'משפט חוזר' בהליכי היטל השבחה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר*

מספר ההליך: עמ"נ 52011-09-23 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ  ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בפני כב' השופט יעקב שקד תאריך מתן פסק הדין:  29.1.24 ב"כ המשיבה: עוד חיים וינטרוב ואח'.

פסק דין חדש וטרי של בית המשפט המחוזי קובע, כי שמאי מכריע מוסמך לדון בבקשה לתיקון שומה לאחר שיצאה תחת ידיו ולאפשר במקרים מסוימים דיון חוזר בפניו.

בכך, משווה בית המשפט את סמכותו של השמאי המכריע לסמכות בית המשפט לערוך משפט חוזר בהליכים אזרחיים בהתאם לאמות המידה שנקבעו לכך בפסיקה, כמו למשל במקרים של טענת תרמית או בשל גילוין של ראיות חדשות.

המדובר בפסק דין דרמטי, לא פחות, שכן התפיסה הרווחת בוועדות הערר ובתי המשפט עד היום היתה, כי משהפכה השומה המכרעת חלוטה, לא ניתן עוד להשיג עליה אלא בדרך של בקשת ארכה להגשת ערר המוגשת ליו"ר ועדת הערר, אשר לכשעצמו מוסמך לאשר אותה רק מטעמים מיוחדים שירשמו.

במקרה הנדון, קובע בית המשפט, כי כאשר מתגלות עובדות חדשות שלא היו ידועות בשלב בו נוהל ההליך בפני השמאי המכריע, והסיבה היחידה לפנייה לשמאי המכריע נעוצה באותן עובדות חדשות (ולא בטעויות בשומה שהתגלו על ידי אחד הצדדים לאחר חלוף המועד להגשת ערר), הדרך הדיונית המתאימה היא ראשית לפנות אל השמאי המכריע עצמו, אשר יהיה מוסמך לדון בבקשה ואף לקיים בפניו דיון חוזר ככל שימצא לנכון.

בנסיבות העניין דובר בעסקת מכר שנחתמה כשנתיים לאחר המועד הקובע של אישור התכנית המשביחה, לאחר שהוזמנה שומה מקדימה ביחס לאותו נכס והסתיימו ההליכים בפני השמאית המכריעה, וימים ספורים לאחר שהנישומה כבר שילמה את היטל ההשבחה על פי השומה המכרעת שנמסרה לה.

בשל הפער העצום בין גובה התמורה בעסקת המכר (כ-211 מיליון ₪ לפני מע"מ) לבין שווי "המצב החדש" שנקבע בשומה המכרעת (כ-100 מיליון ₪) החליטה הוועדה המקומית לפנות לשמאית המכריעה בבקשה לקיום דיון חוזר על מנת שתעריך מחדש את שווי המצב החדש בהסתמך על התמורה שנקבעה בהסכם המכר ותתקן שומתה בהתאם.

פניה זו (שנעשתה רק כעבור כ-5 חודשים מהמועד בו קיבלה לידיה את הסכם המכר) נדחתה על ידי השמאית המכריעה היות וסברה שהיא נעדרת סמכות לדון בבקשה לתיקון שומה.

בעקבות זאת, פנתה הוועדה המקומית לוועדת הערר בבקשה להארכת מועד להגשת ערר בטענה, כי יש לאפשר לשמאית המכריעה לקיים דיון חוזר בשווי המצב החדש נוכח גובה התמורה בהסכם המכר.

ועדת הערר דחתה את בקשת הארכה משני טעמים עיקריים והם: העובדה כי היא הוגשה באיחור כבד של 5 חודשים ללא סיבה מוצדקת, והעובדה כי סיכויי הערר נמוכים, בין היתר, מהטעם שהמועד הקובע לבחינת השווי הוא יום אישור התכנית, כך שהסכם מכר שנחתם שנתיים לאחר מכן אינו רלבנטי.

בנוסף, קבעה ועדת הערר, כי לא ניתן "לפתוח" שומה מכרעת בשל עסקה שנחתמה לאחר שניתנה, כי בנסיבות המקרה לא הוכח שהנישומה פעלה בחוסר תום לב תוך הסתרת מידע מהשמאית המכריעה, וכי קביעת שווי המצב החדש נעשתה על בסיס שיקולים מקצועיים של השמאית המכריעה.

כן נקבע, כי קיומו של פער בין שווי התמורה בהסכם לשווי המצב החדש בשומה המכרעת אינו מצדיק את פתיחת השומה, וכי האפשרות החוקית לקבל שומה מוקדמת, טרום מימוש, משמעותה כי לא ניתן יהיה להתחשב בשווי התמורה שתקבע מאוחר יותר, לטוב ולרע.

כלומר, כשם שלא ניתן לאפשר לנישום לקבל החזר מההיטל ששילם במידה וימכור את הקרקע במחיר נמוך מהשווי שנקבע לו בשומה, כך גם אין לאפשר לרשות לדרוש ממנו השלמת היטל השבחה, במידה וימכור אותה במחיר גבוה יותר.

לעמדת ועדת הערר, משהפכה השומה חלוטה שני הצדדים נהנים מהגנת אינטרס ההסתמכות ואין צד מחויב להוכיח קיומו של אינטרס הסתמכות מיוחד על מנת שהגנה זו תמנע ממנו.

לבסוף, קבעה ועדת הערר כי ספק אם הפסיקה העוסקת בביטול פסקי דין אזרחיים רלבנטית שעה שמדובר בחוות דעת שמאית מקצועית על שווי. ואולם, בכל מקרה, סברה כי אמות המידה שנקבעו בפסיקה לביטול פסק דין אינם מתקיימים בנסיבות המקרה הנדון על אף הסכומים הכספיים בהם מדובר.

בית המשפט המחוזי בתל אביב, אליו הוגש הערעור על החלטת ועדת הערר, סבר כאמור אחרת.

וכך נימק בית המשפט את עמדתו:

"ההליך המנוהל בפני שמאי מכריע הינו הליך משפטי. הדין מקנה לו סמכויות מעין שיפוטיות וחלות עליו חובות אתיות שונות החלות על שופט.

כך, סעיף 202 ז לחוק התכנון והבניה מטיל על השמאי המכריע איסור אתיים שונים וסעיף 202 ח אוסר עליו לעבוד כשמאי באופן פרטי ואף לא לעסוק בכל עיסוק אחר, כפי שנאסר על שופט.  סעיף 202 יא לחוק התכנון והבניה קובע איסור פלילי שמאסר בצידו אם שמאי מכריע מטפל בעניין מסוים תוך ניגוד עניינים וסעיף 202 יב קובע כי דינו כעובד ציבור, לצורך חוק העונשין, תשל"ז – 1977.

תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס"ט – 2008 , מתוות לשמאי המכריע את הדרך בה ינהל את ההליך המתנהל בפניו, לרבות: סדר הטיעון (תקנה 11); סמכות למנות מומחה (תקנה 16); סמכות לפסוק הוצאות (תקנה 17(א1)); חובה לנהל פרוטוקול דיון (תקנה 18);  חובת פרסום ההחלטה (תקנה 18); סמכות להאריך מועדים הקבועים בתקנות (תקנה 22).

הוראות אלו נועדו לבצר את מעמדו של מוסד השמאי המכריע ולהגביר את אמון הצדדים בו (בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' אנג'ל (1.5.12), פסקה 7)."

ובהמשך הדברים:

"כיוון שההליך בפני שמאי מכריע הינו הליך משפטי וסמכויותיו מעין שיפוטיות, הרי שאין סיבה שלא להחיל על דרכי פעולתו כללים משפטיים הנדרשים להכרעה בעניין שבפניו, ובהם הכללים הנוגעים ל"משפט חוזר" ולביטול פסק דין מוסכם, ובזיקה לעניין שבפניו, תיקון השומה המכרעת"

"אם ועדות ערר מקצועיות המורכבות מן הסתם מאנשי מקצוע רשאיות וצריכות, כאמור, להיזקק לטענות כגון חוסר סבירות ואף פגמים בקבלת חוקי עזר, אינני רואה סיבה למעט מסמכותו של שמאי מכריע לדון ולהכריע בעניינים הכרוכים במחלוקת המקצועית שבפניו, אף אם אינם שמאיים גרידא.

מקור נוסף אפשרי לסמכות זו של השמאי המכריע מצוי בתקנה 17 (א) בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס"ט- 2008 המורה כי "כל עניין הנוגע לסדרי דין שלגביו לא נקבעה הוראה מפורשת בחוק או בתקנות אלה, רשאי השמאי המכריע לתת הוראות לגביו."

כיוון שהשמאית המכריעה סברה כי אין לה סמכות להיזקק לבקשה לתיקון השומה, הרי שכאמור היה על המערערת לערור על החלטה זו, ולא לבקש הארכת מועד להגשת ערר על השומה המכריעה"

את מקור הסמכות של השמאי המכריע לדון בטענות שאינן שמאיות במהותן מוצא אפוא בית המשפט בתנאי הכשירות של מי שמונה לתפקיד שמאי מכריע ובסמכויות המעין שיפוטיות שהוקנו לו בחוק ובתקנות.

לאור כל זאת קבע בית המשפט, כי הגם שהוועדה המקומית פעלה נכון עת פנתה תחילה לשמאית המכריעה בבקשה לתיקון השומה שיצאה מעימה, הרי שלאחר שזו האחרונה דחתה את בקשתה בשל חוסר סמכות, היה עליה לערור על החלטתה זו ולא לבקש הארכת מועד להגשת ערר על השומה המכריעה.

