנת את  השפעתו.
• הגדרת הנכס מושא השומה: במסגרת החלטת השמאי המכריע בוצעה הערכת שווי כפולה; האחת על פי המצב התכנוני הקודם, והשנייה על פי המצב התכנוני החדש, ואולם, בעוד שבמצב התכנוני הקודם ערב אישור התכניות החדשות, הוערך שווי הזכויות בחלקה 211 בשלמותה (72,499 מ"ר), הרי שבמצב התכנוני החדש הוערך שווי הזכויות בחלק החלקה המצוי בתחום התכנית המפורטת בלבד (62,467 מ"ר), ואף זאת ללא אומדן שווי השטחים אשר יועדו בתכנית כשטחי ציבור פתוחים.
• הבדלי שווי בגין תוספת קומות: בהחלטתו מושא העררים דנא, קיבל השמאי המכריע את הטענה לפיה "ככל שהמשרדים מצויים בקומה גבוהה יותר, שווים גבוה יותר." בהדבק זה "קו פרשת מים" נקבע לגבי בנייה בגובה של 10 קומות, מתחתו נדרשת הפחתת שווי בשיעור מוערך של 10%. אלא שבסופו של דבר מתחוור מעיון בתחשיב ההשבחה שבהחלטה, כי עבור שימוש ל"משרדים" נקבע בשני מצבי התכנון שווי בסיסי זהה (1,870 ש"ח למ"ר), וללא אותה התאמה נחוצה בשל פערי הגובה שבין שני מצבי התכנון – עד 4 קומות במצב התכנוני הקודם ועד 40 קומות במצב התכנוני החדש.
• יחס ברוטו / נטו לא מנומק דיו וזהה בשני מצבי התכנון: אומדני השווי בהחלטה מבוססים על חילוץ השטחים העיקריים בעסקאות השוואה. לצורך כך, קבע השמאי המכריע יחס העמסה ברוטו/נטו של ,1:1.27 "בהתאם לאומדן יחס זה בנכס הנדון כפי שהוצג ע"י המבקשת". קביעה זו, כשלעצמה, לא נומקה, ומקורה כפי הנראה ב"מידע שנמסר ממתכנני הפרויקט"). מעבר לכך שלא ברור ובהחלטה לא הוסבר מה טיבו ותקפותו של אותו "מידע" שנמסר, נשאלת השאלה כיצד יחס ההעמסה נותר זהה בשני מצבי התכנון, הגם שבמצב התכנוני החדש, לאחר התכנית המפורטת, הותרו בחלקה שטחי שירות בשיעור של 35% בעוד שבמצב התכנוני הקודם הותרו שטחי שירות בשיעור של 20% בלבד.
• גמישות תכנונית המתאפשרת על פי התכנית המפורטת: לאחר פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה, מאפשרת התכנית המפורטת הסבת שטחי חניה לשימושים עיקריים. אין ההחלטה בוחנת קיומה או היעדרה של פרמיית שוק חיובית לאור גמישות זו שהותרה.

לאור האמור ועדת הערר קבעה כך: "אשר על כן, ולנוכח השאלות והקשיים המהותיים שהתעוררו, נודה ונתוודה בהגינות המחויבת גם כלפי כבוד השמאי המכריע – חלקם הוצפו ביוזמת ועדת הערר על רקע משמעותן העמוקה והרוחבית לתפיסתה, מורים אנו על ביטול ההחלטה מושא העררים והשבת ההליך אל כבוד השמאי המכריע לצורך תיקון והשלמה. השמאי המכריע יתבקש לתקן החלטתו, כך שתתחשב בשינוי התכנוני המהותי אותו עורכות התכניות המשביחות בתחום קרית אריה בכלל, ובחלקה 211 וסביבתה בפרט: מייעוד תעשיה בבנייה דלילה ונמוכה יחסית, בה שימושים מעורבים של תעשיה מסורתית, מלאכה, מוסכים, מסחר ומשרדים (חלקם ותיקים וחלקם יותר חדשים), לייעוד תעסוקה ומסחר מודרני , בבינוי תמיר ועתיר זכויות. לצורך האומדנים והתחשבים יוצאו מכלל הנתונים האובייקטיביים המשפיעים על שווי השוק של החלקה, ערב אישורה של תכנית המתאר, הציפיות לשינוי הייעוד בתחום קרית אריה כתוצאה מהליכי התכנון עצמם של תכנית זו".

הערת מערכת:

על אף ההתערבות המצומצמת של ועדת ערר בשיקול דעת המקצועי של השמאי המכריע, נראה כי הכרעה זו כוללת מחלוקות רחבות היקף, הן בצד התכנוני והן בפן הכלכלי עם משמעויות כספיות ניכרות במיוחד, במיוחד שזו עשויה להשפיע על כל אזור קריית אריה, ועל כן ועדת הערר בחרה לנקוט בזהירות ובהקפדה יתרה, על מנת שלא להגיע למצב בו בעקבות הכרעה זו, יושפעו שומות רבות והליכים רבים לעתיד.

בסיכומו של דבר, סביר כי הבחינה של ההשפעה צריכה להיבחן בשאלת העסקאות בשוק, אם השוק נתן שווי דומה למ"ר הן במצב הקודם והן במצב הקיים, תוך התעלמות משלבי תכנון התכנית החדשה, הרי שבסיכומו של דבר לא הייתה התעשרות בעקבות התכנית.

                        

פגיעה קונקרטית?

מספר ההליך: ערר 92004/0223 חן פרי ואח נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד סילביה רביד. פרטי המקרקעין: רחוב ארלוזרוב, תל אביב. תאריך מתן ההחלטה: 3.4.2024.

עררים שהוגשו בהתאם לסעיף 198(ד) לחוק התכנון והבניה, על החלטת הועדה המקומית תל אביב, לדחות את תביעת הפיצויים של העוררים בגין פגיעה וירידת ערך אשר לטענתן נגרמה לדירות המגורים שבבעלותם המצויות ברחוב ארלוזורוב בתל אביב, זאת בגין אישורה של תתל/70/א – רכבת קלה הקו הסגול, אישורה של תא/5000 ואישורה של תכנית רובע 3.

כפי שיפורט, ועדת הערר קבעה, כי חרף הפגמים שנפלו בחוות דעת העוררים, יש להורות על מינוי שמאי מייעץ.

ועדת הערר הדגישה, כי שינוי הייעוד לדרך אותו עורכת התכנית בשני המגרשים המיועדים למגורים הוא בבחינת פגיעה ישירה במקרקעין, אלא שבניגוד לשינוי ייעוד רגיל, החל מיד עם אישורה של התכנית, כאן קובעת התכנית הוראה של ייעוד נדחה, שיכנס לתוקף עם פרסום הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות.

ועדת הערר ציינה, כי צודקות המשיבות בטענתן כי בטרם אושרה התכנית, תוואי הרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב לא היה בהכרח תוואי תת קרקעי, שכן בהתאם להוראות תמ"א 23א4, קיימת גמישות בקשר עם התכנון המפורט של הרכבת הקלה וקובעת כי תכנון כזה ניתן לאשר בין במפלס הקרקע – בין במפלס עילי ובין במפלס תת קרקעי.

כמו כן, הודגש כי תמ"א 23א4 הינה חלק מן המצב התכנוני הקודם אותו על השמאי המייעץ להביא בחשבון. את הפגיעה, ככל שישנה, על השמאי המייעץ לכמת בפער שבין המצב התכנוני החדש על פי התכנית והמצב התכנוני הקודם הכולל את התמ"א. נקבע, כי השמאי המייעץ יתייחס לערכי השווי הכולל בשני המצבים, ביחס לכל תת חלקה בנפרד, זאת, בהתאמה להלכה הפסוקה כפי שהיא משתקפת בעניין ברג ובעניין מנדלסון. בעניין ברג, נדון מצב בו תכניות העבר לא היו קונקרטיות דיין ולא גרעו מתכונות המקרקעין או מיכולת השימוש וההנאה מהם, ועל כן לא היה בהם כדי להקים עילת תביעה על פי סעיף 197 לחוק. בית המשפט העליון קבע כי לא ניתן לפצות בגין ירידת הערך שגרמו תכניות העבר במסגרת תביעה על פי התכנית המאוחרת, ויש להתחשב בעננה התכנונית שנבעה מהם לצורך קביעת ערכי הקרקע במצב הקודם.

ועדת הערר קבעה, כי התכנית בה עסקינן כוללת תכנון מפורט של הרכבת הקלה וככזו הינה קונקרטיזציה של הנורמה התכנונית בשלב הקודם המשתקף בתמ"א 23א4 אין לדעת היכן יעבור במדויק תוואי הרכבת הקלה, האם בעברו הצפוני או הדרומי של הרחוב, האם יהיה עילי או תחתי, ומה מידת הפגיעה הקונקרטית שתהיה אם בכלל ביחס לכל מבנה לכל אורכו של התוואי. פגיעה כאמור מתגבשת עם התכנון המפורט.

הערת מערכת:

המערכת סבורה, כי מקום בו תביעה לו הייתה מוגשת בגין תמ"א 23 א/4 הייתה נדחית לאור העדר קונקרטיות, הרי שיש אי צדק בהפחתת פיצוי כעת בגין מרכיב זה, מן הראוי להסדיר נושא זה בחקיקה, יוזכר כי עמדת היועמ"ש לממשלה בעניין ברג הייתה הפוכה מהכרעת בית המשפט, המחייבת כמובן, ועל כן ראוי היה להסדיר נקודה זו המהווה פגיעה בקניין ובאיכות חיי הפרט, בעיקר בעת שעסקינן אנו בתשתית ציבורית שממנה נהנה הכלל, אך רק פרטים מסויימים נדרשים לשלם את המחיר.

הכללה בתכנית איחוד וחלוקה – רק לפי שיקול תכנוני?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

כבר שנים רבות שהעוסקים בתחום התכנון והבניה יודעים לשנן כי אין לאדם זכות קנויה להיכלל בתכנית משביחה, כי תכנית אינה מכשיר לפיצוי, וכי הכללתן או אי הכללתן של חלקות קרקע בתכנית איחוד וחלוקה צריכה להיות מעוגנת בצרכי התכנון של חטיבת הקרקע הכלולה בתכנית ולא בשיקולים חיצוניים.

אמירות אלו, שנשמעו על ידי בית המשפט העליון עוד בשנת 2007 (בג"צ 9402 בוכניק) חוזרות ונשנות על ידי ערכאות השיפוט השונות כמעט בכל עתירה וערעור המופנים כנגד החלטה של מוסד תכנון שלא לכלול מקרקעין מסוימים בתכנית שינוי ייעוד הכוללת הוראות איחוד וחלוקה.

הטעמים לכך נעוצים, על פי רוב, בעמדה המשפטית הגורסת שאין להטיל על בעלים, שקרקעותיהם נמצאו מבחינה תכנונית ראויים להיכלל במתחם לפיתוח, לחלוק את ההשבחה שתיווצר להם עם אישורה של התכנית, עם בעלי קרקעות שמבחינה תכנונית נכללו במתחם המיועד לצרכי ציבור, אלא במקרים בהם מתקיימת זיקה תכנונית מובהקת בין המתחמים.

כלומר, לפי עמדה זו, רק כאשר צרכי הפיתוח של התכנית מחייבים להישען על שטחי ציבור, כדוגמת כביש שכונתי, שצ"פ או מוסדות ציבור רלוונטיים, יהיה מוצדק לכלול את אותם הבעלים במסגרת האיחוד והחלוקה ולהקצות להם זכויות.

בכל מצב אחר, לעומת זאת, בו מדובר בקרקעות שמיועדות לשרת צרכים לאומיים ואפילו כלל עירוניים, הצדקה זו אינה מתקיימת עוד. וגם אם קרקעות אלו יכללו בתכנית אחת יחד עם קרקעות המיועדות לפיתוח, אין לכלול אותם במסגרת טבלאות ההקצאה והאיזון.

