היטל השבחה בתכנית כוללנית – מדרגות או "מקפצה מנטרלת"

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• מנהל התכנון – הבהרה בנוגע למועד ההגשה הקובע של בקשה להיתר הכוללת בקשה להקלה.
• טבריה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 207-0703876 – המושבה ב'.
• רמת גן – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 506-0651539 – מתחם הבילויים.
• ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מס' 413-0917237 – מתחם מונטיפיורי.
• חריש – הודעה בדבר אישור תכנית מס' 307-1161603 – תכנית מתאר כוללנית.
• בית שאן – הודעה בדבר הפקדת תכנית מועדפת לדיור מס' 1125 – בית שאן מערב.

                   

עדכוני פסיקה                    

• מקרקעין
  ת"א 6457512-21 עדנה שושני ואח' נ' מדינת ישראל – רשם המקרקעין – "פרצה קראה לגנב" – זיוף צוואה והתרשלות הצדדים.

                   

מאמר

היטל השבחה בתכנית כוללנית – מדרגות או "מקפצה מנטרלת"

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

כידוע, חוק התכנון והבניה קובע, כי קיימת חובת תשלום היטל השבחה, בין היתר, בגין אישורה של תכנית.

עד שנת 2018, הוגדרה 'תכנית' כ'תכנית מתאר מקומית או מפורטת'.

במהלך השנים פורש בפסיקה המונח 'תכנית' ככולל כל תכנית שניתן להוציא מכוחה היתרי בניה, גם אם היא איננה תכנית מתאר מקומית. בדרך זו, נסללה הדרך לגבות היטל השבחה בגין היתרי בניה שהוצאו מכוחן של תכניות מתאר ארציות, כדוגמת תמ"א 18, תמ"א 36 ותמ"א 38.

המונח 'תכנית כוללנית' נטבע בשנים האחרונות בחוק כמבטא תכנית מתאר מקומית שנועדה להתוות את מדיניות התכנון הכוללת של הרשות המקומית המתייחסת לשטח הרשות או חלק ממנו ולקבוע את המסגרת התכנונית מכוחה יגזרו תכניות מפורטות בסמכות ועדה מקומית. תכנית כזו לרוב אינה משנה את ייעוד הקרקע ואת זכויות הבניה התקפות ולא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה מבלי לאשר קודם תכנית מפורטת.

בעבר היו מעט רשויות שלגביהן אושרו תכניות כוללניות אולם בעקבות שינויי חקיקה וקביעת סמכויות הועדות ועצמאותן בין היתר בהתייחס לשאלה אם אושרה בהן תכנית כוללנית, החלו רשויות רבות לתכנן ולאשר תכניות כאמור וכיום מדובר באחוז נכבד מהרשויות.

עם אישורן של תכניות כוללניות במספר ערים החלו להתעורר מחלוקות בשאלה האם תכניות אלו הביאו לעליית ערך הקרקע והאם קיימת בכלל הצדקה לגבות היטל השבחה במועד אישורן נוכח חוסר הודאות המגולם בהוראותיהן והצורך באישור תכנית מפורטת על מנת להוציא היתר בניה מכוחן וכן החלוקה בין שיעור ההשבחה בתכנית הכוללנית לזו המפורטת העתידית.

לאור זאת, נכנס לתוקפו, ביום 18.7.18, תיקון 126 לחוק התכנון והבניה, שהסדיר את היבטי החיוב בהיטל השבחה בגין תכנית כוללנית מתוך מטרה לדחות את תשלום היטל ההשבחה בגין אישורה של תכנית כוללנית עד למועד בו תאושר תכנית מפורטת מכוחה.

לצורך כך, תוקנה ההגדרה 'תכנית' בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כך שלא תכלול תכנית כוללנית.

בנוסף, על מנת שבמועד בו תאושר תכנית מפורטת, אחרי התכנית הכוללנית, ניתן יהיה לגבות בגין עליית השווי שיצרה גם התכנית הכוללנית, תוקן גם סעיף 4 לתוספת והוסף לו ס"ק 5א', בו נקבע כי "במקרקעין שבהם אושרה תכנית לאחר אישורה של תכנית כוללנית, תתווסף לשומת ההשבחה, השבחה בשל התכנית הכוללנית, אם היתה."

תיקון זה, לכשעצמו, גרר מחלוקת נוספת בשאלה כיצד תחושב ההשבחה מכוח התכנית הכוללנית לעת אישורה של התכנית המפורטת. כלומר, האם לשום כל תכנית בפני עצמה למועד אישורה (שיטת המדרגות), כפי שנפסק להלכה עוד בשנת 2006 במסגרת רע"א 4217/04 פמיני, או לשום את ההשבחה הנובעת משתי התכניות יחד למועד אישורה של התכנית המפורטת לפיה, ומסכום ההשבחה שמתקבל להפחית את שיעור העלייה הכללית בשווי השוק של המקרקעין שחלה בין התכנית הראשונה לאחרונה, ככל שהוא אינו נובע מן הפעילות התכנונית המשביחה (שיטת המקפצה המנטרלת)?

בהחלטה מעניינת מהימים האחרונים, נדונה השאלה באריכות על ידי ועדת הערר במחוז תל אביב (ערר 81115-12-20 וולנברג טוורס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב) בהתייחס לתכנית הכוללנית של תל אביב – תא/5000.

כנגד עמדת היו"ר, עו"ד שרון טל, שסברה כי יש לאמוד את ההשבחה בשיטת המדרגות, הוחלט על ידי שני חברי הוועדה, כי חישוב ההשבחה לתכנית הכוללנית והמפורטת יעשה על פי שיטת המקפצה המנטרלת, כשכל אחד מהם תומך את עמדתו בנימוקים שונים אותם נציג כעת.

חבר הוועדה, שמאי המקרקעין אור לוי, הסביר כי משהוחרגה תכנית כוללנית מגדר המונח 'תכנית' ספק בעיניו אם ניתן לראות בה אירוע מס היוצר מדרגת השבחה נפרדת.

בנוסף, עמד חבר הוועדה על החסרונות והקושי במדידת השפעתה של תכנית למועד אישורה, שעל פי רוב כלל אינה באה לידי ביטוי בשינוי מחירי השוק. קל וחומר, כאשר מדובר בתכנית מתאר כוללנית שבאופן אינהרנטי נעדרת ודאות ומסוימות ביחס למקרקעין הכלולים בתחומה.

הקושי לבודד את מידת השפעתה של התכנית על שווי הקרקע במועד אישורה, הסביר, הוא שהוביל לתיקון החוק מלכתחילה כך שלא סביר לפרש את התיקון באופן שבו קושי זה יעמוד בעינו ורק ידחה למועד אישורה של התכנית המפורטת.

עוד הסביר, כי דווקא נוכח החשיבות שראה בית המשפט העליון, בעניין פמיני, לוודא קיומו של קשר סיבתי בין ההשבחה לפעילות התכנונית, הדרך הנאותה לחישוב צריכה להיות זו שמביאה בחשבון את ההשבחה הנובעת משתי התכניות יחד – הכוללנית והמפורטת, ולא של כל אחת בנפרד.

חבר הוועדה יעקב קרייזלר, נציג מתכנן המחוז, שם את הדגש הן על לשון החוק והן על תכליתו.

לעמדתו, תיקון 126 החריג מפורשות תכניות כוללניות מגדרי 'תכנית' שבגינה ניתן לגבות היטל השבחה, כך שאין לראות בהן עוד אירוע מס העומד בפני עצמו.

מטעם זה בלבד, הוא סבור, כי לא ניתן ליישם את שיטת המדרגות, שכן גם לאחר אישורה של התכנית המפורטת, ועל אף ההוראה בסעיף 4(5א) לפיה, במועד אישורה של תכנית מפורטת תיווסף לשומת ההשבחה גם השבחה שנגרמה בשל התכנית הכוללנית, אין התכנית הכוללנית מהווה עוד מדרגת מס העומדת בפני עצמה.

לעמדתו, אם כוונת המחוקק הייתה רק לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה בגין התכנית הכוללנית למועד אישורה של התכנית המפורטת, לא היה נדרש להחריג תכנית כוללנית מגדרי המונח 'תכנית', אלא רק לקבוע כי מועד התשלום בגין תכנית כוללנית ידחה למועד אישורה של התכנית המפורטת שתאושר אחריה, כפי שנעשה במקרים אחרים (כדוגמת התיקונים שנעשו לאורך השנים ביחס להגדרת המונח 'מימוש זכויות').

מבחינה תכליתית, הסביר, מטרת התיקון לחוק הייתה למנוע את חוסר הודאות וריבוי ההתדיינויות ביחס להיקף ההשבחה שיצרה התכנית הכוללנית במועד אישורה. בהינתן כך, ברי שאין כל היגיון לקבוע כי במועד אישורה של התכנית המפורטת יש לשוב ולבחון באופן נפרד את היקף ההשבחה של התכנית הכוללנית.

בנוסף הסביר, כי הלכת פמיני כלל אינה רלוונטית היות וההלכה שנקבעה עסקה במצב דברים שונה, בו אושרו 2 תכניות או יותר שללא ספק היוו אירוע מס במועד אישורן. המקרה הנדון, לעומת זאת, שונה בתכלית, היות והמחוקק עצמו קבע שתכנית כוללנית לא מהווה אירוע מס וכפועל יוצא מכך, אינה מקימה חבות בתשלום היטל השבחה במועד אישורה.

בהתייחס לטענה שעלתה בהלכת פמיני, לכך ששיטת המקפצה ממסה גם עליית ערך כללית הסביר, כי במקרה הנדון יש לראות בתכנית הכוללנית ובתכנית המפורטת שבאה אחריה, הליך תכנוני אחד שראשיתו בתכנית הכוללנית וסופו בתכנית המפורטת. במצב דברים זה, אין מדובר במיסוי נוסף על עליית ערך שאינה נובעת מהליכי התכנון, אלא בקביעת המועד הנכון והראוי לחישוב ההשבחה על הליכי התכנון מראשיתם.

חבר הועדה ממשיך ועורך הקבלה גם להלכות הרבות שנפסקו בנוגע לזכויות מותנות (בר"ם 2866/14 גוזלן; בר"ם 168/20 ברקול) לגביהן נקבע, כי המועד לחישוב ההשבחה הוא מועד התרתן והפיכתן ממותנות למוקנות. בהקבלה לענייננו, הוא מסביר, כי לעת אישורה של התכנית המפורטת – המהווה את אירוע המס המקים את החבות בתשלום היטל ההשבחה גם בגין התכנית הכוללנית – יחושב המצב הקודם בהתעלם מ'הזכויות המותנות' שנקבעו בה.

אל מול עמדות אלו, סברה יו"ר ועדת הערר – עוה"ד שרון טל – כי שיטת החישוב המתחייבת במקרה הנדון, העולה הן מלשון החוק והן מתכליתו, היא שיטת המדרגות, שכאמור לעיל, נפסק להלכה עוד בפס"ד פמיני כי היא השיטה על פי יש לחשב קיומה של השבחה מתכנית.

לשון הוראת סעיף 4(5א), מסבירה יו"ר הועדה, מורה לחשב את ההשבחה מכח התכנית הכוללנית ולצרפה להשבחה הנובעת מן התכנית המפורטת. כלומר, לחשב באופן עצמאי את ההשבחה הנובעת מהתכנית הכוללנית ולהוסיף אותה לחישוב ההשבחה שתעשה לתכנית המפורטת. מטעם זה, היא סבורה, שיטת המקפצה, המדלגת על התכנית הכוללנית ואינה מחשבת באופן נפרד את ההשבחה הנובעת ממנה, אינה תואמת את לשון החוק.

לשיטתה, התכנית הכוללנית היא שקופה כל עוד לא אושרה תכנית מפורטת, אולם עם אישורה של זו האחרונה, שבה התכנית הכוללנית לתחיה כאירוע מס נפרד שיש לחשב את ההשבחה בגינו.

חיזוק לאמור, מוצאת יו"ר הועדה בתכלית החקיקה. לדבריה, התחקות אחר כוונת המחוקק מלמדת כי כל שהוא ביקש היה לדחות את מועד החיוב בהיטל בגין התכנית הכוללנית ולוודא מיסוי בגינה במועד הנדחה.

כך עולה לעמדתה מעיון בפרוטוקולי הדיון שהתקיימו ביחס להצעת החוק, ובפרט ביחס לניסיונות לקבוע כבר במסגרת התיקון לחוק, את שיטת חישוב ההשבחה. ניסיונות אלו נדחו באופן מפורש תוך ציון כי כל מטרת התיקון היא לדחות את מועד תשלום ההיטל בגין התכנית הכוללנית.

במצב דברים זה, סברה יו"ר הועדה, יש לפעול בהתאם להלכה שנפסקה בפס"ד פמיני. לעמדתה, לא קיים שוני מהותי בין המצב החוקי בו עסק פס"ד פמיני למקרה הנדון המצדיק לסטות משיטת המדרגות, לגביה קבע בית המשפט העליון כי היא מייצרת קשר סיבתי הדוק יותר בין ההשבחה לבין התכנון. לא רק זאת, אלא שהחשיבות שראתה הפסיקה בגביית מס אמת גוברת אף היא על עקרון היעילות שאותו מבקשים חברי הוועדה לקדש.

בנוסף לכל זאת, מסבירה יו"ר הועדה כי הואיל ובמקרה הנדון מחצית מהזכויות במקרקעין נמכרו לאחר אישורה של התכנית הכוללנית (וטרם תיקון 126 לחוק) ובעקבות זו הוצאה לבעלים שומת השבחה שאף שולמה זה מכבר, הרי שעקרון השוויון בין נישומים מחייב להחיל שומה זו – ובפרט את שיטת המדרגות על פיה נערכה השומה – גם בעת מימוש הזכויות הנוכחי שנעשה ביחס למחצית השניה של הזכויות.

אנו סבורים, כי עמדת הרוב בהחלטה זו נסמכת במידה רבה על עמדה משפטית שניתנה עוד בשנת 2018 על ידי המשנה ליועץ המשפטי לממשלה דאז, עו"ד ארז קמיניץ, בעקבות תיקון 126 לחוק, כאשר במהלך השנים שמאים מכריעים, ובעקבותיהם גם ועדות הערר השונות, אימצו אף הם עמדה זו וחישבו את היטל ההשבחה בגין תכנית כוללנית ותכנית מפורטת שאושרה בעקבותיה בהתאם לשיטת המקפצה.

החידוש בהחלטה שסקרנו הוא דווקא בעמדת המיעוט, שהובעה כאמור על ידי יו"ר הוועדה, אשר מתמודדת עם חוות דעתו של עו"ד קמיניץ ומציגה עמדה פרשנית שונה לתיקון 126 לחוק ומסבירה באופן מנומק ומבוסס מדוע דווקא שיטת המדרגות היא השיטה המתחייבת במקרה הנדון, ובפרט משנקבע על ידי בית המשפט העליון כי היא השיטה המועדפת לחישוב השבחה מתכנית באשר היא מביאה לתוצאה מדויקת יותר, השומרת על עקרון הקשר הסיבתי ומס אמת, מה גם שבמקרה הנדון אף שומרת על עקרון השוויון בין נישומים, בנוסף לכאורה הוראות המחוקק מפורשות בהוראה לפיה יש לצרף את ההשבחה בגין התכנית הכוללנית להשבחה של המפורטת.

נזכיר, כי בתזכיר לחוק התכנון והבניה שהופץ מוקדם יותר השנה (ר' סקירה בגיליון חודש מרץ 2024), הוצע לערוך תיקון בהוראות התוספת השלישית כך שהיטל השבחה יגבה רק בגין תכנית הכוללת הוראות מפורטות ושניתן להוציא מכוחה היתר בניה, כאשר במסגרת שומת ההשבחה שתערך לתכנית זו, תכלל גם השבחה שנוצרה בתכניות קודמות שאינן מפורטות.

לאור האופן בו פורש עד כה תיקון 126 לחוק, מסתמן כי ללא הנחיה ברורה אחרת בחוק, אישור הצעת החוק הנ"ל תביא לאיון מוחלט של הלכת פמיני וכפי שכבר כתבנו בעבר, בתנאים של שוק עולה, המשמעות היא כי לא רק שההכנסות לקופה הציבורית יאמירו, אלא שתשלומי היטל ההשבחה הגבוהים יגולגלו בסופו של דבר לציבור רוכשי הדירות.

אנו סבורים כי החלטת ועדת הערר הנ"ל בעמדת הרוב כבר שיקפה את הרצון והכוונה המסתמנת ולא בהכרח את נוסח החוק ופרשנותו על ידי בית המשפט העליון בעניין פמיני, בכל מקרה לפנינו דוגמא נוספת לפיה ניסוח לא מהודק וברור של דבר חקיקה יוצר אי וודאות ופרשנויות שונות וראוי היה כי לא יותירו את המחלוקות לעתיד אלא יחוקקו "הדק היטב" את דבר החוק.

                      

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מנהל התכנון – הבהרה בנוגע למועד ההגשה הקובע של בקשה להיתר הכוללת בקשה להקלה

מנהל התכנון פרסם הבהרה בנוגע להוראת המעבר בתיקון 134 לחוק התכנון והבניה, שעניינו בקשה למתן הקלה "שהוגשה בתוך שנתיים מהמועד הקובע", להלן:

במסגרת התיקון הנ"ל, שעסק בין היתר בצמצום ההקלות, נקבעו הוראות בעניין תחילת תחולה והוראות מעבר. עמדת מנהל התכנון הינה שהגשת בקשה למתן הקלה – משמעותה "הגשה" של בקשה להיתר הכוללת בקשה להקלה, כלומר הגשת כל הפרטים והצרופות המפורטים בתקנה 33 (תנאים מוקדמים להגשת בקשה להיתר), ובתקנה 104 (הגשת בקשה להיתר הכוללת בקשה להקלה או לשימוש חורג) לתקנות הרישוי.

הגשת בקשה למתן הקלה – אין משמעותה "קליטה" של הבקשה להיתר לאחר שנמצא כי היא עומדת בתנאים המוקדמים, לפי תקנה 38 ותקנה 105 לתקנות הרישוי. "הגשת בקשה למתן הקלה" אין משמעותה הגשת מסמכי וצרופות נוספים לבקשה להקלה לפי תקנה 106 לתקנות הרישוי.

עם זאת, הודגש כי, ככל ש"הוגשה" בקשה להיתר הכוללת בקשה להקלה, מכוח הוראות תקנה 33, ותקנה 104 לתקנות הרישוי, וזו נדחתה ונדרש להגישה מחדש (להבדיל מבקשה להשלמות), הרי שמועד ההגשה יהיה מועד הגשת הבקשה ההחדשה ולא מועד הגשת הבקשה הראשונה שנדחתה.

                     

טבריה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 207-0703876 – המושבה ב'

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מספר 207-0703876 בטבריה על רכס פוריה. מטרת התכנית הינה בין היתר, הקמת שכונת מגורים בת כ- 3,900 יחידות דיור בהמשך לשכונת "המושבה א" בטבריה, הכוללת גם שטחים נרחבים לתעסוקה, מלונאות ותיירות.

התכנית קובעת בין היתר ייעודי קרקע, שימושים וזכויות בנייה עבור מבני מגורים בבנייה רוויה במבנים מגוונים הכוללים רבי קומות בנייה גבוה ומרקמית, תעסוקה ומסחר, מלונאות ותיירות, פארקים ועוד. כמו כן, נקבעו הוראות ותנאים לצורך מתקני תשתית והוראות לאיחוד וחלוקה. הוגדרו הוראות בינוי, פיתוח, סביבה ותנאים להוצאת היתרי בנייה ועוד.

                     

רמת גן – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 506-0651539 – מתחם הבילויים

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מספר 506-0651539 ברמת גן, ברחוב הבילויים. מטרת התכנית הינה בין היתר, התחדשות עירונית הכוללת הריסת 8 מבנים בעלי 96 יחידות דיור ומבנה גן ילדים, והקמת מתחם הכולל מגרש ציבורי, מגדל לתעסוקה עד 16 קומות ו2 מגדלי מגורים עד 35 קומות הכוללים 308 יחידות דיור.

התכנית קובעת בין היתר שינוי במערך ייעודי הקרקע מ"מגורים מיוחד, בניני ציבור ומעברים להולכי רגל" ל- "מגורים ד', תעסוקה מבנים ומוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים". כמו כן, התכנית קובעת פינוי והריסה של מבנים וזכויות והוראות בנייה להקמת 2 מבנים, מגדל תעסוקה בת"א ומבנים ומוסדות ציבור, קביעת הנחיות לתכנית עיצוב אדריכלי.

                      

ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מס' 413-0917237 – מתחם מונטיפיורי

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מספר 413-0917237 בראשון לציון, ברחובות מונטיפיורי, שמריהו לוין ואוסישקין. מטרת התכנית הינה בין היתר, התחדשות עירונית לפינוי 41 יחידות דיור קיימות ובניית 140 יחידות בשילוב מסחר ותעסוקה, הקצאת קרקע למבנים ומוסדות ויצירת שבילים להולכי רגל.

התכנית קובעת שינוי ייעודי קרקע: מ- אזור מגורים ג' ודרך מאושרת ל- מגורים ד', מגורים מסחר ותעסוקה, ועוד. כמו כן, התכנית קובעת הוראות לאיחוד וחלוקה, מסגרת תכנונית לבניית 140 יחידות דיור, זכויות והוראות בנייה, זכויות והוראות להקמת שימושי מסחר ותעסוקה ועוד.

                       

חריש – הודעה בדבר אישור תכנית מס' 307-1161603 – תכנית מתאר כוללנית

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבנייה, אושרה תכנית כוללנית לעיר חריש. מטרת התכנית הינה בין היתר, שימוש מיטבי בשטחי העיר הקיימת ליצירת עיר קומפקטית ומגוונת,  מיצוב חריש כמוקד מרכזי בסביבתה, הגדרת שטח ייעודי להקמת קריית בריאות ואקדמיה, יצירת תשתית לקישור העיר לסביבתה בהיבטים פיזיים ותחבורתיים תוך התייחסות לחיבור העיר למערכות התנועה הארציות בדגש על תחבורה ציבורית לרבות מסילת רכבת. בנוסף, התכנית מציבה תשתית לבסיס כלכלי הולם וצמיחה מתוכננת. עדכון מערך הרחובות, יצירת הנגשה ועוד.

                       

בית שאן – הודעה בדבר הפקדת תכנית מועדפת לדיור מס' 1125 – בית שאן מערב

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 15 לחוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים ובהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מועדפת לדיור מס' 1125 במערב בית שאן, בין נחל חרוד מצפון ושכונת האקליפטוס מדרום.

מטרת התכנית הינה בין היתר, קביעת מסגרת סטטוטורית להקמת שכונת מגורים חדשה בהיקף של כ- 2,871 יחידות דיור, שיקום נחל הקיבוצים ופיתוח פארק עירוני ומרכז ספורט/ נופש עירוני.

התכנית קובעת שינוי במערך ייעודי קרקע: מקרקע חקלאית ל- מגורים, תעסוקה, מסחר ועוד. כמו כן, התכנית קובעת הוראות בנייה, קביעת מספר קומות, קווי בניין במגרשים המיועדים לבניה, קביעת תנאים להכנת תכנית בינוי ופיתוח, והוראות לשימור אתרי עתיקות.

                      

עדכוני פסיקה

"פרצה קראה לגנב" – זיוף צוואה והתרשלות הצדדים

מספר הליך: ת"א 64575-12-21 עדנה שושני ואח' נ' מדינת ישראל – רשם המקרקעין  ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני  כב' השופט, נפתלי שילה. פרטי המקרקעין: גוש 6609 חלקה 53 תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 21.10.2024  ב"כ הצדדים: עוה"ד בנימין חורף ושרון ואלה.

השאלה העיקרית שעמדה בהליך הנ"ל, הינה האם יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצויים בסך של 18 מיליון ₪ עקב העובדה שקרקע של אביהם המנוח הועברה לצדדי ג' בעקבות זיוף של צו קיום צוואה שהנתבעת לא גילתה?

המנוח, אביהם של התובעים, הוריש לאשתו ולשלושת ילדיו את המקרקעין, בשנת 1999, ובהמשך אשתו נפטרה בשנת 2017, רק אז ביקשו התובעים לרשום את זכויותיהם בקרקע, אז התברר להם כי הקרקע רשומה ע"ש שרון אל (להלן: שרון) בעל דרכון אמריקאי, עוד מיום 31.12.14 מכוח צוואה ורשומות הערות אזהרה לטובת משה ריכר וחיים רוטנברג (להלן גם: הרוכשים הראשונים).

לאחר גילוי זה, התובעים פנו ללשכת רישום המקרקעין מספר פעמים לקבלת השטרות מכוחם בוצעו הפעולות בקרקע.

ביום 7.1.19 הגישה עדנה תלונה במשטרה נגד שרון והמרצת פתיחה כנגד הנתבעת, שרון, ריכר ורוטנברג וכנגד אלו שרכשו מהם את המקרקעין (להלן: ההליך הקודם). הרוכשים טענו בין היתר שקיימת להם הגנת תקנת השוק וביום 5.11.20 החליט בית המשפט למחוק את התביעה מאחר שהיא לא מתאימה להתברר כהמרצת פתיחה ויש להגיש תביעה רגילה.

 

בעקבות ההליך הקודם, התברר לתובעים שביום 18.11.14 שרון הגיש בקשה לרישום צו קיום צוואה מזויף מיום 31.7.12 שאליו צורפה צוואה מזויפת מיום 27.11.02 שלפיה המנוח הוריש את כל רכושו לשרון. ביום 31.12.14 בוטל רישום הבעלות של המנוח במקרקעין וזכויותיו הועברו מכוח הצו המזויף לשרון. התברר, גם שחלק מהזכויות נמכרו.

 

ראשית, בית המשפט בחן את הצוואה המזויפת, וקבע לעניין זה, כי בדיקה שטחית של הצו שהוגש הייתה צריכה להדליק לפחות שתי "נורות אדומות בוהקות" שמעלות חשד ממשי שלא מדובר בצו "אותנטי לחלוטין" כפי שטוענת הנתבעת.

מנגד, נקבע כי לתובעים היה אשר תורם, מאחר שהמתינו יותר מ-18 שנים לרישומם כיורשים. בית המשפט ציטט את את  פס"ד ביישיץ שקבע להלן: "המקרקעין הנטושים, בלב איזור בנוי, היו בבחינת פרצה קוראת לגנב".

 

יתרה מכך, בית המשפט ציין, כי הרישום על שם הרוכשים הראשונים בוצע רק ביום 15.1.18. ברם, התובעת כבר גילתה שהנכס נרשם על שם שרון בחודש נובמבר/דצמבר של שנת 2017. נסח הרישום שצורף על ידי  התובעים מאותה עת  הוא מיום 5.12.17 והתובעת פנתה לרשם המקרקעין עוד ביום 14.12.17 וביקשה לעיין במסמכים. באותה עת עורך דינה של עדנה כבר אמר לה שיש חשש שבוצע זיוף ברם, עדנה לא ציינה בפנייתה לרשם המקרקעין שקיים חשש לתרמית ולזיוף למרות שהיה לה חשד שזה מה שאירע.

 

בית המשפט קבע כי שהוכח שהנתבעת התרשלה באי בדיקת צו קיום הצוואה כראוי ומאידך, לתובעים יש אשם תורם בשיעור של 40% עקב האיחור המשמעותי ברישום צו קיום הצוואה אחר המנוח ובאי נקיטת הליכים משפטיים מיד בסמוך לגילוי החשד לזיוף.

הערת מערכת:

בית המשפט בחן את שאלת הרשלנות בין היתר לאור הטיעון כי רשם המקרקעין בוחן בקשות צו רישום ירושה רבות מדי יום ולא אמור לחפש בהן סימנים מחשידים ודחה אותה שכן לדבריו היו תהיות שחייבות היו לעלות עם בדיקה, לדוגמא זיהוי על ידי דרכון איראני, מועדים לא סבירים ועוד.

מנגד, האשם התורם נבע בין היתר מעיכוב רישום הירושה על ידי היורשים. מומלץ שוב לבעלי זכויות שלא לישון על זכויותיהם, בעיקר בעת שמדובר בקרקע פנויה, ניתן ליצור הגנות שונות של רישום הערה לטובת צד ג', רישום במערכת חדשה של הטאבו למתן התראה, הוצאת נסחי רישום באופן שוטף ועוד.  

                       

דמי היתר – גבייה ביתר?

מספר ההליך: ת"א 27118-11-19 שערי העמק ירושלים בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל ירושלים ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים, בפני כב' השופטת, מרים ליפשיץ-פריבס. פרטי המקרקעין: חלקות 4, 92, 93, ו-94 בגוש 30011, מתחם מכון הסיבים המצוי ברחוב עמק רפאים בירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 18.10.2024. ב"כ הצדדים: עוה"ד ירון רבינוביץ וביתיה פנירי, מיטל פוגל.

תביעה כספית בעילה חוזית ונזיקית להשבה ופיצוי בסך של 14,212,720 ₪ בגין גבייה ביתר של דמי היתר מהתובעת שרכשה מקרקעין מהנתבעת.

בתאריך 23.8.1998 זכתה התובעת במכרז שפרסמה רמ"י במקרקעין. במסגרת המכרז נקבע, כי הזוכה יחתום עם רמ"י על הסכם פיתוח ויתחייב לפתח בצורה מקסימאלית את המקרקעין ולחתום על חוזה חכירה להעביר אליו את הזכויות במקרקעין בסיום הפיתוח של המקרקעין ולקיים את מלוא התחייבויותיו בהסכמים אלו. 

ביום 7.6.1999, נחתם הסכם הפיתוח להקמה של "מלון עירוני" בהיקף בנוי של 12,495 מ"ר לשימושים עיקריים, מתוכם, מלונאות, למסחר מלונאי וכן לשטחי שירות כאשר התובעת התחייבה לפתח את המקרקעין בצורה מקסימאלית. בנוסף, רכשה התובעת קרקע פרטית הסמוכה למקרקעין (על מנת לפתח את המקרקעין.)

הליכי התכנון הושלמו בשנת 2011, במקביל להסכם מכר של זכויות התובעת לישרוטל, לרבות מכירת תוצרי התכנון והפיתוח של המקרקעין שאושרו בתכנון. בשלב זה, טרם התקבל היתר בניה, ורמ"י  דרשה מהתובעת לשלם לה דמי היתר בסך של כ-40 מיליון ₪.

התובעת הגישה בקשה לעיון חוזר בדמי ההיתר, וחלק מטענותיה התקבלו, כך שהשומה הופחתה ב-11 מיליון ₪, וכן טענה גם כי לחשב את שווי העסקה על פי הזכויות שמומשו בפועל ולא לפי מלוא הזכויות שאושרו בהיתר הבנייה. כמו כן, התובעת טענה כי יש לגבות דמי היתר בשיעור של 51% בגין הפרשי ערכים בהיות המקרקעין באזור עדיפות לאומית לתיירות, רמ"י קבעה כי תבוצע הפחתה רק על שטחי המלונאות ולא על השטח המסחרי.

לעניין דמי ההיתר, בית המשפט הגיע למסקנה כי השימוש המסחרי הוא למסחר 'עצמאי ורגיל' במובחן משימוש 'מסחרי מלונאי' (שיכול שיהא בהתאם לתקני משרד התיירות). 

לעניין דמי היתר לזכויות שלא מומשו בפועל,  נקבע, כי שיעור דמי ההיתר צריך להיקבע בהתאם לזכויות שנקבעו בתכנית, ולא לפי הזכויות שמומשו בפועל.

בית המשפט הוסיף, כי הכלל הוא, כי טובת הנאה משמעותית ממקרקעי הציבור הצומחת מהתכנית מקנה לרמ"י את הזכות לדרוש עבורה תשלום בגינה. בנסיבות אלו, בית המשפט קבע, כי דרישה לתוספת תשלום לדמי היתר בגין התכנית עבור הגדלה של זכויות ו/או שינוי בהתפלגות היא דרישה כדין ועל פי ההסכמים מהם היטב הובן, כי יש לשלם תוספת דמי היתר כעולה גם מהתנהלותה לאחר שנחתמו ההסכמים.