מעבר לנדרש, התייחס בית המשפט גם להחלטת ועדת הערר לדחות את בקשת הארכה שהגישה הוועדה המקומית על השומה המכרעת וקבע, כי דין הבקשה להידחות הן לאור האיחור הניכר בהגשת הבקשה, והן לאור עמדת השמאית המכריעה בשומה מאוחרת שנתנה ביחס לחלקים אחרים באותם מקרקעין, בו קבעה כי אין בהסכם המאוחר כדי לשנות את שווי המצב החדש נכון למועד הקובע של אישור התכנית המשביחה, אם בשל משך הזמן שחלף ואם בשל קיומן של עסקאות השוואה אחרות המשקפות את שווי השוק בצורה נכונה יותר.

לפיכך, למרות הקביעה העקרונית כאמור, לא ראה בית המשפט הנכבד להשיב את ההכרעה לועדת הערר או לשמאית המכריעה והותיר את השומה המכרעת על כנה.

הערת מערכת:

הגם שאמות המידה לקיומו של 'משפט חוזר' בהליך אזרחי הן מצומצמות ביותר, ועל פי הפסיקה, היענות לבקשה מעין זו תישקל במשורה ובכפוף לתנאים מחמירים, כמו למשל גילוין של ראיות חדשות היכולות לשנות את פני ההכרעה מיסודה, הרי שעצם הקניית הסמכות לשמאי המכריע לדון בבקשה כזו מעניקה לו סמכויות רחבות בהרבה מאלו שהוענקו לו על ידי המחוקק.

חוששנו שבית המשפט הנכבד, בכל הכבוד, לקח את סמכותו של השמאי המכריע צעד אחד קדימה, מבלי חלילה להפחית מתפקיד חשוב זה. הרי המחוקק הוא זה שערך אבחנה ברורה בין ועדות הערר למוסדות השמאי המכריע עת העמיד בראש כל אחד מהם איש מקצוע מומחה בתחומו – משפטן שהוא עו"ד שיעמוד בראשות ועדת הערר ושמאי מנוסה שימונה כשמאי מכריע. כפועל יוצא מכך גם נקבע בחוק, כי טענות משפטיות באופיין הנוגעות ל"עצם החיוב" יועלו תחילה בפני ועדת הערר שתוכל למנות שמאי מייעץ מטעמה לבירור טענות שמאיות באופיין, ורק כאשר מדובר בטענות שמאיות הנוגעות ל"גובה החיוב" ניתן לפנות ישירות לשמאי המכריע.

נזכיר, כי כאשר עמדה בפני בית המשפט העליון (רע"א 1796/12) שאלת סמכותו של השמאי המכריע לפסוק הוצאות לצדדים (טרם שתוקנו תקנות סדרי הדין שאסרו זאת במפורש), נקבע כי לא רק שלא ניתן ללמוד על קיומה של סמכות זו מכח התקנות, אלא שאף לא ניתן להקנות לו סמכות זו מכח סמכות טבועה של ערכאה שיפוטית או מכח מעמדו כבורר. באותו מקרה הסביר בית המשפט, כי "בשל הרגישות המלווה את הסמכות להטיל הוצאות על בעל דין – מוטב שההוראה המסמיכה תהיה מפורשת ולא אגבית".

סמכות לפסיקת הוצאות לא, אך סמכות לבחינת בקשה ל'משפט חוזר' כן?

קביעת בית המשפט מעוררת לעניות דעתנו אפוא קושי, ובפרט לאור ההבנה שגילה כלפי החלטת השמאית המכריעה עת הניח, כי היא "אינה משפטית בהשכלתה, ודאי לא במקצועה, וסביר להניח כי איננה מכירה את ההלכות הרלבנטיות ל"משפט חוזר". הבנה זו של בית המשפט אינה מתיישבת עם הסמכות הרחבה שמצא להקנות למוסד השמאי המכריע לדון בבקשות מסוג זה, שלכשעצמן פוגעות באופן משמעותי בעקרון סופיות ההליך ובאינטרס ההסתמכות של הצדדים.

נראה כי מקרים קשים עלולים לגרום לדין בעייתי (Hard cases make bad law) שכן הפער במקרה זה של השווים היה מאד ניכר ועלול להשפיע על שיקול הדעת בבדיקה, אך בעיית התקדים היא הצורך בוודאות ובשומות חלוטות שכן "בדיעבד" כולם חכמים יותר, ולכך נועד המועד הקובע המחייב, ואם אכן ראוי לקיים "משפט חוזר" בנסיבות קיצוניות נראה כי הבית לכך הינה ועדת הערר. נזכיר גם כי טרם תיקון 84 לחוק הרי שאם שולם ההיטל, לא הייתה קיימת כלל הסמכות לתקן שומה, ייתכן ויש לשקול השבת סעיף זה שעשוי לחזק וודאות במקרים כמו אלו.

^{* עו"ד רונית אלפר, מייסדת ובעלים של משרד עורכי דין רונית אלפר, לשעבר יו"ר ועדת ערר במחוז מרכז.}

תנאי להחלת תקנת השוק המעוגנת בסעיף 34א לחוק המכר הינו שכלול זכות הקניין

מאת עו"ד צבי שוב וגב׳ אדר אדרי, מתמחה

מספר ההליך: ע"א 3086/22 פרץ סבן ואח' נ' סם אייסוי ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים, נ' סולברג, ח' כבוב וי' כשר. פרטי המקרקעין: גוש 7184 חלקות 84-85, בקריית אונו. תאריך מתן פסק הדין: 17.10.23. ב"כ המשיבים: עוה"ד אבי וינרוט, אריק מגידיש, שרון גרינפלד-פרלמוטר ויעקב הילמן.

האם שכלול קניין המקרקעין בדרך של רישום, מהווה אחד מתנאי תקנת השוק שבסעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן, בהתאמה: "סעיף 34א", "חוק המכר")?

ההחלטה: בית המשפט העליון דחה את הערעור שבענייננו. בית המשפט פסק כי תקנת השוק המעוגנת בסעיף 34א לחוק המכר, דורשת מרוכש מקרקעין בהליך הוצאה לפועל, המבקש להסתמך עליה ולגבור על הבעלים המקורי, לשכלל את קניינו באמצעות רישום זכותו במרשם המקרקעין.

תקנת שוק קובעת תנאים הנדרשים לשכלול זכותו של רוכש מקרקעין. תנאים אלו הינם דרישות שעל הרוכש, הלא הוא צד שלישי, למלא ולקיים על מנת לגבור כאמור על קניינו של הבעלים. בין תנאים אלו נדרש: תום לב, תמורה ושכלול זכות הקניין.

במקרה דנן, המשיב 1 (להלן: "הבעלים") הוא הבעלים הרשום של מקרקעין. המערערים רכשו את המקרקעין מכונס נכסים במסגרת הליכי הוצאה לפועל, אך לא השלימו את רישום זכותם במרשם המקרקעין.

הליך ההוצאה לפועל שבו נמכרו המקרקעין, מקורו במעשה תרמית של מי שהתחזה להיות נושה של הבעלים, ולאור כך הליך המכירה נעשה שלא מדעת הבעלים.

המערערים טענו לתקנת השוק הקבועה בסעיף 34א לחוק המכר, זאת למרות שלא השלימו את רכישת המקרקעין שכן לא רשמו על שמם את המקרקעין במרשם המקרקעין, אלא נרשמה הערת אזהרה לטובתם בלבד.

בית המשפט המחוזי פסק כי משלא הושלם רישום המקרקעין על שם המערערים, לא הושלמו תנאי תקנת השוק שבסעיף 34א לחוק המכר וזכות הבעלות הייתה ועודנה שייכת לבעלים. תקנת השוק בסעיף 34א לחוק המכר דורשת קיומם של יסודות תום הלב והתמורה, וככלל, גם שכלול הקניין על ידי הרוכש. ההלכה הפסוקה קבעה כי נדרש גם שכלול הקניין בדרך של רישום על שמו במרשם המקרקעין.

הבעלים טענו כי לא התקיימו יסודותיו של סעיף 34א לחוק המכר, כפי שטענו המערערים, ומנגד האחרונים טענו כי רכשו את המקרקעין במסגרת הליכי ההוצאה לפועל בתום לב, ואינם מתכחשים לקיומה של התרמית במכירת המקרקעין. כמו כן, טענו המערערים כי שילמו את מלוא התמורה.

עוד טענו המערערים כי תקנת השוק שבסעיף 34א חלה בעניינם, והקנתה להם את זכות הבעלות במקרקעין עם מתן צווי רישום הזכויות על ידי רשמת ההוצאה לפועל, כחלק משלבי הליך מכירת נכס מקרקעין באמצעות כונס נכסים. נטען כי הערת האזהרה שנרשמה לטובתם העניקה להם זכות מעין-קניינית במקרקעין.

בית המשפט המחוזי קבע, כי הוצאת צו רישום הזכויות היא אמנם השלב הסופי בגדרם של הליכי ההוצאה לפועל, אך אין בצו רישום הזכויות השלמה של הרישום הקנייני, ואין בכוחו להחיל את תקנת השוק.

עוד קבע בית המשפט כי חובת תום הלב, המהווה אחד מתנאי תקנת השוק, חלה עד למועד הרישום, ומאחר שהמערערים מודעים לתרמית כבר ובטרם הרישום, הרי שגם רכיב זה אינו מתקיים.