על אף שעמדה זו קנתה כאמור שביתה במוסדות התכנון והערכאות המשפטיות, נתגלעו בה, מעת לעת, בקיעים שביקשו לאתגר את דפוס החשיבה הצר של תפיסה זו, בעיקר נוכח ההבנה כי התמשכותם של הליכי התכנון עשויה לגרום להסתמכות הראויה להגנה, ובפרט במקרים בהם תכנית מפקיעה כללה בתוכה הוראה מפורשת בעניין שימור הזכויות לעתיד לבוא (הכוונה להוראה בתכנית הקובעת, כי לעת הכללתם של מקרקעין בתכנית עתידית לאיחוד וחלוקה, יובא בחשבון ייעודם הקודם טרם סומנו לצרכי ציבור).

כדוגמא לכך, ניתן להביא את עמדת היועמ"ש לשעבר, עו"ד ארז קמיניץ, שניתנה ביחס לשאלה אלו קרקעות ראויות להיכלל במתחם תכנית איחוד וחלוקה רחב הכולל 7,000 יח"ד בהוד השרון, אשר קודם מכוח ובהמשך ישיר לאישורן של תכניות תמ"מ/21/3 ו-תמ"מ/10/3. לאחר הצגת הדין הכללי הנוהג בעניין הכללת קרקעות בתכניות משביחות, ועמדות הצדדים בעניין שבא בפניו, ביחס להכללת שטחי הפארק העירוני והגן הלאומי בתכנית איחוד וחלוקה עתידית, הגיע עו"ד קמיניץ למסקנה כי בנסיבות המיוחדות של התכנית, ונוכח גודלה והשפעה על העיר, נוצרה לאורך השנים הסתמכות ברת הגנה המצדיקה לכלול במתחם האיחוד והחלוקה את השטחים המשמשים לפארק לאומי, אך לא את הקרקעות המיועדות לגן לאומי.

בהתבסס על חוות דעת זו, פתח תקוה, אשר התנהלה לאורך השנים באופן דומה לשכנתה הוד השרון, מקדמת בשנים האחרונות תכנית איחוד וחלוקה מכח תמ"מ/10/3 והמסמך התכנוני, הכוללת אף היא את שטחי הפארק העירוני בתחום האיחוד והחלוקה (בהערה נציין כי בימים אלו הנושא מצוי בבדיקה נוספת עקב עמדה אחרת שהוגשה על ידי רמ"י למשנה ליוע"מ הנוכחית, עו"ד כרמית יוליס).

פרשנות מרחיבה נוספת לאותה זיקה תכנונית נדרשת ניתנה לפני מספר שנים על ידי מחלקת ייעוץ וחקיקה והמשנה ליועמ"ש גם ביחס לקרקעות שנדרשו לטובת הפקעה לרכבת הקלה, מתוך הבנה כי היות ותוואי הרכבת כולל גם תחנות מקומיות ניתן לשקול להביא בחשבון את מקטעי הדרך שבין התחנות, העוברת בתחומי האזורים הבנויים של העיר, במתחם איחוד וחלוקה עתידי. הצידוק לכך הוסבר באינטרס הציבורי החשוב בקידום התחבורה הציבורית, המטיל אחריות חברתית מוגברת על בעלי הקרקע עקב כך, ובעובדה שתשתית הרכבת הקלה עשוי לשנות את אופי השכונה בה היא עוברת, באופן משמעותי יותר מדרך אזורית ואף להביא לעליית שווי הנכסים בה וזאת על אף שתכניות הרכבת הקלה עצמן אושרו כתכניות תשתית לאומית בות"ל, כך שהפן הציבורי בהן הינו ברור וקצת קשה להגדירן כפנימיות לתכניות שאושרו במקטעים שונים (כך לדוגמא נכללו הוראות מתאימות בתכניות בניין העיר שאושרו במתחמי חוף התכלת בהרצליה ובמתחם "השומרון" בתחנה המרכזית הישנה בתל-אביב).

עמדה דומה נשמעה גם ביחס לתכניות המטרו ולרכיבים שניתן ליחס להם אופי מקומי (תחנות, תוואי המסילה והדיור המסילתי) המצדיק לכאורה להכלילם בתכנית איחוד וחלוקה עתידית בהתאם לייעודם ערב אישורה של התכנית המפקיעה.

נציין כי המדינה עצמה מערבת פיצוי או שיקולים אחרים מלבד תכנון בעת שהינה מאשרת כיום את תמ"א 70 ו-70א' בהתייחס לסביבת תחנות המטרו והבנייה מעל הדיפו. הגדלת זכויות על מנת לעשות שימוש בקרקע ובהשבחתה לצרכי מימון פרויקט המטרו אינה מהווה שיקול תכנוני טהור אלא ניצול הקרקע למטרה לבר תכנונית, שכן יאושרו זכויות מוגדלות מעבר לצפוי במקרה רגיל.

נראה לנו אפוא, כי במציאות התכנונית בישראל, לא יהיה נכון לקבוע כלל אצבע שלפיו יקבע אפריורית כי קרקע המיועדת לצרכי ציבור כלל עירוניים ואפילו ארציים, לא תיכלל במתחמי איחוד וחלוקה יחד עם קרקעות המיועדות לפיתוח, וכי יש לבחון כל מקרה וכל תכנית לגופה על מנת לקבוע אם מתקיימת אותה זיקה תכנונית ישירה נדרשת.

כעולה מהאמור, הרי שגם המדינה והרשויות עצמן סבורות כי אי הכללת קרקעות ציבוריות קטיגורית במתחמי האיחוד והחלוקה למטרות נוספות מעבר לשיקול התכנוני אינה תמיד נכונה ויש ליצור חריגים לכלל. אנו סבורים כי במקרים מתאימים ניתן להקל על הקופה הציבורית ולהקנות פיצוי בזכויות חלף פיצויי הפקעה במטרה לייצר שוויון בין נישומים, גם אם במקרים אלו יהא צורך ליצור הגדלה תכנונית שתפצה.

לו היו גופי התכנון נאלצים להפקיע את הזכויות לתוואי הרכבת הקלה במתחם חוף התכלת והתחנה המרכזית, שהובאו כדוגמאות לעיל, היו הם נאלצים, לאור שווי הקרקע, להיפרד ממאות מיליוני שקלים שהיו ניטלים מהקופה הציבורית והעובדה היא שנמצאה הדרך לעקוף זאת. לא ייתכן שלא תהיה מדיניות אחידה וקבועה ביחס למקרים דומים.

ניתן היה לקבוע כללים ולעדכן את כללי האיחוד והחלוקה והתקנות על ידי הנחיות מתאימות ובדיקה, שכן נראה כי המצב הנוכחי אינו נותן תשובה והוא יבחן עוד רבות בעתיד.

עוד חשוב להדגיש, כי מגמת הציפוף שרק תלך ותגבר בשנים הקרובות, ובפרט במסגרת הליכי התחדשות עירונית, צפויה להביא למחסור בקרקע לצרכי ציבור, ולא כל שכן, במקורות למימון הפקעתה ופיתוחה. מצב זה מחייב לאמץ גישה מקלה, המביאה בחשבון גם את האחריות החברתית של בעלי הקרקע לקחת חלק במאמץ האמור, ששכרו בצידו. קרי – הכללתם במתחמי איחוד וחלוקה המיועדים לפיתוח.

                          

הכללה בתכנית איחוד וחלוקה- רק לפי שיקול תכנוני?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• הכרזת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על מתחמים לפינוי לשם בינוי (מס' 9), התשפ"ד-2024.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0915108 – שדה דב.
• תל אביב – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 507-0590687 – נווה עופר מתחם דש"א.
• רמת השרון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 553-0849612 – מתחם "לב העיר" סוקולוב.

                     

עדכוני פסיקה                    

• מקרקעין
  דנ"א 8908/23 הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין נ' דוד קונפינו ואח'
  "תקלה מעורבת" לא חלה על תקנת השוק במקרקעין.

• היטל השבחה
  עת"מ 40802-05-23 הלינה חנה גוהר נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב –
  עתירה חוזרת – לא עוזרת.
  ערר 84011-07-22 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' האביב בפודים 30 בע"מ
  היעדר פגם מהותי.

                                   

מאמר

הכללה בתכנית איחוד וחלוקה – רק לפי שיקול תכנוני?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

כבר שנים רבות שהעוסקים בתחום התכנון והבניה יודעים לשנן כי אין לאדם זכות קנויה להיכלל בתכנית משביחה, כי תכנית אינה מכשיר לפיצוי, וכי הכללתן או אי הכללתן של חלקות קרקע בתכנית איחוד וחלוקה צריכה להיות מעוגנת בצרכי התכנון של חטיבת הקרקע הכלולה בתכנית ולא בשיקולים חיצוניים.

אמירות אלו, שנשמעו על ידי בית המשפט העליון עוד בשנת 2007 (בג"צ 9402 בוכניק) חוזרות ונשנות על ידי ערכאות השיפוט השונות כמעט בכל עתירה וערעור המופנים כנגד החלטה של מוסד תכנון שלא לכלול מקרקעין מסוימים בתכנית שינוי ייעוד הכוללת הוראות איחוד וחלוקה.

הטעמים לכך נעוצים, על פי רוב, בעמדה המשפטית הגורסת שאין להטיל על בעלים, שקרקעותיהם נמצאו מבחינה תכנונית ראויים להיכלל במתחם לפיתוח, לחלוק את ההשבחה שתיווצר להם עם אישורה של התכנית, עם בעלי קרקעות שמבחינה תכנונית נכללו במתחם המיועד לצרכי ציבור, אלא במקרים בהם מתקיימת זיקה תכנונית מובהקת בין המתחמים.

כלומר, לפי עמדה זו, רק כאשר צרכי הפיתוח של התכנית מחייבים להישען על שטחי ציבור, כדוגמת כביש שכונתי, שצ"פ או מוסדות ציבור רלוונטיים, יהיה מוצדק לכלול את אותם הבעלים במסגרת האיחוד והחלוקה ולהקצות להם זכויות.

בכל מצב אחר, לעומת זאת, בו מדובר בקרקעות שמיועדות לשרת צרכים לאומיים ואפילו כלל עירוניים, הצדקה זו אינה מתקיימת עוד. וגם אם קרקעות אלו יכללו בתכנית אחת יחד עם קרקעות המיועדות לפיתוח, אין לכלול אותם במסגרת טבלאות ההקצאה והאיזון.

על אף שעמדה זו קנתה כאמור שביתה במוסדות התכנון והערכאות המשפטיות, נתגלעו בה, מעת לעת, בקיעים שביקשו לאתגר את דפוס החשיבה הצר של תפיסה זו, בעיקר נוכח ההבנה כי התמשכותם של הליכי התכנון עשויה לגרום להסתמכות הראויה להגנה, ובפרט במקרים בהם תכנית מפקיעה כללה בתוכה הוראה מפורשת בעניין שימור הזכויות לעתיד לבוא (הכוונה להוראה בתכנית הקובעת, כי לעת הכללתם של מקרקעין בתכנית עתידית לאיחוד וחלוקה, יובא בחשבון ייעודם הקודם טרם סומנו לצרכי ציבור).