התובעת טענה גם, כי אזור ירושלים סווג כאזור עדיפות לאומי למלונאות (אזור עדיפות) – המזכה בהפחתה מדמי היתר. בית המשפט הדגיש כי, רמ"י לא מלאה את תפקידה כהלכה בהתאם לסמכותה וחובתה, והיה עליה לצפות את נזקה של התובעת, לרבות עבור הוצאותיה לצורך השבה של כספים שנגבו ממנה ביתר. לפיכך, התקיימו יסודות ההתרשלות בגבייה ביתר בהתעלם מאזור עדיפות.

בית המשפט ראה לנכון להוסיף:

"לא מצאתי כי הביקורת השיפוטית על התנהלותה של רמ"י בנושא זה, יהיה בה משום 'הרתעת יתר' של הרשות, אשר אינה חסינה מפני חיובה בנזיקין בשל פעולותיה, במעשה או במחדל. הסכום שנגבה ביתר בהתעלם מאזור עדיפות, הוא בסך של מעל מיליון ₪ שהוחזק בידי הנתבעת  במשך כשלוש שנים, הוחזר לתובעת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית …. רק הודות לפעולות של יועציה המשפטיים של התובעת. כמו כן, על רמ"י לפצות את התובעת עבור חלק מהוצאותיה לעמלת הערבות הבנקאית שהועמדה להבטחת דמי ההיתר, שכללו גם את החיוב השגוי מחמת אי הפחתה לאזור עדיפות לאומית לשימוש המלונאי ובהוצאותיה, להנהלת חשבונות לטיפול בהוצאה ובהכנסה של התשלום העודף בגין אזור עדיפות."

לאור האמור, רמ"י חויבה בתשלום פיצוי לתובעת.

הערת מערכת:

עיון בלוחות הזמנים של ההתנהלות, החל מזכיה במכרז עוד לפני 26 שנה, עד למועד פסק-הדין המחוזי שייתכן וגם בו לא תסתיים הסאגה, מעיד על רעה חולה של התמשכות הליכים שעלולה להפיל כל יזם אבל בין היתר משפיעה על כיסו של כל אחד מעימנו שכן היא מתומחרת בעליית מחירים, די להבחין כי אפילו ההליך משפטי ארך כ-5 שנים.

מן הראוי כי התמשכות הליכים ועיכובים שמאפיינים כל הליך במדינת ישראל ובולט בענף הנדל"ן יזכו בפיצוי מובנה ובסנקציות מתאימות.

                      

חלוקה בעין

מספר הליך: ת"א 26404-09-20 רינה כהן ואח' נ' אמיר זימן ואח' ערכאה: בית המשפט השלום בחיפה, בפני כב' השופטת סיגלית מצא. פרטי המקרקעין: חלקה 73 בגוש 10207, בנימינה. תאריך מתן פסק הדין: 10.10.24. ב"כ התובעים: לא צוין.

תביעות הדדיות שהגישו הצדדים אשר הינם בעלים במשותף בעלי שיעור אחזקה שווה במקרקעין. התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "כהן") מחזיקים בחלק הדרומי ובו שני בתי מגורים, הגישו תביעה לפירוק השיתוף. הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן: "זימן")  מחזיקים בחלק הצפוני ובו בית מגוריהם, הגישו תביעה כספית לפיצוי בגין נזקים שנגרמו להם, עקב שימוש התובעים בחלקה.

 

בעבר, תוכננה הפקעה בחזית המזרחית שבפועל לא בוצעה. כהן יזמו תכנית שאושרה בועדה המקומית וקובעת תוספת זכויות ויחידות דיור בחלקה (מ-2 יחידות ל-4).

 

בית המשפט קבע, כי בהתאם לחוק, יש לפרק את השיתוף באמצעות חלוקה בעין, ולאחר שמונה שמאי להכנת הצעת חלוקה וקביעת שווי המגרשים, נקבע כי התובעים צריכים לשלם לזימן 135,000 ₪.

 

לעניין חלוקה דה פקטו בית המשפט קבע, כי לא נכרת הסכם חלוקה בין הצדדים או קודמיהם. מההתנגדויות שהגישו הצדדים לבקשות שונות להיתרים בחלקה למדים כי הצדדים ראו את עצמם כשותפים מלאים בחלקה. בית המשפט קבע כי עלה שהצדדים לא התכווננו ליצור "נתק קנייני" או "לחלק ביניהם את סיכוני ההפקעה העתידיים". משכך, כמו גם מטעמי תום לב, מנועים כהן היום מלטעון כי קיימת חלוקה דה פאקטו של החזקה בחלקה ודין טענתם זו להידחות.

 

לעניין תשלומי האיזון, בית המשפט קבע כי בהתאם לסעיף 39 לחוק המקרקעין חייב בית המשפט להורות על תשלומי איזון במקום בו החלוקה יוצרת הפרשי שווי בין החלקות. בית המשפט קבע את שיעור התשלום על בסיס חוות הדעת של השמאי והמודד והוא חצי מההפרש בין המגרשים- 131,000 ₪.

 

לעניין התביעה שכנגד– בית המשפט דחה את תשלומי הפיצוי הנזיקי מכמה סיבות ביניהן: הגשת התנגדות לבקשה להיתר בנייה שהגישו השותפים אינה קנטרנית או בלתי סבירה, גם אם נדחתה, וגם אם נסמכה על אדנים קנייניים. קביעה הפוכה מזו תפגע בזכות ההתנגדות ובאופן נגזר באיכות ההחלטות התכנוניות, אשר הדיון בהתנגדויות מביא לטיובן.

הגדר בין המגרשים היא "מחובר במיצר". סעיף 49 לחוק המקרקעין רואה ב"מחוברים במיצר" כבעלות משותפת. אף על פי כן הסעיף אינו קובע חובת השתתפות בעלות הקמה אלא רק בעלויות החזקה. כלומר, הסעיף מקנה זכות השתתפות בתיקון הגדר ולא הקמה של גדר חדשה. זימן נדרשו לבניית הגדר עקב בקשתם להיתר בניית מגוריהם, כהן לא הזדקקו לגדר ולכן לא ניתן לטעון לדיני עשיית עושר. על כן בית המשפט דחה את הבקשה להשתתפות בעלויות הגדר. בית המשפט דחה גם את הבקשה למתן צווי עשה על פי סעיף 51 לחוק המקרקעין והפסיקה לא די בחדירת עלים או ענפים כדי לבסס טענת מטרד, אלא יש להוכיח פגיעה באפשרות בעל המקרקעין להנות ממנו.

 

כמו כן, קבע בית המשפט כי זימן לא הצביעו על העילה המקנה להם זכות לסעד של מתן צו האוסר על כהן שלא להשכיר את בתיהם ליותר משתי משפחות ככל וביקשו זימן לטעון כי מדובר בהפרת חובה חקוקה, היה עליהם לפרט את החובה החקוקה בסיכומיהם ולהוכיח את נזקיהם, נקבע כי אין די בטענה סתמית שמדובר בהתנהלות בלתי חוקית.

 

לאור האמור, התביעה התקבלה

הערת מערכת:

בית המשפט בדק את המקרה לאור מבחני פסיקת בית המשפט העליון בו נבחנת השאלה על מי חלה הפקעה עתידית לאחר שצדדים חילקו ביניהם את השטח, באופן זמני בדרך של הסכמי שיתוף או חכירות וכדו'.

הבחינה היא בין היתר להתחקות אחר כוונת הצדדים, עם זאת מן הראוי כי צדדים יבהירו מפורשות במערכת היחסים הנחתמת ביניהם גם שאלה של הפקעות עתידיות.

                     

פטור למסילת רכבת

מספר ההליך: ערר 8008/0319 רכבת ישראל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אשקלון ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז דרום, בפני כב' היו"ר, עו"ד עמית אופק. פרטי המקרקעין: גוש 1166 חלקות 75 ו-106, גוש 1220 חלקה 69, גוש 1222 חלקה 96. תאריך מתן ההחלטה: 6.10.24 ב"כ העוררת: עוה"ד אילן רובינשטיין וחנן שועי.

 

ערר על שומת המשיבה בעניין השבחת המקרקעין בעקבות אישורה של תכנית בינוי ומימוש בהיתר. המדובר בהיתר לבניית מבנים שונים שנועדו למתחם תחזוקה עבור הרכבת (מבנה מוסך, מבנה חיבור לחברת החשמל, שער ושומר, מבנה תפעול ועוד).

היטל ההשבחה על פי שומת המשיבה עמד על סך של 2,479,000 ₪, ועל פי שומת העוררת לא חלה השבחה, וטענתה היתה כי חל פטור לפי סעיף 19(ב)(8) לתוספת השלישית, כאשר המקרקעין מסווגים בייעוד שטח למסילת ברזל והם מיועדים למטרה ציבורית, ולכן יש לראות את המקרקעין כ"דרך ציבורית" בהתאם לסעיף הפטור.

ועדת הערר ציינה, כי סעיף הפטור מחדד את הגדרת המונח דרך ציבורית על פי סוגיית הבעלות – על הדרך בגינה מתבקש הפטור להיות בבעלות המדינה או רשות מקומית, ונקבע כי אין משמעות לשאלה האם נגבה תשלום בעבור השימוש בדרך או לא. המנוח "דרך ציבורית" הוא מונח המופיע רק בסעיף הפטור ואינו משמש בהקשרים אחרים בחוק, ולכן מדובר במנוח ייחודי שלא ניתן לפרשו באופן דווקני על פי הגדרת "דרך" בסעיף 1 לחוק, ולכן נקבע כי יש לפרשו בהתאם לתכלית הפטור.

ועדת הערר הדגישה, כי תכליתו של הפטור הינה לעודד את פיתוח התחבורה ובייחוד הסעת המונים מסוגים שונים. נקבע, כי תחולת הפטור על מקרקעין בבעלות ציבורית בלבד מצביעה על הדגש שניתן בפטור לסחירותם של המקרקעין. רק כאשר מדובר במקרקעין שבבעלות ציבורית אשר מבטיחה את היעדר סחירותם והבטחת ייעודם לטובת הציבור ולא לטובת שירות פרטי.

אלו הקריטריונים לתחולת הפטור:

1. קיימת השבחה במקרקעין – ועדת הערר יצאה מנקודת הנחה שקיימת השבחה חרף הטענות השמאיות שהעלתה העוררת נגד שומת הועדה המקומית.
2. הבעלות במקרקעין היא של המדינה או הרשות המקומית – ועדת הערר קבעה כי אין מחלוקת שהבעלות הינה של המדינה וכי העוררת היא שהוסמכה על ידי המדינה להפעיל את הרכבת – מכאן שהמקרקעין עומדים בדרישה הקניינית.
3. המקרקעין מיועדים לשמש כדרך – כאמור המבנה כולל מוסך, חשמל, תפעול וכו', שאלו מחויבים לצורך תפעול הרכבת והם מצויים בייעוד "שטח למסילות ברזל" כך שמדובר בייעוד קרקע המאפשר שימוש בלעדי עבור הרכבת ולא עבור שימושים אחרים. ועדת הערר הדגישה כי הפרשנות המצמצמת של הועדה המקומית, הנצמדת להגדרות הקונקרטיות של המונח "דרך" ולא מחילה אותו על מבנים אחרים קשורים כפי המקרה הנ"ל מאיינת את הפטור והופכת אותו לאות מתה.
4. המקרקעין אינם מיועדים לצרכים מסחריים – נקבע כי השטחים שאושרו בהיתר ישמשו את הרכבת עצמה בלבד ולכן אין בכך שימוש מסחרי אף על פי שיהיה גורם שיבצע בפועל את התחזוקה.

 

לאור האמור, נקבע כי על ההשבחה שנקבעה בשומת הועדה המקומית חלה פטור.

הערת מערכת:

עיון בעובדות מקרה זה, מעידות על השבה של התיק להכרעה בפני ועדת הערר לאחר שבית המשפט התערב, ועדת הערר שסברה כי אין צדק בחיוב הרכבת במקרה זה בהיטל, מצאה את הדרך לפטור מהיטל למרות שהליכה על פי הוראות החוק כלשונם, יכלו להוביל לתוצאה אחרת.

 

בימים אלו, נראה כי יושבים על המדוכה לבחון שוב את דבר גביית היטל השבחה, אין ספק כי חידודים נדרשים לאור העובדה שהוראות החוק מתקשות לתת תשובה להתפתחויות השונות.

                        

מאמר

נפקעים – שמרו על קניינכם

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בישראל של שנת 2024 יכול מוסד תכנון לאשר תכנית שתאפשר להפקיע לאדם את מקרקעיו או להקים מגדל מגורים בן 40 קומות בסמוך לביתו, מבלי שהוא ידע על כך ומבלי שתינתן לו ההזדמנות להגיש התנגדות לתכנית, ואולי אף לבקש פיצוי הולם. הסיבה לכך נעוצה בדרכי הפרסום של תכניות.

אופן פרסומן של תכניות נקבע בחוק התכנון והבניה ובתקנותיו, והוא אמור להבטיח שדבר הפקדתה ואישורה של תכנית יגיע לידיעת מי שזכאי להתנגד לה ולהגיש תביעת ירידת ערך בגינה, ככל שמדובר בתכנית פוגעת, החלה ביחס למקרקעיו או בסמוך להם.

למרות זאת, מדהים ככל שנשמע, הוראות החוק ביחס לחלק נכבד מהתכניות, אינן מחייבות לשלוח הודעות אישיות לבעלי הקרקע הכלולים בתכנית, לא כל שכן לאלו שגובלים בה, ומסתפקות בחובה לפרסם במדיות שונות, שעל אף היותן מגוונות, מידת האפקטיביות של הפרסום בהן מוטלת בספק.

בתחילה דרש המחוקק לפרסם את דבר הפקדת התכנית ברשומות, בעיתונות ובמשרדי הועדה המקומית שתחום שיפוטה או חלק ממנו כלול בתכנית. לא למותר לציין, כי הפרסום ברשומות אינו אפקטיבי ולו בשל חוסר נגישותו לציבור הרחב.

כך, גם האפקטיביות של הפרסום בעיתון אינה גדולה במיוחד, אם בשל העובדה שמדובר במדיה מודפסת שלאורך השנים נצרכת פחות ופחות ואם בשל דרך הפרסום בה (לרוב במדורים מיוחדים וצפופים, באותיות קטנות וללא הבלטה) , מה גם שסביר שמרבית הבעלים אין להם כלל מושג באיזה גוש/חלקה הם אוחזים.

באופן דומה, גם הפרסום במשרדי הועדה/הרשות המקומית אינו מועיל למי שמלכתחילה אינו יודע כלל על עצם הפרסום, וברי כי לא ניתן לצפות מהאזרח לפקוד את משרדי הרשות שבתחומה הוא מחזיק בקרקע אחת לכמה שבועות רק לשם בדיקה אלו פרסומים נעשו.

בשנת 2002 הורחבה חובת הפרסום גם לאתר האינטרנט של הועדה המקומית או הרשות המקומית הנוגעת בדבר, ולאתר האינטרנט של המשרד הממונה אם מדובר בתכנית בסמכות מחוזית. בנוסף, נקבעה חובה לפרסם הודעה על גבי שלט בולט בתחום התכנית.

דרכי פרסום אלו אמנם הרחיבו את היקף החשיפה לציבור, אולם ספק אם תרמו לאפקטיביות שלה. הפרסומים אודות תכניות באתרי הרשות המקומית אינם מוצגים באופן נגיש לציבור הרחב, והשלטים אותם יש להציב באופן בולט בקרקע למשך כל התקופה שנקבעה להגשת התנגדויות, לא אחת נעלמים באורח מסתורי זמן קצר לאחר הצבתם, מה גם שספק רב אם ההנחה המקופלת בחובה זו, לפיה בעלי הקרקע הרלוונטיים יעברו בקרקע ויראו את השלט המוצב בה, תקפה במציאות.

אנו סבורים, כי הדרך האפקטיבית והראויה ביותר אפוא היא מתן הודעה אישית לכל בעל עניין בקרקע שיש לו זכות להתנגד לתכנית. אלא, שהחוק כאמור אינו מחייב זאת באופן גורף לכל תכנית באשר היא, ומסייג זאת לתכניות מסוימות, ובהן תכניות בסמכות מקומית החלות על שטח מצומצם/הכוללות הגדלה של שטחי ציבור/המתירות כל עניין שניתן לבקשו כהקלה/תכניות לרישוי מהיר ותכניות איחוד וחלוקה, בסמכות מקומית או מחוזית, הכוללות טבלת איזון והקצאה.

בעוד שניתן להבין מדוע בתכניות שמנינו לעיל – בהן ההשפעה על הזכות הקניינית של בעל הקרקע היא גדולה – חלה חובת הודעה אישית לבעלי הקרקע הכלולים בה, יש קושי להסביר מדוע בתכניות אחרות, שגם להן עשויה להיות השפעה אדירה על הזכות הקניינית, עד כדי איונה המוחלט, לא חלה עדיין חובה כזו.

כך למשל, תכניות תשתית לאומית שאושרו בשנים האחרונות, כדוגמת תכניות המטרו השונות (תת"ל 101 ו-102), תכניות הרכבת (תת"ל 65א') והתכנית להרחבת כביש 4 (תת"ל 43א'), המשתרעות על שטחים אדירים המצויים בבעלות פרטית ומייעדות אותם להפקעה, מפורסמות בדרכי הפרסום המינימליות ביותר, שרק מי שעוקב בדריכות אחרי הפרסומים השונים ו/או משלם מכיסו לחברה פרטית שתבצע את המעקב עבורו, ידע עליהן.

הפועל היוצא, הוא שבעלי קרקע רבים מחמיצים את חלון ההזדמנויות להגשת התנגדות לתכנית, ומגלים אודות קיומה של תכנית מפקיעה החלה על מקרקעיהם רק בשלב בו מבקשת הרשות לתפוס בהם חזקה, כשלעיתים בשלב זה כבר עבר גם פרק הזמן הקצוב בחוק  – 3 שנים ממועד אישורה של תכנית – להגשת תביעת ירידת ערך בגינה, באופן המעמיד אותם בפני שוקת שבורה עם זכות מינימלית מאוד לפיצוי, אם בכלל (זאת בשל הלכת הפיצוי הדו שלבי, עליה כתבנו בהרחבה במאמר שפורסם בגיליון חודש ספטמבר).

עובדה זו בשילוב עם פסיקות בית המשפט העליון שקבעו כי חובה לנהל את ההליך בדרך דו-שלבית של תביעת ירידת ערך תחילה ורק בהמשך את היתרה בפיצויי הפקעה, גורמת לכך שחלק נכבד מאד מהפיצוי שמצוי בשלב הראשון של הפגיעה עלול "ללכת לאיבוד" בשל טענת התיישנות, שאותה נוהגות הרשויות להעלות כדרך של שגרה.

בעע"מ 9264/10 חברת נ.י.ל.י. נדל"ן בע"מ נאמר, כי "חובת הפרסום וזכות ההתנגדות הם כמו שני צידי המטבע והם "הוכרו ומוכרים בהלכה כיסודות חיוניים לקיומו של הליך תכנון תקין וחוקי" (בג"ץ 288/00 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' שר הפנים…..", ובבג"ץ 3459/10 אלעתאימן נ' ממשלת ישראל נקבע כי: "כדי להבטיח הליך הגשת התנגדויות אפקטיבי, נחוץ שהמידע על אודות התוכנית ופרטיה יהיה נהיר לאדם הסביר, ושיגיע לציבור מבעוד מועד".

על אף דברים אלו של בית המשפט העליון, נראה כי באיזון בין האינטרסים השונים – של בעל הקרקע מחד, ושל הרשות המקדמת את ההליך התכנוני, מאידך, נתן המחוקק עדיפות לרשויות התכנון על פני זכותם הקניינית של בעלי הקרקע וכך מעדיף לשמר את המצב ולשמור על הקופה של הרשויות.

יש שיטענו, כי גם על הפרט מוטלת חובה מינימלית לגלות ערנות לפרסומים הנעשים בסביבתו, ובפרט כשמדובר במי שיש בבעלותו קרקע שאינה משמשת למגוריו, מה גם שמגוון דרכי הפרסום הקבועים בחוק מגבירים את הסיכוי שמידע אודות קידומן של תכניות יגיע לציבור גדול ככל הניתן.

ואולם, דומה כי במקרים בהם תכנית צפויה לגרום לפגיעה חמורה בזכות הקניין – כדוגמת תכניות תת"ל 43א' ותת"ל 65א' המסמנות שטחים אדירים בבעלות פרטית לייעוד מסילה/דרך המיועדת להפקעה – לא ניתן להסתפק בדרכי הפרסום הכלליות הקבועות בחוק, וכשם שבשלב ביצוע ההפקעה מחויבת הרשות המפקיעה, עוד מתקופת חקיקת המנדט, לשלוח הודעות אישיות לבעלים, יש להטיל עליה את אותה החובה כבר בשלב בו היא מקדמת את התכנית שמסמנת את הקרקע להפקעה, באופן שיאפשר לבעלי הקרקע הכלולים בתכנית למצות את זכות ההתנגדות המוקנית להם בחוק, ובמידת הצורך, גם להיערך מבעוד מועד להגשת תביעת ירידת ערך.

אנו קוראים אפוא למחוקק להרים את הכפפה גם בעניין זה, ולהטיל חובת מסירת הודעה אישית לבעלי קרקע בתחום התכנית ביחס לכלל התכניות, ולמצער בתכניות המייעדות קרקע פרטית להפקעה לצרכי ציבור.

עד אז – מוצע לכל בעל קרקע לעשות בדיקה מקיפה ביחס למקרקעיו ולתכניות החלות והמקודמות עליהן, ובפרט בהתייחס לתכניות התשתיות רחבות ההיקף שאושרו בשנים האחרונות, ובהן כאמור – תת"ל 43א' וחלק מתכניות המטרו, שהמועד להגשת תביעות ירידת ערך בגינה עומד לחלוף בעוד כחודשיים ימים.

                     

נפקעים – שמרו על קניינכם

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• פתח תקווה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 410-0856021- התחדשות עירונית יוספטל.
• נתניה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 408-1157346- מתחם 18A.
• מודיעין – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס׳ 420-1168806- מרכז עינב לתעסוקה.
• אור עקיבא – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 353-0236505-מתחם מס' 5.

                   

עדכוני פסיקה                    

• היטל השבחה
  בר"מ 1713/24, 2013/24 הועדה המרחבית לתכנון ובניה יישובי הברון נ' אינג' בר יהודה בע"מ – תיקון שומה – פרשנות דווקנית לרשימה מצומצמת.

  בר"מ 4624/21 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' אהובה איצר ואח' –
  פטור מהיטל השבחה לדירת מגורים – האם נדרשת החזקה בפועל?

                   

מאמר

נפקעים – שמרו על קניינכם

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בישראל של שנת 2024 יכול מוסד תכנון לאשר תכנית שתאפשר להפקיע לאדם את מקרקעיו או להקים מגדל מגורים בן 40 קומות בסמוך לביתו, מבלי שהוא ידע על כך ומבלי שתינתן לו ההזדמנות להגיש התנגדות לתכנית, ואולי אף לבקש פיצוי הולם. הסיבה לכך נעוצה בדרכי הפרסום של תכניות.

אופן פרסומן של תכניות נקבע בחוק התכנון והבניה ובתקנותיו, והוא אמור להבטיח שדבר הפקדתה ואישורה של תכנית יגיע לידיעת מי שזכאי להתנגד לה ולהגיש תביעת ירידת ערך בגינה, ככל שמדובר בתכנית פוגעת, החלה ביחס למקרקעיו או בסמוך להם.

למרות זאת, מדהים ככל שנשמע, הוראות החוק ביחס לחלק נכבד מהתכניות, אינן מחייבות לשלוח הודעות אישיות לבעלי הקרקע הכלולים בתכנית, לא כל שכן לאלו שגובלים בה, ומסתפקות בחובה לפרסם במדיות שונות, שעל אף היותן מגוונות, מידת האפקטיביות של הפרסום בהן מוטלת בספק.

בתחילה דרש המחוקק לפרסם את דבר הפקדת התכנית ברשומות, בעיתונות ובמשרדי הועדה המקומית שתחום שיפוטה או חלק ממנו כלול בתכנית. לא למותר לציין, כי הפרסום ברשומות אינו אפקטיבי ולו בשל חוסר נגישותו לציבור הרחב.

כך, גם האפקטיביות של הפרסום בעיתון אינה גדולה במיוחד, אם בשל העובדה שמדובר במדיה מודפסת שלאורך השנים נצרכת פחות ופחות ואם בשל דרך הפרסום בה (לרוב במדורים מיוחדים וצפופים, באותיות קטנות וללא הבלטה) , מה גם שסביר שמרבית הבעלים אין להם כלל מושג באיזה גוש/חלקה הם אוחזים.

באופן דומה, גם הפרסום במשרדי הועדה/הרשות המקומית אינו מועיל למי שמלכתחילה אינו יודע כלל על עצם הפרסום, וברי כי לא ניתן לצפות מהאזרח לפקוד את משרדי הרשות שבתחומה הוא מחזיק בקרקע אחת לכמה שבועות רק לשם בדיקה אלו פרסומים נעשו.

בשנת 2002 הורחבה חובת הפרסום גם לאתר האינטרנט של הועדה המקומית או הרשות המקומית הנוגעת בדבר, ולאתר האינטרנט של המשרד הממונה אם מדובר בתכנית בסמכות מחוזית. בנוסף, נקבעה חובה לפרסם הודעה על גבי שלט בולט בתחום התכנית.

דרכי פרסום אלו אמנם הרחיבו את היקף החשיפה לציבור, אולם ספק אם תרמו לאפקטיביות שלה. הפרסומים אודות תכניות באתרי הרשות המקומית אינם מוצגים באופן נגיש לציבור הרחב, והשלטים אותם יש להציב באופן בולט בקרקע למשך כל התקופה שנקבעה להגשת התנגדויות, לא אחת נעלמים באורח מסתורי זמן קצר לאחר הצבתם, מה גם שספק רב אם ההנחה המקופלת בחובה זו, לפיה בעלי הקרקע הרלוונטיים יעברו בקרקע ויראו את השלט המוצב בה, תקפה במציאות.

אנו סבורים, כי הדרך האפקטיבית והראויה ביותר אפוא היא מתן הודעה אישית לכל בעל עניין בקרקע שיש לו זכות להתנגד לתכנית. אלא, שהחוק כאמור אינו מחייב זאת באופן גורף לכל תכנית באשר היא, ומסייג זאת לתכניות מסוימות, ובהן תכניות בסמכות מקומית החלות על שטח מצומצם/הכוללות הגדלה של שטחי ציבור/המתירות כל עניין שניתן לבקשו כהקלה/תכניות לרישוי מהיר ותכניות איחוד וחלוקה, בסמכות מקומית או מחוזית, הכוללות טבלת איזון והקצאה.

בעוד שניתן להבין מדוע בתכניות שמנינו לעיל – בהן ההשפעה על הזכות הקניינית של בעל הקרקע היא גדולה – חלה חובת הודעה אישית לבעלי הקרקע הכלולים בה, יש קושי להסביר מדוע בתכניות אחרות, שגם להן עשויה להיות השפעה אדירה על הזכות הקניינית, עד כדי איונה המוחלט, לא חלה עדיין חובה כזו.

כך למשל, תכניות תשתית לאומית שאושרו בשנים האחרונות, כדוגמת תכניות המטרו השונות (תת"ל 101 ו-102), תכניות הרכבת (תת"ל 65א') והתכנית להרחבת כביש 4 (תת"ל 43א'), המשתרעות על שטחים אדירים המצויים בבעלות פרטית ומייעדות אותם להפקעה, מפורסמות בדרכי הפרסום המינימליות ביותר, שרק מי שעוקב בדריכות אחרי הפרסומים השונים ו/או משלם מכיסו לחברה פרטית שתבצע את המעקב עבורו, ידע עליהן.

הפועל היוצא, הוא שבעלי קרקע רבים מחמיצים את חלון ההזדמנויות להגשת התנגדות לתכנית, ומגלים אודות קיומה של תכנית מפקיעה החלה על מקרקעיהם רק בשלב בו מבקשת הרשות לתפוס בהם חזקה, כשלעיתים בשלב זה כבר עבר גם פרק הזמן הקצוב בחוק  – 3 שנים ממועד אישורה של תכנית – להגשת תביעת ירידת ערך בגינה, באופן המעמיד אותם בפני שוקת שבורה עם זכות מינימלית מאוד לפיצוי, אם בכלל (זאת בשל הלכת הפיצוי הדו שלבי, עליה כתבנו בהרחבה במאמר שפורסם בגיליון חודש ספטמבר).

עובדה זו בשילוב עם פסיקות בית המשפט העליון שקבעו כי חובה לנהל את ההליך בדרך דו-שלבית של תביעת ירידת ערך תחילה ורק בהמשך את היתרה בפיצויי הפקעה, גורמת לכך שחלק נכבד מאד מהפיצוי שמצוי בשלב הראשון של הפגיעה עלול "ללכת לאיבוד" בשל טענת התיישנות, שאותה נוהגות הרשויות להעלות כדרך של שגרה.

בעע"מ 9264/10 חברת נ.י.ל.י. נדל"ן בע"מ נאמר, כי "חובת הפרסום וזכות ההתנגדות הם כמו שני צידי המטבע והם "הוכרו ומוכרים בהלכה כיסודות חיוניים לקיומו של הליך תכנון תקין וחוקי" (בג"ץ 288/00 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' שר הפנים…..", ובבג"ץ 3459/10 אלעתאימן נ' ממשלת ישראל נקבע כי: "כדי להבטיח הליך הגשת התנגדויות אפקטיבי, נחוץ שהמידע על אודות התוכנית ופרטיה יהיה נהיר לאדם הסביר, ושיגיע לציבור מבעוד מועד".

על אף דברים אלו של בית המשפט העליון, נראה כי באיזון בין האינטרסים השונים – של בעל הקרקע מחד, ושל הרשות המקדמת את ההליך התכנוני, מאידך, נתן המחוקק עדיפות לרשויות התכנון על פני זכותם הקניינית של בעלי הקרקע וכך מעדיף לשמר את המצב ולשמור על הקופה של הרשויות.

יש שיטענו, כי גם על הפרט מוטלת חובה מינימלית לגלות ערנות לפרסומים הנעשים בסביבתו, ובפרט כשמדובר במי שיש בבעלותו קרקע שאינה משמשת למגוריו, מה גם שמגוון דרכי הפרסום הקבועים בחוק מגבירים את הסיכוי שמידע אודות קידומן של תכניות יגיע לציבור גדול ככל הניתן.

ואולם, דומה כי במקרים בהם תכנית צפויה לגרום לפגיעה חמורה בזכות הקניין – כדוגמת תכניות תת"ל 43א' ותת"ל 65א' המסמנות שטחים אדירים בבעלות פרטית לייעוד מסילה/דרך המיועדת להפקעה – לא ניתן להסתפק בדרכי הפרסום הכלליות הקבועות בחוק, וכשם שבשלב ביצוע ההפקעה מחויבת הרשות המפקיעה, עוד מתקופת חקיקת המנדט, לשלוח הודעות אישיות לבעלים, יש להטיל עליה את אותה החובה כבר בשלב בו היא מקדמת את התכנית שמסמנת את הקרקע להפקעה, באופן שיאפשר לבעלי הקרקע הכלולים בתכנית למצות את זכות ההתנגדות המוקנית להם בחוק, ובמידת הצורך, גם להיערך מבעוד מועד להגשת תביעת ירידת ערך.

אנו קוראים אפוא למחוקק להרים את הכפפה גם בעניין זה, ולהטיל חובת מסירת הודעה אישית לבעלי קרקע בתחום התכנית ביחס לכלל התכניות, ולמצער בתכניות המייעדות קרקע פרטית להפקעה לצרכי ציבור.

עד אז – מוצע לכל בעל קרקע לעשות בדיקה מקיפה ביחס למקרקעיו ולתכניות החלות והמקודמות עליהן, ובפרט בהתייחס לתכניות התשתיות רחבות ההיקף שאושרו בשנים האחרונות, ובהן כאמור – תת"ל 43א' וחלק מתכניות המטרו, שהמועד להגשת תביעות ירידת ערך בגינה עומד לחלוף בעוד כחודשיים ימים.