בבית המשפט העליון נקבע כי הרוכש נכס מאת רשות, נהנה מתקנת שוק וזוכה בבעלות עליו, גם אם יתברר בדיעבד כי הנכס נמכר בעקבות מעשה מרמה וללא ידיעת הבעלים. תכליתה של תקנת שוק זו "במתן תמריץ לרוכשים ליטול חלק במכירות המבוצעות על-ידי רשות, ברצון לחסוך מן המציעים את הצורך לערוך בירורים בנוגע לטיב זכותו של החייב בנכס, צורך שאילו היה קיים, עלול היה להרתיע רבים מפני נטילת חלק בהליך, ובאינטרס להשיא את תמורת המכירה כך שתתקרב למחיר השוק של הנכס".

סעיף 34א אינו מזכיר מפורשות את התנאי בדבר שכלול הקניין, ואולם אין להסיק מכך את העדרו. בית המשפט קבע כי התאמת הוראת הסעיף לעקרונות הכלליים המאפיינים את תקנות השוק בדין הישראלי, מצדיקה מהלך זה גם בענייננו.

כמו כן, ציין בית המשפט כי בעניין הרטפלד נקבע כי תקנת השוק המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), טעונה השלמת קניין ברישום על ידי הרוכש. קביעה זו חזרה וחודדה בעניין סונדרס, שם נקבע כי על רוכש מקרקעין להיות תם לב עד לשלב רישום המקרקעין על שמו.

שכלול קניין כקבוע בסעיף 7 לחוק המקרקעין ורישומו פירושו פומביות. בית המשפט קבע כי הפומביות הנלווית לרישום, יוצרת שכבת הגנה עוצמתית מפני עסקאות ומעשי מרמה שעשויים להתבצע על ידי צדדים שלישיים. הרישום והפומביות הנלווית לו, מבססים את אינטרס ההסתמכות של הבעלים הרשום ומייצרים ציפייה להגנה מפני פעולות של צדדים רחוקים בקניין הפומבי.

לסיכום, לצורך תחולת תקנת השוק הקבועה בסעיף 34א לחוק המכר ביחס למקרקעין הנמכרים בהליכי הוצאה לפועל, על הרוכש המאוחר להשלים את קניינו ברישום. פועל יוצא ממסקנה זו, הוא הקביעה המתבקשת כי חובת תום הלב הינה עד לשכלול הקניין ברישום.

בענייננו, המערערים לא שכללו את קניינם, ולכן לא זקפו לטובתם את תקנת השוק ולא התגברו על קניינו המקורי של הבעלים.

הערת מערכת:

הטענה כי תקנת השוק שבסעיף 34א נועדה להקל על רוכש במסגרת הליך הוצאה לפועל, אינה מכתיבה כשלעצמה ויתור על יסוד שכלול הקניין, כפי שלא יכולה להכתיב ויתור על רכיבים אחרים של תקנת השוק (כגון תום לב או תמורה, שאף הם, כאמור, אינם מפורשים בסעיף 34א לחוק).

עם זאת, השאלה מי צריך לשאת בעלות הסיכון של התאונה המשפטית שנוצרת במצב דומה לעניינו, נשארה פתוחה.

המערכת מאחלת לכל האזרחים וחיילי צבא ההגנה לישראל הצלחה רבה ותקווה לימים שקטים!

"לא כל הנוהגים הפסולים הם זהים"

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ירום שגן

מספר ההליך: עמ"ן 14028-10-22 יואב צארום ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט, גלעד הס. פרטי המקרקעין: גוש 6672 חלקה 128, ברחוב שרעבי 4, הרצליה. תאריך מתן פסק הדין: 18.09.23. ב"כ המערערים: עו"ד אראל עופרי. שמאית המערערים: מיכל בר-פרו.

ההחלטה: אין להתעלם באופן אוטומטי מנוהג פסול למתן היתרי בנייה לעת קביעת שווי במצב הקודם בשומת היטל השבחה. יש לשקול מספר פרמטרים, ובמקרים שונים יהיה מוצדק להתחשב בנוהג הפסול במצב הקודם.

המערערים מכרו את המקרקעין, ובעקבות זאת מסרה להם הוועדה המקומית שומת היטל השבחה בגין מימוש מלא במכר, על סך של כ-100,000 ₪. המערערים הגישו שומה נגדית וטענו שאין השבחה. עובר להגשת הערעור לבית המשפט, התקיים הליך בפני שמאי מכריע, ולאחר מכן הליך נוסף בוועדת הערר.

זכויות המערערים במקרקעין הן מיום 1.4.1962. תכנית הר/253/א משנת 1961 חלה במצב הקודם, ותכניות הר/2000/א משנת 2002 והר/2000/א/1 משנת 2003 חלות במצב החדש. המחלוקת שבין המערערים לבין הוועדה המקומית נסבה על שתי סוגיות עיקריות –

   א. מה היקף הזכויות שיש לקחת בחשבון במצב הקודם מכח תכנית 253/א?

הוועדה המקומית טענה שמדובר ב-30% לאור פרשנותה שלה לתכנית, ומנגד המערערים טענו שמדובר ב-50% לאור נוהג הוועדה המקומית להנפיק היתרי בנייה לזכויות בהיקף זה מכח תכנית 253/א. הוועדה המקומית אמנם הכירה בכך שבעבר אכן היה קיים נוהג כאמור, אולם כיום היא סבורה שהיתרים אלו אינם תואמים את תכנית 253/א ויש להתעלם מהם.

   ב. מה היקף שטחי השירות למבנה חניה במצב הקודם?

הוועדה המקומית טענה שלפי הוראות תכנית 253/א אפשר היה להקים במגרש עד 2 "נספחים" כשאחד מהם חייב להיות חניה, וכאשר השטח הכולל של הנספחים הוא 25 מ"ר. על כן, כאשר במצב החדש הוענקו זכויות לחניה מקורה בשטח של 39 מ"ר, קיימת השבחה בהיקף של 14 מ"ר נוספים. מנגד, המערערים טענו שתכנית 253/א אפשרה לבנות נספח אחד וכן מוסך פרטי, כך שההגבלה של 25 מ"ר חלה על הנספח הרגיל (מחסן וכדומה), אבל לא על המוסך שניתן לבנותו בשטח גדול יותר. המערערים הוסיפו וטענו שפרשנות זו שלפיה ניתן לאשר נספח בהיקף של 25 מ"ר ובנוסף מוסך חניה – אומצה בהיתרים רבים שהונפקו, ולמעשה קיים נוהג להוציא היתרים למבני חניה בשטח העולה על 25 מ"ר.

החלטת בית המשפט: בית המשפט המחוזי קבע שבנסיבות העניין נפלה טעות מהותית בהחלטת ועדת הערר בכל הקשור לפרשנות דיני היטל השבחה (ובין היתר – לכך שהיא התייחסה בטעות לתכנית 2000/א כתכנית שחלה במצב הקודם). מכאן, לפי בית המשפט, אין מנוס אלא להתערב בהחלטה, לקבל את הערעור ולקבוע שאין השבחה.

ראשית, נקבע שבחינה פשטנית של עסקאות השוואה לפני ואחרי המועד הקובע של תכנית 2000/א/1 (שלגביה נטען שהיא התכנית המשביחה) – מלמדת שיש פער זניח בשווי בין שני מצבי התכנון.

שנית, ולעניין היקף הזכויות במצב הקודם – כל הצדדים הסכימו כאמור שהיה קיים נוהג לתת היתרי בנייה בהיקף של 50% במצב הקודם. יחד עם זאת, בעוד שוועדת הערר קבעה שהנוהג האמור הוא בלתי חוקי ויש לנטרל אותו בקביעת ההשבחה ואין להתחשב בו, בית המשפט סבר אחרת (וביחס לטענה בנוגע לנוהג לאפשר הקמת מבני חניה בהיקף גדול יותר מ-25 מ"ר, קבע בית המשפט שוועדת הערר כלל לא דנה בטענה זו).

בית המשפט ציין שקיימות דרגות שונות של אי חוקיות או נוהג פסול, ושלא ניתן להכליל באופן אוטומטי "נוהג פסול" עם "שימוש לא חוקי". צוין, שבמקרים כאלה ראוי לברר מהו מקור הנוהג הפסול, תקופת קיומו של הנוהג הפסול ופרמטרים נוספים.

לא כל הנוהגים הפסולים הם זהים (בכל הקשור לסוגיית היטל ההשבחה), ועל ועדת הערר חלה חובה לאבחן ולסווג את אופיו של הנוהג הפסול לפני שתחליט אם יש מקום להביאו בחשבון.

עוד קבע בית המשפט שבפועל, ועדת הערר הטילה על הנישום את הנטל להוכיח את חוקיותם של ההיתרים שניתנו בעבר על בסיס הנוהג הפסול, ולא היה מוצדק לעשות כן – לא באופן אוטומטי, ולא בנסיבות המקרה.

לאור זאת קבע בית המשפט:

"נקודת המוצא לבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם הינה הפרשנות האובייקטיבית של התכנון במצב הקודם, כלומר הפרשנות שהיה נותן קונה סביר, אשר נעזר באנשי מקצוע סבירים, לתכנון החל על המקרקעין. כאשר שווי המקרקעין נקבע על סמך הפרשנות האובייקטיבית של המצב התכנוני, ומשקף מצב תכנוני אובייקטיבי זה. עם זאת, קיימים מקרים חריגים בהם שווי השוק של המקרקעין במצב הקודם אינו משקף את הפרשנות האובייקטיבית של התכנון החל על המקרקעין, אלא פרשנות אחרת. כלומר, מדובר על המקרים בהם שווי השוק בין מוכר מרצון לקונה מרצון נקבע על סמך הנחה משפטית שגויה לגבי פרשנות תכנונית או על פי מצב חוקי שגוי. השאלה העולה במקרים אלו היא […] אם יש להביא בחשבון את שווי המקרקעין במצב הקודם לפי סברת השוק, או לפי המצב התכנוני-המשפטי האובייקטיבי".