כדוגמא לכך, ניתן להביא את עמדת היועמ"ש לשעבר, עו"ד ארז קמיניץ, שניתנה ביחס לשאלה אלו קרקעות ראויות להיכלל במתחם תכנית איחוד וחלוקה רחב הכולל 7,000 יח"ד בהוד השרון, אשר קודם מכוח ובהמשך ישיר לאישורן של תכניות תמ"מ/21/3 ו-תמ"מ/10/3. לאחר הצגת הדין הכללי הנוהג בעניין הכללת קרקעות בתכניות משביחות, ועמדות הצדדים בעניין שבא בפניו, ביחס להכללת שטחי הפארק העירוני והגן הלאומי בתכנית איחוד וחלוקה עתידית, הגיע עו"ד קמיניץ למסקנה כי בנסיבות המיוחדות של התכנית, ונוכח גודלה והשפעה על העיר, נוצרה לאורך השנים הסתמכות ברת הגנה המצדיקה לכלול במתחם האיחוד והחלוקה את השטחים המשמשים לפארק לאומי, אך לא את הקרקעות המיועדות לגן לאומי.

בהתבסס על חוות דעת זו, פתח תקוה, אשר התנהלה לאורך השנים באופן דומה לשכנתה הוד השרון, מקדמת בשנים האחרונות תכנית איחוד וחלוקה מכח תמ"מ/10/3 והמסמך התכנוני, הכוללת אף היא את שטחי הפארק העירוני בתחום האיחוד והחלוקה (בהערה נציין כי בימים אלו הנושא מצוי בבדיקה נוספת עקב עמדה אחרת שהוגשה על ידי רמ"י למשנה ליוע"מ הנוכחית, עו"ד כרמית יוליס).

פרשנות מרחיבה נוספת לאותה זיקה תכנונית נדרשת ניתנה לפני מספר שנים על ידי מחלקת ייעוץ וחקיקה והמשנה ליועמ"ש גם ביחס לקרקעות שנדרשו לטובת הפקעה לרכבת הקלה, מתוך הבנה כי היות ותוואי הרכבת כולל גם תחנות מקומיות ניתן לשקול להביא בחשבון את מקטעי הדרך שבין התחנות, העוברת בתחומי האזורים הבנויים של העיר, במתחם איחוד וחלוקה עתידי. הצידוק לכך הוסבר באינטרס הציבורי החשוב בקידום התחבורה הציבורית, המטיל אחריות חברתית מוגברת על בעלי הקרקע עקב כך, ובעובדה שתשתית הרכבת הקלה עשוי לשנות את אופי השכונה בה היא עוברת, באופן משמעותי יותר מדרך אזורית ואף להביא לעליית שווי הנכסים בה וזאת על אף שתכניות הרכבת הקלה עצמן אושרו כתכניות תשתית לאומית בות"ל, כך שהפן הציבורי בהן הינו ברור וקצת קשה להגדירן כפנימיות לתכניות שאושרו במקטעים שונים (כך לדוגמא נכללו הוראות מתאימות בתכניות בניין העיר שאושרו במתחמי חוף התכלת בהרצליה ובמתחם "השומרון" בתחנה המרכזית הישנה בתל-אביב).

עמדה דומה נשמעה גם ביחס לתכניות המטרו ולרכיבים שניתן ליחס להם אופי מקומי (תחנות, תוואי המסילה והדיור המסילתי) המצדיק לכאורה להכלילם בתכנית איחוד וחלוקה עתידית בהתאם לייעודם ערב אישורה של התכנית המפקיעה.

נציין כי המדינה עצמה מערבת פיצוי או שיקולים אחרים מלבד תכנון בעת שהינה מאשרת כיום את תמ"א 70 ו-70א' בהתייחס לסביבת תחנות המטרו והבנייה מעל הדיפו. הגדלת זכויות על מנת לעשות שימוש בקרקע ובהשבחתה לצרכי מימון פרויקט המטרו אינה מהווה שיקול תכנוני טהור אלא ניצול הקרקע למטרה לבר תכנונית, שכן יאושרו זכויות מוגדלות מעבר לצפוי במקרה רגיל.

נראה לנו אפוא, כי במציאות התכנונית בישראל, לא יהיה נכון לקבוע כלל אצבע שלפיו יקבע אפריורית כי קרקע המיועדת לצרכי ציבור כלל עירוניים ואפילו ארציים, לא תיכלל במתחמי איחוד וחלוקה יחד עם קרקעות המיועדות לפיתוח, וכי יש לבחון כל מקרה וכל תכנית לגופה על מנת לקבוע אם מתקיימת אותה זיקה תכנונית ישירה נדרשת.

כעולה מהאמור, הרי שגם המדינה והרשויות עצמן סבורות כי אי הכללת קרקעות ציבוריות קטיגורית במתחמי האיחוד והחלוקה למטרות נוספות מעבר לשיקול התכנוני אינה תמיד נכונה ויש ליצור חריגים לכלל. אנו סבורים כי במקרים מתאימים ניתן להקל על הקופה הציבורית ולהקנות פיצוי בזכויות חלף פיצויי הפקעה במטרה לייצר שוויון בין נישומים, גם אם במקרים אלו יהא צורך ליצור הגדלה תכנונית שתפצה.

לו היו גופי התכנון נאלצים להפקיע את הזכויות לתוואי הרכבת הקלה במתחם חוף התכלת והתחנה המרכזית, שהובאו כדוגמאות לעיל, היו הם נאלצים, לאור שווי הקרקע, להיפרד ממאות מיליוני שקלים שהיו ניטלים מהקופה הציבורית והעובדה היא שנמצאה הדרך לעקוף זאת. לא ייתכן שלא תהיה מדיניות אחידה וקבועה ביחס למקרים דומים.

ניתן היה לקבוע כללים ולעדכן את כללי האיחוד והחלוקה והתקנות על ידי הנחיות מתאימות ובדיקה, שכן נראה כי המצב הנוכחי אינו נותן תשובה והוא יבחן עוד רבות בעתיד.

עוד חשוב להדגיש, כי מגמת הציפוף שרק תלך ותגבר בשנים הקרובות, ובפרט במסגרת הליכי התחדשות עירונית, צפויה להביא למחסור בקרקע לצרכי ציבור, ולא כל שכן, במקורות למימון הפקעתה ופיתוחה. מצב זה מחייב לאמץ גישה מקלה, המביאה בחשבון גם את האחריות החברתית של בעלי הקרקע לקחת חלק במאמץ האמור, ששכרו בצידו. קרי – הכללתם במתחמי איחוד וחלוקה המיועדים לפיתוח.

                          

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

הכרזת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על מתחמים לפינוי לשם בינוי (מס' 9), התשפ"ד-2024

מתוקף סמכותו של מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מר אלעזר במברגר, ובהתאם לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית התשע"ו-2016, ובהסכמת הרשויות המקומיות הנוגעות בדבר, המתחמים המפורטים להלן הוכרזו כמתחמים לפינוי לשם בינוי:

• נס ציונה "יד אליעזר".
• ירושלים "שמעוני התקופה".
• חולון "ההסתדרות 143/145".
• ראשון לציון "האומנים".
• רמלה "ישראל פרנקל".
• תל אביב "ארבר".
• תל אביב "מעפילי אגוז 60-64".
• תל אביב "עמישב דרך השלום".
• נתניה "זלמן שניאור".
• נתניה "בן צבי".

מפת המתחמים, מופקדות לעיון הציבור במשרדי הרשויות המקומיות הנוגעות בדבר.

                        

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0915108 – שדה דב

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, מופקדת תכנית מס' 507-0915108 – מרכז רובע שדה דב בסמכות הועדה המקומית. מטרת התכנית, הינה תכנון מפורט של שדה דב, בהתאם לתכנית המתאר תא/4444.

התכנית קובעת בין היתר, את מערך ייעודי הקרקע וקביעת זכויות בנייה לייעודי הקרקע השונים ובהתאם לקבוע בתכנית הראשית: דיור מיוחד, מגורים ומסחר, מגורים ותעסוקה, תעסוקה, מסחר, תעסוקה ותיירות, מלונאות ועוד. כמו כן, התכנית קובעת פירוט זכויות בנייה למגורים בהיקף של 7,128 יחידות דיור, מתוכן 5,845 יח"ד סחירות, ו-983 דב"י עירוני ו-300 דיור מיוחד עירוני; פירוט זכויות בנייה סחירות על קרקעיות בהיקף של 65,143 מ"ר למסחר, 147,555 מ"ר תעסוקה, 87,660 מ"ר למלונאות, 769,930 מ"ר מגורים.

                       

תל אביב – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 507-0590687 – נווה עופר מתחם דש"א

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 507-0590687. מטרת התכנית הינה תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים ועניינה בהתחדשות עירונית ברחובות תל גיבורים, האירוס והדקל  בשכונת נווה עופר.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי במערך ייעודי הקרקע; קביעת זכויות בנייה ושימושים בכל אחד מייעודי הקרקע, כולל הוראות בינוי; קביעת שימוש ציבורי לדיור מוגן; הגדלת מס' יחידות דיור מ-422 ל-1,401 יחידות, מתוכן 85 יחידות דב"י ועוד 100 יחידות לדיור מוגן. כמו כן, מתן פתרונות חניה, מיגון ונגישות לדיירים; קביעת מתחמי מימוש; קביעת קווי בניין ומס' קומות מירבי של 35 קומות ועוד.

רמת השרון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 553-0849612 – מתחם "לב העיר" סוקולוב

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 553-0849612, שמטרתה העצמת זכויות בנייה והוספת שימושים בלב העיר למבני מגורים, שטחי תעסוקה, מסחר ושטחים מבונים לצרכי ציבור.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד, קביעת תכליות ושימושים מותרים בכל ייעוד קרקע, קביעת קווי בניין, קביעת תנאים בהליך רישוי, קביעת תתי מתחמים לאיחוד וחלוקה בעתיד ועוד.

                       

עדכוני פסיקה

"תקלה מעורבת" לא חלה על תקנת השוק במקרקעין

מספר הליך: דנ"א 8908/23 הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין נ' דוד קונפינו ואח' ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כבוד ממלא המקום הנשיא, ע' פוגלמן. פרטי המקרקעין: לא צוינו. תאריך מתן פסק הדין: 13.3.2024. ב"כ המשיבים: לא צוין.

בקשה להורות על קיום דיון נוסף בפסק הדין של בית משפט העליון, ע"א 3391/22 ו-4 ערעורים נוספים.

העובדות לענייננו, מתחזה שהתקשר בעסקה למכירת מקרקעין תוך שהוא מציג עצמו כבנו ויורשו היחיד של בעל המקרקעין (שהיה עדיין בחיים). לצורך רישום בעלות במקרקעין העביר המתחזה לבאת כוחו מסמך שנחזה להיות העתק נאמן למקור של צו ירושה, הקובע כי המנוח נפטר ב-1998, וכי בנו (לו התחזה) הוא יורשו על פי דין.

באת כוח המתחזה הגישה ללשכת רישום המקרקעין בקשה לרישום בעלות במקרקעין בהתאם לצו המזויף; באותו היום אושרה הבקשה, והבעלות במקרקעין הועברה משמו של המנוח לשם "הבן".

לאחר שינוי הבעלות במקרקעין, ולאחר תשלום התמורה למתחזה, הושלמה עסקת המכר ברישום הקונה כבעלים במקרקעין, וכן נרשמה משכנתה על המקרקעין לטובת הבנק.

בפסק הדין נשוא הבקשה לקיום דיון נוסף, נקבע בין היתר כי רישום הקונה והבנק כבעלי זכויות במקרקעין התבסס על שתי תקלות שנקשרו זו בזו – התחזות המתחזה לבן, שהיא תקלה חיצונית למרשם, ורישום הבן כבעלי המקרקעין במקום המנוח, שהיא תקלה שנפלה במרשם.

נקבע, כי במצב דברים זה – של "תקלה מעורבת" – אין מקום להעניק הגנה לרוכש הזכויות, ולפיכך נקבע כי לא חלה תקנת השוק במקרקעין. בהתייחס לאחריות הרשות, נקבע כי הרשות התרשלה בכך שקיבלה את הבקשה לרישום הירושה מבלי שצורף לה צו ירושה מקורי בניגוד להוראות תקנה 18 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) ומכאן אחריותה הנזיקית לנזקי הקונה.