                      

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

פתח תקווה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 410-0856021 – התחדשות עירונית יוספטל

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מספר 410-0856021 בפינה הדרום מזרחית של צומת הכבישים 40 ו -483 במזרח פתח תקווה.

מטרת התכנית הינה בין היתר, עידוד תהליכי התחדשות עירונית ופיתוח שכונת יוספטל ליצירת סביבת מגורים איכותית וייחודית המשולבת במרקם עירוני.

התוכנית קובעת שינוי ייעודי קרקע מאזורי מגורים של 3-4 קומות, אזורי מגורי א', מגורים ב',  אזורי מסחר ועוד לייעודי קרקע של מגורים מסחר ותעסוקה, ספורט ונופש, גן ציבורי. התכנית אף יוצרת 4,762 יחידות דיור, זכויות בנייה  והוראות לאיחוד וחלוקה. כמו כן, התכנית קובעת הוראות ותנאים לפיתוח תשתיות, הוצאת היתרים ועוד.

                     

נתניה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 408-1157346- מתחם 18A

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מספר 408-1157346 במתחם 18A ברחוב ראול ולנברג, בנתניה. מטרת התכנית הינה בין היתר, יצירת מסגרת תכנונית להקמת 345 יחידות דיור חדשות בבנייה המשלבת מגורים, מסחר ותעסוקה, הקצאת מגרשים למבני ציבור, שטחי ציבור פתוחים, דרכים ושבילים.

התכנית קובעת הוראות לאיחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים. שינוי ייעוד ממגורים א'1, מגורים ב' ומגורים ג' למגורים ד', מבנים ומוסדות ציבור, דרכים ושצ"פ. כמו כן, התכנית קובעת שטחי בנייה למגורים, תעסוקה, מסחר, מבנים ומוסדות ציבוריים. קביעת זיקות הנאה, מבנים להריסה, תוספת יחידות דיור ועוד.

                     

מודיעין – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 420-1168806 – מרכז עינב לתעסוקה

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תכנית מספר 420-1168806 במרכז עינב לתעסוקה. מטרת התכנית הינה בין היתר, העצמה והתחדשות של מרכז עינב לתעסוקה בהתאם לתוכנית הכוללנית מד/2040.

התכנית קובעת ייעודי קרקע מאושרים ותאי שטח בייעודי קרקע: תעסוקה ומסחר, מבנים ומוסדות ציבוריים תחנת תדלוק ועוד.  כמו כן, התכנית קובעת הוראת לפיתוח נופי ותשתיות. קביעת שימושים, זכויות בנייה, קווי בנין, גובה ומספר קומות.

                   

אור עקיבא – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 353-0236505 – מתחם מס' 5

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבנייה, אושרה תכנית מספר 353-0236505 בצפון מזרח העיר. מטרת התכנית הינה בין היתר, שינוי ייעוד משטח חקלאי למתחם הכולל ייעודי תעסוקה, מסחר, מבני ציבור, ספורט ונופש ופארק פתוח לאורך נחל עדה.

התכנית קובעת שינוי ייעוד כאמור לייעודי תעסוקה, מסחר, מבני ציבור, פארק, ספורט ונופש. התכנית קובעת זכויות בנייה, שימושים ותכליות. כמו כן התכנית קובעת הוראות בנייה, גודל מגרשים, קישוריות למתחם התעסוקה החדש, ריכוז תשתיות ועוד.

                     

עדכוני פסיקה

תיקון שומה – פרשנות דווקנית לרשימה מצומצמת

מספר הליך: בר"מ 1713/24, 2013/24 הועדה המרחבית לתכנון ובניה יישובי הברון נ' אינג' בר יהודה בע"מ ערכאה: בית המשפט העליון בפני  כב' השופט, נעם  סולברג. פרטי המקרקעין: גוש 10195 חלקה 73 מתחם "מול זכרון", זכרון יעקב. תאריך מתן פסק הדין: 30.0.24 ב"כ המשיבה: עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון.

שתי בקשות רשות ערעור, של חברת בר יהודה והועדה המרחבית יישובי הברון כנגד החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה בהליכים המתנהלים בין הצדדים מזה שנים רבות, למעלה מעשור, שעניינם חיוב החברה בתשלום היטל השבחה בסכומים ניכרים ביותר, בגין שני מגרשים, הידועים בזכרון יעקב (להלן: המגרש הצפוני ו-המגרש הדרומי).

בתמצית, לפי התכניות שחלו על המקרקעין במקור("מצב קודם"), סווגו שני מגרשים כמקרקעין בייעוד תעשיה ומלאכה. בשנת 2006, ניתן לחברה היתר בניה להקמת מבנה תעשייתי בשטח אחד המגרשים, הדרומי. בהמשך אותה שנה, כך לפי קביעתה של ועדת הערר, התירה הוועדה המרחבית לחברה לעשות שימוש חורג לצרכי מסחר במבנה התעשייתי, שבנייתו אושרה לפי ההיתר הקודם; זאת, למשך 5 שנים, המדובר במתחם הידוע לעוברים ושבים כ"מול-זכרון".

בתום השימוש החורג אושרה תכנית בניין עיר שייעדה את שני המגרשים לייעוד של מסחר.

הדיונים במשך השנים היו בשאלת שיעור היטל ההשבחה בעקבות שינוי הייעוד בהתחשב בכך שכאמור באחד המגרשים היה קיים מבנה שנהנה בשימוש חורג למרכז מסחרי פעיל טרם אישור התכנית, ואילו השני היה ריק, שיעור ההיטל שנדרש היה שונה לחלוטין בפער גדול בין המגרשים.

בית המשפט העליון קבע, כי דין הבקשות – להידחות, זאת בין היתר שכן לטעמו אין בטענות הצדדים כדי לעורר שאלה משפטית עקרונית, המצדיקה מתן רשות ערעור, אך ההחלטה, כהכרעות המשפטיות שקדמו לה משך השנים של ניהול ההליכים המרובים בפני ועדת הערר מס' פעמים, שמאי מכריע, בית המשפט המחוזי ועוד, מעלה נקודות חשובות ומעניינות לגופו של עניין.

מגרש צפוני

עקב הליכים משפטיים שקדמו לעניין הנדון שעניינם מיהו החייב בהיטל השבחה ומשנקבע כי בר יהודה חייבת בהיטל השבחה, על אף שבעת אישור התכנית הייתה ברת רשות בלבד, החליטה הוועדה המרחבית, שנים רבות לאחר תשלום השומה המקורית, להוציא שומה השבחה מתוקנת (בגין מגרש הצפוני) וטענה כי היא עומדת בתנאי סעיף 14(ו) לתוספת השלישית שעניינו תיקון שומה. על השומה המתוקנת הגישה בר יהודה ערר וטענה כי לא היה מקום להוציא שומה מתוקנת וועדת הערר קבלה את הערר, ובית המשפט המחוזי אשרר את הכרעתה, נציין כי בשומה המתוקנת הועלה חיוב מקורי של מיליון ₪ לכדי 14 מילי ואף הוסף חיוב בריבית והפרשי הצמדה.

טענות הוועדה המרחבית, שלפיה יש לה סמכות לתיקון כללי ולא מוגבלת היא לרשימה המצויה בסעיף החוק נדחו לאור פסיקת בית המשפט העליון בעניין "קרן" שהינה הלכה מחייבת וכן בשל שסעיף החוק, שתוקן כידוע בתיקון 84, הינו ברור ומפורש, כך גם הטענה כי אם נפלה בשומה טעות מאלה המנויות בחוק, קמה לה סמכות לתקן את השומה, על מלוא היקפה ותוכנה ולא רק בנקודת הטעות– נדחתה על ידי בית המשפט העליון. צוין, כי גם אם נניח, בניגוד לקביעתה המפורשת של ועדת הערר, כי "אכן נפלה בשומה המקורית טעות כאמור – הרי שבכך לא סגי. זאת, שכן ברי כי בעת הוצאת השומה מתוקנת, ששינתה באופן דרמטי את גובה השומה המקורית, עת קבעה היטל בסך של 14,810,000 ₪, חלף 960,500 ₪, לא הגבילה עצמה הוועדה המרחבית רק ל"עילות טכניות באופיין", אלא ניצלה את ההזדמנות לתיקון מקיף של השומה. הוועדה המרחבית מבקשת אפוא לנצל 'פתח כחודו של מחט', ולהרחיבו 'כפתחו של אולם'; זאת אין לאפשר."

המגרש הדרומי

הועדה המקומית טענה טענות כנגד קביעות עובדתיות של הערכאות הקודמות ובהן טענה כי המבנה נבנה "בחטא" והיה מבנה לא חוקי ועל כן אין מקום להתחשב במבנה זה ואין לנכות עלויות בנייתו מהיטל ההשבחה, בית המשפט אשרר את קביעות הערכאות כי הבניין למסחר נבנה על פי היתר שהוצא כדין לשימוש חורג ואין מקום להידרש לטענה שמועלת כיום.

בית המשפט גם ציין כי טענת הוועדה המרחבית שאין להתחשב כלל במבנה שהקימה החברה במגרש הדרומי, במסגרת חישוב שווי המצב הקודם; בה בעת, שסבורה הוועדה המרחבית כי יש לכלול את אותו מבנה בחישוב שווי המצב החדש, משל נבנה בן לילה, ביום כניסת התכנית המשביחה לתוקף. הינה טענה שמבקשת  'לאחוז את החבל משני קצותיו".

בר יהודה הגישה ערר גם על השומה שהוטלה על המגרש הדרומי. ועדת הערר הורתה על עריכת תיקונים בחוות דעת של השמאי המייעץ וביום 13.6.2018 ניתנה שומתו המתוקנת האחרונה של השמאי המייעץ וגם על שומה זו הוגשו השגות, אשר הוכרעו בהחלטת ועדת הערר מיום 13.6.22 – העומדת במוקד שני הערעורים.

אחת הנקודות שעלתה בפני הערכאות הייתה דרך חישוב היטל השבחה במקרה ייחודי זה של שימוש חורג שלאחריו מאושרת תכנית, וההתייחסות למבנה שהוקם בשלב השימוש החורג, בית המשפט העליון העיר כי הגדרת המחוקק את הנכס הנישום כ"מקרקעין" מתייחסת גם למבנה ועל כן אין דומה השבחת מגרש ריק שאושרה לגביו תכנית, כמגרש בנוי, וההשבחה שונה.

הערת מערכת:

 בדומה לאנומליה הקיימת במנגנון לבירור תביעות ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה, שלפיו ועדה מקומית שהיא הנתבעת והיא האמורה לשלם את הפיצוי, היא גם הגוף הדן בתביעה (באופן המוביל מטבע הדברים כמעט תמיד לדחייתן של התביעות בשלב הראשון), גם המנגנון החוקי הקיים בנוגע להיטל השבחה, שלפיו ועדה מקומית שהיא הגוף הנהנה מגביית היטלי השבחה, היא גם הגוף האמון על הוצאת שומות היטל ההשבחה וקביעת גובהן, מעורר בתוכו קושי מובנה, ועלול לעתים רבות להביא לתוצאות מוטות ולהשתת חיובים בלתי פרופורציונליים על כתפי האדם הפרטי – הנישום.

בענייננו, מתח בית המשפט העליון בהחלטתו ביקורת חריפה על הועדה המרחבית, ביחס לשומה מתוקנת שהוצאה על ידה ע"ס כ-15 מיליון ₪ (קרן) (לעומת כ-960 אלף ₪ היטל בשומה המקורית (!)), לא רק ביחס לעצם הוצאתה, שכפי שנקבע נעשה ללא בסיס חוקי, ובניגוד להוראות ס' 14(ו) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אלא גם ובעיקר ביחס לדיון שהתקיים בועדה המרחבית לקראת הוצאת השומה, כשמן החומר שהוצג בפני בית המשפט עלה כי בעקבות אותו דיון, הוגדל ההיטל, באופן דרמטי, ובצורה מגמתית ומלאכותית, וללא פרופורציה ביחס לגובה ההיטל הראוי. בית המשפט מציין בהקשר זה כי החומר שהוצג בפניו בהקשר זה "מטריד מאוד", ומבהיר כי "על הוועדה המרחבית חלה חובה להוציא שומת היטל השבחה בהתבסס על תשתית עובדתית הולמת, תוך שאיפה כנה להעריך את שווי ההשבחה האמיתי שנוצר כתוצאה מאישור התכנית… הדברים נכונים תמיד, אולם יפים ביתר שאת, מקום בו הועדה המרחבית מבקשת לבסס את טענותיה, באותו הקשר ממש, על העיקרון של גביית מס אמת. לא ארחיב מעבר לכך; די לחכימא ברמיזא".

דבריו של בית המשפט העליון כמובן ראויים, אולם נשאלת השאלה – איזה סעד נותר לו לאדם הפרטי, העומד בפני התנהלות "מטרידה מאוד" של הרשות השלטונית, המעמידה אותו באופן בלתי הגון ומתוך מניעים בלתי ענייניים לעתים, בפני דרישות תשלום של סכומי עתק, ומאלצת אותו לנהל הליכים משפטיים יקרים וארוכי שנים לצורך ביטול אותן דרישות כספיות עצומות וחסרות בסיס? מי יפצה את הנישום בסוף הדרך על העוול והנזקים הכספיים שנגרמו לו לאורך שנים, בעקבות התנהלות שלטונית כוחנית וחסרת חוקיות, והאם מי מבין האחראים לדבר, ייתן על כך את הדין?

להיום, הכלים הקיימים בחוק להתמודדות עם ניצול לרעה של כוחה השלטוני של הרשות בגביית יתר של היטל השבחה, דלים ביותר. יתכן שהגיעה השעה שהמחוקק ייתן את דעתו על העניין, ויקבע מנגנונים ואף סנקציות מתאימות על רשויות שיימצא כי פעלו באופן בלתי ראוי בהקשר לגביית היטלי השבחה, על מנת למנוע או לכל הפחות לצמצם למינימום תופעות בלתי רצויות ופסולות מעין אלה, ועל מנת לחזק את אמון הציבור בהליכי גביית היטלי ההשבחה.

**גילוי נאות – משרדנו ועו"ד גלעד שמעון ייצגו את בר יהודה מתחילת הדרך בערכאה ראשונה ועד פסק הדין המוזכר לעיל.

                    

פטור מהיטל השבחה לדירת מגורים – האם נדרשת החזקה בפועל?

מספר ההליך: בר"מ 4624/21 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' אהובה איצר ואח' ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' הרכב השופטים, עוזי פוגלמן, עופר גרוסקופף וגילה כנפי שטייניץ. פרטי המקרקעין: דירת מגורים, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 18.8.2024. ב"כ המשיבים: עוה"ד שירין ברגותי-מלחם, עפר גיטליץ, חיים נובוגרוצקי, תהילה רוט.

בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים במסגרתו התקבלו ערעורי המשיבים על החלטת ועדת הערר שלא להחיל את הוראות הפטור מתשלום היטל השבחה מכוח סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, בעניינם של המשיבים.

הועדה המקומית טענה, כי הבקשה מעוררת שאלה עקרונית שעניינה בפרשנות המונח "מחזיק" בסעיף הפטור ובתחולת הסעיף בהתאם לפרשנות זו. בתוך כך נטען, כי יש לאמץ פרשנות לפיה המונח "מחזיק" בסעיף 19(ג) משמעו כי תחולת הפטור מותנית בהחזקה בפועל של המקרקעין עובר להגשת הבקשה לפטור מהיטל השבחה, וכי אין להחילו על מי שמחזיק בחלק מהזכויות בדירה או בחלקים שצמודים לה. נטען על ידי הועדה, כי הפרשנות שקבע בית המשפט לעניינים מנהליים להוראות סעיף 19(ג) מייתרת את דרישת ההחזקה במקרקעין ולא עולה בקנה אחד עם לשון הסעיף.

בנוסף הועדה המקומית טענה, כי תכלית הפטור, כמו גם הצורך לפרשו בצורה מצמצמת בשים לב לחשיבות השמירה על הקופה הציבורית, שוללת את הרחבתו למקרים של "יזמות עסקית ספקולטיבית" שעניינה רכישת זכות צמודה לדירה קיימת כדי לקבל זכות בדירה עתידית. עוד נטען, כי בנסיבות העניין ממילא לא החזיקו המשיבים במקרקעין ולא היו בעלי זיקה לדירות הקיימות, ומשכך הם לא זכאים לפטור כאמור בסעיף 19(ג).

בית המשפט העליון דן בשאלת היקף הפטור מתשלום היטל השבחה בגין הרחבת דירת מגורים עד ל-140 מ"ר לפי סעיף 19(ג) התעוררה מספר פעמים בפסיקה. הובהר, כי כפי שקבע בית משפט קודם, ניתן למצוא בהוראות סעיף 19(ג) עיגון לשוני הן לגישתה של המבקשת, הן לגישתם של המשיבים והיועמש"ית, ביחס לפרשנות המונח "מחזיק". בנוסף, אף לשיטת בית המשפט העליון כאן פרשנות שלפיה יינתן הפטור גם במצבים שבהם בנייתה של יחידת דיור מתאפשרת מכוח החזקה בזכויות בנייה על גבי בניין קיים, מגשימה את התכליות שעומדות בבסיס הפטור: סיוע לאזרחים לשפר את תנאי מגוריהם או מגורי קרוביהם, וכן עידוד ופיתוח שוק הנדל״ן באמצעות מתן תמריצים להגדלת היצע יחידות הדיור. נקבע, כי לכך יש להוסיף, כי ממילא הפסיקה הכירה בתחולת הפטור על מקרים של בניית דירה על גבי קרקע פנויה, ודומה כי קשה להלום מדוע שלא תחול הוראת הפטור גם במצבים של בניית דירה על גבי גג מבנה מגורים.

עמדתה היועמשי"ת שהוגשה במהלך ההליך, הדגישה את היתרונות שבבחינה פרטנית של מהות העסקה שבמסגרתה רכש המחזיק את זכויותיו במקרקעין, בשים לב לצורך למנוע שימוש לרעה בהוראות הפטור. אכן, נקבע כי החשש משימוש לרעה בהוראות הפטור – בפרט בנסיבות בהן הפטור ינוצל לצרכים מסחריים כדוגמת העברת הנכס בסמוך לאחר קבלת הפטור – מצא בעבר ביטוי בדיוני הכנסת, כמו גם בפסיקה.

בית המשפט העליון קבע, כי הוראת הפטור כוללת מנגנון דו שלבי שלפיו תחולת הפטור מותנית בכך שהמחזיק במקרקעין או קרובו יתגוררו בדירה, הם או בני משפחתם הקרובים, לפחות 4 שנים מיום סיום בנייתה ועד להעברת הזכויות. מבלי לטעת מסמרות, דומה כי תנאי זה נותן מענה מסוים לחשש מפני שימוש מסחרי וגריפת רווחים באמצעות הפטור.

משאלה הם פני הדברים, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, יש להותיר את שאלת הנסיבות שעשויות לעלות כדי שימוש לרעה בהוראות הפטור לעת מצוא על בסיס תשתית עובדתית מתאימה.

לאור האמור, הערעור נדחה.

הערת מערכת:

נראה, כי סעיף פטור זה מעסיק רבות את ועדות הערר ובתי המשפט, כאשר הסעיף לא מפרט דיו את התנאים הנדרשים, כך שלעיתים הערכאות השיפוטיות נאלצות לפרש את הסעיף ולהמציא "יש מאין".

אנו סבורים כי על המחוקק לתקן את הסעיף, וכך ייחסכו הליכים משפטיים והוצאות מיותרות, ויפה שעה אחת קודם.

                     

חוזה פסול – מגורים בדירות נופש

מספר הליך: ע"א 3805/23 גלינה גולדנברג נ' גבר-זן נדל"ן ותיירות בע"מ ואח' ערכאה: בית המשפט העליון כבשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני כב' הרכב השופטים, נעם  סולברג, גילה כנפי-שטייניץ ויחיאל כשר. פרטי המקרקעין: מלון איילנד, נתניה. תאריך מתן פסק הדין: 20.8.24. ב"כ המערערת: עו"ד אבירם רחימי.

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בו נדחתה תביעת המערערת לביטול שני הסכמים לרכישת יחידות נופש שכרתה עם המשיבה 1, ולהשבת התמורה בסך של 3,500,000 ₪ ששילמה בגינן.

בימים 5.6.2008 ו-22.7.2009 נחתמו בין המערערת לבין המשיבה שני הסכמי מכר זהים בתוכנם, לפיהם רכשה המערערת מהמשיבה שתי יחידות נופש בפרויקט בסכום של 2 מיליון ₪ ו-1.5 מיליון ₪, בהתאמה. על פי תנאי ההסכם, רשאית המערערת לעשות שימוש ביחידות למשך פרק זמן של שלושה חודשים בשנה, ואילו ביתר ימות השנה, קרי משך תשעה חודשים, עליה להעמידן לטובת השכרה מלונאית לציבור הרחב, באמצעות חברת הניהול של המלון. עוד נקבע בהסכם, כי עתיד להיחתם בין הרוכש לחברת הניהול הסכם ניהול מלונאי, שנוסחו צורף כנספח להסכם המכר ("הסכם לניהול מאגר יחידות"), ובו ייקבעו הוראות שונות הקשורות לאופן ניהול יחידות הנופש, בהן הוראות הנוגעות להשכרתן על-ידי חברת הניהול לציבור הרחב.

המערערת טענה, כי המשיבות הציגו בפניה מצגים לפיהם הסכם המכר, בגדרו התחייבה להעמיד את יחידותיה לרשות המאגר המלונאי לתקופה של תשעה חודשים בשנה, הוא חוזה פורמלי שהוראותיו תואמות את הוראות התב"ע והוראות משרד התיירות, שנחתם למראית עין בלבד, תוך שהובטח לה כי המגבלות שבהסכם זה לא ימנעו ממנה לעשות שימוש של קבע ביחידותיה לאורך כל ימות השנה. המערערת תמכה את עמדתה, בין היתר, בהבטחות שנמסרו לה בעל-פה ובהסדר המיוחד. יתרה מכך, נטען כי הסכמי המכר הם חוזים למראית עין בלבד, בעוד שההסדר המיוחד הוא החוזה האמיתי שנכרת בין הצדדים, ולפיכך נטען דינם של הסכמי המכר – בטלות.

בית המשפט העליון בחן האם הסכמי המכר הם הסכמים למראית עין בלבד בכל המתייחס לתקופה בה הותר למערערת לעשות שימוש ביחידות הנופש. כמו כן – האם הסכימו הצדדים במסמכי ההסדר המיוחד על הסדר שונה מן ההסדר שנקבע בהסכמי המכר, המוציא את יחידות הנופש מן המאגר המלונאי ומאפשר למערערת להתגורר בהן לאורך כל ימות השנה?

בית המשפט העליון קבע, כי עלה בידי המערערת להוכיח כי ההסדר המיוחד העניק לה זכות לעשות ביחידותיה שימוש של קבע במשך כל ימות השנה, ובתוך כך פטר אותה מן החובה להעמידן לרשות המאגר המלונאי בחלק מחודשי השנה.

הודגש, כי הסדר זה אף יושם בפועל על-ידי המשיבה וחברת הניהול, ללא עוררין, לאורך תקופה של כחמש שנים, החל ממועד מסירת היחידות למערערת ועד להחלטת בית משפט של פירוק שהורה לרוכשי היחידות להעמיד את היחידות לרשות המאגר המלונאי.

בית המשפט העליון בלשונו, להלן:

"הוכח כי התקיימה בין הצדדים מערכת הסכמית כפולה: חוזה גלוי – הוא הסכם המכר – המתיר למערערת לעשות שימוש ביחידות הנופש שרכשה שלושה (או ששה) חודשים בשנה ומחייבה להעמיד את יחידותיה לרשות מאגר היחידות המלונאי ביתר חודשי השנה; וחוזה סמוי כתוב וחתום – הוא ההסדר המיוחד – המעניק למערערת זכות שימוש ביחידות הנופש ללא הגבלת זמן וללא תוספת תשלום. הצדדים גילו דעתם, הן במסמכי ההסדר המיוחד הן בהתנהגותם, כי ההסדר המיוחד, אשר נועד לבוא תחת ההסדרים שנקבעו בהסכמי המכר, הוא המבטא את הסכמותיהם האמתיות והוא המשקף את אומד דעתם בעת כריתת ההסכמים. כאמור, הצדדים נהגו בפועל על פי הסדר זה שנים רבות, עד להחלטת בית המשפט שהורתה על פינוי הרוכשים, בהם המערערת, ועל העברת יחידותיהם למאגר המלונאי. בנסיבות אלה, אין מנוס מלקבוע כי הסכמי המכר – הם החוזה ה"גלוי" – נכרתו למראית עין בלבד. "

באשר להסדר המיוחד, הוא החוזה "הסמוי" החל בין הצדדים – הסדר זה נועד לעקוף את הוראות ההיתר ואת כתב ההתחייבות שנתנה המשיבה לוועדה המקומית ולמשרד התיירות. חוזה שאלה מטרותיו, הוא חוזה פסול לפי סעיף 30 לחוק החוזים (ולאופן הסיווג של חוזה שנועד להונות את הרשויות כחוזה למראית עין או כחוזה פסול …. אף שההסדר המיוחד, הוא המשקף את העסקה האמיתית שנערכה בין הצדדים, המערערת אינה מבקשת ליתן לו תוקף ואינה עותרת לאכיפתו. בתביעתה, כפי שהוגשה לבית המשפט המחוזי, אשר התבססה רק על הטענה להיות הסכמי המכר הסכמים למראית עין, עתרה המערערת לבטלות כלל ההסכמים ולהשבת התמורה ששילמה מכוחם. לפיכך, התייתר הצורך להידרש לתוצאות הפסלות. יש לזכור, כי מאז ניתנה החלטת בית משפט של פירוק, בשנת 2016, חויבה המערערת להעמיד את יחידותיה לרשות המאגר המלונאי בהתאם להוראות הדין, ולמעשה נשללו זכויותיה לפי ההסדר המיוחד."

כאמור לעיל, הערעור התקבל.

הערת מערכת:

נושא דירות הנופש מעסיק את המערכות כבר שנים רבות, לאור פערי המחיר בין דירות נופש לדירות "רגילות" ולאחר שהפסיקה הגדירה את ההבדלים ואת אפשרויות השימוש של דירות נופש, נראה כי יש מי שפועל בניסיון לטשטש את ההבדלים על מנת למכור את הדירות בשוק החופשי.

בית המשפט הוביל לכך שלא הכותרת והשם היא הקובעת אלא מהות ההסכם.

                     

הערכת שווי מקרקעין מופקעים – מבני ציבור- גישת ההשוואה הישירה מול העקיפה

מספר ההליך: ת"א 41660-07-21 חברת דואר ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה יישובי הברון ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופט, שמואל מנדלבום. פרטי המקרקעין: חלק מחלקות 10, 11 בגוש 10223, רחוב המייסדים 35-37 בנימינה. תאריך מתן פסק הדין: 15.8.24 ב"כ התובעת: עוה"ד בקרמן.

תביעת הפקעה לפיה, פורסמה הודעה על ידי הועדה המקומית לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות,  בה נאמר כי הנכס, מבנה ציבורי, דרוש לצרכי ציבור, כאשר בכוונת המועצה לקנות חזקה בנכס, וכן ניתנה התחייבותה העקרונית של הועדה לשאת בתשלום פיצויי הפקעה. בהמשך, ביום 14.5.20 פורסמה בילקוט פרסומים הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות בדבר הקניית בעלות בנכס למועצה.

חברת דואר ישראל בע"מ היא בעלת זכויות חכירה בנכס נשוא התביעה ברוב המייסדים 35-37 בנימינה על פי חוזי חכירה, בהם הוגדרה תקופת החכירה ל-49 שנים מיום 23.3.1987 עם אופציה להארכת תקופת החכירה ל-49 שנים נוספות.

במוקד המחלוקת שתי שמאויות שהוגשו מטעם הצדדים. המחלוקת שעמדה הינה בעניין גישת ההשוואה העקיפה – האם למגורים או משרדים?

שמאי הצדדים התבססו על הנחיות השמאי הממשלתי הראשי ועל סעיף 4 בעניין מבני ציבור בהן נאמר להלן -"ככלל, גישת השומה העדיפה לשומת זכויות המקרקעין היא גישת ההשוואה לנכסים דומים. יחד עם זאת, גישת ההשוואה למחירי השוואה במבני ציבורי כמעט ואינה ישימה נוכח מיעוט העסקאות בנכסים אלה ולנוכח השונות הרבה שבסוגי השימושים, המאפיינים הפיזיים והתכנוניים בנכסים אלה. לפיכך, ינקוט השמאי בגישות שומה אחרות כדלקמן… ".

כמו כן, בית המשפט ציין הערות חשובות שמופיעות בהנחיות הינן:

"בהשוואה למ"ר קרקע מבונה "בייעוד האלטרנטיבי הסחיר" צוין עוד, כי "הייעוד האלטרנטיבי הוא הייעוד העסקי-פרטי השכיח שבו אפשר לעשות את אותו השימוש הציבורי לדוגמא: השימוש כמרפאות נעשה גם במבני משרדים (גם אם מרפאות אלו ממוקמות בסביבת מגורים מובהקת)". בנוסף צוין, כי "בהעדר נתונים לשימוש דומה יוכל השמאי לגזור את השומה על בסיס שווי לקרקע לשימוש השכיח בסביבה על פי שיקול דעתו".

צוין, כי אמנם שמאי הועדה לא נימק מדוע דווקא יעוד "משרדים" הוא הייעוד האלטרנטיבי הסחיר הדומה ככל האפשר לנכס נשוא השומה, בעוד ששמאי החברה נימק כאמור את קביעתו לפיה יש להשוות את הנכס לשווי נכס למגורים בכך שהנכס ממוקם בלב שכונת מגורים, אולם נקבע על ידי בית המשפט במקרה זה השימוש למשרדים הוא הדומה ביותר לשימוש שנעשה ולא שימוש למגורים.

בית המשפט קבע, כי יש לאמץ את עמדת שמאי הועדה המקומית, לפיה שווי הנכס נקבע על בסיס השוואה לנכסים אחרים בייעוד משרדים. הודגש, כי גישת ההשוואה "הישירה" כמעט ואינה ישימה במבני ציבור נוכח מיעוט העסקאות, השונות הרבה בסוגי השימושים ובמאפיינים הפיסיים והתכנוניים בנכסים אלה. צוין, כי גישת ההשוואה "הישירה" כמעט ואינה ישימה במבני ציבור נוכח מיעוט העסקאות, השונות הרבה בסוגי השימושים ובמאפיינים הפיסיים והתכנוניים בנכסים אלה

מנגד, בית המשפט הוסיף, כי שווים של מקרקעין נמדד גם לפי השימושים שניתן לעשות בהם ולא רק לפי אלה שכבר שימש הנכס. את הקרקע יש להעריך לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה, קרי השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר. אופן השימוש האפשרי בקרקע משפיע על שוויה, גם אם הוא בגדר תוכנית או פוטנציאל. לעניין זה ניתן להשוות את אפשרות הבניה לאחוזי בנייה שטרם נוצלו. גם הקמת מבנה או הרחבתו בקרקע שבה טרם נוצלו אחוזי הבנייה האפשריים דורשות אישור של הגורמים התכנוניים. מובן, עם זאת, כי אחוזי הבנייה הפוטנציאליים הם "זכות תכנונית" המשפיעה על שווי הקרקע.

בית המשפט דחה את דרישת דואר ישראל לקבלת פיצוי בגין הוצאות נלוות, זאת כי לא הוכח לטעמו באופן מספק, אך פסק שכר טרחה בשיעור של 7.5% בתוספת מע"מ.

הערת מערכת:

ככלל, על פי ההלכה הפסוקה הרי שהפקעת נכס מחייבת פיצוי דו שלבי, ולכן קרקע חקלאית שמופקעת, הייעוד למבני ציבור לא תשלם הרשות שווי של ייעוד למבני ציבור, אלא שווי על פי הייעוד שקדם לתכנית ששינתה ייעוד.