בית המשפט קבע שאין תשובה חד-ערכית לשאלה הזו, וכדי להשיב עליה, ולבחון אם יש או אין מקום להביא בחשבון את הנוהג הפסול (כלומר הנוהג שלא תואם את המצב התכנוני-משפטי האובייקטיבי) – יש לבחון מספר פרמטרים שונים, והם:

1. מידת אי-החוקיות – אי-חוקיות של ממש בדמות בנייה ללא היתר לעומת אי-חוקיות נטענת בדמות בנייה מכח היתר שנטען לגביו שהוא לא תואם תכנית.
2. עצימות הנוהג הפסול – הפער בין הנוהג הפסול לבין התכנון האובייקטיבי.
3. תיעוד אובייקטיבי לנוהג הפסול – כדי להתחשב בנוהג נדרש תיעוד אובייקטיבי, בר הסתמכות, ולא "שמועה" על הנוהג.
4. היקף הנוהג הפסול – מספר ההיתרים שניתנו על סמך הנוהג הפסול, ומשך התקופה שבה הם ניתנו.
5. מועד שינוי הנוהג הפסול – מתי חדלה הוועדה המקומית מהנוהג הפסול.

בית המשפט ציין כי הפרמטרים הללו נקבעו כבר בשורה של החלטות ועדות הערר, ויישומם בנסיבות העניין מצדיק כאמור לקבל את הערעור, ולקבוע שהיה מקום להתחשב בנוהג הפסול, דהיינו לקבוע שבמצב הקודם יש לקחת בחשבון זכויות בהיקף של 50% וכן מוסך מעל 25 מ"ר.

בית המשפט הוסיף וציין שקיים הבדל מהותי בין המשמעות שיש לתת לשינוי נוהג לצרכי מתן היתרי בנייה לבין המשמעות שיש לתת לשינוי נוהג לצורך קביעת שווי המקרקעין בהתאם לפרשנות המקובלת במועד הקובע לשומת היטל ההשבחה. המאטריה המשפטית שונה, ושיקולי המדיניות שונים.

הערת מערכת:

לפי האמור בהחלטת בית המשפט, פסק הדין מהווה, בעיקרו, איגום של עקרונות ופרמטרים שנקבעו בהחלטות ועדות הערר בעבר, ובמידה רבה אינו אלא פסיעה בשדה חרוש ויישום הדין על נסיבות המקרה. בין אם נראה בו חידוש או הבהרה, אין ספק שפסק הדין מתאר ומדגים שיקולים חשובים שיש לשקול אותם בעת קביעת השווי במצב הקודם בשומת היטל השבחה.

בית המשפט מבחין כאן בין המשמעות המשפטית שיש לתת לנוהג פסול ביחס למתן היתרי בנייה והשפעת קביעה זו על היתרים שניתנו בעבר או היתרים שיינתנו בעתיד, לבין המשמעות השמאית שיש לתת לנוהג פסול בכל הקשור לקביעת שווי המקרקעין בהתאם לפרשנות שהייתה מקובלת על הוועדה המקומית במועד הקובע להיטל השבחה. מילות המפתח בהבחנה זו של בית המשפט הן "במועד הקובע", ובנסיבות העניין – על פני הדברים – נקבע שפרשנות הוועדה המקומית במועד הקובע (קרי- שנת 2003, מועד אישור התכנית המשביחה 2000/א/1), אפשרה מתן ההיתרים האמורים.

בפסק דין זה, כמו בפסק הדין שניתן בפברואר 2023 בבר"ם 168/20 אליה ברקול נ' הוועדה המקומית חולון (בסוגיית תוספת שטחי שירות מכח תקנה 13), נראה שחלה התפתחות מסוימת בפסיקה, שלפיה יש נסיבות שיצדיקו לתת משמעות שמאית לנוהג או לפרקטיקה המתקיימת בפועל, בכל הקשור לקביעת שווי במצב הקודם בשומות היטל השבחה. אין ספק, שאותם עקרונות, עשויים להיות רלוונטיים גם במקרים של קביעת שווי במצב הקודם בתביעות ירידת ערך, ומדובר במגמה מבורכת, שמכירה בחשיבות העקרון של "שווי השוק", ומתרגמת אותו למבחנים משפטיים מעשיים.

הפקעות- די בהסכם מכללא להמחאה

מאת עו"ד צבי שוב ומר גיא לפיד, מתמחה

מספר ההליך: בע"א 388/22 נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' שלמה הובר ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית המשפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים, י' עמית, א' שטיין וח' כבוב. פרטי המקרקעין: גוש 7650 חלקה 28. תאריך מתן פסק הדין: 15.08.23. ב"כ המשיבים: עוה"ד אלי וילצ'יק ואליסף מילר.

הזכות לקבלת פיצויי הפקעה מתגבשת במועד פרסום צו ההפקעה, ולכן הזכות המקורית לקבלתם נתונה לבעלים במקרקעין במועד פרסום הצו. עם זאת, מדובר בזכות הניתנת להמחאה. על כן עולה השאלה, מה הדין כאשר בעלים מוכר מקרקעין בין מועד ההכרזה ועד מועד תפיסת החזקה על ידי הרשות ואילו החוזה שותק ביחס להמחאת הזכות?

ענייננו במקרקעין הידועים כגוש 7650 בחלקה 28, שהיו בתחום השיפוט של עיריית רעננה. המקרקעין היו קרקע חקלאית עם אופק לפיתוח והופקעו בשני שלבים לצורך הקמתו של כביש 531.

המערערים בהליך זה הינם בעלי הזכויות הנוכחיים במקרקעין, לאחר רכישתם, שעתרו לקבל פיצויים בגין ההפקעה.

הבעלים ההיסטוריים של המקרקעין היו חברת חלקה 28 בגוש 7650 בע"מ (להלן: "המוכרת").

בשנת 2007 נחתם צו הפקעה שני ביחס למקרקעין, ובשנים שלאחר מכן הם נמכרו למערערים. היינו, המערערים רכשו את המקרקעין לאחר פרסום צו ההפקעה, אך בטרם תפיסת החזקה שהינה המועד לתשלום פיצויים בגין הפקעה זו.

המערערים הגישו תובענה כנגד נתיבי ישראל (להלן: "נת"י") לקבלת פיצויים בגין הפקעת המקרקעין. נת"י מצידם הסכימו על סכום הפיצוי. עם זאת, לא נחה דעתם, באשר למי זכאי לקבל את הפיצוי – המוכרת או המערערים.

בהליך שנדון בבית המשפט המחוזי נקבע כי ככל וההסכם שותק בנושא, הזכות לקבלת פיצויים שייכת לבעל המקרקעין בעת פרסום צו ההפקעה, וכי היה צורך לקבוע מפורשות בהסכם את דבר המחאת הזכויות.

בית המשפט העליון קבע כי  הנחת היסוד היא, שזכות ההפקעה מתגבשת במועד פרסום צו ההפקעה ולא במועד תפיסת המקרקעין על ידי הרשות. לאור כך, לכאורה כאשר אדם מוכר נכסיו (המופקעים) זכות התביעה שווי הקרקע נשארת בידו. עם זאת, קבע בית המשפט כי זכות התביעה ניתנת גם להעברה לא רק בהסכם מפורש, אלא גם בהסכם מכללא.

לפיכך בעל דין המעוניין לטעון שזכות התביעה עברה לידו, יידרש לנטל ראייתי קל יחסית – "דבר מה נוסף". כך, לדוגמא, הערך בו נמכרו המקרקעין, יכול להוות דבר מה נוסף. ככל והמקרקעין נמכרו בשווי מלא, ללא הפחתה בגין ההפקעה, נוכל להסיק כי זכות התביעה הומחאה עם המכר.

הערת מערכת:

איננו יכולים שלא לציין, בכל הכבוד הראוי, כי העובדה שמתנהלים עדיין הליכים לפיצוי בגין הפקעות שניטלו לפני כ-30 שנה מעידים על בעיה שקיימת בתחום זה. מדובר בנטילה קניינית של מקרקעין מהפרט על ידי הרשות, ומדינה מתוקנת אמורה להקל על נפגעים אלו ולא להקשות על דרכם לקבלת פיצוי ראוי בגין השתתפותם בפיתוח הארץ, גם אם בכפייה.

אמנם נראה כי העובדה שבמקרה זה ככל הנראה הייתה קיימת מערכת הסכמית עם הבעלים בניסיון להכניסם לתכנון חלף פיצוי, כנראה יצרה עיכוב, אבל בפועל, המבקש פיצוי ראוי נתקל במערכת ייסורים ארוכה ומתישה לנסות לקבל ולו את שווי קניינו.

מספיק שהתמורה תשמש!