בית המשפט העליון, הזכיר כי הדיון הנוסף הוא הליך נדיר וחריג, ששמור למקרים שבהם נקבעה הלכה חדשה שעומדת בסתירה להלכה קודמת של בית המשפט העליון, או שמפאת חשיבותה, חידושה או קשיותה, מוצדק לקיים בה דיון נוסף. נקבע, כי לא נמצא כי תנאים אלה מתקיימים בענייננו.

בית המשפט העליון, קבע כי בכל הנוגע לטענת הרשות כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה שלפיה רשם המקרקעין לא יכול להסתפק בעותק נאמן למקור של צו הירושה, אלא הוא חייב לדרוש עותק מקורי – בפסיקה נקבע לא אחת כי הגם שבתפקיד רשם המקרקעין כרוך מימד טכני וששיקול הדעת שניתן לו הוא צר, הרשם נושא באחריות לפעול בהתאם לתקנות ולהנחיות המקצועיות הרלוונטיות בנסיבות העניין, כאשר סטייה מהן עשויה לעלות כדי התרשלות.

                       

הערת מערכת:

 מיום ליום מחד גדל השימוש המקוון וממילא יורד קרנם של מסמכי המקור, מאידך, הטכנולוגיה גוררת עימה גם ניסיונות חוזרים ונשנים לרמאויות וניסיונות גזל של מקרקעין, האחריות המוטלת על הגופים הרלוונטיים ועל עורכי הדין הינה רבה וגדלה כל העת, ניסיון עבר ליצירת ביטוח קנייני לרוכש לא צלח, עם זאת ייתכן שלאור האמור היה הדבר מקל על העוסקים ועל רוכשי הנדל"ן התמימים.

                       

40 שנה בשיהוי ההפקעה – לא יבטלו אותה

מספר ההליך: עת"מ 18377-10-23 ינאי גידרון נ' מועצה מקומית פרדס חנה כרכור ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' סגנית הנשיא בטינה טאובר. פרטי המקרקעין: גוש 10074 חלקה 84, כרכור. תאריך מתן פסק הדין: 13.3.2024. ב"כ המשיבים: לא צוין.

ענייננו בעתירה מנהלית בגדרה מבוקש להורות על ביטול הפקעת שטח מקרקעין המצוי ברחוב אחוזה 53 פינת רחוב במושב כרכור, הידוע כגוש 10074 חלקה 84 (להלן: "המקרקעין" או "החלקה"), ולהורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו בפנקסי המקרקעין.

עוד ביום 26/08/1973, פורסמה למתן תוקף ברשומות תכנית בנין עיר מס' ש/18 החלה על המקרקעין, מכוחה הופקעו שטחים לצורכי ציבור לטובת המועצה, ובכללם חלק מהמקרקעין נשוא העתירה אשר יועדו לדרך. ביום 28/06/1979 פורסמה למתן תוקף ברשומות תכנית בנין עיר מס' ש/186 המשנה חלק מייעוד החלקה ממגורים לשטח לבנייני ציבור, יחד עם החלקה הסמוכה.

ביום 31/1/1980 פרסמה הועדה המרחבית שומרון הודעות הפקעה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות ולפי חוק התכנון והבניה, בדבר הפקעת חלק מהחלקה בשטח כולל של 2,045 מ"ר, על יסוד תכנית ש/18, לצורך סלילת דרך, ולאחר מס' חודשים פרסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות. לאחר מס' שנים, החלקה חולקה למס' מגרשים בתכנית נוספת שמכוחה הוצאו הודעות הפקעה נוספות.

העותר טען, כי יש להורות על ביטול ההפקעה מאחר והמשיבות זנחו את המטרה הציבורית והצורך הציבורי במקרקעין, נוכח משך הזמן הרב שחלף ממועד ההפקעה והיעדר פעולות אופרטיביות לאורך השנים. מנגד, המשיבות טענו כי יש להורות על דחיית העתירה מאחר ולשיטתן המועצה המקומית לא זנחה את מטרת ההפקעה והצורך הציבורי במקרקעין.

השאלה העיקרית בעניין זה הינה האם השתהו המשיבות במימוש מטרת ההפקעה, באופן המלמד על העדר קיומו של צורך ציבורי, בהתחשב בפרק הזמן שחלף מאז הופקעו המקרקעין, או שמא הצעדים שננקטו על ידי המועצה, מעידים שלא ראוי לעשות כן, חרף העיכוב?

בית המשפט פתח וציין, כי אמנם חלפו 40 שנים מאז קביעת ייעודם התכנוני של המקרקעין וכ-10 שנים מאז הושלמה ההפקעה עם פרסום הודעת ההפקעה. יחד עם האמור, חרף חלוף הזמן, טרם מומשה מטרת ההפקעה והמקרקעין עומדים מזה שנים ארוכות ללא כל שימוש. בית המשפט הדגיש, כי אין חולק שמדובר בשיהוי בלתי סביר, אך יחד עם האמור, בכך אין די, ויש לבחון האם גם מבחינת השיקולים האחרים ניתן לקבוע כי הרשות השתהתה באופן חריג.

ובהתאם, נקבע, כי בכל הנוגע להתנהלות הרשות המפקיעה יש לבחון האם הרשות אכן פעלה למימוש של מטרות ההפקעה, והאם פעולות אלה היו סבירות בנסיבות העניין, על רקע הזמן שחלף. נקבע כי לא ניתן להתעלם מטענת המועצה כי המקרקעין מושא העתירה הם חלק יחסי קטן ממתחם גדול של מגרשים ושטחים שהופקעו ובחלקם  מומשה מטרת ההפקעה והוקמו מבני ציבור רבים.

בית המשפט קבע, כי נוכח האמור, אם הרשות המפקיעה מממשת את מטרת ההפקעה בחלק מסוים של המתחם המופקע באופן שאינו מלמד על כוונתה לוותר על מימוש המטרות בחלקים האחרים, אין להסיק מהימנעותה ממימוש מטרות ההפקעה באחת החלקות המופקעות, על זניחת המטרה בנוגע לאותה חלקה. לעומת זאת, ככל שקיים בסיס להבחנה בין החלקות השונות, ניתן לבחון את התקדמות ההליכים לגבי חלקה (מסוימת במנותק מן ההתרחשויות לגבי השטח המופקע בכללותו.)

נקבע, כי אמנם התנהלות המשיבות במשך השנים שעברו ממועד פרסום התכנית ואף ממועד פרסום הודעת ההפקעה, לא הייתה משביעת רצון, אך יחד עם האמור, התנהלותה בנסיבות העניין, אין בה כדי להורות בשלב זה על ביטול ההפקעה, שכן אין להסיק מחלוף הזמן על העדר צורך עתידי בקרקע.

לאור האמור, העתירה נדחתה.

                       

הערת מערכת:

פסק-דין זה הולך עקב בצד אגודל למגמת הפסיקה שמצמצמת מאד את המקרים בהם מורים בתי המשפט על ביטול הפקעה, המערכת סבורה כי רשות שנוטלת קרקע עשרות שנים לפני שיש לה צורך בשימוש בהם, חוטאת לתפקודה, אם הרשות צריכה את הקרקע 40 שנה אחר שהפקיעה סימן שהחזיקה את הקרקע 40 שנה יותר מדי, ידמה כל אחד מעמנו שזו אדמתו הניטלת ממנו ועומדת כאבן שאין לה הופכין, מן הראוי ליצור סנקציות שיגרמו לרשות "לחשוב פעמיים" במקרים מעין אלו.

                       

עתירה חוזרת – לא עוזרת

מספר ההליך: עת"מ 40802-05-23 הלינה חנה גוהר נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב ערכאה: בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, בפני כב' השופט גלעד הס. פרטי המקרקעין: גוש 7460 חלקה 26 ברחוב אלנבי  98 תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 18.3.24 ב"כ המשיבה: עוה"ד אירית יומטוב והראל וינטרוב.

העותרת הינה הבעלים הרשום של המקרקעין המצויים ברחוב אלנבי 98 (להלן: "הנכס"). על הנכס חלה תכנית השימור של תל אביב, כאשר בעקבות בקשה למימוש זכויות שנעשה בעבר נערכה שומה בגין השבחה הנובעת מתכנית השימור.

שומה זו לא שולמה ובשלב מאוחר יותר נעשה מימוש במכר ונשלחה שומה בגין "מימוש מלא". היטל ההשבחה שולם, אולם העותרת הגישה ערר על השומה לוועדת הערר. הדיון בערר התעכב שנים רבות, כאשר החלטת ועדת הערר ניתנה רק ביוני 2023.

בכל מקרה, באוגוסט 2020 הגישה העותרת עתירה מנהלית וביקשה שבית המשפט יורה למשיבה לבטל את שומת היטל ההשבחה שהוצאה בגין המימוש המלא ביום 15.6.2020 וכן להנפיק לה אישור העברה ללשכת רישום המקרקעין (להלן: "העתירה הראשונה").

בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה על הסף וזאת מחמת קיום סעד חלופי וחובת מיצוי ההליכים בוועדת הערר. בית המשפט פסק, כי דרך המלך לדון בטענות של העותרת בעניין היטל ההשבחה, הינה בהגשת ערר לוועדת הערר. עוד ציין בית המשפט כי כל ניסיון לדון בענייני היטל השבחה בבית המשפט לעניינים מנהליים בדרך של עתירה מנהלית, עלול להפוך את הוראות הדין לפלסתר והדבר נוגד כללי מנהל תקין ואת זאת אין לאפשר.

למרות פסק הדין, הוגשה עתירה נוספת, העתירה דנא. במסגרת זאת, ביקשה העותרת סעד לפיו, בית המשפט יתן הוראה למשיבה להשיב לידה את היטל ההשבחה ששולם על ידה. את העתירה, נימקה העותרת בכך שלדעתה מדובר בהתנהלות המנוגדת לדין של המשיבה לפיה היא מחזיקה כספים של העותרת אותם גבתה בגין תכנית השימור, כאשר קיימת בתיקי השימור הכרעה כללית של שמאי מכריע שהורה שאין השבחה בנכס.

במקביל – במסגרת העררים שהוגשו על החלטת וועדת הערר שקבעה כי אין השבחה בתכנית השימור, התבקשה בקשה לעיכוב ביצוע, כך שהתבקש כי הכספים ששולמו לוועדה המקומית בין היתר הכספים ששולמו ע"י העותרת כאן, לא יושבו עד הכרעה בערעור המנהלי. בית המשפט נעתר לבקשה בהחלטה מנומקת וערעור לבית המשפט העליון בנושא זה נדחה, כאשר בית המשפט העליון קבע כי יש להשאיר את עיכוב הביצוע על כנו.

בעניין העתירה דנא, בית המשפט קבע, כי יש לדחות את העתירה, הרי שהובהר בעתירה קודמת כי המחוקק התווה דרך לתקוף את הליך  היטל ההשבחה.

נקבע כי גם לגופם של דברים, אף אם היה טעם להגשת העתירה המנהלית עוד טרם ניתנה ההחלטה בערר, טרם הוגש הערעור המנהלי וטרם ניתנה החלטה בבקשה לעיכוב הביצוע, ברור כי לאחר שקרו כל אלו, ראוי היה כי העותרת הייתה מבקשת למחוק את העתירה. גם אם לא הייתה העתירה הראשונה וגם אם לא הייתה ניתנת החלטה של וועדת הערר ולאחריה החלטה של בית המשפט בעיכוב ביצוע, עדיין דין העתירה להידחות. הנושא מצוי לפתחו של בית המשפט לעניינים מנהלים במסגרת ערעור מנהלי ורק ככל שידחה הערעור ניתן יהיה לדרוש את הכספים בחזרה. ככל שהוועדה המקומית לא תחזיר כספים ניתן להגיש תביעה אזרחית ובכל מקרה לא עתירה מנהלית.