לעומת זאת, במקרה זה הינו של ייעוד שבו כבר השתמש הבעלים לייעוד מעין ציבורי ועל כן חלים דיני ההפקעה והפיצוי הינו על פי השווי המיטבי של מבנה ציבור אבל בהעדר עסקאות השוואה ניתח בית המשפט את ההנחיות השמאיות והתאימן למקרה דנן.

                   

האם יש להותיר קרקע למגורים בידי המדינה ולא להורות על מכירתה מנימוקים של טובת הציבור?

מספר ההליך: ת"א 38005-08-18 ישיבת חברת אהבת שלום נ' עבד אללה עבד אלעזיז ואח'  ערכאה: בית משפט השלום בבית שמש, בפני כב' השופט, אופיר יחזקאל. פרטי המקרקעין: גוש 30617 חלקה 130 ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 25.8.24 ב"כ המשיבה: עוה"ד אריאל קמנקוביץ.

תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין הממוקמים בסמוך לשכונת רמות בירושלים. שטח המקרקעין הוא 17,230 מ"ר. התובעת, שיזמה והגישה את התביעה לפירוק השיתוף, היא בעלת הזכויות ב-7/60 מהמקרקעין.

נתבעים 1-9 הם בעלי הזכויות של 70% מהמקרקעין. חלקם הוא בגדר נכסי נפקדים, בהתאם להוראות חוק נכסי נפקדים. תעודה לפי סעיף 30 לחוק נכסי נפקדים צורפה לכתב ההגנה שהוגש מטעם נתבעים 16-18, והטענות הנוגעות לזכויות בחלק זה במקרקעין הובאו, לפיכך, באמצעות הפרקליטות, המייצגת את הנתבע 16, האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

בית המשפט קבע, כי לא ניתן להורות על פירוק השיתוף באמצעות "חלוקה בעין" של המקרקעין ויש להורות על פירוק השיתוף באמצעות מכירתם. אשר לאופן המכירה, על פי הדין יש לבצעה בדרך של מכירה פומבית.

נקבע, כי דרך זו אינה רק זו הקבועה בחוק, אלא גם זו הצפויה למקסם את התמורה שתתקבל (לטובת כלל השותפים) במסגרת המכירה. עם זאת, על פי הוראות הסיפא לסעיף האמור, ניתן לסטות מהכלל האמור ולהורות על ביצוע המכירה באופן אחר, אם ישנה דרך הנראית לבית המשפט יעילה וצודקת יותר.

המדינה טענה, כי במסגרת בחינת השאלה, האם קיימת דרך יעילה וצודקת יותר לביצוע המכירה, רשאי וצריך בית המשפט לשקול גם שיקולים של טובת הציבור, ובמקרה הנוכחי, בין היתר, את העובדה שהמדינה היא בעלים של כ-70% מהמקרקעין ואת העובדה שמדובר במקרקעין שניתן יהיה לבנות בהם מאות יחידות דיור. לטענת המדינה, קיים אינטרס ציבורי להותיר בידיה את הבעלות במקרקעין (למשל לצורך בניית דיור בר השגה), ולאפשר לה לרכוש מהשותפים האחרים את זכויותיהם במקרקע במחיר התואם את הערכת מומחה בית המשפט, או לחילופין, לערוך מכירה פומבית לעניין זכויות השותפים האחרים בלבד.

בית המשפט קבע, כי אין לקבל את טענות המדינה, שכן, מכירה פומבית, צפוי שתמקסם את התמורה שתתקבל עבור השותפים עצמם (לרבות המדינה) ובכל מקרה תהא תוצאתה כפופה לאישור בית המשפט. כך, אפשר שיוצעו הצעות לרכישה בסכום העולה על הערכת המומחה, וככל שלא יוצעו כאלה, אפשר שלא תאושר המכירה.

כמו כן, ובהנחה כי בית המשפט אכן רשאי, משיקולים של טובת הציבור (בשונה משיקולים של צדק ויעילות הנוגעים לשותפים בלבד), להורות על מכירת המקרקעין, לצורך פירוק שיתוף, שלא באמצעות מכירה פומבית, הרי שאין מקום להניח, כי טובת הציבור דורשת את הותרת המקרקעין בבעלות המדינה דווקא. כך, אין מקום להניח כי פיתוח הקרקע למגורים, תוך שהיא בבעלות המדינה, תעשה בצורה יעילה יותר, מאשר מקום בו הזכויות בקרקע תירכשנה על ידי גורם פרטי.

הערת מערכת:

בכל מקרה, יש להניח כי גם באמצעות מכרז פומבי, הרי שמאחר ומדינת ישראל הינה הבעלים בעיקר הנכס, יש לה יתרון מובנה לרכוש את הנכס שעולה על כל מתחרה, וודאי בעלים של חלק קטן מהמקרקעין. עם זאת, קבלת שומת שמאי וקביעת רף תחתון לשווי הנכס תסייע למנוע עיוות דין במקרה של יתרון מעין זה, שכן הערך השומתי שיתעלם מהיתרון, אמור להיות רף תחתון למכירה.

                        

מאמר

הפקעת קרקעות כיום – על המחוקק לתקן את העיוות שנוצר

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בשנה האחרונה ועל אף המצב הבטחוני בו שרויה המדינה, מקודמים במרץ פרויקטי תשתית גדולים, ובכללם המטרו, מסילת החוף ומערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב-גוש דן (הקו הכחול). אלו מצטרפים לפרויקטים גדולים אחרים שקודמו בשנים האחרונות, ובהם הרכבת הקלה והרחבת ומחלוף כביש 4, אשר המשותף לכולם הוא הצורך להפקיע קרקעות פרטיות לטובת קידומם.

ואכן, בחודשים האחרונים קיבלו אלפי בעלי קרקעות הודעות הפקעה מגופי התשתית השונים (רכבת ישראל, נת"ע, נת"י, נתיבי איילון ואח'), המודיעים להם כי בעקבות אישורה של תכנית שסימנה את מקרקעיהם לייעוד ציבורי לדרך/מסילת ברזל/ייעוד ציבורי אחר, בכוונתם לתפוס חזקה בקרקע וכי עליהם להתפנות ממנה בתוך פרק זמן נקוב. במסגרת זאת, מוסבר לבעלים, כי הם רשאים לדרוש פיצוי בגין רכישת זכויותיהם וכי ככל שימצא כי הם זכאים לפיצוי, הם יקבלו אותו בתמורה למסירת החזקה בקרקע.

האדם הפשוט, לו היה נשאל מה הוא מצפה לקבל מהרשות בגין נטילת קניינו, ברי כי היה מבקש לא פחות משווי הניטל ממנו בתוספת ההוצאות הנוספות וכל הנדרש הימנו על מנת לרכוש נכס אחר חלף הנלקח.

ואולם, מסתבר שלא כך הדבר,  בהתאם להנחיה משפטית על פיה פועלים היום הגופים המפקיעים, הם יציעו לנפקע כיום לרוב פיצוי בהתאם לשווי הקרקע בייעודה הציבורי החדש (בתוספת שווי מחוברים- עצים מבנים וכדו'), ולא בהתאם לשוויה המלא כפי שהיה ערב אישורה של התכנית ששינתה את ייעוד הקרקע.

הסיבה לכך היא השתרשותה של הלכת הפיצוי הדו-שלבי שנקבעה בשנות ה-80 של המאה הקודמת, במסגרת ע"א 474/83 הו"מ לתו"ב ראשל"צ נ' עזרא חממי, ושעל פיה בעל קרקע שמקרקעיו סומנו בתכנית לייעוד להפקעה, יהיה זכאי לפיצוי בשני שלבים. בשלב ראשון, כתוצאה משינוי הייעוד, יוכל בעל הקרקע להגיש תביעת פיצויים מכח הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין ירידת ערך הקרקע. ובשלב שני, בעת נטילת החזקה, יוכל לתבוע בגין יתרת שוויה של הקרקע,  בהתאם לייעודה הציבורי (על מנת להפקיע קרקע הרי שככלל יש לשנות תחילה את ייעודה לייעוד שלשמו ניתן להפקיע, כלומר ייעוד ציבורי).

הלכה זו נועדה במקור להיטיב עם הבעלים, ובפרט במקרים בהם אין צפי ברור למועד ביצוע ההפקעה, כך שהוא יוכל לקבל את מלוא הפיצוי בגין ירידת הערך הקרקע כבר במסגרת תביעת ירידת הערך ובסמוך לאחר אישור התכנית, בין היתר היות ובאותה תקופה בוצעו ההפקעות פעמים רבות שנים רבות לאחר אישור התכניות שאישרו את הפקעתן בדרך של שינוי הייעוד לייעוד ציבורי.

ואולם, במקרים בהם ההפקעה נעשית בסמוך לאחר אישורה של התכנית, לא שלל בית המשפט כבר אז את האפשרות שהפיצוי המלא יינתן "בפעימה אחת", במסגרת הליכי ההפקעה.

וכדברי הנשיא שמגר בפסק הדין: "אם הרשות המקומית מבקשת למנוע את כפל הטיפול בנושא הפיצויים, היא יכולה לבצע את ההפקעה מיד עם תחילתה של התכנית ובמקביל לכניסתה לתוקף".

דברים דומים נאמרו על ידו עוד קודם לכן, במסגרת בג"צ 682/82 עזבון המנוח לאון בזנר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח': "  אם תבחר הועדה המקומית באופן מיידי בדרך ההפקעה המלאה של המקרקעין לא יהיה בכך כדי לנגוד הוראותיו של הצו, כי המרובה מכיל את המועד, היינו: הפקעה מלאה תלווה כמובן בתשלום פיצויים מלאים עבור הקרקע, ולא רק בפיצוי עבור שינוי היעוד. אולם הכל מותנה בכך שכל אחת מן החלופות תבוצע באופן מיידי, כדי לא להמשיך ולפגוע בעותרים".

עם השנים הפכה הלכת חממי נר לרגלם של הגופים המפקיעים והלכות משפטיות רבות ניתנו לאורה, אלא שבמקום לדבוק ברציונל שעמד ביסוד אותה הלכה ולאפשר לבעל הקרקע, שמקרקעיו הופקעו בסמוך לאחר אישורה של תכנית, לקבל את מלוא הפיצוי המגיע לו בפעימה אחת, פורשה ההלכה, שנועדה כאמור להקל על הנפקע שאיתרע מזלו ונאלץ לוותר על קניינו לטובת הציבור, באופן החוטא למטרתה המקורית, כך שעל מנת לזכות במלוא הפיצוי המגיע לו, נאלץ בעל הקרקע לנקוט בשני הליכים משפטיים שונים לצורך כך: תביעת ירידת ערך בגין הפגיעה התכנונית ותביעת פיצויי הפקעה בגין נטילת הקרקע.

יתירה מכך, אין חולק כי לכל פיצוי: ירידת ערך והפקעה, כללים שונים מבחינת המהות וסדרי הדין.  שוני זה בא לידי ביטוי בהיבטים שונים, ובכללם: המועד הקובע להערכה (יום תחילתה של התכנית בתביעת ירידת ערך ויום פרסום ההודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות בתביעה לפיצויי הפקעה), מועד ההתיישנות (3 שנים ממועד אישור התכנית בתביעת ירידת ערך ו-7 שנים ממועד תפיסת החזקה בתביעה לפיצויי הפקעה), זהות החייב בתשלום הפיצוי (הוועדה המקומית בתביעת ירידת ערך (כשלעיתים היא זכאית לשיפוי מלא או חלקי מאת התכנית) והגוף המפקיע בתביעה לפיצויי הפקעה), אופן בירור התביעה ודרכי השגה על החלטה הגורם המפצה ואפילו הבחינה המיסויית הינה שונה.

הבדל בולט נוסף הוא באופן שבו יוערך שווי הקרקע בכל אחד מההליכים.

בעוד שפקודת הקרקעות קובעת מפורשות כי הפיצוי בגין ההפקעה יוערך בהתאם לשווי השוק של המקרקעין, חוק התכנון והבניה אינו קובע פרמטרים לפיצוי, ואלו נקבעו עם השנים בפסיקות בתי המשפט.

למרבה הצער, ההלכות שנפסקו בשנים האחרונות בבתי המשפט בנוגע לפיצויי ירידת ערך הלכו וכרסמו בזכות הפיצוי, ובפרט בנסיבות בהן מדובר בשינוי ייעוד והפקעה של קרקע חקלאית. במקרים אלו נפסק למשל, כי שווי השוק של מקרקעין אינו פרמטר לקביעת פיצוי בגין ירידת ערכם, מקום בו הוא מבטא פוטנציאל לשינוי ייעוד שאינו מבוסס על תכנון קונקרטי וודאי (בר"מ 10212-16 דלי דליה ועוד 333 אח' נ' וועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה).

בפסיקות אחרות נקבע, כי זכות הפיצוי אינה קיימת ביחס לתכניות המתאפיינות בחוסר קונקרטיזציה וודאות ביחס למיקום המקרקעין ולפגיעה הנגרמת להם, וכי גם אם תכניות אלו גרמו בפועל לירידת ערך הקרקע, לא ישולם בגינן כל פיצוי, וזאת אף אם הפגיעה הגלומה בהן השתכללה בתכנית מאוחרת יותר (בר"מ 5898-16 רומן ברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון).

כלומר, על פי ההלכה הפסוקה, קיומה של 'עננה תכנונית' במצב התכנוני הקודם אינה בת פיצוי במסגרת תביעה ביחס לתכנית חדשה, הגם שהיא הביאה לירידת ערך הקרקע במצב הקודם.

הפועל היוצא הוא, שבמקום להקל על בעל הקרקע ולהעניק לו את מלוא הפיצוי המגיע לו בשל הנטילה השלטונית מיד עם תפיסת החזקה בקרקע, הוא נאלץ בעל כורחו להיגרר להליכים משפטיים ארוכים וסבוכים, משך שנים רבות ולעיתים אף עשרות בשנים, אל מול גופים שונים בעלי אינטרסים שונים, שבסופם הוא כנראה גם לא יקבל פיצוי בהתאם לשווי השוק אלא הרבה פחות מכך ואף הוצאותיו בהתאם.

בחלק מהמקרים בהם נתקלו הח"מ מגיע הפיצוי לכדי סכומים אבסורדיים שאינם משקפים כלל את שווי הקרקע ואינם מאפשרים לפרט רכישת קרקע חליפית וזאת בניגוד לכלל הקובע כי מטרתו של הפיצוי הינו העמדת הפרט במקום בו היה אלמלא ההפקעה, למיטב ידיעת הח"מ אין לכך אח ורע גם במדינות אחרות ונוצר עיוות גדול בתחום זה.

ברי כי לא לכך כיוון בית המשפט העליון בקבעו את הלכת הפיצוי הדו שלבי, ואין כל ספק כי תוצאה זו אף אינה עולה בקנה אחד ההגנה שביקש המחוקק להעניק לזכות הקניין. הגנה שקיבלה חיזוק ועיגון גם במסגרת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

אנו סבורים גם כי לא לכך כיוון המחוקק בעת שחוקק את חוק התכנון והבניה, סעיף ההפקעות ועקרונות הפיצוי מצויים בפרק ההפקעות ואילו סע' 197 לא נתכוון לתכניות פוגעות מסוג אלו שמסתיימות בהפקעה אלא בעיקר בתכניות כדוגמת תכניות מקפיאות, מוסיפות הגבלות, מפחיתות זכויות ועוד.

לאור האמור, ובפרט נוכח ההפקעות הרבות הצפויות לצאת אל הפועל בתקופה הקרובה בגין תכניות המטרו, מסילת הרכבת ומערכת הסעת ההמונים, אנו סבורים כי הגיעה העת להבהרה ושינוי חקיקתי, ויוצאים במאמר זה בקריאה למחוקק להרים את הכפפה ולשנות את הוראות החוק כך שבמקרה של תכנית המסמנת קרקע לנטילה, כלומר בתכניות שהינן שלב מקדים להפקעה ונטילת המקרקעין, בעל הקרקע יוכל לקבל את מלוא הפיצוי המגיע לו בשלב אחד בלבד ולוותר על הפיצול במסגרת הליך דו שלב.

כלומר, בעל הקרקע יוכל להמשיך לפעול על פי ההלכה ולנהל שני שלבים אך תהיה קיימת לו תקופה מוגבלת בה יוכל להודיע על דחיית הפיצוי לשלב ההפקעה, ואז  הערכת שווי הקרקע תעשה בהתאם לשווי השוק שלה כפי שהיה לפני אישור התכנית.

שינוי זה יביא לחסכון במשאבים, עלויות וזמן יקר לא רק של בעל הקרקע אלא גם של המדינה, על מוסדותיה וערכאותיה השונות; ימנע הלכות סותרות ביחס לפיצוי המגיע; ויביא למצב בו בעל הקרקע יקבל פיצוי ראוי והוגן שיעמיד אותו באותו מצב בו היה ערב שינוי הייעוד וההפקעה, מתוך תקווה שההחלטות יתקבלו בהליך יחסית פשוט ומהיר.

נציין כי במספר מקרים בשנים האחרונות נקבעו מנגנונים דומים בתכניות מתאר ונקבעה האפשרות להודיע על דחיית הפיצוי, תיקון קל בחקיקה יעשה מעט צדק ויקל הן על הרשויות והן על הפרט.

                         

                        

הפקעת קרקעות כיום – על המחוקק לתקן את העיוות שנוצר

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• חוק התכנון והבניה – (תיקון מס' 155), התשפ"ד-2024.
• רמת גן – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 506-0795047 – התחדשות עירונית.
• חולון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 505-0874917 – מתחם קוגל.
• אזור – אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 1112 – שכונת הפארק.

                     

עדכוני פסיקה                    

• פירוק שיתוף
  רע"א 6889/23 עו"ד רן ברא"ז נ' רשם המקרקעין נתניה ואח' –
  רישום מכר המבוצע במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין ותפקידו של הרשם.

                   

מאמר

הפקעת קרקעות כיום – על המחוקק לתקן את העיוות שנוצר

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בשנה האחרונה ועל אף המצב הבטחוני בו שרויה המדינה, מקודמים במרץ פרויקטי תשתית גדולים, ובכללם המטרו, מסילת החוף ומערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב-גוש דן (הקו הכחול). אלו מצטרפים לפרויקטים גדולים אחרים שקודמו בשנים האחרונות, ובהם הרכבת הקלה והרחבת ומחלוף כביש 4, אשר המשותף לכולם הוא הצורך להפקיע קרקעות פרטיות לטובת קידומם.

ואכן, בחודשים האחרונים קיבלו אלפי בעלי קרקעות הודעות הפקעה מגופי התשתית השונים (רכבת ישראל, נת"ע, נת"י, נתיבי איילון ואח'), המודיעים להם כי בעקבות אישורה של תכנית שסימנה את מקרקעיהם לייעוד ציבורי לדרך/מסילת ברזל/ייעוד ציבורי אחר, בכוונתם לתפוס חזקה בקרקע וכי עליהם להתפנות ממנה בתוך פרק זמן נקוב. במסגרת זאת, מוסבר לבעלים, כי הם רשאים לדרוש פיצוי בגין רכישת זכויותיהם וכי ככל שימצא כי הם זכאים לפיצוי, הם יקבלו אותו בתמורה למסירת החזקה בקרקע.

האדם הפשוט, לו היה נשאל מה הוא מצפה לקבל מהרשות בגין נטילת קניינו, ברי כי היה מבקש לא פחות משווי הניטל ממנו בתוספת ההוצאות הנוספות וכל הנדרש הימנו על מנת לרכוש נכס אחר חלף הנלקח.

ואולם, מסתבר שלא כך הדבר,  בהתאם להנחיה משפטית על פיה פועלים היום הגופים המפקיעים, הם יציעו לנפקע כיום לרוב פיצוי בהתאם לשווי הקרקע בייעודה הציבורי החדש (בתוספת שווי מחוברים- עצים מבנים וכדו'), ולא בהתאם לשוויה המלא כפי שהיה ערב אישורה של התכנית ששינתה את ייעוד הקרקע.

הסיבה לכך היא השתרשותה של הלכת הפיצוי הדו-שלבי שנקבעה בשנות ה-80 של המאה הקודמת, במסגרת ע"א 474/83 הו"מ לתו"ב ראשל"צ נ' עזרא חממי, ושעל פיה בעל קרקע שמקרקעיו סומנו בתכנית לייעוד להפקעה, יהיה זכאי לפיצוי בשני שלבים. בשלב ראשון, כתוצאה משינוי הייעוד, יוכל בעל הקרקע להגיש תביעת פיצויים מכח הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין ירידת ערך הקרקע. ובשלב שני, בעת נטילת החזקה, יוכל לתבוע בגין יתרת שוויה של הקרקע,  בהתאם לייעודה הציבורי (על מנת להפקיע קרקע הרי שככלל יש לשנות תחילה את ייעודה לייעוד שלשמו ניתן להפקיע, כלומר ייעוד ציבורי).

הלכה זו נועדה במקור להיטיב עם הבעלים, ובפרט במקרים בהם אין צפי ברור למועד ביצוע ההפקעה, כך שהוא יוכל לקבל את מלוא הפיצוי בגין ירידת הערך הקרקע כבר במסגרת תביעת ירידת הערך ובסמוך לאחר אישור התכנית, בין היתר היות ובאותה תקופה בוצעו ההפקעות פעמים רבות שנים רבות לאחר אישור התכניות שאישרו את הפקעתן בדרך של שינוי הייעוד לייעוד ציבורי.

ואולם, במקרים בהם ההפקעה נעשית בסמוך לאחר אישורה של התכנית, לא שלל בית המשפט כבר אז את האפשרות שהפיצוי המלא יינתן "בפעימה אחת", במסגרת הליכי ההפקעה.

וכדברי הנשיא שמגר בפסק הדין: "אם הרשות המקומית מבקשת למנוע את כפל הטיפול בנושא הפיצויים, היא יכולה לבצע את ההפקעה מיד עם תחילתה של התכנית ובמקביל לכניסתה לתוקף".

דברים דומים נאמרו על ידו עוד קודם לכן, במסגרת בג"צ 682/82 עזבון המנוח לאון בזנר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח': "  אם תבחר הועדה המקומית באופן מיידי בדרך ההפקעה המלאה של המקרקעין לא יהיה בכך כדי לנגוד הוראותיו של הצו, כי המרובה מכיל את המועד, היינו: הפקעה מלאה תלווה כמובן בתשלום פיצויים מלאים עבור הקרקע, ולא רק בפיצוי עבור שינוי היעוד. אולם הכל מותנה בכך שכל אחת מן החלופות תבוצע באופן מיידי, כדי לא להמשיך ולפגוע בעותרים".

עם השנים הפכה הלכת חממי נר לרגלם של הגופים המפקיעים והלכות משפטיות רבות ניתנו לאורה, אלא שבמקום לדבוק ברציונל שעמד ביסוד אותה הלכה ולאפשר לבעל הקרקע, שמקרקעיו הופקעו בסמוך לאחר אישורה של תכנית, לקבל את מלוא הפיצוי המגיע לו בפעימה אחת, פורשה ההלכה, שנועדה כאמור להקל על הנפקע שאיתרע מזלו ונאלץ לוותר על קניינו לטובת הציבור, באופן החוטא למטרתה המקורית, כך שעל מנת לזכות במלוא הפיצוי המגיע לו, נאלץ בעל הקרקע לנקוט בשני הליכים משפטיים שונים לצורך כך: תביעת ירידת ערך בגין הפגיעה התכנונית ותביעת פיצויי הפקעה בגין נטילת הקרקע.

יתירה מכך, אין חולק כי לכל פיצוי: ירידת ערך והפקעה, כללים שונים מבחינת המהות וסדרי הדין.  שוני זה בא לידי ביטוי בהיבטים שונים, ובכללם: המועד הקובע להערכה (יום תחילתה של התכנית בתביעת ירידת ערך ויום פרסום ההודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות בתביעה לפיצויי הפקעה), מועד ההתיישנות (3 שנים ממועד אישור התכנית בתביעת ירידת ערך ו-7 שנים ממועד תפיסת החזקה בתביעה לפיצויי הפקעה), זהות החייב בתשלום הפיצוי (הוועדה המקומית בתביעת ירידת ערך (כשלעיתים היא זכאית לשיפוי מלא או חלקי מאת התכנית) והגוף המפקיע בתביעה לפיצויי הפקעה), אופן בירור התביעה ודרכי השגה על החלטה הגורם המפצה ואפילו הבחינה המיסויית הינה שונה.

הבדל בולט נוסף הוא באופן שבו יוערך שווי הקרקע בכל אחד מההליכים.

בעוד שפקודת הקרקעות קובעת מפורשות כי הפיצוי בגין ההפקעה יוערך בהתאם לשווי השוק של המקרקעין, חוק התכנון והבניה אינו קובע פרמטרים לפיצוי, ואלו נקבעו עם השנים בפסיקות בתי המשפט.

למרבה הצער, ההלכות שנפסקו בשנים האחרונות בבתי המשפט בנוגע לפיצויי ירידת ערך הלכו וכרסמו בזכות הפיצוי, ובפרט בנסיבות בהן מדובר בשינוי ייעוד והפקעה של קרקע חקלאית. במקרים אלו נפסק למשל, כי שווי השוק של מקרקעין אינו פרמטר לקביעת פיצוי בגין ירידת ערכם, מקום בו הוא מבטא פוטנציאל לשינוי ייעוד שאינו מבוסס על תכנון קונקרטי וודאי (בר"מ 10212-16 דלי דליה ועוד 333 אח' נ' וועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה).

בפסיקות אחרות נקבע, כי זכות הפיצוי אינה קיימת ביחס לתכניות המתאפיינות בחוסר קונקרטיזציה וודאות ביחס למיקום המקרקעין ולפגיעה הנגרמת להם, וכי גם אם תכניות אלו גרמו בפועל לירידת ערך הקרקע, לא ישולם בגינן כל פיצוי, וזאת אף אם הפגיעה הגלומה בהן השתכללה בתכנית מאוחרת יותר (בר"מ 5898-16 רומן ברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון).

כלומר, על פי ההלכה הפסוקה, קיומה של 'עננה תכנונית' במצב התכנוני הקודם אינה בת פיצוי במסגרת תביעה ביחס לתכנית חדשה, הגם שהיא הביאה לירידת ערך הקרקע במצב הקודם.

הפועל היוצא הוא, שבמקום להקל על בעל הקרקע ולהעניק לו את מלוא הפיצוי המגיע לו בשל הנטילה השלטונית מיד עם תפיסת החזקה בקרקע, הוא נאלץ בעל כורחו להיגרר להליכים משפטיים ארוכים וסבוכים, משך שנים רבות ולעיתים אף עשרות בשנים, אל מול גופים שונים בעלי אינטרסים שונים, שבסופם הוא כנראה גם לא יקבל פיצוי בהתאם לשווי השוק אלא הרבה פחות מכך ואף הוצאותיו בהתאם.

בחלק מהמקרים בהם נתקלו הח"מ מגיע הפיצוי לכדי סכומים אבסורדיים שאינם משקפים כלל את שווי הקרקע ואינם מאפשרים לפרט רכישת קרקע חליפית וזאת בניגוד לכלל הקובע כי מטרתו של הפיצוי הינו העמדת הפרט במקום בו היה אלמלא ההפקעה, למיטב ידיעת הח"מ אין לכך אח ורע גם במדינות אחרות ונוצר עיוות גדול בתחום זה.

ברי כי לא לכך כיוון בית המשפט העליון בקבעו את הלכת הפיצוי הדו שלבי, ואין כל ספק כי תוצאה זו אף אינה עולה בקנה אחד ההגנה שביקש המחוקק להעניק לזכות הקניין. הגנה שקיבלה חיזוק ועיגון גם במסגרת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

אנו סבורים גם כי לא לכך כיוון המחוקק בעת שחוקק את חוק התכנון והבניה, סעיף ההפקעות ועקרונות הפיצוי מצויים בפרק ההפקעות ואילו סע' 197 לא נתכוון לתכניות פוגעות מסוג אלו שמסתיימות בהפקעה אלא בעיקר בתכניות כדוגמת תכניות מקפיאות, מוסיפות הגבלות, מפחיתות זכויות ועוד.

לאור האמור, ובפרט נוכח ההפקעות הרבות הצפויות לצאת אל הפועל בתקופה הקרובה בגין תכניות המטרו, מסילת הרכבת ומערכת הסעת ההמונים, אנו סבורים כי הגיעה העת להבהרה ושינוי חקיקתי, ויוצאים במאמר זה בקריאה למחוקק להרים את הכפפה ולשנות את הוראות החוק כך שבמקרה של תכנית המסמנת קרקע לנטילה, כלומר בתכניות שהינן שלב מקדים להפקעה ונטילת המקרקעין, בעל הקרקע יוכל לקבל את מלוא הפיצוי המגיע לו בשלב אחד בלבד ולוותר על הפיצול במסגרת הליך דו שלב.

כלומר, בעל הקרקע יוכל להמשיך לפעול על פי ההלכה ולנהל שני שלבים אך תהיה קיימת לו תקופה מוגבלת בה יוכל להודיע על דחיית הפיצוי לשלב ההפקעה, ואז  הערכת שווי הקרקע תעשה בהתאם לשווי השוק שלה כפי שהיה לפני אישור התכנית.

שינוי זה יביא לחסכון במשאבים, עלויות וזמן יקר לא רק של בעל הקרקע אלא גם של המדינה, על מוסדותיה וערכאותיה השונות; ימנע הלכות סותרות ביחס לפיצוי המגיע; ויביא למצב בו בעל הקרקע יקבל פיצוי ראוי והוגן שיעמיד אותו באותו מצב בו היה ערב שינוי הייעוד וההפקעה, מתוך תקווה שההחלטות יתקבלו בהליך יחסית פשוט ומהיר.

נציין כי במספר מקרים בשנים האחרונות נקבעו מנגנונים דומים בתכניות מתאר ונקבעה האפשרות להודיע על דחיית הפיצוי, תיקון קל בחקיקה יעשה מעט צדק ויקל הן על הרשויות והן על הפרט.

                    

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

חוק התכנון והבניה – (תיקון מס' 155), התשפ"ד-2024

הרינו לעדכן, כי מליאת הכנסת אישרה בקריאה שניה ושלישית תיקון לחוק התכנון והבניה העוסק בפיצול דירות, להלן יתווסף לאחר סעיף 147א':

ועדה מקומית רשאית ליתן הקלה של תוספת יחידת דיור אחת לכל יחידת דיור צמודת קרקע הקיימת במגרש, מעבר למספר המירבי של יחידות דיור המותר לבנייה במגרש על פי הוראות התכנית החלה, וכן רשאית לתת הקלה של תוספת שטחי בנייה מעבר לשטח הכולל המותר לבניה על פי הוראות התכנית לצורך יחידת דיור נוספת בדרך של פיצול יחידת דיור קיימת או הוספת יחידת דיור נוספת, או שילוב של שניהם, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראותיה לעניין זה תהיה סטייה ניכרת, ובלבד שמתקיימים התנאים המצוינים בין היתר:

שטחה הכולל של יחידת הדיור הקיימת הוא 120 מ"ר לפחות; תוספת השטח הכולל המותר לבניה לצורך יחידת דיור נוספת לא תעלה על 45 מ"ר; שטח הבנייה לשם בניית מרחב מוגן ייכלל בתוספת השטח; התכנית נכנסה לתוקף לפני 7.8.17.

התיקון מאפשר הטבה של היטל השבחה מופחת, בשיעור של 34% מההשבחה, כאשר מחצית מההיטל ישולם בעת קבלת ההיתר ויתרת ההיטל תשולם בעת העברת הזכויות.

                   

רמת גן – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 506-0795047 – התחדשות עירונית

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית ברחוב מתניה ברמת גן. מטרת התכנית הינה, בין היתר התחדשות עירונית הכוללת הריסת 8 מבנים קיימים בהם 40 יחידות דיור והקמת שני מבני מגורים בני 20 קומות (כולל קומת קרקע וקומת גג חלקית) בהם 144 יחידות דיור. בנוסף, הקצאת מגרש למבנים ולמוסדות ציבור והרחבת רחוב אחד העם ב-2 מטרים.