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ישראל אלתר

מספר ההליך: בר"ם 9231/20 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה נ' הכנסייה האוונגלית האפיסקופלית בירושלים ואח' ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' השופטים ד. ברק ארז, י. וילנר, וג. כנפי שוורץ. פרטי המקרקעין: חלקה 103 בגוש 4348 תאריך מתן פסק הדין: 29.6.23. ב"כ המשיבים: עו"ד רון צין ועו"ד תומר גור

בית המשפט דחה את בקשת רשות הערעור שדנה בשאלה האם לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה לפי סע' (19)(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה- התשכ"ה, שעניינו פטור למוסדות ציבור העומדים בתנאים נדרש לעמוד בתנאים מצטברים לפיו יעוד המקרקעין ביעוד ציבור וכספי התמורה במכירתן מיועדים לשימוש ציבורי.

בית המשפט דחה את בקשת רשות הערעור שהוגשה על ידי הועדה המקומית רמלה ("המבקשת"), וקבע כי הפרשנות האובייקטיבית והסובייקטיבית של סעיף הפטור מחייבת כי לצורך עמידה בהוראות הפטור במקרה של מכר המקרקעין שבבעלות גוף ציבורי, אין חובה שהמקרקעין יהיו ביעוד ציבורי, אלא די בכך שכספי התמורה מיועדים לשימוש המוסד הציבורי.

נציין שמדובר בפסק דין חשוב ועקרוני, אשר נראה כי הסיר סוף סוף, את העננה הפרשנית מעל סעיף הפטור, עננה אשר הובילה לפסיקות רבות וסותרות  של ועדות ערר ובית המשפט אשר המחלוקות הובאו בפניהם, כשנציין בקצרה את ערר ישיבת השרון (321/15)[1], שם התקבלה טענת הפטור על אף העדר זיקה תכנונית, למול ערר הוכברג (8101-08-19), בו נדחתה טענת הפטור נוכח העדר זיקה תכנונית, וראה בהרחבה במאמרנו "תנאים מצטברים או חילופיים" שפורסם בעלון מס' 166 מחודש יוני, 2023,

המשיבה שהינה כנסייה נוצרית – גוף ציבורי, יזמה תכנית לשינוי יעוד מקרקעין לבניית דיור מוגן, כשלאחר אישורה מכרה את המקרקעין לחב' נדל"ן, ובקשת הפטור שהגישה נדחתה על ידי הועדה המקומית רמלה, אשר טענה בין היתר כי הכנסייה לא עומדת בתנאי הכפול והמצטבר, הקבוע בסעיף הפטור לפיו נדרש שהמקרקעין משמשים או מיועדים למטרה ציבורית, וכן בנוסף שתמורת המכירה מיועדת למטרות הציבוריות של הכנסייה, כשמאידך טענה הכנסייה כי מלשון סעיף הפטור אין כל חובה שהמקרקעין ייעודו לצורך ציבורי, אלא די כי בשימוש בתמורת המקרקעין לצורך מילוי מטרות הכנסייה שהינם כלולות במטרות הציבוריות הקבועות בסעיף.

ועדת הערר קיבלה את טענותיה של המשיבה, ודחתה את טענות המבקשת, אשר הגישה ערעור (62262-09-19) לבית המשפט המחוזי, אשר דחה את טענותיה, וקבע כי לצורך קבלת הפטור מספיק כי תמורת המקרקעין תשמש למטרות המוסד הציבורי, כשכך גם מתבקש מבחינה תכליתית שכן מהותו של סעיף הפטור הינה הטבה למוסד ציבורי לשם מתן אפשרות למימון פעילותו, ועל כן מבחינה מהותית אין כל רלוונטיות לשאלת ייעוד המקרקעין, ודי כי התמורה תשמש את המוסד הציבורי לשם מילוי המטרות הציבוריות.

הועדה המקומית שערעורה נדחה הגישה לבית המשפט העליון בקשת רשות ערעור, כשבנוסף ועקב חשיבותה של הסוגייה העקרונית, התבקשה עמדתה של היועצת המשפטית לממשלה, וכן הוגשו בקשות הצטרפות של מוסדות ציבורים שונים (כדוגמת האגודה למלחמה בסרטן, אוניברסיטאות ועוד) אשר צידדו בטענות הכנסייה להרחבת פרשנות הפטור, וכן של מרכז השלטון המקומי אשר הצטרף לטענות הועדה המקומית לצמצום הפטור.

בית המשפט העליון קיבל וסמך את ידו על פרשנותו של בית המשפט המחוזי את סעיף הפטור הקובע 4 תנאים מצטברים, והם (1) המקרקעין בגינם מבוקש הפטור הם בבעלות המוסד,  (2) המוסד הינו מוסד ציבורי אשר עוסק באחד מהתחומים הציבוריים המפורטים בסעיף, (3) המוסד פועל שלא לשם קבלת רווחים, (4) המקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות המוסד.

כשהמחלוקת ניטשה על פרשנותו התנאי הרביעי והאם נדרש כי ייעוד המקרקעין יהיה למטרות ציבוריות, או די בכך שתמורת המכירה תשמש את המוסד הציבורי.

 בית המשפט דחה את טענותיה של הועדה המקומית, וכן את פרשנותה של היועצת המשפטית לממשלה, וקבע כי בהתאם להוראות חוק הפרשנות, המילה "או", אינה באה לְחַבֵּר ולהוסיף (תנאי נוסף), אלא באה להפריד בין התנאים (הכלולים בתנאי הרביעי),ולשון החוק נוטה בבירור לפרשנות זו, ועל כן מספיק כי תמורת המקרקעין תשמש למטרות המוסד הציבורי, כשכך גם מתבקש מבחינה תכליתית אובייקטיבית וסובייקטיבית, שכן מהותו של סעיף הפטור הינה הטבה למוסד ציבורי לשם מתן אפשרות למימון פעילותו, ועל כן מבחינה מהותית אין כל רלוונטיות לשאלת ייעוד המקרקעין, ודווקא קיים ובמתן הפטור מתקיים האינטרס הציבורי הרחב שבעידוד פעילות ציבורית.

בפסק הדין שב בית המשפט ועמד על העובדה שהחקיקה הקיימת בתחום היטל השבחה עמומה ולוקה בחסר, שב וקרא למחוקק לנסח ולעדכן מחדש את התוספת השלישית לחוק, ובכך ליצור ודאות לציבור, כשנציין בהקשר ואגב זאת לדוגמא כי עשרות רבות של עררים מוגשים מידי שנה, בסוגיית פטור מהיטל השבחה בבנייה או הרחבת דירה עד 140 מ"ר (סע' 19(ג)(1)), עררים אשר מקורם ויסודם נובע מניסוח עמום של סעיף הפטור אשר מביא לפרשנות סותרת, ואנו תקווה כי עדכון והבהרת הוראות התוספת השלישית, תביא לוודאות להוראת הפטור, אשר נכון להיום ישנן פסיקות סותרות וחלוקות אשר ממתינות להכרעה שיפוטית.

[1] גילוי נאות- הח"מ עו"ד צבי שוב ייצג בערר

עוד בדבר היקף סמכותה של הוותמ"ל

מאת עו"ד צבי שוב ומר חמי גייר, מתמחה

מספר ההליך: עע"ם 3202/21 מרכז השלטון האזורי ואח' נ' הוועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית המשפט לערעורים בעניינים מנהליים, בפני כב' הרכב השופטים, ע' פוגלמן, א' שטיין וי' כשר. פרטי המקרקעין: לא צוין. תאריך מתן פסק הדין: 08.08.23. ב"כ המערער: עוה"ד אלי וילצ'יק ואריאל פל.

בפסק הדין שלפנינו, דובר על תכנית תמ"ל 1025 אשר משתרעת על שטח של כ-6,372 דונם צפונית ומערבית לקריית אתא. לתוכנית 3 מתחמים, כאשר המתחם המערבי מיועד להקמת שכונת מגורים בהיקף של כ-10,952 יחידות דיור ובנוסף 1,400 יחידות המיועדות לדיור מוגן, שטחי מסחר, משרדים ותעסוקה, וכן פארק מטרופוליני שמשתרע על כ-1,200 דונם. המתחם הצפוני מיועד לתכנון עתידי, שם מתוכנן להיבנות בית חולים המכיל כ-2,200 מיטות, מוסד להשכלה גבוהה, מסחר ותעסוקה. המתחם הדרומי ייעודו מסחר, תעסוקה, תעשייה ואחסנה.

ביום 26.10.2015, הכריזה ועדת השרים לענייני תכנון על תכנון שטח של כ-3,500 דונם. לאחר שנתיים, תיקנה ועדת השרים את ההחלטה והוסיפה עוד 3,000 דונם.

המערערים טענו כי אין לאשר את התוכנית, וזאת בין היתר מהסיבות הבאות:

ראשית טענו כי יש להשתמש במסלול הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (להלן: "הוותמ"ל") רק במקרים מיוחדים וכמוצא אחרון.

בית המשפט הכריע בעניין זה וקבע, כי החלטה בדבר המסלול בו תקודם התוכנית הינה החלטה מנהלית, וככזו עליה לעמוד בכללי המשפט המנהלי בכללותם. בית המשפט מונה את השיקולים הרלוונטיים לעניין החלטה זו; האם בכוחה של התוכנית לקדם את הגשמתה והיא הגדלת היצע המגורים במדינה באופן מהיר, ולזאת צירף את חוות דעתו של החוקר שטען כי אין חלופות מתאימות יותר. ולכן, קבע השופט שבהחלטה להוספת יחידות דיור לא נפל פגם.