נפסקו הוצאות לחובת העותרת, בסך של 75,000 ₪.

                        

הערת מערכת:

נראה, כי עתירה שניה באותו נושא ובאותן טענות הובילו את בית המשפט לפסוק הוצאות על הצד הגבוה, מאחר שבית המשפט כבר הבהיר לעותרת את דרך המלך לתקוף בהליך היטל השבחה, והעותרת בכל זאת החליטה להגיש עתירה נוספת, ודרך ההתנהלות היא זו שעלתה לעותרת ביוקר.

לשון בית המשפט:

"כאמור העותרת בהגינותה ציינה בכתב העתירה כי הגישה ערר, אולם טענה כי הערר לא הוכרע וכי בקשות בעניין לא הועילו, אלא שבינתיים הערר הוכרע ואף הוגש עליו ערעור מנהלי. לפיכך ראוי היה כי העותרת מיוזמתה או שתתקן את העתירה או שתמחוק אותה לאור ההתפתחות."

                       

היעדר פגם מהותי

מספר ההליך: ערר 84011-07-22 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' האביב בפודים 30 בע"מ ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד נורית טביב מזרחי. פרטי המקרקעין: גוש 6204 חלקה 61, רחוב הפודים 30 ברמת גן. תאריך מתן ההחלטה: 20.3.2024. ב"כ המשיבה: עו"ד שרון פטל.

ערר שהגישה הוועדה המקומית בגין שומה מכרעת ביחס לפרויקט פינוי בינוי הכולל הריסת שני בנייני מגורים הכוללים 37 דירות, ברחוב הפודים 30 בשכונת נחלת גנים ברמת גן (להלן: "הפרויקט" ו- "הנכס" בהתאמה).

השומה המכרעת מתייחסת לתכנית 506-0511766 (להלן: "התכנית") אשר פורסמה למתן תוקף ביום 11.7.19 ומהווה תכנית התחדשות עירונית להריסת שני המבנים הקיימים על החלקה והקמת מגדל מגורים הכולל 111 יח"ד. טרם אישור התכנית נחתם בין כל בעלי החלקה לבין המשיבה הסכם פינוי בינוי. בעקבות מימוש זכויות בדרך של היתר בנייה הוצאה שומת הוועדה המקומית, לאחריה הוגש על ידי המשיבה שומה אחרת.

הועדה המקומית טענה, כי בשומה המכרעת נפל פגם מהותי בהערכת היטל ההשבחה בגין אישור התכנית בהערכת השווי במצב החדש בשומה המכרעת, ביצע השמאי המכריע שתי הפחתות הן בגין בעלות משותפת והן בגין דחיה ומורכבות הפרויקט, למרות היותן של הפחתות אלה חופפות.

ועדת הערר, פתחה וקבעה כי יש לדחות את הערר, מהנימוקים להלן:

השמאי המכריע הבהיר, כי ההפחתה לבעלות משותפת (מושעא) ניתנה לאור מהות הנכס המהווה בניין משותף בבעלות משותפת של כ-37 בעלים, תוך שזכויות הבנייה הן בבעלות משותפת. כפי שהבהיר, ההפחתה אינה בהכרח בגין דחיה, אלא הינה לעצם השיתוף כאשר המטרד שבשיתוף יכול לבוא לידי ביטוי בניהול הנכס, בצורך בהסכמות על השימוש בנכס ועוד. כפי שציין, בנוסף להפחתה לבעלות משותפת, מצא לנקוט בהפחתה נוספת בגין מורכבות הפרויקט אשר באה לידי ביטוי בדחיה, לרבות דחיה בתשלומי ההוצאות עבור המטלות הציבוריות כאמור בשומה.

כמו כן, השמאי המכריע הבהיר כי גישה זו יוצרת אבחנה בין ההפחתה למושעא משווי הזכויות בלבד לעומת הדחיה אשר מופעלת גם על ההוצאות. כפי שציין, הגם שניתן לנקוט בגישה של מקדם הפחתה כולל (כזה המגלם הן את הדחיה בתשלום ההוצאות והן את ההפחתה לבעלות משותפת), במקרה דנן מצא לנכון לפצל את ההפחתות כפי שבוצע. בחינת שיעור ההפחתה הכולל בגין בעלות משותפת, דחיה ומורכבות הפרויקט, מעלה כי בסך הכול הובא בחשבון מקדם הפחתה כולל בסך 0.83 שנמצא להערכתו בתחום הסביר בהתייחס למאפייני הנכס שבנדון ולפרויקט זה.

ועדת הערר הדגישה, כי לא השתכנעה מטענות הוועדה המקומית כי בשומה המכרעת נפלה טעות מהותית או דופי חמור אשר הם ורק הם מצדיקים התערבותנו בשומה המכרעת. יתרה מכך, הדברים מקבלים משנה תוקף עת בפי  העוררת טענה כנגד הכרעה שמאית מובהקת המצויה בליבת שיקול דעתו של השמאי המכריע. שכן, מדובר בעניין שמאי מובהק, אשר השמאי המכריע נתן דעתו לגביו בהתאם למקצועיותו ומומחיותו. העוררת לא הרימה את הנטל כי נפל פגם חמור בשומה המכרעת בהיבט זה. נקבע, כי השמאי המכריע פעל במתודה שמאית שונה מזו המוצעת על ידי שמאי העוררת, אך אין בכך הצדקה להתערבות ועדת הערר בקביעותיו.

לאור האמור, הערר נדחה.

                       

הערת מערכת:

הפחתות והתאמות הנוגעות להערכת זמן הינן כר נרחב לשאלות העולות בין שמאים לגבי שיעור הדחייה שיש ליקח בחשבון, ברי הוא כי שיעור הדחייה הצפויה הינו רב השפעה על השווי, עם זאת וכידוע הבחינה הינה למועד הקובע ולא בדיעבד, לצערנו מדובר בביצה ותרנגולת שכן פעמים רבות כתוצאה מהתמשכות ההליכים המשפטיים אלו עדיין נידונים בעוד הנישומים רואים שההערכה שננקטה הינה בחסר ועיניהם כלות.

ייתכן והיה מקום לשקול הוספת אפשרות תיקון שומה גם לנתונים מעין אלו שנישומו בחסר לאור המשמעות הגבוהה כאמור.

וודאות מעל הכל – האמנם?
הכל על התיקון המוצע לחוק התכנון והבניה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בימים האחרונים הופץ להערות הציבור תזכיר לתיקון חוק התכנון והבניה שמתיימר לפזר את ענני חוסר הוודאות בכל הקשור להסדרים הקבועים בחוק לגביית היטל השבחה ותביעות ירידת ערך, ובתוך כך ליצור ביניהם סימטריה.

על פי הצעת החוק, יקבע מועד ברור אחד שבו תקום הזכות להגיש תביעת פיצויים או החובה לגבות היטל השבחה – מועד אישורה של תכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה או מועד מתן היתר בניה מכוחה, כתלות ברמת הוודאות של הזכויות שהוקנו בה.

התיקון מגיע לאור פסיקה ענפה ומורכבת שהתפתחה במהלך השנים בשני התחומים, ובשל החלטות שונות ולעיתים אף סותרות שהתקבלו בערכאות השונות, שביחס לחלקן עוד טרם ניתנה הלכה מחייבת.

לפני שנציג את השינויים המוצעים בהצעה, נסקור בקצרה את הפסיקות המרכזיות שניתנו בכל אחד מהתחומים הנ"ל.

סקירה היסטורית

'ודאות' ו'סימטריה' הם שני מושגים מוכרים היטב לעוסקים בעולמות ההשבחה והפיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין.

בתי המשפט לאורך השנים עמדו על חשיבות קיומה של ודאות תכנונית כדי להצדיק את חיוב בעל הקרקע בהיטל השבחה, מחד, ואת חיובה של הרשות בתשלום פיצויים, מאידך.

מאחר והחוק היבש לא מגביל את סוג התכניות שניתן להגיש בגינן תביעת פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע, הוגשו לאורך השנים תביעות ירידת ערך בהיקפים כספיים ניכרים בגין אישורן של תכניות מתאר ארציות ומחוזיות, שלכאורה רק התוו מגמות לתכנון עתידי או קבעו את גבולות איזורי הפיתוח העתידיים (כמו למשל תמ"מ/21/3), כמו גם בגין אישורן של תכניות ארציות מפורטות יותר שאף ניתן היה להוציא היתרי בניה מכוחן, אך היו כפופות לשיקול דעת של הוועדה המקומית ולא כללו התייחסות ממוקדת למיקומים בהם ניתן יהיה לממש את התכנית אלא רק את אמות המידה על פיהן ניתן יהיה להוציא היתרים מכוחה (כמו למשל תמ"א 18 לתחנות תדלוק, תמ"א 36 לאנטנות סלולאריות ותמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה).

מצב זה הביא לגיבושן של לא מעט פסיקות מחייבות שקבעו, כי הזכות לפיצוי בגין תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תקום רק אם ניתן להוכיח כי הן גרמו לפגיעה קונקרטית וברורה במקרקעין, ובהתייחס לתכניות שניתן היה להוציא היתר בניה מכוחן, רק במועד הוצאת היתר הבניה בפועל (בר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ).

כפועל יוצא מכך נקבע גם, כי לצורך קביעת שווי המצב התכנוני שקדם לתכנית פוגעת לא יובאו בחשבון תכניות מתאר ארציות ומחוזיות שלא הקימו זכות לפיצויים בגין ירידת ערך הקרקע (בר"מ 5898/16 רומן ברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון).

בכל הקשור להיטלי השבחה, נקבעו לאורך השנים הלכות דומות אם כי לא זהות לחלוטין.

למרות שהאפשרות לגבות היטל השבחה הוגבלה בחוק לתכנית מתאר מקומית או מפורטת, בית המשפט העליון איפשר, עוד בשנת 1999, לגבות היטל השבחה גם מכח תכנית המתאר הארצית לתחנות תדלוק (תמ"א 18) שכללה הוראות מפורטות להוצאת היתרי בניה (רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה), ובשנת 2016 הבהיר, כי המועד הקובע לשומת היטל ההשבחה בגין היתר לתחנת תדלוק, הוא מועד מתן היתר הבניה מכוחה של תמ"א 18 ולא מועד אישורה (בר"מ 505/15 אופל קרדן השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון).

הלכות אלו הוחלו במשך השנים גם ביחס לתכניות מתאר ארציות אחרות, כדוגמת תמ"א 36, תמ"א/10ד/10 ותמ"א 38, ובאחרונה אף על תכניות מתאר מקומיות שלא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחן, כמו למשל תכניות מתאר כוללניות שהוחרגו באופן מפורש בחוק, במסגרת תיקון 126 לחוק התכנון והבניה, ותכניות מתאר מקומיות שלא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחן כמו תכנית פת/2200 (ערר 8045-08-21 יוסף שמוחה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקווה ואח' (19.2.23)) וכן על תכניות מתאר מקומיות הכוללות זכויות שאינן ודאיות ואינן קונקרטיות דיין במועד אישור התכנית, כמו למשל תכנית רחביה בירושלים (תכנית 9988) (ערר (י-ם) 403/17 אהרון ברק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים).

בצד זאת, יצר בית המשפט העליון קונסטרוקציה משפטית חדשה לגבי זכויות מוקנות-מותנות שנכללו בתכנית מפורטת וקבע, כי המועד הקובע לשומת ההשבחה הוא מועד אישור התכנית, אך את היטל ההשבחה ניתן יהיה לגבות באופן דו שלבי – במועד המכירה ובמועד הוצאת היתר הבניה (רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון).