התכנית קובעת זכויות והוראות בניה במגרש בייעוד מבנים ומוסדות ציבור בשטח של 1,084 מ"ר; קביעת זכויות והוראות בנייה להקמת שני מבני מגורים כאמור; תמהיל דירות הכולל 20% יחידות דיור קטנות בשטח שלא יעלה על 63 מ"ר שטחים עיקריים; סימון חזית מסחרית ועוד.

                     

חולון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 505-0874917 – מתחם קוגל

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית בשדרות קוגל חולון, שמטרתה התחדשות עירונית באמצעות פינוי 840 יחידות דיור בבנייה שיכונית ותיקה לטובת כ-3,000 יחידות דיור חדשות, מסחר, תעסוקה, ושטחים ציבוריים, תוך יצירת פארק ליניארי לאורך השדרה.

התכנית קובעת שינוי ייעוד למגורים ד', מגורים ומשרדים, עירוני מעורב, שטח ציבורי פתוח ועוד. קביעת הוראות בינוי, קביעת גבולות מתחמי תכנון, קביעת שלביות, קביעת הוראות להריסה ועוד.

                    

אזור – אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 1112 – שכונת הפארק

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 21 לחוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור, אושרה תכנית בשכונת הפארק במערב המועצה המקומית אזור. מטרת התכנית הינה תכנון רובע מגורים מעורב שימושים הכולל 1,150 יחידות דיור, כך ש-280 יחידות יהיו לדיור מיוחד ו-50 יחידות לדיור בהישג יד להשכרה. בנוסף, שטחי תעסוקה, מסחר, שימושים ציבוריים ועוד.

התכנית קובעת, שינוי במערך ייעודי הקרקע מייעודי תעשיה, אזור מסחרי מיוחד, חקלאי לייעודים של מגורים ד', דיור מיוחד, תעסוקה, כיכר עירונית ועוד. התכנית קובעת זכויות והוראות בניה, קביעת השימושים המותרים בכל ייעוד לרבות שימושים בעלי אופי ציבורי ומסחר בקומת הקרקע. כמו כן, התכנית קובעת מספר קומות וגובה המבנים לרבות תמהיל בין בניה מרקמית לבניה מגדלית.

                    

עדכוני פסיקה

רישום מכר המבוצע במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין ותפקידו של הרשם

מספר הליך: רע"א 6889/23 עו"ד רן ברא"ז נ' רשם המקרקעין נתניה ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בפני  כב' הרכב השופטים, ד' ברק ארז, ח' כבוב וי' כשר. פרטי המקרקעין: לא צוין. תאריך מתן פסק הדין: 25.6.24. ב"כ המבקש: עו"ד ניב פינגולד.

בית משפט השלום הורה על פירוק שיתוף במקרקעין שהבעלות המקורית בהם הייתה נתונה לבעלי זכויות רבים, וזאת על דרך של מכירה. עובר לכך, ביצע בית משפט השלום הליכי בירור ובדיקה שונים כדי לאתר את הבעלים, בהינתן שחלקם נרשמו במרשם המקרקעין ללא פרטים מזהים שונים. בהתאמה, כתב התביעה הומצא ונשלחו זימונים לדיון לכל הבעלים שאותרו.

בהמשך, מונה כונס נכסים למכר מקרקעין ובוצע הליך מכר שאושר אף הוא על-ידי בית משפט השלום, ונדרשה השלמה שלו על דרך של רישום במרשם המקרקעין. בשלב זה, פנה רשם המקרקעין לבית המשפט בבקשה לקבלת הוראות, בהתחשב במצב הרישום של חלק מבעלי הזכויות. במענה לכך, בית המשפט הורה לכונס הנכסים לפעול להשלמת תהליך הזיהוי של כלל הבעלים בהתאם לנהליו של רשם המקרקעין.

השאלה שעמדה בפני בית המשפט העליון היתה האם היה מקום למתן הוראה זו לאחר שבית משפט השלום כבר הורה קודם לכן על פירוק השיתוף ועל מכירת המקרקעין?

בית המשפט המחוזי לא מצא להתערב בהחלטה זו. מכאן בר"ע זו בגדרה טען המבקש, כי זכויותיהם של הבעלים המקוריים במקרקעין עברו זה מכבר לידי הרוכשים, ויש לבצע זיהוי שלהם רק בשלב של חלוקת הפדיון שהתקבל בעבור המכר ולא במועד רישום העסקה. עוד טען המבקש כי בית המשפט המחוזי לא נתן משקל מספק להסתמכותם של הרוכשים על רכישת הזכויות במקרקעין מידי הרשות ולנזקים שיגרמו להם בשל העיכוב ברישום העסקה.

המבקש טען, כי יש הצדקה ליתן רשות ערעור בנסיבות דנן מכיוון שטרם נפסקה הלכה ברורה בכל הנוגע לרישום מכר המבוצע במסגרת הליכי פירוק שיתוף במקרקעין (בניגוד למכר המבוצע בהליכי הוצאה לפועל). המבקש טען כי קיימות בעניין זה פסיקות סותרות בערכאות הנמוכות, כך שלעתים נדרש רשם המקרקעין לבצע הליכי זיהוי של בעלי המקרקעין לאחר שניתנה החלטה על פירוק שיתוף במקרקעין, ולעתים לא. מכל מקום, נטען כי מכירת נכס בהליך של פירוק שיתוף שונה בתכליתה ממימוש בהליכי הוצאה לפועל. זאת, בין השאר בשים לב לכך שהנושה שבהליך ההוצאה לפועל יכול לוודא את רישומו של החייב במרשם המקרקעין כדבעי, בעוד שבעלים במקרקעין משותפים אינו משפיע במישרין על אופן רישומם של השותפים האחרים.

בית המשפט העליון קבע, כי בנסיבות העניין, לא היה מקום לכך שבית משפט השלום יורה, לאחר שביצע הליכים לאיתור בעלי הזכויות במקרקעין בעצמו ולזימונם לדיון במשך תקופה כה ארוכה, כי הצדדים יפעלו אף בהתאם להליכי הזיהוי של רשם המקרקעין. נקבע, כי פתיחה מחודשת של שאלות הנוגעות לזהות בעלי המקרקעין, בשלב כה מתקדם של ההליך, ולאחר שניתנה הלכה למעשה הכרעה סופית בו, יוצרת סרבול ופוגעת בעקרונות של סופיות הדין. הדברים אמורים ביתר שאת כאשר מדובר בהליך של פירוק שיתוף על דרך המכירה, וכאשר זכותם של כלל הבעלים לקבל את חלקם בתמורה נשמרת.

בית המשפט העליון הדגיש, כי ניתן להעלות על הדעת מקרים שבהם יתעורר קושי בזיהוי של בעלי זכויות מסוימים, ועדיין קושי זה לא ימנע בהכרח מבית המשפט לקבל החלטה בדבר פירוק השיתוף.

בית המשפט העליון, הוסיף, כי השיקולים העומדים לנגד עיניו של בית המשפט האמון על הליך פירוק השיתוף שונים מאלה שעליהם אמון רשם המקרקעין. רשם המקרקעין צריך להקפיד על דיוק הרישום. לעומת זאת, גם כאשר נותרת אי-בהירות לגבי זהותם של בעלי זכויות מסוימים בנכס גדול שבו יש ריבוי בעלי זכויות, יכולה להיות הצדקה לביצוע הפירוק על דרך המכירה, תוך דחיית הזיהוי המלא של חלק מבעלי הזכויות לשלב של חלוקת התמורה.

לאור האמור, הערעור התקבל, ונקבע כי רשם המקרקעין ירשום את הרוכשים כבעליו החדשים של המקרקעין גם ללא ביצוע הליך זיהוי של בעלי הזכויות בהתאם לנהליו של רשם המקרקעין, ובכפוף לכך שכונס הנכסים יעביר את תמורת המכר לבעלי המקרקעין רק לאחר הליך הזיהוי.

                    

הערת מערכת:

ניתן להבין את מחויבותו של רשם המקרקעין לזיהוי בעלי הזכויות בהתאם לנהלי הרישום, מנגד עומד החשש לפגיעה בבעלי הזכויות הרשומים והמעוגנים בהחלטה על פירוק השיתוף ולא בביצוע הרישום על פיה. כפי שנקבע על ידי בית המשפט העליון, הרי זמן שבית המשפט הורה על פירוק שיתוף והסכם מכר אושר על ידי בית המשפט, נראה כי אין עוד מקום לבחינת זהותם של בעלי המקרקעין המקוריים.

יש לציין, כי בין היתר המטרות בבדיקת זהות המוכרים היא למנוע מרמה במכר קרקעות על ידי מכירתם על ידי מוכרים אחרים שאינם הבעלים הנכון של המקרקעין, ויש לוודא כי מי שנרשם ומוסיף מספר זיהוי לרישום ישן ללא מספר מזהה, הינו אכן בעל הנכס, אולם חזקה שבמקרה של מכר במסגרת הליך שיפוטי כבר מבוצעת בדיקת בעלי הדין והחשש ממרמה בקרקעות כמעט ואינו קיים, לכן בפועל דרך הסינון של אותו בעלים, שסביר שלא הוא נקט בהליך, מתבצעת באחריות כונס הנכסים שידו הארוכה של בית המשפט.

                    

התרשלות הרשות באי הנפקת טופס 4 במועד

מספר ההליך: ת"א 54487-09-19 ארז אהרונוב ואח' נ' עיריית חולון ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב, בפני כב' השופט, סגן הנשיא אליהו בכר. פרטי המקרקעין: חלקה 46 בגוש 6871, רחוב שושנה דמארי 25, חולון. תאריך מתן פסק הדין: 4.8.2024. ב"כ התובעים: עו"ד ענת לוי.

תביעת התובעים לתשלום פיצויים מעיריית חולון והועדה המקומית בסך של 2,614,253 ₪ בגין נזקים שנגרמו להם לטענתם בשל אי קבלת טופס 4 במועד.

התובעים הינם בעלים של מחצית מזכויות הבעלות במקרקעין בחולון. מקרקעין אלה מחולקים לשני מגרשים בני כ- 243 מ"ר כל אחד.

בתאריך 1.12.2011 ניתן לתובעים וליתר שותפיהם במקרקעין היתר בניה המאפשר "הקמת 4 מבני מגורים צמודי קרקע בני שתי קומות בקיר משותף + ממ"ד +  חדר וחלל גג רעפים + מרתף + 3 פרגולות בצמוד לחדר על הגג + חניות מקורות + מרפסות פתוחות ובסה"כ 4 יחידות דיור.

התובעים, טענו כי בנו את הקוטג'ים במטרה להפיק מהם רווחים.  כפועל יוצא, נבנו שני קוטג'ים דו משפחתיים עם קיר משותף בשטח של כ- 288 מ"ר כל אחד. הקוטג'ים הדו משפחתיים בהם עסקינן ממוקמים בחלק המגרש הצפוני והם בבעלות התובעים.

בניית הקוטג'ים שבבעלות התובעים הסתיימה לטענתם בחודש 2/2013, לרבות אפשרות חיבורם לכלל המערכות הנדרשות ובהם מים וביוב וכבר ממועד זה ניתן היה לקבל בגינם טופס 4 ולאכלסם, אלא שהעירייה סירבה להעניק להם טופס 4 בטענה שהקוטג'ים נבנו בחריגות מהיתר הבניה המקורי.

בתאריך 6.2.2014 ועל מנת להקטין נזקיהם הגישו התובעים בקשה להיתר שינויים שכללה שינויים בקומות ללא תוספת שטח, ביטול קירוי חניה לשתי יחידות דיור, שינוי בחלל גג הרעפים ללא תוספת שטח, שינוי בחיפוי המבנה והגדרות וכן ביקשו הקלה בדבר גובה קומת המרתף. בהחלטתה מיום 10.6.14 הוועדה המקומית אישרה את ההקלה בגובה המרתף וביטול קירוי החניה אך דחתה את יתר המבוקש בבקשה להיתר שינויים.

השאלות שעמדו בפני בית המשפט הינו האם התרשלו הנתבעות עת לא הנפיקו לתובעים טופס 4 בחודש 2/2013 אלא רק בחודש 1/18?; ככל שהתרשלו האם התרשלות הנתבעות הסבה לתובעים נזק ומה שיעורו?; האם הפרו הנתבעות חובות חקוקות כלשהן? ; מה הנזקים שנגרמו לתובעים בגדר הפרות אלה?

בית המשפט ציין, כי הוכחת אחריות ברשלנות מחייבת קיומם של שלושה יסודות: נזק, אשם, וקשר סיבתי בין השניים. יסוד האשם, המצוי במרכז שאלת הרשלנות, נבחן על-פי קיומה של התנהגות בלתי-סבירה, לרבות מחדל, בנסיבות בהן מן הראוי להטיל בשל התנהגות זו אחריות על המזיק. אין מניעה מלהגיש תביעת רשלנות גם כנגד רשות שלטונית הגורמת לאזרח נזק בהתנהלותה הרשלנית. התנהלות הרשות מלווה בשיקול דעת ובדרך כלל, כאשר שיקול הדעת שהופעל הינו סביר, אפילו תוצאתו לאזרח קשה, ההתנהלות לא תביא לחיוב הרשות בנזקי האזרח.

במקרה דנא, בית המשפט קבע, כי הייתה מוטלת על הנתבעות החובה להעניק לתובעים טופס 4. רצונן של הנתבעות להמשיך ולהתדיין בבית המשפט המנהלי במסגרת עתירה מנהלית אינו מצדיק מניעת טופס 4 מהאזרח שבנה את ביתו ומבקש לממש את זכותו ברכושו לאחר שהינו עומד בדרישות הדין לעניין קבלת טופס 4 גם לטעמה של הרשות.

בית המשפט הדגיש, כי הנתבעות יכלו והיו צריכות לצפות כי אי מתן הטופס יסב לתובעים נזק, אפילו לא ניתן להגדיר את גודלו וטיבו של הנזק בשלב זה.

נקבע כי הנתבעות יישאו בנזקי הנתבעים בסך 233,830  ₪ הכוללים פיצוי בגין שכ"ד ראוי והפרשי הצמדה וריבית שלא שולמו בעת השבת הערבות הבנקאית אותה הפקידו התובעים.

הערת מערכת:

בית המשפט העליון קבע כבר לפני שנים רבות את האפשרות להגשת תביעה כנגד רשויות ואת חובתן לשאת בפיצוי בעת שעוולו, עם זאת נציין כי המשוכה אינה פשוטה ובפסקי דין מאוחרים יותר צמצם בית המשפט לא פעם את המקרים בהם ייפסק פיצוי עקב רשלנות הרשות, בעת שבחן את סבירות ההתנהלות.

אנו סבורים, כי לאור העובדה שהאזרח הינו חלש וקטן למול הרשות המקומית, ולאור העובדה שעיכוב בהוצאת היתרים הינה רעה חולה הידועה לכל העוסקים בתחום, מן הראוי היה שהמחוקק יקבע בחוק סנקציות מוגדרות המוטלות על הרשות שאינה עומדת במועדים שקבע המחוקק, סנקציות כספיות לטובת הנפגע, והנטל להוכיח שלא כך הדבר ושאין מקום לפצות, מול על כתפי הרשות ולא על כתפי היזם.

                    

הפקעה לשימוש משני אך מסחרי?

מספר ההליך: עת"מ 13541-02-24 פז חברת נפט בע"מ נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום ואח' ערכאה: בית המשפט לעניינים מנהליים באר שבע, בפני כב' השופט, יובל ליבדרו. פרטי המקרקעין: כביש 4 עד הלום – אשקלון. תאריך מתן פסק הדין: 7.8.24 ב"כ משיבות: עוה"ד דנה סבאכ הבר, טלי ענבר גולן.

עתירה כנגד החלטת הועדה המחוזית במסגרתה הוחלט לדחות חלקית את התנגדות "פז" – חברת נפט בע"מ לתכנית מספר 633-0796539 דרך מס' 4 עד הלום אשקלון וכנגד החלטת יושב ראש הועדה המחוזית במסגרתה הוחלט לדחות את בקשת העותרת לקבלת רשות להגשת ערר למועצה הארצית על דחיית חלק מהתנגדות העותרת לתכנית.

העותרת טענה כי יש לבטל את תא שטח 200 כמרכז תחבורה ולהשיב לעותרת חלק מתא השטח שהופקע ממנה בעבר על-ידי משיבה 3; כי יש לבטל את הליך קידום התכנית כתכנית דרך משום שתכנית דרך לא יכולה לקבוע יעודים מעבר ליעוד של דרך ולחלופין, לבטל את ההפקדה ולהגישה מחדש למוסדות התכנון כתכנית רגילה; לבטל את השימוש לחנות נוחות בתא שטח 200; וכן לקבוע שמשיבה 3 אינה מוסמכת לתפעל ולנהל חנויות נוחות, בין היתר בשל תחרות בלתי הוגנת ופגיעה שתיגרם לעותרת בשל כך.

עוד טענה העותרת כי השימושים שהותרו בתא שטח 200 של חנות נוחות ועמדת טעינה לרכבים חשמליים עומדים בניגוד להוראות החוק ובניגוד לתמ"א 42. נטען, כי אישור האלמנטים המסחריים במסגרת תכנית דרך הוא תמוה, טענה שמתחזקת לנוכח ההפקדה הבלתי חוקית של התכנית, אגב שינויי מסמכי התכנית בניגוד להחלטת ההפקדה.

בית המשפט קבע כי יש לדחות את העתירה:

"הנה כי כן, התכנית שאושרה מלכתחילה אפשרה שימושים של עמדות טעינה חשמלית וחנות נוחות, ונדמה כי תכנית זו מתכתבת גם עם ההגדרות בחוק של "דרך", "מבני דרך", "מתקני דרך" ו"תחנה לתחבורה ציבורית", כאשר לטעמי אין ספק כי בגדרי שירותים בסיסיים לרווחת הנוסעים בתחבורה הציבורית ובמידה מסוימת אף לאלה שמפעילים את התחנה, נכללת גם "חנות נוחות".

התכנית לא מתכתבת רק עם הוראות החוק, אלא גם עם תכנית המתאר הארצית שחלה עליה, תמ"א 1. לית מאן דפליג שתמ"א 42 לא חייבה את המשיבים באשר לתכנית הרלוונטית משום שזו טרם נכנסה לתוקפה בהעדר אישור ממשלה (ראו סעיף 53 לחוק). בהחלטה בהתנגדות משיבה 1 הפנתה לתמ"א 1 וציינה כי תכנית זו מאפשרת את השימושים שעליהם השיגה העותרת."

העותרת טענה כי לנוכח השימושים שאושרו בתא שטח 200 יש להשיב לה חלק מתא השטח שהופקע ממנה בעבר, שכן שימושים אלה אינם לצרכי הציבור. טענה זו נדחתה בנימוק ש"צרכי ציבור" בהתאם לסעיף 188(ב) לחוק, שמגדיר "צרכי ציבור" כאחד מאלה: "דרכים…שטחי חניה…תחנות אוטובוסים…מתקני השנאה לחשמל, ובכלל זה חדרי שנאים ותחנות משנה…וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לעניין פסקה זו…תחנות לתחבורה ציבורית…וכל צורך ציבורי אחר שאישר שר הפנים…".

בית המשפט הסיק כי במישור המהותי השימושים שהותרו בתא שטח 200 נכנסים תחת הגדרת "צרכי ציבור", זאת בין אם המקום הוגדר כמרכז תחבורה ובין אם הוגדר כמרכז או כתחנה לתחבורה ציבורית. הודגש, כי הייעוד העיקרי של תא השטח האמור נועד לתת פתרון לצרכי הציבור הקשורים בתחבורה ציבורית, וזאת מעבר ליתרונות הגדולים הטמונים בתכנית שנועדה כאמור להיטיב עם הציבור הנוסע והמתגורר באזור.

"השימוש המסחרי של חנות נוחות קטנה או של עמדות טעינה חשמלית הוא אך נלווה במקרה זה לשימוש המרכזי בתכנית שאושרה הקשור להיבטי התחבורה הציבורית ואין הוא צובע אותו בצבעים שמאיינים את תכלית ההפקעה."

לאור האמור, העתירה נדחתה ונקבע כי העותרת תישא בהוצאות בסך של 40,000 ₪.

הערת מערכת:

על פי החוק והפסיקה לא יכולה הרשות לקבל שטחים לשימוש כלכלי שאינו לצרכי ציבור, הרשות לא יכולה להפקיע דירות לשם הדוגמא ולהשתמש בהן או בתמורתם.

בשנים האחרונות חל כרסום בעקרונות אלו במקרים רבים בהם זוכות הרשויות לקבל מקניין הפרט גם זכויות שיש להן שימוש סחיר, דוגמא לכך תכנית "צ" של מבני הציבור בתל-אביב בה קיימות גם זכויות מסחריות לא מעטות, תכניות של דירות "בהישג יד", הפקעת מגרשים במסגרת המטרו לדיפו למרות שידוע כי תאושר בניה סחירה מעל הדיפו ועוד דוגמאות רבות לנטילה מעין זו, אם על ידי  תיקוני חוקים קונקרטיים ואם פשוט באמצעות תכנית.

הכרסום בא פעמים רבות ללא מתן פיצוי לפרט, ונראה כי בעניין זה סעיף חוק יסוד כבוד האדם וחירותו לפי אין לפגוע בקניינו של אדם, אינו זוכה לתשומת לב רבה.

                    

חוסר וודאות בין תכנית קודמת לבין ההקלה

מספר ההליך: ערר 8018/0222 הועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים נ' קבוצת מזרחי ובניו השקעות בע"מ ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד הלל גלקופ. פרטי המקרקעין: חלקה 114 בגוש 7137, רחוב בר יהודה 2, בת ים. תאריך מתן ההחלטה: 28.7.24 ב"כ המשיבה: עוה"ד אריאל קמנקוביץ.

ערר שהוגש על ידי הוועדה המקומית, כנגד שומה מכרעת בגין היטל ההשבחה במסגרת מימוש על דרך היתר בניה וזאת בגין ניצול הקלות שונות. היטל ההשבחה בגין התכניות החלות על המקרקעין, שולם במלואו לאור מימוש על דרך עסקת מכר שנערכה ביום 20.3.2018 בין בעליו הקודמים של הנכס לבין העוררת. ביחס לעסקה זו, נקבעה ההשבחה במסגרת שומה מכרעת מיום 7.8.2019 שנערכה אף היא על ידי השמאית המכרעת.

הוועדה המקומית טענה, כי השמאית המכרעת שגתה שלא החילה את קביעת עמ"נ 23304-06-14 כהן (להלן: "כהן") עמ"נ 19341-04-19 ב.דייניש (להלן: "דייניש"), כאשר בפסקי דין אלו נקבע כי בחישוב השבחה המיוחסת לתכנית בה ישנן זכויות שאינן בנות ניצול עקב מגבלות פיזיות שיש לשחררן במסגרת תכנית או הקלה, הרי שהיטל ההשבחה יוערך בשווי "0" במסגרת הערכת שווי הזכויות מכוחה של התכנית, ואילו בשומת ההשבחה בגין ההקלה או התכנית ה"משחררת" הזכויות ימוסו על פי שווי מלא.

הסוגיה בערר דנא הינה האם בנסיבותיו הייחודיות של המקרה שבפנינו יש לאמץ את קביעות פס"ד דייניש וכהן או שאין להתערב בקביעת השמאית המכרעת אשר קבעה את שווים של הזכויות במצב הקודם לפי מקדם 0.7?

השמאית המכרעת קבעה, כי הזכויות מכוחה של תכנית בי/339 היו ניתנות לניצול במועד הקובע המיוחס לתכנית המשביחה (בשנת 1988). בהתאם לכך, קבעה השמאית המכרעת כי עניין דייניש וכהן אינו רלוונטי לענייננו.

עמדת הוועדה המקומית היא כי את אפשרות הניצול יש לקבוע בהתאם למועד הקובע הנכון, דהיינו למועד אישור ההקלה; ומכל מקום, בעניין דייניש לא נערכה כל אבחנה ביחס למצב בו הזכויות היו זמינות במועד הקובע.

ועדת הערר הדגישה, כי עיקרו של פס"ד דייניש בשילוב עם עניין כהן הוא יצירת ודאות והגינות בגביית המס. כלומר, כל עוד לא אושרה ההקלה, הרי שיש להתייחס אליה כאילו לא ניתנה מעולם ולחשב את שוויה כ – "0". משאושרה ההקלה, הרי שלא ניתן להפחית משוויה ויש למסותה באופן מלא. המטרה היא שמירה על ההגינות הציבורית – הן ביחס לנישום שלא ימוסה עבור זכות שטרם אושרה והן היחס ל"קופה הציבורית" שלא תצא חסרה.

אלא שועדת הערר הדגישה שהמקרה דנא איננו דומה לדייניש וכהן לאור 3 הבדלים:

1. 1. בענייננו במועד הקובע הנכון לתכנית בי/339 (בשנת 1988) ניתן היה לנצל את כל זכויות הבניה שאושרו בתכנית זו, למעשה מדובר בזכויות "ודאיות" כלשון פס"ד דייניש. מאידך, בפס"ד דייניש הזכויות הינן "חסרות ודאות" החל ממועד אישור התכנית במצב קודם.
2. 2. המצב התכנוני הנכון ליום אישורה של תכנית בי/339 (משנת 1988), לפיו מדובר בזכויות "ודאיות" – השתנה לאחר אישורה, כאשר השינוי נעשה על דרך התקנת חובה בתקנות לבניית ממ"דים (משנת 1992) ולא במסגרת תכנית המהווה מדרגה תכנונית עצמאית.
3. 3. כאמור, הזכויות מכוחה של תכנית בי/339 מומשו במסגרת עסקת מכר טרם אישור ההקלה.

כמו כן, בשנת 1992 הותקנה החובה לבניית ממ"דים וזאת מכח תקנות ההתגוננות האזרחית, עקב החובה לבנות ממ"ד, נוצר מצב חדש במקרקעין, במסגרתו זכויות מכוח תכנית בי/339 שהיו "ודאיות" בשנת 1988, כלשון פס"ד דייניש, הפכו לזכויות ש"אינן ודאיות" בשנת 1992;

ולכן, ועדת הערר קבעה, כי משנולדה החובה להקמת ממ"ד, הרי שבמקרה הנדון לא ניתן לנצל את מלוא הזכויות מכוחה של בי/339, בלא שתאושרנה ההקלות הנדרשות לשם כך. נקבע, כי אף אם במועד הקובע לתכנית בי/339 היו הזכויות "ודאיות", הרי שאירוע הממ"דים בשנת 1992 הפר את "הוודאות" האמורה. בנסיבות אלו, כך לשיטת המשיבה, יש להכיר בזכויות שהיו קיימות במועד הקובע של תכנית בי/339, כזכויות "ודאיות".

ועדת הערר קבעה, כי מדובר בסוגיה ייחודית בה חוסר הוודאות נולד בין אישור התכנית הקודמת לבין ההקלה, אך לא היה קיים ביום אישור התכנית. פסקי הדין בעניין כהן ודייניש לא עסקו בסוגיה זו אלא במצב בו חוסר הוודאות היה קיים עוד בתכנית הראשונה ומצב זה נותר סטטי עד לאישור ההקלה "המשחררת".

לאור האמור, הערר נדחה.

הערת מערכת:

ושוב רואים אנו כי עיקר בירור היטל ההשבחה הינו בדרך של "תורה שבעל פה", של פסיקה בערכאות ולא של התורה שבכתב שהינה דלה ולא מספקת, ורבים מפסקי הדין גם לא מתכתבים עם הדרך שבה פורשו תכניות משך השנים וכך נוצר מצב שבו על מנת שלא יהיה כפל תשלום היטל, נאלצים לבדוק כל מקרה לגופו.

במקרה דנן כבר מומשו הזכויות ושולם היטל השבחה בדרך מסוימת, ותחולה רטרואקטיבית הייתה פוגעת בנישום וכאמור עיקרון העל שבדיני היטל השבחה הינו כי יש לשלם רק על התעשרות ולא לשלם כפל.

                         

                        

על הזכות שהפכה לרשות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

קרוב לשנה חלפה מאז נכנס לתוקפו התיקון בסעיף 112 לחוק התכנון והבניה, שהגביל את זכות הערר על החלטות של ועדות מקומיות עצמאיות בעניין תכניות שבסמכותן, והמציאות מראה כי רק מספר מועט של בקשות למתן רשות ערר הוגשו במהלך השנה החולפת לוועדת הערר.

נזכיר, כי בהתאם לתיקון, הוגבלה זכות הערר של מגיש התכנית ומי שהתנגדותו נדחתה (לרבות במסגרת סעיף 106(ב)), והם יוכלו לערור רק לאחר קבלת רשות מיו"ר ועדת הערר, אשר יידרש לשקול, בין היתר, האם הבקשה מגלה עילה או שהיא מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה והיא אינה קנטרנית או טורדנית.

עוד נזכיר, כי זכות הערר על החלטות ועדה מקומית בעניין תכניות שבסמכותן הוקנתה מלכתחילה לא רק למגיש התכנית ולמי שהתנגדותו נדחתה, אלא גם לנושאי תפקידים ציבוריים בועדה המקומית והמחוזית (שניים מחברי ועדה מקומית / מבעלי דעה מייעצת / מחברי ועדה מחוזית ומתכנן המחוז). אולם ההגבלה על זכות הערר לא הוחלה עליהם אלא רק על בעלי העניין, כאמור.

ההנחה שגולמה בתיקון היתה שיש להגביל את הביקורת על החלטות של ועדות מקומיות עצמאיות (ועצמאיות מיוחדות), היות ושר הפנים מצא כי הן פועלות באופן מקצועי ויעיל, ועל כן ראוי להחיל על החלטותיהן הסדר דומה לזה שנקבע בסעיפים 110 ו-111 לחוק ביחס לאפשרות לערור על החלטות של ועדות מחוזיות וועדות ערר.

ההבדל הוא שהקריטריונים למתן רשות ערר על החלטות ועדה מחוזית וועדת ערר נקבעו לאורך השנים בפסיקה, וביחס לועדה המקומית הם הוטמעו כבר במסגרת החוק עצמו.

סקירת ההחלטות מהשנה האחרונה מעלה, כי מספר הבקשות למתן רשות ערר לפי סעיף 112 לחוק שהגיעו לפתחן של ועדות הערר אינו רב, ולא מן הנמנע שעצם קיומה של משוכה חוקית היא זו שמרתיעה בעלי עניין מלפנות לוועדת הערר מלכתחילה.

עם זאת, עיון בהחלטות גופן מעלה כי עמדת ועדות הערר היא, שאמות המידה למתן רשות ערר על החלטות של ועדה מקומית עצמאית פחות נוקשות ומצומצמות מאלו שנקבעו בפסיקה ביחס לרשות ערר על החלטות של ועדות מחוזיות וועדות ערר, וכי בפועל, ברוב המקרים, ניתנה רשות ערר.

להלן נסקור בקצרה את ההחלטות שניתנו:

בבל"מ (מרכז) 1006-02-24 איזיק איזיק נ' ועדה מקומית הוד השרון (5.2.24) ניתנה רשות ערר בגין טענות הנוגעות להגדרת תחום האיחוד והחלוקה במסגרת התוכנית ואופן חישוב שווי הקרקע במצב הנכנס.

באותה החלטה ציינה יו"ר הועדה (עו"ד מאיה אשכנזי) כי די בכך שהבקשה מגלה על פניה עילה, מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה ואינה קנטרנית או טורדנית על מנת שראוי ונכון יהיה להעניק זכות ערר על החלטת הוועדה המקומית העצמאית.

בבל"מ (מרכז) 1004-06-24 איריס זלדין נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (30.6.24) – לא ניתנה רשות ערר למתנגדת שהעלתה טענה בעניין הצורך בהכנת נספח ניקוז מחייב לתכנית. בהחלטה נכתב, כי הגם שבקשה אינה קנטרנית או טורדנית, היא אינה מגלה עילה או מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכת רוחב.

ביחס לאותה תכנית הוגשה בקשת רשות ערר נוספת על ידי חברת נתיבי איילון (בל"מ (מרכז) 1005-07-24‏ ‏ חברת נתיבי איילון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (8.7.24)) שטענה, כי התכנית עלולה לגרום לסכנה בטיחותית למשתמשי הדרך. בשונה מהבקשה הקודמת, בקשה זו נתקבלה על ידי יו"ר ועדת הערר בנימוק כי מדובר בטענות בעלות חשיבות מספקת על מנת לדון בהן במסגרת ערר על החלטת הוועדה המקומית, ובפרט שהן מועלות על ידי חברה ממשלתית המהווה זרוע ביצועית מקצועית של משרד התחבורה.