טענה נוספת של המערערים הינה כי סמכותה של הוותמ"ל לקבוע הוראות בדבר שימושים שאינם מתאימים למגורים מסויגת לכך שיש בשימושים אלו לשרת רק את יחידות הדיור בשטח התוכנית וסביבתה. על כך קבע בית המשפט שבסעיף 4 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014, בו נמנו סוגי השימושים אותם ניתן לכלול בתוכניות וותמ"ל, יש אכן אפשרויות שונות לפירושו. אולם בית המשפט פירש את הסעיף בגישה רחבה יותר לאור מהות החוק, שצריך שתהיה זיקה בין יחידות הדיור לשטחים האחרים שאושרו בתוכנית. מאידך יכולה הוועדה לאשר שטחים שאים מגורים, ככל ושימושים אלו נחוצים לרשות המקומית.

לפי פרשנות רחבה זו, בדק בית המשפט את עניין הפארק המטרופוליני:

לטענת המערערים, הפארק נותן מענה לא רק ליחידות הדיור המתווספות, אלא לכלל העיר, מה גם שהכנתו תארך כ-25 שנים. בית המשפט דחה טענה זו עקב הפרשנות הרחבה – וקבע כי אין הכרח ששטח זה ישרת רק את הדיירים החדשים באותו מתחם עצמו, וקבע כי אכן העניין בסמכות הוותמ"ל.

עם זאת, לעניין בית החולים קבע העליון כי אין תכנונו בסמכות הוועדה, שכן אינו עולה בהגדרות הסמכויות שנמסרו לוותמ"ל. עוד קבע כי אין לראות בו מבנה מסחרי או מבנה תעסוקה, כטענת המדינה. יתר על כן, תכנית להקמת בית חולים בסדר גודל כה מהותי, חרג מסמכותה של הוותמ"ל ודורש תכנון נפרד לעניינו.

כך, הורה גם בית המשפט העליון כי ייעוד שטח נרחב בתכנית ל"תכנון לעתיד" גם הוא אינו נתון לסמכות ולמהות הגוף הוותמ"ל, שנועד ליצור תכניות זמניות ופיתוח מהיר של קרקעות.

נזכיר בעניין זה, כי התכניות דורשות גם הוצאת היתרים בתקופה מוגבלת, ולכן ברי הוא כי המטרה היא קרקעות זמינות ולא יצירת עתודות לתכנון עתידי.

בית המשפט הכריע שאינו מבטל את התוכנית, אלא הורה על החזרת הדיון לוותמ"ל להורות על תיקון חלקים.

יש להביא בחשבון "מגבלה" של חובת השכרה לטווח ארוך לצורך חישוב היטל השבחה

מאת עו"ד צבי שוב ומר עקביה שוורץ, מתמחה

מספר ההליך: עמ"נ 7270-05-22 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות בע"מ ערכאה: בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב- יפו, בפני כבוד השופט, גלעד הס. פרטי המקרקעין: גוש 6991 חלקות 70- 71, תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 30.07.23. ב"כ המערערת: עו"ד מיכל דיק.

ערעור מנהלי זה התמקד בשאלה האם לצורך קביעת היטל ההשבחה יש לקחת, בעת עריכת שומת שווי המקרקעין בשני מצבי התכנון, את המגבלה שהוחלה על המקרקעין מכוח החלטת הממשלה, שבה נקבעה חובת השכרת הדירות לטווח ארוך (להלן: "המגבלה")?

המגבלה נשוא פסק הדין מקורה בהחלטת ממשלה מספר 301, שעניינה דיור לאומי. במסגרת החלטה זו, נקבע עוד ביום 30.5.2013, כי הממשלה תיזום: "תכנית ממשלתית להרחבת היצע הדירות באמצעות בניית דירות להשכרה, לרבות השכרה במחיר מפוקח".

מדובר בחלק מתכנית ממשלתית רחבת היקף להרחבת היצע הדיור. מכוח החלטה זו הוחלט במסגרת החלטת ממשלה מספר 770 מיום 9.10.2013 להקים חברה ממשלתית אשר תעסוק בקידום פרויקטים בהם יבנו דירות לצורך השכרה ארוכת טווח.

ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי על השמאי המייעץ שימונה מכוח ההחלטה, להביא בחשבון במצב החדש את המגבלה האמורה ואילו במצב הקודם אין מקום להביא מגבלה זו.

הערעור שהגישה הוועדה המקומית התמקד בשתי טענות; עיקרית וחלופית.

הטענה העיקרית הייתה, כי אין מקום להתחשב ב"מגבלה" בעניין השכרת הדירות לטווח ארוך בקביעת שווי המקרקעין בשני מצבי התכנון, בשל כך ש"המגבלה" היא סובייקטיבית-חיצונית למקרקעין ולכן אין בה כדי להשפיע על השווי האובייקטיבי של המקרקעין.

הטענה החלופית הייתה, כי אף אם ייקבע כי יש מקום להביא "מגבלה" זו בחשבון, יש להביאה בחשבון בשני מצבי התכנון.

מנגד, הסתמכה המשיבה על החלטת ועדת הערר והבהירה, כי מדובר במגבלה אובייקטיבית אשר נבעה מהחלטת ממשלה ואף מעוגנת בתכנית, כאשר הועדה המקומית בעצמה הדגישה מגבלה זו במהלך הליכי התכנון. לגבי הטענה החלופית, טענה המשיבה כי הוועדה המקומית החליטה לקדם את התכנית החדשה, לאור החלטת הממשלה, ומכאן אין לזקוף לזכותה של הוועדה המקומית את פרק הזמן בין קבלת החלטת הממשלה ועד יישומה בתכנית.

כבוד השופט גלעד הס קובע בפסק-דינו כי היטל ההשבחה מורכב משתי מושכלות יסוד. הראשונה, עשיית עושר ולא במשפט, לפי העיקרון כי כאשר בעל המקרקעין מתעשר כתוצאה מאקט תכנוני, עליו לחלוק התעשרות זו עם הקהילה. השניה, שיטת החישוב של היטל ההשבחה, כאשר נוצר פער בין שווי השוק האובייקטיבי של המקרקעין לבין שווי השוק אשר יובא בחשבון לשם קביעת היטל ההשבחה, נקבע שווי שוק נורמטיבי באמצעות שמאי אשר מעריך את שווי המקרקעין תוך נטרול שווי המקרקעין הצפיות הנובעות מההליך התכנוני (ראו רע"א 147/14 הלכת אברמוביץ).

השופט הס קבע כי יש לקבוע את שווים האובייקטיבי של המקרקעין להבדיל ממחיר סובייקטיבי.

השופט הס מבחין בין שלושה סוגים של תנאים לצורך חישוב שווי קרקע:

"תנאים/חיובים כלליים" – הפרמטרים הכלליים והאובייקטיבים החלים על המקרקעין.

"תנאים/חיובים פנימיים" – הכללים התכנוניים החלים על המקרקעין מכוח תכניות וכדומה.

"תנאים/חיובים חיצוניים" – תנאים סובייקטיביים אשר קשורים לבעלים הספציפי של המקרקעין ולהתחייבויות ספציפיות שזה נטל על עצמו.

בית המשפט קבע, כי לצורך קביעת שווי המקרקעין לצרכי היטל השבחה יש להביא בחשבון הן את "התנאים הכלליים" החלים על המקרקעין והן את "התנאים הפנימיים", ולעומת זאת יש לנטרל את "התנאים החיצוניים". לדעתו, מגבלת ההשכרה לטווח ארוך מסווגת כ"תנאי כללי". אי לכך ובהתאם לזאת השופט מקבל את הטענה החלופית של המערערת מכיוון והחלה מכוח החלטות ממשלה והחלטות מועצת מקרקעי ישראל, חלה באופן עקרוני גם על המצב הקודם.

בכל מקרה, קבע בית המשפט כי גם אם אין מדובר בתנאי כללי הרי שהמגבלה של ההשכרה לטווח ארוך מתיישבת יותר עם תנאי פנימי הקשור לתכנון ולא עם תנאי חיצוני, שאין להתחשב בו.

נזכיר כי אותו מותב הכריע לא מזמן בשאלה עקרונית דומה בעמ"ן (תל אביב) 39445-12-21 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ [פורסם במאגר נבו] (16.5.2023) (להלן: "עניין אפריקה ישראל"), שעסק בשאלה העקרונית, האם במסגרת עריכת תחשיב היטל השבחה יש להביא בחשבון את העובדה כי המקרקעין כלולים בתכנית 'מחיר למשתכן' כך שחלה מגבלה לגבי המחיר בו ישווקו יחידות הדיור.

נקבע כי שאלה זו יש לה קווים משיקים רבים עם השאלה העקרונית בדומה לחובת ההשכרה לטווח ארוך שכן מדובר במגבלה המוטלת מכוח החלטת ממשלה והחלטות מועצת מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "החלטות מועצת המינהל"), וההכרעה בתיק דלעיל מבוססת בין היתר על ההכרעה בעניין אפריקה ישראל.

לפיכך, בית המשפט דחה את הסעד העיקרי בערעור בכל הנוגע לשווי המקרקעין במצב החדש. אולם, הורה כי יש לקבל את הטענה החלופית בערעור ביחס לאופן חישוב שווי המקרקעין במצב הקודם. משכך, הורה על השבת השומה לשמאי המייעץ, אשר יערוך שומה חדשה לשווי המצב הקודם הנתון במגבלה לשכירות לטווח ארוך.

הסכם שיתוף – ביטולו בהתנהגות?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יעקב גלאי

מספר ההליך: ע"א 8227/20 ערן קסירר נ' חיים אמסלם ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים י' אלרון, ג' כנפי-שטייניץ וי' כשר. פרטי המקרקעין: גוש 6952 חלקה 19, ברחוב מגידו 5, תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 12.07.23. ב"כ המשיבים: עוה"ד רותם שור ועפר ברוך.