עם זאת, ובשונה מתביעת פיצויים לירידת ערך, נקבע כי לצורך קביעת שווי המצב התכנוני שקדם לתכנית משביחה, ניתן להביא בחשבון קיומו של פוטנציאל תכנוני וציפייה לשינוי ייעוד הנובע גם מתכניות מתאר ארציות ומחוזיות, כל עוד אין מדובר בציפייה הנובעת מהתכנית המשביחה עצמה (ע"א 4487/01‏ הוועדה המקומית לתכנון ובניה  רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ).

בהסתמך על הלכה זו קבע לאחרונה בית המשפט המחוזי (עמ"נ (ת"א) 18618-12-22  לויתן אדיב שמואל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב), כי לצורך קביעת שווי המצב הקודם לתכנית רובע 3 בתל אביב (תכנית שהוכנה מכוחה של תמ"א 38), ניתן להביא בחשבון את השפעתה של תמ"א 38.

פסק דין זה צפוי להגיע בימים הקרובים לפתחו של בית המשפט העליון, שיידרש פעם נוספת להכריע בסוגיות הסבוכות שמתעוררות בשל העדר התייחסות מפורשת בחוק למצבים מעין אלו.

פסקי הדין שהבאנו לעיל מהווים אמנם חלק קטן משלל הפסיקות שעסקו לאורך השנים בתביעות ירידות ערך ובהיטלי השבחה, אולם נדמה כי די בהם כדי להבין את המורכבות שמתעוררת פעם אחר פעם ואת הצורך ביצירת וודאות בתחומי היטל ההשבחה והפיצויים בגין ירידת ערך מתכנית.

השינויים המוצעים

השינוי המרכזי המוצע בתיקון הוא כאמור, קביעת מועד ברור אחד שבו תקום הזכות להגיש תביעת פיצויים או החובה לגבות בהיטל השבחה.

לצורך כך, נקבעו שלושה סוגי תכניות שניתן לתבוע בגינן פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע הכלולה או גובלת בהן:

(1) 'תכנית הכוללת הוראות מפורטות', שהוגדרה כתכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לעבודה או לשימוש ללא צורך באישורה של תכנית נוספת.

(2) תכנית שאינה כוללת הוראות מפורטות, אך כוללת הוראות שמונעות שימוש כדין בקרקע או הוצאת היתר בניה.

(3) 'תכנית כללית' שהוגדרה כתכנית שמאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה ללא צורך באישורה של תכנית נוספת, אך אינה קובעת מיקומים ברורים בתשריט או שאינה כוללת תשריט.

בנוסף מאפשר התיקון לכלול במסגרת התביעה גם פגיעה שנגרמה מתכניות קודמות שאינן מסוג התכניות הנ"ל.

באשר למועד הקובע להגשת תביעת ירידת ערך בגין תכניות מסוג זה, מוצע בתיקון, כי הוא יהיה מועד תחילת התכנית (כהגדרתה בחוק), למעט בשני מקרים:

(1) קרקע שביום אישורה של 'תכנית כללית' יש עליה בנין – המועד הקובע יהיה מועד ההחלטה ליתן היתר בניה מכוחה.

(2) תכנית הכוללת הוראות מפורטות הכפופות לאישור נוסף של מוסד התכנון (שאינו רשות רישוי) – המועד הקובע יהיה מועד אישור מוסד התכנון.

הסדר דומה נקבע גם בעניין היטל השבחה.

תכנית שניתן יהיה לגבות מכוחה היטל השבחה הוגדרה אף היא כתכנית הכוללת הוראות מפורטות, כלומר תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לעבודה או לשימוש ללא צורך באישורה של תכנית נוספת, כאשר המועד בו תקום החבות בהיטל יהיה זהה למועד בו תקום הזכאות לפיצוי בגינה.

בנוסף, ובדומה להסדר שנקבע ביחס לתביעת פיצויים, מציע התיקון לכלול במסגרת שומת ההשבחה גם השבחה שנוצרה בתכניות קודמות שאינן מסוג התכניות הנ"ל.

מה זה בעצם אומר?

הצד החיובי בתיקון המוצע הוא הוודאות בעניין המועד הקובע לזכאות (בפיצויים) ולחיוב (בהיטל השבחה) והן באשר לאופן ההתייחסות לתכניות קודמות שלא הקימו זכות לפיצויים או חבות בהיטל השבחה.

בצד זאת, התחולה שלו היא מכאן ואילך – כלומר על תכניות שיופקדו (ביחס לתביעות פיצויים) או יהיו בתוקף (ביחס להיטל השבחה) החל ממועד כניסתו לתוקף, כך שהוא לא פותר את כל המחלוקות הקיימות ושעדיין צפויות להתעורר בגין תכניות שכבר אושרו או נמצאות בהליכי אישור סופיים.

הצעת החוק גם מעוררת קושי בהיבטים נוספים:

לעניין תביעות פיצויים – כל עוד מדובר בתכנית שלא מקימה זכאות להגשת תביעה בהתאם להגדרות החדשות, לא ניתן יהיה לתבוע בגינה כל פיצוי עד לאישורה של תכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בניה או עד למתן היתר בניה בפועל.

בהינתן קצב הליכי התכנון במדינת ישראל המשמעות היא שעשויות לחלוף שנים רבות מהמועד בו אושרה תכנית שפגעה בערך הקרקע ועד שתקום הזכות לפיצוי בגינה. במהלך זמן זה, בעל קרקע שירצה למכור את זכויותיו לצד שלישי יצטרך להחליט אם להשאיר בידיו את זכות הפיצוי לעתיד לבוא ולהיות במעקב תמידי אחר התכנון שמתגבש בקרקע שכבר לא בבעלותו, או לגלם במחיר העסקה את הזכות לפיצוי, שיהיה קשה מאוד להעריכה בשל הקושי לצפות לא רק את משך הזמן שיקח עד לשלב בו תקום הזכות לפיצוי אלא גם את גובה הפיצוי עצמו.

כך למשל צפוי להיות המצב לכשתאושרנה תכניות המטרו כדוגמת תמ"א 70 ותמ"א 70א, שיגדילו את הזכויות סביב תחנות המטרו ובאיזורי הדיפו. בצד בעלי הקרקע שצפויים להיות מושבחים מהתכניות, יהיו גם אלו שיפגעו ממנה, אך לאור התיקון המוצע יצטרכו להמתין עם הגשת תביעות הפיצויים בגינן עד לאישורן של תכניות מפורטות ואפילו עד לשלב הוצאת היתרי בניה, דבר שעשוי לקרות רק בעתיד הרחוק מאוד.

התוצאה היא שלצד הוודאות שמבקש המחוקק לייצר בתחום תביעות הפיצויים, הוא יוצר קושי מעשי וחוסר וודאות בתחום עסקאות הנדל"ן של קרקעות שנפגעו כתוצאה מאישור תכנית ובכך גורם להם פגיעה נוספת ביכולת הסיחור שלהן ובשווין.

לעניין היטל השבחה – בהינתן ששוק הנדל"ן בישראל נמצא בעלייה מתמדת, הרי שהסטת המועד הקובע לשומה ממועד אישור התכנית למועד הוצאת היתר הבניה מכוחה, משמעותו עליית ערך מתמדת של סכומי ההשבחה שנכנסים לקופת הרשות.

בנוסף, הקביעה לפיה ההשבחה בגין תכניות קודמות תצורף להשבחה מכח תכנית מפורטת לא נותנת מענה לשאלת אופן החישוב: האם ההשבחה מתכניות קודמות תחושב למועד אישורן, או שכלל ההשבחה תחושב למועד אישור התכנית האחרונה (או היתר הבניה מכוחה)?

הפער בין שתי האפשרויות הוא גדול מאוד וכמו שאמרנו, בהנחה של שוק עולה, המשמעות היא כי ההכנסות לקופה הציבורית יאמירו בהתאמה וסביר להניח שבסופו של דבר יגולגלו לציבור רוכשי הדירות.

סיכום והמלצות הכותבים

התיקון הוא חשוב ומבורך בכל הקשור לסוגיית הוודאות. עם זאת, ההסדר שנכלל בו צפוי להעשיר את הקופה הציבורית על חשבון בעלי הקרקע, ובפרט בכל הקשור למועד חישוב היטל ההשבחה.

בהקשר זה סבורנו, כי על מנת שלא להשאיר פתח להתדיינויות מיותרות נוספות מומלץ להסדיר במסגרת התיקון גם את אופן חישוב היטל ההשבחה בגין תכניות קודמות בצורה ברורה.

בנוסף, יש לתת את הדעת לכך שלתיקון יהיו גם השלכות על אופן ניסוח הסכמי מכר מקרקעין, שיצטרכו להביא בחשבון את השינוי התפיסתי לגבי מועד החבות בהיטל השבחה ולהתייחס לחלוקת החבות בין המוכר לרוכש.

לאור זאת, בנסיבות בהן התכנית המפורטת היא התכנית שמקימה את החבות בהיטל השבחה, מומלץ כי מי שמתעתד למכור את זכויותיו יפנה לוועדה המקומית בבקשה לקבלת שומה מוקדמת ובכך ימנע מחלוקות עתידיות עם רוכש הזכויות.

בהתייחס לתביעות פיצויים בגין ירידת ערך סבורנו, כי ראוי לייתר סוף סוף את ההפרדה בין תביעת ירידת הערך לתביעת פיצויי ההפקעה ולאפשר לבעל הקרקע לבחור באיזה מסלול לקבל את הפיצוי המלא בגין הפגיעה שנגרמה לו; זאת בפרט בנסיבות של פגיעה ישירה, או אז תביעת הפיצויים מהווה שלב ראשון לפני הפקעה. היות ועל פי התיקון זכות התביעה ממילא קמה רק עם אישור התכנית האחרונה מכוחה ניתן להוציא היתר בניה, ההיגיון מחייב כי גם הפיצוי ישולם בפעימה אחת, עם ביצוע ההפקעה בפועל.

במבט לעתיד, טוב יעשה המחוקק אם יערוך תיקוף מקיף בהוראות התוספת השלישית וייתן דעתו גם לסוגיות מורכבות נוספות, כמו למשל סעיפי הפטור מתשלום היטל השבחה ובכלל זאת הפטור מכח סעיף 19(ג)(1) שמייצר אינספור מחלוקות ופסיקות סותרות.

                         

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

טיוטת צו התכנון והבניה, התשפ"ד-2024

חוק התכנון והבניה קובע כי אישור תכניות ותשריטי חלוקת קרקע הכוללים מגרשים תלת ממדיים הינו בסמכות הועדות המחוזיות, למעט במקרים שבהם החלקה התלת ממדית מיועדת לצרכי ציבור, לגביהם ניתנה סמכות גם לועדות המקומיות.

לשר המשפטים ניתנה הסמכות להרחיב את סמכויותיהן של הועדות המקומיות לאשר תוכניות ותשריטים כאמור הכוללים מגרשים תלת ממדיים גם כאשר הייעוד איננו ציבורי.

במטרה לעודד שימוש תכנוני רחב יותר בחלקות תלת ממדיות ובמקביל לייעל את הליכי התכנון, הצו המוצע מבקש להרחיב את סמכויותיהן של הועדות המקומיות העצמאיות והעצמאיות המיוחדות, כך שגם הן תוכלנה לאשר תוכניות כאמור, ובמקביל להרחיב את סמכות הועדות המקומיות לאשר תשריטים כאמור.

                        

רמת השרון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922054 – מתחם ריינס

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922054. מטרת התכנית בין היתר, התחדשות עירונית בין הרחובות הרב קוק וריינס הכוללת את הריסת מבני המגורים הקיימים והקמת 270 יח"ד חדשות ב-3 מתחמי תכנון ושני מתחמים לאיחוד וחלוקה המאפשרים מימוש מודולרי ועצמאי לכל מתחם.