בבל"מ (חי) 12006-01-24 נילי דרור נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה ואח' (13.2.24) נדחתה בקשת רשות ערר של דיירת בבניין שהתנגדה לתכנית שביקשה להסדיר את השימושים בקומת הקרקע באמצעות הוספת שימושי מסחר.

בהחלטתה, דחתה יו"ר ועדת הערר (עו"ד הדר מנצורי – דוד) את הבקשה, מאחר והיא אינה מגלה עילה המצדיקה מתן רשות לערור, שכן טענות המבקשת "עוסקות בעיקר במישור היחסים שבין בעלי היחידות בבית המשותף, כי אין כל השלכה מעבר למקרה הפרטני של התכנית, והן אינן מעוררות שאלה מיוחדת או עקרונית שראויה לידון במסגרת של ערר", וכן מן הטעם שהן קיבלו מענה מפורט במסגרת החלטת הועדה המקומית.

במסגרת זו קבעה יו"ר הוועדה, כי: "בשונה מהמצב המשפטי הקודם בו למתנגד לתכנית ניתנה זכות ערר "אוטומטית" על החלטת הוועדה המקומית, במצב המשפטי החדש זכותו של המתנגד מוגבלת ועליו לבקש רשות מיו"ר ועדת הערר. יו"ר ועדת הערר נדרש לשקול אם הבקשה "מגלה עילה, או מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה ואינה קנטרנית או טורדנית"".

ראוי לציין, כי הבקשה נדחתה על אף שהועדה המקומית הסכימה לה, ועל אף שבקשת רשות נפרדת שהוגשה על ידי מגישת התכנית, בעניין כתב השיפוי אותו חויבה להפקיד, התקבלה )בל"מ (חי) 1108-10-23).

בהקשר זה צוין בהחלטה, כי העובדה שניתנה רשות ערר לגורם אחר ביחס לאותה התכנית אינה מהווה לכשעצמה, עילה להגשת ערר ע"י מי שמעלה טענות נקודתיות בלבד אשר אינן חורגות מנסיבות המקרה הפרטני, שכן "מתן זכות ערר למבקשת בנסיבות אלה, חוטא למטרתו של תיקון 143, המבקש להגביל ולצמצם את זכות הערר רק לאותם מקרים בהם מתעוררת שאלה מיוחדת או בעלת השלכה כאמור".

שתי החלטות נוספות ניתנו אך בחודש האחרון במחוז תל אביב, על ידי יו"ר הועדה עו"ד מיכל הלברשטם-דגני. בשתי ההחלטות מצאה יו"ר הועדה להעניק רשות ערר.

בבל"מ (ת"א) 1050-06-24‏ פ.ז.ל נדל"ן מגורים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (11.7.24) – ניתנה רשות ערר לאחת מבעלת הזכויות בתכנית, שבקשתה בעניין הנוגע להקצאות מגרשי התמורה נדחתה על ידי הועדה המקומית.

בהחלטה נקבע, כי: "מדובר בשאלה נקודתית, אולם היא אינה טורדנית או קנטרנית אלא שאלה היורדת לשורשו של הליך רישום הפרצלציה ועל כן יש מקום ליתן זכות ערר ולאפשר את בירור הסוגייה"

כמו כן נאמר, כי: "אמות המידה למתן רשות ערר מכוח סעיף 112(א1)  לחוק על החלטות ועדות מקומיות עצמאיות נוקשות פחות מאמות המידה למתן רשות ערר מכוח סעיף 110 לחוק על החלטות הוועדות המחוזיות. אמות המידה לפיהן יש לפעול כאשר דנים בבקשת רשות ערר לפי סעיף 112(א1) צריכות להיות נרחבות דיין על מנת שיאפשרו דיון בעררים בהן מועלות טענות היורדות לשורשה של תכנית, בפרט שהתכנית מלווה ברגישות ציבורית מסויימת"

בבל"מ (ת"א) 1051-06-24 אורלי נשיץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (11.7.24) ניתנה רשות ערר לבעלי קרקע הגובלים בתכנית, שבקשתם לכלול גם את מקרקעיהם בתחום התכנית נדחתה על ידי הועדה המקומית.

יו"ר ועדת הערר סברה, כי על אף הפסיקה הקובעת שאין לאדם זכות קנויה להכלל בתכנית משביחה, השאלה שבפניה היא שונה מעט, שכן לפי החלטת הועדה המקומית, לא עתידה להיות מקודמת במקרקעין הגובלים תכנית אחרת.

במצב דברים זה, סברה יו"ר הוועדה כי הבקשה מעוררת שאלות אשר ראוי, לכל הפחות, לשמוע אותן בפני ועדת הערר.

מהסקירה שהבאנו לעיל ניתן ללמוד, כי על אף הגבלתה של זכות הערר אין מדובר במחסום בלתי עביר, ובפרט כאשר מדובר בטענות היורדות לשורשה של התכנית, גם אם הן אינן עקרוניות או בעלות השלכה ציבורית רחבה.

מעניין גם להיווכח, כי בשני המקרים בהם לא הוענקה זכות ערר, דובר בנסיבות זהות בהן ניתנה רשות ערר לגורם אחר ביחס לאותה התכנית. ללמדנו, כי הענקת או שלילת זכות ערר לאלמוני אינה מחייבת כי אותה החלטה תחול גם על פלוני, הגם ששניהם הגישו בקשת רשות ערר ביחס לאותה תכנית.

ואולם נדמה, כי דווקא במקרים אלו, בהם נמצאה הצדקה להעניק רשות ערר לגורם מסוים, ראוי לבחון באופן מקל ומרחיב יותר בקשות רשות ערר נוספות המוגשות ביחס לאותה תכנית, אם על מנת שהתמונה שתוצג בפני ועדת הערר ביחס לתכנית תהיה תמונה שלמה, וכלל השיקולים שנשקלו על ידי הוועדה המקומית ביחס לתכנית, יובאו בחשבון גם על ידי ועדת הערר, ואם לשם מראית פני הצדק, ובפרט כאשר רשות הערר ניתנת לגוף ציבורי או למגיש התכנית, שבאופן טבעי נחזים להיות גורמים חזקים יותר בהשוואה לאדם הפרטי.

על הזכות שהפכה לרשות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0987735 – רמת החייל.
• גבעתיים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 503-0636571 – התחדשות עירונית צפון מערב העיר.
• דימונה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 607-0703421– דימונה מזרח.
• הרצליה – הודעה בדבר הסמכת הועדה המקומית הרצליה לועדה מקומית עצמאית מיוחדת.
• פתח תקווה – פרסום לפי סעיפים 77-78 – תמ"ל/2051 מתחם סירקין פתח תקווה (מטרו מזרח).

                     

עדכוני פסיקה                    

• קניין/תכנון ובניה
  ת"א 54651-08-20 פ.א פרידמן (2006) בע"מ נ' גולד סקיי סנטר לישנסקי בע"מ –
  לא ניתן לרשום הערה בדבר זכויות בנייה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין.

                                            

• היטל השבחה
  ערר 8065-09-23 מגה אור החזקות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שהם –
  האם תכנית בינוי מנחה ללא פרסום התנגדויות בעלת תוקף מחייב?

                               

מאמר

על הזכות שהפכה לרשות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

קרוב לשנה חלפה מאז נכנס לתוקפו התיקון בסעיף 112 לחוק התכנון והבניה, שהגביל את זכות הערר על החלטות של ועדות מקומיות עצמאיות בעניין תכניות שבסמכותן, והמציאות מראה כי רק מספר מועט של בקשות למתן רשות ערר הוגשו במהלך השנה החולפת לוועדת הערר.

נזכיר, כי בהתאם לתיקון, הוגבלה זכות הערר של מגיש התכנית ומי שהתנגדותו נדחתה (לרבות במסגרת סעיף 106(ב)), והם יוכלו לערור רק לאחר קבלת רשות מיו"ר ועדת הערר, אשר יידרש לשקול, בין היתר, האם הבקשה מגלה עילה או שהיא מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה והיא אינה קנטרנית או טורדנית.

עוד נזכיר, כי זכות הערר על החלטות ועדה מקומית בעניין תכניות שבסמכותן הוקנתה מלכתחילה לא רק למגיש התכנית ולמי שהתנגדותו נדחתה, אלא גם לנושאי תפקידים ציבוריים בועדה המקומית והמחוזית (שניים מחברי ועדה מקומית / מבעלי דעה מייעצת / מחברי ועדה מחוזית ומתכנן המחוז). אולם ההגבלה על זכות הערר לא הוחלה עליהם אלא רק על בעלי העניין, כאמור.

ההנחה שגולמה בתיקון היתה שיש להגביל את הביקורת על החלטות של ועדות מקומיות עצמאיות (ועצמאיות מיוחדות), היות ושר הפנים מצא כי הן פועלות באופן מקצועי ויעיל, ועל כן ראוי להחיל על החלטותיהן הסדר דומה לזה שנקבע בסעיפים 110 ו-111 לחוק ביחס לאפשרות לערור על החלטות של ועדות מחוזיות וועדות ערר.

ההבדל הוא שהקריטריונים למתן רשות ערר על החלטות ועדה מחוזית וועדת ערר נקבעו לאורך השנים בפסיקה, וביחס לועדה המקומית הם הוטמעו כבר במסגרת החוק עצמו.

סקירת ההחלטות מהשנה האחרונה מעלה, כי מספר הבקשות למתן רשות ערר לפי סעיף 112 לחוק שהגיעו לפתחן של ועדות הערר אינו רב, ולא מן הנמנע שעצם קיומה של משוכה חוקית היא זו שמרתיעה בעלי עניין מלפנות לוועדת הערר מלכתחילה.

עם זאת, עיון בהחלטות גופן מעלה כי עמדת ועדות הערר היא, שאמות המידה למתן רשות ערר על החלטות של ועדה מקומית עצמאית פחות נוקשות ומצומצמות מאלו שנקבעו בפסיקה ביחס לרשות ערר על החלטות של ועדות מחוזיות וועדות ערר, וכי בפועל, ברוב המקרים, ניתנה רשות ערר.

להלן נסקור בקצרה את ההחלטות שניתנו:

בבל"מ (מרכז) 1006-02-24 איזיק איזיק נ' ועדה מקומית הוד השרון (5.2.24) ניתנה רשות ערר בגין טענות הנוגעות להגדרת תחום האיחוד והחלוקה במסגרת התוכנית ואופן חישוב שווי הקרקע במצב הנכנס.

באותה החלטה ציינה יו"ר הועדה (עו"ד מאיה אשכנזי) כי די בכך שהבקשה מגלה על פניה עילה, מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה ואינה קנטרנית או טורדנית על מנת שראוי ונכון יהיה להעניק זכות ערר על החלטת הוועדה המקומית העצמאית.

בבל"מ (מרכז) 1004-06-24 איריס זלדין נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (30.6.24) – לא ניתנה רשות ערר למתנגדת שהעלתה טענה בעניין הצורך בהכנת נספח ניקוז מחייב לתכנית. בהחלטה נכתב, כי הגם שבקשה אינה קנטרנית או טורדנית, היא אינה מגלה עילה או מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכת רוחב.

ביחס לאותה תכנית הוגשה בקשת רשות ערר נוספת על ידי חברת נתיבי איילון (בל"מ (מרכז) 1005-07-24‏ ‏ חברת נתיבי איילון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (8.7.24)) שטענה, כי התכנית עלולה לגרום לסכנה בטיחותית למשתמשי הדרך. בשונה מהבקשה הקודמת, בקשה זו נתקבלה על ידי יו"ר ועדת הערר בנימוק כי מדובר בטענות בעלות חשיבות מספקת על מנת לדון בהן במסגרת ערר על החלטת הוועדה המקומית, ובפרט שהן מועלות על ידי חברה ממשלתית המהווה זרוע ביצועית מקצועית של משרד התחבורה.

בבל"מ (חי) 12006-01-24 נילי דרור נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה ואח' (13.2.24) נדחתה בקשת רשות ערר של דיירת בבניין שהתנגדה לתכנית שביקשה להסדיר את השימושים בקומת הקרקע באמצעות הוספת שימושי מסחר.

בהחלטתה, דחתה יו"ר ועדת הערר (עו"ד הדר מנצורי – דוד) את הבקשה, מאחר והיא אינה מגלה עילה המצדיקה מתן רשות לערור, שכן טענות המבקשת "עוסקות בעיקר במישור היחסים שבין בעלי היחידות בבית המשותף, כי אין כל השלכה מעבר למקרה הפרטני של התכנית, והן אינן מעוררות שאלה מיוחדת או עקרונית שראויה לידון במסגרת של ערר", וכן מן הטעם שהן קיבלו מענה מפורט במסגרת החלטת הועדה המקומית.

במסגרת זו קבעה יו"ר הוועדה, כי: "בשונה מהמצב המשפטי הקודם בו למתנגד לתכנית ניתנה זכות ערר "אוטומטית" על החלטת הוועדה המקומית, במצב המשפטי החדש זכותו של המתנגד מוגבלת ועליו לבקש רשות מיו"ר ועדת הערר. יו"ר ועדת הערר נדרש לשקול אם הבקשה "מגלה עילה, או מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה ואינה קנטרנית או טורדנית"".

ראוי לציין, כי הבקשה נדחתה על אף שהועדה המקומית הסכימה לה, ועל אף שבקשת רשות נפרדת שהוגשה על ידי מגישת התכנית, בעניין כתב השיפוי אותו חויבה להפקיד, התקבלה )בל"מ (חי) 1108-10-23).

בהקשר זה צוין בהחלטה, כי העובדה שניתנה רשות ערר לגורם אחר ביחס לאותה התכנית אינה מהווה לכשעצמה, עילה להגשת ערר ע"י מי שמעלה טענות נקודתיות בלבד אשר אינן חורגות מנסיבות המקרה הפרטני, שכן "מתן זכות ערר למבקשת בנסיבות אלה, חוטא למטרתו של תיקון 143, המבקש להגביל ולצמצם את זכות הערר רק לאותם מקרים בהם מתעוררת שאלה מיוחדת או בעלת השלכה כאמור".

שתי החלטות נוספות ניתנו אך בחודש האחרון במחוז תל אביב, על ידי יו"ר הועדה עו"ד מיכל הלברשטם-דגני. בשתי ההחלטות מצאה יו"ר הועדה להעניק רשות ערר.

בבל"מ (ת"א) 1050-06-24‏ פ.ז.ל נדל"ן מגורים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (11.7.24) – ניתנה רשות ערר לאחת מבעלת הזכויות בתכנית, שבקשתה בעניין הנוגע להקצאות מגרשי התמורה נדחתה על ידי הועדה המקומית.

בהחלטה נקבע, כי: "מדובר בשאלה נקודתית, אולם היא אינה טורדנית או קנטרנית אלא שאלה היורדת לשורשו של הליך רישום הפרצלציה ועל כן יש מקום ליתן זכות ערר ולאפשר את בירור הסוגייה"

כמו כן נאמר, כי: "אמות המידה למתן רשות ערר מכוח סעיף 112(א1)  לחוק על החלטות ועדות מקומיות עצמאיות נוקשות פחות מאמות המידה למתן רשות ערר מכוח סעיף 110 לחוק על החלטות הוועדות המחוזיות. אמות המידה לפיהן יש לפעול כאשר דנים בבקשת רשות ערר לפי סעיף 112(א1) צריכות להיות נרחבות דיין על מנת שיאפשרו דיון בעררים בהן מועלות טענות היורדות לשורשה של תכנית, בפרט שהתכנית מלווה ברגישות ציבורית מסויימת"

בבל"מ (ת"א) 1051-06-24 אורלי נשיץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (11.7.24) ניתנה רשות ערר לבעלי קרקע הגובלים בתכנית, שבקשתם לכלול גם את מקרקעיהם בתחום התכנית נדחתה על ידי הועדה המקומית.

יו"ר ועדת הערר סברה, כי על אף הפסיקה הקובעת שאין לאדם זכות קנויה להכלל בתכנית משביחה, השאלה שבפניה היא שונה מעט, שכן לפי החלטת הועדה המקומית, לא עתידה להיות מקודמת במקרקעין הגובלים תכנית אחרת.

במצב דברים זה, סברה יו"ר הוועדה כי הבקשה מעוררת שאלות אשר ראוי, לכל הפחות, לשמוע אותן בפני ועדת הערר.

מהסקירה שהבאנו לעיל ניתן ללמוד, כי על אף הגבלתה של זכות הערר אין מדובר במחסום בלתי עביר, ובפרט כאשר מדובר בטענות היורדות לשורשה של התכנית, גם אם הן אינן עקרוניות או בעלות השלכה ציבורית רחבה.

מעניין גם להיווכח, כי בשני המקרים בהם לא הוענקה זכות ערר, דובר בנסיבות זהות בהן ניתנה רשות ערר לגורם אחר ביחס לאותה התכנית. ללמדנו, כי הענקת או שלילת זכות ערר לאלמוני אינה מחייבת כי אותה החלטה תחול גם על פלוני, הגם ששניהם הגישו בקשת רשות ערר ביחס לאותה תכנית.

ואולם נדמה, כי דווקא במקרים אלו, בהם נמצאה הצדקה להעניק רשות ערר לגורם מסוים, ראוי לבחון באופן מקל ומרחיב יותר בקשות רשות ערר נוספות המוגשות ביחס לאותה תכנית, אם על מנת שהתמונה שתוצג בפני ועדת הערר ביחס לתכנית תהיה תמונה שלמה, וכלל השיקולים שנשקלו על ידי הוועדה המקומית ביחס לתכנית, יובאו בחשבון גם על ידי ועדת הערר, ואם לשם מראית פני הצדק, ובפרט כאשר רשות הערר ניתנת לגוף ציבורי או למגיש התכנית, שבאופן טבעי נחזים להיות גורמים חזקים יותר בהשוואה לאדם הפרטי.

                     

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0987735 – רמת החייל

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מספר 507-0987735 ברמת החייל.  מטרת התכנית הינה, תכנון מפורט לשלושה מבנים עירוניים מעורבי שימושים לתעסוקה, מסחר, ומגורים בצפון אזור התעסוקה רמת החייל בקרבה למערכות הסעת ההמונים, ובנוסף הקצאות קרקע לצרכי ציבור.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד קרקע של אזור תעשיה מיוחד, לייעוד של מגורים מסחר ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרך מוצעת ועוד. קביעת זכויות בנייה על קרקעיות לשימושי תעסוקה ומסחר בהיקף של 197,345 מ"ר ברוטו. כמו כן, נקבעו זכויות בניה על קרקעיות למגורים בסך של כ-598 יחידות דיור; קביעת סך 20% מיחידות הדיור עבור דיור בהישג יד בהתאם לתוספת השישית לחוק.

                       

גבעתיים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 503-0636571 – התחדשות עירונית צפון מערב העיר

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 503-0636571 בצפון מערב העיר. מטרת התכנית הינה בין היתר, קביעת מסגרת תכנונית סטטוטורית לתהליכי התחדשות עירונית, הכוללת התווית מתחמים וקביעת הנחיות להכנת תכניות מפורטות לפינוי בינוי בדגש על עירוב שימושים ומתן מענה לצרכי ציבור לאורך הצירים הראשיים, וכן קביעת הוראות להתחדשות מגרשית במסלולי חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה.

התכנית קובעת שינויי ייעוד, זכויות בנייה, הקצאות לצרכי ציבור, ותנאים להוצאת היתרי בנייה.

                        

דימונה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 607-0703421– דימונה מזרח

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 607-0703421 בדימונה מזרח. מטרת התכנית הינה בין היתר, הקמת רובע מגורים חדש של כ-7,922 יחידות דיור ברמה מפורטת, ועוד כ-2,500 ברמה מתארית, ואזור תעשייה ותעסוקה.

התכנית קובעת בין היתר, ייעודי קרקע, תכליות שימושים זכויות ומגבלות בנייה, קביעת מערכת התנועה – דרכים, שבילים וחניות, קביעת שטח לתכנון בעתיד, והוראות תואמות לכך. כמו כן, קביעת שלביות ביצוע לתכנית שתאפשר את ביטול מסילת הרכבת הקיימת והקמת אזור תעשיה.

                        

הרצליה – הודעה בדבר הסמכת הועדה המקומית הרצליה לועדה מקומית עצמאית מיוחדת

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 31א(ה) לחוק התכנון והבניה, ולאחר קבלת חוות הדעת של היועצת המשפטית לממשלה ויחידת הבקרה והמלצות מנהל התכנון במשרד הפנים ויו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, שר הפנים הסמיך את הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה לועדה מקומית עצמאית מיוחדת.

                        

פתח תקווה – פרסום לפי סעיפים 77-78 – תמל/2051 מתחם סירקין פתח תקווה (מטרו מזרח)

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 77 לחוק התכנון והבניה, פרסמה הותמ"ל הודעה בדבר הכנת תכנית מפורטת שמטרתה התחדשות עירונית במתחם סירקין פתח תקווה (מטרו מזרח) ובהתאם לסעיף 78 לחוק קבעה תנאים והגבלות על הוצאת היתרי בנייה.

המדובר במתחם שהוכרז כמתחם מועדף לדיור לפי סעיף 3(א)(3) לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד– 2014, שלגביו עיריית פתח תקווה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמות תכנית מפורטת להתחדשות עירונית.

התכנית מציעה שיפור ושדרוג של המרחב העירוני של האזור, תוך החלפת כ-670 יחידות דיור קיימות בכ-2,680 יחידות דיור חדשות באמצעות תהליכים של פינוי בינוי. בנוסף, מציעה התכנית תוספת של שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור, ושטחים ציבוריים פתוחים. בתחום התכנית מתוכננת תחנת מטרו במסגרת תת"ל 102 ושטח התכנית כולל את מרחב התחנה והכניסות המתוכננות לתחנה.

נקבע, כי למשך שנה מיום פרסום ההגבלות או עד להפקדת התכנית (לפי המוקדם), לא יינתנו היתרי בניה מכוח תכניות מאושרות בתחום המקרקעין הכלולים בתכנית, לרבות מכח תמ"א 38, אלא אם ההיתר הוא עבור שיפוץ, תחזוקה, וחיזוק של מבנים קיימים לצורך בטיחות, ביטחון או הנגשה, ללא תוספת שטחי בנייה. תנאים אלו לא יחולו על מגרשים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פים, דרכים או תשתיות. ואף לא על בקשות להיתרים לפי תת"ל 102 במגרשים המצויים בתחומה.

                     

עדכוני פסיקה

לא ניתן לרשום הערה בדבר זכויות בנייה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין

מספר הליך: ת"א 54651-08-20 פ.א אריה פרידמן (2006) בע"מ נ' גולד סקיי סנטר לישנסקי בע"מ ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופטת, עידית ברקוביץ. פרטי המקרקעין: גוש 3946 חלקה 27, רחוב לישנסקי 8 ראשון לציון. תאריך מתן פסק הדין: 17.7.24. ב"כ הנתבעת: עו"ד נוריאל אור.

השאלה המרכזית הינה האם יש להורות על רישום הערה בדבר קיומו של פסק דין שניתן בהסכמה ושעניינו זכויות בנייה להן זכאית התובעת?

יודגש, זכויות הבנייה להן זכאית התובעת, אינן במחלוקת, ואף אין מדובר בבקשה לרישום הערת אזהרה בדבר זכויות הבנייה.

העתירה הינה, כי בית משפט יעשה שימוש בסמכותו מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, ויורה על רישום הערה בדבר קיומו של פסק דין מיום 2.7.2019 שנתן תוקף להסכמת הצדדים בעניין זכאות התובעת לזכויות בנייה (להלן: "פסק הדין").

לתובעת זכויות בנייה לבניית 600 מ"ר בקומה הרביעית של בניין שעתיד להיבנות על המקרקעין שבבעלות הנתבעת הידועים כגוש 3946 חלקה 27 ומצויים ברחוב לישנסקי 8 ראשון לציון (להלן: "זכויות הבנייה" ו"המקרקעין" ו/או "החלקה").

בגין זכויות הבנייה של התובעת נרשמה לטובתה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (וזו נמחקה בעקבות ההליך הקודם שבו הגיעו הצדדים להסכמות), כאשר חלק מההסכמות כללו מחיקת ההערה כאמור, הנתבעת ומנהלה יחתמו על התחייבות לפי התובעת זכאית לקבל 600 מ"ר זכויות בניה – (להלן: "פסק הדין")

בחלוף שנה מפסק הדין, התובעת הגישה את התביעה הנוכחית שכללה בקשה לרישום הערה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין. התובעת טענה, כי מאז ניתן פסק הדין, ניסתה למכור את זכויותיה, אולם בשל הפער בין הזכויות המוצגות במרשם לזכויות שקובע פסק הדין, לא הסתפקו הרוכשים הפוטנציאליים בהצהרת התובעת, ועל כן נוצר צורך במתן ביטוי רשמי לזכויות התובעת באמצעות רישומן בלשכת רישום המקרקעין.

בית המשפט סקר ובחן את הגדרת "זכויות בניה", וציין כי החסר בהגדרת זכויות בנייה, סיווגן, מהותן ואופן העברתן, הוא מוקשה עד מאד, הודגש כי הקושי אינו מצטמצם לקושי פורמאלי, אלא הוא מתעורר במישור המהותי והמעשי. כשל זה גורם לכך שעסקאות בזכויות בנייה אינן מוצאות ביטוי במרשם המקרקעין על כל המשמעויות הנובעות מכך, לרבות חשש לעסקאות נוגדות ותאונות משפטיות.

בית המשפט הזכיר את הלכת שטיינברג (ע"א 467/14), שקבע גם: "סמכותו של בית המשפט לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין אינה מהווה את ברירת המחדל לרישומה של הערת אזהרה בכלל או הערה בגין זכויות בנייה בפרט. ככל שרישום הערת אזהרה בנסיבות אלה אינו רצוי – אין מקום לעשות כן תוך שימוש ב"סמכות הסל" המסורה לבית המשפט".

כלומר, שעה שאין לרשום הערת אזהרה רגילה בגין זכויות בניה, אזי אין מקום "לעקוף" קביעה זו באמצעות שימוש בסעיף 130 לחוק התכנון והבניה.

בהתאם לאמור, בית המשפט קבע, כי בהיעדר אפשרות לרשום הערת אזהרה בגין זכויות בנייה, אזי גם אין מקום לרשום הערה בדבר פסק דין המצהיר על זכויות בנייה מכוח סמכות הסל שבסעיף 130 לחוק המקרקעין.

כמו כן, הודגש כי הגם שניתן להבין את הקושי בפניו ניצבת התובעת עת זכויות הבניה שלה אינן מעוגנות ברישום, עדיין כאמור, בהינתן הפסיקה שאינה מאפשרת רישום זכויות בנייה, אין מקום לעקוף אותה על דרך רישום פסק הדין בדבר זכויות הבנייה, ולא ניתן לסייע לתובעת במסגרת הליך זה. יתרה מכך, שעה שהסכמה בהליך הקודם היוותה סילוק של כל טענות הצדדים ולא התבקש אז לרשום הערה בדבר פסק הדין, פוחתת ההצדקה לאפשר כיום רישום הערה בדבר קיומו של פסק הדין.

לאור האמור, התביעה נדחתה.

הערת מערכת:

שאלת סיווגן של זכויות בנייה, האם הינן בגדר "זכות במקרקעין" נדונו רבות בפסיקה, למשל בהליך ישעיהו (ע"א 10322/03) הנשיא ברק ציין כי הוא נוטה לדעה לפיה אחוזי בנייה אינם נכס שיש לו קיום עצמאי. השופטת חיות הוסיפה כי זכויות בנייה וודאי אינן מקרקעין. עם זאת, מדובר בזכויות הקשורות קשר הדוק למקרקעין ומהוות מדד לשווי המקרקעין. השופט טירקל, בדעת מיעוט, הביע עמדתו כי יש לראות בזכיות הבנייה נכס שהוא יותר מזכות חוזית גרידא ואף על פי שלא מדובר בזכות קניינית היא קרובה אליה. מנגד, לצרכי מיסוי, נקבע כי ניוד זכויות בנייה יחשבו כ"זכות במקרקעין".

גם בית המשפט בפסק-הדין דנא היה מודע לקושי הבעייתי לפיו פסק-הדין נותר הצהרתי אבל אי אפשר לרשמו ומרשם המקרקעין אינו משקף את הבעלות בזכויות הבניה, אולם ראה עצמו מוגבל של פסיקת בית המשפט העליון.

המערכת שבה וקראת לאחד בין חוק המקרקעין המתייחס ככלל לזכויות רשומות לבין חוק התכנון והבניה המתייחס כלל להליכי התכנון ולמגרשים, האבחון בין זכויות רשומות ושאינן רשומות ובין זכויות בנייה לבין זכויות בנויות ורשומות יוצר פערים ש"נופלים בין הכיסאות" ומרשם המקרקעין ראוי שישקף את מלוא הזכויות הקיימות ביחס לנכס, חלק מכך נפתר באמצעות נושא רישום רובדי אולם עדיין יש עוד הרבה מה להסדיר.

                        

חובת ההגינות המוגברת וחוסר תום לב של הרשות

מספר ההליך: ת"א 28778-02-21 למיא ברכאת נ' עיריית חיפה ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי חיפה, בפני כב' השופט, שמואל מנדלבום. פרטי המקרקעין: חלקה 1 בגוש 12499, דרך נחל הגיבורים בחיפה. תאריך מתן פסק הדין: 11.7.2024. ב"כ התובעת: לא צוין.

תביעה למתן סעד הצהרתי לפיו התובעת זכאית להירשם כבעלת הזכויות ב-49/60 חלקים בלתי מסוימים של המקרקעין בדרך נחל הגיבורים בחיפה אשר הופקעו בחלקם לטובת דרך ושצ"פ עפ"י תוכנית מתאר מקומית מס' חפ/1588/ג'. כמו כן, עתרה התובעת למתן הצהרה לפיה היא זכאית לתשלום פיצויי הפקעה בגין זכויותיה בחלקה שאין חולק כי הופקעו על ידי הועדה מכוח התוכנית המפקיעה.

בענייננו צוין כי אין מחלוקת כי הודעת ההפקעה פורסמה ברשומות ביום 14.1.2007 והערה על הפקעה נרשמה ביום 31.1.2007. ואולם, כאמור לעיל, אין גם מחלוקת כי הנתבעות לא שלחו למי מטעם המנוח מסבאח הודעות אישיות כנדרש בסע' 5 ו-7 לפקודת הקרקעות. זאת ועוד, מטענות הנתבעות לאורך ההליך ומעדותה של מנהלת המחלקה לייזום ופיתוח מקרקעין באגף נכסים ושמאות בעיריית חיפה עלה, כי חרף מודעותן של הנתבעות לכך שבמועד ההפקעה נרשם לגבי -10/24 חלקים מהחלקה תחת הבעלים, "לא הוסדר", הנתבעות לא נקטו בפעולה כלשהי על מנת לנסות ולברר את הרקע למצב הרישומי בחלקה במועד ההפקעה, וכן לא נקטו פעולה כלשהי לאיתור בעלי זיקה כלשהי לחלקה על מנת ליידע אותם אודות ההפקעה ואודות נטילת זכויותיהם בחלקה ורישומן על שם העירייה.

בית המשפט ציין, כי יש לייחס מחדל להתנהלות הנתבעות הן במתן הודעה ליורשים והן בהצבת הודעה בחלקה על ההפקעה, וכן נקבע כי עלה בידי התובעת לבסס במידה הנדרשת את טענתה שלפיה נעלמו ממנה, בין היתר לאור מחדלי הנתבעות, העובדות המהוות את עילת התובענה, וכי בנסיבות העניין אין מקום לקבוע כי היה עליה לגלות עובדות אלו בעצמה. בהתאם, הושעה מרוץ ההתיישנות עד למועד שבו לשיטת התובעת היו בידיעתה כל העובדות המהוות את עילת התובענה, וזאת או במועד רישומו של מסבאח כבעלים של הזכויות בחלקה, ולחילופין רק במועד רישומה של הערה בחלקה בדבר כוונת העירייה לרשום את הבעלות בחלק החלקה על שמה, בשנת 2020, כך שבכל מקרה התביעה לא התיישנה.