פסק הדין עסק בבניין המחולק לקומת מרתף הכוללת מחסן, שלוש קומות מגורים וקומת גג. החברה שבנתה את הבניין החכירה את הדירות לרוכשים, העניקה להם מניות בחברה בשיעור ההחזקה בדירה, ואילו הקבלנים, בוני הבניין ומייסדי החברה, קיבלו, כל אחד, מנייה אחת בחברה. הגג והמחסן הוחכרו מהחברה לקבלנים. בהסכם החכירה לגג נקבע תנאי מפסיק כי ככל ולא יוקמו דירות תוך 10 שנים ממועד חתימת ההסכם, יבוטל שטר החכירה. על מנת להסדיר את החלוקה, נרשם, לאחר שנים רבות, הסכם שיתוף המסדיר את החלוקה בין הדיירים לרבות הגג והמרתף אשר יוחדו כיחידות נפרדות וזכות החזקה והשימוש בהם הוקנו לקבלנים (יורשיהם). לאחר רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, מכרו יורשי אחד הקבלנים את זכויותיהם בבניין (הגג והמרתף).

בפסק הדין עליו הוגש הערעור נשוא פסק דין זה, נקבע כי אין לאכוף את הסכם השיתוף ביחס לגג ולמרתף. משכך נדחתה המרצת הפתיחה שהוגשה לקיום הסכם השיתוף ולרישומו, במלואה, ומכאן ערעור זה.

דעת מיעוט:

כבוד השופט כשר, בעמדת מיעוט, קבע כי כשההסכם הוא מקשה אחת, קבלת הטענה לאי אכיפה תוביל דה פקטו לביטול ההסכם לנושאים מסוימים אשר לא אמורים להיות ניתנים להפרדה. מתן אפשרות כזאת מעניקה לצד אחד אפשרות להותיר את החוזה במלוא תוקפו בכל הנוגע לזכויותיו, ולמנוע מהצד השני את סעד האכיפה כשיזדקק לכך.

עוד צוין כי על מנת למנוע מצד ג' לזכות בזכויותיו בהתאם להסכם רכישה, יש צורך ביצירת תחרות, דהיינו יש צורך בביטול ההסכם המקורי. מקום בו ההסכם לא בוטל, כלל אין תחרות.

לעניין המרתף (המהווה מקלט), נטען כי מקום בו אין מקלט בבניין, יש להורות על אי אכיפה לעניין זה מכח דינים אחרים (חובת מקלט בבניין ושלא יצא חוטא נשכר).

משכך, מגיע כבוד השופט כשר (בעמדת מיעוט) למסקנתו כי הערעור מתקבל באופן חלקי. כך לעניין הגג הערעור מתקבל ויהיה ניתן לאכוף את הסכם השיתוף. לעניין המרתף, הערעור נדחה.

דעת הרוב:

כבוד השופטת שטייניץ (בדעת רוב יחד עם כבוד השופט אלרון) קבעה כי הרוכש הגיש תביעה לאכיפת הסכם השיתוף. התביעה הינה תביעה חוזית "טהורה" שאינה תלויה בזכויותיהם הקנייניות של הצדדים להסכם.

הסכם השיתוף נועד לייחוד זכות השימוש והחזקה בחלקי הבניין אשר בפועל אכן נמצאים בחזקתם.

נקבע כי אין חולק כי הדיירים התקשרו בהסכם השיתוף מתוך הנחה כי זה אינו גורע מזכויותיהם הקנייניות ואי גילוי העובדות במלואן על ידי עורך הדין אשר הכין והחתים את הצדדים על הסכם השיתוף, עולה לכדי הטעיה ומקים לדיירים ברירה לביטול הסכם השיתוף.

כבוד השופטת קבעה כי אין צורך בהודעת ביטול מפורשת וכי די בהתנהגות הצדדים המלמדת בצורה חד משמעית על רצון הנפגע לבטל את ההסכם. בנסיבות העניין קבע בית המשפט כי התנהלות הדיירים עולה לכדי רצון לבטל את ההסכם. עוד נקבע כי אי ביטול ההסכם לא מהווה שדרוג זכויות הדיירים אלא הותרת המצב על כנו ומשכך רשאים הצדדים לטעון לאי אכיפה בכל הנוגע לשלילת זכויותיהם.

בית המשפט קבע כי על הרוכש היה להוכיח כי רכש את הזכויות מהיורשים בתום לב ובתמורה, דבר שלא נעשה, וזאת בניגוד לפסק דינו של בית המשפט קמא שם נקבע כי חובת ההוכחה הינה על הדיירים.

בית המשפט קבע בפסק דינו כי הסכם השיתוף בוטל כדין ואין מקום להיעתר לסעדים לאכיפתו.

הערת מערכת:

בית המשפט חלוק בדעותיו בכל הנוגע לטענות לאי אכיפת הסכם השיתוף. פסק דינה של כבוד השופטת שטייניץ מותיר את הרוכש בפני שוקת שבורה, אך ראוי לציין כי פסק הדין אף מזכיר היכרות בין הרוכש לבין עורך הדין, ומשכך טוב עשה בית המשפט במתן הגנה לזכויות הדיירים.

בשולי הדברים יצוין כי בפסק הדין בערכאה  הראשונה ניתן פסק דין חלקי אשר התברר כשגוי. בית המשפט קמא תיקן את פסק הדין וציין כי "אכן נפלה טעות בפסק הדין החלקי. בטעות זו יש להודות, ולבקש את סליחת הצדדים".

בית המשפט של הערעור ציין כי זו "אמירה ראויה המוסיפה כבוד הן לבית המשפט שכך קבע והן למערכת המשפט כולה".

גם לטעמנו, מבלי להכביר בדיון המשפטי בנוגע לתיקון (מופיע בפסק הדין), הדבר מהווה נקודה ראויה להזכרה בשבחו של בית המשפט קמא.

האם סעיף 69(12) מאפשר הטלת ביצוע שצ"פ מחוץ לתחום התכנית?

מאת עו"ד צבי שוב וגב' הדר המאירי, מתמחה

מספר ההליך: ת"א 68367-12-19 מ. בר-און חברה לבנין בע"מ נ' עיריית רחובות ערכאה: בית משפט השלום בראשון לציון, בפני כב' השופט אבי סתיו. פרטי המקרקעין: גוש 3697 חלקה 513, ברחוב אלתרמן 6, רחובות. תאריך מתן פסק הדין: 05.07.23. ב"כ התובעת: עו"ד שמאי יעקובוביץ.

פסק הדין דן בהיקף סמכותה של העירייה לקביעת חיובים מכוח סעיף 69(12) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"). הערעור הנדון הוגש על ידי חברה העוסקת בבנייה למגורים אשר רכשה בינואר 2016 את מלוא הזכויות במגרש הנכלל בתוכנית רח/84/14/א שפורסמה בנובמבר 2009 (להלן: "התוכנית") .

הנתבעת, עיריית רחובות, הנפיקה אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות המכיר בהעברת הזכויות אל התובעת אך "אינו משחרר את בעל הנכס ו/או המחזיק בו מתשלום חוב שהיה רובץ על הנכס בעת מתו האישור ואשר בטעות לא נתגלה, לא נדרש ולא שולם בעת מתן האישור". הנתבעת אף נתנה היתר בניה בפברואר 2017 לאחר קבלת תשלומים שונים מהתובעת ובכפוף להחתמתה על כתב התחייבות המורה לשלם הוצאות התכנית "בהתאם להוראות סעיף 29 לתקנון התוכנית, ככל שהוצאות אלו טרם שולמו, ובכפוף לזכותנו להגשת השגה על חשבון שנתקבל, ככל שנקבל".

באוגוסט 2019 פנתה התובעת לקבלת טופס 4 ולהפתעתה התבקשה לתשלום שובר על סך 930,074 ₪ בגין "אגרות תכנון". כשנדרשה הנתבעת להבהיר את מקור כוח חיובה באגרה הפנתה את התובעת לסעיף 29 בתוכנית שהושת בהתאם לסעיף 69(12) לחוק ומכאן הערעור.

בהגנת העירייה נאמר כי החיוב הוטל בגין שצ"פ, הקמת "פארק גבעת האהבה" ברחובות, אשר סמוך לתחומי התוכנית אך אינו חלק משטחה.

התובעת טענה בתביעה שהגישה כי סעיף 69 (12) אינו יכול לשמש מקור סמכות לחיובה כיוון שאינו עונה על הוצאה העולה בכדי הכנה וביצוע של הפן התכנוני- משפטי אלא על תשלום בגין עבודות פיתוח. כמו כן, התובעת טענה כי הפארק בגינו נקבע שיעור החוב לא נכלל בגבולות התוכנית. עוד לטענת התובעת היה על הנתבעת לדרוש את החיוב מהבעלים הקודמים בעת אישור התוכנית. לא כל שכן, עולה החשש להפליית התובעת שכן בניגוד להוראות סעיף 29 בתוכנית תשלום "אגרות התכנון" לא נגבה ע"פ טבלאות האיזון בחלוקה שוויונית.