עיקרי הוראות התכנית הן שינוי ייעוד מערך הקרקע, קביעת שימושים ותכליות מותרות לכל ייעוד קרקע; קביעת הוראות להריסה של 7 בניינים קיימים בני 3-4 קומות הכוללים 104 יח"ד, והקמת 270 יח"ד ב-5 בניינים. כמו כן, קביעת הנחיות והוראות בנושא המרחב הציבורי, קביעת תנאים בהליך רישוי ועוד.

                        

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0923904 – התחדשות דרך השלום

הרינו לעדכן, כי לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מפורטת מס' 507-0923904. מטרת התכנית בין היתר התחדשות עירונית במתכונת של פינוי בינוי ויצירת מרחב עירוני מגוון בהתאם לתכנית המתאר תא/5000, זאת על ידי הריסת חמישה מבני מגורים טוריים והקמת שישה מבנים – שני מגדלים עד 19 קומות וארבעה מבנים בבנייה מרקמית עד 9 קומות), הכוללים סך של עד 480 יחידות דיור.

כמו כן, קביעת חזית פעילה לדרך השלום ומסחר בקרקע, הקצאת שטח למבנים ומוסדות ציבור.

התכנית קובעת קביעת הוראות לפינוי והריסה של מבני המגורים  הכוללים 180 יח"ד; קביעת 15% לפחות מסך יחידות המגורים עבור דיור בהישג יד במחיר מופחת לתקופה שלא תפחת מ-25 שנים, וב-40% הנחה ובהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה.

                           

נס ציונה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 407-0977595 – מתחם הטייסים

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 407-0977595 במתחם הטייסים בנס ציונה. מטרת התכנית הינה בין היתר, הקמת מתחם מגורים במסגרת התחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי הכולל 387 יחידות דיור, והקצאת שטחים לצרכי ציבור.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד, הוראות לאיחוד וחלוקה, הוראות ותוספת זכויות בניה למגורים ומבני ציבור, ביטול דרך קיימת ועוד.

                           

נתניה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 408-0912956 – פינוי בינוי בן צבי

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 408-0912956 ברחוב בן צבי בנתניה.

התכנית קובעת בין היתר, מתחם לפינוי בינוי הכולל איחוד וחלוקה מחדש; שינוי ייעוד הקרקע; הריסת מבני מגורים קיימים והקמת 11 מבני מגורים מתוכם 6 מגדלים במתחם הצפוני ו-2 מגדלים ו-3 בניינים בבנייה מרקמית במתחם הדרומי.

כמו כן, התכנית קובעת תוספת מס' יחידות דיור ל-1,558 יחידות; קביעת קווי בניין ומס' קומות; קביעת זכויות בנייה מרביות למגורים, מסחר, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור.

                           

עדכוני פסיקה

פטור ל-140 מ"ר דירת מגורים לא כולל מחסן

מספר הליך: עמ"נ 33029-05-23 ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' אברהם הניך הלברשטאם ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, שירלי רנר. פרטי המקרקעין: גוש 30299 חלקה 27, רחוב יששכר 1 ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 28.1.2024. ב"כ המשיב: עוה"ד שלמה אייזנשטיין.

ערעור על החלטת ועדת הערר מחוז ירושלים. ההחלטה ניתנה בערר על שומה מכרעת ביחס למקרקעין המצויים ברחוב בינת יששכר 1 בירושלים.

המשיב הינו בעל הזכויות בדירת גג במבנה בן 4 קומות מעל קומת עמודים. שטחה הרשום של הדירה הוא 91 מ"ר בתוספת מחסן בשטח 7 מ"ר המצוי בקומת המרתף של הבניין.

המשיב הגיש בקשה להרחבת דירתו בשטח של 26.87 מ"ר ולהקמת מרפסת זיז בשטח של 8.56 מ"ר וחויב בתשלום היטל השבחה.

במרכז המחלוקת בערעור זה, שאלת פרשנותו של סעיף 19 (ג) לחוק התכנון והבניה והאם הקביעה בסעיף(ג)(1)"…ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר…." במשולב עם הוראת סעיף (ג)(1) הקובעת "… "דירת מגורים" – לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר", פירושה כי לצרכי הפטור שטח הדירה לא יעלה על 140 מ"ר כאשר בכלל ה 140- מ"ר כלול מחסן בשטח שאינו עולה על 20 מ"ר או שמא הפטור ניתן לדירה בשטח שלא יעלה על 140 מ"ר בתוספת  מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר.

ועדת הערר קבעה בדעת רוב כי הפטור ניתן לדירה בשטח שלא יעלה על 140 מ"ר בתוספת מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר. הודגש, כי לשון החוק ברורה, וכי הן פרשנות לשונית והן ההיסטוריה החקיקתית מצביעים במפורש כי הכוונה הייתה שלא לכלול את שטח המחסן בשטח ה-140 מ"ר אלא להוסיף עליו.

בית המשפט קבע, כי דין הערעור להידחות.

בית המשפט בחן מהי התכלית של הגבלת שטח המחסן הבא במניין הפטור ל 20- מ"ר, להלן: "ככל שפרשנות ההוראה היא פטור למחסן בנוסף לדירת מגורים, יש הגיון בהגבלת השטח. כשם שההטבה ניתנת לבניה או הרחבה בדירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר כך גם מובנת הגבלת השטח במחסן עד 20 מ"ר. ואולם, ככל שהכוונה היא שגם מחסן ייחשב חלק מדירת המגורים הפטורה בשטח כולל של עד 140 מ"ר, מהי תכלית ההגבלה של ה – 20 מ"ר? מדוע לא לקבוע כפשוטו כי שטח הדירה של 140 מ"ר כולל גם מחסן. יהא שטחו אשר יהא. הרי לכאורה ההטבה הגלומה בפטור למחסן היא פחותה מזו של דירת מגורים, מדוע איפוא להגבילה ל 20- מ"ר גם אם מבקש הפטור של 140 מ"ר מעוניין לכלול במסגרתו מחסן בשטח העולה על 20 מ"ר?

זאת ועוד. הפרשנות לה טוענת הועדה המקומית יוצרת אבחנה בין מי שעובר לתיקון היו בבעלותו דירה ומחסן בשטח כולל פחות מ – 140 מ"ר לעומת מי שבבעלותו דירה בלבד באותו שטח. שניהם יוכלו להרחיב את הדירה בפטור באותו היקף עד ל – 140 מ"ר. האם קיימת לכך הצדקה על אף ההבדלים בין דירת מגורים ומחסן מבחינת שימוש למגורים? האם קיים הגיון פנימי בתיקון בהיבט זה?"

בית המשפט קבע, כי הפרשנות לה טוענת הועדה המקומית יוצרת סימטריה בין דירת מגורים לבין מחסן מבחינת היקף הבניה/ההרחבה הפטורה, כאשר סימטריה זו עשויה ליצור אבחנות מעוררות קושי לגבי דירות קיימות, ו"לתעדף" בעלי דירות מסוימות ביחס לאחרים. הסימטריה האמורה גם אין בה כדי להצדיק במידה מספקת את מגבלת ה-20 מ"ר.

הערת מערכת:

אמנם בית המשפט ציין, כי יש היגיון לשתי הפרשנויות, גם לפרשנות הועדה המקומית וגם לפרשנות המשיב, אך ניתן דגש גם להיסטוריה החקיקתית שעמדה ביסוד תיקון חקיקה בשנת 2000 וכן לתכלית החקיקה, כאמור לעיל, שאין היגיון בהגבלת גודל המחסן ל-20 מ"ר, אם הוא היה כלול בשטח פטור לדירה.

נראה, כי בשנים האחרונות עולות מחלוקות רבות בנוגע לפרשנות סעיף הפטור, מוצע כי המחוקק "יקח את המושכות” ויבהיר הדברים. ויפה שעה אחת קודם.

                          

הסכם שיתוף שטרם נרשם

מספר ההליך: ת"א 69426-10-21 עודד מנחם ואח' נ' יוסף וגנר ואח' ערכאה: בית המשפט השלום בירושלים, בפני כב' השופטת, מוריה צ'רקה. פרטי המקרקעין: גוש 30456 חלקה 71, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 25.1.2024. ב"כ הנתבעים: עוה"ד יוסי לבן ואבישי פלדמן.

השאלה שעולה הינה האם במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין יש לרשום זיקת הנאה או הערה בדבר קיומו של הסכם שיתוף שטרם נרשם?

השאלה נידונה כשאלה מקדמית במסגרת תביעה לפירוק שיתוף.

במסגרת תביעת פירוק השיתוף שהגישו, ביקשו התובעים שפירוק השיתוף יעשה באמצעות חלוקה בעין של המגרש לשני מגרשים על פי קו הגבול שנקבע בהסכם שיתוף, ומנגד הנתבעים סברו כי פירוק השיתוף צריך להיות באמצעות רישום בית משותף, אולם הם אינם מתנגדים לפירוק שיתוף בעין, ובלבד שתירשם על מגרש התובעים זיקת הנאה לטובת המגרש שיוקצה להם, אשר תשקף את ההסכמות שבהסכם שיתוף – לדרישה זו מתנגדים התובעים.

לטענת התובעים, הסכם השיתוף, שלא נרשם מהווה זכות חוזית בלבד, שהיא חלשה יותר מהזכות הקניינית שמקנה להם זיקת ההנאה.

בית המשפט פתח וציין, כי ההבדל בין הסכם שיתוף שנרשם לבין הסכם שיתוף שלא נרשם, קיים רק בכל הנוגע לצדדים שלא היו מודעים לקיומו בטרם רכשו את הזכויות במקרקעין. עם זאת, העובדה שהסכם שלא נרשם מקנה זכויות חוזיות בלבד אינה שוללת את זכותו של צד להסכם לדרוש את רישומו.

בית המשפט הוסיף, כי במקרה דנא, ניכר מנוסחו של הסכם השיתוף שכוונת הצדדים היא ליצור באמצעותו זכויות שיחייבו את הצדדים עצמם ואת כל מי שיבוא בנעליהם.

בית המשפט קבע, כי הסכם השיתוף הנוגע למקרקעין נשוא התביעה תקף, כל עוד לא יבוטל במסגרת התביעה לפירוק שיתוף, והוא מחייב הן את התובעים והן את חליפיהם – לפיכך, נקבע כי אין מניעה לפירוק שיתוף בעין, תוך רישום הערה בדבר קיומו של ההסכם.

הערת מערכת:

הגם שהחלטה זו אינה עוסקת בדרך המועדפת לפירוק השיתוף, בית המשפט הבהיר כי גם אם פירוק השיתוף יהיה בדרך של חלוקה בעין, לא ניתן יהיה להתעלם מהסכם השיתוף על אף שהוא לא נרשם שכן הוא מחייב את הצדדים, בכל מקרה תמיד יהא מומלץ לרשום את ההסכם ולפחות לרשום הערה בגינו על מנת לייתר בירור ראייתי על השאלה אם צד כלשהו או רוכש זכויות בנכס מודע לקיומו של הסכם.

                         

תשלומי איזון, זכויות בניה ומה שביניהם

מספר ההליך: ת"א 2274-09-20 אהובה סידיס ואח' נ' שלמה מלול ואח' ערכאה: בית המשפט השלום בירושלים, בפני כב' השופטת קרן מילר. פרטי המקרקעין: רחוב בית וגן 55, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 8.2.2024. ב"כ התובעים: עו"ד ישי דאב.

תביעה שעיקרה פסיקת תשלומי איזון לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, וכן תביעה שכנגד בגין שימוש ייחודי ברכוש המשותף ומטרדים.

הצדדים הם שכנים ובעלי הזכויות בדירות בבניין משותף ברחוב בית וגן 55 בירושלים. התובעת 1 היא בעלת דירה מספר 5, התובעת 2 היא בעלת דירה מספר 3, והנתבעים, בני זוג, הינם בעלי שתי דירות שמספריהן 10 ו-11.