בית המשפט הדגיש, כי העלאת טענת ההתיישנות על ידי הנתבעות במקרה דנן אינה עולה בקנה אחד עם חובת ההגינות המוגברת המוטלת עליהן בהיותן רשויות ציבוריות ואף אינה מתיישבת עם חובת תום הלב שמחייבת רשות ציבורית, על כן טענת ההתיישנות נדחתה וגם טענת השיהוי.

בית המשפט הוסיף, כי העובדה המהותית הנוספת לגיבוש עילת התובענה לקבלת פיצויי הפקעה מהנתבעות היא תפיסת החזקה בחלקה בפועל על ידן. כפי שנקבע בעניין "ארידור", תפיסת החזקה במקרקעין המופקעים מהווה יסוד עובדתי הכרחי לגיבושה של "עילת התובענה" המזכה בפיצויי הפקעה, ומועדה נקבע כמועד המאוחר ביותר

לאור האמור, ניתן פסק דין חלקי המחייב את הנתבעות לשלם ביחד ו/או לחוד לתובעת פיצויי הפקעה בגין חלקה במקרקעין.

הערת מערכת:

עד לא מכבר שלטה הגישה כי לא חלה התיישנות במקרה של הפקעת מקרקעין, שכן חובה על הרשות המפקיעה לשלם פיצויים ובשל מהות הפגיעה בקניין יש צורך לפצותו גם שנים רבות לאחר ההפקעה, מבחינת נאמנות כלפי הציבור.

לאחר פסק-דינו של בית המשפט העליון בעניין ארידור השתנתה ההלכה ונקבע כי דיני ההתיישנות חלים גם במקרים של הפקעת מקרקעין והמועד למניית התקופה של תחולת חוק ההתיישנות תחל מעת תפיסת החזקה, ומאחר ומדובר בתביעה כספית הרי שהתקופה הינה בת 7 שנים.

לפיכך, בית המשפט בחן בהתאם את השאלה האם חלה התיישנות וקבע כי בנסיבות ומחדלי הרשות בביצוע ההפקעה הרי שלא החל המועד להימנות מעת ההפקעה, וזאת לאור הוראות שונות בחוק ההתיישנות. נזכיר גם, למרות שהנושא לא נידון במקרה זה, כי יש פסיקות בדבר חלות דיני הנזיקין על דיני ההפקעה במקרים בהם מעורבות עילות נזקיות שיכולות להשפיע על שיעור ודרך הפיצוי במקרים אלו.

המערכת סבורה, כי לאור העובדה שחלק גדול מהפיצוי ניתן כיום בשלב של התביעות על פי סעיף 197 לחוק, לגביו יש מועד התיישנות נפרד, ולאור העובדה כי מדובר בפיצוי עקב קניין, יש לקבוע מועד התיישנות אחיד בפסיקה לפיצויים בגין ההפקעה והתכנית גם יחד, מועד שלוקח את כל הפרמטרים בחשבון ומוארך ככל שיוכח כי הרשות חדלה במקרים אלו, כמו כן מומלץ לתת לערכאות שיקול דעת במקרים מסיימים לחרוג ולהורות על פיצוי גם במקרה של התיישנות בנסיבות מיוחדות.

                         

רכישת מקרקעין מופקעים והציפייה לביטול ההפקעה

מספר ההליך: עת"מ 33644-12-21 אחד תם – חברה להשקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה לוד ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מחוז מרכז, בפני כב' השופטת יעל טויסטר ישראלי. פרטי המקרקעין: חלקה 4 בגוש 4543, לוד. תאריך מתן פסק הדין: לא צוין ב"כ משיבות: עו"ד אן ברלוביץ.

עתירה לביטול הפקעת מקרקעין הרשומים בבעלות העותרת בלשכת רישום המקרקעין, הידועים כחלק מחלקה 4 בגוש 4543, ברח' אילת 7 בלוד.

ביום 30.11.1978, פורסמה למתן תוקף תכנית לד/416 (להלן: "התכנית המפקיעה"). בהתאם לתשריט התכנית המפקיעה, יעודה של חלקה 4, במצב קיים הינו ייעוד לשב"צ, חלק ביעוד למגורים ג', וחלק קטן ממנה יועד לדרך קיימת. בהתאם לתכנית המפקיעה, במצב המוצע, יועד מרבית שטחה של חלקה 4, לשטח לבנייני ציבור   כחלק ממתחם גדול, ששטחו 3,370 מ"ר, המיועד לשב"צ.

ביום 25.5.1993, אושרה למתן תוקף תכנית לד/443. בהתאם לתשריט התכנית במצב המוצע, נותר מרבית שטחה  של חלקה 4, ליעודים ציבוריים, וחלק קטן ממנה מיועד לאזור מגורים מיוחד. כמו כן, שינתה  תכנית זו את היעוד של חלק ממגרשים 202 ו- 402 אשר הופקעו במסגרת התכנית המפקיעה, ליעוד מגורים.

ביום 27.8.1994, רכשה העותרת את חלקה 4 מבעליה הקודמים וביום 1.6.22 (שישה חודשים לאחר הגשת העתירה), אושרה למתן תוקף תמ"ל/2013 שגם חלקה 4 כלולה בתחומה. במסמכי התמ"ל, נקבע כי מגרשים שייעודם לצרכי ציבור לא ישתתפו בתחשיבי האיזון, ויופיעו "מתחת לקו" בטבלת האיזון.

החברה עתרה לביטול ההפקעה ואף שחלפו למעלה מ-30 שנה מאז הפכו הקניין של הרשות, בית המשפט קבע כי לא נפל בענייננו שיהוי קיצוני ובלתי סביר מצד הרשות במימוש מטרת ההפקעה, המצדיק את הסעד הדרסטי של ביטול ההפקעה, ונקבע כי לא ניתן לומר כי המשיבה זנחה את מטרת ההפקעה. כל זאת בהתייחס לשלושה נימוקים:

האחד, המשיבה 2 מימשה את מטרת ההפקעה בחלק ניכר של המתחם שהופקע למבני ציבור.

השני, במשך שנים ארוכות סבלה המשיבה 2 מבעיות תקציב חמורות אשר בין היתר, מנעו ממנה או לכל הפחות הקשו עליה מאוד פיתוח והקמת מבני ציבור.

השלישי, נקבע כי המשיבה 2 מימשה את מטרת ההפקעה באישור תמ"ל/ 2013 – המשיבה 2 לא רק שלא זנחה את מטרת ההפקעה אלא ששטחי הרשות המיועדים לצרכי ציבור ובהם המקרקעין המופקעים, הם התשתית המאפשרת את תכנון הייעודים הציבוריים במיקומים הנדרשים במסגרת התמ"ל שבה צרכי הציבור אף גדלים נוכח התוספת המשמעותית ביחידות הדיור וההתחדשות העירונית בשטח התמ"ל.

העותרת טענה גם להבטחה שלטונית שנדחתה על ידי בית המשפט בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה, בין היתר, העותרת הסתמכה על מסמכים לאחר 5 שנים שרכשה את הקרקע, ולא לפני, שנית, העותרת לא הציגה את המכתבים המקוריים ואין לה תיעוד או מידע כלשהו הנחזים כאילו הוצאו תחת ידו של מנהל מחלקת הנכסים בשנת 1999. העותרת טענה כי ההסתמכות ניתנה לה בעל פה, והגיעה למסקנה בעצמה שיש סבירות שהפקעה תבוטל. כאמור, הטענה, כמו גם העתירה, נדחו.

הערת מערכת:

העותרת רכשה את המקרקעין לאחר הפקעתם, ואף שילמה תמורה המגלמת ערך גבוה יותר מערכה של יתרת החלקה שלא הופקעה, ובית משפט דחה את כל טענות העותרת, כולל את הטענה שלא נגרם נזק כתוצאה מהשיהוי במימוש מטרת ההפקעה, כאשר נקבע כי ההפך הוא הנכון. מומלץ לפני כל עסקת מקרקעין להיוועץ עם עורך דין, גם בנושאיים תכנוניים.

בית המשפט:

"תקוות, ציפיות וספקולציות, בעת רכישת המקרקעין המופקעים (שהפכו לקניינה הגמור והמוחלט של המשיבה 2, שנים לפני רכישתם על ידי העותרת), באשר לאפשרות ניצולם, אינם יכולים להוות בסיס לטענה לשינוי מצבה של העותרת לרעה, ואינם מבססים נזק שנגרם לעותרת כתוצאה מרכישת המקרקעין המופקעים ו/או השיהוי במימוש מטרת ההפקעה."

עם זאת, נציין כי קשה לקבל רשות שנוטלת קרקע פרטית ומחזיקה אותם ללא צורך ושימוש משך עשרות שנים, עובדה המובילה למסקנה כי לכל הפחות יכלו להותיר אותה לבעלים לתקופה כה ארוכה ולאפשר שימוש.

נזכיר, כי בית המשפט העליון כבר העיר בהערת אגב כי ייתכן והדרך הנכונה, גם במקום בו יוחלט שלא לבטל את ההפקעה, לפצות את הנפקע בפיצוי נוסף עקב הפגיעה, ניתן גם היה לשקול לשלם פיצוי נוסף על הפרשי השווי, שכן למעשה מסתבר כי רק כעת נדרשת ההפקעה.

                        

האם תכנית בינוי מנחה ללא פרסום התנגדויות בעלת תוקף מחייב?

מספר ההליך: ערר 8065-09-23 מגה אור החזקות בע"מ נ' הועדה המקומית לכנון ובניה שוהם ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד מאיה אשכנזי. פרטי המקרקעין: גוש 5522 חלק מחלקות 1, 2 ו- 3, במגרש 2014, שוהם. תאריך מתן ההחלטה: 3.7.24 ב"כ העוררת: עוה"ד שלום זינגר, גילת איילת והשמאי יעקב צפריר.

במוקד הערר מצוי חיוב בהיטל השבחה בגין חריגה מתוכנית בינוי למגרש, שהוגשה על ידי העוררת ואושרה על ידי הוועדה המקומית בחלוף כ- 26 שנים ממועד אישור התוכנית הסטטוטורית על ידי הוועדה המחוזית.

הערר הוגש על שומת היטל ההשבחה שנערכה מטעם הוועדה המקומית ביחס למקרקעין שעליהם חלה תוכנית גז/10/401 שפורסמה למתן תוקף בשנת 1991 וייעדה את המקרקעין לאזור מסחרי מיוחד. ביום 30.8.2022 אישרה הוועדה המקומית, בהליך של הקלה, את בקשת העוררת להיתר בדיעבד למבנה שמגיע לגובה של 18.15 מ', אשר הוקם בחריגה מהיתר בנייה שניתן ביום 3.2.2020.

היתר הבנייה המקורי ניתן למבנה בגובה 12 מ' בלבד, והוא ניתן בהתאם לתוכנית בינוי שאושרה על ידי הוועדה המקומית מכוח התוכנית, אשר הגבילה את גובה המבנה ל- 12 מ'. התוכנית התירה הקמת מבנה בן 3 קומות במקרקעין, מבלי להגביל את גובהו.

המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בעצם הצורך באישור הקלה מהוראות התוכנית, וכפועל יוצא מכך שאלת החבות בהיטל השבחה בגין אישור הבקשה להקלה.

ועדת הערר ציינה, כי המצב הרלוונטי לבחינת שאלת החבות בהיטל השבחה בענייננו הינו להלן: העוררת טענה שניתן לקבל את היתר הבנייה מכוח התוכנית, אולם פרסמה בכל זאת בקשה להקלה; ועדת הערר לרישוי אישרה את הבקשה להיתר,  בכפוף להתאמה לתמהיל השימושים שאושר בהיתר 2020 ולפרסום דבר השינוי בגובה המבנה (פרסום שבוצע עוד קודם לכן), וזאת מבלי להגדיר מפורשות את הפרסום כהליך של הקלה מהוראות תוכנית.

כמו כן, הודגש כי אין בעצם העובדה שפורסמה בקשה להקלה מהוראות התוכנית כדי לחסום את אפשרות העוררת מלטעון להעדר סטייה מהוראות תוכנית, שכן: העוררת טענה לכך עוד בהליכי הרישוי, וועדת הערר לרישוי נמנעה מלקבוע את הצורך בהקלה והתייחסה לחובת פרסום בלבד.

ועדת הערר ציינה כי שאלה מהותית הינה – האם תוכנית בינוי ש"בוקעת" שנים רבות לאחר אישור התוכנית יכולה להיות מחייבת כמו התוכנית או לא. שאלה זו מקבלת משנה תוקף מקום שבו אין בתוכנית עצמה התייחסות למידת החיוב שבתוכנית הבינוי, בהעדר התייחסות לשאלה אם תוכנית הבינוי מחייבת או לא בלשון התוכנית, ועדת הערר בחנה את תכליתה. גם על סמך ההקשר הכללי שלה ולאור ערכי היסוד של השיטה, שלאחריה הגיעה למסקנה כי לצורך בירור שאלת החבות בהיטל השבחה, לא ניתן לראות את תוכנית הבינוי שאושרה בשנת 2017 מכוח סעיף 10.1.3 לתוכנית משנת 1991 כמסמך סטטוטורי מחייב, שניתן לסטות ממנו רק בהליך של הקלה.

 

ועדת הערר בלשונה:

"מחד גיסא, ניתן לראות שביחס לתנאי אחר להיתר – אישור תוכנית אב לפיתוח על ידי הוועדה המחוזית – נקבע כי מעמדו יהיה מנחה. אם נצא מהנחה שתוכנית בינוי יכולה להיות רק אחת מן השניים, מחייבת או מנחה, ניתן לטעון כי מכלל ההן עשוי לעלות הלאו, היינו: כי תוכנית בינוי שאינה מנחה היא בהכרח מחייבת.

מאידך גיסא, אם נצא מהנחה שיתכנו יותר משתי אפשרויות למעמדה של תוכנית בינוי, אפשר שהכוונה הייתה, שמעמדה של תוכנית הבינוי לא יהיה אפילו מנחה, וניתן יהיה לסטות ממנה בשיקול דעת רגיל של הוועדה המקומית."

 

ולכן, נקבע כי בהעדר הקלה, אין גם חבות בהיטל השבחה. הערר התקבל.

הערת מערכת:

ועדת הערר בחנה גם את התכלית האובייקטיבית של תכנית הבינוי, וקבעה כי קשה לייחס לתכנית כזו שאושרה על ידי הועדה המקומית, ללא פרסום התנגדויות, תוקף מחייב שאינו מאפשר לסטות ממנה. הודגש, כי יש בבקיעה של מסמכי תוכנית בחלוף שנים ארוכות משום פגיעה בשקיפות ובזכויות ההתנגדות והערר ביחס אליהם. הגדרתם כמחייבים ללא אפשרות סטייה מהם מעצימה עוד יותר את הפגיעה בציבור.

נציין, כי שתי שאלות משנה נוספות שעולות במקרה זה הינן עצם היכולת לנקוט בהליך תכנוני אחד אבל לאחר מכן, בהליך היטל השבחה, לטעון כי ההליך שננקט אינו נכון – במקרה זה כבר נקבע בפסיקה מנחה שאין מניעות ובמקרים מסוימים ניתן. השאלה השנייה הינה סוגיית תכנית בינוי, שאינספור פסקי דין והחלטות כבר דנו במעמדה, והגיעה העת לעשות לכך סדר, וכידוע, יש כוונה כזו.

הקצאות ורטיקליות – על חשבון מי?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בשנים האחרונות ישנה גישה תכנונית הולכת ומתרחבת של עירוב שימושים במתחם מוגדר ואף במגרש מסוים. בתוך כך, ולאור המחסור ההולך וגובר בקרקעות פנויות, בפרט במרכזי ערים ובאזורי התחדשות עירונית, חל שינוי מגמה באופן הקצאת שטחים לצרכי ציבור, ובמקום הקצאה של שטח קרקע נפרד המיועד לתכלית ציבורית, תכניות רבות כוללות הקצאות ציבוריות של שטחים מבונים במגרשים פרטיים מעורבי שימושים.

הקצאות אלו ידועות גם כ'הקצאות ורטיקליות', בהיותן חלק בלתי נפרד מהמבנה שיוקם על ידי היזם.

אחת השאלות העולות בהקשר של הקצאה ציבורית מסוג זה היא האם יש מקום להביא בחשבון את עלויות ההקמה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל השבחה? שאלה נוספת שעולה היא האם להקצאה עצמה השפעה שלילית על שווי השימושים הפרטיים המותרים במגרש, ואם כן, האם כאשר מדובר בהקצאה הנעשית במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, יש להביא זאת בחשבון כבר במסגרת טבלאות ההקצאה של התכנית ובאיזה אופן?

השאלה הראשונה עלתה בשנים האחרונות בפני ועדות הערר המחוזיות, על הרכביהם השונים.

עיון בהחלטות אלו מלמד כי על אף שלא קיימת אחידות דעים בשאלה העקרונית, התוצאה בכל ההחלטות היא אחת, ולפיה יש להפחית את עלות המטלה הציבורית מההשבחה.

העמדה הרווחת גורסת, כי יש להביא בחשבון את עלויות הבנייה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל ההשבחה ולהפחיתן מההשבחה, שכן מדובר בהוצאות שמקורן בהוראות התכנית המשביחה, שעל פי ההלכה הפסוקה יש להתחשב בהן (ערר (חי') 8027-05-19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פרדס חנה כרכור נ' מרכז תבורי פרדס חנה בע"מ; ערר (ת"א) 82260-07-20 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו נ' בראל אתי ואחרים; ערר (י-ם) 8050-22 פנינת שרי ישראל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים)

עמדה אחרת גורסת, כי במישור העקרוני אין להביא בחשבון את עלויות הבניה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל ההשבחה, היות ואין לעלויות אלו כל השפעה על שווי השוק של הקרקע, אם מן הטעם שבעל הקרקע ישופה על ידי הרשות בגין עלויות אלו, ואם מן הטעם שהוא יפוצה בגינן במעמד ההפקעה עצמה במסגרת פיצוי עבור המחוברים (ערר (י-ם) 8092/21 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' קו-אופ ואח'; ערר (י-ם) 8067/23 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' חברת מיסק אחזקות בע"מ).

על אף עמדה עקרונית זו, קבעה ועדת הערר, כי מאחר והרשות המקומית (במקרים אלה, עיריית ירושלים) נוהגת כדבר שבשגרה לחייב את היזמים/בעלי הקרקע, כתנאי לקבלת היתר בניה, לחתום על כתב התחייבות שבו הם מתחייבים להקים את השטח הציבורי על חשבונם, תוך ויתור מראש על כל זכות לשיפוי או פיצוי, אין לומר עוד כי שווי השוק של המקרקעין אינו מושפע מכך ועל כן, יש להביא בחשבון בשומת ההשבחה את עלויות הקמת השטח הציבורי.

נכון להיום, וכל עוד לא יינתן פסק דין מנחה או מחייב של בית המשפט העליון בסוגיה, אלו הפסיקות המנחות את השוק. תוצאתן המעשית היא שבמסגרת שומת היטל ההשבחה מפוצה בעל הקרקע בגין מחצית מעלות המטלה הציבורית בה נשא, כאשר האפשרות לקבל פיצוי בגין המחצית הנוספת תלויה בשאלה אם הוא חתם על כתב התחייבות לרשות המונע ממנו לדרוש את השלמת הפיצוי בשלב מסירת השטח הציבורי לידי הרשות, אם לאו.

מדובר לטעמנו בתוצאה לא רצויה שראוי להסדירה בחקיקה, היות והיא מביאה לכך שבעל הקרקע נושא בפועל בעלות הקמת מבנה ציבורי, גם אם במחצית בלבד, שעה שלו היה מדובר בהפקעה של קרקע, הוא לא היה נושא בעלות זו כלל.

תוצאה זו מובילה אותנו גם לשאלה השנייה שהעלינו, בעניין יחסי הגומלין שבין השימוש הציבורי לשימוש הפרטי במבנה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.

לעמדתנו, יש להבחין בין ההשפעה שיש לעצם עירוב השימושים (פרטי וציבורי) במגרש על שווי הזכויות המוקצות לבעל הקרקע, לבין מצב בו ניתן פיצוי, בדמות זכויות בניה נוספות, בגין עלויות הבניה הצפויות לחול על בעל הקרקע בגין הקמת השטח הציבורי.

בעוד שהמצב הראשון נובע מההשפעה שיש לקרבה בין שטח ציבורי לפרטי על שווי השוק של הקרקע, המצב השני נובע כל כולו מהרצון של הרשות להימנע מתשלום פיצוי ישיר ומלא לבעל הקרקע ובאמצעות מתן זכויות בניה מוגדלות, נושאים בפיצוי, הלכה למעשה, כל בעלי הקרקע בתחום התכנית, מבלי שהם עצמם יוכלו בעתיד להביא בחשבון עלות זו בשומת ההשבחה.

בדומה להסדרה החוקית שנעשתה לפני מספר שנים בפקודת העיריות, בכל הקשור לביצוע עבודות פיתוח על ידי יזם בפטור ממכרז תוך עיגון זכות קיזוז ההוצאות בהן נשא מהיטלי פיתוח והיטל השבחה בהן הוא חב, כך ראוי לעשות גם בכל הקשור לעלויות ביצוע מטלות ציבוריות, שלכל הדעות אמורות לחול על הרשות ולא על בעל הקרקע.

                                 

הקצאות ורטיקליות – על חשבון מי?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

                          

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1099167 – יפו ד' – גבעת התמרים.
• רמת השרון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922070 – מתחם בן חיים.
• כפר סבא – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 405-0394908– אזור התעסוקה פארק המוביל.
• פתח תקווה – הודעה לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה – התחדשות מתחם ארלוזרוב.
• ירושלים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 101-1164433 – מבואות גילה.

                     

עדכוני פסיקה                    

• התחדשות עירונית
  עת"מ 618-02-24 אאורה מחדשים את ישראל בע"מ ואח' נ' הועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור –
  כדאיות כלכלית אינה חזות הכל.

• תכנון ובניה
  ערר 1058/23 מרדכי אלישע ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד ואח' –
  מאזן חניה לאחר תיקון תמ"א 38.

                                             

• תביעות 197
  ערר 6103/17/69 מור פסח ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה בני שמעון ואח' –
  העברת שטח למרחב תכנון של ועדה מקומית אחרת.

                               

מאמר

הקצאות ורטיקליות – על חשבון מי?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בשנים האחרונות ישנה גישה תכנונית הולכת ומתרחבת של עירוב שימושים במתחם מוגדר ואף במגרש מסוים. בתוך כך, ולאור המחסור ההולך וגובר בקרקעות פנויות, בפרט במרכזי ערים ובאזורי התחדשות עירונית, חל שינוי מגמה באופן הקצאת שטחים לצרכי ציבור, ובמקום הקצאה של שטח קרקע נפרד המיועד לתכלית ציבורית, תכניות רבות כוללות הקצאות ציבוריות של שטחים מבונים במגרשים פרטיים מעורבי שימושים.

הקצאות אלו ידועות גם כ'הקצאות ורטיקליות', בהיותן חלק בלתי נפרד מהמבנה שיוקם על ידי היזם.

אחת השאלות העולות בהקשר של הקצאה ציבורית מסוג זה היא האם יש מקום להביא בחשבון את עלויות ההקמה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל השבחה? שאלה נוספת שעולה היא האם להקצאה עצמה השפעה שלילית על שווי השימושים הפרטיים המותרים במגרש, ואם כן, האם כאשר מדובר בהקצאה הנעשית במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, יש להביא זאת בחשבון כבר במסגרת טבלאות ההקצאה של התכנית ובאיזה אופן?

השאלה הראשונה עלתה בשנים האחרונות בפני ועדות הערר המחוזיות, על הרכביהם השונים.

עיון בהחלטות אלו מלמד כי על אף שלא קיימת אחידות דעים בשאלה העקרונית, התוצאה בכל ההחלטות היא אחת, ולפיה יש להפחית את עלות המטלה הציבורית מההשבחה.

העמדה הרווחת גורסת, כי יש להביא בחשבון את עלויות הבנייה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל ההשבחה ולהפחיתן מההשבחה, שכן מדובר בהוצאות שמקורן בהוראות התכנית המשביחה, שעל פי ההלכה הפסוקה יש להתחשב בהן (ערר (חי') 8027-05-19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פרדס חנה כרכור נ' מרכז תבורי פרדס חנה בע"מ; ערר (ת"א) 82260-07-20 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו נ' בראל אתי ואחרים; ערר (י-ם) 8050-22 פנינת שרי ישראל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים)

עמדה אחרת גורסת, כי במישור העקרוני אין להביא בחשבון את עלויות הבניה של השטח הציבורי במסגרת שומת היטל ההשבחה, היות ואין לעלויות אלו כל השפעה על שווי השוק של הקרקע, אם מן הטעם שבעל הקרקע ישופה על ידי הרשות בגין עלויות אלו, ואם מן הטעם שהוא יפוצה בגינן במעמד ההפקעה עצמה במסגרת פיצוי עבור המחוברים (ערר (י-ם) 8092/21 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' קו-אופ ואח'; ערר (י-ם) 8067/23 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' חברת מיסק אחזקות בע"מ).

על אף עמדה עקרונית זו, קבעה ועדת הערר, כי מאחר והרשות המקומית (במקרים אלה, עיריית ירושלים) נוהגת כדבר שבשגרה לחייב את היזמים/בעלי הקרקע, כתנאי לקבלת היתר בניה, לחתום על כתב התחייבות שבו הם מתחייבים להקים את השטח הציבורי על חשבונם, תוך ויתור מראש על כל זכות לשיפוי או פיצוי, אין לומר עוד כי שווי השוק של המקרקעין אינו מושפע מכך ועל כן, יש להביא בחשבון בשומת ההשבחה את עלויות הקמת השטח הציבורי.

נכון להיום, וכל עוד לא יינתן פסק דין מנחה או מחייב של בית המשפט העליון בסוגיה, אלו הפסיקות המנחות את השוק. תוצאתן המעשית היא שבמסגרת שומת היטל ההשבחה מפוצה בעל הקרקע בגין מחצית מעלות המטלה הציבורית בה נשא, כאשר האפשרות לקבל פיצוי בגין המחצית הנוספת תלויה בשאלה אם הוא חתם על כתב התחייבות לרשות המונע ממנו לדרוש את השלמת הפיצוי בשלב מסירת השטח הציבורי לידי הרשות, אם לאו.

מדובר לטעמנו בתוצאה לא רצויה שראוי להסדירה בחקיקה, היות והיא מביאה לכך שבעל הקרקע נושא בפועל בעלות הקמת מבנה ציבורי, גם אם במחצית בלבד, שעה שלו היה מדובר בהפקעה של קרקע, הוא לא היה נושא בעלות זו כלל.

תוצאה זו מובילה אותנו גם לשאלה השנייה שהעלינו, בעניין יחסי הגומלין שבין השימוש הציבורי לשימוש הפרטי במבנה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.

לעמדתנו, יש להבחין בין ההשפעה שיש לעצם עירוב השימושים (פרטי וציבורי) במגרש על שווי הזכויות המוקצות לבעל הקרקע, לבין מצב בו ניתן פיצוי, בדמות זכויות בניה נוספות, בגין עלויות הבניה הצפויות לחול על בעל הקרקע בגין הקמת השטח הציבורי.

בעוד שהמצב הראשון נובע מההשפעה שיש לקרבה בין שטח ציבורי לפרטי על שווי השוק של הקרקע, המצב השני נובע כל כולו מהרצון של הרשות להימנע מתשלום פיצוי ישיר ומלא לבעל הקרקע ובאמצעות מתן זכויות בניה מוגדלות, נושאים בפיצוי, הלכה למעשה, כל בעלי הקרקע בתחום התכנית, מבלי שהם עצמם יוכלו בעתיד להביא בחשבון עלות זו בשומת ההשבחה.

בדומה להסדרה החוקית שנעשתה לפני מספר שנים בפקודת העיריות, בכל הקשור לביצוע עבודות פיתוח על ידי יזם בפטור ממכרז תוך עיגון זכות קיזוז ההוצאות בהן נשא מהיטלי פיתוח והיטל השבחה בהן הוא חב, כך ראוי לעשות גם בכל הקשור לעלויות ביצוע מטלות ציבוריות, שלכל הדעות אמורות לחול על הרשות ולא על בעל הקרקע.

                                 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-1099167 – יפו ד' – גבעת התמרים

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מספר 507-1099167 בגבעת התמרים, יפו ד'. מטרת התכנית הינה, התחדשות שכונת יפו ד', הכוללת 16 מבנים במתווה משולב של עיבוי, חיזוק, שיפוץ ותוספת מרפסות במבנים קיימים בעלי שמונה קומות והריסה של יתרת המבנים ובנייתם מחדש במגוון טיפוסי בינוי, על ידי חלוקת החלקה לשלושה מרחבי מימוש נפרשים וקביעת הוראות ואיחוד וחלוקה בהתאם.

בנוסף, קובעת התכנית זכויות והוראות בניה עבור הייעודים החדשים לרבות תכסית, קווי בניה, מספר וגובה קומות. כמו כן,  תוספת 334 יחידות דיור חדשות, מתוכן 10% מיחידות הדיור יוגדרו כדיור בהישג יד בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה. בנוסף התכנית קובעת הוראות למעבר תת קרקעי נקודתי בתחום הדרך המשולבת בעבור כלי רכב, שישמש את כלל השימושים, לרבות השימושים הציבוריים.

                                  

רמת השרון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922070 – מתחם בן חיים

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922070 בשכונת הדר. מטרת התכנית הינה התחדשות המגורים הוותיקים – פינוי והריסה של 10 בניינים קיימים הכוללים 180 יחידות דיור והקמת 427 יחידות דיור ב-7 בניינים חדשים. כמו כן, קביעת ייעודי הקרקע לשימושי מגורים, מבני ציבור, שצ"פ ושבילים. בנוסף, התכנית קובעת חזית מסחרית לאורך הרחובות הראשיים, אוסישקין והנצח.

                                  

כפר סבא – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 405-0394908– אזור התעסוקה פארק המוביל

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית לאזור התעסוקה בפארק המוביל. מטרת התכנית הינה, העצמה והתחדשות אזור התעשייה הקיים, ליצירת רובע תעסוקה עירוני מתחדש הכולל שימושים מגוונים, לצד שדרוג המרחב הציבורי והתשתיות הקיימות.

התכנית קובעת, שינוי ייעוד הקרקע למס' ייעודים המשלבים תעסוקה, מסחר, מגורים ומבני ציבור, תוך הגדלת זכויות בנייה, הוספת קומות והגדלת גובה מבנים, קביעת מגבלות והוראות בניה. כמו כן, התכנית קובעת הנחיות בינוי לחזית מסחרית, ולגישה אליה בכל התכנית; קביעת הוראות לשטחים המיועדים לעתודות מגורים וקליטת זכויות שימור.

                                 

פתח תקווה – הודעה לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה – התחדשות מתחם ארלוזרוב

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, פורסמה הכנת תכנית ותנאים שקבעה הועדה המחוזית שלפיהם יינתנו היתרי בניה ו/או שימושים בקרקע בתחום תכנית 410-1125673.

התנאים המוצעים בין היתר:

1. לא יינתנו היתר להריסה ובנית מבנה חדש.
2. לא יינתנו היתרי בנייה על פי תמ"א 38 על תיקוניה.
3. לא יינתנו היתרי בניה שעניינם תוספת בנייה שאינה לצרכי מיגון, ובכלל זה תוספת למעלית. כמו כן, נקבע כי אין לאשר שינויים בחזיתות לטובת יציאה למרפסת או חצר ואין לאשר הוספת שטח בנוי על גגות.
4. לא יוגבלו היתרים לתחזוקה שוטפת, חיזוק מיגון והנגשה. לצורך הנגשה יינתנו היתרים לתוספת מעלית.

      תוקף התנאים הינם שנתיים מיום פרסום ההודעה או עד הפקדת התכנית, לפי המוקדם.