סעיף 69(12) לחוק התכנון והבניה, מאפשר לקבוע בתוכנית מפורטת הוראות בעניינים שונים, ביניהם "הוצאות התכנית לרבות הוצאות עריכתה וביצועה". בהתאם, קובע סעיף 29 לתוכנית המפורטת רח/84/14/א, אשר פורסמה למתן תוקף בנובמבר 2009, כי בעל מגרש לבנייה פרטית יישא בחלק היחסי של הוצאות עריכת התוכנית וביצועה, לרבות "ביצוע עבודות הפיתוח הציבוריות בתחומה".

בית המשפט קבע כי גם אם נעשה שימוש מרחיב בסעיף 69(12) במסגרת תכנית זו, והדבר לא ברור שהינו מותר כלל, שכן אין פסיקה מכרעת בסוגיה זו, קיימת הגבלה לשימושו בתחומי התכנית בלבד. "הרשות המקומית אמורה לממן את העבודות הציבוריות מהאגרות, היטל ההשבחה, היטלי הפיתוח וכדומה, אשר אותם היא גובה בהתאם לחוק. חוקים אלו מגבילים את הרשות המקומית וגודרים את העלויות שהיא רשאית להשית על האזרח. לא יעלה על הדעת כי ניתן יהיה באבחת תוכנית להפוך שטח מסוים ל"אקס טריטוריה", בו תהיה רשאית הרשות להטיל כל חיוב שתמצא לנכון, אף כזה שלא ננקב במפורש בתוכנית, בלא שחלות עליה המגבלות שנקבעו בחוקי העזר".

נקבע כי העירייה מחויבת להיצמד ללשון החוק והתוכנית ועל כן ראשית לחייב רק לצורך תשלומים המצוים בתוך חלקי התוכנית. אין העירייה רשאית לגבות חוב על הקמת שצ"פ הגובל עם התוכנית. כן חובת העירייה לספק תחשיב מקצועי מפורט ומבוסס המתייחס לנתונים קונקרטיים של העבודות שבגינן היא מבקשת להיטל חיוב. דרישת החיוב צריכה להתבסס על תשתית עובדתית רלוונטית. הערכה אומדנית של סכום חוב באופן גנרי אינה עולה על הדעת.

כמו כן בית המשפט התייחס להתחייבות החברה וקבע כי הינה פסול על פי הלכת דירות יוקרה (ע"א 7368/08 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (27.6.2011) ) שם נקבע כי אין העירייה יכולה להתנות קיומן של תמורות ביצוע עבודות פיתוח בידי יזם. כתב ההתחייבות החתום נראה כלא חוקי בעל פגמים חוזיים העולים באי גילוי וכפייה.

הערת מערכת:

לעמדת המערכת מדובר בפסק דין שדומים לו ניתנו לאחרונה והמעלים את הצורך בקביעת גבולות ברורים בנושא סמכותיותיה של עירייה בגביית חובות באופן כוללני ואמורפי. בהם : עת"מ (מרכז) 14760-07-22 תומר קוקו השקעות בע"מ נ' עיריית רחובות, תא (רח') 31315-01-20 יהודה גואטה נ' עיריית רחובות. נראה כי קם הצורך בהצבת גבולות ברורים לרשויות המקומיות בגין יכולתם לדרישות תשלום שמא הדבר יעלה לכדי פגיעה בחברות הבנייה וחלילה שחיתות מערכתית.

עם זאת ברי הוא כי מדובר בסעיף חשוב שמאפשר ליזם תכנית שמוציא הוצאות עבור כלל הנהנים לקבל השבה של חלקם היחסי ועל מנת למנוע התעשרות על חשבונו שלא כדין, במסגרת חוק ההסדרים הוצע סעיף מתקן ומרחיב, לצערנו ככל הידוע נותר בשלב זה הנוסח כמקודם.

לפיכך יש להבחין בין גביית הוצאות הקשורות במישרין לתכנית ובין הטלת וחיוב ביצוע מטלות שלצורך כך נועדו חוקי העזר השונים, באופן בו הרשות בפועל מטילה מס והיטל בדרך עקיפה שלא התיר לה המחוקק, באמצעי שהינה התכנית שמהווה הגדרות תכנון ולאו דווקא הטלת ביצוע משימות על צד ג' כלשהו.

העליון- שאלות משפטיות בעניין הפקעה- בפני בית המשפט

מאת עו"ד צבי שוב וגב' אדר אדרי, מתמחה

מספר ההליך: רע"א 2803/23 חברת כביש חוצה ישראל בע"מ נ' פנחס בנימין וולר ואח' ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' השופטת, רות רונן. פרטי המקרקעין: גוש 11540 חלקות 187, 146. תאריך מתן פסק הדין: 29.6.23. ב"כ המשיבים: עו"ד פנחס וולר.

בית המשפט דחה את בקשת רשות ערעור שדנה בשאלה האם המחלוקת שעלתה בין הצדדים כוללת מחלוקת שמאית הנוגעת לסכום פיצויי ההפקעה שישולם למשיבים בגין הפקעת חלקה 146 שאז הסמכות העניינית הינה של וועדת ההשגות, או שמדובר במחלוקת שנוגעת בסוגיות עובדתיות ומשפטיות ואז הסמכות לדון היא של בית המשפט.

בית המשפט קבע כי הסמכות להכריע בשאלה תהיה מסורה לבית המשפט, שכן אין מדובר במחלקות הנוגעת להערכה שמאית אלא לסוגיות עובדתיות או משפטיות גרידא.

לפנינו תביעה על הפקעת חלקה 146 של המשיבים, אשר בגינה הועברה מהמבקשת למשיבים חוות דעת שמאית מיום 3.12.2020 (להלן: "השמאות הראשונה") לפיה השווי של כל מ"ר בחלקה שהופקעה הסכום בגינו הינו 400 ₪. בנוסף, הציעה המבקשת למשיבים תמריצים כספיים הן עבור מסירת החלקות במועד המבוקש והן עבור חתימה על טופס ויתור על תביעות בסוגיית גובה הפיצוי (להלן: "כתב הוויתור").

המשיבים סירבו לחתום על כתב הוויתור, ואילו המבקשת לא שילמה פיצויי הפקעה למשיבים בגין ההפקעה וזאת לטענת המשיבים, לאור סירובם לחתום על כתב הוויתור.

המבקשת טענה כי לאור העובדה שהצעת הפשרה לא התקבלה על ידי המשיבים והמשא ומתן אינו מחייב אותה, ההצעה כפי שהוצעה בשמאות הראשונה אינה תקפה, וכן לאור העובדה שלא הוגשה תביעת פיצויים לפי סעיף 197, הרי שיש לקבוע כי הפיצוי צריך שיחושב לפי שווי הקרקע לאחר שינוי יעודה, ובהתאם לחוות דעת שמאית שנערכה ביום 23.6.2021 (להלן: "השמאות השנייה"), שווי מ"ר הינו 27 ₪.

בענייננו, טוענים המשיבים כי לאחר שהופקעה חלקה 146, הם הסכימו להצעה שהוצעה להם על ידי המבקשת בהתאם לשמאות הראשונה, לפיה שווי כל מ"ר בחלקה הוא 400 ₪. עם זאת, הם חלקו על עמדת המבקשת לפיה יש לקזז מסכום הפיצויים את הסכומים ששולמו להם בגין ההפקעה הראשונה, וכן לא הסכימו לחתום על כתב הוויתור.

המחלוקת הייתה בשאלה האם סירובם של המשיבים לחלק מרכיבי הצעת הפשרה של המבקשת מביא לביטול ההסכמות בין הצדדים לעניין שווי הקרקע שנקבע בשמאות הראשונה או שלחילופין יש לחייב את המבקשת בפיצויי הפקעה בהתאם לשווי המוסכם בשמאות הראשונה למרות סירוב המשיבים לחלק מרכיבי הצעת הפשרה.

בית המשפט קבע כי מדובר במחלוקת משפטית עובדתית הנוגעת לתוקף ההסכמות בין הצדדים ולפרשנותן ולא קיבל את טענת כביש חוצה ישראל כי הסמכות נתונה לוועדת ההשגות ולא לבית המשפט.

בית המשפט קבע כי סמכותה העניינית של ועדת ההשגות היא כאשר נושא המחלוקת הוא בעניינים שמאיים או כספיים בלבד, והיא הגוף היחיד לפי סעיף 9א(א)(1) לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) לו מסורה הסמכות העניינית להכריע בסוגיה, זאת בעיקר כיוון שוועדת ההשגות הינה ועדה מקצועית המורכבת בעיקרה מבעלי מקצוע בתחום השמאות.

אולם, ככל שעסקינן במחלוקת שאינה עוסקת בסכום הפיצויים אלא בהיבטים משפטיים כמו פרשנות, עצם הזכות לקבל פיצוי וכו', הרי שאז מדובר בשאלות עובדתיות ומשפטיות שהסמכות העניינית להכרעה בהן הינה של בית המשפט לפי סעיף 9א(א)(3) לפקודת הקרקעות.

נקבע כי המחלוקת בענייננו אינה על שווי הקרקע כפי שנקבע בשמאות הראשונה, אלא היא בשאלה האם סירובם של המשיבים לקיזוז ולחתימה על כתב הוויתור מביא לביטול ההסכמה בנוגע לסכום הפיצוי שנקבע. משכך, ההכרעה בשאלה ובמחלוקת זו היא משפטית עובדתית, ולאור זאת נקבע בבית המשפט כי היא בסמכותו העניינית של בית המשפט.

בית המשפט העליון לא הכריע בשאלה היכן יתבררו מחלוקות ותיקים המשלבים הן שאלות משפטיות והן שאלות שמאיות, והותיר הכרעה זאת למקרה המתאים, וחבל שכך.