הנתבעים יזמו תוכנית שתעניק זכויות בנייה לבית המשותף. לתוכנית הוגשו התנגדויות אשר נדחו על ידי רשויות התכנון והבניה, כאשר בהמשך, ניתן תוקף לתוכנית שיזמו הנתבעים שמספרה 13007.

בעקבות זאת הגישו הנתבעים, המתגוררים בדירות העליונות בבניין, בקשה להיתר בנייה, וביום 9.3.2015 ניתן לנתבעים היתר בניה להרחיב את דירותיהם. במהלך שנת ,2017 בנו הנתבעים בהתאם להיתר וגם מעבר להיתר שניתן, ובהמשך הגישו הנתבעים בקשה נוספת להיתר בניה על מנת להכשיר את הבניה שנעשתה שלא כדין ואשר נעצרה על ידי מחלקת הפיקוח בעירייה.

התובעות הגישו תביעה לפסיקת תשלומי איזון לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, וכן לחייב את הנתבעים לבצע חיזוק של המבנה כפי שנדרש לטענתם בתנאי היתר הבניה. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד במסגרתה דרשו את סילוק ידן של התובעות מהרכוש המשותף ותשלום דמי שימוש בגין השימוש הייחודי שהן עושות בו, וכן לאסור על התובעות לעשות שימוש חורג בדירותיהן באופן שמהווה מטרד לנתבעים.

בית המשפט ציין, כי מנגנון תשלומי האיזון הקבוע בסעיף מעלה שאלות רבות באשר לאופן יישומו, שחלק מהן עולות בהליך זה. כאשר התשובות לשאלות אלו צריכות להביא בחשבון את תכלית הסעיף באופן כללי, וכן את תכלית מנגנון תשלומי האיזון שנועד לפצות על הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדייר מסוים לצורך הרחבת דירתו, באופן שאינו מתאפשר גם ליתר בעלי הדירות בבית המשותף בהתאם לחלקו של כל דייר ברכוש המשותף.

בית המשפט קבע, כי הזכאות לתשלומי איזון אינה תלויה בשאלה האם בעל הדירה הסכים או התנגד להרחבה ולבניה, אם במסגרת הליכי התכנון והבניה ואם במסגרת האסיפה הכללית. שכן, חלוקת ההנאה הצומחת מההרחבה צריכה להיעשות בין כלל דיירי הבית המשותף בין אם הסכימו למהלך ובין אם התנגדו לו.

הודגש, כי דייר שמבקש להרחיב את דירתו אינו יכול לכפות על דיירים אחרים ליזום אף הם תוכנית להרחבת דירותיהם. כך גם יש להביא בחשבון כי דיני התכנון והבניה משתנים במהלך הזמן כך שבחינה תיאורטית בנקודת זמן מסוימת של האפשרות ליזום תוכנית להרחבת הבניה, יתכן ולא תהיה רלוונטית בעתיד. בנוסף, האישורים בדיני התכנון והבניה תלויים לעיתים בהתנגדויות שונות של בעלי עניין שלא תמיד ניתן לצפותם בעת הבחינה התיאורטית. לפיכך, נקבע כי אין מקום לבחינה תיאורטית אלא על בסיס תוכנית קיימת ותקפה. מובן כי אם בעתיד יזום הדייר שקיבל תשלומי איזון תוכנית להרחבת דירתו יתכן שיידרש אף הוא בהעברת תשלומי איזון תוך התחשבות בתשלומי האיזון שקיבל בעבר.

בית המשפט הוסיף, כי ייזום תכנית אינו מעניק את הזכות לבעל דירה להצמיד לעצמו רכוש משותף או לבנות עליו, כמו כן הוזכר גם כי היתר בניה אם ניתן משום מה ללא הסכמת הדיירים לפי סעיף 71 ב לחוק המקרקעין אינו מקים כשלעצמו חובה לתשלומי איזון בהעדר זכות קניינית לביצוע ההרחבה.

באשר למועד בו צומחת הזכות לתשלומי איזון – המהווה את המועד הקובע לשומה ואשר ממנו מתחיל מרוץ ההתיישנות להגשת התביעה – סבר בית המשפט כי אין מועד אחד וכל מקרה יבחן לגופו. כך, ככל שההחלטה המתקבלת על הרחבת דירה על ידי דיירי הבניין היא קונקרטית דיה, למשל אם נעשתה לאחר קבלת היתר בניה, או על בסיס בקשה למתן היתר בניה, או שהיא מפרטת את השטח המדויק הנמסר לבעל הדירה מתוך הרכוש המשותף ואת האחוז לניצול זכויות בניה המוענק לו, יהיה זה המועד הקובע לצורך חיוב בתשלומי איזון וחישובם. ככל שההחלטה שהתקבלה היא עקרונית ומתייחסת להצמדה והרחבה בהתאם לתוכנית בניה שתאושר, יהיה מקום לראות את מועד הגשת הבקשה למתן היתר בניה או מועד קבלת היתר הבניה כמועד הקובע לצורך חיוב בתשלומי איזון.

באשר לאופן חישוב תשלומי האיזון, ציין בית המשפט כי הגם שסוגיה זו אינה נדרשת להכרעה בעניינו ויש לגביה דעות שונות בפסיקה, הרי שלעמדתו יש לחשבם בהתאם לשווי המימוש על ידי בעל הדירה המרחיב את דירתו, ותוך התחשבות בשווי זכויות הבניה שניצל. בהקשר לכך, נקבע כי יש להפחית במסגרת חישוב תשלומי האיזון את היטל ההשבחה ששילם בפועל אותו בעל דירה עבור אותה הרחבה. ככל שלא יופחת היטל ההשבחה ששילם, יהיה מצב כי הוא ישלם פעמיים על ההנאה מהרחבה מדירתו – פעם אחת במסגרת תשלומי האיזון ופעם שניה במסגרת היטל ההשבחה. ככל שבעל הדירה נהנה מהפטור הקבוע בדין ולא שילם היטל השבחה, אין להפחית את היטל ההשבחה התיאורטי.

לאור האמור, בית המשפט קבע, כי על הנתבעים לשלם לתובעות תשלומי איזון.

הערת מערכת:

פסק הדין נוגע בסוגיות מהותיות העולות בתביעת תשלומי איזון של דיירים ומעיד על הצורך בהסדרה חוקית ברורה של נושאים אלו על מנת לייצר וודאות ולמנוע מחלוקות ופסיקות סותרות. בנוסף, פסק הדין שב ומעלה את הקשר האינהרנטי בין דיני הקניין לדיני התכנון והבניה ועל העדר הקוהרנטיות ביניהם שגם אותה ראוי להסדיר בחקיקה.

                          

אישור תכנית להסדרת חריגות בניה ומיהו בעל עניין בקרקע?

מספר ההליך: ערר 1508-02-22 עלי סלאח כליפה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עירון ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, בפני בכ' היו"ר, עו"ד יקירה גבאי. פרטי המקרקעין: גוש 20412 חלקות 72, 73, אום אל פחם. תאריך מתן ההחלטה: 30.1.24 ב"כ המשיבים: לא צוין.

עניינו בקשה להארכת מועד להגשת ערר וערר על החלטת הוועדה המקומית לאשר את תכנית מס' 354-0898874 הגדלת אחוזי בניה לחלקות 72, 73 גוש 20412 באום אל פחם (להלן: התכנית), אשר יזם המשיב 2 (להלן: יזם התכנית).

מדובר בתכנית אשר חלה על כ-2 דונם באום אל פחם, שמטרתה "יצירת מסגרת תכנונית חוקית לרישוי מבנים קיימים והגדלת השטח הכולל המותר לבניה". עיקרי הוראותיה עוסקות בשינוי בקווי בניין; שינוי ההוראות בדבר בינוי; הגדלת השטח המותר לבניה בשיעור של עד 20%; הוספת שטחי שירות תת קרקעיים לצורך חניה; ותוספת של 4 יח"ד.

לאחר שמצאה כי התקיימו נסיבות המצדיקות את מתן הארכה, דנה ועדת הערר בטענות העורר לגופן.

טענה ראשונה שהעלה העורר נגעה לאי חוקיות שנפלה בפעולות שונות שעשה יזם התכנית. העורר העלה האשמות לגבי השתלטות של יזם התכנית על קרקעות ציבוריות, שימוש בהסדרי חניה בחלקה שאינה בבעלותו ועוד. כמו כן, נטען כי התכנית כוללת הכשרת עבירות בניה ולפיכך יש לדחותה.

ועדת הערר ציינה, כי אכן, עסקינן בתכנית שמטרתה להסדיר את החריגות במבנה שכבר הוקם. זאת, בעיקר באמצעות תוספת של 20% בזכויות הבניה, תוספת יח"ד, תוספת 2 קומות, שינויים בקווי הבניין ותוספת שטחי שירות תת קרקעיים (בהתאם לסמכויות הוועדה המקומית כנוסחן באותו מועד).

 בצד זאת קבעה ועדת הערר, כי לאחר הפעלת "מבחן המגרש הריק" (כלומר- האם בהתעלם מהעבירה והעובדה שהבניה כבר בוצעה ומראש על מגרש ריק, הייתה הרשות מאשרת את הבניה) ומתן משקל משמעותי לעקרון שלטון החוק, הוועדה המקומית לא סטתה מן המבחנים שנקבעו בפסיקה. שכן, מבחינה תכנונית השינויים המבוקשים בתכנית הם ראויים וביניהם תוספת שטחים לצורך חניה תת קרקעית, ציפוף ותוספת זכויות תוך ניצול יעיל יותר של הקרקע. בנוסף, נקבע כי התכנית לא אישרה את האלמנטים הקיימים במקרקעין שאינם ראויים מבחינה תכנונית וסימנה אותם להריסה – שתי סככות גדולות המצויות בצד הדרום מערבי של חלקה 72.

ועדת הערר בחנה גם טענות העורר לעניין סעיף 61א לחוק התכנון והבניה, והגדרת "בעל עניין" בחוק, וקבעה כי, גם בעל זכות חוזית או קניינית אחרת נכנס לגדר "בעל עניין בקרקע" ובכלל זה הרשאה לתכנון או התקשרות בהסכם לרכישת קרקע שעדיין לא נגמרה ברישום.

לאור האמור לעיל, הערר נדחה.

הערת מערכת:

ועדת הערר הזכירה כי עד לתיקון 101 לחוק התכנון והבניה, המונח "בעל עניין בקרקע" זכה לפרשנויות שונות בבתי המשפט. כך עלתה השאלה האם הזכות בקרקע נדרשת להשתרע על כל תחום התכנית או על חלקה, ומהו אותו חלק מדובר, וניתנו פרשנויות חלקן מצמצמות וחלקן מרחיבות, ובעקבות זאת בין היתר הביע המחוקק כחלק מתיקון 101 את עמדתו המפורשת, כך שבעל עניין בקרקע יהיה גם מי שיש לו זכות בחלק מסוים מהקרקע בשיעור של 75% או יותר, בתנאי שעמד בתנאים המפורטים בסעיף החוק. שיעור זה הופחת בתיקון 143 ל-66%.

מתן פרשנות מרחיבה למונח 'בעל עניין בקרקע' ככוללת גם את בעל הזכות החוזית ולא רק הקניינית, מוצדקת נוכח המצב הקיים בו עסקאות מקרקעין רבות אינן מסתיימות ברישום בתוך פרק זמן קצר כך שהגבלת הזכות ליזום תכנית רק לבעלים או לחוכר לדורות מוציאה מגזר הזכאים את בעלי הזכות החוזית שמבחינה מהותית אין סיבה להבחין ביניהם לבין בעל הזכות הרשום.