                                 

ירושלים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 101-1164433 – מבואות גילה

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 101-1164433 במבואות גילה. מטרת התכנית הינה, יצירת מסגרת תכנונית להקמת מתחם מגורים עבור 760 יחידות דיור עם מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים ומערכת דרכים המתחברת אל רחוב שלמה דוגה,  בדרום מזרח גילה.

התכנית קובעת בין היתר קביעת ייעוד לאזור מגורים ד' בשטח שלא חלה עליו תכנית מפורטת, קביעת זכויות בנייה בהתאם למדיניות בשטחים הסמוכים למערכת הסעת המונים, קביעת בינוי, קווי בניין ומס' הקומות בבנייה מרקמית ובנייה גבוהה בבניינים עד לגובה 24 קומות ועוד.

                                  

עדכוני פסיקה

כדאיות כלכלית – אינה חזות הכל

מספר הליך: עת"מ 618-02-24 אאורה מחדשים את ישראל בע"מ ואח' נ' הועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט הבכיר, מנחם רניאל. פרטי המקרקעין: קריית ים. תאריך מתן פסק הדין: 19.5.24. ב"כ העותרים: לא צוין.

העותרים עתרו כנגד החלטת הועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור (להלן: "הועדה") מיום 20.12.23 לפיה, הוחלט לאמץ את החלטות ועדת המשנה להתנגדויות מיום 17.12.23 ולאשר את תמ"ל 2039 "קרית ים יוספטל", (להלן: "התכנית") תוך דחיית התנגדות העותרים. בית המשפט התבקש לבטל את ההחלטות ולהחזיר את הדיון בתוכנית לועדה עם הוראות. למנות מומחה בלתי תלוי, בעל מומחיות וניסיון שיחווה דעתו ביחס לשיטות הבניה ולאמצעים הנדרשים לבנית המבנים בתחום מתחמי העותרים וביחס לעלויות העודפות הצפויות מביצועם של אמצעים אלה, לתקן את מסמכי התוכנית בהתאם לממצאי המומחה, לעדכן את מסמכי התוכנית ובפרט המסמכים השמאיים והכלכליים.

המדובר בתוכנית להתחדשות עירונית במתווה פינוי-בינוי בקריית ים בסמיכות לחוף הים בשטח של כ-115 דונם, הכוללת בנייה של 1,876 יחידות דיור במקום 452 יחידות דיור הקיימות, שהוגשה ביוזמת "רמ"י" ועל ידי עיריית קריית ים. התוכנית כוללת בנייה מרקמית עד 10 קומות ומגדלים בגבהים משתנים בין 30-19 קומות, וכן חזית מסחרית פעילה לאורך קומת הקרקע בשדרות ספיר, שטחים ציבוריים מבונים בקומות הקרקע ברחובות הפנימיים, ומגרש אחד בייעוד של מבנים למוסדות ציבור.

העותרים טענו, כי בתכנית נפלו 5 כשלים המביאים לכך שההחלטה ניתנה בחוסר סמכות וחוסר סבירות קיצוני. העותרים טענו כי ההחלטה אינה מבוססת על הליך יסודי ומקיף כולל איסוף התשתית הראייתית הרלוונטית תוך מתן משקל ראוי לכל נתון וסיכום ההחלטה המנומקת, כך שההחלטה לוקה בחוסר סבירות קיצוני, במחדל מלעגן את ההחלטה בתשתית עובדתית נאמנה ועדכנית, ותוך פגיעה בשוויון.

בית המשפט דחה את טענת העותרים, וקבע כי לא ייתכן שתנאי לאישור תוכנית להתחדשות עירונית הוא ודאות מעל לכל ספק לכדאיות כלכלית גבוהה, שהרי הדרישה לוודאות בכלל ולוודאות מעל לכל ספק היא מופרכת על פניה. הוודאות הכלכלית מצויה רק במקרים קיצוניים שבהם הכספים משולמים מראש. אין הערכה כלכלית שהיא ודאית, אלא כל הערכה מגלמת ציפיות והנחות שאפשר שיתממשו ואפשר שלא יתממשו, וסיכויי התממשותם.

מנגד, בית המשפט קיבל את טענת העותרים באשר לכדאיות הכלכליות של מתחם 2, וציין: "שמשקבע השמאי שמתחם 2 הוא מתחת לסף הכדאיות, והוועדה הגיעה למסקנה שלא ניתן לאשר את המוצע לגבי מתחם 2 אלא כנגד התחייבות רמ"י להשלים את הכדאיות הכלכלית מתוך מקורותיה, לא היה ניתן להסתפק בהתחייבות רמ"י שבניגוד לטענת המשיבות אינה מסוימת כלל."

בית המשפט דחה את טענת המשיבות כפי שהשתקפה בהחלטה שבשלב זה העלות הצפויה היא עלות ערבויות בלבד. הודגש, כי הערבויות אינן מנותקות מהעסקה הכוללת, והדרך לביצוע הפרויקט היא על ידי השגת מימון מגוף מממן שיישא הן בערבויות בשלב זה והן בעלות התכנון והביצוע והמכירה של הדירות הנוספות. "החשבון שיערוך הגוף המממן אינו יכול להיערך על בסיס הבטחה מעורפלת לפיה רמ"י תדון בבקשת היזם ותחליט לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל כיצד תשתתף בהבאת המתחם לסף הכדאיות הכלכלית. לא ידוע עדיין מהו סף הרווחיות הכלכלית, ומתי תשלים את הדרוש להבאת היזם לרווחיות כלכלית, ועוד פרטים שאינם ידועים, ובהיעדר פרטים אלה לא יהיה מימון לפרויקט, ובהיעדר מימון לא יהיה פרויקט, והתוכנית לא תמומש. זאת, כאשר העירייה מבקשת לבצע את הפרויקט בדחיפות לטובת הציבור ולא להמתין עד אשר עליית הערך של המתחמים האחרים מלבד מתחם 2 תביא לעליית הערך של מתחם 2 ואולי לסף הכדאיות הכלכלית של הפרויקט."

לאור האמור, בית המשפט קיבל את העתירה באופן חלקי, כך שנקבע כי ביצועה של התוכנית יעוכב, והדיון יוחזר לוועדה על מנת שתדון מחדש באישור התוכנית לגבי מתחם 2, בשים לב לקביעתה שיש צורך בהשלמת הכדאיות הכלכלית של התוכנית לגבי מתחם זה, כך שהשלמת הכדאיות הכלכלית של המתחם תפורט ותוסכם בין רמ"י לבעלי הזכויות והיזם, ולא בצורה של התחייבות בעל-פה של המתכנן, קודם לאישור התוכנית לגבי מתחם 2. לאחר אישור התוכנית לגבי מתחם 2, ייפסק עיכוב ביצועה של התכנית.

                                 

הערת מערכת:

נראה כי, אף שבית המשפט לא ממהר להתערב בשיקולי תכנוניים, הדבר נעשה בזהירות רבה, והעתירה התקבלה באופן חלקי בלבד, לגבי הכדאיות הכלכלית, תוך חשיבה על הרציונל, שגם אם התכנית תקבל תוקף במתכונתה כעת, לא יהיה אפשר לממש אותה, בהיעדר מימון לפרויקט.

בית המשפט העליון פסק בזמנו כי שאלת הכדאיות הכלכלית הינה אחת הבדיקות שיש לערוך, שכן אין כוונת המחוקק ומחוקק המשנה לאשר תכניות על מנת שיישארו על המדף ולא ימומשו, לשם כך מבצעות הועדות בדיקות ותוקן תקן 21 בו מבצעים בדיקות שבוחנות את היקף הזכויות הנדרש על מנת להביא את התכנית בסיכומו של יום לביצוע, אולם בית המשפט קבע כי וודאות כלכלית אינה מובטחת אלא הינה חלק מהשיקול בלבד.

                                 

פרשנות אחרת לתכנית – רק מכאן ואילך

מספר ההליך: ערר 8112-06-21 אלגרה בבלי בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד נורית טביב מזרחי. פרטי המקרקעין: בבלי 27 תל אביב. תאריך מתן ההחלטה: 4.6.2024. ב"כ העוררת: עו"ד עמית סלע.

ערר על חיוב בהיטל השבחה במסגרת דרישת תשלום בסך של 1,096,476 ש"ח בהתאם לשומת הוועדה המקומית. החיוב בהיטל השבחה הינו בגין תכנית ג'2 – בנייה על גגות בשכונת בבלי, תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 6.8.2012 (להלן: "תכנית ג'2"), עקב מימוש זכויות בדרך של מכר בשנת 2016.

ביום 15.2.2015 נחתם בין העוררת לבין ד.ד. מיזמים 2010 בע"מ הסכם אופציה (להלן: "הסכם האופציה") אשר בהתאם לו התחייבו מקבלי האופציה, בכפוף למימושה, לרכוש את המקרקעין מהעוררת. האופציה מושא ההסכם הוארכה מעת לעת עד למימושה, עת נחתם הסכם מכר ביום 6.4.2016 (להלן: "הסכם המכר").

ביום 22.1.2017 העוררת פנתה אל עיריית ת"א וביקשה לקבל אישור להעברת זכויותיה במקרקעין על שם הקונים. לאחר מס' חודשים ניתן אישור להעברת זכויות המופנה לטאבו, לפיו אין חובות עבור הנכס.

לאחר כשנה וחצי, הוגשה בקשה להיתר, שאושרה בתנאים, ולאחר מכן הוגשה בקשה מתוקנת, שגם כן אושרה בתנאים.

בפברואר 2020 נערכו שתי שומות על ידי שמאית הוועדה המקומית, האחת ביחס למימוש בדרך של מכר, הכוללת חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית ג'2; השנייה ביחס למימוש בדרך של היתר, הכוללת חיוב בגין תכנית ג'2 למועד אישור ההקלה ולחיוב בגין ההקלות. שומת ההיתר שולמה על ידי הרוכשים.

העוררת טענה כי הועדה המקומית שגתה כאשר הפיקה את השומה כעבור 4 שנים מאז התקבל אישור לטאבו, המעיד על היעדר חובות ו-5 שנים לאחר שמכרה את הקרקע. מנגד, הועדה המקומית טענה כי במהלך שנת 2019, הגיעה הבקשה להיתר השנייה למחלקת שומה והשבחה במשיבה לצורך עריכת שומה, ואז התברר לראשונה כי נעשתה טעות בהנפקת האישורים לטאבו להסכם המכר ותכנית ג'2 חלה על המקרקעין ומתבקש היתר מכוחה.

ועדת הערר בלשונה:

"לא מדובר בטעות כדוגמת טעות של שכחה, רשלנות, עניין אשר 'נפל בין הכסאות' וכדו'. אף לא מדובר בשינוי הלכה משפטית. מדובר בפרשנות שונה מזו שאימצה קודם הוועדה המקומית. כלומר, הדברים נבחנו ונבדקו 'בזמן אמת' לעת הדיווח על עסקת המכר, לגופם, והוועדה המקומית סברה בשעתו שלא קם חיוב בהיטל השבחה. בחלוף העיתים, השתנתה עמדתה הפרשנית.  

ודוק: ה'ציבור' שעל האינטרס שלו נבקש לשמור כאשר נאפשר גביית היטל השבחה מאוחרת בזמן (בכפוף לדיני ההתיישנות וכללי השיהוי) מחמת טעות; כולל גם את ציבור המוכרים והקונים. איננו סבורים שאינטרס הציבור עולה בקנה אחד עם הותרת הציבור – ובכלל זה ציבור מוכרי נכסים –  חשוף לשינויי פרשנות מאוחרים של הוועדה המקומית העשויים להתרגש עליו עם שינויי העיתים ולהביא עמם היטלי השבחה בסכומים לא ידועים בגין מימושי עבר."

ועדת הערר הדגישה, כי השאלה העולה בערר דנא אינה שאלת הסתמכות על האישור לטאבו, שהרי סוגיה זו כבר הוכרעה בפסיקה, אלא השאלה היא האם מדובר בטעות שיש לתקן או בעמדה פרשנית חדשה של הועדה המקומית שאין להחילה אלא מכאן ואילך – והרי שההשבחה נמדדת במועד אישור  התכנית, יחד עם מימוש הזכויות בדרך של מכר, סברה כי אין חיוב בגין התכנית.

לאור האמור, הערר התקבל.

                                 

הערת מערכת:

נכון קבעה ועדת הערר, כך ששינוי פרשנות תכנית לא יכול להיות רטרואקטיבית, אחרת כל ציבור מוכרי הדירות נתון ב"סכנה" תמידית של חוסר ודאות שפתאום תשנה הועדה המקומית פרשנותה לגבי תכנית בתחומה, גם שנים לאחר עסקת המכר. לא סביר ולא הגיוני למכור נכס ללא ודאות משפטית.

נציין כי המחוקק תיקן את הסעיף ואפשר תיקון טעות על ידי הועדה המקומית בנסיבות מוגבלות, עם זאת הושמטה המגבלה שהייתה קיימת בעבר ולפיה לא ניתן היה לתקן את השומה באם זו כבר שולמה, על כן המגבלה של התיישנות השומה או מניעות האפשרות לתקן לכאורה יכולה לבא שנים רבות אחר מכן, ולעיתים אף לאחר העברת ידיים של הנכס.

הפתרון צריך ליהיות בהשלמת התיקון והגבלת האפשרות לתיקון שומה במקרים כמו העברת הזכויות מיד ליד, תקופה מוגבלת או תשלום ההיטל ותנאים דומים לאלו.

                                 

מאזן חניה לאחר תיקון תמ"א 38

מספר ההליך: ערר 1058/23 מרדכי אלישע ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד ואח' ערכאה: ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני כב' היו"ר, עו"ד עמית אופק. פרטי המקרקעין: גוש 2061 חלקה 131, רחוב אבא הילל סילבר 15 באשדוד. תאריך מתן ההחלטה: 27.5.24 ב"כ העוררים: לא צוין.

עררים על החלטת הועדה המקומית מיום 6.6.23 לדחות התנגדויות ולאשר בקשה להיתר לחיזוק מבנה בן 4 קומות ו-16 יחידות דיור אשר אושרה הרחבתו ל-7 קומות ו-40 יחידות דיור.

העוררים טענו, כי החלטה הועדה המקומית שרירותית ולא מנומקת; אישור תוספת יחידות הדיור אינו סביר; הצפיפות שמוצעת בבקשה היא גבוהה ביותר הן לעניין החניה והן בשל העובדה שהדירות הקטנות יימכרו למשקיעים שישכירו אותן בשכירות קצרת טווח. כמו כן, נטען כי החניה המוצעת בפארק אינה עומדת במדיניות הועדה המקומית, מפני שהיא רחוקה מ-350 מטר מהבניין ואינה מופיעה בנספח הרדיוסים המצורף למדיניות. עוד הוסף, כי גם אם החניון מתאים למדיניות הרי שהשימוש בו יעמיד בסיכון יומיומי את הדיירים מפני שהוא מחייב מעבר של 4 מעברי חצייה עד לבניין וחציית כבישים ראשיים, שהרי כיום נעשה שימוש לחניה בשטח המגרש וחניה זו תבוטל בהיתר המבוקש ותעמיס על תשתיות החניה ותוביל למצוקת חניה של ממש.

ועדת הערר קבעה ראשית כי דין הערר להתקבל, ובמוקד ההחלטה עמדה סוגיית החניה וחישוב מאזן החניה לאחר ביטולו של סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה. ועדת הערר הזכירה, כי סעיף זה היה המקור החוקי לאפשר חריגה ממספר מקומות החניה המתחייב על פי תקנות החניה לצורך מתן היתר על פי תמ"א 38. המקור החוקי החלופי להפחתת מספר מקומות החניה עליו מצביעה המשיבה הוא סעיף 17 לתמ"א 38, אשר מתווה את שיקול הדעת לעניין החניה בבקשות להיתר על פי תמ"א 38

הודגש, כי בסיכומו של דבר סעיף 17 מקנה סמכות לסטייה מתקנות החניה רק בהיבט אחד – קביעת מקומות חניה במגרש אחר. אין בסעיף סמכות לקבוע מספר חניות נמוך יותר מזה שנקבע בתקנות, והסמכות להמיר את החניות החסרות בתשלום לקרן החניה ממילא נתונה גם בתקנות.

ועדת הערר בלשונה:

"במצב הסטטוטורי הקיים כיום ושהיה קיים במועד קבלת ההחלטות בבקשה דנן, לא היה מקור חוקי המאפשר לסטות מתקנות החניה או מתוכנית עירונית לחניה. אין כל בסיס חוקי להפחתת מקומות החניה המתחייבים על פי התקנות ואין מקור חוקי לקביעת מספר המקומות במדיניות עירונית. ביטול סעיף 158א3 הוביל בהכרח גם לביטול הבסיס החוקי שעליו נשענת מדיניות המשיבה 1 מיום 12.1.21, ועל כן אין למסמך מדיניות זה תוקף חוקי לאחר ביטולו של סעיף 158א3."

כמו כן, נקבע, כי תוכנית החניה של העיר עומדת בתוקפה גם אם קבעה מספר חניות גבוה יותר מהקבוע בתקנות. על מנת שלועדה המקומית תקום הסמכות להפחית ממספר החניות על פי התוכנית התקפה ועד למספר החניות על פי התקנות, נדרש כי התוכנית התקפה אינה תוכנית שאחת ממטרותיה העיקריות היא קביעת מקומות ושטחי חניה עם התייחסות למתע"ן. יתרה מכך, מספר החניות על פי אישור הועדה המקומית אינו עומד בדרישת התקנות ועל כן נקבע כי ממילא אין בסעיף זה כדי לשנות את התוצאה לפיה יש לבטל את ההחלטה. שנית, תוכנית החניה העירונית היא תוכנית שכל תכליתה קביעת מספר חניות ועל כן הודגש כי ודאי זו לא מסוג התוכניות שניתן לסטות מהן.

לאור האמור לעיל, הערר התקבל בהיבט של מאזן החניה. נקבע, כי על הועדה המקומית לערוך איזון חניה בהתאם לתוכנית החניה התקפה עבור תוספת הבנייה ומספר החניות על פי ההיתר הקודם, ולבחון האם ראוי לאשר כי הפער בין מספר החניות הנדרש לבין מספר החניות המוצע יבוצע באמצעות קרן חניה או לחילופין, בהתאם לסעיף 17 לתמ"א 38, לאפשר מיקומן במגרש אחר.

הערת מערכת:

החלטת ועדת הערר מחדדת את האיזון הקיים בין מדיניות עירונית לבין תקן חניה על פי תכניות וחוק, וקבעה כי במקרים בהן המדיניות שנוצרה לא עודכנה בעקבות שינוי החקיקה, נותק המקור החוקי למדיניות זו שאינה יכולה כמובן לגבור על חוק ותכנית מאושרת.

                                

העברת שטח למרחב תכנון של ועדה מקומית אחרת

מספר ההליך: ערר 6114/15/69 מור פסח ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני שמעון ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני כב' היו"ר, עו"ד עמית אופק. תאריך מתן ההחלטה: 2.6.24 ב"כ העוררים: עו"ד מרדכי גידנסקי.

עררים שעניינם מחלוקת בין הועדה המקומית בני שמעון לבין הועדה המקומית רהט בנוגע לשאלה מי אחראית לשאת בתשלום הפיצוי בגין ירידת ערך.

בעררים נדונה ירידת ערך של המקרקעין בעקבות כניסתה לתוקף של תמ"מ 64/14/4. בהליך שהתקיים מונה שמאי מייעץ, ועדה מקומית בני שמעון הגישה בקשה לצירוף ועדה מקומית רהט כמשיבה, זאת מאחר שביום 18.12.18 פורסם צו התכנון והבניה (בני שמעון) (תיקון), תשע"ט-2018 אשר העביר את המקרקעין נשוא התביעה למרחב התכנון של רהט.

ועדת הערר קבעה, כי על האזרח המגיש תביעה לברר את זהות הוועדה המקומית שבתחומה מצויים המקרקעין הפוגעים במועד הגשת תביעתו ובהתאם להגישה, כאשר מרגע זה ואילך, אם משתנים הגבולות והמקרקעין עוברים למרחב תכנון אחר, האזרח אדיש לזהות הוועדה שתתייצב בהמשך ההליכים מהנקודה אליה הגיעה הוועדה הקודמת, ונושא זה צריך להיות מוכרע בין הרשויות לבין עצמן ובהליכים המתאימים. הכרעה זו מתבקשת גם נוכח עקרון ההגינות כלפי האזרח וגם נוכח חשיבות סופיות הדיון על מנת שלא ייפתחו מחדש דיונים.

 

ועדת הערר ציינה, כי החובה המוטלת על ועדת הערר היא לוודא כי התביעה, במועד הגשתה, הוגשה לגורם המוסמך והמתאים על פי החוק. ועדת הערר אינה הערכאה המתאימה, וממילא אינה מוסמכת להכריע בסכסוך בין ועדות מקומיות בנוגע למשמעות הצו לשינוי גבולות וחלוקת האחריות ביניהן בנוגע להמשך ניהול ההליכים בתביעה שהוגשה זה מכבר, או בנוגע לזהות הוועדה שצריכה לשאת בתשלום הפיצוי שנקבע.

כך, ועדת הערר אינה מוסמכת לפרש את ההסכמים החוזיים שבין הרשויות בנוגע לשינוי הגבולות ואין לה את הכלים לכך וכן אין לה את הכלים הדיוניים לחייב צדדים להופיע בפניה במקרה שהם טוענים כי הם אינם רלוונטיים להליך. ועדת הערר יכולה וחייבת לברר האם ההליכים הוגשו כנגד הצדדים הנכונים, ואם כן, באפשרותה לקבל החלטה במקרה שצד לא התייצב, אך היא אינה בוררת במחלוקות בין רשויות בעקבות שינוי הגבולות ביניהן.

בענייננו, נקבע, כי לא יכול להיות חולק כי התביעות הוגשו לגורם המתאים – הועדה המקומית בני שמעון – שבתחומה היו מצויים המקרקעין בעת הגשת התביעה. בהערת אגב צוין כי המועד להגשת התביעה חלף כאשר המקרקעין עדיין היו בתחום מרחב התכנון של המשיבה. לאחר שינוי הגבולות ומשהתגלעה מחלוקת בין בני שמעון לבין ועדה מקומית רהט לגבי האחריות על המשך ניהול ההליכים, היה עליהן להכריע את המחלוקת בכל דרך שיימצאו לנכון ואין זה מעניינם של העוררים מי מהן היא הוועדה שעליה מוטלת האחריות להמשיך בניהול ההליכים ולשאת בתשלום הפיצוי. נקבע, כי משלא עשו כן הועדות המקומיות, הרי שההחלטה מתייחסת אל הגורם שניהל את ההליך ושנגדו הוגשה התביעה – הועדה המקומית בני שמעון.

לאור האמור, העררים מתקבלים וניתן תוקף לשומות המייעצות.

                                 

הערת מערכת:

נראה כי הגיעה העת להגיש את תביעות ירידת הערך ישירות לועדת הערר ולדלג על השלב הארוך והמעכב של הגשת התביעות לועדות המקומיות כתנאי מקדים להגשתן לועדת הערר.

את המקרים בהם קבעה הועדה המקומית כי עליה לשלם פיצוי מיוזמתה ניתן לספור על יד אחת, ברוב המקרים מדובר פשוט בדחיה תרתי משמע של התביעה ושל הזמן החולף ללא תועלת.

מאחר ובעתיד הקרוב נושא ניהול הליכים בתביעות בעקבות אישור תכניות המטרו יגרור הליכים רבים, רצוי לקבוע כבר עתה מנגנון יעיל יותר לבירור זה חלף הקיים.

פטור היטל השבחה לשטחי ממ"ד – גם בקומבינציה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בהחלטה תקדימית של ועדת הערר במחוז תל אביב (בראשות עוה"ד נורית טביב) נקבע, כי במובחן מפסיקות רבות קודמות, שקבעו כי במימוש בדרך מכר, אין זכאות לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה בגין רכיב הממ"ד, הרי שכאשר מדובר בעסקת מכר המותנית בקבלת היתר בניה לבניית דירות הכוללות ממ"דים, גם אם היא נחתמה לפני קבלת היתר בניה, יש הצדקה למתן הפטור בגין רכיב הממ"ד.

מדובר בהחלטה משמעותית חשובה ביותר המשליכה באופן ברור על כלל הוועדות המקומיות, ואשר צפויה גם להשפיע על אופן עריכת עסקאות בכל שוק הנדל"ן.

הפטור מתשלום היטל השבחה לממ"ד קבוע בסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ועל פי האמור בו הוא יינתן "בשל בניית מרחב מוגן". לאורך השנים פורשו מילים אלו בהתאם למובנן הלשוני הפשוט. כלומר, שסעיף הפטור חל רק כאשר מבקשים לבנות ממ"ד ולא כאשר מוכרים מגרש ובו זכויות תיאורטיות לבניית ממ"ד.  לפי אותה עמדה, גם שיקולי מדיניות ותכלית מובילים לאותה תוצאה, שכן ביסוד החלטת המחוקק לאפשר קבלת פטור לממ"ד עמד הרצון לעודד הקמת מרחב מוגן בדירות – קיימות וחדשות כאחד – כאשר לצורך כך ניתן תמריץ כלכלי בדמות פטור מתשלום היטל השבחה בגין רכיב זה. מטעם זה, ומאחר וגם לשון החוק נוקטת כאמור במילים "בניית מרחב מוגן", נקבע כי הוראת הפטור לא תחול בנסיבות של מימוש בדרך מכר, ועל כן, כאשר עסקת המכר במגרש מסוים הקדימה בזמן את הוצאת היתר הבניה בו, לא ניתן היה לעשות שימוש בסעיף הפטור לממ"ד.

בנסיבות שעמדו בפני ועדת הערר, דובר ב-85 הסכמי מכר שהותנו והותלו בקבלת היתר בנייה, ואשר היוו חלק מפרויקט של 230 יחידות דיור (הכוללות ממ"דים) במבנה אחד.

העוררת טענה בפני ועדת הערר, כי בהסכמים המותנים בהם התקשרה טרם קבלת היתר הבנייה, נקבע כי היה ולא יתקבל היתר בנייה כולל לפרויקט, יהיה זכאי הרוכש לבטל את ההסכם. בנוסף נקבע, כי היה ועל פי היתר הבנייה הכולל שיתקבל, יחול שינוי מהותי בשטח, בכיוון ובמיקום הדירה לעומת תיאורה בתשריט שצורף להסכם, כל אחד מהצדדים יכול לבטל את ההסכם.

במילים אחרות, הסבירה העוררת, אם אין היתר בנייה, אין דירה, וממילא אין ממ"ד.

על אף שעל פי ההלכה הפסוקה, גם הסכם מותלה ומותנה יחשב – לצורך החיוב בהיטל השבחה – כהסכם לכל דבר ועניין ממועד החתימה עליו, סברה ועדת הערר כי השאלה העומדת בפניה אינה באיזה מועד נכרתו ההסכמים הנ"ל, אלא האם כריתתם של הסכמים מסוג זה – המותנים בקבלת היתר בניה – מאיינים את הפטור בגין רכיב הממ"דים, אם לאו.

ועדת הערר השיבה לשאלה זו, כאמור, בשלילה, תוך שהיא מבססת את עמדתה הן על לשון החוק והן על תכליתו.

מבחינה לשונית הסבירה, השימוש בסעיף הפטור במילים "בשל בניית" אינו מלמד בהכרח על הרצון להגביל את הפטור לנסיבות של קבלת היתר בניה, והן יכולות להכיל את האפשרות שהפטור יינתן גם אם נחתם הסכם מותנה טרם קבלת ההיתר עצמו.

מבחינה תכליתית הסבירה, כי מטרת הפטור היא אכן לעודד בניית מרחבים מוגנים בדירות ולא להקל על סוחרי קרקעות בנטל היטל ההשבחה, אלא שלשיטתה תכלית זו מוגשמת במלואה שעה שמדובר ביזם הבונה 230 דירות הכוללות ממ"דים במסגרת פרויקט אחד במבנה אחד, כאשר אותן 85 דירות (+ ממ"דים) הכלולות בהסכמי המכר המותנים בהיתר הבנייה, הן חלק אינטגרלי ממכלול זה.

לעמדתה, לא מדובר על מכר של מגרש לא מבונה הכולל זכויות תיאורטיות לבניית ממ"דים, שלגביו היא אכן מסכימה שלא קמה הזכות לפטור, אלא במכירת דירות פרטניות הכוללות שטח ממ"ד מוגדר, כאשר היתר הבניה לדבריה "יוצק חיות להסכם המותנה, באשר ללא היתר הבנייה, אין דירה ומאליו גם ממ"ד אֲין". כלומר, הרציונל שבבסיס מתן הפטור מהיטל השבחה לממ"ד ותכליתו מתקיימים במקרה זה, שכן שטחי הממ"ד ייבנו בפועל עם מתן ההיתר, והעסקה המותנית בהוצאת ההיתר אינה פוגמת לכעצמה בוודאות הקמתם.

חיזוק לעמדתה מצאה ועדת הערר בפסק דין שניתן בנוגע לסעיף פטור אחר, המתייחס לתמ"א 38 (סעיף 19(ב)10)), בו נקבע כי עסקת קומבינציה שנחתמה במסגרת הסכם עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38, לא תמנע את האפשרות לקבלת פטור מכח התמ"א לעת הוצאת היתר הבניה, בהיותו מימוש בפועל של ההסכם שנחתם (עמ"נ 46044-03-21  מותג עירוני צהל 14 בע"מ).

כמו במקרה דנן, גם שם עסקת המכר קדמה להוצאת היתר הבניה, ועל אף שסעיף הפטור לתמ"א 38 קובע מפורשות כי הוא חל רק "בשל קבלת היתר בניה" (בעוד סעיף הפטור לממ"ד נוקט בלשון "בניה", שיכולה להתפרש בצורה רחבה יותר), כך שברור שהוא אינו חל במימוש במכר, סבר בית המשפט כי אי מתן הפטור בנסיבות אלו יסכל את העקרונות העומדים בבסיס הפטור.

נציין, כי בגישה דומה נקט בעבר גם בית המשפט המחוזי במחוז מרכז (עמ"נ 39438-09-19 טל לוי. אושר על ידי בית המשפט העליון בבר"מ 2073-21) עת בחן הוראת פטור אחרת מכח סעיף 19(ג)(1) – המקנה פטור לבניית דירה עד לשטח של 140 מ"ר.

באותו מקרה, טענה הוועדה המקומית כי חתימת הבעלים על הסכם ייחוד דירות (הסכם מכירה צולבת) לאחר אישור התכנית המשביחה וערב הוצאת היתר הבניה, מונעת מהם את האפשרות לבקש פטור מתשלום היטל השבחה מכח סעיף 19(ג)(1), החל אף הוא רק במועד בניית הדירה ולא כאשר מדובר במכירה של קרקע ריקה.

בית המשפט קבע, כי על אף שככלל חתימה על הסכם ייחוד הדירות אכן מהווה מימוש זכויות, הרי שבנסיבות העניין, יש לראות בחתימה על ההסכם אך יישום של הסכם השיתוף עליו חתמו בעלי הקרקע עובר לאישורה של התכנית המשביחה, ומשכך המועד בו קמה להם חבות בתשלום היטל השבחה הוא מועד מתן היתר הבניה, ובמועד זה הם זכאים ליהנות מהפטור הקבוע בחוק (בכפוף לעמידתם בתנאיו).

החלטת ועדת הערר צועדת אפוא בתלם של פסיקות קודמות שביכרו גישה תכליתית ומרחיבה של סעיפי הפטור על פרשנות דווקנית ומצמצמת שאינה מגשימה את העקרונות העומדים בבסיסם; ועדיין – מדובר בהחלטה תקדימית ורוחבית, שמשמעותה המעשית היא כי בעסקאות קומבינציה או עסקאות מכר המותנות בקבלת היתר בניה, לא תמנע האפשרות לקבלת פטור בגין רכיב הממ"ד רק בשל העובדה שהעסקה נחתמה טרם הוצאת היתר הבניה.

החלטה חשובה זו של ועדת הערר תעמוד ללא ספק למבחן בית המשפט כך שאין מדובר בסוף פסוק.